Oberlandesgericht Hamm Beschluss vom 06.03.2012 – I-15 W 96/11

Die Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Die zulässige Beschwerde ist begründet.

Allerdings geht das Grundbuchamt zu Recht davon aus, dass die Veräußerung einer Eigentumseinheit (ausgenommen die Veräußerung im Wege der Zwangsversteigerung auf Antrag eines Grundpfandrechtgläubigers) gemäß § 6 der Teilungserklärung vom 21.03.1983 grundsätzlich der Zustimmung des Verwalters (bzw. hilfsweise der anderen Sondereigentümer) bedarf. Ein solches nach § 12 Abs. 1 WEG zulässiges Zustimmungserfordernis beschränkt den betroffenen Wohnungseigentümer in seiner Verfügungsbefugnis und stellt eine Ausnahme von dem Grundsatz des § 137 Satz 1 BGB dar, wonach die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht üblicherweise nicht eingeschränkt werden kann (Senat NJW-RR 2010, 1524).

Wurde - wie hier - eine Vereinbarung gemäß § 12 Abs. 1 WEG als Inhalt des Sondereigentums getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Dennoch durfte das Grundbuchamt hier die Umschreibung des Eigentums an den Sondereigentumseinheiten nicht davon abhängig machen, dass die Erwerberin die Zustimmung des Verwalters oder der (anderen) Miteigentümer beibringt. Denn der vorliegende Fall weist die Besonderheit auf, dass der Veräußerer als Eigentümer des gesamten Anwesens alle Sondereigentumseinheiten an die Beteiligte zu 1) veräußert hat. Eine solche Veräußerung aller Wohneinheiten unterfällt nach Sinn und Zweck nicht dem gemäß § 12 Abs. 1 WEG vereinbarten Zustimmungserfordernis (H. Kreuzer in: Staudinger, BGB, 13. Bearb. 2005, § 12 WEG Rdn. 19; Bärmann/Klein, WEG, 11.Aufl.,

§ 12 Rdn. 10; Hügel in: BeckOK WEG, § 12 Rdn. 6). Dabei kann es dahinstehen, ob in der Veräußerung zugleich die Zustimmung (aller) Miteigentümer liegt oder der Schutzzweck des Zustimmungsvorbehalts nicht tangiert ist.

Für Letzteres gilt, dass eine gemäß § 12 Abs. 1 WEG zulässigerweise vereinbarte Verfügungsbeschränkung als rechtlich zulässige Ausnahme zu § 137 Satz 1 BGB nach allg.A. eng und nicht weiter auszulegen, als es Sinn und Zweck erfordert (OLG Saarbrücken WuM 2012, 117f m.w.N.; BayObLG DNotZ 1992, 229; OLG Düsseldorf NJW-RR 2005, 1254). Dieser besteht hier in der Kenntnis über die Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Schutze der Gemeinschaft, die vor nachteiligen Veränderungen im weitesten Umfange geschützt und durch das Mitbestimmungsrecht bei Veräußerungen von Sondereigentum in die Lage versetzt werden soll, erkennbar problematischen Eintritten eines neuen Wohnungseigentümers in die Gemeinschaft zu begegnen (OLG Celle a.a.O.). Da bei einer Veräußerung aller Miteigentumsanteile von einem alleinigen Eigentümer an einen anderen überhaupt keine Gemeinschaft besteht oder entsteht, kann dieser Schutzzweck nicht tangiert sein.