Oberlandesgericht Düsseldorf Beschluss vom 22.03.2013 – I-3 Wx 240/12

Die beanstandete Zwischenverfügung wird aufgehoben

G r ü n d e:

I.

Durch notarielle Teilungserklärung vom 19.06.1997 (UR Nr. 1222/97 Notar Dr. T.) teilte die Beteiligte zu 3), die Mutter des Beteiligten zu 1), den ihr damals zu Alleineigentum zustehenden und im Grundbuch des AG Geldern von Herongen Blatt xxx verzeichneten Grundbesitz in zwei Wohnungseigentumseinheiten auf und übertrug die Wohnungseigentumseinheit Nr. 2 auf die Beteiligten zu 1) und 2). Die Einheit Nr. 1, deren Eigentümerin die Beteiligte zu 3) ist, ist nunmehr eingetragen in Blatt xxx des Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch, die Einheit Nr. 2 in Blatt xxx.

Unter dem 07.07.1997 schlossen die Beteiligten zu 1) – 3) einen notariellen Änderungs- und Ergänzungsvertrag (UR Nr. 1353/97 Notar Dr. T.).

In dessen Ziffer II. (2) d) vereinbarten sie, dass vor einem etwaigen Verkauf einer der beiden Wohnungseigentumseinheiten eine - in der Anlage zum Vertrag näher gekennzeichnete - Teilfläche des Grundstücks abgeteilt, das Wohnungseigentum an dieser Teilfläche aufgehoben und die Teilfläche unentgeltlich auf die gemeinsamen Abkömmlinge der Beteiligten zu 1) und 2) übertragen werden solle. Sie verpflichteten sich wechselseitig, alle zum Vollzug dieses Vorhabens erforderlichen Erklärungen abzugeben. Sodann heißt es:

„Zur Sicherung des bedingten Anspruchs von Frau P. auf Übereignung der gekennzeichneten Teilfläche an die begünstigten Abkömmlinge bewilligen und beantragen die Beteiligten die Eintragung einer Eigentumsvormerkung zu Gunsten von Frau P. und zu Lasten des überlassenen Wohnungseigentums in das Grundbuch. Einerseits bewilligen und beantragen die Beteiligten die Eintragung einer Eigentumsvormerkung zu Lasten des Wohnungseigentums Nr. 1 des Aufteilungsplans und zu Gunsten der Erwerber als Gesamtberechtigte gemäß § 428 BGB zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung der gekennzeichneten Teilfläche an die begünstigten Abkömmlinge.“

Am 23.09.2011 haben die Beteiligten zu 1) und 2) gestützt hierauf die Eintragung einer Eigentumsvormerkung für sie als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB zu Lasten Blatt 806 beantragt.

Durch Zwischenverfügung vom 29.09.2011 hat das Grundbuchamt beanstandet, dass die Eintragung einer Eigentumsvormerkung nur auf dem in Blatt xxx verzeichneten Wohnungseigentum nicht zulässig sei, da der vorzumerkende Anspruch – Übertragung einer Teilfläche an dem Grundstück – nur von allen Wohnungseigentümern gemeinsam erfüllt und daher nur an allen Einheiten gleichzeitig eingetragen werden könne. Im vorliegenden Fall sei in unzulässiger Weise lediglich die Bewilligung einzelner Vormerkungen für den jeweils anderen Wohnungseigentümer erklärt worden. Daher sei zur Eintragung noch die Vorlage einer Bewilligung auf Eintragung einer Vormerkung der Eigentümer beider Wohnungseinheiten für die namentlich noch zu benennenden Abkömmlinge der Beteiligten zu 1) und 2) erforderlich.

Daraufhin haben die Beteiligten zu 1) und 2) ihre notariell beglaubigte Bewilligung zur Eintragung einer Eigentumsvormerkung zu ihren Gunsten zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung der Teilfläche an die Abkömmlinge und zu Lasten ihres in Blatt 807 verzeichneten Wohnungs- und Teileigentums (Ur.Nr. 1203/2011) vorgelegt.

