Amtsgericht Potsdam Urteil vom 25.04.2019 – 31 C 32/18

1. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 2018 zu den Tagesordnungspunkten 2.1 (Beschluss über die Jahresabrechnung 2017), 2.2 (Fälligkeit der Jahresabrechnung 2017) und 3 (Entlastung des Verwalters) werden für ungültig erklärt.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

4. Streitwert: 25.746,10 €

Die Parteien sind die Wohnungseigentümer der aus 16 Einheiten bestehenden Eigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümerin verstarb spätestens im Jahr 2016. Hinsichtlich dieser Wohneinheit zahlt seit 2017 mit dem Vermerk „Erbengemeinschaft “ das Hausgeld.

Mit der Einladung zu einer Eigentümerversammlung am 2018 übersandte der Verwalter eine Abrechnung vom 2018, in der Einnahmen von 71.240,36 € und Ausgaben von 70.710,90 € genannt waren, ferner eine Rechnungsabgrenzung in Höhe von 19.576,10 € - darin enthalten ein Betrag „sonstige Kosten“ in Höhe von 17.100,00 EUR. Der Geldbestand auf den WEG-Konten zum 01.01.2017 wurde mit 41.141,89 €, zum Jahresende mit 61.247,45 € angegeben.

In der Einzelabrechnung waren Ausgaben von 67.040,60 EUR genannt, Einnahmen sind als Gesamtsumme nicht genannt, aber Wohngeldzahlungen der Klägerin und Anfangs- und Endbestand der Instandhaltungsrücklage.

Mit Schreiben vom 2018 übersandte der Verwalter eine ebenfalls auf den 2018 datierte Version der Jahresabrechnung mit detaillierteren Auflistungen insbesondere zu den Einnahmen. Die Gesamtsummen an Einnahmen und Ausgaben sowie der Rechnungsabgrenzung blieben identisch. Hinsichtlich der Jahreseinzelabrechnung änderten sich die Summen der Ausgaben ebenso wenig.

Im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 2018 hieß es dann u.a., es sei durch einen Wohnungseigentümer moniert worden, dass die Wasserschadenregulierung unter der Position Einnahmen nicht zu finden sei. Der Verwalter habe erklärt, dass sich das Guthaben unter der Kostenposition 4920 – sonstige Kosten – befinde. Er habe insoweit lediglich einen einfacheren Weg wählen wollen. Die Eigentümer würden insoweit eine neue Abrechnung erhalten. Am Ergebnis werde sich jedoch nichts ändern. Sodann beschlossen die Wohnungseigentümer zum Tagesordnungspunkt 2.1 eine Jahresabrechnung. Insoweit hieß es insbesondere:

„Beschlussantrag:

Es wird die Jahresabrechnung 2017, die mit einem Betrag über 49.940,60 € zzgl. SU 17.100,00 €, mithin also 67.040,60 € endet, beschlossen.“

Zudem beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 2.2 eine Fälligkeit der Jahresabrechnung zum 01.08.2018, unter Tagesordnungspunkt 3 eine Entlastung des Verwalters.

Mit Datum vom 2018 erhielt die Klägerin eine neue Jahresabrechnung, in der Jahresgesamtabrechnung die Summe der Einnahmen 76.165,20 € betrug, die Summe der Ausgaben 75.635,74 €. Die Summe der Ausgaben war in der Jahreseinzelabrechnung mit 71.965,44 € beziffert. Statt zuvor 4.639,94 € sollte die Klägerin nunmehr 4.949,22 € zahlen. Dennoch änderte sich nach der Aufstellung die Höhe ihrer Nachzahlung nicht.

Die Klägerin ist der Auffassung, ihre Klage sei zulässig. Insbesondere müsse sie die übrigen Wohnungseigentümer nicht weitergehend bezeichnen. Es sei allein die Obliegenheit des Verwalters, insoweit eine vollständige und richtige Liste einzureichen.

Der Beschluss über die Jahresabrechnung sei aufzuheben, da schon unklar sei, welche Abrechnungsversion die Wohnungseigentümer beschlossen hätten.

Die Abrechnungen seien zudem aufzuheben, weil die Zahlen unplausibel seien. So sei bereits nicht erkennbar, warum in Gesamt- und Einzelabrechnung unterschiedliche Gesamtausgaben genannt seien. Ferner betrage die Summe der Einnahmen 530,00 € mehr als die Summe aller Ausgaben, wobei nicht nachvollziehbar sei, warum die Wohnkonten zum Jahresende ein um ca. 20.000,00 € höheres Guthaben aufwiesen als zu Jahresbeginn. Auch sei es unzulässig, in einer Jahresabrechnung diesen Umfangs Rechnungsabgrenzungsposten von rund 20.000,00 € darzustellen.

Aufgrund des fehlerhaften Beschlusses zur Jahresabrechnung widerspreche auch die Entlastung des Verwalters ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Klägerin beantragt,

die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 2018 zu den Tagesordnungspunkten 2.1 und 2.2 (Beschluss über die Jahresabrechnung 2017 und Fälligkeit der Jahresabrechnung) sowie Tagesordnungspunkt 3 (Entlastung des Verwalters) für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, die Klage sei bereits unzulässig, weil es der Klägerin obliege, genau zu bezeichnen, wer beklagt sei.

