Rechtsprechung / Verwaltungsgericht des Saarlandes Saarlouis

Verwaltungsgericht des Saarlandes Saarlouis Urteil vom 28.01.2009 – 5 K 149/08

Tenor

Der Bescheid des Beklagten vom 15.01.2008 wird aufgehoben.

Der Beklagte wird verpflichtet, die denkmalschutzrechtliche Genehmigung zum Abriss zu erteilen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Der Streitwert wird auf 11.000,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger bewohnen das in der A-Straße in U. gelegene Anwesen, das mit einem Wohnhaus bebaut ist. Auf dem linksseitig angrenzenden Grundstück, das eine Grundfläche von 619 m² aufweist, steht ein aus dem Jahre 1844 stammendes Bauernhaus des Typs „Quereinhaus“, dass mit seiner rechten Giebelwand an den grenzständigen Giebel des Wohnhauses der Kläger angebaut ist. Es ist seit 2003 in die saarländische Denkmalliste eingetragen.

Im Auftrag der gerichtlich bestellten Betreuerin des vormaligen Eigentümers und letzten Bewohners dieses Bauernhauses erstellte der Kreisgutachterausschuss … im März 2006 ein Wertgutachten über dessen Verkehrswert. Hierbei kam er zu dem Ergebnis, dass das Anwesen nur noch aus denkmalpflegerischer Sicht erhaltenswert sei, seine Wiederherrichtung zu Wohnzwecken sei aus Kostengründen nicht empfehlenswert. Durch den Denkmalschutzstatus bestünden erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten bei der Renovierung und Instandsetzung des Gebäudes. Ausgehend von einem Bodenwert in Höhe von 27.050,-- Euro seien Abrisskosten von 15.930,-- Euro zu erwarten, sodass sich ein Verkehrswert von rund 11.000,-- Euro ergebe. In dem Gutachten wurden folgende Bauschäden und Baumängel festgehalten:

Mauerwerk von Keller und EG sind feucht,

Außenputz mit Rissen und in Folge von Feuchtigkeit stark abblätternd,

die Dachflächen sind uneben, die Ortgangbretter verfault,

Vorkehrungen wegen absturzgefährdeter Bauteile sind notwendig.

Weiter heißt es:

„Wirtschaftliche Wertminderung:

Das Gebäude entspricht im jetzigen Zustand nicht den heutigen Anforderungen an gesundes Wohnen, es befindet sich in einem desolaten Zustand, zur Zeit ist es unbewohnt und in seinem jetzigen Zustand auch unbewohnbar. Die gesamte Haustechnik ist veraltet oder nicht vorhanden, bis auf ein WC im ehemaligen Stallbereich ist es ohne sanitäre Einrichtungen. Sämtliche Fenster sind erneuerungsbedürftig. Die Wärmedämmung fehlt, der Wirtschaftsteil ist ungenutzt. Die unterschiedlichen Geschosshöhen von 2 – 2,30 m entsprechen nicht den Vorgaben der Landesbauordnung, die Durchgangshöhen sind teilweise ungenügend.“

Im Jahre 2006 erwarben die Kläger das Anwesen, um einerseits über das Grundstück eine Zuwegung zu ihrem rückwärtigen Garten herzustellen, sowie das Bauernhaus gegebenenfalls zu renovieren und später zu vermieten. Angelehnt an die Wertermittlung des Gutachterausschusses … wurde ein Kaufpreis in Höhe von 13.200,-- Euro gezahlt.

Nach Konsultierung verschiedener Baufachleute nahmen die Kläger von einer Renovierung des Bauernhauses Abstand und wandten sich mit Schreiben vom 06.11.2007 an den Beklagten und baten um Zustimmung zum Abriss des Anwesens. Die Wiederherstellung des Gebäudes sei ihnen nicht zumutbar, wie sich aus dem Gutachten des Kreisgutachterausschusses, das dem Antrag als Anlage beigefügt sei, ergebe.

Nach Durchführung einer Ortsbesichtigung versagte der Beklagte mit Bescheid vom 15.01.2008 gemäß § 8 Abs. 1 des Saarländischen Denkmalschutzgesetzes die Erlaubnis zum Abriss.

