Landgericht Köln Urteil vom 21.08.2025 – 36 O 34/25

36 O 34/25

Landgericht Köln

IM NAMEN DES VOLKES

Urteil

In dem Rechtsstreit

hat die 36. Zivilkammer des Landgerichts Köln

auf die mündliche Verhandlung vom 03.07.2025

durch die Richterin am Landgericht als Einzelrichterin

für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand:

Die Klägerin [, die T. mbH & Co. KG,] begehrt die Räumung und Herausgabe der Immobilien O.-straße 0 und 00 in X., in denen der Beklagte wohnt (O.-straße 0) und eine Schmiede betreibt (O.-straße 00).

Die Stadt X. als seinerzeitige Eigentümerin der vorgenannten Gebäude schloss mit dem Beklagten einen mit „Mietvertrag für gewerbliche Räume und Wohnraum“ überschriebenen Mietvertrag vom 28.05./04.06.2008 (Anlage K2, Bl. 17 ff. d.A.) ab. Der Mietvertrag besteht aus drei Teilen, Teil I beinhaltet die Vermietung von Gewerberaum, Teil II die Vermietung von Wohnräumen und Teil III Allgemeine Vertragsbedingungen. Das Gewerberaum-Mietverhältnis begann gemäß I § 3 Ziff. 1 des Mietvertrags am 01.04.2008 für die Dauer eines Jahres und verlängert sich jeweils um ein halbes Jahr, wenn nicht drei Monate vor Ablauf gekündigt wird; die Grundmiete beträgt 600,00 € (I § 4 Ziff. 1. des Mietvertrags). I § 18 des Mietvertrags bestimmt unter der Überschrift „Salvatorische Klausel“, dass teilweise Unwirksamkeit die Wirksamkeit der obigen Bestimmungen nicht berührt und anstelle unwirksamer Bestimmungen solche treten sollen, die dem Gewollten nach seinem Sinn und seiner wirtschaftlichen Bedeutung am nächsten kommen. Das Wohnraum-Mietverhältnis begann am 01.10.2009 und läuft gemäß II § 4 Ziff. 2 des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit, für die Kündigung gelten die gesetzlichen Regelungen; die Wohnungsgrundmiete beträgt gemäß II § 5 Ziff. 1 des Mietvertrags 282,00 €.

Die in Teil III des Mietvertrags unter § 1 enthaltene Regelung lautet wie folgt:

Die Stadt X. sprach gegenüber dem Beklagten eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Bereits zuvor hatten Verhandlungen über den Kauf der Objekte O.-straße 0 und 00 durch den Beklagten stattgefunden, die nach der Kündigung fortgesetzt wurden, aber letztlich an den unterschiedlichen Kaufpreisvorstellungen scheiterten.

In einem vor dem Amtsgericht Wermelskirchen zum Az. 25 C 134/17 geführten Rechtsstreit klagte die Stadt X. auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Objekte. Die Klage wurde mit Urteil vom 24.04.2019, Az. 25 C 134/17, abgewiesen; im Rahmen der Entscheidungsgründe wurde u.a. ausgeführt, dass unter Berücksichtigung von § 305c Abs. 2 BGB die für den Beklagten als Mieter günstigere Kündigungsregelung für Wohnraum gemäß Teil II § 4 Ziff. 2 des Mietvertrages heranzuziehen und die Kündigung mangels Vorliegens eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB unwirksam sei.

In der Folge erwarb die Klägerin die streitgegenständlichen Grundstücke und trat in das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis ein.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 27.12.2023 (Anlage K3, Bl. 38 ff. d.A.) kündigte die Klägerin den Mietvertrag für gewerbliche Räume und Wohnraum zum 30.06.2024 bzw. zum nächstzulässigen Termin und berief sich auf eine Formnichtigkeit des Mietvertrags wegen fehlender notarieller Beurkundung.

