Verwaltungsgericht Gelsenkirchen Urteil vom 21.04.2026 – 6 K 4422/23

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Y.-straße x3/xa in D. (Gemarkung S., Flur x, Flurstück xx). Das Grundstück ist bebaut mit einem zweigeschossigen und einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus sowie einer Werkstatt-/Lagerhalle im hinteren Teil des Flurstücks xx. Die Wohngebäude wurden ca. 1906/1907 errichtet. Das Baujahr der Werkhalle ist unbekannt. Sämtliche Gebäude stehen leer. Laut amtlicher Auskunft aus dem Melderegister sind die letzten Mieter am 24. März 2015 aus dem Gebäude Y.-straße xa und am 1. Oktober 2020 aus dem Gebäude Y.-straße x ausgezogen.

Nachdem die Klägerin einen notariellen Kaufvertrag mit einer in Berlin ansässigen Gesellschaft geschlossen hatte, machte die Beklagte von ihrem Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zugunsten der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GGW Gebrauch und erklärte, zum Verkehrswert von 47.000,- € in den Vertrag eintreten zu wollen. In der Folge scheiterten die Verkaufsgespräche mit der Klägerin und der geschlossene Kaufvertrag wurde aufgehoben.

Im Zuge dieser Vorgänge führte der Diplom-Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und Zertifizierte Immobiliengutachter (DIN EN ISO 17024) Dipl.-SV J. am 6. Februar 2023 eine Ortsbesichtigung durch und erstellte unter dem 15. Februar 2023 ein Gutachten über den Verkehrswert nach § 194 BauGB des streitgegenständlichen Grundstücks (im Folgenden: Verkehrswertgutachten). Betreffend den Zustand der aufstehenden Gebäude führt das Verkehrswertgutachten im Wesentlichen aus: Die Gebäude befänden sich in einem verwahrlosten Zustand. Es bestünden zahlreiche bauliche Schäden und Mängel. Infolge verschiedener Feuchtigkeitseinwirkungen sei das Mauerwerk stark durchfeuchtet und weise großflächig Schimmelpilzbildung auf. Eine starke Durchfeuchtung habe mittels Feuchtigkeitsmessung bestätigt werden können. Die Holzbalkendecken seien mit Hausschwamm befallen. Sie wiesen zudem teilweise eine erhebliche Deckendurchbiegung und Porosität auf, sodass die Standsicherheit unter Wind-/ Schneelast infrage gestellt sei und kurzfristig geprüft werden müsse. Die Eisenträger der Kellergeschossdecken wiesen teilweise Eisenträgerkorrosion auf. Die Dachkonstruktion des Werkstatt-/Lagergebäudes sei auf Eisenträger aufgelegt, die stark korrodiert und instabil seien. Der Bauakte entnommene Grundrisspläne entsprächen nicht der im Rahmen der Ortsbesichtigung vorgefundenen tatsächlichen Bebauung. So bestünden in der Y.-straße xa je Geschoss zwei Wohneinheiten, wobei in den Grundrissplänen jeweils eine Wohneinheit eingezeichnet sei. Es bestünden zudem weitere Abweichungen zwischen der festgestellten Raumaufteilung und den genehmigten Bestandsplänen. Der Verkehrswert des Grundstücks betrage 47.000,- €. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen.

Unter dem 11. Juli 2023 hörte die Beklagte die Klägerin zu dem beabsichtigten Erlass einer Beseitigungsverfügung an.

Mit Bescheid vom 13. September 2023, zugestellt am 19. September 2023, gab die Beklagte der Klägerin auf, „die auf dem Grundstück Y.-straße x und xa in D. (…) aufstehenden Gebäude innerhalb von sechs Monaten nach Unanfechtbarkeit“ der Verfügung abzubrechen und vollständig zu beseitigen. Im zweiten Satz des Tenors der Verfügung heißt es: „Das verfahrensgegenständlichen [sic.] Gebäude ist in der beigefügten Katasterflurkarte rot umrandet dargestellt.“ Sollte die Klägerin dieser Aufforderung in der angegebenen Frist nicht oder nicht ausreichend nachkommen, werde ihr ein Zwangsgeld in Höhe von 40.000,- € angedroht. Zur Begründung heißt es im Wesentlichen:

Anlässlich der Objektüberprüfung am 6. Februar 2023 sei festgestellt worden, dass bei dem Gebäude Y.-straße x die Dacheindeckung, mehrere Fenster, Holzbalkendecken und der Innenausbau in seiner Gesamtheit schadhaft seien. Das Mauerwerk sei erheblich durchfeuchtet und stark geschädigt. Bei dem Gebäude Y.-straße. xa sei die Dacheindeckung nicht fertiggestellt. Mehrere Fenster, die Holzbalkendecken und der Innenausbau in seiner Gesamtheit seien schadhaft. Das Mauerwerk sei ebenfalls erheblich durchfeuchtet und stark geschädigt. Die Werkhalle im hinteren Teil des Flurstücks xx weise ebenfalls Verfallsspuren auf.

