Oberlandesgericht Köln Urteil vom 28.05.1998 – 18 U 243/97

T a t b e s t a n d

Der Kläger betrieb als Verwalter der o.g. WEG gemäß Beschluß des AG Aachen vom 19.4.1994 - 18 L 8/94 - die Zwangsverwaltung in das Wohnungseigentum des Herrn R. N. (Miteigentumsanteil und Sondereigentum an der Wohnung Nr. 34). Auf Anforderung des Zwangsverwalters zahlte der Kläger im März 1996 einen Vorschuß von 15.000,-DM auf die nach dem Beschluß der WEG vom 5.7.1995 für die Sanierung der Außenfassade am 31.3.1996 zu leistende Sonderumlage auf das Wohngeldkonto ein.

Auf Betreiben der Beklagten, für die eine Buchgrundschuld über 136.300,-DM an erster Rangstelle eingetragen war, wurde das Wohnungseigentum im Verfahren 18 K 168/96 AG Aachen am 21.2. 1997 zwangsversteigert . Die Beklagte erhielt den Zuschlag zum Gebot von 73.500,- DM . Die Zwangsverwaltung wurde am 4.3.1997 aufgehoben.

Bis zu diesem Zeitpunkt waren Kosten für die Planung der Fassadensanierung, Baustatik und Baugenehmigung angefallen . Die Ausschreibung war erfolgt , ein Auftrag zur Durchführung der Arbeiten jedoch noch nicht erteilt . Der von dem Kläger auf die Sonderumlage geleistete Vorschuß wurde im Teilungsplan des AG Aachen nicht berücksichtigt, weil die fraglichen Arbeiten nicht durchgeführt seien .

Auf den Widerspruch des Klägers hat das AG Aachen den Vollzug des Teilungsplans zurückgestellt und den Kläger zur Klage aufgefordert.

Der Kläger begehrt nun die Feststellung , daß bei der Verteilung des Zwangsversteigerungserlöses sein Anspruch auf Ersatz der auf das Wohngeldkonto eingezahlten 15.000,- dem dinglichen Recht der Beklagten vorgeht. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter

Er trägt vor, es liege eine endgültige Ausgabe vor, denn der von ihm geleistete Massekostenvoschuß sei für die von dem Zwangsverwalter geschuldete Sonderumlage verbraucht worden. Die Sonderumlage habe der Finanzierung dringend erforderlicher Sanierungsmaßnahmen gedient , die nach Erteilung des Bauleistungsauftrages am 30.7.1997 durchgeführt seien. Die Vorschußzahlung habe bereits eine Wertsteigerung des Wohnungseigentums bewirkt, weil zu dessen Wert der Anteil des Schuldners an der Instandhaltungsrücklage gehöre. Die Aufwendungen des Klägers seien damit der Beklagten als Realgläubigerin zugute gekommen. Aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts dürfe nicht darauf abgestellt werden, ob die Baumaßnahmen bereits begonnen oder durchgeführt wurden . Maßgeblich sei, daß die Sonderumlage nicht zurückgefordert werden könne , sondern in das Vermögen der Gemeinschaft übergehe , die sie gemäß der beschlossenen Zweckbestimmung zu verwenden habe.

Der Kläger beantragt, das Urteil des Landgerichts Aachen vom 27.8.1997 aufzuheben und wie folgt zu erkennen:

Der Widerspruch des Klägers gegen den Teilungsplan des Amtsgerichts Aachen vom 9.4.1997 in dem Zwangsversteigerungsverfahren 18 U 168/96 ist begründet. Der Teilungsplan wird dahin geändert, daß der Kläger mit seiner Forderung in Höhe von 15.000,-DM vor derjenigen der Beklagten zu befriedigen ist.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie tritt dem Berufungsvorbringen im einzelnen entgegen und trägt u.a. vor, die geltend gemachten Aufwendungen seien im Rahmen der Zwangsverwaltung nicht notwendig gewesen , denn die Mietsache habe sich in einem Zustand befunden, der ihren vertragsgemäßen Gebrauch ermöglichte.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Berufung ist zulässig ; sie kann in der Sache jedoch keinen Erfolg haben.

Zu der beantragten Aufhebung des angefochtenen Urteils besteht keine Veranlassung. Ein Aufhebungsgrund nach § 539 ZPO ist nicht vorgetragen oder ersichtlich. Auch eine Abänderung der Entscheidung ist nicht geboten .

Nach § 10 I 1 ZVG gewährt ein Recht auf Befriedigung aus dem Erlös in der Vollstreckungsversteigerung in Rangklasse 1 der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks.

Wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat , beruht das Vorrecht auf dem Gesichtspunkt der nützlichen Verwendungen. Voraussetzung dafür ist deshalb nach ganz herrschender Meinung im Schrifttum, daß die Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks im laufenden Zwangsverwaltungsverfahren tatsächlich verwendet worden sind ( Dassler/ Schiffhauer/ Gerhardt/ Muth, ZVG 12. Aufl. § 10 Rn. 7 ; Jäckel/ Güthe/ Volkmar/ Armstroff, ZVG 7. Aufl., § 10 Rn. 3 ; Steiner/Hagemann , ZVG 9. Aufl., Rn. 25 ).

Die vom Kläger zitierte Literaturmeinung (Weitnauer/Hauger, WEG 8. Aufl., § 45 Rn. 15) , wonach sich die bevorrechtigte Befriedigung aus dem Versteigerungserlös auf Vorschüsse bzgl. Wohngelder und sonstige zur Erhaltung des beschlagnahmten Grundstücks erforderliche Zahlungen erstreckt, muß nichts Gegenteiliges besagen. Zu der Frage , ob die Ausgaben im laufenden Zwangsverwaltungsverfahren tatsächlich verwendet worden sein müssen, wird dort nicht Stellung genommen.

Der Senat geht mit dem Landgericht und der herrschenden Meinung im Schrifttum davon aus, daß das Vorrrecht des § 10 I 1 ZVG zweckentsprechende Verwendung der Vorschüsse voraussetzt.

Ebenso hat bereits das Reichsgericht zu der im wesentlichen gleichlautenden Bestimmung in § 24 pr. ZVG von 1883 entschieden und gefordert, daß die aufgewandten Kosten das Grundstück für die Zwangsversteigerung erhalten oder wiederhergestellt und damit dem Interesse der Hypothekengläubiger gedient haben (RGZ 17, 273, 276 ) . Demgemäß ist allerdings das Vorrecht in einem Fall bejaht worden, in dem mit den geleisteten Vorschüssen in der Zwangsverwaltung Erntebestände erzielt wurden und davon ausgegangen werden konnte, daß das Meistgebot nur mit Rücksicht auf die mitverkaufte Ernte die erzielte Höhe erreicht hatte . Das Reichsgericht hat dazu ausgeführt, die gesetzliche Regelung beruhe auf der Erwägung, daß sich die in der Zwangsversteige-rung befriedigten Realgäubiger mit dem Schaden des die Zwangs-verwaltung betreibenden Gläubiger bereichern würden, wenn das Grundstück durch Verwendung der von diesem geleisteten Verwal-tungsvorschüsse erhalten oder mit den nötigen Verbesserungen ausgestattet worden ist , und der hierdurch erzielte Kaufpreis lediglich den Realgläubigern zugute käme (RGZ 41,321, 323).

Im vorliegenden Fall steht nicht fest, daß die Beklagte sich mit dem Schaden der die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger bereichert , wenn der Versteigerungserlös aufgrund des für sie bestehenden dinglichen Rechts an sie ausgekehrt wird .

Die im Rahmen der Zwangsverwaltung erfolgte Zahlung auf die von der WEG beschlossene Sonderumlage hat als solche das Wohnungs-eigentum nicht erhalten oder wiederhergestellt. Die Sonder-umlage für die geplante Sanierung der Hausfassade ist bei der Festsetzung des Verkehrswertes auf 105.000,-DM nicht berück-sichtigt worden ( Verkehrswertgutachten Bl.19 ff., Beschluß Bl.39 der Beiakte 18 K 168/96). Sie ist lediglich in dem bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots enthalten . Dafür, daß das dem Mindestgebot nach § 74 a ZVG entsprechende Meistgebot von 73.500,-DM nur mit Rücksicht auf die Sonderumlage für die Sanierung der Fassade erzielt worden ist , gibt es keine Anhaltspunkte .

Die Sonderumlage hat ebenso wie die ständig zu bildende In-standsetzungsrücklage den Wert des Wohnungseigentums selbst nicht erhöht. Inwieweit sie zur Sanierung der Fassade verwendet werden würde, stand ungeachtet der überschlägigen Kostener-mittlung zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung nicht fest . Die WEG hätte vor Erteilung des Bauauftrages auch anderweitig entscheiden und die Fassadensanierung zurückstellen können .

Auch wenn es sich bei der inzwischen durchgeführten Fassadensanierung um eine Erhaltungsmaßnahme iS von § 10 I 1 ZVG handeln dürfte, hat es damit bei der Entscheidung des Landgerichts zu verbleiben .

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs.1 , 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Berufungsstreitwert und Beschwer des Klägers : 15.000,-DM