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Verwaltungsgericht des Saarlandes Saarlouis Urteil vom 19.09.2007 – 5 K 110/07

Tenor

Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 07.12.2006 verpflichtet, der Klägerin die Genehmigung zum Abriss des denkmalgeschützten Gebäudes in Riegelsberg, ... Straße 34 b zu erteilen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Der Streitwert wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Verpflichtung des Beklagten zur Genehmigung des Abriss eines im Jahre 1822 errichteten und seit mehr als 20 Jahre leer stehenden denkmalgeschützten Bauernhauses in Ortsteil.

Sie ist durch Erbfolge (Tod ihrer Mutter am 25.11.2005) Eigentümerin des Anwesens in geworden und als solche am 16.03.2006 ins Grundbuch eingetragen worden.

Unter dem 24.01.2002 teilte das Staatliche Konservatoramt dem Stadtverband Saarbrücken – Untere Denkmalbehörde – mit, dass das auf dem Grundstück aufstehende, wie folgt beschriebene Bauernhaus

Nachbarockes Quereinhaus. Der zweigeschossige, dreiachsige Wohnteil mit stichbogigen Sandsteingewänden, der profilierte Hauseingang bez. „1822 / FKLK (?)“. An der Vorderfront die ursprüngliche Gliederung des Wirtschaftsteils mit korbbogigem Scheunentorgewände, Stallfenster und –tür erhalten. – Kleiner Anbau an der freistehenden Giebelfront (ehem. Schweinestall ?, verm. 19. Jh.) Anbau auf der Rückseite des Wirtschaftsteils (19. Jh. ?).

ein Kulturdenkmal (§ 2 SDschG) und in die Teildenkmalliste einzutragen sei.

Die Untere Denkmalschutzbehörde sandte mit Datum vom 06.02.2002 an die Klägerin ein Schreiben, dass „ihr Anwesen“ vom Staatlichen Konservatoramt als Einzeldenkmal oder Bestandteil eines Ensembles in die Denkmalliste eingetragen worden sei, es sich um ein Kulturdenkmal handele und Baumaßnahmen daran der Genehmigung bedürften. Die Klägerin bestreitet, dieses Schreiben erhalten zu haben.

Am 05.10.2006 ging beim Stadtverband Saarbrücken – Untere Bauaufsichtsbehörde – die Anzeige einer beabsichtigten Beseitigung von Anlagen (nach § 61 Abs. 4 LBO) für das genannte Gebäude vom 29.05.2006 mit folgender Berechnung des abzubrechenden umbauten Raumes ein:

Scheune

8,00 x 10,50 x 6,60 554,40 cbm

+ 8,00 x 10,50 x 5,00 x ½ 210,00 cbm

+ 6,75 x 6,00 x 4,00 i.M. 162,00 cbm 502,16 cbm

Wohnhaus

8,50 x 10,50 x 6,60 589,05 cbm

+ 8,50 x 10,50 x 5,00 x ½ 589,05 cbm 812,18 cbm

Schuppen

2,00 x 6,50 x 3,70 48,10 cbm

+ 2,00 x 6,50 x 3,00 x ½ 19,50 cbm 67,60 cbm

cbm – Umbauter Raum – insgesamt 1.806,18 cbm

Mit Schriftsatz vom 13.11.2006 beantragte die Klägerin sodann beim Beklagten die Erteilung einer Abrissgenehmigung für das Objekt: Das Anwesen sei nicht mehr bewohnbar und stehe seit längerer Zeit leer. Das Gebäude sei in einem sehr schlechten, desolaten Zustand und baufällig. Decken, Wände, Dach, Böden und Fenster müssten ebenso wie alle Installationen von Grund auf erneuert werden. Ihr Architekt habe ihr wegen der nicht abschätzbaren Kosten von einer Renovierung abgeraten.

Mit dem in Streit stehenden Bescheid vom 07.12.2006 versagte der Beklagte der Klägerin die begehrte Abrissgenehmigung: Das Gebäude, das die Klägerin abzureißen gedenke, sei ein Bauernhaus aus dem Jahre 1822, das in die Denkmalliste eingetragen sei. Es befinde sich sowohl konstruktiv als auch formal in einem noch erhaltenswerten Zustand. Der Denkmalwert basiere vor allem auf der architekturhistorischen Bedeutung des Bauernhauses. Die Instandhaltungspflicht sei auf das wirtschaftlich Zumutbare begrenzt. Der Nachweis der Unrentierlichkeit sei nicht erbracht. Ein solcher erfordere eine Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Form eines Sachverständigengutachtens über die Kosten der erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen, die Erträge oder den Gebrauchswert des Denkmals und den Verkehrswert des Grundstücks.

Am 03.01.2007 hat die Klägerin gegen den Bescheid vom 07.12.2006 Klage erhoben. Zu deren Begründung macht sie geltend, der angegriffene Bescheid sei ermessensfehlerhaft. Es wäre Sache der Beklagten gewesen, nachzuweisen, dass eine Renovierung des Objektes sich rentiere.

Im Laufe des Klageverfahrens hat die Klägerin das nachstehend wiedergegebene Gutachten des Architekten vom 21.05.2007 zu den Gerichtsakten gereicht:

Zustand des Gebäudes: Das Objekt ist seit längerer Zeit unbewohnt. Ohne Sanierung des Objektes ist eine Vermiet- bzw. Bewohnbarkeit ausgeschlossen.

