Verwaltungsgericht des Saarlandes Saarlouis Beschluss vom 12.02.2009 – 5 L 69/09

Der Antrag wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragstellerinnen zu jeweils einem Drittel.

Der Streitwert wird auf 30.375,-- Euro festgesetzt.

Die Antragsteller wenden sich gegen eine für sofort vollziehbar erklärte Verfügung vom 21.01.2009, mit der die Beklagte das Vorkaufsrecht für einen zwischen der Antragstellerin zu 1. als Verkäuferin und der Antragstellerin zu 3. als Käuferin geschlossenen Kaufvertrag über das Anwesen A. Straße in A-Stadt zum Kaufpreis von 243.000 EUR ausgeübt wurde.

I.

Die Antragstellerin zu 1., eine GmbH, gründete mit Gesellschaftsvertrag vom 07.11.2008 zusammen mit der Antragstellerin zu 2., ebenfalls eine GmbH, die Antragstellerin zu 3., eine GbR. An dem Gesellschaftsvermögen der Antragstellerin zu 3. sind die Antragstellerin zu 1. mit 10 % und die Antragstellerin zu 2. mit 90 % beteiligt.

Am 25.11.2008 schlossen die Antragstellerinnen vor dem Notar S. in O. folgenden Kaufvertrag: Die Antragstellerin zu 1. verkauft u.a. das Anwesen in A-Stadt an die Antragstellerinnen zu 1. und 2. als Antragstellerin zu 3. Im Grundbuch ist unter Abteilung II Nr. 1 eingetragen, dass die Sanierung durchgeführt wird. Als Kaufpreis ist in dem Vertrag ein Betrag von 243.000 EUR für das Objekt genannt. Unter Nummer 12 heißt es in dem Vertrag, dass der Notar die Beteiligten auf die Möglichkeit des Bestehens und der Bedeutung gesetzlicher Vorkaufsrechte, insbesondere nach §§ 24 ff. BauGB hingewiesen habe.

Der Notar bat die Antragsgegnerin mit dem am 01.12.2008 eingegangenen Schreiben vom 27.11.2008 um Erteilung eines Negativattestes gemäß § 24 BauGB.

Privatschriftlich beschlossen die Antragstellerin zu 1. und 2. unter dem 25.11.2008 unter Verzicht auf Formen und Fristen die Einbringung verschiedener Grundstücke in die Antragstellerin zu 3., u.a. des „Objektes A-Stadt mit einem Wert von 243.000,00 EUR sowie 500.000,00 EUR als Kreditübernahme aus dem Gesamtkredit der Antragstellerin zu 1. von 700.000,00 EUR, worüber noch eine Grundschuld bestellt“ werde.

Mit Kaufvertrag vom 03.12.2008 verkauften die Antragstellerinnen zu 1. und 2. zugleich in eigenen Namen als auch als Gesellschafter der Antragstellerin zu 3. handelnd das Objekt an die Projektgesellschaft m… 1 GmbH mit Sitz in S… zum Kaufpreis von 900.000,00 EUR.

Mit Schriftsatz vom 11.12.2008 teilte die Antragsgegnerin dem Notar mit, dass sie die Ausübung des Vorkaufsrechts beabsichtige. Zugleich beantragte die Antragsgegnerin beim Grundbuchamt die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks.

Der Notar machte unter dem 07.01.2009 geltend, dass kein Vorkaufsfall vorliege und bat um Erteilung einer Löschungsbewilligung für die Eigentumsvormerkung im Grundbuch. Bereits am 06.01.2009 erstellte der Notar eine Nachtragsurkunde zum Vertrag vom 25.11.2008, mit der der Kaufpreis auf 900.000 Euro geändert wurde.