In den Gründen des Bescheides wird ausgeführt, die Eintragung des aus dem Jahre 1844 stammenden Bauernhauses in die Denkmalliste des Saarlandes sei am 03.11.2003 erfolgt. Das Anwesen sei seinerzeit bewohnt gewesen und habe sich in einem Zustand befunden, der dem Heutigen annähernd vergleichbar sei. Spätestens zum Zeitpunkt des Erwerbes sei den Klägern der Umstand, dass das Anwesen unter Denkmalschutz stehe, bekannt geworden. Im Rahmen eines Ortstermins seien mit den Klägern auch die grundsätzlichen staatlichen Förderungsmöglichkeiten (Dorferneuerung, Leerstandsprogramme, Denkmalpflege, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten) im Falle einer Sanierung besprochen worden. Offenkundig sei auch gewesen, dass im Falle eines Erwerbs erhebliche Mittel für eine zeitgemäße Sanierung und Nutzbarmachung aufgebracht werden müssten. Hätten die Kläger die Sanierungskosten als völlig unkalkulierbar oder auch unter Berücksichtigung öffentlicher Fördermöglichkeiten und erhöhter Steuerabschreibungen als untragbar eingeschätzt, so hätten sie aus rein wirtschaftlichen Gründen von einem Erwerb und damit von einem Eintreten in die Erhaltungspflichten für das Baudenkmal i. S. von § 7 Abs. 1 SDschG absehen müssen. Durch den Erwerb sei die grundsätzliche Privatnützigkeit des denkmalgeschützten Anwesens bejaht worden. Die Privatnützigkeit des Anwesens ergebe sich auch durch die Ermöglichung einer rückwärtigen Zufahrt zum eigenen Grundstück sowie die Möglichkeit, im Wirtschaftsteil Fahrzeuge, wie hier einen Traktor, unterzustellen. Es treffe sicherlich zu, dass der gegenwärtige Zustand des Baudenkmals i. S. von § 7 Abs. 1 SDschG den Klägern nicht ursächlich angelastet werden könne. Die zu erwartenden Kosten für die Instandsetzung des Gebäudes seien im Wesentlichen auf den Renovierungsstau der letzten 50 Jahre zurückzuführen.

Für den Fall einer Weiterveräußerung des Anwesens sei ebenso wenig von einer unzumutbaren Belastung auszugehen, da die gutachterliche Feststellung des Verkehrswertes, die dem Erwerb der Kläger zu Grunde gelegt worden sei, das zugehörige Baudenkmal bereits hinreichend berücksichtige. Ein Nachweis, dass ein Dritter unter Berücksichtigung des Erhaltes und der Nutzung des Baudenkmals keinen vernünftigen Gebrauch von dem Anwesen machen könne, liege ebenso wenig vor, wie eine Darlegung, ob dies bislang versucht worden sei. Erst wenn eine Privatnützigkeit, zu der auch die Möglichkeit einer Weiterveräußerung zähle, nahezu vollständig ausscheide, könne von einer Unverhältnismäßigkeit des öffentlichen Anspruchs auf Erhaltung eines Baudenkmals gegenüber den privaten Interessen i. S. von § 8 Abs. 5 SDschG ausgegangen werden. Derzeit seien überwiegende private Gründe i. S. der Vorschrift nicht erkennbar und damit scheide eine Genehmigung des Abbruches nach § 8 Abs. 1 Satz 1 SDschG aus.

Gegen den ihnen am 18.01.2008 zugestellten Bescheid haben die Kläger am 15.02.2008 Klage erhoben, mit der sie unter Berufung auf ein gleichzeitig vorgelegtes Sachverständigengutachten des Dipl. Ing. H. vom 03.03.2008 die Unzumutbarkeit der Renovierung des Anwesens geltend machen.