Außen: Die Dachfläche auf der Rückseite ist teilweise undicht, es fehlen ca. 3,00 qm Ziegel. Bei Regen kann ungehindert Wasser ins Haus eindringen. Nässeschäden am Gebälkholz bzw. auf dem Boden sind vorhanden. Das gesamte Haus muss komplett neu eingedeckt werden, einschließlich neuem Gebälk, da dieses teilweise unbrauchbar geworden ist und zudem statisch für eine neue Deckung nicht mehr geeignet ist. Die Fassade ist teilweise rissig, auch hervorgerufen durch den ehemaligen untertägigen Bergabbau. Aus diesem Grunde wurden schon Anker durch SWB gesetzt, um das Mauerwerk zu stabilisieren. Sandsteinwände sind ausgebrochen und müssen neu versetzt werden bzw. hochgekeilt und mit Stahlbolzen verankert werden. Die Giebelseite und Rückseite des Gebäudes sind unverputzt. Alle Fenster, Fensterläden sowie Außentüren und Tore müssen erneuert werden. Bei verschiedenen Fenstern fehlt die Verglasung, sodass auch hier ungehindert Wasser in das Gebäude eindringen kann. Das rückseitige Stallgebäude (Scheune) ist abbruchreif. Ebenso der eingeschossige Anbau an der Giebelseite.

Innen: Alle Türen müssen erneuert werden. Türhöhen sind zu vergrößern, da diese in der Regel nur 1,70 m, z.T. auch nur 1,60 m hoch sind. Alle Holzfußböden sind uneben, z.T. verfault und müssen erneuert werden. An den Wänden ist der alte Putz abzuspitzen und neu zu verputzen. Gleiches gilt für die Decken, die teilweise schon heruntergebrochen oder hohl sind. In den hinteren Zimmern wurde aus statischen Gründen schon ein Träger zur Absicherung der Decke im EG und OG eingezogen. Dieser Träger ist von der Decke mittlerweile abgerissen, so wie er sich momentan darstellt funktionslos und statisch sehr bedenklich. Das Auflager des Trägers liegt im Fenstersturzbereich. Die einläufige Holztreppe mit Geländer EG-OG-DG muss erneuert werden. Das Treppenpodest ist zu verändern – Durchgang nur 60 cm breit. Dazu ist notwendig, die Treppenhauswand zu versetzen. Die vorhandene Elektroinstallation ist unbrauchbar (z.T. auf Putz-Installation) und muss komplett erneuert werden, da die Anlage nicht den Vorschriften der VDE entspricht. Die Sanitärinstallation fehlt ganz. Außer dem Küchenanschluss ist nichts vorhanden (kein Bad oder WC). Die Heizung muss komplett installiert werden, bisher nur Einzelöfen.

Kostenschätzung: Die Kosten für eine Sanierung sind nur ganz schwierig zu erfassen, da sehr viele Unwägbarkeiten auftreten können, die sich bei der Renovierung/Sanierung herausstellen.

1. Dacherneuerung incl. Abriss des alten Daches, einschl. Scheune 50.000 EUR

2. Fassade – Rissverpressung, Sandsteinausbesserung, Verputz 35.000 EUR

3. neue Fenster, Tore, Läden 34.000 EUR

4. Abriss baufälliger Bauteile 8.000 EUR

5. neue Innentüren – ca. 10 Stück, einschl. Vergrößerung;

Ausbau der alten Türen und Entsorgung 11.000 EUR

6. neuer Fußboden einschl. Belag, ca. 130 qm (ohne Scheune),

Demontage des alten Belages u. Entsorgung;

Ausgleich wegen Schieflage usw. 23.000 EUR

7. Wände und Decken (Putz bzw. Trockenausbau) ca. 400 qm,

Dachausbau und Dachisolierung, Entfernung des alten Putzes

Und Entsorgung 50.000 EUR

8. statische Maßnahmen, Unterzug usw. 5.000 EUR

9. neue Holztreppen und Geländer, Ausbau u. Entsorgung der Alten 13.000 EUR

10. neue Elektroinstallation 14.000 EUR

11. Einbau Heizung und Sanitär 35.000 EUR

12. Fliesen – Bad 10.000 EUR

13. Sonstiges und Unvorhergesehenes 12.000 EUR

Baukosten 300.000 EUR

Nebenkosten 40.000 EUR

Außenanlage 20.000 EUR

Netto 360.000 EUR

19 % MWSt 68.400 EUR

Brutto 428.400 EUR

Ertragswertermittlung: Bei einer monatlich auf Dauer erzielbaren Miete von 5,00 EUR/qm und einer nach Umbau vorhandenen Wohnfläche von 120 qm ergibt sich eine Mieteinnahme:

pro Monat von rund 600 EUR

jährliche Miete 7.200 EUR

je nach Nutzung kann für die Scheune

jährlich noch erzielt werden 2.400 EUR

9.600 EUR

./. Bewirtschaftungskosten 25 % 2.400 EUR

7.200 EUR

Bei einer Restnutzungsdauer von 100 Jahren ergibt sich unter Berücksichtigung der Renovierung (nach Ross) 5 % Verzinsung, Faktor 20 ein Ertragswert von 144.000 EUR .

Fazit: Die Eigentümerin des Objektes ist im Besitz eines eigenen Wohnhauses in Holz im Neubaugebiet und wäre somit gezwungen, vorgenanntes Objekt zu vermieten. Die immens hohen Investitionskosten von ca. 430.000 EUR, dem Ertragswert von 144.000 EUR entgegengesetzt, unterstreicht die Unzumutbarkeit einer Sanierung.

Das Gutachten bestätige, dass die Kosten (428.400 Euro) den Ertragswert (144.000 Euro) deutlich überstiegen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 07.12.2006 zu verpflichten, ihr den Abriss des denkmalgeschützten Gebäudes zu genehmigen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er weist darauf hin, dass der Denkmalschutz dem Abriss eines Denkmals grundsätzlich entgegenstehe. Zur Denkmaleigenschaft des Gebäudes legt er ein Gutachten vom 25.04.2007 vor, in dem es heißt:

Zurückgesetzt von der Straße in der rechten Ecke eines großen trapezförmigen Grundstücks schließt das Quereinhaus an der einen Seite unmittelbar an die Nachbarbebauung an. An der freistehenden Giebelfront auf der anderen Seite befindet sich ein niedriger Anbau, der gleichzeitig mit dem Quereinhaus entstanden ist. Ein weiterer Anbau an der Rückfront des Wirtschaftsteils wurde später (vermutlich im letzten Drittel des 19. Jahrhunderts) als Erweiterung der Scheune hinzugebaut.

