Landgericht Cottbus Urteil vom 09.06.2015 – 4 O 174/08

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte ist Mieter von Räumlichkeiten im Hause ...... in … in Haus …, … und … zum Betrieb des örtlichen Finanzamtes.

Die Parteien streiten über Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006, 2007, 2008, 2009 sowie 2010.

Die Klägerin trägt vor, sie sei aktiv legitimiert.

Der zunächst bestellte Zwangsverwalter Rechtsanwalt ....... sei zum 31.12.2004 entlassen worden. Es werde der Beschluss des Amtsgerichts Bad Liebenwerda vom 14.12.2004 hierzu vorgelegt. Zugleich sei die Klägerin mit Wirkung ab dem 01.01.2005 als Zwangsverwalterin bestellt worden. Die von ihr beauftragte Hausverwaltung habe über die Nebenkosten abgerechnet. Es hätten sich die klageweise geltend gemachten Nachzahlungsbeträge ergeben. Für die Zeit ab 2003 habe es keinerlei abändernde Regelungen vom eigentlichen Mietvertrag gegeben. Der Beklagte könne hier aus dem vorgelegten Protokoll vom 17.12.2001 keine abweichenden Regelungen herleiten.

Die erstellten Abrechnungen seien nicht formell unwirksam. Der durchschnittlich gebildete Mieter könne durch Addition der Teilbeträge feststellen, dass sich jeweils die aufgeführte Gesamtsumme ergebe.

Aufgrund der Tatsache, dass es sich um zwei Flurstücke handele, gebe es auch zwei Zwangsverwaltungsverfahren. Daher sei die Fläche aufgeteilt worden. Der Beklagte habe von der Gesamtfläche von Haus 1 und 2 in Höhe von 6.264,33 qm eine Teilfläche von 4.272 qm angemietet. Die abgerechneten Wärmekosten seien weder überhöht noch widersprächen sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Da für alle Abrechnungen ab 2003 die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen maßgeblich seien, sei auch der Winterdienst abrechenbar.

Der einzige Aufzug befinde sich im Haus 2 im Bereich der Mietfläche des Finanzamtes und sei deshalb in die Betriebskostenabrechnungen für die Beklagtenseite einzustellen.

Die Zuordnung der Wartungskosten für die Feuerlöscher erfolge seit dem Schreiben vom 06.03.2002 für alle Abrechnungen seit 1997 entsprechend den Vorgaben des Finanzamtes.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 27.940,19 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.02.2008 zu zahlen;

den Beklagten zu verurteilen, an sie weitere 30.280,59 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.04.2009 zu zahlen;

den Beklagten zu verurteilen, an sie weitere 33.496,06 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.02.2010 zu zahlen;

den Beklagten zu verurteilen, an sie weitere 84.578,92 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24.10.2013 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er trägt vor, aufgrund der Besprechung vom 17.12.2001 sei eine Pauschale für Heizkosten 4.090,34 Euro (8.000,00 DM) pro Monat und für Haus- und Hofmeistertätigkeiten von 766,94 Euro (1.500,00 DM) pro Monat vereinbart worden.

Dies sei ab diesem Zeitraum so gehandhabt worden. Damit scheitere die Abrechnung der Heizkosten und die weitergehende Umlage von Hausmeisterkosten. Alle streitigen Betriebskostenabrechnungen seien auch formell unwirksam. Der Umlageschlüssel sei unklar und nicht nachvollziehbar. Bis einschließlich der Abrechnung für das Kalenderjahr 2004 sei eine Umlage unter Berücksichtigung einer Gesamtfläche von 14.426,74 qm erfolgt. Warum die Gesamtfläche nun nur noch 6.264,33 qm betrage, erschließe sich nicht und sei nicht erläutert.

Der Verteilerschlüssel sei geändert worden, ohne eine diesbezügliche Vertragsänderung.

Die Aufzugskosten seien daher nicht ausschließlich der Beklagtenseite aufzuerlegen.

Es habe eine Umlage auf die Gesamtfläche zu erfolgen. Die pauschale Angabe von Wärmemengenangaben genüge nicht dem Erfordernis einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Es werde nicht ersichtlich, wie der Preis für die angesetzten Wärmeeinheiten gebildet werde. Kosten für Frisch-Abwasser seien unbegründet.

Unklar sei, wieso Brand- und Blitzschutzanlagen z. T. ausschließlich auf die Beklagtenseite, z. T. nach Fläche, umgelegt werden. Die begehrten Wärmekosten seien völlig überhöht und widersprächen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. So sei das Wärmecontracting ohne zwingenden Grund am 12.04.2002 verlängert worden, wobei für die Dauer der Vertragszeit ein Nachlass von 3.220,00 Euro (netto) auf den Grundpreis (PG) sowie 8 % auf den Arbeitspreis (PA) gewährt worden seien.

