Landgericht Frankenthal (Pfalz) Beschluss vom 03.12.2007 – 1 T 323/07

Die angefochtene Verfügung wird aufgehoben und der Rechtspfleger angewiesen, über die Anträge der Antragsteller vom 13. September 2007 unter Beachtung der Rechtsauffassung der Kammer erneut zu entscheiden.

I.

Den eingangs genannten Grundbesitz haben die Beteiligten zu 1) und 2) mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 4. September 2007 (UR-Nr. 1136/2007 H) an die Beteiligte zu 3) verkauft.

Mit Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 13. September 2007 beantragten die Antragsteller die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs der Beteiligten zu 3) aus dem Kaufvertrag.

Mit der angefochtenen Zwischenverfügung wies der Rechtspfleger beim Grundbuchamt darauf hin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche nach der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwar teilrechtsfähig sei, aber kein Grundeigentum erwerben könne. Dementsprechend könne auch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Beteiligten zu 3) nicht erfolgen, zumal unklar sei, ob der geplante Erwerb eines Tiefgaragenplatzes als Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums angesehen werden könne. Als Erwerber kämen daher nur sämtliche derzeitigen Miteigentümer der Anlage in Betracht, weshalb eine entsprechende Änderung des gestellten Eintragungsantrags erforderlich sei.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Antragsteller, mit der sie der vom Rechtspfleger vertretenen Ansicht entgegentreten. Sofern zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Grundbesitz benötigt werde, müsse die Wohnungseigentümergemeinschaft auch als solche berechtigt sein, Eigentum daran zu erwerben. Dies sei für den Erwerb einer Hausmeisterwohnung anerkannt und gelte auch für anderen Grundbesitz, den die Gemeinschaft zur Verwaltung brauche, etwa als Fahrradraum oder - wie hier - als Abstellplatz für Müllbehälter. Ob der zu erwerbende Grundbesitz dem Verwaltungsvermögen zuzuordnen ist, sei vom Grundbuchamt jedenfalls dann nicht zu überprüfen, wenn er sich innerhalb der Anlage befinde, weil dann insoweit eine Vermutung bestehe.

Der Rechtspfleger hat der Beschwerde mit Beschluss vom 23. November 2007 nicht abgeholfen und sie der zur Entscheidung berufenen Kammer vorgelegt.

II.

Die Beschwerde ist gemäß §§ 71 Abs.1, 72 f. GBO zulässig und führt auch in der Sache zu dem mit ihr erstrebten Erfolg.

Der vom Rechtspfleger im angefochtenen Beschluss für notwendig gehaltenen Antragsumstellung bedarf es unabhängig davon, ob eine solche auf der Grundlage des vorgelegten Kaufvertrages vom 4. September 2007 überhaupt möglich wäre, nicht.

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach der vom Rechtspfleger zutreffend wiedergegebenen neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als grundbuchfähig anzusehen, kann also als eigenständiger Verband als Berechtigte im Grundbuch eingetragen werden (grundlegend BGH NJW 2005, 2061, 2065; ebenso etwa Demharter NZM 2005, 601, 602 mit weiteren Hinweisung zur Umsetzung in der Grundbuchpraxis).

Das ergibt sich als Folge aus der vom Bundesgerichtshof bejahten Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit diese Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft reicht, kann sie auch Träger von solchen dinglichen Rechten sein, deren Bestehen die Eintragung in das Grundbuch voraussetzt und ist demzufolge in diesem Umfang auch grundbuchfähig (BGH aaO).

2. Weitere Folge des Paradigmenwechsels der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist, dass Rechtsgeschäfte mit Dritten durch den (teil-)rechtsfähigen Verband, d.h. die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche abgeschlossen werden können, soweit das zur Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Gebäudes und des Grundstücks erforderlich ist (BGH NJW 2006, 2187, 2188) bzw. soweit die Gemeinschaft im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt (BGH NJW 2005, 2061).

Danach kann die Gemeinschaft im Zusammenhang mit der Verwaltung und Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums als eigenständiger Verband auch Eigentum erwerben. Unerheblich ist dabei, ob von einem Außenstehenden oder einem Mitglied der Gemeinschaft, das im Bezug auf das in Frage stehende Rechtsgeschäft der Gemeinschaft wie ein Dritter gegenübersteht, erworben wird. Dies gilt wiederum nicht nur für das Eigentum an beweglichen Sachen (Heizöl, Reinigungsmittel, Gartengeräte etc.), sondern auch für Grundeigentum (allg. Ansicht als Konsequenz aus der oben dargestellten BGH-Rechtsprechung, vgl. etwa Wenzel NZM 2006, 321, 323; Jennißen NZM 2006, 203, 205; Schneider ZMR 2006, 813, 814; Hügel DNotZ 2007, 326, 338). Erwirbt die Eigentümergemeinschaft Sondereigentum von einem ihrer Mitglieder wird sie in diesem Fall als Verband selbst Mitglied der Gemeinschaft und ist als solche - vertreten durch den Verwalter - stimmberechtigt (Jennißen aaO). Die Wohnungseigentümer können über einen derartigen Erwerb grundsätzlich mehrheitlich beschließen; die Entscheidung muss nur den Grundsätzen der Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung entsprechen und sich dem Bereich zuordnen lassen, für den die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft anerkannt ist (Wenzel aaO; Hügel DNotZ 2007, 326, 338/339). Einer Einräumung der Möglichkeit des Immobilienerwerbs durch den teilrechtsfähigen Verband als solchen stehen rechtliche Bedenken mithin nicht im Wege. Überdies erweist sich eine solche Möglichkeit für die Praxis und den Rechtsverkehr als durchaus vorteilhaft, weil sowohl der Erwerb, als auch ein später möglicherweise gewünschte Weiterveräußerung des Grundeigentums gerade bei größeren Wohnanlagen erheblich vereinfacht werden (vgl. dazu auch Hügel DNotZ 2005, 753, 772).

Somit lässt sich im vorliegenden Fall die Ablehnung der gewünschten Eintragung nicht rechtfertigen. Die Eigentümer haben den geplanten Ankauf des Tiefgaragenstellplatzes von den Beteiligten zu 1) und 2) ausweislich des vorgelegten Protokolls vom 27. Mai 2007 in der Versammlung vom 24. Mai 2007 einstimmig beschlossen. Da der zu erwerbende Stellplatz künftig zur Aufstellung der gemeinschaftlichen Mülltonnen verwendet werden soll, kann zudem kein Zweifel daran bestehen, dass der Erwerb im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgen soll und in unmittelbarem Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Gebäudes steht. Aus diesem Grunde kann hier dahin stehen, ob dem Grundbuchamt eine Prüfungskompetenz im Hinblick auf die Zugehörigkeit des beabsichtigten Erwerbs zum Bereich der Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens auch dann zusteht, wenn der zu erwerbende Grundbesitz sich innerhalb der Wohn- und Teileigentumsanlage befindet (dagegen etwa Hügel DNotZ 2007, 326, 338 mwN).

Das vom Grundbuchamt in den Raum gestellte Eintragungshindernis besteht nach alledem nicht.