Aufgrund dieser Sachlage lägen die Tatbestandsvoraussetzungen des § 82 Abs. 2 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018) vor. Die baulichen Anlagen auf dem Grundstück Y.-straße x/xa seien im Verfall begriffen. Die Anordnung des Abbruchs und der Beseitigung stehe in ihrem Ermessen. Mit der Aufnahme der speziellen Befugnis nach § 82 Abs. 2 BauO NRW 2018 habe der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesbegründung der Bauaufsicht auch dann ein Einschreiten ermöglichen wollen, wenn die im Verfall begriffene Anlage noch standsicher sei und von ihr keine Gefahr ausgehe, sie aber eine erhebliche optische Beeinträchtigung des Landschafts- oder Ortsbildes darstelle und dadurch von der Öffentlichkeit als „Schandfleck“ empfunden werde. Das Ziel könne nur erreicht werden, wenn der verfallene Baukörper nicht nur abgerissen, sondern auch beseitigt werde. Die verfahrensgegenständlichen Gebäude stellten eine erhebliche optische Beeinträchtigung des Landschafts- und Ortsbildes dar, da sie sich in einem stark vernachlässigten Zustand befänden. Die Gebäude seien bereits im Verfall begriffen. Für die Zukunft sei ein weiterer Verfallsprozess zu erwarten. Die nach Art. 14 Grundgesetz (GG) geschützten Bestandsinteressen des Eigentümers seien daher derart reduziert, dass sie im Interesse der Wahrung des Orts- und Landschaftsbildes sowie der Verkehrssicherheit und Gefahrenabwehr zurücktreten müssten. Ernsthafte Absichten der Klägerin, den Verfallprozess aufzuhalten, seien nicht erkennbar. Die Klägerin werde als Zustandsstörerin in Anspruch genommen. Der Erlass der Ordnungsverfügung sei unter Berücksichtigung des Gleichheits- und Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes geboten, da nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden könnten. Die Anordnung der Beseitigung stehe nicht außer Verhältnis zu dem angestrebten Zweck, insbesondere vor dem Hintergrund der seit vielen Jahren nicht erfolgten Nutzung des Gebäudes.

Das Zwangsgeld sei das mildeste zur Verfügung stehende Zwangsmittel. Die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes stehe angesichts der verletzten Rechtsgüter nicht außer Verhältnis zum Zweck der Vollstreckung.

Die Klägerin hat am 29. September 2023 Klage erhoben, die sie zunächst im Wesentlichen wie folgt begründet hat: Alle streitbefangenen Gebäudeteile befänden sich in der Renovierung. Die Gebäude seien eingerüstet. Es hätten bereits diverse Sicherungsmaßnahmen stattgefunden. Die Abbruch- und Beseitigungsverfügung sei unverhältnismäßig. Die Beklagte versuche, sie um ihr Eigentum zu bringen und sich „mit aller Gewalt in den Besitz der Grundstücksflächen“ zu bringen bzw. mittels Ordnungsverfügung das durchzusetzen, was bereits mittels Ausübung des Vorkaufsrechts versucht worden sei, nämlich dort auf ihre - der Klägerin - Kosten eine Grünanlage anzulegen. Von Verfall könne keine Rede seien, wenngleich die Gebäude renovierungs- und in Teilen sanierungsbedürftig seien.

Inzwischen trägt die Klägerin vor, sie plane einen Neubau auf dem Grundstück. Sie befinde sich in Gesprächen mit der Beklagten, welche „kurzfristig und final“ in einem entsprechenden Bauantrag umgesetzt werden würden.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 13. September 2023 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung verweist sie im Wesentlichen auf die Begründung des streitgegenständlichen Bescheides. Vertiefend führt sie aus: Anlässlich einer Ortsbesichtigung am 30. Oktober 2023 seien Fotos angefertigt worden, die zur Akte gereicht werden. Entgegen der klägerischen Einlassung sei eine Einrüstung der Gebäude nicht festzustellen. Am 1. Juli 2025 habe es eine Vorsprache bei der Bauberatung der Beklagten zu dem streitbefangenen Grundstück gegeben. Dort habe ein Herr X. die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen eines Neubaus in der Y.-straße x/xa erfragt. Weitere Gespräche hätten nicht stattgefunden.