Dass diese Nachlässe in der Gesamtabrechnung berücksichtigt worden und an die Mieterseite weitergeleitet worden seien, sei nicht erkennbar. Die Nachlässe seien nicht weitergereicht worden. Nach Ablauf des ursprünglichen Wärmecontractings im Kalenderjahr 2001 habe der Vermieter zum Ergebnis gelangen können/müssen, dass der Austausch der völlig maroden Heizungsanlage mit extremen Heizverlusten im Rahmen eines wesentlich kostengünstigeren Wärmecontractings über die ....... Finsterwalde oder aber der Anschluss an die städtische Fernwärme zu erheblichen Einsparungen führe. Die vorhandene Heizungsanlage (2 Buderuskessel Typ G505, Baujahr 1993) befinde sich in einem desolaten Zustand und bedinge erhebliche, unvertretbare Wärmeverluste. Es habe kein Grund bestanden, das auslaufende Wärmecontracting mit gleicher Anlage zu verlängern und völlig überhöhte Preise zu vereinbaren. In der streitigen Konstellation habe die Beklagtenseite über die bisherigen Heizkosten die Anlage schon doppelt bezahlt. Mit Neuabschluss des vereinbarten Contracting solle die Mieterin aber eines weiteres Mal die Anlage bezahlen, was dem Wirtschaftlichkeitsgebot völlig widerspreche. Hinzu komme, dass der zu Grunde liegende Arbeitspreis des Wärmecontracters 83,15 Euro pro MWh (netto) betragen habe, der Gaspreis (Mischpreis) der ....... für die Polizeiwache Finsterwalde dagegen für denselben Zeitraum lediglich 45,79 Euro pro MWh (netto).

Hieraus ergäben sich Mehrkosten von fast 100 %, die sich durch nichts rechtfertigen ließen und es liege ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor.

Bei unmittelbarer Belieferung über die ...... halbiere sich fast der Arbeitspreis und führe zu bedeutend geringeren Wärmekosten.

Selbst mit einem neuen Wärmecontracting-Vertrag im Kalenderjahr 2002 wären nicht die völlig überhöhten, hier begehrten Kosten entstanden. Bei Umstellung auf Fernwärme und ortsüblichen Kostenansatz von 70,00 Euro pro MWh halbierten sich die Gesamtwärmekosten der Liegenschaft auf ca. 100.000,00 Euro pro Jahr.

Etwaige anteilige Kosten der Beklagtenseite reduzierten sich dann ausweislich der vorgelegten Abrechnung und Unterstellung der dortigen Daten auf ca. 31.000,00 Euro pro Jahr. Im Vergleich zu den gegenwärtig begehrten Kosten sei diese Umstellung nicht nur anzudenken, sondern im Hinblick auf das Wirtschaftlichkeitsgebot zwingend erforderlich gewesen.

Die Parteien haben verschiedene Unterlagen zu den Akten gereicht.

Auf diese und – wegen des Parteivorbringens im Übrigen – auf die gewechselten Schriftsätze wird verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch schriftliche Sachverständigengutachten.

Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Gutachten des Sachverständigen ....... vom 28.09.2010, die Anhörung des Sachverständigen hierzu in der Sitzung vom 13.03.2012, das Ergänzungsgutachten vom 07.09.2012, das Ergänzungsgutachten vom 21.12.2012, die Anhörung des Sachverständigen in der Sitzung vom 27.08.2013, das Ergänzungsgutachten – Korrektur vom 30.08.2013 sowie das Sachverständigengutachten Ergänzung III. vom 07.11.2014 Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Klägerin stehen keine Ansprüche auf Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 bis 2010 gegen den Beklagten zu.

So hat die durchgeführte Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass die abgerechneten Wärmekosten in allen streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen deutlich überhöht im Vergleich zu den ortsüblich angemessenen Preisen sind und damit dem Gebot der Wirtschaftlichkeit widersprechen und nicht erstattungsfähig sind.

Werden daher die geltend gemachten Heizkosten aus den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen herausgerechnet, verbleibt unter Berücksichtigung der unstreitigen Vorauszahlungen keine Restforderung.

So hat der Sachverständige ........ in seinem Gutachten vom 28.09.2010 bezüglich der zu diesem Zeitpunkt streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 festgestellt, dass diese bezüglich der Wärmekosten völlig überhöht seien und dem Gebot der Wirtschaftlichkeit widersprächen. Das Wärmecontracting sei ohne Überprüfung des Marktpreisniveaus am 12.04.2002 verlängert worden, wobei für die Dauer der Vertragszeit ein Nachlass von 3.220,00 Euro netto auf den Grundpreis sowie 8 % auf den Arbeitspreis gewährt worden sei. Der Nachlass auf den Grundpreis sei in der Gesamtabrechnung berücksichtigt und an die Mieterseite weitergeleitet worden, der Nachlass auf den Arbeitspreis nicht vollständig. Der Preisnachlass auf den Grundpreis sei allerdings durch die Änderungsverträge im Jahr 2004 wieder mehr als doppelt aufgehoben worden.

