Verwaltungsgericht Köln Beschluss vom 24.07.2025 – 16 L 1247/25

Der sinngemäße Antrag der Antragstellerin nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO),

die aufschiebende Wirkung ihrer Klage 16 K 3660/25 gegen den Bescheid der Oberbürgermeisterin der Antragsgegnerin vom 15. April 2025 anzuordnen,

hat keinen Erfolg. Er ist zulässig, aber unbegründet.

Zunächst ist der Antrag statthaft und auch im Übrigen zulässig. Auf Antrag kann das Gericht der Hauptsache gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 1 VwGO die aufschiebende Wirkung der Klage unter anderem anordnen, wenn sie nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Variante 2 VwGO kraft Landesgesetzes entfällt. Die Anfechtungsklage gegen die Zwangsgeldfestsetzung zu Ziffer I. sowie die Zwangsgeldandrohung zu Ziffer III. des Bescheides vom 15. April 2025 entfaltet gemäß § 112 des Justizgesetzes Nordrhein-Westfalen (JustG NRW) keinen Suspensiveffekt. Rechtsbehelfe, die sich gegen Maßnahmen der Vollstreckungsbehörden und der Vollzugsbehörden in der Verwaltungsvollstreckung richten, haben hiernach keine aufschiebende Wirkung.

Der Antrag ist jedoch unbegründet. Maßgebliches Kriterium innerhalb der nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 1 VwGO vorzunehmenden Interessenabwägung sind zunächst die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache. Erweist sich der angefochtene Verwaltungsakt bei der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung als zulasten des Antragstellers offensichtlich rechtswidrig, überwiegt grundsätzlich das private Aussetzungsinteresse die gegenläufigen privaten beziehungsweise öffentlichen Vollzugsinteressen. Stellt sich der Verwaltungsakt als offensichtlich rechtmäßig dar, überwiegt in der Regel das Vollzugsinteresse. Lässt sich hingegen bei summarischer Überprüfung eine Offensichtlichkeitsbeurteilung nicht treffen, kommt es entscheidend auf eine Abwägung zwischen den für eine sofortige Vollziehung sprechenden Interessen einerseits und dem Interesse des Betroffenen an einer Aussetzung der Vollziehung bis zur rechtskräftigen Entscheidung im Hauptsacheverfahren andererseits an. Die Erfolgsaussichten sind dabei auch unabhängig von einer fehlenden Offensichtlichkeit einzubeziehen. Je höher diese sind, umso größer ist das Interesse an der aufschiebenden Wirkung. Sind die Erfolgsaussichten demgegenüber gering, fällt das Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts stärker ins Gewicht.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Beschluss vom 28. Oktober 2011 - 2 B 1037/11 -, juris Rn. 20.

Wird der Sofortvollzug - wie vorliegend - gesetzlich angeordnet, unterscheidet sich die Interessenabwägung von derjenigen, die in den Fällen einer behördlichen Anordnung stattfindet. Während im Anwendungsbereich von § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO bei der Interessenabwägung die Grundsatzentscheidung des Gesetzgebers für die aufschiebende Wirkung von Rechtsbehelfen bedeutsam wird, ist in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3a VwGO zu beachten, dass hier der Gesetzgeber einen grundsätzlichen Vorrang des Vollziehungsinteresses angeordnet hat und es deshalb besonderer Umstände bedarf, um eine hiervon abweichende Entscheidung zu rechtfertigen.

Vgl. Bundesverfassungsgericht (BVerfG), 2. Kammer des Ersten Senats, Beschluss vom 10. Oktober 2003 - 1 BvR 2025/03 -, juris Rn. 19.

In Anwendung dieser Maßstäbe ist der Antrag weder im Hinblick auf die Zwangsgeldfestsetzung zu Ziffer I. (hierzu unter 1.) noch im Hinblick auf die Zwangsgeldandrohung zu Ziffer III. (hierzu unter 2.) des streitbefangenen Bescheides begründet, da die gegen den Bescheid in der Hauptsache erhobene Anfechtungsklage voraussichtlich keinen Erfolg haben wird.

