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Landgericht Düsseldorf Urteil vom 21.07.2025 – 25 S 2/25

25. Zivilkammer · ECLI:DE:LGD:2025:0721.25S2.25.00

25 S 2/25 95b C 72/24 Amtsgericht Wuppertal

Gründe:

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Sondereigentümer zweier Wohnungen.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat zuletzt im Jahr 2022 die Außenfassade der Gebäude, unter anderem des Gebäudes G.-straße Nr. 12, in einer hellen Farbe streichen lassen.

In H. wurden und werden finanziert durch den Verein „Y.. - UKW` (https-//www.urbaner-kunstraum.de/) entlang der Talachse, aber auch auf einigen Höhenzügen an mehreren Häusern Fassadengemälde durch internationale Künstler künstlerisch gestaltet. Hierbei wurde auch das Haus G.-straße 12, genauer genommen eine Fassadenseite, für die Aufbringung eines Fassadengemäldes der Künstlerin M. ausgewählt. In der Eigentümerversammlung vom 15. Juli 2024 wurde die Angelegenheit unter dem Tagesordnungspunkt 3 erörtert. Im Beschlussprotokoll war dabei u.a. Folgendes ausgeführt.

„Grundlage der Gestattung ist der beigefügte UKW-Fassadenvertrag, der im Vorfeld allen Eigentümern, neben umfangreichen Infos über das Projekt und die Künstlerin, zur Verfügung gestellt wurde. […]

Insbesondere wird erläutert, wie die Künstlerin M. arbeitet und wie das Werk entstehen wird. Das Kunstwerk soll für alle Menschen zugänglich und ansprechend sein. Es wird garantiert, dass es frei von politischen, rassistischen, sexistischen oder anderweitig diskriminierenden Inhalten ist. Die Künstlerin hat ihren Stil gefunden, so dass sich das neue Kunstwerk eng an Stil + Farbgebung anlehnen wird.

Es ist erforderlich, dass an das Kunstwerk ein QR-Code mit Hintergrundinformationen angebracht wird, den Interessierte abscannen können. Um zu verhindern, dass Besucher auf das Grundstück müssen, wird zugesagt einen 2. QR-Code vorne an der Zuwegung zu platzieren.

Der Eigentümergemeinschaft entstehen keine Kosten. Das Bild wird mit hochwertigen Farben und unter Begleitung eines Architekturbüros aufgebracht, dass die Arbeiten überwacht und abnimmt. Die grundsätzliche Idee ist, dass das Bild möglichst lange (mehr als 10 Jahre) an der Fassade bleibt. Nach Ablauf von 5 Jahren ist die Eigentümergemeinschaft jedoch frei in Ihrer Entscheidung, was mit der Fassade passieren soll. Sie dürfte z. B. wieder überstrichen und/oder gedämmt werden. […]“

Die Eigentümer fassten sodann in der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.07.2024 zu TOP 3 den folgenden Beschluss:

„Die GdWE ermächtigt die Verwalterin den UKW-Gestattungsvertrag namens und für die GdWE mit den nachfolgenden Ergänzungen bzw. Klarstellungen zu unterzeichnen, um die Fassadengestaltung durch die Streetart Künstlerin M. zu ermöglichen. Die Arbeiten sollen Mitte August beginnen. Die Fläche vor dem Nordgiebel wird für die Dauer der Arbeiten der Künstlerin zur Nutzung zur Verfügung gestellt.

- Nach 5 Jahren ist die Gemeinschaft frei in Ihrer Entscheidung, was mit der Fassade passieren soll. Auch eine Dämmung ist möglich.

- Keine Kosten für die Eigentümergemeinschaft.

- 2. QR-Code an der Grundstückszuwegung.

- Verwendung einer Farbe die Algen- und Schimmelbefall vorbeugt."

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll vom 15.07.2024 (BI. 5 ff. e-Akte AG) verwiesen.

In einem Brief vom 26.07.2024 an die Geschäftsführerin der Verwalterin, der sich auch an die Eigentümer des Hauses G.-straße 12 in H. richtet, führte der Oberbürgermeister der Stadt H. u.a. Folgendes aus.

„Die Auswahl der Wände konzentriert sich größtenteils auf das K., aber in manchen Fällen erfordert es auch Ausnahmen, wie in Ihrem Fall. Da die Künstlerin überwiegend an Hochhäusern arbeitet, wurde Ihre Immobilie in Erwägung gezogen. Durch eine Gestaltung Ihrer Fassade helfen Sie dabei, H. in vielerlei Hinsicht strahlen zu lassen. Und auch Ihre Fassade hat das Potential ein weiterer Leuchtturm zu werden - neben den beiden großen Fassaden an der S.-straße 49.