Mit Verfügung vom 18. August 2025 hat das Gericht die Klägerin unter Fristsetzung und Belehrung über die Folgen der verspäteten Einreichung aufgefordert mitzuteilen, welche Renovierungs- und/oder Sicherungsmaßnahmen inzwischen durchgeführt worden seien. Mit Verfügung vom 6. Januar 2026 hat die Kammer die Klägerin unter Fristsetzung und Belehrung über die Folgen der verspäteten Einreichung aufgefordert, die mit Schriftsatz vom 22. September 2025 angesprochenen Vorgänge, die „kurzfristig und final“ in einen Bauantrag münden sollen, näher darzulegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf die Gerichtsakte sowie auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zulässig, aber unbegründet.

Der Bescheid der Beklagten vom 13. September 2023 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO).

Bedenken gegen die formelle Rechtmäßigkeit des Bescheides bestehen nicht. Insbesondere wurde die Klägerin vor Erlass der Verfügung angehört.

Die streitgegenständliche Ordnungsverfügung vom 13. September 2023 ist zudem materiell rechtmäßig.

Sie ist hinreichend bestimmt.

Nach § 37 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz NRW (VwVfG NRW) muss ein Verwaltungsakt inhaltlich hinreichend bestimmt sein. Für den Adressaten der Bauordnungsverfügung muss zweifelsfrei erkennbar sein, welches Verhalten von ihm verlangt wird. Ein Verstoß gegen den Bestimmtheitsgrundsatz liegt vor, wenn der Inhalt des Verwaltungsaktes auch durch Auslegung - maßgeblich ist der Empfängerhorizont - nicht zweifelsfrei ermittelt werden kann.

Vgl. Oberverwaltungsgericht (OVG) für das Land Nordrhein-Westfalen (NRW), Beschluss vom 8. April 2005 - 10 B 2730/04 -, juris Rn. 4 mit weiteren Nachweisen (m.w.N.).

Daran gemessen ist die hier angegriffene Ordnungsverfügung nicht zu beanstanden. Zwar kann der erste Satz des Entscheidungstenors wegen seiner Formulierung ohne weiteres so verstanden werden, dass er sich auf sämtliche Gebäude des streitbefangenen Grundstücks bezieht, also auch die Werkstatt-/Lagerhalle. Der zweite Satz des Entscheidungstenors grenzt die Gebäude, die der Beseitigungsverfügung unterliegen, nach dem objektiven Empfängerhorizont jedoch dergestalt ein, dass die Adressatin des Bescheides zweifelsfrei erkennen kann, welches Verhalten von ihr verlangt wird. Denn insoweit wird Bezug genommen auf eine rote Umrandung auf der beigefügten Katasterflurkarte. Der zweite Satz setzt sich auch nicht in Widerspruch zum ersten. Denn auch die maßgebliche rote Umrandung betrifft mehrere Gebäude und zwar die aufstehenden Wohngebäude der Y.-straße x und xa. Jedenfalls durch die zu Protokoll erklärte Klarstellung in der mündlichen Verhandlung, dass lediglich die beiden Wohnhäuser von der Verfügung erfasst sind, können Zweifel hinsichtlich des Umfangs der Beseitigungsverpflichtung nicht mehr bestehen.

Die tatbestandlichen Voraussetzungen der Ermächtigungsgrundlage liegen vor.

Nach § 82 Abs. 2 S. 1 BauO NRW 2018 in der bei Erlass der Verfügung geltenden, bis zum 31. Dezember 2023 anwendbaren Fassung kann die Bauaufsichtsbehörde die Grundstückseigentümerin oder den Grundstückeigentümer und Erbbauberechtigte verpflichten, bauliche Anlagen abzubrechen oder zu beseitigen, soweit sie nicht genutzt werden und im Verfall begriffen sind.

Die beiden Mehrfamilienhäuser in der Y.-straße x/xa, die unzweifelhaft bauliche Anlagen im Sinne von § 2 Abs. 1 S. 1 BauO NRW 2018 darstellen, werden entsprechend der vorgenannten Bestimmung nicht genutzt. Der Begriff der fehlenden Nutzung ist im Lichte der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG auszulegen. Hierunter wird die dauerhafte Aufgabe der Nutzung oder die fehlende Nutzung über einen längeren Zeitraum, mindestens über mehrere Jahre hinweg, verstanden.

Vgl. zu einer wortgleichen Vorschrift des dortigen Landesrechts OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 21. Juli 2015 - 8 A 10516/15.OVG -, juris Rn. 5 m.w.N. und (für einen Zeitraum von zweieinhalb Jahren das Tatbestandsmerkmal bejahend) Verwaltungsgericht (VG) Neustadt an der Weinstraße, Beschluss vom 25. April 2018 - 5 L 364/18.NW -, juris Rn. 22, sowie Keller, in: Spannowsky/Saurenhaus, BeckOK Bauordnungsrecht Nordrhein-Westfalen, 24. Edition, Stand: 01.04.2024, § 82 BauO NRW 2018, Rn. 43.