1. Die Zwangsgeldfestsetzung zu Ziffer I. des streitbefangenen Bescheides wird sich voraussichtlich als rechtmäßig erweisen. Sie findet ihre rechtliche Grundlage in § 64 Satz 1 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes Nordrhein-Westfalen (VwVG NRW). Hiernach setzt die Vollzugsbehörde das Zwangsmittel fest, wenn die Verpflichtung innerhalb der Frist, die in der Androhung bestimmt ist, nicht erfüllt wird. Insoweit kann ein Verwaltungsakt, der insbesondere auf die Vornahme einer Handlung gerichtet ist, gemäß § 55 Abs. 1 VwVG NRW mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden, wenn er unanfechtbar ist oder wenn ein Rechtsmittel keine aufschiebende Wirkung hat. Zu den Zwangsmitteln gehört nach § 57 Abs. 1 Nr. 2 VwVG NRW das Zwangsgeld. Es ist gemäß § 57 Abs. 2 VwVG NRW nach Maßgabe von § 63 VwVG NRW zuvor anzudrohen. Mit der Festsetzung des Zwangsgeldes ist nach § 60 Abs. 2 VwVG NRW dem Betroffenen eine angemessene Frist zur Zahlung einzuräumen.

Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Bei der unter Ziffer 1. der Ordnungsverfügung vom 2. November 2023 getroffenen Anordnung der Antragsgegnerin handelt es sich zunächst um einen Verwaltungsakt, mit dem der Antragstellerin im Sinne des § 55 Abs. 1 VwVG NRW aufgegeben worden ist, die Zweckentfremdung ihrer Wohnung im 1. Obergeschoss links in dem Wohngebäude Z.-straße 00, 00000 Y., bis zum 1. Februar 2024 zu beenden und die Wohnung wieder Wohnzwecken zuzuführen (Wohnnutzungsgebot). Aus dem Umstand, dass § 19 Abs. 6 des nordrhein-westfälischen Wohnraumstärkungsgesetzes (WohnStG) die sofortige Vollziehbarkeit der - wie vorliegend - auf Grundlage des Wohnraumstärkungsgesetzes erlassenen Verwaltungsakte anordnet, folgt ferner, dass gegen die Grundverfügung gerichtete Rechtsmittel - hier: die Klage der Antragstellerin unter dem Aktenzeichen 16 K 6668/23 - keine aufschiebende Wirkung haben.

Auf die Rechtmäßigkeit dieser Grundverfügung kommt es dabei nicht an. Tragender Grundsatz des Verwaltungsvollstreckungsrechts ist, dass die Wirksamkeit und nicht die Rechtmäßigkeit vorausgegangener Verwaltungsakte Bedingung für die Rechtmäßigkeit der folgenden Akte und letztlich der Anwendung des Zwangsmittels ist.

Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 13. April 1984 - 4 C 31.81 -, juris Rn. 12; OVG NRW, Beschluss vom 14. Juli 2011 - 13 B 696/11 -, juris Rn. 51 m.w.N.

Anhaltspunkte, die gegen die Wirksamkeit der Ordnungsverfügung vom 2. November 2023 sprechen könnten, sind indes weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Die ihr demnach auferlegte Verpflichtung zur Beendigung der Zweckentfremdung der Wohnung und deren Wiederzuführung zu Wohnzwecken hat die Antragstellerin zum maßgeblichen Erlasszeitpunkt,

vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Februar 2023 - 14 B 1234/22 -, juris Rn. 24 ff. m.w.N.,

der auf den 15. April 2025 datierten Zwangsgeldfestsetzung nicht erfüllt. Hierbei folgt bereits aus dem Vortrag der Antragstellerin, dass sie aus Anlass der Ordnungsverfügung vom 2. November 2023 keine wesentlichen Veränderungen ihres Nutzungskonzeptes oder der tatsächlichen Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung bis zu diesem Zeitpunkt herbeigeführt hat. Nach der im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes allein gebotenen summarischen Prüfung entspricht das Nutzungskonzept der Antragstellerin für die streitgegenständliche Wohnung jedoch nicht einer Nutzung zu Wohnzwecken im Sinne des Wohnraumstärkungsgesetzes.

„Wohnzweck“ im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG meint die Nutzung von Wohnraum als Heimstätte im Alltag. Hiervon sind als andere Nutzungszwecke nicht nur die (überwiegende) Nutzung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken, sondern auch Erscheinungsformen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens abzugrenzen.