Der zweigeschossige verputzte Bruchsteinbau mit traufständigem steilen Satteldach besteht aus einem dreiachsigen Wohnteil und einem Wirtschaftsteil. Wohn- und Wirtschaftsteil sind durch die durchgängige Trauflinie und eine regelmäßig ruhig gegliederte Fassadenorganisation optisch zu einer Einheit zusammengefasst. Die Fassade wird durch die sandsteingerahmten Segmentbogen der Fenster, Türen und des Scheunentores geprägt. Das Scheunentorgewände wird durch einen Schlussstein betont. Die Haustür besitzt eine profilierte Sandsteinrahmung. Einer Inschrift über dem Eingang zufolge wurde das Haus 1822 errichtet. Die Inschrift lautet: „1822 / FKLK“. Bei den Buchstaben neben dem Erbauungsjahr handelt es sich um die Initialen der Bauherrn, wohl Friedrich Klein (1785-1860), „Ackerer zu Überhofen“ mit seiner Frau Katharina Luise Kläs (1799-1827), die im Kirchenbuch der evangelischen Pfarrei genannt sind. Die erste vorliegende Flurkarte, die preußische Urkarte von 1844 zeigt, dass das Wohnhaus mit Wirtschaftsteil von Anfang an bereits an der Stirnseite einen niedrigen Stallanbau besaß. Der Wohnteil hat einen zweiraumtiefen Grundriss. Der zusammen mit dem Quereinhaus entstandene niedrige Stallanbau mit Satteldach ist etwa halb so tief wie das Quereinhaus. Er diente der Haltung von Schweinen. Der Wirtschaftsteil ist charakterisiert durch eine Holzständerwand zwischen Scheune und Stall, die im unteren Bereich ausgemauert ist und eine sandsteingerahmte Öffnung besitzt.

Durch den dreißigjährigen Krieg wurden viele Dörfer im verwüstet und blieben jahrelang ohne Ansiedlung. Später bildeten sich einzelne Siedlungskerne heraus. Haupterwerbsquelle für die Bevölkerung des Tals war über Jahrhunderte die Landwirtschaft. Obwohl sich die Anfänge des Steinkohlenbergbaus im tal bis in das 15. Jahrhundert zurückverfolgen lassen, entwickelte sich der Bergbau jedoch erst um die Mitte des 19. Jahrhunderts zu einem bedeutenden Wirtschaftsfaktor mit der Erschließung der Vorkommen durch den preußischen Bergfiskus. Die 1852 in Betrieb genommene Grube von der Heydt gab entscheidende Impulse für die Bevölkerungs-, Siedlungs- und Wirtschaftsentwicklung des Raumes. Ursprünglich waren im tal kleine ländliche Siedlungen von Bauern, die die nährstoffreichen Böden bewirtschafteten. Die Lebens- und Arbeitsbedingungen waren geprägt durch die Ackerbewirtschaftung. Bis in die 1940er Jahre dominierte die bäuerliche Wirtschaft. Einige Bauern trieben allerdings nebenher auch Viehzucht.

Ende des 18. Jahrhunderts bestanden von der heutigen Gemeinde nur die Wohnplätze. Nach der Beschreibung von Lex aus dem Jahre 1756 standen in vier Häuser, wovon nur eins mit Ziegeln bedeckt war und eins einen steinernen Rauchfang besaß. Bewohnt wurde zu dieser Zeit von sieben frohndbaren Gemeinsmännern, einer Witwe und einem Hintersassen, d.h. einem Bauer, der als Freier oder Halbfreier in wirtschaftlicher Abhängigkeit von einem Gutsherrn war. Das preußische Urkaster von 1844 zeigt die ländlichen Ansiedlungen und. Die Siedlungsentwicklung im Gebiet des heutigen Riegelsberg geht im Wesentlichen auf das 19. Jahrhundert zurück. Die Besiedlung erfolgte entlang bestehender Straßen und Wege, in sehr regelhaft und durch lineare Anreihung entlang der Straße mit zeilenförmiger Ausbreitung östlich dieser Straße. Das bestehende Wegenetz bestimmte den Grundriss der Ansiedlungen und beeinflusste das Wachstum der voneinander getrennten Siedlungskerne, die sich erst im Laufe der Zeit langsam miteinander verbunden haben. Nur wenige Gebäude erinnern heute an die anfänglichen Wohnstätten dieser Dörfer und Ortschaften. 1939 erfolgte die Zusammenlegung der bis dahin selbstständigen Gemeinde zur Gemeinde Riegelsberg. Seit der kommunalen Gebietsreform 1974 besteht die Gemeinde aus den beiden Ortsteilen.

Das Objekt ist sehr weitgehend in seiner historischen Substanz überliefert. Die bauzeitliche Fassadengliederung ist nahezu vollständig erhalten. Zwei Öffnungen an der freien Giebelseite des Schweinestalls wurden nachträglich zugesetzt, sind jedoch im Mauerwerk gut ablesbar. Das Quereinhaus und der Stall erhielten vermutlich in den 1980er Jahren eine neue Eindeckung mit Betonziegeln. Das Gebälk und die Konstruktion des Pfettendachs sind weitgehend bauzeitlich. Im Dachgeschoss des Wohnhauses befindet sich noch eine Lehmwickeldecke. Die Herzziegeleindeckung des rückwärtigen Anbaus ist ebenfalls bauzeitlich, d.h. hier aus dem letzten Drittel des 19. Jahrhunderts. Im Wohnteil hat sich die baufeste Ausstattung der Jahrhundertwende in Türen, Beschlägen und der Treppe bewahrt. Im Treppenhaus im ersten Obergeschoss befindet sich ein Mosaikfußboden der Zeit um 1900. Die Fenster wurden vermutlich in den 1920er Jahren erneuert.

