Landgericht Lübeck Urteil vom 29.06.2023 – 14 S 95/22

Orientierungssatz

Auch bei einer Mieterhöhung vor Ablauf von drei Jahren ab Mietvertragsbeginn können die gesetzlich festgelegten maximalen 20 % (Kappungsgrenze) voll ausgeschöpft werden. Eine zeitanteilige Kürzung der Kappungsgrenze findet nicht statt. Die Kappungsgrenze soll nicht die einzelne Mieterhöhung prozentual begrenzen, sondern eine Steigerung über einen Zeitraum von drei Jahren auf 20 % begrenzen. Diesem Ziel wird die Kappungsgrenze aber auch gerecht, wenn man bei kürzeren Mietverhältnissen eine Steigerung um 20 % zulässt. (Rn.10)

Verfahrensgang

vorgehend AG Lübeck, 15. September 2022, 29 C 551/22, Urteil

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 15.09.2022, Az. 29 C 551/22, wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Lübeck ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 960,00 € festgesetzt.

I.

Die Klägerin begehrt von den Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung. Streitgegenständlich ist eine Wohnung in der Kurgartenstraße 135 in 23570 Lübeck mit einer Größe von 70 qm, vier Zimmern in einem Mehrfamilienhaus Baujahr 1918. Die bisherige Miete betrug 400 EUR zuzüglich 50 EUR für einen Stellplatz zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung. Ab dem 1. Januar 2022 begehrte die Vermieterseite Zahlung von 480 EUR zuzüglich 50 EUR Stellplatz zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung. In dem Mieterhöhungsverlangen vom 26.10.2021 wird Bezug genommen auf den damals aktuellen Mietspiegel Lübeck Stand 2018. Mittlerweile liegt der Mietspiegel 2022 vor. Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 15. September 2022.

Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, mit Wirkung ab dem 01. Januar 2022 einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von bisher 400,00 € um 80,00 € auf nunmehr 480 € für die Wohnung in der Kurgartenstraße 135 in 23570 Lübeck zuzustimmen. Hinsichtlich der Einzelheiten wird Bezug genommen auf das angegriffene Urteil.

Die Berufungskläger beanstanden, dass das Amtsgericht kein Sachverständigengutachten über die angemessene Vergleichsmiete eingeholt habe, obwohl ein entsprechendes Beweisangebot vorgelegen habe, die Wohnung der Beklagten im Schnitt, Größe und Ausführung in keiner Weise ähnlich sei mit der weiteren, bereits begutachteten Wohnung in dem Objekt und der bloße Bezug auf den Mietspiegel alleine nicht ausreiche, um die Mieterhöhung zu begründen. Zudem sei die Kappungsgrenze nicht eingehalten, da eine Mieterhöhung um volle 20 % erst nach drei Jahren erfolgen könne. Im Hinblick auf das Vorbringen der Parteien im Berufungsrechtszug im Einzelnen wird im Übrigen Bezug genommen auf die von ihnen in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze.

Die Berufungskläger beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Berufungsbeklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

II.

Der in zulässiger Weise eingelegten Berufung ist in der Sache der Erfolg versagt.

1. Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten in der Hauptsache zur Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung verurteilt.

a. Soweit die Beklagtenseite beanstandet, dass die Kappungsgrenze nicht gewahrt sei, ist dies unzutreffend. Die Kappungsgrenze ist gewahrt. Auch bei einer Mieterhöhung vor Ablauf von drei Jahren ab Mietvertragsbeginn können die gesetzlich festgelegten maximalen 20 % voll ausgeschöpft werden. Eine zeitanteilige Kürzung der Kappungsgrenze findet nicht statt.

„Hat das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung noch keine drei Jahre bestanden, dann ist (…) die Kappungsgrenze (…) in diesem Fall nicht zeitanteilig herabzusetzen. Die Kappungsgrenze soll nämlich nicht die einzelne Mieterhöhung prozentual begrenzen, sondern eine Steigerung über einen Zeitraum von drei Jahren auf 20 % (…) begrenzen. Diesem Ziel wird sie aber auch gerecht, wenn man bei kürzeren Mietverhältnissen eine Steigerung um 20 % (…) zulässt. In diesem Fall werden nämlich zukünftige Mieterhöhungen gem. § 558 BGB wegen der bereits erfolgten Ausschöpfung der Kappungsgrenze ausgeschlossen. Auch bei einem schon länger laufenden Mietvertrag ist der Vermieter berechtigt, die Kappungsgrenze durch eine einzige Mieterhöhung um 20 % auszuschöpfen. Deshalb ist grds. auch schon nach einem Jahr eine Mieterhöhung um 20 % möglich. Dies setzt aber faktisch voraus, dass die Miete bei Abschluss des Mietvertrages erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.“ (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558 Rn. 160-164)

b. Soweit die Berufung die fehlende Einholung eines Sachverständigengutachtens über die ortsübliche Vergleichsmiete beanstandet, folgt die Kammer dem nicht.