Vgl. eingehend OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris Rn. 7 ff.

Die Kurzzeitvermietung im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 und Satz 4 WohnStG ist ein Beispiel für eine Zweckentfremdung im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG, aber nicht das Einzige und auch kein Abschließendes. Auch eine Vermietung von Wohnraum für einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten kann demnach Zweckentfremdung sein, wenn sie zum Zwecke eines nur vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen Unterkommens des Mieters erfolgt. Das Kriterium des Lebensmittelpunktes ist für die Auslegung der Vorschriften nicht maßgeblich, weil dieser Begriff keinen Eingang in das Gesetz gefunden hat, welches stattdessen von dem Leitbild einer klassischen (Miet-)Wohnung ausgeht und an die dauerhafte Nutzung der Wohnung als Heimstatt im Alltag anknüpft. Entscheidend ist angesichts dessen vielmehr das Merkmal der Dauerhaftigkeit der Nutzung. Maßgeblich ist dabei das Nutzungskonzept, wie es zum Zeitpunkt der behördlichen Entscheidung zum Ausdruck kommt.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris Rn. 22 ff.; Verwaltungsgericht (VG) Köln, Beschluss vom 1. Juli 2022 - 16 L 559/22 -, juris Rn. 17.

Nach diesen Maßstäben und nach Maßgabe des vorliegenden Nutzungskonzeptes, wie es zum Zeitpunkt der streitbefangenen Zwangsgeldfestsetzung zum Ausdruck kam, wurde die Wohnung der Antragstellerin nicht lediglich zu Wohnzwecken, sondern vielmehr (auch) zum Zwecke eines nur vorübergehenden, übergangsweise oder provisorischen Unterkommens vermietet. Hierauf deuten im Rahmen der vorliegend anzustellenden summarischen Prüfung maßgeblich die Inserate auf „B.“ und anderen Plattformen sowie die fortlaufend wechselnden Mieter hin.

Zuletzt am 27. März 2025 - und damit unmittelbar vor Erlass des streitbefangenen Bescheids - stellte die Antragsgegnerin fest (vgl. Bl. 437 ff. des Verwaltungsvorgangs), dass ein Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung möbliert (inkl. Bett, Kleiderschrank, Schreibtisch etc.) für einen Mindestzeitraum von sechs Monaten bei einer Pauschalmiete (inkl. Strom, Gas, Internet, Wasser und einer einmaligen Verwaltungsgebühr) in Höhe von 749 Euro pro Monat auf „B.“ angeboten wurde. Sowohl die Vermietung eines möblierten Zimmers als auch die diesbezügliche Vergütung im Rahmen einer Pauschalmiete im Gegensatz etwa zu einer Betriebskostenabrechnung sprechen dabei - und im Kontext mit den bisherigen Feststellungen der Antragsgegnerin; hierzu sogleich - für eine Kurzzeitvermietung, da diese Modalitäten bei einer Vermietung zu Wohnzwecken im oben genannten Sinne regelmäßig nicht gewählt werden.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris Rn. 31 und Rn. 33; VG Köln, Beschluss vom 1. Juli 2022 - 16 L 559/22 -, juris Rn. 22 und Rn. 25.

Dabei durfte die Antragsgegnerin davon ausgehen, dass sich das Inserat auf die streitgegenständliche Wohnung bezieht, obwohl die Anschrift „M.-straße“ - eine an den Z.-straße angrenzende Straße - angegeben war. Die bereitgestellten Angaben und Bilder zur Wohnung waren identisch mit den bisherigen Inseraten zur streitgegenständlichen Wohnung im Z.-straße. Dabei hat die Antragstellerin nicht in Zweifel gezogen, dass es sich bei den in den verschiedenen Inseraten genannten Gastgeberinnen „E.“ und „Q.“ um verschiedene, von ihr erstellte Profile handelte. Ferner konnte die Antragsgegnerin schon deswegen davon ausgehen, dass es sich jedenfalls bei der Gastgeberin „E.“ um die Antragstellerin handelte, da ein Mieter der Antragstellerin in dem den Parallelverfahren 16 K 3448/24, 16 K 3616/25 und 16 L 1024/25 zugrundeliegenden Verwaltungsverfahren mitteilte, er sei durch ein entsprechendes Inserat von „E.“ an seinen Mietvertrag mit der Antragstellerin gelangt. Angesichts der im Übrigen weitestgehend identischen Inserate drängt sich eine identische Urheberschaft auch hinsichtlich des Pseudonyms „Q.“ auf. Zudem folgt aus der Auskunft des Betreibers von „B.“ vom 13. Dezember 2024 (vgl. Bl. 408 ff. des Verwaltungsvorgangs), dass die Antragstellerin jedenfalls zu nicht näher benannten Zeitpunkten und unter nicht näher benannten Pseudonymen Inserate unter der Anschrift „M.-straße“ geschaltet hat.