Das Gutachten kommt nach detaillierter Aufnahme der Bauschäden zu dem Ergebnis, dass für das Gebäude eine Komplettsanierung notwendig sei. Hierbei sei mit der vorhandenen Bausubstanz schonend umzugehen. Die zur Sanierung verwendeten Materialien müssten den Anforderungen des Denkmalschutzes genügen und die Arbeiten seien unter Beachtung der Merkblätter der wissenschaftlich-technischen Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege e.V. durchzuführen. Des Weiteren müsse bei der Sanierung die EnEV 2007 Berücksichtigung finden. Dies bedeute, dass das gesamte Gebäude energetisch betrachtet werden und Anforderungen hinsichtlich der Wärmedämmung entsprechen müsse. So sei eine Außendämmung nur nach Rücksprache mit dem Denkmalschutz möglich. Eine Innendämmung sei bauphysikalisch nicht sinnvoll und führe zwangsläufig zu einer weiteren Minderung der Wohnfläche. Im Dachbereich sei bei der Erhaltung der Balkenlage und der damit verbundenen Forderungen nach Sichtbarkeit des Dachstuhls nur eine Aufsparrendämmung möglich, die ebenfalls zu erheblichen statischen Problemen bei der vorhandenen Holzkonstruktion führen werde. Aber auch bei einer Zwischensparrendämmung müsse die Statik des Daches erheblich verstärkt werden. Insgesamt seien Sanierungskosten in Höhe von 268.345,-- Euro zu erwarten. Hinzu kämen noch Nebenkosten in Höhe von 18 % der Sanierungskosten für Architekt, Statiker, Baugrundgutachter, Gebühren usw., die weitere 48.302,10 Euro erforderlich machten.

Nach Aufaddierung der Rechnungspositionen für die einzelnen Gewerke ergäben sich folgende Titel:

Titel 1 Abbruch: 24.395,00 Euro

Titel 2 Erdarbeiten: 25.585,00 Euro

Titel 3 Rohbau: 166.600,00 Euro

Titel 4 techn. Gebäudeausrüstung: 40.460,00 Euro

Titel 5 Außenanlage:

11.305,00 Euro

insgesamt 268.345,00 Euro

Abbruchkosten:

Sollte aus wirtschaftlichen Erwägungen ein Abbruch des Gebäudes in Betracht kommen, so seien die Abbruchkosten mit rund 14.000 EUR brutto anzusetzen.

Wert des unbebauten Grundstücks:

Hierzu sei bereits ein Gutachten durch den Kreisgutachterausschuss … mit rund 27.000 EUR erstellt worden.

Der Wert des Hausgrundstücks nach Abbruch belaufe sich auf:

46EUR/m² x 619 m² also 28.474 EUR

Mietwert nach Sanierung:

Wohnfläche = ca. 135 m² x 3,9EUR/m² also 526,50 EUR.

Hierbei sei jedoch noch zu klären, wie der Bereich des ehemaligen Stall- und Scheunenteils im Rahmen der LBO und des Denkmalschutzes eine ordnungsgemäße Belichtung mit Tageslicht (Fenster) erhalten solle. Dies sei derzeit mit einem Stallfenster als unzureichend zu bezeichnen.

Es müsse auch darauf hingewiesen werden, dass das Küchenfenster nicht den Anforderungen des § 45 LBO entspreche, wonach das lichte Rohbaumaß des Fensters 1/8 der Nettogrundfläche des Raumes haben müsse. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Raumhöhe im EG (auch nach der Sanierung) deutlich unter 2,30 m liege, müsse ein deutlicher Abschlag auf den Mietzins erfolgen. Er sei auf max. 450 EUR/Monat festzulegen.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 15.01.2008 zur Erteilung der Abrissgenehmigung gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 SDschG zu verpflichten.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er macht sich die Gründe des angefochtenen Bescheides zu Eigen. Im übrigen tritt er dem Wertgutachten des Sachverständigen H. entgegen. Bei normal hohen Räumen wären nach Auffassung des Gutachters 526,50 Euro als Miete erzielbar. Eine solche Miete wäre selbst bei Errichtung eines Neubaus unwirtschaftlich. Die durchschnittlichen Baukosten hätten im Saarland 2006 1.331,-- Euro/m² betragen, die Finanzierungskosten lägen bei 4,5 %. Danach stünden einem Neubau mit Baukosten von 179.685 Euro und den zu erwartenden Finanzierungskosten von 8.085 Euro Mieteinnahmen in Höhe von 6.318 Euro gegenüber.

Angesichts der Unwirtschaftlichkeit des Wohnungsneubaus könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Kläger das Denkmal abreißen wollten.