Der Bau stellt eines der wenigen in dieser Vollständigkeit noch erhaltenen Bauernhäuser in dieser Ortslage dar. Das Wohnhaus mit Wirtschaftsteil aus dem ersten Viertel des 19. Jahrhunderts ist von orts- und siedlungsgeschichtlicher sowie wirtschafts- und sozialgeschichtlicher Bedeutung, weil es Zeugnis für eine ursprüngliche Wohnstätte im gibt. Es ist von volkstümlicher Bedeutung, weil es die Lebensumstände in der bäuerlichen Siedlung dokumentiert. Durch seine Lage weiter abseits der Straße prägt es das Ortsbild. Wegen seines historischen Erinnerungswerts besteht ein Erhaltungsinteresse der Allgemeinheit.

Der Abriss eines Denkmals sei nur ausnahmsweise zulässig, wenn das Gebäude in einem solch schlechten Zustand sei, dass die zu seiner Erhaltung erforderlichen Maßnahmen im Wesentlichen zum Verlust der historischen Substanz und damit zum Identitätsverlust des Gebäudes führen würden, das Gebäude also lediglich rekonstruiert werden könnte und nach der Rekonstruktion nur noch eine Kopie des Originals darstellen würde. Einen solchen Zustand habe das Gebäude ausweislich der in den Akten befindlichen Fotos nicht. Nach § 7 Abs. 1 Satz 1 SDschG überwiege das denkmalrechtliche Erhaltungsinteresse das private Interesse so lange wie eine Erhaltung des Denkmals wirtschaftlich zumutbar sei. Die Zumutbarkeit sei nach § 7 Abs. 1 Satz 2 SDschG anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen. Dabei seien Zuwendungen aus öffentlichen oder privaten Mitteln anzurechnen und steuerliche Vorteile zu berücksichtigen (§ 7 Abs. 1 Satz 3 SDschG). Unbeachtlich seien dabei Belastungen durch erhöhte Erhaltungskosten, die dadurch verursacht worden seien, dass Erhaltungsmaßnahmen dem öffentlichen Recht zuwider unterblieben seien, wenn die oder der Verpflichtete Kenntnis von der Erhaltungspflicht gehabt habe oder habe können (§ 7 Abs. 1 Satz 4 SDschG). Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit sei von dem Verpflichteten glaubhaft zu machen (§ 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG). Der Klägerin sei die Denkmaleigenschaft spätestens seit dem Schreiben der Unteren Denkmalschutzbehörde vom 06.02.2002 bekannt. Für die Zeit davor sei sie nach § 3 Abs. 1 Nrn. 1 und 3 LBO gehalten gewesen, das Gebäude so instand zu halten, dass es die öffentliche Sicherheit und Ordnung und insbesondere Leben und Gesundheit nicht gefährde und ohne Missstände zu benutzen gewesen sei. Diesen Anforderungen sei das Vorbringen der Klägerin bis einschließlich zur Klageerhebung nicht gerecht geworden. Sie habe es auch unterlassen, sich um entsprechende Zuwendungen zu bemühen. Deshalb sei sie so zu behandeln, als ob sie die mögliche Förderung erhalten hätte. (OVG Koblenz, Urteil vom 26.05.2004 – 8 A 12009/03 -)

Zu dem im Laufe des Klageverfahrens vorgelegten Gutachten des Architekten weist der Beklagte auf die Bergschäden und die sich daraus möglicherweise ergebenden Möglichkeiten des Bergschadensausgleichs hin; ein Bergschadensverzicht sei im Grundbuch nicht eingetragen. Auf dem am 17.01.2002 gefertigten Foto sei das Fehlen von ca. 3 qm Dachziegeln nicht zu erkennen. Die Klägerin sei deshalb verpflichtet gewesen, zumindest provisorische Maßnahmen zu ergreifen, um das Eindringen von Niederschlagwasser zu verhindern. Daraus resultierender Mehraufwand dürfe deshalb nicht in Ansatz gebracht werden. Die vom Gutachter angenommen Sanierungskosten seien deutlich übersetzt. Nach den Feststellungen von „LBS Research“ betrügen die Bauwerkskosten im Saarland für ein neues Einfamilienhaus 1.331 EUR/qm, (www.baulinks.deund Saarbrücker Zeitung vom 03.08.2007) bei 120 qm Wohnfläche somit 159.720 EUR. Dass die Kosten für die Sanierung eines bestehenden Gebäudes gleicher Größe nahezu das Doppelte ausmachen sollten, sei nicht nachvollziehbar. Ausgehend von 160.000 EUR Neubaukosten zuzüglich 15 % Nebenkosten und 16.000 EUR für die Außenanlage (20.000 EUR seien ebenfalls übersetzt), sei von Nettokosten von 200.000 EUR und Bruttokosten von 238.000 EUR auszugehen. Nicht nachzuvollziehen sei ferner der Abzug von 25 % Bewirtschaftungskosten; insoweit seien allenfalls 15 % zutreffend. (OVG Koblenz, Urteil vom 26.05.2004 – 8 A 12009/03 -) Dann sei von erzielbaren Einnahmen von (9.600 – 1.440 =) 8.160 EUR p.a. auszugehen, die sich um die Zinsen für die Finanzierung minderten. Damit das Objekt keine Verluste verursache, dürfte der Kreditzins auf dieser Grundlage 3,43 % nicht überschreiten. Jedoch betrage der günstigste Nominalzins 4,66 % bei 10 Jahren Laufzeit. Allerdings berücksichtige diese Rechnung noch nicht die einkommensabhängigen Steuererleichterungen. Sollte die Klägerin nicht in den Genuss von Steuererleichterungen kommen, sei ihr zuzumuten, das Grundstück an einen dem Denkmalschutz aufgeschlossenen Erwerber zu verkaufen, der entsprechende Steuerleichterungen in Anspruch nehmen könne. Dass sich die Klägerin um einen Verkauf des Grundstücks bemüht habe, sei nicht bekannt.