In den Zeitraum nach Ablauf der mit Ordnungsverfügung vom 2. November 2023 für die Wiederzuführung gesetzten Frist bis zum 1. Februar 2024 fallen zudem weitere dementsprechende Inserate für die streitgegenständliche Wohnung vom 29. März 2024, 12. April 2024, 16. Mai 2024, 10. Juni 2024, 8. August 2024 und 4. Februar 2025 (vgl. Bl. 190, 195, 247, 307, 325 und 413 des Verwaltungsvorgangs). Soweit sich die Antragstellerin darauf beruft, die von der Antragsgegnerin aufgefundenen Inserate auf „C.“ nicht geschaltet zu haben, bedarf dieser Umstand keiner Entscheidung.

Über diese Feststellungen unmittelbar im Vorfeld der streitbefangenen Zwangsgeldfestsetzung hinaus spricht für eine jedenfalls teilweise - und insoweit fortwährende - Vermietung der Wohnung zu Zwecken der Kurzzeitvermietung, dass die Antragsgegnerin Inserate für freie Zimmer in der streitgegenständlichen Wohnung zu den obenstehenden Modalitäten auch bereits im Oktober 2023 sowie am 30. November 2023 und 26. Januar 2024 festgestellt hat (vgl. Bl. 98, 141, 174 des Verwaltungsvorgangs). Zudem stellte sie im Rahmen der am 23. Februar 2022, 26. Juli 2023, 1. Februar 2024, 15. August 2024, 14. Februar 2025 und 2. April 2025 durchgeführten Ortsbesichtigungen (vgl. Bl. 13, 85, 177, 358, 427 und 447 des Verwaltungsvorgangs) in jeweils überschaubaren Zeitabständen stets Veränderungen der Klingelbeschriftung und damit korrespondierende Mieterwechsel fest. Während das Klingelschild am Hauseingang zum 23. Februar 2022 und 26. Juli 2023 allein mit dem Namen der Antragstellerin und nicht den Namen der damaligen Mieter beschriftet war, wechselten insbesondere zwischen dem 1. Februar 2024 und dem 2. April 2025 zehn Mietparteien.

Dabei fällt nicht erheblich ins Gewicht, dass der Wortlaut der für die streitgegenständliche Wohnung abgeschlossenen Mietverträge - soweit sie der Antragsgegnerin für die nunmehr überwiegend bereits verzogenen Mieter zum Zeitpunkt der Zwangsgeldfestsetzung vorlagen - eine Nutzung zu Wohnzwecken prinzipiell zulässt. Insbesondere deutet nicht schlechthin auf die Absicht einer langfristigen Vermietung hin, dass die hier bekannten (jedenfalls späteren) Mietverträge unbefristet und mit einer Mindestmietdauer von sechs Monaten geschlossen wurden. Die Befristung eines Mietverhältnisses bildet zwar ein weiteres Indiz für ein lediglich vorübergehendes, übergangsweises oder provisorisches Unterkommen, ist zur Bejahung einer Zweckentfremdung für sich genommen indes weder ausreichend noch erforderlich. Umgekehrt kann allein aus dem unbefristeten Abschluss der Mietverträge noch nicht auf die Absicht langfristiger Vermietung geschlossen werden. In der Gesamtschau mit den vorgenannten Feststellungen waren diese gleichwohl nicht auf eine zwangsläufig dauerhafte Überlassung der Wohnungen als Heimstatt im Alltag ausgelegt. Dies gilt ungeachtet der vereinbarten Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende. Kann, wie ausgeführt, auch eine Vermietung von Wohnraum für einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten Zweckentfremdung sein, wenn - wie hier - die Umstände darauf hindeuten, dass die dauerhafte Nutzung der Wohnung als Heimstätte im Alltag nicht intendiert ist, vermag daran auch die notwendige Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten bzw. eine für gerade nur sechs Monate vereinbarte Mindestmietdauer nichts zu ändern. Ohnehin besteht die Möglichkeit des Abschlusses eines Aufhebungsvertrages.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris Rn. 39; VG Köln, Beschluss vom 1. Juli 2022 - 16 L 559/22 -, juris Rn. 36.