2025 wird der Urbane Kunstraum in der Neuauflage des Marco-Polo Reiseführers über H. erwähnt. Das wird einen weiteren touristischen Schub erzeugen, das Stadtmarketing unterstützen und unsere Stadt eine breite Aufmerksamkeit geben.

Ich würde mich sehr freuen, demnächst ein Kunstwerk von Q. an Ihrer Fassade bestaunen zu dürfen."

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den in den Akten vorhandenen Brief (BI. 69 f. e-Akte AG) verwiesen.

Mit der vorliegenden Klage ficht der Kläger die o.g. Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 3 an.

Der Kläger ist der Ansicht, der Beschluss entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe die Beschlusskompetenz gefehlt. Der Beschluss verstoße gegen § 20 Abs. 4 WEG, da die WEG durch das Kunstwerk wesentlich umgestaltet werde. Zudem sei der Beschluss nicht hinreichend bestimmt, da das Kunstwerk nicht umschrieben worden sei. Nach Ablauf der Nutzungsfrist entstünden den Eigentümern zudem höhere Kosten, da das Überstreichen des Kunstwerkes teurer sei, als der Anstrich der hell gestrichenen Fassade. Es sei damit zu rechnen, dass die Eigentümer durch Besucher unangemessen beeinträchtigt würden. Es sei auch zu befürchten, dass minderwertige Farben genutzt würden und es würden zusätzliche Kosten für das Kunstwerk auf die Eigentümer zukommen, da die Förderung nicht gesichert sei.

Der Kläger beantragte erstinstanzlich, den Beschluss zu TOP 3 aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.07.2024 für unwirksam zu erklären.

Die Beklagte beantragte erstinstanzlich, die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, dass die Anbringung des Kunstwerkes zu keiner grundlegenden Umgestaltung der Wohnungseigentumsanlage führe. Zudem sei nicht mit Nachteilen für die Eigentümer zu rechnen, da ein zweiter QR-Code auf der Zuwegung zur Anlage angebracht werde und die Künstlerin verpflichtet sei, hochwertige Farben zu nutzen und dies durch die Abnahme durch einen Architekten gewährleistet sei. Die Finanzierung des Kunstwerkes erfolge durch Fördergelder. Die Künstlerin habe ihren Stil gefunden und das Kunstwerk an der Außenfassade des Hauses würde sich in diesem Stil halten, so dass die Eigentümer eine Vorstellung des beabsichtigten Kunstwerkes hätten entwickeln können.

II.

Mit Urteil, verkündet am 11.12.2024, hat das Amtsgericht Wuppertal. die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz entschieden hätten. § 20 Abs. 4 WEG sei nicht einschlägig, da lediglich eine Seite des Hochhauses G.-straße Nr. 12 mit dem Kunstwerk bemalt werde. Dies ändere nicht das Gepräge der Anlage. Der Beschluss sei auch bestimmt genug gewesen. Es gehöre zum Wesen der Kunst, dass ein freier Schaffensprozess vollzogen werde. Es sei insoweit die Kunstfreiheit zu berücksichtigen. Die übrigen Befürchtungen des Klägers seien nicht geeignet, eine Beeinträchtigung zu begründen, da diesen in ausreichender Form durch die Ausgestaltung der Beschlussfassung entgegengewirkt werde.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Berufung und beantragt, dass

der auf der Versammlung der Wohnungseigentümer der WEG G.-straße 6-12, 20 in H. am 15.07.2024 zu TOP 3 gefasste Beschluss

- Nach 5 Jahren ist die Gemeinschaft frei in ihrer Entscheidung, was mit der Fassade passieren soll. Auch eine Dämmung ist möglich.

- Keine Kosten für die Eigentümergemeinschaft

- 2.QR-Code an der Grundstückszuwegung

- Verwendung einer Farbe die Algen- und Schimmelbefall vorbeugt“

für unwirksam erklärt wird.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Von einer weiteren Wiedergabe des Sachverhalts wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

III.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie fristgerecht eingelegt und begründet worden.

Der Kläger und Berufungskläger rügt Fehler bei der Tatsachenfeststellung und Rechtsfehler i. S. d. §§ 513, 546 ZPO, die - ihre Richtigkeit unterstellt - auch entscheidungserheblich wären.

Er trägt vor, dass der Beschluss inhaltsleer sei, da nicht im Ansatz erkennbar sei, wie das Kunstwerk aussehen solle. Zudem sei nicht auf die Betroffenheit der gesamten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abzustellen, sondern allein auf die Eigentümer in der Hausnummer 12, da nur dieses Haus bemalt werden solle. Das Kunstwerk stelle eine grundlegende Umgestaltung der WEG dar. Zudem würden die Eigentümer für fünf Jahre von der Nutzung der Außenwand ausgeschlossen. Zudem müssten die Eigentümer nach fünf Jahren zwingend die Beseitigung des Kunstwerkes finanzieren, obwohl die Fassade erst im Jahr 2022 gestrichen worden sei. Er regt an, dass die Revision zugelassen wird.