Mit dem in Streit stehenden Bescheid vom 21.01.2009 übte die Antragsgegnerin das Vorkaufsrecht an dem Anwesen zu dem im notariellen Vertrag vom 25.11.2008 vereinbarten Kaufpreis von 243.000 EUR aus und ordnete gemäß § 80 Abs. 2 Ziffer 4 VwGO die sofortige Vollziehung an. Zur Begründung heißt es in dem Bescheid, das Vertragsgrundstück (Gebäude mit Parkhaus) liege im Geltungsbereich des Sanierungsgebietes „A-Stadt-Zentrum“ in unmittelbarer Nähe zum sog. K-Areal, dessen städtebauliche Aufwertung durch Abriss und Neubebauung angestrebt werde. Auf dem im Eigentum der Antragsgegnerin stehenden K-Areal solle durch einen Investor ein Einkaufszentrum errichtet werden, um die Versorgungsfunktion der Innenstadt als Mittelzentrum nach dem Landesentwicklungsplan zu stärken. Aus städtebaulichen Gründen und zur gestalterischen und wirtschaftlichen Optimierung des Projektes sei eine Arrondierung der Baufläche durch angrenzende Grundstücke im Privatbesitz erwünscht. Das Vertragsobjekt habe bis zur Einstellung des Betriebes durch K. Ende 1999 als Parkhaus gedient und sei derzeit ungenutzt. Anstrengungen der Antragstellerin, das Grundstück käuflich zu erwerben, seien an den Preisvorstellungen des jeweiligen Eigentümers (ca. 1 Million Euro) gescheitert. Der nach § 153 Abs. 2 BauGB maßgebliche Verkehrswert des Grundstücks betrage nach dem Gutachten des Gutachterausschusses vom 29.03.2007 lediglich 304.000 Euro (Bodenwert: 211.000 Euro), wobei dieses Gutachten von großzügigen Ertragswerten trotz langjährigem Leerstandes und baulicher Defizite des Parkhauses ausgehe. Der im notariellen Kaufvertrag vom 25.11.2008 ausgewiesene Kaufpreis von 243.000 Euro beruhe auf einer realistischen Bewertung, die die Vertragsparteien einvernehmlich vorgenommen hätten. Er entspreche den sanierungsrechtlichen Vorgaben des § 153 Abs. 2 BauGB und sei gemäß den §§ 144, 145 BauGB genehmigt worden. Demgegenüber sei der in der notariellen Nachtragsurkunde vom 06.01.2009 von 243.000 Euro auf 900.000 Euro erhöhte Kaufpreis wegen der erheblichen Überschreitung des Verkehrswertes nicht genehmigungsfähig. Der Stadtrat habe in seiner Sitzung vom 20.01.2009 die Ausübung des Vorkaufsrechts beschlossen. Die rechtlichen Voraussetzungen des §§ 24 BauGB lägen auch vor. Das Grundstück befinde sich in einem Sanierungsgebiet gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB; der Sanierungsvermerk sei im Grundbuch eingetragen. Der notarielle Kaufvertrag vom 25.11.2008 sei nach Wortlaut, Inhalt und notariellem Hinweis auf § 24 BauGB ein Kaufvertrag im Sinne der §§ 24 ff. BauGB und der §§ 463 ff. BGB, der auf die Übereignung eines Grundstücks gegen Zahlung eines Kaufpreises gerichtet sei. Bei der Käuferin handele es sich im Verhältnis zur Verkäuferin um einen Dritten, da nach der vertraglichen Regelung die Antragstellerin zu 3. als Gesamthand gegen Zahlung eines Kaufpreises Eigentümerin des Grundstücks werden solle. Eine GbR sei auch nicht mit ihren Gesellschaftern identisch. Vielmehr besitze sie – auch ohne eine juristische Person zu sein – Rechtsfähigkeit, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründe. (BGH vom 29.01.2001 – II ZR 331/00 – m.w.N.) Sie könne Grundstücke zur Gesamthand erwerben und als solche im Grundbuch eingetragen werden. Eine Grundstückseinbringung in die GbR – anstelle des Kaufvertrages – lasse sich auch nicht damit begründen, dass der Kaufpreis nicht dem realen Verkehrswert entspreche. Denn der im Kaufvertrag genannte Preis von 243.000 Euro sei von