Ein Widerspruch zwischen dem Wohnraumstärkungsgesetz und den mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches besteht in diesem Zusammenhang - entgegen der Auffassung der Antragstellerin - insgesamt nicht. Denn soweit die Nutzung der jeweiligen Wohnung tatsächlich zu Wohnzwecken erfolgt, ergeben sich aus den Bestimmungen des Wohnraumstärkungsgesetzes auch hinsichtlich einer frühzeitigen Vertragsbeendigung keine weiteren Folgen.

Ferner folgt kein anderes Ergebnis aus dem Umstand, dass die Zimmer nach den später vorgelegten Mietverträgen und dem Vortrag der Antragstellerin unmöbliert vermietet worden seien. Zum einen steht eine ggfs. bloß fehlende Angabe zur Möblierung in den Mietverträgen einer tatsächlichen Möblierung nicht entgegen. Zum anderen setzt sich dieser Vortrag in Widerspruch zu den vorgenannten Inseraten, die die streitgegenständliche Wohnung ausdrücklich als im dargelegten Umfang möbliert beworben haben.

Im Übrigen liegt im Rahmen einer Gesamtschau der vorgenannten Erwägungen und im Hinblick auf das von der Antragstellerin in den anhängigen Parallelverfahren zugrunde gelegte Nutzungskonzept nahe, dass sie angesichts der nahezu identischen Vorgehensweise in Bezug auf Inserate, Mietverträge und Mieterfluktuation im hiesigen Verfahren ebenfalls ein auf eine nicht dauerhafte, sondern zweckgebundene Vermietung ausgerichtetes Nutzungskonzept ihrer Wohnung verfolgt. Dahinstehen kann vor diesem Hintergrund, zu welchem Grad die Antragsgegnerin vorliegend Schlüsse zum Nutzungskonzept der Antragstellerin aus den Aussagen verschiedener Nachbarn und Mietern der Antragstellerin gezogen hat.

Ein Vollstreckungshindernis folgt - entgegen der Auffassung der Antragstellerin - darüber hinaus nicht aus dem Umstand, dass ihr die Wiederzuführung der Wohnung zu Wohnzwecken unmöglich gewesen wäre, weil sie mit den in der streitgegenständlichen Wohnung befindlichen Mietern unbefristete Wohnraummietverträge geschlossen habe, die sie nicht kündigen könne. Zwar können Rechte Dritter - hier potenziell: die Rechte der in der streitgegenständlichen Wohnung lebenden Mieter - durchaus als Vollstreckungshindernis einer Vollstreckung entgegenstehen, soweit die Behörde dem Dritten gegenüber keine Duldungsverfügung erlassen hat.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. Juli 2024 - 10 A 2100/22 -, juris Rn. 128 f. m.w.N.

So liegt der Fall hier jedoch nicht. Zum einen ergeben sich für die Antragstellerin nach den vorstehenden Ausführungen verschiedene Möglichkeiten, auf eine Beendigung bestehender Kurzzeitvermietungen hinzuwirken, ohne dass es einer Duldungsverfügung gegenüber ihren entsprechenden Mietern bedarf. Da im Fall des Mieters U. ein Aufhebungsvertrag zum Vorgang gelangt ist, der ein Mietende nach bereits drei Monaten belegt (vgl. Bl. 215 im Nachgang zu Bl. 68 des Verwaltungsvorgangs), liegt im Hinblick auf die vertraglich geregelte Mindestmietdauer die Vermutung nahe, dass es bereits zu weiteren entsprechenden Aufhebungsverträgen in der Vergangenheit gekommen ist. Zum anderen besteht - soweit zu einem späteren Zeitpunkt einzelne Zimmer der Wohnung durchaus zu Wohnzwecken genutzt werden sollten - von vornherein kein Bedürfnis, diese Art der Nutzung und damit eine Nutzung der Wohnung als Wohngemeinschaft zu unterbinden. Irrelevant ist daher insbesondere, ob und mit welchem Nachdruck die Antragsgegnerin die Antragstellerin fernmündlich aufgefordert haben mag, ihre Wohnungen ausschließlich an Familien zu vermieten.

