Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil vom 24.10.2025 – 7 U 101/24

I.

Die Klägerin wendet sich mit der Berufung in der Hauptsache gegen die überwiegende Abweisung ihrer Klage auf Rückforderung gezahlter Maklerprovisionen wegen Verneinung eines Provisionsausschlusses gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) durch das Landgericht.

Die Parteien schlossen am 13.07.2020 einen „Verwaltervertrag 1/2020“ (nachfolgend Verwaltervertrag genannt), wonach die Beklagte die hierin genannten Liegenschaften der Klägerin beginnend mit dem 01.08.2020 zu verwalten hatte. Insoweit war die Beklagte nach § 2 Nr. 1 des Vertrages mit der Erledigung aller Angelegenheiten beauftragt, die zur laufenden Verwaltung der Liegenschaften notwendig und zweckmäßig waren. Zudem enthielt der Vertrag unter „§ 6 Verwaltergebühren“ u.a. folgende Regelung:

„Im Falle der Neuvermietung einer Wohnung wird eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten zuzüglich ges. MwSt. zu Lasten des Eigentümers fällig. Das Honorar p. a. ist gedeckelt bei 10.000,00 € brutto.“

Für die weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf den in Kopie zur Akte gereichten Verwaltervertrag, Bl. 5 ff. der LG-Akte, Bezug genommen.

Während der Vertragsdauer ist es durch Vermittlungstätigkeit der Beklagten zu Neuvermietungen folgender von der Beklagten verwalteten Wohneinheiten gekommen, für welche die Beklagte der Klägerin die nachstehend jeweils bezifferten Provisionen in Rechnung stellte:

Die Klägerin bezahlte diese Rechnungen.

Nach Beendigung infolge Kündigung des Verwaltervertrages seitens der Klägerin forderte diese mit Anwaltsschreiben vom 19.10.2023 die Beklagte zur Rückerstattung der in Rede stehenden Provisionen erfolglos bis zum 03.11.2023 auf (Bl. 21 ff. der LG-Akte).

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, zum Ausgleich der in Rede stehenden Rechnungen nicht verpflichtet gewesen zu sein. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG stehe dem Wohnungsvermittler ein Entgelt für die Vermittlung unter anderem nicht zu, wenn, wie vorliegend, der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen worden sei, deren Verwalter der Wohnungsvermittler gewesen sei. Eine von dieser gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarung nach § 2 Abs. 5 WoVermRG sei unwirksam. Sie habe daher einen Rückforderungsanspruch nach § 5 WoVermRG.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte kostenpflichtig zu verurteilen, an sie, die Klägerin, 16.815,71 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.11.2023 und vorgerichtliche Kosten in Höhe von 1.214,99 € zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat die Hauptklageforderung i.H.v. 149,51 € vor dem Hintergrund, dass die für das Jahr 2021 vereinnahmte Summe bei 10.149,51 € und damit über dem gedeckelten Jahresbetrag von 10.000,00 € gelegen hat, teilweise anerkannt.

Im Übrigen hat sie die Ansicht vertreten, dass die Klage abweisungsreif sei, da § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG nicht greife. Nach der Entstehungsgeschichte des WoVermRG sei dies unstreitig ein Gesetz gewesen, das Auswüchse zu Lasten des Wohnungssuchenden habe verhindern sollen. Das Gesetz gelte nicht zugunsten der Vermieter.

Mit Teilanerkenntnis- und Schlussurteil vom 22.05.2024 hat das Landgericht die Beklagte auf deren Anerkenntnis hin verurteilt, an die Klägerin 149,51 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.11.2023 zu zahlen und im Übrigen die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung weiterer 16.666,20 € nach § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB i.V.m. § 5 Abs. 2 WoVermRG, weil der Anspruch der Beklagten auf die Provision nicht nach den dafür geltenden Bestimmungen ausgeschlossen gewesen sei. Die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung hinsichtlich der Vermittlung von Neumietern sei nicht aufgrund Verstoßes gegen das WoVermRG unwirksam. Das WoVermRG bezwecke allgemein den Schutz der Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen. Dementsprechend unterfalle ein Maklervertrag mit einem Wohnungseigentümer oder Vermieter nicht dem WoVermRG mit der Folge, dass der Eigentümer bzw. Vermieter Provisionen z.B. bei Verstößen gegen § 2 Abs. 2 WoVermRG nicht zurückfordern könne. Deshalb könne der eine Eigentumswohnung verwaltende Makler gegen den Eigentümer der Wohnung ohne Verstoß gegen § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG Provisionsansprüche geltend machen. Unstreitig sei vorliegend eine Verflechtung von Verwalter und Vermieter gegeben, aber die Provision sei nicht vom Mieter, sondern Vermieter geschuldet. Deren Höhe richte sich nach der vertraglichen Vereinbarung. Die Regelung des § 3 Abs. 2 WoVermRG sei nicht auf Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Makler anwendbar, daher habe die Beklagte zwei Monatsmieten pro Neuvermietung verlangen können, aber lediglich 10.000,00 € pro Jahr, wie vereinbart. Der Beklagten stehe folglich für das Jahr 2021 ein Betrag i.H.v. 10.000,00 € und für das Jahr 2022 ein Betrag von 6.666,20 € zu.