dem vom Gutachterausschuss ermittelten Verkehrswert von 304.000 Euro nicht so weit entfernt, dass man darin eine erhebliche Schieflage, teilweise Schenkung oder unentgeltliche Leistung erblicken könne. Demgegenüber sei der Kaufpreis der Weiterveräußerung kein Vergleichsmaßstab, weil er den vom Gutachterausschuss – großzügig – festgestellten Verkehrswert um fast 200 % übersteige. Das Vorkaufsrecht sei auch nicht ausgeschlossen, weil die Verkäuferin zugleich mit 10 % an der Käuferin beteiligt sei. Das ergebe sich ohne weiteres im Umkehrschluss aus § 26 BauGB, der regele, bei welchen Fallkonstellationen die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen sei. Vorliegend gehe es auch nicht um die Auflösung einer Gesamthand und den Erwerb durch einen der Miteigentümer im Wege der Zwangsversteigerung, (vgl. BGH vom 23.04.1954, BGHZ 13, 133) sondern gerade um den Erwerb des Grundstücks durch einen Dritten. Das Vorkaufsrecht könne auch nicht nach § 27 BauGB abgewendet werden, weil die Käuferin keine eigenen Nutzungs- oder Bauabsichten verfolge, vielmehr das Grundstück bereits weiterverkauft habe. Der Zwischenerwerb durch die Antragstellerin zu 3. habe offenbar steuerliche oder bilanzielle Gründe gehabt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei schließlich auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Das Grundstück liege im Geltungsbereich der Sanierungssatzung „A-Stadt-Zentrum“ vom 05.04.1972. Der Innenstadtbereich sei in den Jahren 2002-2007 Modellprojekt im ExWoSt-Forschungsvorhaben des Bundes „Stadtumbau-West“ gewesen. Bestandteil des dabei erarbeiteten Handlungskonzeptes sei die Revitalisierung des ehemaligen K. Standortes. Aufgrund der Ergebnisse dieses Modellprojektes seien die Sanierungsziele neu formuliert worden. Ziel sei der Verkauf des ehemaligen K-Areals mit einer Baukonzession im Rahmen eines Investorenauswahlverfahrens. Da sich die ideale Größenordnung von 9.000 – 15.000 m 2 Verkaufsfläche allein auf der Fläche des ehemaligen K nicht realisieren lasse, solle die Fläche des Parkhauses in die Konzeption einbezogen werden. Diesem Konzept komme zur Stärkung der mittelstädtischen Versorgungsfunktion höchste Priorität zu. Aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts komme der Vertrag vom 25.11.2008 mit der Antragsgegnerin zu dem dort vereinbarten Kaufpreis von 243.000 Euro zustande. Die Antragsgegnerin sei – ohne Anerkennung einer Rechtspflicht – bereit, den vom Gutachterausschuss festgestellten Verkehrswert von 304.000 Euro zu bezahlen, wenn der Bescheid innerhalb von zwei Monaten nach Bekanntgabe rechtskräftig werde. Die spätere Änderung des Kaufpreises auf 900.000 Euro sei unwirksam. Der Sofortvollzug sei zum einen aus den dargelegten Gründen des Allgemeinwohls als auch wegen der Eilbedürftigkeit für den Erwerb des Vertragsgrundstücks durch die Antragsgegnerin im laufenden Vergabeverfahren anzuordnen. Sie habe als Vergabestelle für ein transparentes Verfahren zu sorgen. Das bedeute, dass alle Verhandlungspartner und Bieter gleiche Chancen haben müssten. Das gegenläufige Interesse der Antragsgegnerinnen, das Grundstück zu einem weit überhöhten spekulativen Kaufpreis an einen Verhandlungspartner im Vergabeverfahren zu verkaufen, sei nicht schutzwürdig, zumal der überhöhte Preis von 900.000 Euro nicht einmal nach den §§ 145, 153 Abs. 2 BauGB genehmigungsfähig wäre. Den Antragstellerinnen gehe es aber allein um die Ausnutzung des Vergabeverfahrens für einen überhöhten Kaufpreis.