Bei einem erkennbar lediglich temporären Leerstand, bedingt z.B. durch eine Sanierung oder einen Nutzerwechsel, liegt eine Nichtnutzung hingegen nicht vor.

Vgl. Wenzel, in: Gädtke/Johlen/ders./Hanne/Kaiser/Koch/ Plum, BauO NRW - Kommentar, 15. Auflage 2024, § 82 BauO NRW, Rn. 28.

Vorliegend ist eine Nichtnutzung im Sinne der Vorschrift anzunehmen. Die Mehrfamilienhäuser waren im Zeitpunkt des Bescheiderlasses zuletzt vor drei Jahren respektive acht Jahren genutzt worden. Denn die letzten Bewohner des Mehrfamilienhauses in der Y.-straße x sind zum 1. Oktober 2020 und die letzten Bewohner in der Y.-straße xa zum 24. März 2015 ausgezogen. Das ergibt sich aus der amtlichen Auskunft aus dem Melderegister. Gegenteilige Anhaltspunkte sind weder dargetan noch erkennbar. Nach Lage der Dinge spricht nichts dafür, dass lediglich ein temporärer Leerstand der Gebäude anzunehmen ist. Denn diese sind ohne nachhaltige und umfangreiche Sanierungsmaßnahmen nicht bewohnbar.

Die streitgegenständlichen Gebäude sind auch im Verfall begriffen.

Insoweit ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass die fragliche Anlage schadhaft ist und ein Verfallsprozess begonnen hat, der bei ungebremstem Fortgang eine Vergrößerung der vorhandenen Substanzschäden erwarten lässt und zum Ruin des Gebäudes führen wird. Tatbestandsmäßig ist demnach bereits das Vorliegen eines „Verfallsvorgangs“, der in der Vergangenheit begonnen hat, zum Zeitpunkt der Beseitigungsverfügung andauert und sich voraussichtlich in der Zukunft fortsetzen wird. Die Anlage muss also noch nicht vollständig verfallen, das heißt Ruine sein. Sie muss aber in ihrer baulichen Substanz deutlich beeinträchtigt und eine Vergrößerung der bereits vorhandenen Schäden muss zu erwarten sein; wobei eine völlige Unbrauchbarkeit oder Zerstörung der Bausubstanz noch nicht eingetreten sein muss.

Vgl. Smith, in: Schönenbroicher/Kamp/Henkel, BauO NRW, Kommentar, 2. Aufl. 2022, § 82 Rn. 64; Keller, a.a.O., Rn. 45 m.w.N.; zur im Wesentlichen inhaltsgleichen Regelung im niedersächsischen Bauordnungsrecht: Niedersächsisches OVG (NdsOVG), Urteil vom 25. April 2018 - 1 LB 69/17 -, juris Rn. 18; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 21. Juli 2015 - 8 A 10516/15.OVG -, juris Rn. 5 und Urteil vom 22. April 1999 - 1 A 11193/98 -, juris Rn. 18.

Indiz für einen entsprechenden Zustand können etwa ernsthafte Standsicherheitsbedenken oder - bei einem Wohngebäude - die objektiv bestehende Unbewohnbarkeit sein. Auch die Frage, ob eine Sanierung der Anlage wirtschaftlich darstellbar ist, kann nach Auffassung der Kammer im Einzelfall mit einbezogen werden. Die vorgenannten Umstände dürften nämlich bei der Prognose, ob der Verfallsprozess sich künftig fortsetzen wird, eine Rolle spielen.

Der vorstehend beschriebene Verfallsprozess muss zudem äußerlich erkennbar sein. Denn der im Jahre 2021 neu eingeführte § 82 Abs. 2 S. 1 BauO NRW 2018 bezweckt in erster Linie den Schutz des Straßen-, Orts- und Landschaftsbildes. Den Bauaufsichtsbehörden sollte wegen der erheblichen optischen Beeinträchtigungen, die von im Verfall begriffenen baulichen Anlagen ausgehen, die Möglichkeit zum Einschreiten gegeben werden, noch bevor eine Gefahr im engeren Sinne feststellbar ist.

Vgl. die Gesetzesbegründung, LT-Drucksache 17/12033, S. 130; zum Erfordernis der Erkennbarkeit auch Hahn, in: Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Kommentar, Stand: 01.04.2026, § 82 Rn. 18, und für das dortige Landesrecht NdsOVG, Urteil vom 25. April 2018 - 1 LB 69/17 -, juris Rn. 18.

