Oberlandesgericht Hamm Beschluss vom 11.12.2025 – 15 W 392/25

I.

Auf den Antrag der Beteiligten zu 1) hat das Grundbuchamt am 20.02.2025 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die A B Vertriebsgesellschaft mbH eingetragen.

Mit Beschluss vom 14.10.2025 hat das Grundbuchamt den Geschäftswert für die Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit auf 9.600.000,00 € festgesetzt und dabei den 10fachen Wert der Jahresmiete in Höhe von 960.000,00 €, die die Berechtigte der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit der Beteiligten zu 1) zu zahlen hat, zugrunde gelegt.

Gegen diesen Beschluss richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 29.10.2025, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 19.11.2025 nicht abgeholfen und dem Senat zur Entscheidung vorgelegt hat.

II.

Zur Entscheidung über die Beschwerde ist nach §§ 83 Abs. 1 Satz 5, 81 Abs. 6 GNotKG der Einzelrichter des Senats berufen

Die Beschwerde ist zulässig.

In der Sache führt die Beschwerde dazu, dass der Geschäftswert für das Verfahren auf Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit auf 19.200.000,00 € festzusetzen ist.

Der Senat ist an einer höheren Festsetzung der Geschäftswerte nicht gehindert, da das Verbot der reformatio in peius für die Verfahren nach § 83 GNotKG nicht gilt (OLG München NJW-RR 2017, 1487; BeckOK KostR/von Selle GNotKG § 83 Rn.36).

Grundlage für die Festsetzung ist § 52 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 GNotKG.

Bei der im Grundbuch in Abteilung II unter der laufenden Nr. 6 auf den Antrag der Beteiligten zu 1) eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit handelt es sich entgegen der Beurteilung durch die Beteiligten zu 1) und 2) nicht um ein Recht von unbestimmter Dauer (§ 52 Abs. 3 Satz 2 GNotKG) oder um ein Recht bestimmter Dauer (§ 52 Abs. 2 GNotKG), sondern um ein Recht von unbeschränkter Dauer (§ 52 Abs. 3 Satz 1 GNotKG). Dass es sich um ein Recht von unbeschränkter Dauer handelt, ergibt sich aus der Eintragung und der ihr zugrunde liegenden Bewilligung vom 12.02.2025.

Danach ist die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht an die Dauer bzw. den Bestand des zwischen der Beteiligten zu 1) und der Berechtigten bestehenden Mietvertrages geknüpft. Dieses wäre nur dann der Fall, wenn sich aus der Bewilligung und der auf diese Bezug nehmenden Eintragung ergeben würde, dass die Dienstbarkeit auflösend bedingt auf den Bestand des Mietverhältnisses bestellt ist (vgl. die Konstellationen, die den Entscheidungen des OLG München vom 14.02.2019 (FGPrax 2019, 90) und vom 21.11.2022 (FGPrax 2022, 284) zugrunde liegen). Eine derartige auflösende Bedingung enthält die der Eintragung zugrunde liegende Bewilligung aber gerade nicht. Danach besteht die eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit für eine unbeschränkte Dauer.

Da die Berechtigte der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit eine juristische Person ist, greifen auch die Beschränkungen des § 52 Abs. 4 GNotKG nicht.

Die Dauer des zwischen der Beteiligten zu 1) und der Berechtigten der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bestehenden Mietvertrages kann bei der Eintragung einer nicht an den Bestand des Mietvertrages geknüpften beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nicht berücksichtigt werden. Dieses gilt jedenfalls für die Konstellation, dass der Mietvertrag selbst nicht fest befristet ist. Das ist hier nicht der Fall, weil sich der Mietvertrag über die fest vereinbarte Mietzeit verlängert, sofern er nicht von der Mieterin / Berechtigten der Dienstbarkeit oder der Beteiligten zu 1) als Vermieterin gekündigt wird. Die in 6.3 des Nachtrags zum Mietvertrag vom 26.01. / 23.02.2018 getroffene Regelung verhält sich zunächst zu der fest vereinbarten Mietzeit, nimmt aber dann die weiteren Regelungen zur Mietzeit und deren automatische Verlängerung bei Nicht-Kündigung in § 4 des Mietvertrags in Bezug. Entgegen der Rechtsansicht der Beteiligten zu 1) fehlt es an einer festen Befristung des Mietvertrages. Der 31.03.2033 ist daher die vertraglich zugesicherte Mindest-Mietdauer.

Dass die seit 2018 bestehende Verpflichtung der Beteiligten zu 1) für die Mieterin eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu bestellen, erst im Jahr 2025 umgesetzt worden ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Entgegen der Rechtsansicht hat die eingetragene Dienstbarkeit auch nicht einen rein deklaratorischen Charakter, sondern stellt ein dingliches Recht dar.

Der Wert einer sog. Mietdienstbarkeit bestimmt sich nach dem objektiven Wert für den Berechtigten. Dabei ist anerkannt, dass zur betragsmäßigen Bestimmung auf die Höhe der Gegenleistung abzustellen ist, die der Berechtigte für die mietvertraglich eingeräumte Nutzungsmöglichkeit zu zahlen bereit ist. Es ist daher vom Bruttomietzins auszugehen (OLG München, a. a. O.). Der beurkundende Notar hat den Jahresmietzins mit 960.000,00 € mitgeteilt. Auch die Beteiligte zu 1) legt diesen Wert in ihren alternativen Berechnungen zugrunde. Der für ein Recht mit unbeschränkter Dauer zugrunde zu legende Wert, der auf die ersten 20 Jahre entfällt, beträgt daher 20 x 960.000,00 = 19.200.000,00 €.

Soweit sich die Beteiligte zu 1) darauf beruft, dass sie und der Mieter den Wert der Dienstbarkeit entsprechend der Regelung des § 882 BGB auf 50.000,00 € beschränkt hätten, ist dieses kein zulässiges Mittel für die Bestimmung des nach § 52 GNotKG zugrunde zu legenden Werts. § 882 BGB regelt den Wert, der dem Berechtigten zu ersetzen ist, wenn das für ihn bestellte Recht im Rahmen einer Zwangsversteigerung erlischt. Der Wert für die fortgesetzte Nutzung der Mietsache kann sich aus einer solchen Vereinbarung nicht ableiten.

Die Voraussetzungen des § 52 Abs. 6 GNotKG, die eine Anpassung des Werts ermöglichen, liegen nicht vor. Für eine Anpassung besteht auch kein Anlass. Es wäre der Beteiligten zu 1) unbenommen gewesen, die von ihr zu bestellende beschränkte persönliche Dienstbarkeit unter einer auflösenden Bedingung des Endes des Mietvertrages zu bestellen.

Das Verfahren der Beschwerde gegen die Festsetzung des Geschäftswerts ist gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet (§ 83 Abs. 3 GNotKG).

Ein Rechtsmittel gegen den Beschluss des Senats ist nicht gegeben (§ 83 Abs. 1 Satz 5, § 81Abs. 3 Satz 3, Abs. 4 GNotKG).