Gegen den Bescheid vom 21.01.2009 haben die Antragstellerinnen mit Schriftsatz vom 29.01.2009 beim Antragsgegner Widerspruch erhoben.

Mit dem bei Gericht am 02.02.2009 beim Verwaltungsgericht gestellten Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts machen die Antragstellerinnen geltend, die Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB für die Ausübung des Vorkaufsrechts lägen schon deshalb nicht vor, weil es sich bei dem „Grundstückskaufvertrag“ in Wirklichkeit um die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft handele, die kein Vorkaufsrecht auslöse. Der Umstand, dass das Grundstück kurze Zeit später an die M GmbH weiter verkauft wurde, habe an den ursprünglichen Absichten - der Sanierung und Verwaltung durch die Antragstellerin zu 3. – nichts geändert. Zum Zeitpunkt des Weiterverkaufs sei mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen gewesen, dass die M GmbH den Zuschlag für die Sanierung erhalten werde. Letztere sei dann auf Initiative der Antragsgegnerin an die Antragstellerin zu 3. herangetreten.

Selbst wenn man vom Vorliegen der Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgehen sollte, wäre der angegriffene Bescheid wegen der zu niedrigen Entschädigung rechtswidrig. Denn nach § 28 BauGB seien Verkäufer und Käufer zu entschädigen. Die Höhe der Entschädigung bemesse sich nach dem Verkehrswert, der vorliegend nicht 243.000 Euro, sondern mindestens 900.000 Euro betrage. Zu diesem Preis sei das Grundstück am 03.12.2008 weiterverkauft worden. Dieser Kaufvertrag sei unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen worden, dass die Käuferin nicht den Widerruf erklärt, zu dem sie berechtigt sei, wenn sie nicht den Zuschlag für das ausgeschriebene Sanierungskonzept erhalte. Das verdeutliche, dass der tatsächliche Verkehrswert deutlich über den vom Gutachterausschuss festgestellten Verkehrswert liege. Darüber sei sich wohl auch die Antragsgegnerin im Klaren, weil sie von sich aus eine höhere Summe als 243.000 EUR in Aussicht gestellt habe. Im Jahre 1993 sei der Grundstückswert vom Vorsitzenden des Gutachterausschusses auf 7.550.000,00 DM festgestellt worden. Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige A. sei am 01.11.1996 auf 6.530.000,00 DM gekommen und der Sachverständige H. am 28.10.1999 auf 7.184.000,00 DM. Damit stehe fest, dass der von der Antragsgegnerin veranschlagte Wert – selbst unter Berücksichtigung der veränderten wirtschaftlichen Verhältnisse – viel zu niedrig sei. Der am 25.11.2008 vereinbarte niedrige Preis habe allein auf den gesellschaftlichen Beziehungen zwischen den Gesellschaftern beruht. Bei einem deutlichen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung dürfe dem Vorkaufsberechtigten der besonders günstige Preis nicht zugute kommen; vielmehr sei der Vertrag in einem solchen Fall um eine Entgeltregelung zu ergänzen. (BGH, Urteil vom 25.09.1986 – II ZR 272/85 -, NJW 1987, 890 (892)) Schließlich sei die zwischen den Antragstellerinnen vor dem Notar geschlossene Nachtragsurkunde zu berücksichtigen, die vor der Ausübung des Vorkaufsrechts erstellt worden sei.

Die Antragstellerinnen beantragen,

die Wiederherstellung der aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen den Bescheid vom 21.01.2009 anzuordnen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie hat keine Zweifel am Abschluss eines Grundstückskaufvertrages. Die notarielle Vertragsgestaltung sei insoweit eindeutig. Die Beteiligten seien von Notar sogar ausdrücklich auf die Vorkaufsrechte nach dem BauGB hingewiesen worden. Eine Einbringung des Grundstücks in die Gesellschaft als Sacheinlage oder Kapitalerhöhung ergebe sich nicht ansatzweise aus dem notariellen Vertrag vom 25.11.2008. Auch aus dem Gesellschaftsvertrag der Antragstellerin zu 3. ergebe sich nichts für die Annahme einer Einbringung eines Grundstücks in die Gesellschaft. Demgegenüber bestimme § 2, dass Zweck der Gesellschaft u.a. der Erwerb von Immobilien sei. Eine GbR benötige zur Gründung auch keines eigenen Gesellschaftsvermögens. Bei dem Einwand der Antragstellerinnen, es liege kein Kaufvertrag vor, handele es sich um ein durchschaubares Abwehrmanöver gegen das bestehende Vorkaufsrecht. Augenscheinlich belegten auch die Beteiligungsverhältnisse der Antragsteller zu 1. und 2. an der Antragstellerin zu 3., dass ein Kaufvertrag und keine Einbringung des Grundstücks in die Gesellschaft vorlägen. Denn die Antragstellerin zu 1. sei als Verkäuferin nur mit 10 % an der Antragstellerin zu 3. als Käuferin beteiligt. Eine gesellschaftsrechtliche Grundstücksübernahme bei einem Eigenanteil von nur 10 % mache keinen Sinn. Auch die Behauptung der Antragsteller, sie hätten das Grundstück sanieren wollen, treffe nicht zu. Weder die Antragstellerin zu 1. noch einer der Voreigentümer habe jemals konkrete Absichten gehabt, das heruntergekommene und größtenteils leer stehende Gebäude zu sanieren. Vielmehr habe die Antragstellerin zu 1. bereits vor dem Beginn der europaweiten Ausschreibung gewusst, dass sich die m… GmbH um die Sicherung von Grundstücken zur Arrondierung des K-Areal und insbesondere des Vertragsgrundstücks bemüht habe. Dementsprechend sei Gesellschaftszweck der Antragstellerin zu 3. nicht die Sanierung, sondern der „Erwerb, Verwaltung und Handel mit Immobilien“.

