Landgericht Lübeck Urteil vom 15.02.2024 – 14 S 31/23

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 09.02.2023, Az. 26 C 1900/21, wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Lübeck ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 726,00 € festgesetzt.

I.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 09.02.2023.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Beklagten zur Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt. Zur Begründung führte das Amtsgericht insbesondere aus, dass die geforderte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Hierfür bezog sich das Amtsgericht zum einen auf das eingeholte Sachverständigengutachten und zum anderen auf den Mietspiegel 2021.

Die Beklagten wenden mit ihrer Berufung ein, das Sachverständigengutachten genüge nicht den notwendigen Anforderungen. Insbesondere habe der Sachverständige keine Vergleichswohnungen ermittelt und die ergänzenden Fragen nicht beantwortet. Auch sei sein Punktesystem nicht nachvollziehbar und der Sachverständige gehe von falschen Tatsachen aus. Das Amtsgericht habe darüber hinaus nicht den Mietspiegel von 2021 zugrunde legen dürfen, da dieser zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens nicht veröffentlicht war. Die Beklagten wenden weiter ein, dass für die Einordnung in den Mietpreisspiegel nicht das Jahr 2002, sondern das Baujahr des Gebäudes (1936) maßgeblich sei. Auch habe die Balkonfläche bei der Berechnung der Wohnfläche nur mit 25 % berücksichtigt werden dürfen. Darüber hinaus sei der Befangenheitsantrag gegen den Sachverständigen zu Unrecht abgelehnt worden.

Im Hinblick auf das Vorbringen der Parteien im Berufungsrechtszug wird im Übrigen auf die von ihnen in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Die Berufungskläger beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 09.02.2023, zugegangen am 14.02.2023, Az.: 26 C 1900/21, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Hilfsweise,

das Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 09.02.2023, zugegangen am 14.02.2023, Az.: 26 C 1900/21, aufzuheben und den Rechtsstreit gemäß § 538 Abs. 2 ZPO an das Amtsgericht Lübeck zurückzuverweisen.

Die Berufungsbeklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

II.

Der in zulässiger Weise eingelegten Berufung ist in der Sache der Erfolg versagt.

1. Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten in der Hauptsache zur Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt.

a. Das Mieterhöhungsverlangen ist formal wirksam. Insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen werden. Die Klägerin hat in der Begründung insbesondere nicht nur auf den alten Mietpreisspiegel Bezug genommen, sondern auch drei Vergleichswohnungen benannt.

b. Die geforderte Miete entspricht auch der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ob das eingeholte Sachverständigengutachten als Grundlage für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann, kann dahinstehen, da die erforderlichen Feststellungen bereits anhand des Lübecker Mietspiegels 2021 getroffen werden können und die Einholung eines Sachverständigengutachtens daher entbehrlich war (vgl. hierzu bereits LG Lübeck, Urteil vom 29. Juni 2023 - 14 S 95/22 -, Juris und Landesrechtsprechungsdatenbank Schleswig-Holstein).