Die Klägerin wendet sich gegen das Urteil, soweit ihre Klage abgewiesen worden ist. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass Zweck des WoVermRG auch die Verbesserung der Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung sei. Ferner sei nicht berücksichtigt worden, dass in § 2 Abs. 2 WoVermRG anders als in Abs. 1a und 3 nicht nur der Anspruchsausschluss betreffend den Wohnungssuchenden geregelt worden sei, so dass der Ausschluss in Abs. 2 sowohl gegenüber dem Wohnungssuchenden, als auch gegenüber dem Eigentümer gelte. Schließlich könne in Konstellationen des § 2 Abs. 2 WoVermRG auch durch einen Sondereigentumsverwalter infolge der wirtschaftlichen Nähe zum Anbieter der Wohnung eine echte Maklerleistung nicht erbracht werden. Hinzukomme, dass der Schutz der Wohnungssuchenden nicht erreicht werde, wenn der Anspruchsausschluss nach § 2 Abs. 2 WoVermRG nicht auch zugunsten des Eigentümers anwendbar wäre, da eine Umlegung der Maklerprovision auf die Miete zu erwarten sei. Das Verbot des § 2 Abs. 5 WoVermRG beziehe sich auf sämtliche Regelungen des § 2 WoVermRG. Aufgrund des Umgehungsverbotes scheide im Bereich der Wohnungsvermittlung ein Entgeltanspruch auf der Grundlage eines selbstständigen Provisionsanspruchs, mit dem sich der Auftraggeber des Maklers zur Zahlung unabhängig von den Voraussetzungen einer echten Maklerleistung verpflichten könne, aus.

Die Beklagte habe auch die außergerichtlichen Kosten zu tragen, welche die Klägerin erstmals zweitinstanzlich geltend macht.

Die Klägerin beantragt,

das am 22.05.2024 verkündete Urteil des Landgerichts Krefeld, Az.: 7 O 15/24, abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie, die Klägerin, weitere 16.666,20 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.11.2023 und vorgerichtliche Kosten in Höhe von 1.214,99 € zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil. Das WoVermRG bezwecke den Mieterschutz, insbesondere Interessenskonflikte auszuschließen, die bei einer Doppelfunktion eines Verwalters und Maklers entstehen könnten. Es solle verhindert werden, dass der Wohnungsverwalter einerseits Interessensvertreter des Vermieters sei und andererseits sich als Vertragspartner des Mieters für Vermittlungsdienste noch zusätzlich eine Vergütung beschaffen könne. Hinzukomme, dass die Klägerin ein gewerblich tätiges Wohnungsunternehmen sei, dass sich vertraglich nicht nur der Verwaltungsdienstleistung der Beklagten, sondern vor allem auch der Dienstleistung zur Neuvermietung von Mietern bedient habe, die nach den vertraglichen Bestimmungen selbstverständlich zu vergüten sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat überwiegend, mit Ausnahme der geltend gemachten vorgerichtlichen Anwaltskosten, Erfolg.

1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückerstattung der gezahlten in Rede stehenden Provisionen nach § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB i.V.m. § 5 Abs. 1 1. HS. WoVermRG in Höhe von weiteren 16.666,20 €.

a) Unstreitig hat die Beklagte etwas im Sinne eines vermögensrechtlichen Vorteils erlangt, nämlich einen Auszahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 16.666,20 € gegen ihre Bank infolge der Überweisung der jeweiligen Maklerprovision in entsprechender Höhe seitens der Klägerin.

b) Den Vermögensvorteil hat die Beklagte durch bewusste und zweckgerichtliche Mehrung, mithin durch Leistung der Klägerin erhalten.

c) Diese Leistung ist jedoch ohne Rechtsgrund erfolgt.

Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf die zwischen den Parteien des Rechtsstreits in § 6 des Verwaltervertrages vereinbarte Regelung zur Provisionspflicht im Zuge von Neuvermietungen der verwalteten Liegenschaften als Rechtsgrund berufen. Denn der Vereinbarung steht § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG entgegen, so dass die Regelung in § 6 des Verwaltervertrages gem. § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermRG unwirksam ist. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist.