Dieses Vorbringen stellt sich insgesamt als ordnungsgemäßer Berufungsangriff im Sinne von § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, Nr. 3 ZPO dar.

Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

IV.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Der Beschluss zu TOP 3 aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.07.2024 war nicht für ungültig zu erklären. Auch seine Nichtigkeit war nicht festzustellen.

Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist gemäß § 23 Abs. 4 S. 1 WEG nichtig.

Im Übrigen ist ein Beschluss gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Ein Beschluss ist dann für ungültig zu erklären, wenn er an einem Fehler leidet.

Als mögliche Fehler kommen insoweit die folgenden in Betracht: eine fehlende Beschlusskompetenz, formale und inhaltliche Fehler. Bei besonders gravierenden Fehlern, wie der fehlenden Beschlusskompetenz, kann die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt werden (BeckOGK/Skauradszun, 1.12.2024, WEG § 44 Rn. 8, beck-online).

Ohne Beschlusskompetenz darf eine Beschlussprozedur nicht begonnen werden, da diese Art Rechtsgeschäft dann - unabhängig von der erreichten Mehrheit und inhaltlichen Ordnungsmäßigkeit - nicht zur Verfügung steht. Die Beschlusskompetenz ist daher eine schützende Eingangsvoraussetzung. Sie kann entweder kraft Gesetzes bestehen oder aufgrund einer Vereinbarung geschaffen werden. Fehlt sie hingegen, sind gefasste Beschlüsse im Wohnungseigentumsrecht nichtig. Die allgemeine Beschlusskompetenz für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums wird in § 19 Abs. 1 WEG begründet. Viele besondere Beschlusskompetenzen finden sich in Spezialregelungen und sind teils ausdrücklich benannt (etwa § 27 Abs. 2 WEG), teils nur aus der Gesamtschau erkennbar (§ 9a Abs. 2 WEG, § 12 Abs. 1 WEG, § 17 Abs. 1 WEG) (BeckOGK/Skauradszun, 1.12.2024, WEG § 44 Rn. 9, beck-online).

Beschlussfehler können die Beschlussprozedur betreffen und damit formaler Natur sein. Dazu gehören etwa: fehlerhaft angenommene Beschlusskompetenzen, etwa bei Bestellungsbeschlüssen, fehlerhafte Ladungen zur Wohnungseigentümerversammlung, fehlerhaft bestimmte Beschlussfähigkeiten, fehlerhaft formulierte Beschlussanträge, etwa fehlende essentialia negotii im Beschlussantrag, fehlerhafte Stimmen aufgrund von Willensmängeln, Täuschung oder Drohung (§§ 119 ff. BGB), Fehler bei der Stimmabgabe durch Stellvertreter oder Boten, Fehler bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses, etwa Zählfehler, übersehene oder zu Unrecht angenommene Stimmverbote, fehlerhaft ausgeübte Vetorechte, Fehler beim Absenkungsbeschluss, der dem Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren voranging, oder Fehler bei der Verkündung des Beschlusses, etwa eine rechtsmissbräuchliche Verkündung des Gegenteils des wahren Abstimmungsergebnisses. Die Nichtigkeit wegen Formmangels gehört ebenfalls zu den formalen Fehlern, etwa wenn die Wohnungseigentümer für einen Beschluss eine bestimmte Form vereinbart hatten (§ 125 S. 2 BGB, § 127 BGB) und diese nicht einhalten (BeckOGK/Skauradszun, 1.12.2024, WEG § 44 Rn. 10, 11, beck-online).

Hinsichtlich der inhaltlichen Fehler bildet zunächst die Rechtsgeschäftslehre einen Grundstock. Dies betrifft Verstöße eines Beschlusses gegen gesetzliche Verbote (§ 134 BGB) und schließlich Beschlüsse, die gegen die guten Sitten verstoßen (§§ 138, 242 BGB). In diesen Fällen folgt die Nichtigkeit direkt aus dem Gesetz. Für diese Beschlussfehler ist nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG die Nichtigkeitsklage statthaft. Zu den wichtigsten Fallgruppen der inhaltlichen Fehler gehört der Verstoß gegen den Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung aus § 18 Abs. 2 WEG. Inhaltliche Fehler können insbesondere das der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Grundsatz zustehende Ermessen betreffen (BeckOGK/Skauradszun, 1.12.2024, WEG § 44 Rn. 12, 13, beck-online).

Anhand dieser Maßstäbe ist der Beschluss zu TOP 3 nicht zu beanstanden.

a. Beschlusskompetenz

Der Beschluss ist nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nichtig. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hatte die erforderliche Beschlusskompetenz, um über die Anbringung eines Kunstwerkes auf der Außenfassade eines einzelnen Gebäudes der Wohnungseigentümergemeinschaft zu entscheiden.

