Oberlandesgericht Köln Urteil vom 10.06.1996 – 18 U 214/95

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Berufung ist begründet.

Der Klägerin steht aus dem von den Beklagten gekündigten Geschäftsbesorgungsvertrag über die Buchhaltung von Baugeld und die wirtschaftliche Betreuung des Bauvorhabens der Beklagten kein Anspruch auf Bearbeitungsgebühren und Ersatz von entgangenem Gewinn gegen die Beklagten zu.

Dabei kann dahinstehen, ob der Vertrag vom 14.12.1992 ein einheitliches Rechtsgeschäft mit dem im Verfahren 18 U 213/95 für formnichtig erklärten Fertighausvertrag darstellt und deshalb nach § 13 a BGB nichtig ist, oder ob der Vertrag selbst nach § 125 BGB formnichtig ist, weil er der notariellen Beurkundung gemäß § 313 BGB bedurft hätte, oder ob gar der Vorwurf der Sittenwidrigkeit begründet wäre.

Den Beklagten steht jedenfalls ein Anspruch aus Verschulden bei den Vertragsverhandlungen gegen die Klägerin zu, der auf Befreiung von den eingegangenen Verbindlichkeiten gerichtet ist. Dabei trifft die Beklagten auch kein Mitverschulden, das diesen Anspruch mindern könnte.

Zu den vertraglichen Pflichten der Klägerin hat es gehört, die Beklagten darüber zu beraten, ob und in welcher Weise das ihnen von der Firma Z. angediente Bauvorhaben finanzierbar war. Ein solides, tragfähiges Finanzierungskonzept, wie es hiernach geschuldet gewesen ist, hat die Klägerin für die Beklagten nicht entwickelt und auch bei den Einkommensverhältnissen der Beklagten nicht vorschlagen können. Ein solches Finanzierungskonzept hätte dem Umstand Rechnung getragen, daß Miet- und Nebeneinkünfte jedenfalls vorübergehend entfallen oder vermindert sein konnten und letztere nicht ohne weiteres neben den erheblichen Eigenleistungen erwirtschaftet werden konnten, und daß die als Eigenleistung vorgesehene Errichtung des Kellers aus zeitlichen Gründen mit fremder, nicht ohne weiteres kostenloser Hilfe zu bewerkstelligen war. Vor allem hätte ein solches Konzept für den Zeitpunkt vorgesorgt, in dem sich durch den Wegfall der Abschreibungsmöglichkeiten und die Pflicht zur Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens zusätzliche Belastungen ergaben.

Alles dies ist bei dem Finanzierungskonzept der Klägerin nicht geschehen. Es ist derart knapp kalkuliert worden, daß die Beklagten das Bauvorhaben mit dem vorgesehenen Gesamtaufwand von 523.000,00 DM ohne außerordentliche, nach der Beratung der Klägerin nicht vorgesehene Anstrengungen keinesfalls hätten durchführen können. Dies ergibt sich aus den von der Klägerin selbst zu den Akten gereichten Unterlagen. In dem Antrag auf Gewährung öffentlicher Mittel ist die Belastung mit 20.260,50 DM jährlich errechnet. Darin sind die Betriebs- und Instandhaltungskosten enthalten, die in dem Finanzierungsplan der Klägerin vernachlässigt worden sind. Zieht man die von der Klägerin errechnete Steuerersparnis von 4.712,00 DM ab, verbleibt immer noch eine Belastung von 19.274,00 DM. Bei einem Einkommen von 51.376,00 DM jährlich reduzierte sich das verfügbare Einkommen damit auf 32.102,00 DM. Bei einem solchen Einkommen hat kein Spielraum mehr dafür bestanden, Mittel für die Zeit anzusparen, in der die degressive Abschreibung entfiel und das Aufwendungsdarlehen zurückzuzahlen war. Es haben auch keine Mittel für den Fall zur Verfügung gestanden, daß die Einliegerwohnung nicht die erhofften Mieterträge einbringen würde, z.Bsp. bei Zahlungsunfähigkeit oder -Unwilligkeit der Mieter, oder daß der für beide Eheleute eingenommene Nebenverdienst von 500,00 DM pro Monat nicht erzielt werden konnte.

Auf diese Probleme und Risiken hätten die geschäftsunerfahrenen Beklagten deutlich hingewiesen werden müssen. Dies ist nicht geschehen. Die Klägerin hat im Gegenteil bei den Beklagten völlig unrealistische Erwartungen geweckt. So ist die Mitarbeiterin der Klägerin, die Zeugin W.-K., ausweislich der von ihr zu den Akten gereichten Unterlagen bei der Finanzierungsberatung vom 25.05.1992 zu einer monatlichen Belastung von netto 1.192,00 DM gelangt, obschon der Grundstückspreis noch mit 70.000,00 DM veranschlagt war, der doch nach Aussage der Zeugin nur bei 44.000,00 DM liegen durfte, damit das Projekt rechnerisch finanzierbar war. Bei den Beklagten ist danach von Anfang an der unrichtige Eindruck erweckt worden, das Bauvorhaben sei für sie auf jeden Fall durchführbar.

Der Klägerin ist hiernach jedenfalls eine fahrlässige Falschberatung der Beklagten anzulasten, die einen Anspruch der Beklagten aus Verschulden bei den Vertragsverhandlungen begründet. Mangels gegenteiligen Vortrags der insoweit darlegungspflichtigen Beklagten (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB 55. Aufl. § 282 Rn. 15) ist davon auszugehen, daß die Beklagten den Geschäftsbesorgungsvertrag bei richtiger Beratung nicht abgeschlossen hätten. Sie sind deshalb von den Ansprüchen der Klägerin aus dem Vertrag freizustellen. Ein Mitverschulden ist den Beklagten nicht anzulasten. Nach den Gesamtumständen und dem persönlichen Eindruck, den der Senat von den Beklagten gewonnen hat, ist ihnen die Mangelhaftigkeit des Finanzierungskonzeptes verborgen geblieben, bis sie von dritter Seite darauf aufmerksam gemacht worden sind.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 700 Abs. 1, 344 ZPO; der Anspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Berufungsstreitwert und Beschwer der Klägerin: 10.661,64 DM.