Aufgrund Erörterungen der Jahresabrechnung sei klar gewesen, dass die Zahlung einer Versicherungsentschädigung über 4.924,84 € wegen eines Leitungswasserschadens statt auf der Kostenseite auf die Einnahmenseite einzustellen sei. Aufgrund der Übernahme des Versicherungsentschädigungsbetrages von der Ausgaben zur Einnahmenseite habe sich der Ausgabenbetrag von 70.710,90 € auf 75.635,74 € entsprechend von der Einnahmenseite von 71.240,36 € 76.165,20 € erhöht, weswegen der Klägerin anteilmäßig auf ihren Kostenanteil ein Betrag in Höhe von 309,28 € hinzugerechnet worden sei. Dies habe sich lediglich in der Darstellung, aber rechnerisch nicht ausgewirkt. Soweit unter einem Abgrenzungsposten 17.100,00 € als sonstige Kosten bezeichnet wurden, habe es sich insoweit um eine Sonderumlage für die Reparatur des Daches für die Häuser gehandelt. Insoweit sei die Aufstellung zutreffend, da mit dem ausführenden Handwerksbetrieb vereinbart worden sei, dass er die Arbeiten ausführe, wenn er entsprechende Kapazitäten habe. Anderenfalls wären höhere Kosten für die Arbeiten entstanden. Die andere Alternative wäre gewesen, die Sonderumlage wieder auszukehren und eine neue Sonderumlage zu beschließen.

Klage ist bei Gericht eingegangen am 2018, die Klagebegründung am 2018. Nach Anforderung des Gerichtskostenvorschusses am 2018 ist die Zahlung des Gerichtskostenvorschusses eingegangen bei Gericht am 2018.

Die Klage ist zulässig.

Nach § 44 Abs.1 S2 WEG hat die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen. Dies war hinsichtlich der ehemals gehörigen Einheit nicht der Fall. Jedoch genügte insoweit die Angabe „Erbengemeinschaft nach, ehemals wohnhaft….“ Zwar ist nicht abschließend geklärt, wer die Erben sind. Es genügt aber, dass angegeben ist, dass die insoweit eingetretenen Erben gemäß § 2058 BGB beklagt sind. Da nach einem Erbfall oftmals auch über längere Zeit unklar ist, wer Erbe ist, ist im Interesse zügiger Entscheidungen bei Anfechtungsklagen im Wohnungseigentumsrecht davon auszugehen, dass obige Bezeichnung zur Bestimmung der gegnerischen Partei genügt, solange kein Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen ist. Dies steht im Einklang mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs, derzufolge noch in zweiter Instanz unzutreffende Eigentümerlisten korrigiert werden können (s. z.B. BGH V ZR 43/11, Urteil vom 08.07.2011, recherchiert bei juris am 22.04.2019), womit der Eigentümerliste allein deklaratorische Bedeutung zukommt (so ausdrücklich Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage, § 44 Rn. 13).

Da die Klage dem Verwalter als Vertreter sämtlicher Wohnungseigentümer zugestellt worden ist, und der Beklagtenvertreter uneingeschränkt die Verteidigung der Beklagten angezeigt hat, ist nicht zu problematisieren, ob sämtliche Beklagten im Prozess ordnungsgemäß vertreten sind (s. im Übrigen BGH, a.a.O.).

In der Sache ist die Klage auch begründet.

Denn die Jahresabrechnung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 28 Abs.3 WEG.

Die Abrechnung ist bereits nicht in sich schlüssig. So ist nicht nachvollziehbar, warum die Summe der Ausgaben, wie in der Gesamtabrechnung genannt, von der Einzelabrechnung abweicht. Insoweit bleibt unklar, welche Höhe der Ausgaben richtig ist. Es mag sich um Heizkosten oder sonstige Verbrauchskosten handeln. Aus der Abrechnung erschließt sich dies jedoch nicht - weder aus den Abrechnungen, noch aus den ergänzenden Erläuterungen im Rahmen der Klageerwiderung. Aufgrund dessen war die Jahresabrechnung 2017 - die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnung - aufzuheben.

Dass zudem nicht bestimmt ist, welche Abrechnungsversion Gegenstand des Eigentümerbeschlusses geworden ist (s. hierzu z.B. Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 28 Rn. 137), ist deshalb nicht allein streitentscheidend.

Dabei ist nicht maßgeblich, dass der Verwalter offensichtlich noch eine Position korrigieren sollte, ohne dass dies bereits schriftlich niedergelegt war (vgl. insoweit auch Entscheidung Urteil Amtsgericht München vom 21.12.2016 Aktenzeichen 485 C 9796/16, recherchiert bei juris am 03.12.2018), was in der Folge zu weiteren Unstimmigkeiten führte.

Vorsorglich weist das Gericht darauf hin, dass der Betrag von 17.100,00 EUR, der für eine künftige Instandsetzung gezahlt wurde, als Einnahme hätte aufgeführt werden müssen, nicht als Rechnungsabgrenzungsposten.

Dabei ist die Klage auch rechtzeitig innerhalb Monatsfrist nach der Versammlung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet worden gemäß § 46 Abs.1 S2 WEG. Denn die Klagezustellung erfolgte demnächst. So war der Klägerin keine mehr als zweiwöchige Verzögerung bei der Zustellung der Klage nach § 167 ZPO zuzurechnen.

Da die Jahresabrechnung für 2017 noch ordnungsgemäß zu fertigen ist, widersprach auch die Entlastung der Verwaltung ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs.3, 4 WEG.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 S. 2 ZPO.