(1) Dabei ist zunächst festzuhalten, dass die verlangte, gesteigerte Miete nach den einschlägigen Mietspiegeln der Hansestadt Lübeck ortsüblich ist. Dabei kann dahinstehen, ob insoweit der Mietspiegel 2018 oder 2021 zu Grunde gelegt wird (vgl. zur Bestimmung des maßgeblichen Mietspiegels: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558d Rn. 128). Für die Wohnung der Beklagten ergibt sich aus dem Mietspiegel 2018 ein Mittelwert von 7,12 EUR/m2 bei einer Spanne von 6,03 bis 8,23 EUR/ m2 (mithin hier 422,10 bis 576,10 EUR). Nach unbestrittenem klägerischen Vortrag (Bl. 5 d.A.) sind vorliegend keine signifikanten Wohnmerkmale der konkreten Wohnung gegeben, die zu Zu- oder Abschlägen führen könnten, so dass vorliegend der Mittelwert angesetzt werden kann. Hiernach wären 498,40 EUR angemessen. Mit verlangten 480 EUR liegt die Vermieterseite darunter. Nichts Anderes ergäbe sich im Übrigen aus dem Mietspiegel 2021. Die dort angesetzten Werte liegen (naturgemäß) über den Werten des Mietspiegels 2018, so dass auch hiernach von einer angemessenen Miethöhe auszugehen ist.

(2) Ein Sachverständigengutachten war darüber hinaus nicht einzuholen.

(aa) Nach § 558d Abs. 3 BGB wird bei einem Mietspiegel vermutet, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, wenn die erforderlichen Voraussetzungen hierfür erfüllt sind (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558d Rn. 124-140). Dies ist hier für die Mietspiegel 2018 und 2021 der Fall. Es handelt sich vorliegend um einen Mietspiegel i.S.d. § 558c BGB, der von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder den Interessenverbänden erstellt und von mindestens der Behörde oder den beiden Interessenverbänden anerkannt worden ist. Die Erstellung ist auch nach den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen geschehen. Dies wird vermutet, wenn der Mietspiegel von Behörden und Interessenverbänden anerkannt wurde, § 558d Abs. 1 S. 3 BGB – was vorliegend von keiner Seite in Frage gestellt wurde. Zuletzt kann die konkrete Wohnung auch in den Mietspiegel eingeordnet werden.

(bb) Greift danach – wie hier – die Vermutungswirkung, bleibt der Mieterseite allenfalls noch, diese zu entkräften

(„…wenn die Vermutungsgrundlagen (…) dargelegt und dann entweder unstreitig oder bewiesen sind, muss die Partei gegen die die Vermutungswirkung streitet sie ggf. widerlegen und zwar gem. § 292 ZPO. Das bedeutet, die entsprechende Partei muss zunächst substantiiert vortragen, warum der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig angeben soll und dann muss er diesen Vortrag ggf. beweisen.“ Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558d Rn. 140)

Dabei ist in Rechtsprechung und Rechtswissenschaft im Einzelnen streitig, welche Anforderungen an substantiiertes Bestreiten zu stellen sind (vgl. hierzu a.a.O.). Vorliegend ist in jedem Fall kein hinreichend substantiiertes Bestreiten festzustellen. Denn im hiesigen Verfahren hat die Mieterseite schlicht gar nichts zu der Frage vorgetragen, weshalb die oben genannten Mietspiegel nicht zu korrekten Ergebnisse führen sollen. Dies reicht sicherlich nicht aus, um die Vermutungswirkung der Richtigkeit der Mietspiegel zu entkräften.

Auf das Sachverständigengutachten zu der Nachbarwohnung der Beklagten kommt es im Übrigen nach allem nicht an, so dass auch insoweit keine weitergehenden Beweiserhebungen erforderlich sind.

2. Auch gegen die Verurteilung zur Zahlung der zuerkannten Nebenforderung bestehen keine Bedenken. Auf die erstinstanzlichen Ausführungen wird insoweit verwiesen.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

4. Gründe, die Revision zuzulassen, bestehen nicht.