Die Aufbringung eines Kunstwerkes auf die Außenfassade der WEG stellt eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG dar, da es sich um eine Maßnahme handelt, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht.

Damit ergibt sich die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus § 20 Abs. 1 WEG. Diese wird auch nicht ausgeschlossen, wenn ein Fall des § 20 Abs. 4 S. 1 WEG vorliegt, da dieser nicht die Beschlusskompetenz betrifft, sondern die Grenzen des Ermessens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung nach Abs. 1 bestimmt.

Nach § 20 Abs. 4 S. 1 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt, nicht beschlossen werden.

§ 20 Abs. 4 S. 1 WEG bestimmt, wann ein Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG u.a. nicht ordnungsmäßig ist (Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage, § 20 Rn. 147).

Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung, die gegen die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG verstößt, ist anfechtbar, nicht nichtig, wie sich aus dem hier bewusst gewählten Wortlaut der Neuregelung „dürfen“ ergibt. § 20 Abs. 4 WEG beschränkt also nicht die durch § 20 Abs. 1 WEG eingeräumte Beschlusskompetenz (Hogenschurz, in: Jennißen, WEG, 8. Auflage 2024, § 20 Rn. 96).

Da weder das Gesetz noch die Teilungserklärung eine selbständige Untergemeinschaft des Hauses G.-straße 12 vorsehen, waren auch nicht nur die Wohnungseigentümer mit Eigentum in dem Haus Nr. 12 zur Abstimmung befugt, sondern die gesamte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

b. Bestimmtheit

Der Beschluss ist auch nicht wegen mangelnder Bestimmtheit nichtig. Der Beschluss zu TOP 3 ist hinreichend bestimmt.

Beschlüsse müssen - vor allem, wenn sie etwas über den Tag hinaus ordnen und eine Anordnung treffen - grundsätzlich wie ein Titel im Sinne von § 794 ZPO bestimmt genug formuliert sein (s. nur BGH NJW 2024, 2039 Rn. 22; NJW-RR 2016, 985 Rn. 9; NZM 2016, 387 Rn. 39; NJW 2014, 2861 Rn. 25; 2010, 933 Rn. 12; grundlegend NJW 1998, 3713 unter III. 2. d); Abramenko ZfIR 2014, 725 (726); Hogenschurz MietRB 2018, 91; ZMR 2011, 928; umfassend Riecke ZMR 2018, 173).

Ein Beschluss ist in diesem Sinne „bestimmt“, wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt (BGH NZM 2016, 387 Rn. 39). Einem Beschluss fehlt hingegen Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche Regelung enthält (s. auch LG Frankfurt a. M. ZWE 2023, 460 Rn. 7). Damit ein Beschluss „bestimmt“ ist, muss er so ausführlich wie nötig beschreiben, was gelten soll. Er muss - gegebenenfalls durch Verweisung - sein Regelungsproblem (den Anlass seiner Entstehung) vollständig lösen. Außerdem muss er so formuliert werden, dass er in sich nicht widersprüchlich ist (LG Frankfurt a. M. ZWE 2023, 460 Rn. 7; Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 140, 141, beck-online).

Anhand dieser Kriterien ist die Bestimmtheit des Beschlusses nicht zu beanstanden.

Der Kläger moniert, dass der Beschluss nicht bestimmt genug sei, da bei Beschlussfassung das konkret anzubringende Kunstwerk noch nicht feststand, sondern erst von der Künstlerin im Rahmen der Anfertigung bestimmt wird.

Dieser Umstand führt jedoch nicht zur Unbestimmtheit des Beschlusses. Die Frage, wie bestimmt ein Beschluss gefasst sein muss, ergibt sich auch aus der konkreten Art der baulichen Veränderung. Hier ist der Abschluss eines Vertrages zur Anbringung eines Kunstwerkes beabsichtigt. Es soll gerade keine konkrete Fassadengestaltung beauftragt werden, wie etwa der Anstrich der Fassade in einer bestimmten Farbe mit einer bestimmten Maltechnik. Wesen der Kunst ist die freie schöpferische Gestaltung, die auch im Laufe der Erstellung des Kunstwerkes Freiräume für Änderungen beinhalten muss, da beim künstlerischen Schaffen Intuition, Phantasie und Kunstverstand zusammenwirken (vgl. zum materiellen Kunstbegriff: BeckOK GG/Kempen/Rossa, 61. Ed. 15.3.2025, GG Art. 5 Rn. 158, beck-online).