§ 7 Abs. 1 SDSchG verpflichte zum Erhalt des Denkmals in dem Zustand, den es zum Zeitpunkt des Erwerbs und der Kenntnis des Erwerbers gehabt habe. Eine Verpflichtung zur Verbesserung dieses Zustandes bestehe eben so wenig wie eine Verpflichtung zur Wiederaufnahme der ursprünglichen Nutzung. Baudenkmäler sollten nur „möglichst“ entsprechend ihrer ursprünglichen Zweckbestimmung genutzt werden. Die Kläger benutzten den Scheunenteil zum Unterstellen eines Traktors. Dagegen bestünden denkmalschutzrechtlich keine Einwände. Zur Erhaltung des status quo sei lediglich eine Abdeckung der offenen Stellen im Dach erforderlich, um das weitere Eindringen von Feuchtigkeit zu verhindern.

Das Gericht hat die Örtlichkeit am 05.11.2008 besichtigt. Auf das übersandte Protokoll wird verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsunterlagen des Beklagten Bezug genommen. Er war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet. Die Kläger haben Anspruch auf Erteilung der begehrten denkmalschutzrechtlichen Abrissgenehmigung nach § 8 des Saarländischen Denkmalschutzgesetzes vom 19.05.2004 (Amtsbl. S. 1498) – SDschG -.

Nach Abs. 1 Nr. 1 der genannten Bestimmung dürfen Baudenkmäler nur mit Genehmigung zerstört oder beseitigt werden. Die Genehmigung hierfür ist schriftlich zu beantragen. Sie ist nach § 8 Abs. 5 SDschG zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen oder andere öffentliche oder private Interessen überwiegen. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben, denn es ist von einem Überwiegen des privaten Interesses am Abriss auszugehen.

Unstreitig handelt es sich bei dem in Rede stehenden Bauernhaus aus dem Jahre 1844 um ein Baudenkmal im Verständnis des § 2 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Abs.1 SDschG. Das weitgehend im Originalzustand erhaltene, wenn auch inzwischen stark heruntergekommene Gebäude ist ein Kulturdenkmal, an dessen Erhaltung aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Auch ein schlecht erhaltenes Denkmal ist grundsätzlich schützenswert. Etwas anderes gilt allenfalls dann, wenn das Denkmal nicht mehr unter Wahrung seiner Identität erhalten werden kann, wenn also lediglich noch die Rekonstruktion eines ehemaligen Denkmals als „Nachbau“ im Raume steht oder wenn feststeht, dass das Denkmal in naher Zukunft unabwendbar untergehen wird.

OVG des Saarlandes, Urteil vom 20.11.2008 – 2 A 269/08 –

Nach dem Ergebnis der eingehenden Ortsbesichtigung der Kammer befindet sich das Gebäude in einem desolaten Zustand. Wie bereits in dem Gutachten des Kreisgutachterausschusses ausgeführt wurde und bei der Inaugenscheinnahme bestätigt werden konnte, sind an dem Gebäude in den letzten 50 Jahren nahezu keinerlei Renovierungsmaßnahmen durchgeführt worden und es stellt sich, gemessen an den Anforderungen an heutige Wohnverhältnisse als derzeit unbewohnbar dar. Von allen Seiten dringt Feuchtigkeit in Fußböden, Wänden und Decken ein, so dass von einem fortschreitenden Verfall auszugehen ist. Dennoch kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Gebäude seit Eintragung in die Denkmalliste im Jahre 2003 seine Denkmaleigenschaft verloren hat. Der Erhaltungszustand eines Kulturdenkmals hat grundsätzlich keinen Einfluss auf dessen Schutzwürdigkeit.