Weiterhin wurde das Zwangsgeld ordnungsgemäß angedroht. Soweit es nach dem Vorstehenden (auch) allein auf die Wirksamkeit der Zwangsmittelandrohung und nicht etwa deren Rechtmäßigkeit - auch nicht der Höhe nach - ankommt, finden sich keine Anhaltspunkte, die gegen die Wirksamkeit der unter Ziffer 2. der Ordnungsverfügung vom 2. November 2023 verfügten Zwangsgeldandrohung sprächen. Insoweit kommt der hiergegen gerichteten Klage (16 K 6668/23) bereits nach § 112 JustG NRW keine aufschiebende Wirkung zu.

Ermessensfehler bei der Festsetzung des Zwangsgelds liegen nicht vor, vgl. § 114 Satz 1 VwGO. Die Durchführung von Verwaltungsakten mit Zwangsmitteln erfolgt generell nach pflichtgemäßem Ermessen der zuständigen Verwaltungsbehörde (§ 55 Abs. 1, § 56 Abs. 1 VwVG NRW). Diese hat insbesondere den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu wahren (§ 58 VwVG NRW). Dabei sind allerdings die Grundsätze über das intendierte Ermessen zu beachten. Ist eine ermessenseinräumende Vorschrift dahin auszulegen, dass sie für den Regelfall von einer Ermessensausübung in einem bestimmten Sinne ausgeht, so müssen besondere Gründe vorliegen, um eine gegenteilige Entscheidung zu rechtfertigen. Liegt kein vom Regelfall abweichender Sachverhalt vor, versteht sich das Ergebnis der Abwägung von selbst. Versteht sich aber das Ergebnis von selbst, so bedarf es insoweit auch keiner das Selbstverständliche darstellenden Begründung.

Als eine ermessenslenkende Norm im diesem Sinne ist § 64 Satz 1 VwVG NRW anzusehen, wonach die Vollzugsbehörde das Zwangsmittel festsetzt, wenn die Verpflichtung innerhalb der Frist, die in der Androhung bestimmt ist, nicht erfüllt wird. Bereits der Wortlaut der Vorschrift bringt eindeutig zum Ausdruck, dass die Festsetzung des Zwangsmittels die regelmäßige Folge der Androhung des Zwangsmittels ist. Dies entspricht auch Sinn und Zweck des abgestuften Vollstreckungsverfahrens. In dessen Rahmen können die einzelnen Verfahrensabschnitte ihre gesetzlich gewollte Warn- und Mahnfunktion nur dann erzielen, wenn das Vollstreckungsverfahren im Regelfall - soweit die gesetzlichen Voraussetzungen im Übrigen vorliegen - konsequent zu Ende geführt wird.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 25. Januar 2010 - 15 B 1766/09 -, juris Rn. 11 und Rn. 13.

Hiernach erweist sich die Festsetzung des Zwangsgelds als ermessensfehlerfrei. Ein atypischer Fall, in dem ein ausnahmsweises Abweichen von der Festsetzung des angedrohten Zwangsgelds gerechtfertigt wäre, liegt nicht vor. Insbesondere ist die Antragstellerin durch die Zwangsgeldfestsetzung nicht in ihrem Grundrecht auf Eigentum nach Art. 14 des Grundgesetzes (GG) verletzt, da diese der - aufgrund der örtlichen Gegebenheiten erforderlichen - Durchsetzung des im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sachgerechten, am Gemeinwohl orientierten Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum dient.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Oktober 2022 - 14 B 856/22 -, juris Rn. 42.