Daher kann der Beschluss im konkreten Fall im Hinblick auf das noch zu entwerfende Motiv des Kunstwerkes nicht näher bestimmt werden. Diesem Umstand ist durch die Vorlage von anderen Arbeiten der Künstlerin vor der Versammlung und die Bezugnahme auf den gefundenen Stil der Künstlerin Rechnung getragen worden, da für alle Eigentümer vor der Beschlussfassung ausreichend erkennbar gewesen ist, von welcher Art von Kunstwerk auszugehen sein wird und worauf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sich bei der Genehmigung des Kunstwerkes einlässt. Die Einladung zur Versammlung enthielt insoweit zehn Bilder der Künstlerin.

Der Beschluss enthält weiterhin konkrete Angaben dazu, welche Art von Motiven nicht möglich sein soll, nämlich keine politischen, rassistischen, sexistischen und anderweitig diskriminierenden Inhalte.

Die Unbestimmtheit eines Beschlusses liegt auch erst dann vor, wenn ihm auch im Wege der Auslegung kein sinnvoller Inhalt mehr entnommen werden kann. Allerdings herrschen hier bei Beschlüssen strengere Regeln als bei sonstigen Willenserklärungen. Dies ist schlicht und einfach darauf zurückzuführen, dass es hier nicht nur um den Verständnishorizont zweier an der Abgabe der Willenserklärungen unmittelbar Beteiligter geht, die sich an dem wirklich Gewollten billigerweise festhalten lassen müssen. Vielmehr wirken Beschlüsse auch gegen Wohnungseigentümer, die nicht auf der Eigentümerversammlung anwesend waren und gem. § 10 Abs. 4 WEG sogar gegen Sonderrechtsnachfolger. Ihnen kann aber nicht zugemutet werden, einen möglicherweise mit dem Wortlaut unvereinbaren tatsächlichen Willen der Eigentümerversammlung zu ermitteln. Ansonsten wären Niederschriften und Beschluss-Sammlung letztlich auch vollständig entwertet. Denn der „wirkliche“ Inhalt der dort niedergelegten Beschlüsse wäre durch einfache Lektüre dieser Informationsquellen nicht zu erfassen (Abramenko, ZfIR 2014, 725, 726).

Beschlüsse zu baulichen Veränderungen müssen dabei zumindest deren genaue Lage, die Größe und die sonstige Beschaffenheit erkennen lassen (Abramenko, ZfIR 2014, 725, 727).

Dies ist vorliegend eingehalten. Es ist geregelt, welche Hausseite am Haus Nr. 12 mit dem Kunstwerk bemalt werden soll und welche ungefähre Größe dieses Kunstwerk haben soll, nämlich soll das Kunstwerk auf den gesamten Nordgiebel des Hauses gesetzt werden. Auch die sonstige Beschaffenheit ergibt sich unter Heranziehung der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung und der Bezugnahme auf die beigefügten Fotos, die den Stil der Künstlerin zeigen, auf den wiederum für das zu schaffende Kunstwerk Bezug genommen wird. Sofern also die Einladung zur Versammlung als Anlage zur Beschlusssammlung genommen wird, ist auch für jeden Eigentümer sowie etwaige Rechtsnachfolger ausreichend erkennbar, welche bauliche Veränderung in Folge des Beschlusses vorgenommen werden soll.

c. ordnungsmäßige Verwaltung

Der Beschluss zu TOP 3 ist auch nicht wegen Verstoßes gegen die ordnungsmäßige Verwaltung für unwirksam zu erklären. Er entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG ergibt sich, dass Beschlüsse zu baulichen Veränderungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen müssen, da alle Eigentümer insoweit einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung haben.

„Ordnungsmäßige Verwaltung“ ist legaldefiniert als Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, was sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen lässt. Dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer dient die Verwaltung vor allem, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls „nützlich“ ist, also bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls dem geordneten Zusammenleben der Wohnungseigentümer dient. Zu berücksichtigen ist dabei stets auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümer Die Nützlichkeit einer Maßnahme ist vornehmlich am Gemeinschaftsinteresse zu messen; sie ist daher zu verneinen, wenn sie ausschließlich im Interesse eines Dritten erfolgt. Bei der Beurteilung ist allgemein auf den Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sinnvollen Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers abzustellen (sog. „Karlsruher Durchschnittseigentümer“) (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 18 Rn. 70, beck-online).

§ 20 Abs. 4 S. 1 WEG bestimmt dabei, wann ein Beschluss zu baulichen Veränderungen nicht ordnungsmäßig ist, nämlich dann, wenn die beabsichtigte bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt.

(1). Grundlegende Umgestaltung

Die beabsichtigte Anbringung des Kunstwerkes stellt keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage dar.