Vorab ist dem Beklagten in vollem Umfang darin beizupflichten: Dieses Gebäude sollte aufgrund seines nahezu einzigartigen Originalzustandes – bezogen auf das Errichtungsjahr – als Dokument der architektonischen und kulturellen Zeitgeschichte, hier als prägnantes Beispiel eines südwestdeutschen Bauernhauses in Form eines sogenannten Quereinhauses, erhalten werden. Aber gerade diese Originalität trägt den Keim für seinen Untergang in sich: Die Weiterentwicklung der Wohnbedürfnisse seit 1844 ist an diesem Bauernhaus nahezu spurlos vorübergegangen. Es fehlen beispielsweise sämtliche sanitären Einrichtungen, die hausinterne Versorgung und Erschließung ist archaisch oder fehlt, jegliche Pflegemaßnahmen sind wohl aufgrund des Alters seiner letzten Bewohner unterblieben. Das Resultat ist wieder einmal ein „Bild des Jammers“, dessen Beseitigung zur „Inwertsetzung“ des Bauwerks tiefgreifende und aufwendige Sanierungsarbeiten unabweisbar erscheinen lässt. Dies springt bei einer Besichtigung des Gebäudes nachhaltig ins Auge und ergibt sich auch aus den beiden vorliegenden Sachverständigengutachten, nämlich dem des Kreisgutachterausschusses aus dem Jahr 2006 sowie dem Gutachten H. vom 03.03.2008. Selbst der Beklagte erkennt in seinem Bescheid vom 15.01.2008 an, dass der heutige Zustand des Gebäudes im wesentlichen auf einen Renovierungsstau der letzten 50 Jahre zurückzuführen ist. Stellt man weiter in Rechnung, dass, wie an Ort und Stelle an vielen Details festgestellt werden konnte, bereits bei der Herstellung des Gebäudes nur geringwertige Materialien eingesetzt wurden, wie beispielsweise das völlig unterdimensionierte Sperrwerk des Dachstuhls belegt, so wird offenkundig, dass das Unterlassen von jeglichen Unterhaltungs- und Renovierungsarbeiten über mehrere Jahrzehnte den Niedergang des Bauernhauses provoziert hat.

Hat aber der Erhaltungszustand eines Kulturdenkmals grundsätzlich keinen Einfluss auf dessen Schutzwürdigkeit, so sprechen Gründe des Denkmalschutzes nach wie vor gegen seinen Abriss. Das Gericht vermag auch keine öffentlichen Gründe zu erkennen, die für einen Abriss oder gegen einen Erhalt des Hauses aus Denkmalschutzgründen sprächen. Dennoch überwiegen vorliegend im Verständnis von § 8 Abs. 5 SDschG die privaten Gründe der Kläger das denkmalschutzrechtliche Erhaltungsinteresse.

§ 8 SDschG selbst enthält keine Regelung, wann private Gründe das öffentliche Erhaltungsinteresse überwiegen. Der gesetzgeberischen Zielsetzung, dass trotz der Erhaltungswürdigkeit eines Denkmals private Gründe für seinen Untergang sprechen können, wird den Umstand Rechnung getragen, dass der Gesetzgeber bei der ihm durch Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 GG eingeräumten Befugnis, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, gehalten ist, der grundsätzlichen Anerkennung des Privateigentums angemessen Rechnung zu tragen und die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten einem gerechten Ausgleich zuzuführen. Für die inhaltliche Konkretisierung dieser Vorgaben ist nach der Rechtsprechung der Kammer

Urteil vom 29.08.2007 – 5 K 110/07 – und Urteil vom 07.11.2007 – 5 K 58/05 –

in Anknüpfung an die Tatbestandsmerkmale des § 7 Abs. 1 SDschG vorzunehmen, nach dessen Satz 2 die für die Erhaltungspflicht des Denkmaleigentümers vorausgesetzte wirtschaftliche Zumutbarkeit „insbesondere“ fehlt, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch die Erträge und den Gebrauchtwert eines Baudenkmals aufgewogen werden.

Diese Auffassung wurde zwischenzeitlich durch die zum Verfahren 5 K 58/05 ergangene Berufungsentscheidung des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes

Urteil vom 20.11.2008 – 2 A 269/08 –

bestätigt.

Nach § 7 Abs. 1 SDschG haben Eigentümer Baudenkmäler zu erhalten, instand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen, soweit dies wirtschaftlich zumutbar ist. Die wirtschaftliche Zumutbarkeit gilt insbesondere, soweit die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch Erträge oder den Gebrauchtwert des Baudenkmals aufgewogen werden können. Zwar stellt die staatliche Subventionierung von Baumaßnahmen an Denkmälern grundsätzlich eine Möglichkeit dar, den Finanzierungsaufwand des Eigentümers zu reduzieren. Dies kann allerdings bei einer Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Gesamtmaßnahme nur dann in Ansatz gebracht werden, wenn eine staatliche Förderung verbindlich und konkret zugesagt ist. Belastungen durch erhöhte Erhaltungskosten, die dadurch verursacht wurden, dass Unterhaltungsmaßnahmen unterblieben sind, sind unbeachtlich, wenn der Verpflichtete von seiner denkmalschutzrechtlichen Erhaltungspflicht Kenntnis hatte oder hätte haben können. Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit ist von dem Erhaltungspflichtigen – objektbezogen – glaubhaft zu machen.