Unzutreffend seien die Ausführungen der Antragstellerinnen zur angeblichen Entschädigung nach dem Verkehrswert und dessen Höhe. Da das Vorkaufsrecht auf der Grundlage des § 28 Abs. 2 BauGB ausgeübt worden sei, gelte allein der vertraglich vereinbarte Kaufpreis. Der Nachtrag vom 06.01.2009 zum Kaufvertrag vom 25.11.2008 sei unwirksam.

II.

Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die für sofort vollziehbar erklärte Ausübung des Vorkaufsrechts im Bescheid der Antragsgegnerin vom 21.01.2009 ist zulässig, aber unbegründet.

I. Die Antragsgegnerin hat das aus ihrer Sicht bestehende besondere öffentliche Interesse an einer sofortigen Vollziehung der Ausübung des Vorkaufsrechts in einer den formalen Erfordernissen des § 80 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Satz 1 VwGO genügenden Weise ausreichend dargelegt, indem sie auf die Eilbedürftigkeit für den Erwerb des Grundstücks im Hinblick auf das laufende Vergabeverfahren abgestellt hat.

Die Anordnung des Sofortvollzugs im öffentlichen Interesse setzt ein besonderes öffentliches Interesse voraus, das über das Interesse hinausgeht, das (nur) den Erlass des Verwaltungsakts selbst rechtfertigt. Zwar kann im Einzelfall das besondere Vollzugsinteresse auch ausnahmsweise mit dem den Verwaltungsakt selbst betreffenden Vollzugsinteresse zusammenfallen, wenn andernfalls der mit dem Verwaltungsakt angestrebte Gesetzeszweck nicht erreicht werden kann. Dabei ist aber schon deshalb Zurückhaltung geboten, weil der Gesetzgeber, wenn er die Verwirklichung des Gesetzeszweckes in Gefahr sieht, es ohne weiteres in der Hand hat, den Sofortvollzug gesetzlich anzuordnen (§ 80 Abs. 1 Nr. 3 VwGO).

Die in § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO normierte Pflicht, „das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung schriftlich zu begründen“, soll die Behörde zwingen, sich des Ausnahmecharakters der Vollziehungsanordnung bewusst zu werden und die Frage des Sofortvollzugs besonders sorgfältig zu prüfen. Für die Anordnung der sofortigen Vollziehung eines Verwaltungsaktes ist ein „besonderes“ öffentliches Interesse notwendig, das das vom Gesetz vorgegebene Interesse des Betroffenen an der Erhaltung des Suspensiveffektes eines Rechtsbehelfs überwiegen muss. Zur Erfüllung dieser Voraussetzungen reicht regelmäßig das behördliche Interesse, das den Erlass des Verwaltungsaktes als solchen rechtfertigen soll, nicht aus. Vielmehr muss das die sofortige Vollziehung rechtfertigende „besondere“ öffentliche Interesse gerade darauf gerichtet sein, dass die von der Behörde getroffene Maßnahme bereits vor Abschluss des Rechtsschutzverfahrens in der Hauptsache umgesetzt wird.

Von Rechts wegen nicht zu beanstanden sind die der Anordnung des Sofortvollzugs zugrunde liegenden Erwägungen der Antragsgegnerin, sie habe als Vergabestelle für ein transparentes Verfahren zu sorgen, was bedeute, dass alle Verhandlungspartner und Bieter gleiche Chancen haben müssten. Das gegenläufige Interesse der Antragsgegnerinnen, das Grundstück zu einem weit überhöhten spekulativen Kaufpreis an einen Verhandlungspartner im Vergabeverfahren zu verkaufen, sei nicht schutzwürdig, zumal der überhöhte Preis von 900.000 Euro nicht einmal nach den §§ 145, 153 Abs. 2 BauGB genehmigungsfähig wäre. Den Antragstellerinnen gehe es allein um die Ausnutzung des Vergabeverfahrens für einen überhöhten Kaufpreis.

Diese Begründung erfüllt die für die Anordnung des Sofortvollzugs erforderlichen formalen Anforderungen des § 80 Abs. 3 VwGO.