Soweit sich die Antragstellerin ferner sinngemäß darauf beruft, die Antragsgegnerin handele gleichheitswidrig, da das Kölner Studierendenwerk ausdrücklich Mieträume „für Wohnzwecke zum vorübergehenden Gebrauch zum besonderen Zwecke des Studiums“ vermiete, und einen entsprechenden „Mietvertrag für Kurzzeitvermietung“ vorlegt (vgl. Bl. 46 der Gerichtsakte), dringt sie hiermit nicht durch. Denn selbst wenn hierbei ein vom Wohnraumstärkungsgesetz erfasster und von der Antragsgegnerin lediglich nicht verfolgter Fall der Zweckentfremdung von Wohnraum vorläge, hätte dies nicht zur Folge, dass die Antragsgegnerin an einer Zwangsgeldfestsetzung gegenüber der Antragstellerin gehindert wäre.

Als angemessen erweist sich die Festsetzung insbesondere der Höhe nach. Die Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe des angedrohten Betrages ist in der Regel verhältnismäßig, sofern kein konkreter Anlass für eine Reduzierung besteht. Ein Anlass zur Reduzierung gegenüber dem angedrohten Zwangsgeld besteht etwa dann, wenn der Vollstreckungsschuldner zwischen Androhung und Festsetzung einen Teil der Verpflichtung erfüllt hat, oder wenn hinsichtlich der Angelegenheit aus anderen Gründen teilweise Erledigung eingetreten ist.

Vgl. Sächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 9. August 2016 - 4 B 373/15 -, juris Rn. 5.

In Anwendung dieser Maßstäbe bestand kein Anlass zur Reduzierung des angedrohten Zwangsgeldes. Nach den hier vorliegenden Erkenntnissen ist die Antragstellerin den ihr mit Ordnungsverfügung vom 2. November 2023 auferlegten Verpflichtungen bis heute nicht nachgekommen. Vielmehr hält sie auch weiterhin ausdrücklich an der Auffassung fest, das von ihr gewählte Nutzungskonzept wirke bereits vollumfänglich auf eine Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung zu Wohnzwecken hin.

Im Übrigen ist auch die der Antragstellerin eingeräumte Zahlungsfrist im Hinblick auf § 60 Abs. 2 VwVG NRW nicht zu beanstanden.

2. Die erneute Zwangsgeldandrohung in Ziffer III. des streitbefangenen Bescheides wird sich voraussichtlich ebenfalls als rechtmäßig erweisen. Sie beruht auf § 55 Abs. 1, § 57 Abs. 1 Nr. 2, § 60 und § 63 VwVG NRW. Die erneute Androhung eines weiteren Zwangsgeldes ist auch nach Festsetzung eines Zwangsgeldes zulässig, weil das Zwangsgeld beliebig oft wiederholt werden kann, § 60 Abs. 1 Satz 3 VwVG NRW. Die der Antragstellerin für die Erfüllung des ihr auferlegten Wohnnutzungsgebotes gesetzte Frist ist angemessen im Sinne des § 63 Abs. 1 Satz 2 VwVG NRW, weil ihr bereits mehrere Fristen gesetzt wurden und aufgrund des erhöhten Wohnungsbedarfs in Y. an der zeitnahen Wohnnutzung ein hohes Interesse besteht bzw. bestand. Ob es im Nachgang der erneuten Zwangsgeldandrohung zu Veränderungen der Sachlage gekommen ist, kann im Hinblick auf den maßgeblichen Zeitpunkt der Behördenentscheidung dahinstehen.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Februar 2023 - 14 B 1234/22 -, juris Rn. 32.

Angesichts dessen folgt von vornherein kein anderes Ergebnis - auch nicht hinsichtlich der obenstehenden Zwangsgeldfestsetzung - aus dem heute vorgelegten (fortgeschriebenen) Verwaltungsvorgang der Antragsgegnerin; der insoweit maßgebliche Inhalt des Verwaltungsvorgangs war der Antragstellerin bereits bekannt (vgl. Bl. 24 der Gerichtsakte).

Ferner bestehen keine Bedenken hinsichtlich der Angemessenheit der verschärften Höhe des angedrohten Zwangsgeldes. Die Behörde hat die Möglichkeit, den Druck stufenweise zu steigern und dabei unter anderem den Betrag zu verdoppeln.