Die Klägerin behauptet, dass das Vorkaufsrecht in Teil III § 1 des Mietvertrages allein auf Initiative des Beklagten Vertragsgegenstand geworden sei; dem Beklagten sei es seinerzeit sehr wichtig gewesen, ein Vorkaufsrecht zu erhalten, und er habe auch bereits damals eine entsprechende Kaufabsicht geäußert. Sie ist der Ansicht, dass der Mietvertrag aufgrund Vereinbarung eines Vorkaufsrechts und fehlender notarieller Beurkundung gemäß § 125 S. 1 BGB insgesamt formnichtig sei. Der infolge der tatsächlichen Nutzung konkludent geschlossene mündliche Mietvertrag sei mangels Einhaltung der Schriftform gemäß § 580a Abs. 2 BGB kündbar.

Die Klägerin beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, das Gebäude O.-straße 00 in 00000 X., bestehend aus Werkraum, Lager, Sozialbereich und angrenzendem Schuppengebäude zu räumen und an sie mit sämtlichen entsprechenden Schlüsseln herauszugeben,

2. den Beklagten außerdem zu verurteilen, das Gebäude O.-straße 0 in 00000 X. bestehend aus 4 Zimmern nebst Küche/Kochnische, Bad/WC mit Einrichtung und Diele zu räumen und an sie mit sämtlichen entsprechenden Schlüsseln herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Ansicht, die Klage sei wegen entgegenstehender materieller Rechtskraft des Urteils des Amtsgerichts Wermelskirchen vom 24.04.2019, Az. 25 C 134/17, unzulässig. Der Umstand, dass das Vorkaufsrecht nicht notariell beurkundet worden sei, führe nicht zur Gesamtnichtigkeit des Mietvertrages. Er behauptet hierzu, er habe bereits bei Vertragsschluss nicht über die erforderlichen wirtschaftlichen Mittel verfügt, um die streitgegenständlichen Grundstücke tatsächlich erwerben zu können, so dass das Zustandekommen des Mietvertrages nicht von der Vereinbarung eines wirksamen Vorkaufrechts habe abhängen sollen. Mit Schriftsatz vom 13.01.2025 hat der Beklagte die Arglisteinrede erhoben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätzen nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Das Landgericht ist gemäß § 71 Abs. 1 GVG sachlich zuständig. Insbesondere ist nicht aufgrund Vorliegens einer Wohnraummietstreitigkeit eine ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gemäß § 23 Ziff. 2.a) GVG gegeben. Entscheidend ist insoweit, ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts aus den zur Begründung des Anspruchs vorgebrachten Tatsachen ergibt. Danach ist von einer sachlichen Zuständigkeit des Landgerichts auszugehen, da die Klägerin sich auf eine Gesamtnichtigkeit des Mietvertrags und das Vorliegen eines (konkludent geschlossenen) einheitlichen Mietverhältnisses über Gewerberaum beruft. Unabhängig davon liegt unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung aber auch ein einheitliches Mietverhältnis über Gewerberäume vor, da der Schwerpunkt in Ansehung der Größe der vermieteten Räume, der Höhe des Mietzinses und der wirtschaftlichen Bedeutung für den Beklagten auf dem Gewerbemietverhältnis liegt.

Die Klage ist auch nicht wegen entgegenstehender materieller Rechtskraft des Urteils des Amtsgericht Wermelskirchen vom 24.04.2019, Az. 25 C 134/17, unzulässig, dies nach Auffassung der Kammer allein deshalb, dass eine Berufung auf die Nichtigkeit des Mietvertrags seinerzeit unstreitig nicht erfolgt ist.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache zu.

Ein solcher Anspruch folgt insbesondere nicht aus § 546 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da zwischen den Parteien ein wirksames Mietverhältnis besteht, das nicht durch die Kündigung vom 27.12.2023 beendet worden ist.

Auf eine etwaige Formnichtigkeit des Mietvertrages kann die Klägerin sich jedenfalls nicht mit Erfolg berufen.