Das Vorliegen einer Verunstaltung im Sinne von § 9 BauO NRW 2018 muss insoweit indes noch nicht zwingend feststellbar sein. Durch § 82 Abs. 2 S. 1 BauO NRW 2018 sollten im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage erleichterte Voraussetzungen für den Abbruch ungenutzter, verfallender Anlagen geschaffen werden. Hierdurch ist eine neue bauordnungsrechtliche Obliegenheit begründet worden, bei deren Missachtung ohne eine klassische Gefahrenlage im engen polizeirechtlichen Sinne und insbesondere ohne eine positiv festgestellte Verunstaltung eine Eingriffsmöglichkeit für Baurechtsbehörden besteht.

Vgl. zur gleichlautenden Rechtslage in Baden-Württemberg: Wunderle, Der Abbruch von im Verfall begriffenen baulichen Anlagen nach § 65 Abs. 2 LBO, Verwaltungsblätter für Baden-Württemberg 2020, 221 (227).

Die gebotene Auslegung des Tatbestandsmerkmals im Licht von Art. 14 GG erfordert allerdings, bei zwar sichtbaren, aber lediglich geringfügigen äußeren Schäden oder Abnutzungen tatbestandlich noch keinen Verfall im Sinne des § 82 Abs. 2 S. 1 BauO NRW anzunehmen.

So auch für das Landesrecht in Baden-Württemberg: Wunderle, a.a.O., S. 273.

Nach diesen Maßgaben sind die auf dem streitbefangenen Grundstück aufstehenden Wohngebäude im Verfall begriffen.

Die Wohngebäude sind marode. Die Dacheindeckung der Gebäude Y.-straße x ist schadhaft. Auf der Dachfläche Richtung Norden fehlen die Dachsteine komplett. Der Ortgang fehlt. Der First des Daches fehlt. Der Kaminkopf ist nicht verkleidet. Die Traglattung des Daches weist Holzfäulnis auf. Die Dachsteine Richtung Süden sind teilweise schadhaft. Es finden sich Abplatzungen und Frostschäden. Die Fenster des Gebäudes sowie die Rollläden sind schadhaft. Die Verglasung ist teilweise eingeschlagen. Die Holzbalkendecke im Inneren des Gebäudes ist schadhaft. Es besteht Hausschwammbefall bei den Geschossdecken. Infolge Feuchtigkeitseinwirkung ist es zu Schwarzschimmelbildung, sonstigem mikrobiologischen Befall sowie Ausblühungen (weiße, meist kristalline Ablagerungen - Salze oder Kalk - auf Bauwerksoberflächen wie Mauerwerk, Klinkern oder Beton, die durch Feuchtigkeitstransport entstehen) im Wand- und Deckenbereich gekommen. Das Mauerwerk ist erheblich durchfeuchtet und stark geschädigt. Die Kellergeschossdecke weist Eisenträgerkorrosion auf. Im Wesentlichen finden sich die vorgenannten Umstände auch in dem Gebäude Y.-straße xa. Hier sind im Übrigen noch weitergehende Zustände festzustellen: Die Erneuerung der Dacheindeckung ist begonnen, aber nicht fertiggestellt worden. Neben teilweise fehlenden Dachsteinen, Ortgang und First sowie schadhaftem und nicht verkleidetem Kaminkopf zeigt sich die Dachgaube mit Holzkonstruktion schutzlos vor Witterungseinwirkungen. In der obersten Geschossdecke (2. OG rechts) ist eine erhebliche Deckendurchbiegung festzustellen. Die Holzbalkendecke im 2. OG links weist zerfallene Holzbalken auf. Die Tragfähigkeit fehlt insoweit.

Diese Feststellungen beruhen auf den Ausführungen des Herrn Dipl.-SV J. in seinem Verkehrswertgutachten vom 15. Februar 2023. Die Kammer sieht keinen Grund, an ihrer Richtigkeit zu zweifeln. Die Klägerin ist ihnen insbesondere nicht entgegengetreten. Darüber hinaus beruhen sie auf dem Eindruck des Berichterstatters, den er vor Ort gewonnen und der Kammer vermittelt hat, sowie den zahlreichen zu den Akten gelangten Lichtbildaufnahmen.

Dies zugrunde gelegt, befanden sich die streitgegenständlichen Wohngebäude im Zeitpunkt des Erlasses der Ordnungsverfügung und befinden sie sich auch heute,

dafür, dass es auf den Zeitpunkt der (letzten) mündlichen Verhandlung ankommt NdsOVG, Urteil vom 25. April 2018 - 1 LB 69/17 -, juris Rn. 17; a. A. wohl VG Arnsberg, Beschluss vom 23. Dezember 2024 - 8 L 1244/24 -, juris Rn. 26; sowie zum dortigen Landesrecht VG Bremen, Urteil vom 8. Juni 2022 - 1 K 884/20 -, juris Rn. 20,

zur Überzeugung der Kammer in einem Zustand, der bei ungebremstem Fortgang eine Vergrößerung der Substanzschäden erwarten lässt und zum Ruin des Gebäudes führen wird.