Die Fallgruppe der grundlegenden Umgestaltung bezweckt von ihrer ratio legis, das Vertrauen jedes Wohnungseigentümers auf den wesentlichen inneren und äußeren Bestand seiner Wohnanlage, das in der Regel die Grundlage der individuellen Entscheidung für den Erwerb war, zu schützen. Es geht im Kern darum, ob die beschlossene oder begehrte bauliche Veränderung der WEG-Anlage ein „neues Gepräge“ gibt, sich also im konkreten Einzelfall angesichts der Größe und Gestaltung der WEG-Anlage wesentlich auf diese auswirkt und das charakterliche Aussehen der Anlage (Jugendstilvilla, Plattenbau, Reihenhausanlage) bzw. deren besondere Eigenart, mit der sich ein Gebäude von benachbarten Gebäuden im Umfeld prägend abhebt (einzige Backsteinfassade im Umkreis von zwei Kilometern), gravierend beeinträchtigt.

Bezugspunkt dieser naturgemäß im konkreten Einzelfall zu treffenden Betrachtung ist die WEG-Anlage als Ganzes, also nicht nur des unmittelbar baulich veränderten Teils/Teilkörpers, so dass selbst erhebliche Änderungen in Teilbereichen nicht ohne weiteres unter die „Veränderungssperre“ fallen. Deswegen werden in Mehrhausanlagen Veränderungen nur in oder an einem Haus oft schon nicht genügen (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 356, 357, beck-online).

Ob hierunter eine abweichende Farbgestaltung der Fassade fällt, die zu einer grundlegenden Umgestaltung führt, ist in der Literatur umstritten. Eine hierzu konkretisierende höchstrichterliche Rechtsprechung ist insoweit nicht ersichtlich.

- Selbst eine Fassadenumgestaltung oder abweichende Farbgebung wird daher im Zweifel eher nicht genügen (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 363, beck-online).

- Die bauliche Veränderung muss so starke Auswirkungen haben, dass sie der (gesamten) Wohnanlage ein neues Gepräge oder Gesicht gibt, etwa im Einzelfall durch eine Umgestaltung der Fassade oder der farblichen Gestaltung (Hogenschurz, in: Jennißen, WEG, 8. Auflage 2024, § 20 Rn. 88).

Es ist der Ansicht von Bärmann/Dötsch zu folgen. Die bloße farbliche Umgestaltung ist nur in Ausnahmefällen als grundlegende Umgestaltung zu betrachten, etwa wenn ein vollständig einheitliches Stadtbild durch die farbliche Gestaltung erreicht werden soll (alle Häuser in der Siedlung sollen farblich gleich gestaltet sein oder jedes Haus soll eine andere Farbe haben). Es ist daher auf die konkreten Umstände des Einzelfalles abzustellen. Derartige Besonderheiten, welche die hier beabsichtigte farbliche Umgestaltung der einzelnen Fassade als grundlegende Umgestaltung erkennen lassen würden, sind vorliegend jedoch nicht zu erkennen. Die Häuser der Wohnungseigentumsanlage sind zwar in einem hellen Farbton gestrichen, der keine Besonderheiten aufweist, während die Motive der Künstlerin M. gemäß den Bildern in der Einladung teils überwiegend dunklere Farbtöne beinhalten. Es soll jedoch lediglich eine Fassadenseite umgestaltet werden. Zudem soll sich die Umgestaltung in ein Ensemble von mehreren Kunstwerken entlang der Talachse sowie in Einzelfällen hiervon auch abweichenden Ausrichtungen einfügen. Dies stellt keine grundlegende Umgestaltung dar. Anders könnte man darüber denken, wenn jede Seite des Gebäudes von einem anderen Künstler gestaltet werden soll und diese farblich nicht miteinander harmonieren würden. Dies ist vorliegend nicht zu befürchten.

(2). Unbillige Benachteiligung

Die Anbringung des Kunstwerkes stellt keine unbillige Benachteiligung für den Kläger oder eine begrenzte Anzahl an Wohnungseigentümern dar.

Voraussetzung einer „unbilligen Benachteiligung“ ist nach dem aus § 22 Abs. 2 WEG a.F. überkommenen Verständnis, dass dem betroffenen Wohnungseigentümer „Nachteile“ zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten „Vorteilen“ einem verständigen Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden dürfen. Dabei muss - wie auch bisher - richtigerweise die bauliche Veränderung zu einer „treuwidrigen Ungleichbehandlung“ (= „Sonderopfer“) führen, indem Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümer in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen Wohnungseigentümern. Da man den Begriff unverändert fortschreiben wollte, geht es entgegen teilweise vertretener Einschätzung nicht nur um eine allgemeine Abwägung der Vor- und Nachteile und eine „Erheblichkeitsschwelle“, sondern es werden - wie schon bisher - nur treuwidrige „Sonderopfer“ einzelner Wohnungseigentümer ausgesteuert. Nachteile, die alle Wohnungseigentümer gleichförmig treffen, können daher allenfalls über die Fallgruppe der „grundlegenden Umgestaltung“ erfasst werden, nicht aber (ggf. auch) hier. Bei der Frage der Unbilligkeit sind im Lichte des Art. 3 Abs. 3 GG insbesondere auch die Belange behinderter Wohnungseigentümer zu berücksichtigen. Gesichert ist zudem, dass der Begriff erheblich enger auszulegen ist als derjenige der Benachteiligung in § 20 Abs. 3 WEG (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 370, beck-online).