Zwar ist das im Mietvertrag vom 28.05./04.06.2008 unter Teil III §1 zugunsten des Beklagten vereinbarte Vorkaufsrecht wegen Verstoßes gegen die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB gemäß § 125 S. 1 BGB formnichtig. Denn nach § 311b S. 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Der damit angeordnete Formzwang gilt auch für die Bestellung eines Vorkaufsrechts, und zwar sowohl für das persönliche wie für das dingliche, und erstreckt sich auf die Bestellung selbst wie auch auf die Verpflichtung dazu (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 14. Juni 2024 - I-30 U 99/22, juris m.w.N.). Vorliegend ist weder eine notarielle Beurkundung noch eine Eintragung des Vorkaufsrechtes im Grundbuch und damit auch keine Heilung nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB erfolgt.

Ob die Formnichtigkeit der Vorkaufsabrede die Gesamtnichtigkeit des Mietvertrages zur Folge hat, kann letztlich dahinstehen. Es bedurfte deshalb auch keiner Beweisaufnahme zu der Frage, ob der Mietvertrag und die Vereinbarung des Vorkaufsrechts zu Gunsten des Beklagten nach dem Willen der ursprünglichen Vertragsparteien bei Vertragsabschluss derart miteinander verknüpft waren, dass sie miteinander stehen und fallen sollten, wobei die Kammer insoweit von einer Darlegungs- und Beweislast des Beklagten ausgeht, da sich die salvatorische Klausel unter I §18 des Mietvertrags nur auf die Wirksamkeit der „obigen Bestimmungen“ bezieht und am Ende von Teil II und III des Mietvertrags keine salvatorische Klausel enthalten ist.

Die Klägerin kann sich vorliegend wegen des vom Beklagten dagegen erhobenen Arglisteinwandes jedenfalls nicht auf eine aus der Formnichtigkeit der Vorkaufsabrede folgende Gesamtnichtigkeit des Mietvertrages berufen.

Die Geltendmachung der Gesamtnichtigkeit steht unter dem Vorbehalt von Treu und Glauben (§ 242 BGB); im Prozess kann ihr die Arglisteinrede entgegengesetzt werden. Eine Partei kann sich daher nach Treu und Glauben nicht unter Berufung auf § 139 BGB von ihren Vertragspflichten insgesamt befreien, wenn nur die den anderen Teil begünstigenden Vertragsbestimmungen unwirksam sind und dieser dennoch am Vertrag festhalten will; der andere Teil kann dann der Geltendmachung der Gesamtnichtigkeit die Einrede der Arglist entgegensetzen (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 14. Juni 2024 - I-30 U 99/22, juris m.w.N.).

Diese Voraussetzungen liegen hier mit Blick auf die Formnichtigkeit der Vereinbarung zur Einräumung des Vorkaufsrechts vor. Denn das dem Beklagten als Mieter eingeräumte Vorkaufsrecht an den gemieteten Räumen stellt eine allein ihn begünstigende Regelung dar und er will gleichwohl an dem Mietvertrag festhalten, was sich insbesondere aus seiner Verteidigung gegen die Klage ergibt.

Dahinstehen kann damit zum einen, ob die Berufung der Klägerin auf die Gesamtnichtigkeit des Mietvertrages auch deshalb treuwidrig ist, weil die Vorkaufsabrede womöglich bedeutungslos geblieben ist, sowie zum anderen, ob es der Klägerin nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB auch ganz generell verwehrt wäre, sich auf eine Formnichtigkeit des Mietvertrages zu berufen, etwa weil diese die Existenzgefährdung des Beklagten zur Folge hätte (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 14. Juni 2024 - I-30 U 99/22, juris m.w.N.).

Auf das Bestehen eines für den Fall der Wirksamkeit des Mietvertrags in Betracht kommenden Kündigungsgrundes hat sich die Klägerin nicht berufen. Ein solcher ist indes auch nicht ersichtlich, da unter Berücksichtigung von § 305c Abs. 2 BGB die für den Beklagten als Mieter günstigere Kündigungsregelung für Wohnraum gemäß Teil II § 4 Ziff. 2 des Mietvertrages heranzuziehen ist und es für die Kündigung eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf, wobei zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen auf die zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts Wermelskirchen in seinem Urteil vom 24.04.2019, Az. 25 C 134/17, Bezug genommen wird. Ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 BGB ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 7, 711, 709 S. 2 ZPO.

Streitwert: 10.584,00 €