Dafür spricht bereits, dass sich Zustände im Inneren der Gebäude feststellen lassen, die ihre Standsicherheit zumindest infrage stellen. Die Holzbalkendecken sind mit Hausschwamm befallen. Die Annahme des Herrn Dipl.-SV J. in seinem Verkehrswertgutachten, dass die Standsicherheit der Wohngebäude angesichts dieses Befundes (insbesondere) bei Schnee- und Windlast zweifelhaft erscheine, ist aufgrund der holzzerstörerischen Wirkung des Hausschwamms naheliegend. Gleiches gilt für die Tatsache, dass die Kellergeschossdecke Eisenträgerkorrosion aufweist. Das Innere des Gebäudes ist weiterhin infolge des schadhaften Daches den Witterungsbedingungen ausgesetzt. Die Unbewohnbarkeit liegt auf der Hand.

Der im Inneren in beiden Gebäuden fortgeschrittene Verfallsprozess, der nicht zuletzt durch die zerfallenen Holzbalken der Decke im 2. OG des Gebäudes Y.-straße xa dokumentiert ist, setzt sich auch nach außen hin fort. Wie bereits dargestellt, ist die Dacheindeckung schadhaft. Dass sich an den Feststellungen des Herrn Dipl.-SV J. aus dem Jahr 2023 insoweit Substantielles verändert hat, wird weder von der Klägerin dargetan noch ist dies ersichtlich. Die zu der Gerichtsakte gelangten Lichtbildaufnahmen vom 11. März 2026 geben ebenfalls keinen Anlass hieran zu zweifeln. Den Gebäuden fehlen zudem zahlreiche Fensterscheiben. Die Fenster sind - wenn überhaupt - insoweit provisorisch durch Holzbretter verschlossen; im Übrigen, also im Obergeschoss, bieten diese überhaupt keinen Schutz mehr vor Witterungsbedingungen. Es sind zudem stellenweise zerbrochene Glasscheiben zurückgeblieben. Im Eingangsbereich des Gebäudes lässt sich eine Vielzahl von Bruchstücken heruntergefallener Dachziegel feststellen. Der Außenbereich der Gebäude ist in keiner Weise dergestalt hergerichtet, dass ein den Verfall beschleunigendes „Zuwachsen“ der Gebäude verhindert wird. Im Gegenteil: Aus dem Mauerwerk tritt bereits an mehreren Stellen Grünbewuchs hervor, wie sich anschaulich den Lichtbildern vom 17. April 2026 entnehmen lässt.

Alle drei Gebäude machen aufgrund des vorbeschriebenen Zustands einen verwahrlosten und heruntergekommenen Eindruck. Von nur geringfügigen oder unerheblichen Beschädigungen kann angesichts der Sachlage keine Rede mehr sein. Für die Annahme eines fortgeschrittenen Verfallsprozesses sprechen auch die von dem Gutachter Dipl.-SV J. in seinem Verkehrswertgutachten veranschlagten voraussichtlichen Instandsetzungskosten.

Vgl. zur Indizwirkung hoher oder wirtschaftlich unsinniger Instandsetzungskosten auch: Wunderle, a.a.O. S. 274 m.w.N.

Diese belaufen sich nach seinen Schätzungen auf mehr als 2,1 Millionen € (inklusive Werkstatt-/Lagerhalle) bzw. etwa 1,6 Millionen € allein für die streitgegenständlichen Gebäude. Angesichts eines geschätzten vorläufigen Ertragswertes des Grundstücks von rund 1,2 Millionen € (inklusive Werkstatt-/Lagerhalle) bzw. 1,0 Millionen € allein der streitbefangenen Gebäude - wobei dieser Wert nur realistisch erscheint, wenn die Werkstatt-/Lagerhalle nicht in dem vorbeschriebenen Zustand fortexistiert - erscheint die Instandsetzung wirtschaftlich unsinnig. Nach Einschätzung des Herrn Dipl.-SV J. beliefen sich die Kosten des Abbruchs und der Beseitigung des Abbruchsmaterials für das gesamte streitbefangene Areal (lediglich) auf 203.775,- € bzw. 152.475,- € allein bezogen auf die Wohngebäude. Nach eigenen Angaben der Klägerin sollen sich die Abriss- und Beseitigungskosten im Übrigen lediglich auf etwa 50.000,- € belaufen, was die wirtschaftliche Unsinnigkeit einer Sanierung unterstriche.