Davon ausgehend ist den Klägern die Instandsetzung des Bauernhauses wirtschaftlich nicht zumutbar: Ohne Frage kann ihnen eine Vernachlässigung ihrer sich aus § 7 abs. 1 Satz 1 SDschG ergebenden Erhaltungspflicht nicht in dem Sinne vorgehalten werden, dass der heute zu beklagende hohe Wiederherstellungsaufwand durch unterbliebene und von ihnen zu verantwortende Reparaturarbeiten verursacht wurde. Selbst der Beklagte erkennt in dem angegriffenen Bescheid an, dass der desolate Zustand des Bauernhauses auf einen über Jahrzehnte angewachsenen Renovierungsstau zurückgehrt. Dem kann ernsthaft nicht entgegengehalten werden, die Kläger hätten gewusst, in welchem Zustand sich das Gebäude bei Erwerb befunden habe und hätten damit inzident die Zumutbarkeit der Erhaltungsmaßnahmen anerkannt. Es liegt auf der Hand, dass erst durch eine genaue Inspektion eines derartigen Gebäudes durch einen Bausachverständigen und die Anpassbarkeit an heutige Wohnbedürfnisse im Spannungsfeld mit den Erhaltungsinteressen der Denkmalschutzbehörde die Realisierbarkeit einer zeitgemäßen Modernisierung und deren Kosten zutreffend beurteilt werden können. Denn wohl kaum ein Erwerber eines derartigen Gebäudes rechnet damit, dass seitens der Denkmalschutzbehörde nicht nur Anforderungen an die Wiederherstellung des äußeren Erscheinungsbildes des Baudenkmals gestellt werden, sondern dass Gründe des Denkmalschutzes auch zum Beispiel der Durchführung bestimmter Wärmedämmmaßnahmen, der Veränderung der Deckenhöhe der im Inneren gelegenen Räume, der Aufgangsbreiten von Treppen oder die Vergrößerung der Durchgangshöhe von Zimmertüren auf von derzeit 1,80 m auf 2,00 m entgegenstehen können und den Umgestaltungswünschen der Eigentümer nach den Erfahrungen der Kammer von den Denkmalschutzbehörden gelegentlich mit großer Hartnäckigkeit auch entgegengehalten werden. Das hat gelegentlich zur Folge, dass auch am Erhalt eines Denkmals besonders interessierte Erwerber vor diesen Erschwernissen kapitulieren und von Erwerb oder der Sanierung eines Baudenkmals trotz anfänglicher Begeisterung für ein solches Unikat Abstand nehmen und auch nicht mehr bereit sind, für dessen Erhalt finanzielle Sonderopfer und/oder Einschränkungen in der Nutzbarkeit zu übernehmen. Dies um so mehr, wenn eine staatliche Förderung – wie hier – völlig ungewiss ist. Es liegt auf der Hand, dass solche Anforderungen die wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Baudenkmals und seine Bewohnbarkeit nicht nur erschweren, sondern gelegentlich auch vernichten können, wenn z.B. eine Dämmung der Außenwände eines Baudenkmals von der Denkmalschutzbehörde weder als Innen- noch als Außendämmung zugelassen wird.

Die Kläger haben gemäß § 7 Abs. 1 Satz 5 SDschG auch die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Wiederherstellung des ehemaligen Bauernhauses glaubhaft gemacht.