Das Gericht hat das Bauernhaus am 22.08.2007 in Augenschein genommen; wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll der Ortsbesichtigung verwiesen.

Die weiteren Einzelheiten des Sachverhalts ergeben sich aus dem Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsunterlagen, der Gegenstand der mündlichen Verhandlung war.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Verpflichtungsklage ist begründet.

Die Klägerin hat Anspruch auf Erteilung der begehrten denkmalschutzrechtlichen Abrissgenehmigung.

Rechtsgrundlage für die Erteilung der Abrissgenehmigung ist § 8 SDschG. Nach dessen Absatz 1 Nr. 1 dürfen Baudenkmäler nur mit Genehmigung zerstört oder beseitigt werden. Die Genehmigung ist nach Absatz 4 schriftlich zu beantragen. Dem Antrag sind alle für die Beurteilung der Maßnahme und die Bearbeitung des Antrags erforderlichen Unterlagen, insbesondere Pläne, Fotografien, Dokumentationen, Kosten- und Wirtschaftlichkeitsberechnungen, beizufügen. Die Landesdenkmalbehörde kann, soweit dies im Einzelfall erforderlich ist, vorbereitende Untersuchungen und Gutachten, ausgenommen solche über den Denkmalwert, verlangen.

Die Genehmigung ist nach § 8 Abs. 5 SDschG zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen oder andere öffentliche oder private Interessen überwiegen. Diese Voraussetzungen liegen vor, denn es ist von einem Überwiegen des privaten Interesses am Abriss auszugehen.

Dass es sich bei dem abzureißenden Gebäude aus dem Jahre 1822 um ein Baudenkmal im Verständnis von § 2 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 SDschG handelt, bedarf keiner vertieften Ausführungen. Das weitgehend im Originalzustand erhaltene, wenn auch inzwischen stark heruntergekommene Gebäude ist ein Kulturdenkmal, an dessen Erhaltung aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Wie sich die Kammer durch ihre eingehende Ortsbesichtigung überzeugen konnte, kann trotz des fortgeschrittenen Verfalls nicht davon ausgegangen werden, dass die Denkmaleigenschaft in der Zwischenzeit verloren gegangen ist, weil der Erhaltungszustand eines Kulturdenkmals grundsätzlich keinen Einfluss auf dessen Schutzwürdigkeit hat. Denn andernfalls bestünde ein erheblicher Anreiz, die als lästig empfundenen Bindungen des Denkmalschutzes durch Nichterfüllung der Erhaltungspflicht abzustreifen. (BayVGH, Urteil vom 28.12.1981, BRS 38 Nr. 144; VGH Baden-Württemberg, Urteile vom 01.12.1982, BRS 39, Nr. 134 und vom 12.12.1985, BRS 44 Nr. 128)

Dem Beklagten ist in vollem Umfang darin beizupflichten: Dieses Gebäude sollte aufgrund seines nahezu einzigartigen Originalzustandes – bezogen auf das Errichtungsjahr – als Dokument der architektonischen und kulturellen Zeitgeschichte erhalten werden. Aber gerade diese Originalität trägt den Keim für seinen Untergang in sich: Die Weiterentwicklung der Wohnbedürfnisse seit 1822 ist an diesem Bauernhaus nahezu spurlos vorüber gegangen. Es fehlen beispielsweise sämtliche Sanitäreinrichtungen, die hausinterne Versorgung und Erschließung ist archaisch oder fehlt, jegliche Pflegemaßnahmen sind wohl auf Grund des Alters seiner letzten Bewohner und des jahrzehntelangen Leerstandes unterblieben. Das Resultat ist ein „Bild des Jammers“, dessen Beseitigung zur „In-Wert-Setzung“ des Bauwerks tiefgreifende und aufwendige Sanierungsarbeiten unabweisbar erscheinen lassen.

Dementsprechend stehen Gründe des Denkmalschutzes dem Abriss des Bauwerkes mit Nachdruck entgegen. Das Gericht vermag auch keine öffentlichen Gründe erkennen, die für einen Abriss und gegen einen Erhalt des Hauses aus Denkmalschutzgründen sprächen. Dennoch überwiegen vorliegend im Verständnis von § 8 Abs. 5 SDschG die privaten Gründe der Klägerin das denkmalschutzrechtliche Erhaltungsinteresse.

§ 8 SDschG selbst enthält keine Regelung, wann private Gründe das öffentliche Erhaltungsinteresse überwiegen. Allerdings ist insoweit auf den Regelungsgehalt von § 7 SDschG zurück zu greifen, weil dieser bestimmt, bis zu welcher Grenze Eigentümer zum Erhalt von Baudenkmälern verpflichtet sind. Daraus lässt sich im Umkehrschluss ableiten, dass jenseits dieser Erhaltungspflicht das private Interesse am Abriss das öffentliche Erhaltungsinteresse überwiegt.

Nach § 7 Abs. 1 SDschG haben Eigentümer Baudenkmäler zu erhalten, instand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen, soweit dies wirtschaftlich zumutbar ist. Die wirtschaftliche Zumutbarkeit fehlt insbesondere, soweit die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch Erträge oder den Gebrauchswert des Baudenkmals aufgewogen werden können. Bei dieser Berechnung sind Zuwendungen aus öffentlichen oder privaten Mitteln anzurechnen und steuerliche Vorteile zu berücksichtigen. Belastungen durch erhöhte Erhaltungskosten, die dadurch verursacht wurden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz zuwider unterblieben sind, sind unbeachtlich, wenn der Verpflichtete von der Erhaltungspflicht Kenntnis hatte oder haben konnte. Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit ist vom Verpflichteten glaubhaft zu machen.