Durch Zwischenverfügung vom 25.11.2011 hat das Grundbuchamt an seiner Auffassung festgehalten. Es fehle weiterhin an der Bewilligung der Eigentümer beider Wohnungseigentumseinheiten zur Eintragung der Vormerkung auf Übereignung an die Abkömmlinge der Beteiligten zu 1) und 2).

Gegen diese Zwischenverfügung und gegen die ihr zugrundeliegende Zwischenverfügung vom 29.09.2011 haben die Beteiligten zu 1) und 2) Beschwerde eingelegt. Sie machen geltend, eine Eintragung müsse möglich sei, da es nur um die Sicherung ihres Anspruchs gegen die Beteiligte zu 3) auf künftige Übereignung an die gemeinsamen Abkömmlinge gehe und eine Bewilligung für jedes der beiden betroffenen Wohnungseigentumsgrundbücher vorliege.

Das Amtsgericht hat der Beschwerde durch Beschluss vom 06.12.2011 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Der Senat hat durch Beschluss vom 11.06.2012 die Zwischenverfügung aufgehoben, da sie nicht in der vorgesehenen Form ergangen war.

Durch Zwischenverfügung vom 09.10.2012 hat das Amtsgericht erneut das Fehlen der Bewilligung der Eigentümer beider Wohnungseigentumseinheiten beanstandet, der hiergegen gerichteten Beschwerde vom 11.10.2012 durch Beschluss vom 19.10.2012 nicht abgeholfen und die Sache erneut dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

1.

Die gemäß §§ 71 Abs. 1, 72, 73 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.

Das Grundbuchamt hätte nicht durch Zwischenverfügung hätte entscheiden dürfen.

a)

Der Senat hat bereits in seinem Beschluss vom 11.06.2012 darauf hingewiesen, dass das Grundbuchamt zu Recht davon ausgeht, dass der Anspruch auf Übertragung einer Teilfläche eines mehreren Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehenden Grundstücks nur von allen Wohnungseigentümern gemeinsam erfüllt werden kann (BayObLG NJW-RR 2002, 884). So kann z.B. die Beteiligte zu 3) den Auflassungsanspruch hinsichtlich eines Teils des Gesamtgrundstücks ebensowenig alleine erfüllen, wie z.B. die Beteiligten zu 1) und 2). Sie können jeweils lediglich bei der Auflassung mitwirken. Mangels Eintragungsfähigkeit einer das gemeinschaftliche Grundstück als ganzes betreffenden Rechtsänderung kommt auch eine Vormerkung des hierauf gerichteten Anspruchs an einem Wohnungseigentum alleine nicht in Betracht. Möglich ist es allenfalls entsprechend § 4 Wohnungsgrundbuchverfügung (WGV) eine Vormerkung zur Sicherung dieses Anspruchs in allen Wohnungsgrundbüchern einzutragen (BayObLG a.a.O.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdnr. 1483).

Da alle Wohnungseigentümer gemeinsam Schuldner des künftigen Übertragungsanspruches sind und durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung auf den Wohnungsgrundbüchern in ihren Rechten betroffen sind, bedarf es der Bewilligung aller Wohnungseigentümer bezüglich des gesamten Grundstücks.

An dieser Auffassung hält der Senat fest.

b)

In dem Ergänzungsvertrag haben die Beteiligten zu 1) – 3) die Eintragung einer Vormerkung jeweils nur zulasten des ihnen zustehenden Wohnungseigentums bewilligt. Die Bewilligung muss sich jedoch auf die Gesamtheit der Wohnungs- und Teileigentumsrechte beziehen (vgl. BayObLG, RPfleger 1995, 455 f.). Eine solche umfassende Bewilligung sowohl der Beteiligten zu 1) und 2) auch der Beteiligten zu 3) liegt immer noch nicht vor.

c)

Der Eintragungsantrag wäre daher sofort zurückzuweisen gewesen (vgl. z. B. Demharter GBO 28. Aufl. § 18 Rn. 12). Zur Vorlage bisher nicht erteilter Bewilligungen und Zustimmungen ist die Zwischenverfügung mit ihrer rangwahrenden Wirkung nicht vorgesehen.

2.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.