II. Nach § 80 Abs. 5 VwGO kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung eines Widerspruchs gegen einen für sofort vollziehbar erklärten Verwaltungsakt ganz oder teilweise anordnen. Im Rahmen der vom Gericht dabei zu treffenden Abwägung, ob das öffentliche Interesse an der sofortigen Durchsetzung der Ausübung des Vorkaufsrechts das entgegenstehende private Interesse der Antragsteller, unter Berücksichtigung von § 80 b VwGO bis zur rechtskräftigen Entscheidung über ihren Rechtsbehelf von Vollzugsmaßnahmen der Ausübung des Vorkaufsrechts verschont zu bleiben, überwiegt, sind die Erfolgsaussichten des Widerspruchs zu berücksichtigen. Dabei ist die Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs in der Regel abzulehnen, wenn das Rechtsmittel nach dem derzeitigen Erkenntnisstand offensichtlich aussichtslos ist; umgekehrt überwiegt bei einer offensichtlichen Erfolgsaussicht des Widerspruchs das Aussetzungsinteresse des Antragstellers. (vgl. Kopp, VwGO, 14. Aufl. 2005, § 80 Rzn. 152 ff., 158 ff.)

Die im Streit befindliche Ausübung des Vorkaufsrechts ist zur Überzeugung der Kammer offensichtlich rechtmäßig, sodass die Interessenabwägung zu Lasten der Antragstellerinnen ausfällt.

Der Antragsgegner hat sich als Rechtsgrundlage für den angegriffenen Bescheid auf § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB gestützt. Danach steht der Gemeinde beim Verkauf von Grundstücken in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich ein Vorkaufsrecht zu.

Ob ein Kaufvertrag oder ein sonstiger nicht dem Vorkaufsrecht unterliegender Vertrag vorliegt, ist häufig schwierig zu entscheiden und muss aus Zweck und Inhalt des Vertrages u.U. abweichend von dessen Wortlaut ermittelt werden. (Roos in: Brügelmann, BauGB, § 24 Rdnr. 11) Es kommt nicht auf die Absicht und die Ansicht der Vertragsparteien an, sondern darauf, wie das von ihnen Vereinbarte rechtlich zu beurteilen ist. (RGZ 88, 361 (364); BGH vom 13.07.1957 – IV ZR 93/57 -, NJW 1957, 1515)

Auf dieser Grundlage handelt es sich bei dem am 21.11.2008 geschlossenen Vertrag entgegen der Einschätzung der Antragstellerinnen um einen Kaufvertrag. Vom Ansatz her zutreffend machen die Antragstellerinnen zwar geltend, dass bei der Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft kein Kaufvertrag vorliegt.

Der notariell beurkundete „Kaufvertrag“ lässt nach Form und Ausgestaltung keinen ernsthaften Zweifel daran, dass er das richtige Etikett trägt. Insoweit macht sich die Kammer die Einschätzung der Antragsgegnerin zu eigen.

Bei dem Kaufvertrag handelt es sich auch um einen Kaufvertrag mit einem Dritten im Verständnis von § 463 BGB. („Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.“) Wenn das Grundstück im Eigentum von mehreren Personen steht, kann „Dritter“ in diesem Sinne nur sein, wer an der Gemeinschaft der Berechtigten nicht beteiligt ist. (BGH, Urteil vom 23.04.1954 – V ZR 145/52 -, BGHZ 13, 133 (138)) Dieser Grundsatz gilt insbesondere für Gesamthandsgemeinschaften wie Gesellschaften des bürgerlichen Rechts, offene Handelsgesellschaften und Kommanditgesellschaften. (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 24 Rdnr. 54) Der Verkauf eines Grundstücks durch eine KG an eine GbR ist kein Verkauf an einen Dritten, wenn die Gesellschaften in beiden Gesellschaften identisch sind. (OVG Lüneburg, Urteil vom 28.02.1983 – 6 A 108/81 -, BlGWB 1984, 79) Auch der Verkauf von Bruchteilseigentum unter Miteigentümern löst ein Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht aus, denn der Erwerber des Anteils bleibt innerhalb der Eigentümergemeinschaft; es wird kein Kaufvertrag mit einem „Dritten“ im Sinne von § 463 BGB geschlossen. (BGH, Urteile vom 23.04.1954, a.a.O., und vom 28.04.1967 – V ZR 163/65 -, BGHZ 48, 1)