Bei Anlegung dieses vom Saarländischen Denkmalschutzgesetz vorgegebenen Maßstabes hat die Klägerin im Laufe des Klageverfahrens glaubhaft gemacht, dass ihr eine Instandsetzung des Bauernhauses wirtschaftlich nicht zumutbar ist.

Die Wirtschaftlichkeit muss objektbezogen gewährleistet sein, weil die denkmalschutzrechtlichen Bestimmungen den Eigentümer nicht zu einem „Mäzenatentum“ verpflichten, also nicht von ihm fordern, zur Erhaltung eines Denkmals „auf Dauer“ aus seinem sonstigen Einkommen oder Vermögen „zuzuschießen“. (OVG des Saarlandes, Beschluss vom 15.06.1994 – 2 W 6/94 -, BRS 56 Nr. 219, unter Hinweis auf Moench, Denkmalschutz und Eigentumsbeschränkung, BauR 1993, 420, 425 m.w.Nachweisen)

Um mit der Regelung in § 7 Abs. 1 SDschG von hinten anzufangen genügt das Gutachten des Architekten aus dem Mai 2006 den Anforderungen an die Glaubhaftmachung im Verständnis von § 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG. Diese Bestimmung verlangt nicht den Nachweis (Beweis) der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Instandsetzung des Denkmals, sondern deren Glaubhaftmachung. Glaubhaftmachung ist in Anlehnung an § 294 ZPO („(1) Wer eine tatsächliche Behauptung glaubhaft zu machen hat, kann sich aller Beweismittel bedienen, auch zur Versicherung an Eides statt zugelassen werden. (2) Eine Beweisaufnahme, die nicht sofort erfolgen kann, ist unzulässig.“) eine Beweisführung, die (dem Richter) einen geringeren Grad von Wahrscheinlichkeit vermitteln soll. Während ein Beweis (Nachweis) eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit verlangt, erfordert die Glaubhaftmachung nur eine überwiegende Wahrscheinlichkeit. (Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 65. Aufl. 2007, Einl. § 284 Rn. 8; § 294 Rn. 1)

Das von der Klägerin vorgelegte Gutachten des Architekten genügt diesen Anforderungen an die Glaubhaftmachung. Es enthält die sich angesichts des unstreitig desolaten Bauzustandes aufdrängenden Maßnahmen und dafür prognostizierte Baukosten, deren Höhe im Einzelfall sicher nicht endgültig ist. Die in dem Gutachten angesetzten Kosten für die Außenanlage (20.000 EUR) und die angesetzten Nebenkosten (40.000 EUR) hält die Kammer allerdings in Übereinstimmung mit dem Beklagten vorliegend für überhöht. Andererseits hat die Klägerin zuletzt darauf hingewiesen, dass mit dem Gutachten Baukosten von 300.000 EUR zuzüglich 19 % Umsatzsteuer (= 57.000) im Raum stehen. Soweit die Beklagte dagegen eingewandt hat, nach den Feststellungen von „LBS Research“ betrügen die Bauwerkskosten im Saarland für ein neues Einfamilienhaus 1.331 EUR/qm, (www.baulinks.deund Saarbrücker Zeitung vom 03.08.2007) bei 120 qm Wohnfläche somit 159.720 EUR, wird damit dem Umstand nicht ansatzweise Rechnung getragen, dass nicht nur der Wohnteil, sondern auch der Scheunenteil des Bauernhauses unter Denkmalschutz steht und allein die Gesamtgrundfläche des Gebäudes (<8,50 x 10,50 = > 89,25 qm + <2,00 x 6,50 = > 13,00 qm =) 102,25 qm beträgt und das Gebäude zwei Geschosse und ein entsprechend großes Dach hat. Dementsprechend verfügt ein neues Einfamilienhaus mit 120 qm Wohnfläche üblicherweise nicht – wie das hier zu betrachtende Bauernhaus - über 1.806,18 cbm umbauten Raum. Beim Bau eines solchen durchschnittlichen Einfamilienhauses sind zudem keine denkmalgerechten, handgefertigten Fenster, Türen und Scheunentore erforderlich. Weiterhin ist der nachträgliche Einbau von Sanitäranlagen mit Zu- und Abwasseranlagen sowie einer Heizungsanlage aufwändiger als bei einem Neubau. Zugleich erfordert die Verbesserung der inneren Erschließung angesichts der Enge des Treppenhauses (60 cm Durchgangsbreite an Podest im OG) zusätzliche bauliche Veränderungen, die in die bestehende Raumaufteilung eingreifen. Maßnahmen zur Trockenlegung des Mauerwerks (fehlende Abdichtung) zur Wärmedämmung und Ertüchtigung des/der Kamin(e) sind nicht kalkuliert.