Erfolgte bzw. laufende Instandsetzungsarbeiten an den streitgegenständlichen Objekten sind weder hinreichend konkret dargetan noch ersichtlich. Soweit es (wohl) zu Arbeiten an den Dächern der Gebäude gekommen sein sollte, worauf die dokumentierten Dachziegel schließen lassen dürften, sind diese offenkundig nicht nennenswert fortgeschritten. Sie können mithin - wenn überhaupt - nur als rein untergeordnete Arbeiten aufgefasst werden, die aber den Verfallsprozess augenscheinlich nicht aufzuhalten vermochten und hierfür objektiv auch nicht geeignet waren. Aktuelle Arbeiten sind weder dargetan noch ersichtlich.

Als Eigentümerin des Grundstücks ist die Klägerin auch richtige Adressatin der Ordnungsverfügung.

Ermessensfehler sind nicht ersichtlich.

Die Bauaufsichtsbehörde der Beklagten hat bei der streitgegenständlichen Entscheidung nicht die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise von ihm Gebrauch gemacht (vgl. § 114 S. 1 VwGO).

Dass die Bauaufsichtsbehörde mit der angegriffenen Maßnahme das Interesse der Wahrung des Orts- und Landschaftsbildes sowie der Verkehrssicherheit und Gefahrenabwehr verfolgt, entspricht dem Zweck der gesetzlichen Ermächtigung, wie oben aufgezeigt. Die Behörde hat schließlich auch die aus Art. 14 GG folgenden Bestandsinteressen der Klägerin in den Blick genommen.

Die Beseitigungsanordnung erweist sich insbesondere auch als verhältnismäßig.

Sie ist geeignet, weil sie zur Beseitigung der optischen Beeinträchtigung des Landschafts- und Ortsbildes führt. Die Beseitigungsanordnung ist auch erforderlich. Mildere Mittel gleicher Effektivität sind nicht ersichtlich. Die Aufgabe von Instandsetzungsmaßnahmen- etwa nach § 177 BauGB - ist gegenüber einer Beseitigung der gesamten Anlage schon deshalb kein milderes Mittel, weil ihre Durchführung ausweislich des Gutachtens des Herrn Dipl.-SV J. wirtschaftlich sinnlos wäre. Die Verfügung eines städtebaulichen Rückbaugebots nach § 179 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB fällt (allgemein) in den Zuständigkeitsbereich der Gemeinde und nicht der für die Abriss- und Beseitigungsverfügung berufenen Bauaufsichtsbehörde, sodass - selbst wenn Träger der Bauaufsichtsbehörde auch die Gemeinde ist - dies kein (weiteres) Mittel der für die Verfügung nach § 82 Abs. 2 S. 1 BauO NRW 2018 zuständigen Behörde sein dürfte. Zudem wäre ein solches Rückbaugebot für die Klägerin wohl kein milderes Mittel; denn angesichts des positiven Verkehrswertes hätte sie die Abrisskosten auch bei dieser Variante voraussichtlich vollständig zu tragen (§ 179 Abs. 4 BauGB), könnte aber kaum Einfluss auf die Durchführung der Maßnahme nehmen. Grundsätzlich dürfte im Übrigen ein Wahlrecht der Behörde bestehen, soweit sie für den Erlass beider Verfügungen zuständig ist.

Vgl. Wunderle, a.a.O. S. 229; zum Rückbaugebot gemäß § 179 BauGB auch VG D., Urteil vom 12. März 2024 - 6 K 5527/19 -, juris.

Schließlich erweist sich die angegriffene Maßnahme auch als angemessen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Frage der Verhältnismäßigkeit (im engeren Sinne) im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG ein besonderes Gewicht erhält, auch wenn der passive Bestandsschutz durch § 82 Abs. 2 S. 1 BauO NRW 2018 bewusst eingeschränkt worden ist.

Vgl. die Gesetzesbegründung, LT-Drucks. 17/12033, S. 130, und vertiefend Wunderle, a.a.O. S. 227 f, m.w.N.

So gebietet es Art. 14 Abs. 1 GG, von einer Beseitigungsanordnung dann Abstand zu nehmen, wenn sich aufgrund objektiver Umstände die ernsthafte Absicht des Eigentümers feststellen lässt, innerhalb einer angemessenen Zeitspanne die noch vorhandene Bausubstanz in einem Wiederaufbau bzw. Umbau wiederzuverwenden. Für die Annahme einer solchen Wiederverwendungsabsicht reichen bloße verbale Absichtsbekundungen des Eigentümers nicht aus. Ausgehend hiervon bedarf es mithin in jedem Einzelfall einer genauen Prüfung, ob hinreichend konkret und durch objektive Umstände belegt dargetan wurde, durch welche ernsthaften Maßnahmen das Bauwerk wiederhergestellt oder die vorhandene Bausubstanz in einen neuen Bau einbezogen werden soll. So wurde in der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz konsequenterweise ein lediglich angekündigter Baugenehmigungsantrag und auch eine gestellte Bauvoranfrage hinsichtlich der Wiederverwendung des verfallenen Gebäudes nicht als ausreichend erachtet. Vielmehr wurde eine nachvollziehbare Darlegung gefordert, welche Maßnahmen zur Sanierung des Gebäudes in welchen Abständen angegangen und von welchen Mitteln diese Maßnahmen getragen werden sollen.