Vorliegend ist die Verkäuferin - die Antragstellerin zu 1. - zwar auch als Gesellschafterin an der Käuferin - der Antragstellerin zu 3. - beteiligt. Die Antragstellerin zu 2. war aber bisher nicht Eigentümerin des Grundstücks, sodass keine Identität von Verkäuferin und Käuferin vorliegt. Wenn die vorliegende Konstellation kein Vorkaufsrecht der Gemeinde auslösen würde, ließe sich jedes Vorkaufsrecht durch den Verkauf an eine aus Verkäufer und Käufer bestehende GbR und die anschließende Übertragung des Miteigentumsanteils des Verkäufers an den Käufer umgehen. Denn im letzteren Falle liegt nach dem Vorstehenden kein Verkauf an einen Dritten im Sinne von § 463 BGB vor.

Die Antragsgegnerin hat auch die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts eingehalten. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB gilt § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Daher hat die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages zu erfolgen. Diese Frist ist vorliegend eingehalten worden.

Das Grundstück liegt auch im Geltungsbereich des mit Satzung vom 05.04.1972 förmlich festsetzten Sanierungsgebietes "A-Stadt-Zentrum, ", das das streitige Grundstück erfasst. Diese Satzung hat ihre Wirksamkeit nicht verloren. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB i.d.F. der Änderung durch Art. 1 des Gesetzes vom 21.12.2006 (BGBl. I S. 3316) für die vorliegende Sanierungssatzung nicht anwendbar ist. Nach § 235 Abs. 4 BauGB sind Sanierungssatzungen, die vor dem 1. Januar 2007 bekannt gemacht worden sind, spätestens bis zum 31. Dezember 2021 mit den Rechtswirkungen des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 aufzuheben, es sei denn, es ist entsprechend § 142 Abs. 3 Satz 3 oder 4 eine andere Frist für die Durchführung der Sanierung festgelegt worden. Daher ist die in § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB getroffene Regelung über die Festlegung einer Frist, in der die Sanierung durchgeführt werden soll, wobei die Frist 15 Jahre nicht überschreiten soll, hier nicht einschlägig. Der Umstand, dass der Beschluss über die Aufstellung der Sanierungssatzung inzwischen mehr als 36 Jahre zurückliegt, führt für sich allein nicht zur Unwirksamkeit der Satzung. Denn wie von der Antragsgegnerin vorgetragen, werden gerade jetzt Maßnahmen durchgeführt, die der Umsetzung der in der Sanierungssatzung festgelegten Ziele dienen. Deshalb ist davon auszugehen, dass die Sanierungssatzung nicht durch Zeitablauf obsolet geworden ist.

Auch die Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wonach das Vorkaufsrecht nur dann ausgeübt werden darf, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt, liegen aller Voraussicht nach vor. Dabei bestimmt Satz 2, dass die Gemeinde bei der Ausübung des Vorkaufsrechtes den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben hat. Bei der Konkretisierung des Begriffes des Wohles der Allgemeinheit ist immer auf den Einzelfall abzustellen, wobei allgemein ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Anforderungen, die sich aus dem Tatbestandsmerkmal des Wohls der Allgemeinheit ergeben, und dem Stand der Konkretisierung der Sanierungsziele sowie dem Fortschritt bei der Verwirklichung der Sanierung besteht. (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O.; BVerwG, Beschluss vom 15.02.1990 - 4 B 245.89 - RdL 1990, 63 = ZfBR 1990, 207 = Buchholz 406.11 § 24 BauGB Nr. 3 = NJW 1990, 2703 = BauR 1991, 191 = BRS 50 Nr. 107)

In dem Bescheid vom 21.01.2009 ist ausgeführt, der Innenstadtbereich sei in den Jahren 2002-2007 Modellprojekt im ExWoSt-Forschungsvorhaben des Bundes „Stadtumbau-West“ gewesen. Bestandteil des dabei erarbeiteten Handlungskonzeptes sei die Revitalisierung des ehemaligen Kaufhofstandortes. Aufgrund der Ergebnisse dieses Modellprojektes seien die Sanierungsziele neu formuliert worden. Ziel sei der Verkauf des ehemaligen K-Areals mit einer Baukonzession im Rahmen eines Investorenauswahlverfahrens. Da sich die ideale Größenordnung von 9.000 – 15.000 m 2 Verkaufsfläche allein auf der Fläche des ehemaligen K.. nicht realisieren lasse, solle die Fläche des Parkhauses in die Konzeption einbezogen werden. Diesem Konzept komme zur Stärkung der mittelstädtischen Versorgungsfunktion höchste Priorität zu.