Selbst wenn man mit dem Beklagten zur Renovierung von Nettokosten von 200.000 EUR und Bruttokosten von 238.000 EUR ausginge, kommt dieser selbst nicht dazu, dass sich selbst diese Kosten trügen. Und das selbst dann nicht, wenn als Bewirtschaftungskosten nicht wie im Gutachten angenommen 25 %, sondern nur 15 % abzuziehen wären. Dann wäre nämlich von erzielbaren Einnahmen von (9.600 – 1.440 =) 8.160 EUR p.a. abzüglich der Zinsen für die Finanzierung auszugehen. Auf dieser Grundlage kommt der Beklagte zu dem Ergebnis, dass der Kreditzins 3,43 % nicht überschreiten dürfte, damit das Objekt keine Verluste verursache. Er selbst hat bei seiner Recherche keinen Nominalzins gefunden, der bei 10 Jahren Laufzeit günstiger als 4,66 % gewesen sei und die Klägerin hat dazu vorgetragen, dieser Wert sei nach ihren Recherchen der Refinanzierungsfaktor der Banken. Sie hat ein Angebot der Sparkasse für einen aus einem Real- und einem Personaldarlehen bestehenden Mischkredit über 400.000 EUR mit einem Zinssatz von 6,25 % p.a. vom 24.08.2007 vorgelegt. Allerdings führt auch eine Berechnung mit Baukosten in Höhe von 357.000 EUR bei dem vom Beklagten als besten Zins ermittelten Prozentsatz von 4,66 mit einer jährlichen Zinslast von 16.636,20 EUR bei gerechneten Mieteinnahmen von 9.600 EUR zur Unwirtschaftlichkeit der Erhaltung des Baudenkmals. Dies gilt erst recht, wenn man auf dieser Basis noch Bewirtschaftungskosten von 15 % bzw. 25 % der Mieteinnahmen (= 1.440 bzw. 2.400 EUR) sowie eine jährliche Abschreibung von 2 % (= 7.180 EUR) mit berücksichtigt.

Wegen der offenkundig nur in der Höhe streitigen Differenz zwischen den mutmaßlichen Kosten für die Erhaltung und Bewirtschaftung des Denkmals einerseits und der gerechneten Erträge bzw. der Erhöhung des Gebrauchswertes des Baudenkmals andererseits, hat der Beklagte maßgeblich auf die in dieser Rechnung noch nicht berücksichtigten einkommensabhängigen Steuererleichterungen abgestellt.

Insoweit kommen neben dem Ausgleich des Verlustes aus Vermietung und Verpachtung mit anderen Einkünften der Klägerin noch die erhöhten Absetzungen für denkmalschutzbedingte Mehraufwendungen von jährlich 10 % nach § 7 h ff. EStG in Betracht. Allerdings können sich diese Verluste allenfalls in Höhe des Spitzensteuersatzes steuervergünstigt auswirken. Auch die möglichen erhöhten Abschreibungen dürften sich vorliegend aus mehreren Gründen kaum entscheidend in dem Sinne auswirken, dass unter dem Strich eine schwarze Zahl stünde.

Denn zum einen sind die Kosten für die Instandsetzung des Gebäudes im Wesentlichen auf den Renovierungsstau der letzten 50 Jahre zurückzuführen und nicht denkmalbedingt. Denn die Denkmaleigenschaft dürfte die Kosten für ein neues Dach, den Einbau von Bädern, Heizung und neuer Elektroinstallation kaum erhöhen, sodass auch der für die restlichen Gewerke anfallende denkmalbedingte Mehraufwand nur einen Bruchteil der Gesamtkosten ausmachen dürfte. Zum anderen setzte der Erhalt dieser Steuervergünstigung nach der Verrechnung mit den Verlusten aus Vermietung und Verpachtung, die ausweislich der von der Klägerin vorgelegten Berechnung eines Steuerberaters die Zahlung von Steuer mit einem nennenswerten Spitzensteuersatz voraus. Der Steuerberater der Klägerin hat auf der Grundlage eines steuerlichen Verlustes von 28.243 EUR eine jährliche Steuerersparnis von 12.141 EUR berechnet, was einem Prozentsatz von rund 43 % entspricht. Selbst wenn man im Sinne des Beklagte davon ausginge, dass für die Bewirtschaftungskosten nur 15 % anzusetzen wären, betrüge der steuerliche Verlust (16.636,20 EUR Zinsen + 7.180 EUR Abschreibung + 1.440 EUR Bewirtschaftungskosten = 25.256,20 EUR abzüglich der gerechneten Einnahmen von 9.600 EUR =) 15.656,20 EUR. Das ergäbe bei einem Satz von 43 % für Einkommensteuer, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag eine Ersparnis von 6.732,16 EUR. Gleichwohl bliebe noch eine Differenz von jährlich 8.924,04 EUR. Um diese über eine Steuerersparnis nach den §§ 7 h ff. EStG auszugleichen, müssten die dann auf 10 Jahre zu verteilenden denkmalbedingten Mehraufwendungen 207.535,81 EUR betragen. Das übersteigt aber sogar den Betrag, den der Beklagte für den Neubau eines Einfamilienhauses für normal hält. Im Übrigen wäre sodann noch zu berücksichtigen, dass die zuvor in die Rechnung eingestellte Abschreibung von 2 % jährlich entsprechend zu kürzen wäre. Das zeigt, dass der Klägerin eine Instandsetzung des Bauernhauses im Verständnis von § 7 Abs. 1 Satz 2 SDschG wirtschaftlich nicht zumutbar ist und sie dies auch glaubhaft gemacht hat.

Zu dem vom Beklagten noch mit Schreiben vom 03.08.2007 darüber hinaus für möglich gehaltenen Anspruch auf Bergschadensersatz wegen untertägigem Bergbau hat er in der mündlichen Verhandlung selbst erklärt, dass seine Ermittlungen bei der Bergbehörde keine Anhaltspunkte für untertägigen Bergbau und eine Bergschadensabwicklung ergeben hätten; insbesondere habe von der DSK kein Kohleabbau dort stattgefunden. Möglicherweise habe eine Privatgrube Dr. 50 Jahre zuvor tagesnahe Abbaumaßnahmen durchgeführt. Dass der Klägerin daraus aber ein Bergschadenersatzanspruch zustehe, könne nicht erhärtet werden.