Vgl. Smith, in: Schönenbroicher/Kamp/Henkel, BauO NRW, Kommentar, 2. Aufl. 2022, § 82 Rn. 66; für das dortige Landesrecht auch OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22. April 1999 - 1 A 11193/98 -, juris Rn. 19, und Beschluss vom 21. Juli 2015 - 8 A 10516/15.OVG -, juris Rn. 7 ff.; Wunderle, a.a.O. S. 276; diesen Umstand bereits auf Tatbestandsseite berücksichtigend Keller, a.a.O., Rn. 46 ff. m.w.N.; NdsOVG, Urteil vom 25. April 2018 - 1 LB 69/17 -, juris Rn. 19.

Nach diesen Maßgaben erscheint die streitgegenständliche Verfügung auch angemessen. Der mit ihr verfolgte Zweck steht nicht außer Verhältnis zu den Beeinträchtigungen der Klägerin.

So lassen sich nicht ansatzweise objektive Umstände ausmachen, die ernsthafte Wiederverwendungsabsichten der Klägerin als Eigentümerin glaubhaft erscheinen lassen. Es lassen sich bereits keine Anhaltspunkte dafür erkennen, dass die Klägerin die noch vorhandene, im Verfall begriffene Bausubstanz wiederaufzubauen oder umzubauen gedenkt. Alles andere erschiene angesichts des beschriebenen geschätzten Kostenaufwandes für einen Abriss bzw. eine Instandsetzung auch lebensfremd. Die informatorische Vorsprache eines Herrn G. X. bei der Bauberatung der Beklagten am 1. Juli 2025 wie auch im Übrigen die Mitteilung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 22. September 2025 deuten vielmehr auf einen Neubau und gerade keine (Kern-)Sanierung hin. Eine nachvollziehbare Darlegung, welche Maßnahmen zur (Kern-)Sanierung des Gebäudes in welchen Abständen angegangen und mit welchen Mitteln diese Maßnahmen getragen werden sollen, ist vor diesem Hintergrund erst recht nicht zu erkennen.

Anhaltspunkte dafür, dass die Beseitigungskosten für die streitbefangenen Wohngebäude in Höhe von geschätzten 152.475,- € bzw. - nach eigenen Angaben der Klägerin - in Höhe von 50.000,- € diese unzumutbar belasten, sind weder dargetan noch ersichtlich. Insbesondere ist es gerade nicht so, dass die Beseitigungskosten den Verkehrswert des freigelegten Grundstücks übersteigen. Im Gegenteil: Der lagetypische Bodenwert des Grundstücks beträgt nach den sachverständigen Angaben des Herrn Dipl.-SV J. 250.905,- €. Schließlich wiegen die Erhaltungsinteressen der Klägerin, die diese ohnehin nicht ernsthaft zu verfolgen scheint (s.o.), im Rahmen der Abwägung auch deshalb weniger schwer, weil jedenfalls mittelbar auch der Schutz des Rechts Dritter auf körperliche Unversehrtheit im Raum steht; denn es bestehen nicht unerhebliche Bedenken gegen die Standsicherheit der aufstehenden Wohngebäude (s.o.), die sich mit zunehmendem Verfall auch (prognostisch) verdichten werden.

Gegen die Androhung des Zwangsgeldes nach §§ 55 Abs. 1, 57, 60, 63 VwVG NRW bestehen keine rechtlichen Bedenken. Solche werden auch von der Klägerin nicht benannt. Insbesondere erscheinen die zur Erfüllung der Grundverfügung gesetzte Frist von sechs Monaten nach Bestandskraft sowie die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes mit 40.000,- € als angemessen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11 und 711 Zivilprozessordnung.

Rechtsmittelbelehrung

Innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils kann bei dem Verwaltungs­gericht Gelsenkirchen schriftlich beantragt werden, dass das Ober­verwaltungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster die Berufung zulässt. Der Antrag muss das angefoch­tene Urteil be­zeichnen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungs­gericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster schriftlich einzurei­chen.

Der Antrag ist zu stellen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts ein­schließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammen­schlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richter­amt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Per­sonen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfül­lung ihrer öffent­lichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonde­ren Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.