i. Dabei ist die ortsübliche Vergleichsmiete unter Bezugnahme des Mietspiegels 2021 zu ermitteln. Zwar trifft es zu, dass die Klägerin ihr Erhöhungsverlangen unter anderem mit dem Mietspiegel 2018 begründete. Allerdings galt zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens vom 20.07.2021 bereits der Mietspiegel 2021 mit Stichtag zum 01.05.2021. In den Fällen, in denen – wie hier – das Mieterhöhungsverlangen noch mit einem älteren Mietspiegel begründet wurde aber zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung ein neuerer Mietspiegel vorliegt, dessen Erhebungsstichtag vor dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens lag, ist im Zivilprozess auf die Werte des neueren Mietspiegels zurückzugreifen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Maßgeblich ist, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zum relevanten Zugangszeitpunkt des Erhöhungsverlangens möglichst rechtssicher ermittelt wird. Der aktuellere Mietspiegel stellt eine bessere Erkenntnisquelle zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Hierfür kommt es nicht darauf an, ob dieser Mietspiegel zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens bereits gedruckt war. Die Veröffentlichung und Drucklegung sind gerade keine Wirksamkeitsvoraussetzung (BeckOGK/Fleindl, 1.1.2024, BGB § 558b Rn. 62, Schmidt-Futterer/Börstinghaus BGB § 558d Rn. 62-64). Vielmehr geht es im gerichtlichen Zustimmungsverfahren gerade darum, die ortsübliche Vergleichsmiete möglichst Tag genau festzustellen und nicht darum zu klären, ob der Vermieter gemessen an seiner Begründung des Mieterhöhungsverlangens einen Anspruch auf Zustimmung hatte. Auch ein Sachverständiger stellt die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens fest. Die Verwendung der Daten des alten Mietspiegels, der zu einem weit in der Vergangenheit liegenden Zeitpunkt erstellt wurde, führte faktisch zu einem Mietpreisstopp und ist daher rechtlich nicht begründbar. Auf der anderen Seite ist ein Vermieter auch nicht verpflichtet, im laufenden Zustimmungsprozess sein Mieterhöhungsverlangen an einen ggf. im Laufe des Prozesses veröffentlichten, weiteren Mietspiegel anzupassen, der weit nach dem Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens ansetzt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus BGB § 558b Rn. 121).

ii. Für die Einordnung in den Mietspiegel ist die Fläche der streitgegenständlichen Wohnung mit 85,76 m² heranzuziehen. Hierfür können zunächst die unstreitig gebliebenen Messungen des Sachverständigen zugrunde gelegt werden. Abweichend von seinen Feststellungen ist die Fläche des Balkons jedoch nur mit 25 % zu berücksichtigen. Gemäß § 4 der Wohnflächenverordnung ist die Grundfläche von Balkonen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzusetzen. Weiterhin können Balkone, die aufgrund ihrer Lage und Ausstattung im Vergleich zu „normalen“ Balkonen einen sehr hohen Wohnwert besitzen, zur Hälfte bei der Wohnfläche berücksichtigt werden (Grundmann: Neuregelungen zu Betriebskosten und Wohnflächenberechnung (NJW 2003, 3745)). Ein höherer Wohnwert ist jedoch nicht zu erkennen. Zwar gibt der Sachverständige an, dass der Balkon für den Nutzungswert der Wohnung von Bedeutung ist. Es ist allerdings nicht zu erkennen, inwiefern sich dieser Balkon von anderen „normalen“ Balkonen unterscheidet und insoweit eine Abweichung von der regelmäßigen Ansetzung von nur 25% der Balkonfläche rechtfertigt.

iii. Dahinstehen kann im Ergebnis, welche Baualtersklasse für die Einordnung in den Mietspiegel zu berücksichtigen ist. Denn die von der Klägerin geforderte Miete stellt sowohl unter Zugrundelegung einer Baualtersklasse von 2002 als auch von 1936 eine ortsübliche Vergleichsmiete dar.

Die Klägerin fordert eine neue Miete in Höhe von 645,00 € kalt, woraus sich unter Heranziehung einer Wohnungsgröße von 85,76 m² eine Miete von 7,52 m² pro Quadratmeter errechnet. Die Klägerin ist in ihrem Erhöhungsverlangen zwar von einer geringeren Wohnfläche ausgegangen. Die Angabe einer zu kleinen Wohnungsgröße führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens (Schmidt-Futterer/Börstinghaus BGB § 558a Rn. 29-31a).

(a) Unter Heranziehung einer Baualtersklasse von 2002 läge – so auch das Amtsgericht – das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese liegt nach dem Mietspiegel 2021 für die streitgegenständliche Wohnung bei 7,50 € - 9,89 € / m² (Mittelwert 8,39 €/m²). Unter Berücksichtigung der von der Beklagtenseite eingewandten Wohnungseigenschaften, wie der Küche, der Lage der Wohnung oder der energetischen Gebäudequalität läge das Mieterhöhungsverlangen selbst unter Zugrundlegung der höchst möglichen Abschläge von je 20 % unterhalb der ortsüblichen Miete. Dann wäre von einer ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 7,85€/m² auszugehen. Die hier geforderte Miete übersteigt diesen Wert nicht.