Unergiebig ist auch der Einwand des Beklagten, die Klägerin müsse sich, weil sie keinen Zuwendungsantrag gestellt habe, so handeln lassen, als ob sie die ihr zustehenden Fördermittel des Landes zur Denkmalpflege erhalten habe. Die Gewährung von Zuwendungen zur Erhaltung und Instandsetzung von Kulturdenkmälern richtet sich nach den Denkmalförderrichtlinien vom 15.04.2002 (GMBl. 2002 S. 279) und vom 02.03. 2007. (ABl. 2007 S. 504) Da die Klägerin bisher nicht mit Instandhaltungsmaßnahmen begonnen hat, könnte sie diese jederzeit noch beantragen. Allerdings fallen die im Gutachten des Architekten aufgeführten Kostenpositionen überwiegend nicht unter die Förderung, weil es sich dabei – wie oben bereits ausgeführt - überwiegend um Kosten handelt, die darauf beruhen, dass an dem Gebäude seit vielen Jahrzehnten keine Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt wurden und das Bauwerk weder über eine Heizung noch über sanitäre Einrichtungen verfügt und es so in den heute anzutreffenden, nur als unfassbar zu bezeichnenden Erhaltungszustand geraten ist. Für denkmalbedingte Aufwendungen ist nach Tz. 5.4.1 der Richtlinien vom 15.04.2002 ein Fördersatz von 10 % vorgesehen, wenn das Objekt ganz oder teilweise gewerblich oder zur Gewinnerzielung genutzt wird, wozu auch die Vermietung zählt. Zwar beträgt der Fördersatz seit März 2007 „maximal 50 % der zuwendungsfähigen Ausgaben (denkmalbedingte Kosten), allerdings in Abhängigkeit von den im Landeshaushalt jeweils verfügbaren Haushaltsmitteln und der Anzahl der förderfähigen Antrage. Ein Anspruch auf Gewährung einer Zuwendung bestand und besteht nach Tz. 1 Abs. 3 beider Richtlinien nicht; vielmehr entscheidet der Beklagte als Bewilligungsbehörde im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel auf Grund seines pflichtgemäßen Ermessens. Auf dieser Grundlage lassen sich in Anbetracht der vielen Unwägbarkeiten keine Beträge feststellen, die in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen wären. Der Beklagte hat denn auch, obwohl Bewilligungsbehörde für die Zuschussgewährung, selbst keine konkreten Zuschüsse in Aussicht gestellt.

Wenig hilfreich ist in diesem Zusammenhang die Regelung des § 7 Abs. 1 Satz 4 SDschG, demzufolge erhöhte Erhaltungskosten wegen unterbliebener Erhaltungsmaßnahmen bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu berücksichtigen sind. Denn diese Bestimmung greift erst dann Platz, wenn der Verpflichtete von der denkmalrechtlich begründeten Erhaltungspflicht Kenntnis hatte oder haben konnte. Denn unabhängig von der Frage, ob die Klägerin das Schreiben der unteren Denkmalschutzbehörde des Stadtverbandes Saarbrücken vom 06.02.2002 erhalten hat, was sie in Abrede stellt, (Im Zweifel hat die Behörde den Zugang des Verwaltungsaktes und den Zeitpunkt des Zugangs nachzuweisen (§ 41 Abs. 2 Satz 2 Hs. 2 SVwVfG)) war sie zu diesem Zeitpunkt nicht Eigentümerin des Gebäudes und damit nicht der bzw. die „Verpflichtete“. Im Falle des Erhaltes des Schreibens konnte ihre Kenntnis frühestens ab dem Zeitpunkt des Erbfalles (25.11.2005), spätestens ab dem Zeitpunkt der Erteilung des Erbscheines (22.02.2006) wirken. Nach diesen Zeitpunkten ist indes, sieht man von den Feuchtschaden wegen des durch das Dach eindringenden Regenwassers ab, nicht von einer wesentlichen Verschlechterung des Denkmals „Bauernhaus“ auszugehen, weil dieses auch zu diesen Zeitpunkten bereits seit über 20 Jahren verlassen war. Angesichts des Zeitablaufes seit der Aufgabe der Wohnnutzung und des schon zuvor eingeleiteten Niederganges des Hauses musste sich den Voreigentümern die Denkmaleigenschaft auch nicht aufdrängen, zumal auch die fachlich ausgebildeten Mitarbeiter der Denkmalbehörde erst im Jahre 2002 zu der Erkenntnis gelangt sind, dass es sich bei dem Bauernhaus um ein Denkmal handelt.

Vorstehendes zeigt, dass die vom Gericht zu entscheidende Frage aller Voraussicht nach anders ausgefallen wäre, wenn das seit dem Jahre 1922 bestehende Bauernhaus nicht erst 2002 und damit nach dem 180jährigen Bestehen, sondern wesentlich früher in die Denkmalliste aufgenommen worden wäre und noch die letzten Bewohner in die Instandhaltungspflicht genommen worden wären. Dann wären die Kosten für den seit sehr langen Zeiten bestehende Instandhaltungsstau auf der Grundlage von § 7 Abs. 1 Satz 4 SDschG nicht zu berücksichtigen gewesen.

Soweit der Beklagte ferner die Ansicht vertreten hat, der Klägerin sei, wenn sie selbst nicht in den Genuss von Steuererleichterungen kommen sollte, zuzumuten, das Grundstück an einen dem Denkmalschutz aufgeschlossenen Erwerber zu verkaufen, der entsprechende Steuerleichterungen in Anspruch nehmen könne, findet diese im Sinne des Denkmalschutzes durchaus wünschenswerte Auslegung angesichts des insoweit eindeutigen Wortlautes von § 7 Abs. 1 Satz 2 im Saarländischen Denkmalschutzgesetz keine Stütze.

Nach alledem kann der Klägerin ein Anspruch auf Erteilung der beantragten Abrissgenehmigung, von Rechts wegen nicht versagt werden.

Die Kostenfolge ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Berufung wird nicht gemäß § 124 a Abs. 1 VwGO zugelassen.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus den §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG.

Gründe