Vgl. VG Gelsenkirchen, Beschluss vom 12. August 2014 - 5 L 903/14 -, juris Rn. 12; VG Köln, Beschluss vom 24. November 2022 - 2 L 1587/22 -, juris Rn. 16.

Die Höhe des nunmehr angedrohten - verdreifachten - Zwangsgeldes steht insbesondere nicht außer Verhältnis zu dem erheblichen wirtschaftlichen Interesse der Antragstellerin an einer Zweckentfremdung der Wohnung, das sich annäherungsweise aus den vorgelegten Mietverträgen und den geschalteten Inseraten ermitteln und auf einen entsprechenden Jahresbetrag (vgl. sinngemäß Nr. 56.6.3 des Streitwertkatalogs 2025 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit) hochrechnen lässt. Angesichts der damit vergleichsweise gering angesetzten ersten Zwangsgeldandrohung und im Hinblick auf die weiteren Parallelverfahren der Antragstellerin ist auch eine solche Verdreifachung des Betrages nicht unverhältnismäßig.

Vgl. etwa OVG NRW, Beschluss vom 2. Dezember 2019 - 10 B 1344/19 -, juris Rn. 9 ff.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 in Verbindung mit § 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes (GKG). In Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine Zwangsgeldfestsetzung mit gleichzeitiger Androhung eines weiteren Zwangsgeldes ist in Orientierung an der Empfehlung in Nr. 1.5 in Verbindung mit Nr. 1.7.1 des Streitwertkatalogs 2025 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit ein Viertel des festgesetzten zuzüglich eines Achtels des angedrohten Zwangsgelds anzusetzen.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27. Februar 2023 - 14 B 1234/22 -, juris Rn. 36.

Ein Viertel des festgesetzten Zwangsgeldes in Höhe von insgesamt 5.000,00 Euro sowie ein Achtel des angedrohten weiteren Zwangsgeldes in Höhe von insgesamt 15.000,00 Euro ergibt in der Summe 3.125,00 Euro.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen die Entscheidung über den Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes kann innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntgabe der Entscheidung bei dem Ver­waltungs­gericht Köln (Appellhofplatz, 50667 Köln oder Postfach 10 37 44, 50477 Köln) schriftlich Beschwerde eingelegt werden, über die das Ober­verwal­tungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster ent­scheidet. Die Beschwerdefrist ist auch gewahrt, wenn die Beschwerde innerhalb der Frist ein­geht bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegi­dii­kirch­platz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster. Die Be­schwerde ist in­nerhalb eines Mo­nats nach Be­kanntgabe der Ent­scheidung zu be­gründen. Die Be­gründung ist, sofern sie nicht bereits mit der Be­schwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht schriftlich einzu­reichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung ab­zuändern oder auf­zuheben ist, und sich mit der angefochtenen Entscheidung aus­einander setzen.

Die Beschwerde ist einzulegen und zu begründen durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mit­gliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkom­mens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder eine diesen gleichgestellte Person als Bevollmächtig­ten. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Be­schäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Perso­nen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentli­chen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Auf die besonderen Regelungen in § 67 Abs. 4 Sätze 7 und 8 VwGO wird hingewiesen.

Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens ist nicht selbstständig anfechtbar.

Gegen die Festsetzung des Streitwerts kann innerhalb von sechs Monaten, nach­­dem diese Ent­scheidung Rechtskraft erlangt oder das Ver­fahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Verwaltungsgericht Köln (Appellhofplatz, 50667 Köln oder Postfach 10 37 44, 50477 Köln) schrift­lich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Ge­schäfts­stelle Beschwerde ein­gelegt wer­den, über die das Ober­ver­wal­tungsgericht für das Land Nord­rhein-West­falen in Münster ent­scheidet, falls das Ver­wal­tungs­ge­richt ihr nicht abhilft. Hierfür be­steht kein Vertretungszwang. Ist der Streitwert später als ei­nen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde inner­halb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbe­schlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nur zu­läs­sig, wenn der Wert des Be­schwer­degegen­s­tandes zweihundert Euro übersteigt. Die Beschwerde findet auch statt, wenn sie das Ge­richt, das die Entscheidung erlassen hat, wegen der grund­sätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zulässt.