Das von den Klägern vorgelegte Gutachten des Sachverständigen H. enthält die sich angesichts des unstreitig desolaten Bauzustandes aufdrängenden Maßnahmen und die dafür prognostizierten Baukosten, deren Höhe im Einzelfall sicher noch nicht endgültig ist. Danach ergeben sich Wiederherstellungskosten in Höhe von 268.345,00 Euro. Diesen Baukosten steht ein fiktiver Mietwert von 526,50 Euro pro Monat bei einer zu erwartenden Wohnfläche von 135 m² gegenüber. Mit dem Gutachter ist davon auszugehen, dass bei der zu erwartenden denkmalschutzrechtlich geforderten Beibehaltung der Raumhöhe und nur eingeschränkter Belichtungsmöglichkeiten gleichzeitig ein deutlicher Abschlag an Mietzins erfolgen müsste, so dass insoweit der Ansatz von 450,00 Euro Miete im Monat realistisch erscheint. Es ist offenkundig, dass bei einem Mietertrag von 450,00 Euro monatlich Sanierungskosten in Höhe von 268.345,00 Euro zuzüglich Nebenkosten in Höhe von 48.302,10 Euro nicht finanziert werden können. Denn – wie der Beklagte selbst in seiner Klageerwiderung einräumt – wäre selbst bei einer erzielbaren Miete von 526,50 Euro die Errichtung eines Neubaus unwirtschaftlich. Für diesen sei mit Finanzierungskosten in Höhe von 179.685,00 Euro zu rechnen, was einen Finanzierungsaufwand von 8.085,00 Euro ergebe, denen Einnahmen in Höhe von 6.318,00 Euro gegenüberstehen. Gerade das aber zeigt die Unzumutbarkeit der Sanierungsmaßnahme. Auch die beste Sanierung eines Altbaus bringt im Ergebnis nur einen Altbau, sei es auch ein Baudenkmal, zustande. Seine Nutzbarkeit zu Wohnzwecken ist verglichen mit einem Neubau regelmäßig eingeschränkt und auch der weitere Unterhalt ist erfahrungsgemäß erheblich teurer als es die Folgekosten für einen Neubau sind.

Demgegenüber können bei einem Neubau, der in vollem Umfang heutigen Wohnvorstellungen entspricht und der energetisch auf dem neuesten Stand ist, erheblich höhere Mieten erzielt werden. Der Unwirtschaftlichkeit der erforderlichen Totalsanierung kann der Beklagte auch nicht mit Erfolg entgegen halten, das Saarländische Denkmalschutzgesetz enthalte in § 7 keine Verpflichtung „zur Verbesserung des Zustandes“, auch eine Verpflichtung zur Fortsetzung bzw. Wiederaufnahme der ursprünglichen Nutzung bestehe nicht. Denkmalschutzrechtlich reiche es aus, wenn das Gebäude zum Abstellen – wie derzeit das Einstellen eines Traktors in der Scheune belege – genutzt werden könne. Zur Erhaltung des Status quo genüge die Reparatur des Daches.

Die wirtschaftliche Zumutbarkeit kann sich nicht danach bemessen, ob das in Rede stehende Baudenkmal in irgendeiner Form, und sei es nur als Gebäudetorso, noch einen wirtschaftlichen Nutzeffekt erbringen kann. Maßstab ist hierfür allein die ursprünglich gegebene Zweckbestimmung, die sich aus der bisherigen Lage und Funktion des Gebäudes ergibt. Das war bislang immer das Wohnen und deshalb können die Kläger zu Recht für sich in Anspruch nehmen, dass sie das Grundstück auch weiterhin zu Wohnzwecken nutzen möchten. Eine Beschränkung dieser Nutzungsmöglichkeit zur Erhaltung einer nahezu funktionslosen Gebäudehülle, lässt sich dem Saarländischen Denkmalschutzgesetz nicht entnehmen. Vielmehr heißt es in der Gesetzesbegründung zu § 7 ausdrücklich: „Bei Objekten, die nicht nutzbar sind (z.B. Ruinen), die keinen Ertrag abwerfen (leerstehende Gebäude, Parkanlagen) oder bei denen die laufenden Kosten die Erträge übersteigen, sind Erhaltungsmaßnahmen wirtschaftlich nicht zumutbar.

Landtagsdrucksache 12/1055, S. 31

Im übrigen dürfte das Gebäude im gegenwärtigen Zustand aus baupolizeilichen Gründen, wie z.B. fehlender Standsicherheit verschiedener Bauteile und unzureichendem Brandschutz, weder als Lager noch als Garage genutzt werden.

Nach alledem kann den Klägern ein Anspruch auf Erteilung der beantragten Abrissgenehmigung nicht versagt werden.

Die Kostenfolge ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO

Die Berufung wird nicht gemäß § 124 a Abs. 1 VwGO zugelassen.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. den §§ 708 Nr. 711 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwertes ergibt sich aus den §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG.

Gründe