(b) Auch unter Heranziehung einer Baualtersklasse von 1936 liegt die geforderte Miete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete. In diesem Fall wäre die Wohnung in die Stufe „B4“ einzuordnen, welche die ortsüblichen Mieten im Bereich 6,80 € - 9,14 €/ m² ansetzt. Der Mittelwert beträgt 7,81 €/m².

(i) Für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind vorliegend zum einen auch Abschläge hinsichtlich der Ausstattung der Küche und der Lage der Wohnung anzunehmen. Ein Abschlag hinsichtlich der energetischen Gebäudequalität käme jedoch selbst unter Zugrundelegung des Beklagtenvortrages nicht in Betracht. Die Beklagten führten aus, dass ein Abschlag hinsichtlich der energetischen Gebäudequalität vorzunehmen sei, da der Energiebedarf des Hauses einen Wert von 114,02 kWh/(m²a) aufweisen würde. Aus der Orientierungshilfe des Mietspiegels ergibt sich jedoch, dass ein Abschlag bei Gebäuden dieser Altersklasse erst ab einem Wert vorzunehmen ist, der höher als 160 kWh/(m²a) liegt. Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Hingegen sind Abschläge für die Küche und die Lage der Wohnung vorzunehmen.

Die Küche der streitgegenständlichen Wohnung hat zum einen kein Fenster und zum anderen keine Dunstabzugshaube, sondern nur einen sog. Umwälzer. Hinsichtlich der regelmäßig in der Küche stattfindenden Geruchsbildung ist eine fehlende oder eingeschränkte Entlüftung für einen Abschlag zu berücksichtigen.

Ein Abschlag ist ebenfalls aufgrund der Lage der Wohnung vorzunehmen, da eine Beeinträchtigung durch den Verkehrslärm vorliegt. Zwar ist hier zu berücksichtigen, dass die Wohnung nicht direkt an einer viel befahrenen Straße liegt. Allerdings liegt sie so nah an einer Straße mit hoher Verkehrsbelastung, dass von einer Lärmbelästigung auszugehen ist.

(ii) Zum anderen sind für die Beurteilung der ortsüblichen Miete aber auch solche Faktoren zu berücksichtigen, welche den Wohnwert erhöhen. So ist dem Gutachten zu entnehmen, dass im Schlaf-, und Wohnzimmer sowie einem weiteren Zimmer Stäbchenparkett verlegt ist. Außerdem befindet sich in der Wohnung ebenfalls ein Gäste-WC. Diese Eigenschaften, welche ebenfalls im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 15.02.2024 erörtert wurden, liegen unstreitig vor. Ein hochwertiger Bodenbelag, wie Parkett, und ein Gäste-WC stellen nach der Orientierungshilfe des Mietspiegels (Bl. 84 d.A.) wohnwerterhöhende Faktoren dar.

(iii) Unter Berücksichtigung der wohnwertmindernden und -erhöhenden Merkmale ist ein Abschlag in Höhe von höchstens 25 % gerechtfertigt, wodurch die ortsübliche Miete bei 7,56 €/ m² liegt. Die geforderte Miete in Höhe von 7,51 €/ m² übersteigt diese nicht.

c. Darüber hinaus liegen auch die weiteren materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung, wie insbesondere die Einhaltung der Kappungsgrenze vor.

2. Auf die Beurteilung, ob das Amtsgericht den Befangenheitsantrag gegenüber dem Sachverständigen zu Unrecht abgelehnt hat, kommt es nicht an, da eine Beurteilung der ortsüblichen Miete gemäß den obigen Ausführungen bereits aufgrund des vorhandenen Mietspiegels möglich war. Einer Beurteilung durch den Sachverständigen bedurfte es dabei nicht.

3. Die Sache war daher auch nicht nach § 538 Abs. 2 ZPO an das Amtsgericht zurück zu verweisen. Ein Grund für eine Zurückverweisung liegt nicht vor, insbesondere ist keine weitere Beweisaufnahme notwendig.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

4. Gründe, aus denen die Revision zuzulassen wäre, liegen nicht vor.