Die von der Beklagten abgerechneten und von der Klägerin gezahlten in Rede stehenden Provisionen i.H.v. weiteren - noch im Streit stehenden - 16.666,20 € unterfallen dem Wortlaut des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG. Denn es handelt sich unstreitig um abgeschlossene Mietverträge über Wohnräume, deren Verwalterin die Beklagte nach den vertraglichen Regelungen nach § 2 Nr. 1 des Verwaltervertrages war (vgl. zur Eigenschaft eines Wohnungsverwalters BGH, Urteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 -, Rn. 11 ff., juris; BGH, Urteil vom 22. Februar 2018 - I ZR 38/17 -, Rn. 22, juris; BGH, Urteil vom 2. Oktober 2003 - III ZR 5/03 -, Rn. 12, juris) und für welche die Beklagte als Wohnungsvermittlerin der Mietverträge Provision nach § 6 des Verwaltervertrages von der Klägerin als Eigentümerin/Vermieterin verlangt und erhalten hat.

In der Literatur und der Rechtsprechung besteht Streit darüber, ob ein Maklervertrag zwischen dem Wohnungseigentümer oder Vermieter und dem Verwalter als Wohnungsvermittler § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG unterfällt.

Nach einer Ansicht, der das Landgericht gefolgt ist, ist ein Provisionsausschluss nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG im vorgenannten Fall nicht gegeben, weil der Wohnungseigentümer/Vermieter nicht dem Schutzzweck des WoVermRG unterfalle, der primär den Schutz des Wohnungssuchenden bezwecke (OLG Naumburg, Urteil vom 19. 10. 2004 - 9 U 83/04, NZM 2005, 151, beck-online; BeckOGK/Meier, 1.4.2025, BGB § 652 Rn. 102, beck-online; BeckOK BGB/Kneller, 75. Ed. 1.8.2025, BGB § 652 Rn. 41, beck-online; Grüneberg/Retzlaff, 84. Aufl., § 652 BGB, Rn. 59; Fischer, NJW 2007, 3107, 3112 beck-online; Moraht, NZM 2006, 330, 332 beck-online; MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 652 Rn. 140, beck-online; NK-BGB/Joachim Wichert, 4. Aufl. 2021, BGB § 652 Rn. 80, beck-online; Würdinger in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 652 BGB (Stand: 22.04.2025), Rn. 163).

Nach der Gegenansicht umfasst der Provisionsausschluss des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG auch einen Maklervertrag zwischen dem Wohnungseigentümer/Vermieter und dem Verwalter, der zugleich als Wohnungsvermittler agiert (AG München, Urteil vom 18. August 2004 - 282 C 6866/04 -, Rn. 8 f., juris (bezogen auf § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermRG); Frahnert Anmerkung zu AG München, Urteil vom 18. August 2004 - 282 C 6866/04 -, WuM 2004, 619 f.; AG Gera Urt. v. 13.12.2010 - 4 C 680/10, BeckRS 2012, 12747, beck-online; Fischer in: Fischer, Maklerrecht, 8. Auflage 2025, 7. Weitere Sonderregelungen für den Provisionsanspruch, Rn. 45, zit. nach juris; Meyer ImmobilienWirtschaftsR-HdB/Kunkel, 1. Aufl. 2022, Kap. 7 Rn. 19, beck-online; Schulz, WoVermG, § 2, Rn. 16 (vgl. Auszug, Bl. 93 der OLG-Akte); Dehner, Maklerrecht, Rn. 344; Baader/Gehle, WoVermittG, § 2, Rn. 26 - letztere zwei zit. nach Fischer Maklerrecht, 8. Auflage 2025, 7. Weitere Sonderregelungen für den Provisionsanspruch, Rn. 45, Fn. 131, zit. nach juris; Entscheidungsanmerkung zu OLG Naumburg, NJW-Spezial 2005, 148, beck-online). Denn das WoVermRG bezwecke nicht allein den Schutz der Wohnungssuchenden, sondern auch die Verbesserung der Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung. Ferner komme hinzu, dass anders als in § 2 Abs. 1a und 3 WoVermRG in § 2 Abs. 2 WoVermRG keine Beschränkung auf Wohnungssuchende erfolgt. Des Weiteren würde - soweit ein Provisionsausschluss nicht erfolgen würde - der Eigentümer/Vermieter die Provision auf die Miete umlegen, so dass der Mieter mittelbaren an die Kosten beteiligt würde.