Der Kläger hat insoweit verschiedene Benachteiligungen angeführt:

Erhöhtes Besuchsaufkommen zur Betrachtung des Kunstwerkes und dadurch Ruhestörungen

Ausschluss vom Mitnutzungsrecht für die Dauer von 5 Jahren

Vorgezogener Neuanstrich der Außenfassade wegen Verwitterung des Kunstwerkes und dadurch höhere Kosten für die Eigentümer

Diese Benachteiligungen können keine Berücksichtigung im Rahmen des § 20 Abs. 4 WEG finden, da diese alle Eigentümer der Gemeinschaft bzw. alle Eigentümer der Wohnungen im Haus Nr. 12 gleichermaßen treffen und nicht ausschließlich den Kläger oder eine geringe Anzahl an Wohnungseigentümern. Aber auch im Übrigen führen diese Aspekte nicht dazu, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Ob ein unbilliger Nachteil vorliegt, ist nach einem objektivierten Maßstab zu prüfen. Zu fragen ist, ob sich jeder beliebige Sondereigentümer beeinträchtigt fühlen würde und dürfte; auf subjektive Befindlichkeiten kommt es hingegen nicht an (BeckOGK/Kempfle, 1.3.2025, WEG § 20 Rn. 239, beck-online).

Die Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums tragen die Wohnungseigentümer mangels abweichender Vereinbarung gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach ihren Anteilen gemeinschaftlich. Daher werden alle Wohnungseigentümer bei einer theoretisch bestehenden Möglichkeit der vorzeitigen Sanierung der Außenfassade nach Ablauf von fünf Jahren mit den entsprechenden Kosten belastet. Es ist zudem nichts dazu vorgebracht, ob und weshalb die Renovierung nach fünf Jahren überhaupt erforderlich sein wird. Die Wahrscheinlichkeit hierzu wird auch durch die Aufsicht eines Architekten bei der Anbringung des Kunstwerkes und der durch diesen vorzunehmenden Abnahme des Kunstwerkes erheblich reduziert. Bei der wertenden Betrachtung ist nur von solchen Beeinträchtigungen auszugehen, die in jedem Fall eintreten werden (BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 244/22). Die Ausführungen zu einem früher erforderlich werdenden Anstrich der Außenfassade stellen jedoch eine bloße Vermutung des Klägers dar, die vorliegend keine Anknüpfungspunkte im Sachverhalt finden, und sind daher nicht zu berücksichtigen. Bei der Einschätzung war auch zu berücksichtigen, dass die Künstlerin in dem Beschluss dazu verpflichtet wird, hochwertige Farben zu nutzen, die gegen Algen- und Schimmelbefall vorbeugen sollen.

Soweit der Kläger moniert, dass die Wohnungseigentümer von der Nutzung der Fassade ausgeschlossen werden, etwa weil die Anbringung einer Klimaanlage an der konkreten Außenfassade nun für die nächsten fünf Jahre nicht möglich sei, ist dem nicht zu folgen.

Die Einverständniserklärung zum Vertrag, der geschlossen werden soll (Bl. 53 e-Akte AG) sieht vor, dass ein Verändern des Werkes dann erfolgen darf, wenn zwingende Gründe dies erfordern. Das heißt es ist nicht vollständig ausgeschlossen, dass an der Fassade entsprechende Arbeiten vorgenommen werden. Zudem sind Eingriffe, die das Kunstwerk nicht in seinem Wesen verändern, weiterhin zulässig. Ob die Anbringung von Klimaanlagen, die der Kläger offensichtlich seit der Teilung im Jahre 1995 bzw. seit seinem Erwerb nicht für notwendig erachtet hat, darunterfallen, wäre dann gegebenenfalls zu prüfen. Vollständig ausgeschlossen erscheint dies jedenfalls nicht, etwa die Anbringung einer Klimaanlage, die sich farblich in das Kunstwerk einfügt. Damit ist das Argument des Klägers, dass die Künstlerin das alleinige Nutzungsrecht habe, schon inhaltlich nicht korrekt.

Zudem hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 09.02.2024, V ZR 244/22), dass wenn ein überstimmter Wohnungseigentümer von der Nutzung des baulich veränderten Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen wird, dies eine regelmäßige Folge eines Beschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG darstellt und daher keinen erheblichen Nachteil begründet.

