Amtsgericht Potsdam Urteil vom 15.11.2018 – 31 C 17/18

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 05.03.2018 zu Tagesordnungspunkt 2 wird für ungültig erklärt.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 05.03.2018 beschlossen die Parteien zu Tagesordnungspunkt 2:

„Beschluss der Eigentümergemeinschaft über den nachträglichen Einbau eines hydraulischen Homelifts/Personenaufzugs in Anlehnung III. § 5 Ziffer 2 der Teilungserklärung und …:

Durch die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft wird den Wohnungseigentümern, die sich ihrerseits zur Kostentragung bereit erklärt haben (nachfolgend „Aufzugsgemeinschaft“ genannt), die Möglichkeit gegeben, den Einbau eines hydraulischen Homelifts/Personenaufzugs im vorhandenen „Treppenauge“ des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend dem beiliegenden Angebotsschreiben der Fa. vom 02.02.2018 nebst Planungsunterlagen vom 18.12.2017 vorzunehmen. Die Aufzugsgemeinschaft kann jederzeit durch weitere Wohnungseigentümer, insbesondere der Wohnungseigentümer der Wohnungen im Souterrain und Erdgeschoss, erweitert werden.... Eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft umfasst neben der Aufstellung und Anarbeitung der Liftanlage auch die Aufstellung eines Aggregatschrankes, an der näher bezeichneten Stelle und die Herstellung der erforderlichen Elektroleitungen sowie des Telefonanschlusses für den Aufzugsnotruf. Die Aufzugsgemeinschaft trägt sämtliche im Zusammenhang mit dem Aufzugseinbau entstehenden Kosten einschließlich Folgekosten etwa für den Betrieb, die regelmäßige Wartung, die Kosten der Vorhaltung der Notrufleitung sowie etwaige zukünftige Instandhaltungen und Instandsetzungen....Das Haftungsrisiko für Schäden am Gebäude oder an Personen während der Bauphase und des Betriebes der Anlage, welche nachweislich durch den Bau oder den Betrieb der Anlage auftraten, trägt alleine die Aufzugsgemeinschaft.....“

Die Klägerin ist der Auffassung, eine bauliche Maßnahme, wie diese, bedürfe eines einstimmigen Beschlusses der Wohnungseigentümer. Auf Grund der Tatsache, dass sich durch Aggregat und Schalttafel das Treppenhaus verkleinere und ein Teil des Gemeinschaftseigentumes der Nutzung durch die Gemeinschaft entzogen sei, werde Gemeinschaftseigentum der gemeinschaftlichen Nutzung entzogen, was unzulässig sei. Im Übrigen sei nicht hinzunehmen, dass das lichtdurchflutete, großzügige Treppenhaus, welchen unter Verwendung hochwertiger Materialien hergestellt sei, seinem Äußeren nach erheblich beeinträchtigt sei.

Im Übrigen sei es unzulässig, dass „Mitglieder der Aufzugsgemeinschaft“, für Instandsetzungsmaßnahmen aufkämen, ohne dass dies an die Mitgliedschaft in der WEG gekoppelt sei. Insoweit bestehe für sie ein unüberschaubares, ungesichertes Haftungsrisiko, da die Aufzugsgemeinschaft keine juristische Person sei, von deren Bestand dauerhaft ausgegangen werden könne, und die ein eigenes Vermögen bilde.

Die Klägerin beantragt,

den Beschluss der Eigentümerversammlung der WEG vom 05.03.2018 zu TOP 2, der wie folgt lautet:

Beschluss der Eigentümergemeinschaft über den nachträglichen Einbau eines hydraulischen Homelifts/Personenaufzugs in Anlehnung III. § 5 Ziffer 2 der Teilungserklärung und bereits erfolgter Vorstellung des Bauvorhabens in der Eigentümerversammlung vom 23. November 2017. Durch die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft wird den Wohnungseigentümern die sich ihrerseits zur Kostentragung bereit erklärt haben (nachfolgende Aufzugsgemeinschaft genannt), die Möglichkeit gegeben, den Einbau eines hydraulischen Homelifts/Personenaufzugs im vorhandenen „Treppenauge“ des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend dem beiliegenden Angebotsschreiben der Fa. vom 02.02.2018 nebst Planungsunterlagen vom 18.12.2017 vorzunehmen. Die Aufzugsgemeinschaft kann jederzeit durch weitere Wohnungseigentümer, insbesondere der Wohnungseigentümer der Wohnungen im Souterrain und Erdgeschoss, erweitert werden. Der jeweilige Anteil der Kostenübernahme wird durch die bestehende Aufzugsgemeinschaft gesondert ermittelt. Eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft umfasst neben der Aufstellung und Anarbeitung der Liftanlage auch die Aufstellung eines Aggregatschrankes, an der in vorliegender Planzeichnung des Untergeschosses näher bezeichneten Stelle und die Herstellung der erforderlichen Elektroleitungen sowie des Telefonanschlusses für den Aufzugsnotruf. Die Aufzugsgemeinschaft trägt sämtliche im Zusammenhang mit dem Aufzugseinbau entstehenden kosten einschließlich Folgekosten etwa für den Betrieb, die regelmäßige Wartung, die Kosten der Vorhaltung der Notrufleitung sowie etwaige zukünftige Instandhaltungen und Instandsetzungen. Sie ist verpflichtet, für die Erfassung des Aufzugsstromverbrauchs einen separaten Stromzähler auf eigene Kosten installieren zu lassen. Soweit durch die separate Erfassung und Umlage der Kosten für den Aufzugsstrom und/oder des Notruftelefons zusätzliche abrechnungs- und Verwaltungskosten entstehen sollten, gehören diese ebenfalls zu den Folgekosten des Aufzugseinbaus und sind ebenfalls von der Aufzugsgemeinschaft zu tragen. Das Haftungsrisiko für Schäden am Gebäude oder an Personen während der Bauphase und des Betriebes der Anlage, welche nachweislich durch den Bau oder den Betrieb der Anlage auftraten, trägt alleine die Aufzugsgemeinschaft. Soweit für die Anlage nach der brandenburgischen Bauordnung eine Baugenehmigung erforderlich ist, ist diese ebenfalls von der Aufzugsgemeinschaft vor Baubeginn auf deren Kosten einzuholen. Die Bauarbeiten müssen wie im Angebot vom 02.02.2018 aufgeführt von anerkannten Fachplanern (Statiker, Brand-/Wärme-/Schallschutzingenieure) geplant, überwacht und abgenommen werden.

für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, eine unbillige Benachteiligung der Klägerin sei nicht gegeben. Insbesondere fehle eine treuwidrige Ungleichbehandlung der Klägerin.

Klage ist eingegangen bei Gericht am 29.03.2018 einschließlich Begründung. Nach Kostenanforderung vom 13.04.2018 durch die Geschäftsstelle ist Zahlung der Gerichtskosten eingegangen am 27.04.2018.

Die Klage ist begründet. Der Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß §§ 21 Abs. 3 und Abs.4 WEG und war deswegen für unwirksam zu erklären.

Ein Mehrheitsbeschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er im Interesse aller Wohnungseigentümer – nicht zur Einzelner – auf die Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet ist (zur hiervon abweichenden Frage eines Individualanspruchs auf Aufzugseinbau s. BGH, Urteil vom 13.1.2017, V ZR 96/16, Bl. 66. d.A.). Eine Maßnahme erfolgt im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn sie bei objektiver Betrachtungsweise, unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls, nützlich ist. Maßstab ist der Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers, wobei den Wohnungseigentümern ein gewisser Ermessensspielraum einzuräumen ist (s. z.B. Niedenführ, Kümmel, Vandenhouten, WEG, 11. Auflage, § 21 Rn. 28)).

Der Beschluss ist in der gefassten Form nicht nützlich. So ist eine Kostentragungspflicht einer „Aufzugsgemeinschaft“ in dem Beschluss vorgesehen. Insoweit fehlt es an einer ausreichenden Verknüpfung der Kostentragungspflicht an das jeweilige Wohnungseigentum. Insbesondere fehlt eine Regelung dahingehend, dass bei einer möglichen Veräußerung der jeweiligen Wohnungseigentumseinheiten eine Instandsetzungspflicht der nachfolgenden Wohnungseigentümer, der erwerbenden Wohnungseigentümer, begründet werde. Die Regelung, dass das Haftungsrisiko für Schäden am Gebäude oder an Personen während der Bauphase und während des Betriebs der Anlage, welche nachweislich durch den Bau oder den Betrieb der Anlage aufträten, alleine die Aufzugsgemeinschaft trage, genügt insoweit nicht. Welche Rechte die Aufzugsgemeinschaft haben soll, was bei Verkauf und Veräußerung von Wohnungseigentumseinheiten geschehen soll, erschließt sich aus dieser Regelung nicht. Schon aus diesem Grund war der Beschluss für ungültig zu erklären.. Auch dies ist im Rahmen der mündlichen Verhandlung als problematisch erörtert worden.

Darauf dass die Nutzbarkeit von Gemeinschaftseigentum für die Klägerin durch den Einbau eines Liftes eingeschränkt würde, kam es nicht maßgeblich an.

Dabei wahrte die Klägerin die nach § 46 Abs.1 S2 WEG geltende einmonatige Frist zur Klagehebung und die zweimonatige Begründungsfrist. Darauf, ob auch Nichtigkeitsgründe vorliegen, kam es deshalb nicht an (vgl. insoweit auch BGH V ZR 164/09, recherchiert bei juris am 18.10.2018).

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 Satz 2 ZPO.

Streitwert: 15.000,00 €.

Insoweit ist das Interesse der Beteiligten an der uneingeschränkten Nutzbarkeit des Treppenhauses bzw. der Nichtnutzung auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Baukosten und möglicher Haftungsrisiken geschätzt.