Landgericht Krefeld Teil-Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 22.05.2024 – 7 O 15/24

Die Klägerin macht gegen die Beklagte die Rückzahlung von aus ihrer Sicht ohne Rechtsgrund geleisteten Zahlungen für Vermittlungsätigkeiten bei der Neuvermietung geltend.

Die Parteien haben am 00.00.000 einen Verwaltervertrag geschlossen, wonach die Beklagte die hierin genannten Liegenschaften der Klägerin beginnend mit dem 00.00.0000 verwaltet (Anlage, Bl. 5 d.A.). Hiernach hatte die Beklagte u.a. die zur laufenden Verwaltung der Objekte notwendigen und zweckmäßigen Angelegenheit zu erledigen. Zudem enthielt der Vertrag unter § 6 Verwaltergebühren folgende Regelung:

"Im Falle der Neuvermietung einer Wohnung wird eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten zuzüglich ges. MwSt. zu Lasten des Eigentümers fällig. Das Honorar p. a. ist gedeckelt bei 00.000,00 EUR brutto."

Während der Vertragsdauer ist es durch Vermittlungstätigkeit der Beklagten zu Neuvermietungen folgender von der Beklagten verwalteten Wohneinheiten gekommen, für die die Beklagte der Klägerin die nachstehend jeweils bezifferten Provisionen in Rechnung gestellt hat:

Rechnung v. 00.00.0000 betr. Wohnung 2. OG P.-straße 000, A.

000,00 EUR

Rechnung v. 00.00.0000 betr. Wohnung 1. OG links B.-straße 00, A.

000,00 EUR

Rechnung v. 00.00.0000 betr. Wohnung EG rechts Z.-straße 0, A.

0.000,00 EUR

Rechnung v. 00.00.0000 betr. Wohnung 1. OG rechts E.-straße 00, A.

0.000,00 EUR

Rechnung v. 00.00.0000 betr. Wohnung 2. OG rechts U.-straße 00, A.

000,00 EUR

Rechnung v. 00.00.0000 betr. Wohnung 1. OG I.-straße 00, F.

0.000,00 EUR

Rechnung v. 00.00.0000 betr. Wohnung 2. OG I.-straße 00, F.

0.000,00 EUR

Rechnung v. 00.00.0000 betr. Wohnung DG N.-straße 0, F.

0.000,00 EUR

Rechnung v. 00.00.0000 betr. Wohnung EG C.-straße 00, A.

0.000,00 EUR

Rechnung v. 00.00.0000 betr. Wohnung 2. OG N.-straße 00, F.

0.000,00 EUR

Rechnung v. 00.00.0000 betr. Wohnungen 1. OG N.-straße 0 F./EG links Y.-straße , A.

0.000,00 EUR

Rechnung v. 00.00.0000 betr. Wohnung 1. OG rechts Z.-straße 0, A.

000,00 EUR

zusammen

00.000,00 EUR.

Die Klägerin hat diese Rechnungen bezahlt.

Sie ist nunmehr jedoch der Ansicht, hierzu nicht verpflichtet gewesen zu sein. Nach § 2 Abs. 2 Ziff. 2. WoVermittG stehe dem Wohnungsvermittler ein Entgelt für die Vermittlung unter anderem nicht zu, wenn, wie vorliegend, der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen worden ist, deren Verwalter der Wohnungsvermittler war.

Eine von dieser gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarung nach § 2 Abs. 5 WoVermittG sei unwirksam.

Nach § 5 WoVermittG bestehe hinsichtlich der Leistungen ein Rückforderungsanspruch. Die gezahlten Beträge seien nach den Regelungen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuzahlen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte kostenpflichtig zu verurteilen, an sie 00.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 00.00.0000 und vorgerichtliche Kosten in Höhe von 0.000,00 EUR zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat zunächst klargestellt, dass für das Jahr 0000 die vereinnahmte Summe bei 00.000,00 EUR lag und damit über dem gedeckelten Jahresbetrag in Höhe von 00.000,00 EUR. Sie hat insoweit die Klageforderung in Höhe von 000,00 EUR teilweise anerkannt.