Soweit der Kläger ein erhöhtes Besuchsaufkommen befürchtet, handelt es sich bei dem erhöhten Besuchsaufkommen ebenfalls um eine bloße Vermutung, die durch nichts belegt ist. Vielmehr dürfte die Betrachtung des Kunstwerkes vom Grundstück aus eher selten erfolgen, da dies, angesichts der Höhe des Hauses, nur unter widrigen Bedingungen möglich wäre. Daher erscheint es plausibler, dass die Betrachtung aus der Ferne erfolgen wird. Daher ist eher nicht damit zu rechnen, dass dort in der Folge durch die Betrachtung des Kunstwerkes auf dem Gelände der Wohnungseigentümergemeinschaft eine erhöhte Lärmbelästigung entsteht. Auch insoweit gilt, dass bei der wertenden Betrachtung nur von solchen Beeinträchtigungen auszugehen ist, die in jedem Fall eintreten werden. Die Ausführungen zu einem erhöhten Personenaufkommen stellen jedoch wiederum eine bloße Vermutung des Klägers dar und sind daher nicht zu berücksichtigen. Zu berücksichtigen ist demgegenüber, dass bereits auf der Zuwegung zu dem Gelände der Wohnungseigentümergemeinschaft ein zweiter QR-Code angebracht werden soll, der den Besuch der Anlage selbst entbehrlich macht.

Soweit der Kläger darüber hinaus Bedenken dahingehend anführt, dass das Kunstwerk nicht gefördert werden könnte, folgt bereits aus dem Beschluss selber, dass die Anbringung des Kunstwerks für die Wohnungseigentümergemeinschaft kostenfrei zu erfolgen hat. Der Befürchtung steht auch das Schreiben des Bürgermeisters entgegen, der insoweit mitgeteilt hat, dass auch der Nordgiebel als Teil des Kunstprojektes angesehen wird, auch wenn dieser nicht auf der Talachse der Wupper liegt.

Auch der Umstand, dass die Überstreichung des Kunstwerkes im Rahmen der regelmäßigen Sanierungsarbeiten an der Außenfassade teurer werden könnte, als bei Überstreichen der bisher hellen Außenfassade, führt nicht zu einem Verstoß gegen die ordnungsmäßige Verwaltung.

Gemessen an der zuvor aufgeführten Definition der ordnungsmäßigen Verwaltung mag es zwar zu Mehrkosten für die Wohnungseigentümer kommen. Dem steht jedoch das Interesse der Wohnungseigentümer gegenüber, welches diese an einem Leben in einer lebendigen Stadt haben, zu der die Anbringung des Kunstwerkes beiträgt. Eine lebendige Stadtgestaltung, zu der auch die Anbringung von Kunstwerken zählt, erhöht in der Regel die Zufriedenheit der Bewohner, also auch hier der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, was wiederum zur Steigerung der Lebensqualität der Bewohner führt. Dass die Art der Kunst der konkreten Künstlerin den Geschmack des Klägers nicht trifft, ist dabei zu vernachlässigen, da insoweit auf einen sinnvollen Neuerungen aufgeschlossenen Hauseigentümer abzustellen ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Kunst grundsätzlich eine Geschmacksfrage darstellt, so dass es nicht auf den Geschmack eines jeden Einzelnen ankommen kann.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht aus § 709 ZPO.

Der Streitwert für das Verfahren erster Instanz und das Berufungsverfahren wird auf 5.619,82 EUR festgesetzt.

Dies entspricht dem 7,5-fachen Interesse des Klägers an den Kosten für einen neuen Hausanstrich. Der Kläger schätzt die Kosten für den nächsten Anstrich mit 40.000,00 EUR. Hiervon hätte der Kläger 10.530/562.118 MEA (bestehend aus 6.812/562.118 MEA und 3.718/562.118 MEA) zu tragen. Dies ergibt einen Betrag in Höhe von etwa 749,31 EUR.

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen, da die Rechtssache im Hinblick auf die Frage, ob die Anbringung eines räumlich begrenzten Kunstwerkes als farbliche Umgestaltung der Hausfassade eine grundlegende Umgestaltung der Wohnungseigentumsanlage darstellt, grundsätzliche Bedeutung hat. Dies wird in der Literatur nicht einheitlich beurteilt und es liegen keine höchstrichterlichen Entscheidungen hierzu vor.

Zudem war die Zulassung im Hinblick auf die Frage auszusprechen, ob der Beschluss über die bauliche Veränderung durch Anbringung eines Kunstwerkes hinreichend bestimmt ist, wenn das Kunstwerk selbst noch nicht konkret feststeht, sondern lediglich mit der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung eine Bezugnahme auf den Stil des zu beauftragenden Künstlers mittels Lichtbilder anderer seiner Kunstwerke vorgenommen wird. Auch hierzu liegt nach Kenntnis der Kammer keine höchstrichterliche Rechtsprechung vor. Auch diese Frage hat grundsätzliche Bedeutung.