Nach Ablauf des ursprünglichen Wärmecontractings im Kalenderjahr 2001 hätte der Vermieter durch Überprüfung des Marktpreisniveaus zum Ergebnis gelangen können, dass der Wärmebezug von konkurrierenden, anderen Anbietern zu signifikanten Einsparungen führe. Die vorhandene Heizungsanlage (2 Buderuskessel, Typ G505, Baujahr 1993) befinde sich in ordnungsgemäßem Zustand und bedinge keine übermäßigen Wärmeverluste. In der streitigen Konstellation habe die Beklagtenseite über die bisherigen Grundkosten die Anlage schon mehr als doppelt bezahlt.

Der Sachverständige verweist hier auf Punkt 9.2. seines Gutachtens.

Der Arbeitspreis des Wärmecontractors habe im III. Quartal 2006 83,15 Euro pro MWh netto betragen, der Gaspreis der ........ für die Polizeiwache für denselben Zeitraum lediglich 45,79 Euro pro MWh netto zuzüglich Erdgassteuer abzüglich Nachlass.

Führe man diesen Vergleich auf die Jahre 2006 und 2007 fort, so lasse sich feststellen, dass der berechnete Arbeitspreis ca. 62 % über dem Gasbezugspreis für Sondervertragskunden der ....... …… liege. Ziehe man die technischen Verluste der Wärmeversorgung in Höhe von ca. 25 % ab, so ergebe sich ein Gewinn des Wärmeversorgers in Höhe von ca. 37 %. Dies erscheine nach Ansicht des Sachverständigen nicht mehr angemessen. Bei unmittelbarer Belieferung durch die ....... im Jahr 2002 halbiere sich fast der Arbeitspreis und führe zu bedeutend geringeren Wärmekosten.

Selbst mit einem neuen Wärmecontracting-Vertrag mit einem anderen Anbieter im Kalenderjahr 2002 wären nicht die überhöhten Wärmekosten entstanden.

Die Hauptursache für die zu hohen Wärmekosten liege in dem zu hohen Grundpreis, welcher signifikant über den realen Abschreibungskosten der beiden Anlagen liege.

Auch in seiner mündlichen Anhörung in der Sitzung vom 13.03.2012 hat der Sachverständige die Kosten vorliegend als unangemessen eingeschätzt und sein Gutachten verteidigt.

In den Ergänzungsgutachten vom 07.09.2012 und 21.12.2012 hat der Sachverständige dann zu der Frage Stellung genommen, welche Kosten angemessen und ortsüblich seien.

Hier kommt der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass die in Rechnung gestellten Gesamtkosten deutlich über den sich gerade noch angemessenen Preisen ergebenden Gesamtkosten lägen. Zwar räumte der Sachverständige bei seiner mündlichen Anhörung vom 27.08.2013 ein, dass bei der Ergänzung vom 21.12.2012 Fehler unterlaufen seien, die korrigiert werden müssten. In dem Ergänzungsgutachten – Korrektur vom 30.08.2013 stellt der Sachverständige jedoch erneut fest, dass die abgerechneten Wärmekosten deutlich überhöht sind.

Der Sachverständige kommt hier auf S. 5 des Ergänzungsgutachtens – Korrektur vom 30.08.2013 zu dem Ergebnis, dass die Wärmekosten in 2006 bezogen auf den Nettobetrag um ca. 175 % überhöht und die Wärmekosten in 2007 bezogen auf den Nettobetrag um ca. 186 % überhöht sind. Für die streitgegenständlichen Folgejahre 2008, 2009 und 2010 stellt der Sachverständige in seinem Sachverständigengutachten – Ergänzung III. vom 07.11.2014 ebenfalls eine deutliche Überhöhung von 178 %, 190 % sowie 172 % fest. Er bestätigt hier nochmals die Werte für 2006 und 2007.

Danach liegen die in Rechnung gestellten Heizkosten deutlich über denen sich durch die mittleren ortsüblichen und angemessenen Preise ergebenden Gesamtkosten.

Die Gutachten des Sachverständigen ....... sind logisch aufgebaut und nachvollziehbar.

Das Gericht schließt sich den Ausführungen des Sachverständigen an.

Es ist damit im Ergebnis festzustellen, dass die abgerechneten Heizkosten deutlich über denen sich durch die mittleren ortsüblichen und angemessenen Preise ergebenden Gesamtkosten liegen.

Die Werte sind stetig um mehr als ca. 172 % überhöht.

Damit widersprechen die geltend gemachten Kosten deutlich dem Wirtschaftlichkeitsgebot. Sie können hier nicht abgerechnet und umgelegt werden.

Der Klägerin stehen daher die begehrten Nachforderungen nicht zu und die Klage war vollumfänglich abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:

- bis zum 09.06.2009:

27.940,19 Euro;

- vom 10.06.2009 bis 21.11.2012:

58.220,78 Euro;

- vom 22.11.2012 bis 22.09.2013:

91.716,84 Euro;

- seit dem 23.09.2013:

176.295,76 Euro;

§§ 4, 5 ZPO.