Der Senat folgt der zuletzt genannten Ansicht. Nach dem Wortlaut des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG ist auch der vorliegende Fall eines Provisionsverlangens eines Verwalters als Wohnungsvermittler gegenüber dem Eigentümer/Vermieter erfasst. Hierfür spricht bereits der Wortlaut. Denn § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG nimmt nach seiner Formulierung keine Beschränkung auf Provisionsforderungen gegenüber Wohnungssuchenden vor. Eine solche Beschränkung folgt auch nicht aus der Systematik der gesetzlichen Regelung des § 2 WoVermRG. Vielmehr spricht diese ebenfalls dafür, dass § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG auch auf Maklerverträge mit Eigentümern/Vermietern Anwendung findet. Denn während in den Absätzen 1a und 3 des § 2 WoVermRG ausdrücklich formuliert ist, dass der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden kein Entgelt verlangen darf, es sei denn […] (vgl. Abs. 1 a) oder gegenüber dem Wohnungssuchenden dem Wohnungsvermittler kein Anspruch zusteht (vgl. Abs. 3), findet sich ein Bezug auf eine fehlende Provisionspflicht allein des Wohnungssuchenden in § 2 Abs. 2 WoVermRG gerade nicht. Aus der Regelungssystematik geht mithin hervor, dass in § 2 Abs. 2 WoVermRG keine Einschränkung auf den Wohnungssuchenden erfolgt, was dafür spricht, dass auch Maklerverträge mit dem Eigentümer/Vermieter erfasst sind (Fischer in: Fischer, Maklerrecht, 8. Auflage 2025, 7. Weitere Sonderregelungen für den Provisionsanspruch, Rn. 45, zit. nach juris; Frahnert Anmerkung zu AG München, Urteil vom 18. August 2004 - 282 C 6866/04 -, WuM 2004, 619 f.; Schulz, WoVermG, § 2, Rn. 16 (vgl. Auszug, Bl. 93 der OLG-Akte)). Auch nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung des § 2 Abs. 2 WoVermRG, nach welcher verhindert werden soll, dass der Wohnungsvermittler ein Entgelt fordert, obwohl keine echte Vermittlungsleistung vorliegt (vgl. zum Gesetzeszweck insoweit BGH, Urteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 -, Rn. 18, juris; BGH, Urteil vom 2. Oktober 2003 - III ZR 5/03 -, Rn. 14, juris), ist keine teleologische Reduktion auf Maklerverträge mit dem Wohnungssuchenden vorzunehmen. Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung bezweckt zum einen den Schutz der Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen, die sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben und zum anderen die Verbesserung der Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung (BGH, Urteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 -, Rn. 18, juris; BGH, Urteil vom 2. Oktober 2003 - III ZR 5/03 -, Rn. 14, juris). Indem der Gesetzgeber hierzu in § 2 Abs. 2 mit den Nr. 1-3 bestimmte Fallgruppen geregelt hat, in denen er von keiner echten Vermittlungstätigkeit ausgeht, ohne eine Einschränkung auf Verträge mit Wohnungssuchenden vorzunehmen, hat er zum Ausdruck gebracht, dass er die Zwecke des Gesetzes auch durch unter die Nr. 1-3 fallenden Regelungen bei Maklerverträgen zwischen Wohnungseigentümern/Vermietern und Verwaltern als Makler gefährdet sieht.

Vor diesem Hintergrund ist die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung zur Provisionspflicht in § 6 des Verwaltervertrages nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermRG unwirksam, weil sie von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG abweicht. Die Klägerin kann daher gem. § 5 Abs. 1 1. HS WoVermRG i.V.m. § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB die gezahlten Provisionen zurückfordern.

2. Der Anspruch auf Zinsen folgt aus Verzug nach §§ 286 Abs. 2, 288 Abs. 1 BGB infolge erfolgloser Mahnung durch Anwaltsschreiben vom 19.10.2023 mit Fristsetzung zum 03.11.2023, so dass Verzug ab dem 04.11.2023 eingetreten war.

3. Keinen Anspruch hat die Klägerin demgegenüber auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.

Ein solcher folgt nicht aus Verzug nach §§ 280 Abs. 2, 286 BGB. Dass die Klägerin die Beklagte vor Einschaltung ihrer Prozessbevollmächtigten bereits eigenständig in Verzug gesetzt hat, hat sie nicht vorgetragen und Entsprechendes ist auch dem vorgelegten Anwaltsschreiben vom 19.10.2023 nicht zu entnehmen.

Ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten steht der Klägerin gleichfalls nicht zu.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 709 bezogen auf die Beklagte und §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO bezogen auf die Klägerin.

5. Die Revision wird gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 2. Alt. ZPO zugelassen, weil der Senat von der Rechtsprechung des OLG Naumburg (Urteil vom 19. 10. 2004 - 9 U 83/04) zur Frage der Anwendbarkeit des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG auf Maklerverträge zwischen Wohnungseigentümer/Vermieter und als Wohnungsvermittler tätigen Verwaltern abweicht.

6. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 16.666,20 € festgesetzt.