Diese Begründung reicht aus, das vom Gesetz geforderte Wohl der Allgemeinheit zu belegen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist im Hinblick auf das Wohl der Allgemeinheit schon dann gerechtfertigt, wenn bezogen auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Dabei stellt auch ein langer Zeitraum seit der Inkraftsetzung einer Sanierungssatzung allein nicht schon in Frage, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB dem Wohl der Allgemeinheit dienen kann. (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 15.02.1990, a.a.O. und vom 15.03.1995 - 4 B 33.95 -, NVwZ 1995, 897 = BauR 1995, 663 = Buchholz 406.11 § 24 BauGB Nr. 6 = BRS 57 Nr. 125)

Im Hinblick darauf, dass das streitgegenständliche Grundstück derzeit nicht in einer Weise genutzt wird, die den Zielen der Sanierung entspricht, liegen die Voraussetzungen des § 26 Nr. 4 BauGB nicht vor, die eine Ausübung des Vorkaufsrechts ausschließen würden. Deshalb ist es auch unerheblich, ob das Gebäude derartige bauliche Mängel aufweist, dass von dem Vorliegen von Missständen oder Mängeln im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 auszugehen wäre.

Die Höhe des Kaufpreises stellt vorliegend kein Kriterium dar, das vom Ansatz her geeignet wäre, Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheides vom 21.01.2009 zu begründen. Insbesondere sieht die Gesetzeslage nicht die von den Antragstellerinnen favorisierte Heraufsetzung des Kaufpreises (von 243.000 auf 900.000 Euro) vor. Nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB sind (im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts) die §§ 463, 464 Abs. 2, §§ 465 bis 468 und 471 BGB anzuwenden. Von Bedeutung für die Höhe der „Entschädigung“ ist hier allein § 464 Abs. 2 BGB, der lautet:

„Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bedingungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.“

Da die Antragsgegnerin das Vorkaufsrecht allein in Bezug auf den Kaufvertrag vom 25.11.2008 und nicht auch auf den Nachtrag vom 06.01.2009 ausgeübt hat, bedeutet das vorliegend, dass der Kaufvertrag mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen der Antragstellerin zu 1. und der Antragsgegnerin zum Kaufpreis von 243.000 Euro zustande gekommen ist.

Zwar eröffnet § 28 Abs. 3 BauGB der vorkaufsberechtigten Gemeinde die Möglichkeit, den Kaufpreis herabzusetzen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. Darum geht es vorliegend indes gerade nicht. Eine umgekehrte Möglichkeit, den Kaufpreis heraufzusetzen, sieht das Gesetz nicht vor.

Soweit sich die Antragstellerinnen auf das Urteil des BGH vom 25.09.1986 (- II ZR 272/85, NJW 1987, 890) stützen, lässt sich diesem für das vorliegende Verfahren nichts entnehmen. Dort ging es um die Auslegung eines in einem Aktien-Pool-Vertrag enthaltenen Vorkaufsrechts mit der Klausel, dass sich das Vorkaufsrecht nicht auf einen Verkauf erstreckt, der mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht an einen gesetzlichen Erben erfolgt. Damit hat das vorliegende Verfahren nichts zu tun.

Spricht derzeit alles dafür, dass das Vorkaufsrecht von der Antragsgegnerin offensichtlich rechtmäßig ausgeübt wurde, ist der Antrag ist mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO zurückzuweisen.

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf den §§ 25 Abs. 2 Satz 1, 20 Abs. 3, 13 Abs. 1 Satz 1 GKG. Nach Nummer 9.6 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit beträgt der Streitwert in Fällen der Ausübung eines Vorkaufsrechts für die Klage des Käufers 25 % des Kaufpreises, für die Klage des Verkäufers die Preisdifferenz. Vorliegend greifen sowohl die Verkäuferin als auch die Käuferin die Ausübung des Vorkaufsrechts an. Da die Antragsgegnerin den Kaufpreis nicht nach § 28 Abs. 3 BauGB herabgesetzt hat, gibt es keine Preisdifferenz. Die Kammer hält deshalb den Betrag von 25 % des Kaufpreises für einen angemessenen Streitwert. Ausgehend von dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis von 243.000 Euro beträgt ein Viertel 60.750 Euro. Dieser Betrag ist bei Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes (auf 30.375 Euro) zu halbieren.