Im Übrigen ist sie der Ansicht, dass die Klage abweisungsreif sei, da die zitierte Vorschrift des § 2 Abs. 2 Ziff. 2 WoVermittG im vorliegenden Fall nicht greife. Nach der Entstehungsgeschichte des Wohnungsvermittlungsgesetzes sei und war dies unstreitig ein Gesetz, das Auswüchse zu Lasten des Wohnungssuchenden verhindern sollte. Für die Vermittlung von Mietverträgen gelte das Wohnungsvermittlungsgesetz nicht zugunsten der Vermieter.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

I. Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung der von ihr geleisteten Beträge in Höhe von insgesamt 00.000,00 EUR.

Der Klägerin steht der gegenüber der Beklagten geltend gemachte, auf § 5 Abs. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) in Verbindung mit § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB zu stützende Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Vermittlungsprovisionen nebst Zinsen nicht zu, weil der Anspruch der Beklagten auf diese Provision nicht nach den dafür geltenden rechtlichen Bestimmungen ausgeschlossen war.

Gemäß § 5 Abs. 2 WoVermittG in Verbindung mit § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alternative BGB kann die Rückzahlung der Vermittlungsprovision verlangt werden, soweit Leistungen auf Grund von Vereinbarungen erbracht worden sind, die nach § 2 Absatz 5 Nummer 2 WoVermittG unwirksam oder nicht wirksam geworden sind.

Die zwischen der Klägerin und der Beklagten geschlossene Vereinbarung hinsichtlich der Vermittlung von Neumietern ist jedoch nicht aufgrund Verstoßes gegen das Wohnungsvermittlungsgesetzes unwirksam.

Das Wohnungsvermittlungsgesetz enthält nach allgemeiner Ansicht Spezialregelungen gegenüber den Normen der §§ 652 ff. BGB. Der Wortlaut der § 2 Abs. 2 und Abs. 5 WoVermittG ist eindeutig. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll nicht lediglich eine nicht offengelegte Verflechtung von Vermieter und Makler zur Unwirksamkeit einer Provisionsabrede zwischen Makler und Mieter führen, sondern es sollen wirtschaftlich ungerechtfertigte Belastungen der Mieter mit Maklerkosten trotz Identität oder Verflechtung von Vermieter und Makler überhaupt ausgeschlossen werden. Das Gesetz bezweckt allgemein die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben (Detlev Fischer in: Fischer, Maklerrecht, 2. Allgemeine Grundsätze, Rn. 4). Dementsprechend unterfällt ein Maklervertrag mit einem Wohnungseigentümer oder Vermieter nicht dem Wohnungsvermittlungsgesetz mit der Folge, dass der Eigentümer bzw. Vermieter Provisionen z.B. bei Verstößen gegen § 2 Abs. 2 WoVermG nicht zurückfordern kann (Würdinger in: Herberger/Martinek/Rüßmann/ Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 652 BGB (Stand: 06.03.2024), Rn. 163).

Deshalb kann der eine Eigentumswohnung verwaltende Makler gegen den Eigentümer der Wohnung ohne Verstoß gegen § 2 Abs. 2 Nr. 2 Provisionsansprüche geltend machen (OLG Oldenburg NZM 2005, 151; Grüneberg/Retzlaff Rn. 59; Moraht NZM 2006, 330 (332); MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 652 Rn. 140; aA Baader/Gehle WoVermittG § 2 Rn. 26.).

Unstreitig ist vorliegend eine Verflechtung von Verwalter und Vermieter gegeben. Jedoch soll die Provision nicht der Mieter, sondern der Vermieter zahlen.

Die Höhe der Maklerprovision richtet sich nach den Vereinbarungen im Maklervertrag, § 653 Abs. 1 BGB (Bub/Treier MietR-HdB, Kapitel II. Abschluss, Inhalt und Änderung des Mietvertrages Rn. 2900, beck-online).

Nicht anzuwenden ist die Regelung des § 3 Abs. 2 WoVermGauf Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Makler (Bub/Treier MietR-HdB, Kapitel II. Abschluss, Inhalt und Änderung des Mietvertrages Rn. 2903, beck-online).

Entsprechend konnte die Beklagte zwei Monatskaltmieten pro Neuvermietung verlangen, aber lediglich 00.000,00 EUR pro Jahr, wie vertraglich vereinbart.

Danach steht ihr für das Jahr 0000 ein Betrag in Höhe von 00.000,00 EUR zu und für das Jahr 0000 ein Betrag in Höhe 0.000,00 EUR.

II. Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 1, 709 ZPO.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO.

Streitwert: 16.815,71 EUR

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Düsseldorf, Cecilienallee 3, 40474 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

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