Landgericht Potsdam Beschluss vom 24.11.2011 – 11 O 321/11

Der Antrag der Antragsteller auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 14. Oktober 2011 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens, einschließlich der Kosten der Nebenintervention, haben die Antragsteller zu tragen.

Der Streitwert wird auf 10.000 € festgesetzt.

I.

Die Antragsteller, die bereits Eigentümer des benachbarten Grundstücks Alt Nowawes 77 sind, begehren mit ihrem Antrag den Erlass einer einstweiligen Verfügung, mit welcher der Antragsgegnerin zu 1) untersagt wird, das Ausschreibungsverfahren über das Grundstück „P. –B., Alt Nowawes 79“ fortzusetzen und einen notariellen Kaufvertrag mit anderen Kaufinteressenten als den Antragstellern abzuschließen. Das Grundstück liegt in einem Sanierungsgebiet.

Mit ihrem zunächst beim Amtsgericht Potsdam eingereichten Verfügungsantrag haben sich die Antragsteller zunächst auch gegen die Landeshauptstadt P., die frühere Antragsgegnerin zu 2), als vermeintliche Grundstückseigentümerin gewandt. Beide Antragsgegner haben mit Schriftsatz vom 19.10.2011 (Bl. 148 f.) zugesichert, dass in der Sache bis zur rechtskräftigen Entscheidung in dem Verfügungsverfahren kein notarieller Grundstückskaufvertrag abgeschlossen werden wird und einen Grundbuchauszug, aus welchem sich das alleinige Grundstückseigentum der Antragsgegnerin zu 1) ergibt, eingereicht. Nach Übersendung des Schriftsatzes mit Grundbuchauszug haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 24.10.2011 den Antrag gegen die Antragsgegnerin zu 2) zurückgenommen (Bl. 159 d.A.). Auf die Zuständigkeitsrüge der Antragsgegner hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 3.11.2011 den Rechtsstreit an das Landgericht Potsdam verwiesen. Die Nebenintervenientin, welcher der Zuschlag in dem angegriffenen Ausschreibungsverfahren erteilt wurde, hat mit Schriftsatz vom 8.11.2011 (Bl. 180 f d.A.) den Beitritt zum Verfahren auf Seiten der Antragsgegnerin im Wege der Nebenintervention erklärt.

Die Antragsgegnerin zu 2) schrieb im Juni 2011 die Veräußerung des streitgegenständlichen Grundstücks zum vorgegebenen Kaufpreis von 110.000,- € aus. Nach dem Expose der Antragsgegnerin zu 2) vom Juni 2011 (Bl. 86 ff d.A.) war die Nutzung als Wohnen und Gewerbe möglich; bevorzugt werden sollten ein bis zwei Familien, die das Grundstück zur Selbstnutzung erwerben. Weiter heißt es im Exposé unter „Hinweise zur Kaufentscheidung“: „ …Angesprochen werden vorrangig Selbstnutzer.

Von den Kaufinteressenten wird erwartet, dass sie durch geeignete Unterlagen (Kosten- und Finanzierungskonzept, Eigenkapitalnachweis u.a.) glaubhaft machen, dass sie gewillt und in der Lage sind, das Grundstück entsprechend den Sanierungszielen und –zwecken in angemessener Frist entsprechend herzurichten und zu nutzen.

Nach Sichtung der eingereichten Unterlagen wird der Stadt P. von Seiten des Sanierungsträgers P. GmbH ein entsprechender Vergabevorschlag unterbreitet. …“

Unter „Bewerbungsbedingungen“ heißt es u.a.:

„….4. Interessenten werden aufgefordert, den im Zusammenhang mit den Privatisierungsrichtlinien stehenden Fragebogen, ein Angebot und ein bauliches Konzept bis zum … einzureichen. …

5. Die Auswahl der Bewerber erfolgt nach der Auswertung des o.g. Fragebogens und des eingereichten Konzeptes.

6. Der als Treuhänder der Stadt P. auftretende Sanierungsträger führt nur eine Vorauswahl der Kaufinteressenten durch. Die Entscheidung fällt die Stadt P. . ..“

Mit 20 weiteren Kaufinteressenten, darunter auch die Nebenintervenientin, reichten die Antragsteller ein Kaufangebot ein, dass von der Antragsgegnerin zu 2) anhand eines Bewertungskataloges mit 53 Punkten bewertet wurde. Weitere 4 Angebote wurden mit 48 bis 45 Punkten bewertet, darunter auch das Angebot der Nebenintervenienten mit 48 Punkten. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Anlage A 3 (Bl. 127 ff d.A.) verwiesen.

Die Antragsgegnerin zu 1) präsentierte der Antragsgegnerin zu 2) das vorgenannte Bewertungsergebnis und schlug vor, die fünf bestbewerteten Kaufinteressenten an einem Losverfahren teilnehmen zu lassen, weil diese Bewerbungen als gleichrangig zu betrachten seien. Im daraufhin durchgeführten Losverfahren wurden nach dem Inhalt des Protokolls des Losverfahrens (Anlage A 4) die Nebenintervenientin als 1. Platz und die Antragsteller als 4. Platz ermittelt. Mit Schreiben vom 23.9.2011 (Bl. 178 d.A.) teilte die Antragsgegnerin zu 1) der Nebenintervenientin mit, dass das Losglück auf sie gefallen sei und nun, nach noch zu erfolgender Beschlussfassung der Stadt P., mit ihr ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen werden könne.

Die Antragsteller meinen, ihre sich aus Artikel 3 Abs. 1 des Grundgesetzes ergebenden Bieterrechte auf ein faires, transparentes und gleichberechtigtes Verfahren sei von der Antragsgegnerin zu 1) verletzt worden.

Die Antragstellerin ist der Ansicht, der geltend gemachte Verfügungsanspruch ergebe sich daraus, dass zwischen den Parteien ein vorvertragliches Schuldverhältnis entstanden sei und die Bewertung zur Vorauswahl mangels sachlicher Gründe für eine Neubewertung nicht habe verändert werden dürfen. Nach der ersten Bewertung der Angebote hätten die Antragsteller mit mehreren Punkten Abstand zu den weiteren Bewerbern an erster Stelle gelegen, so dass es keinen sachlichen Grund gegeben habe, ein Losverfahren unter den 5 bestbewerteten Kaufinteressenten durchzuführen. Ihr eigenes Angebot sei, da mit den meisten Punkten bewertet, auch das beste Kaufangebot. Die Neubewertung und der Übergang in ein Losverfahren seien willkürlich erfolgt. Nach dem Ergebnis der ersten Bewertung habe deshalb den Antragsteller der Zuschlag erteilt werden müssen. Dies müsse nun nachgeholt werden und den Antragstellern sei der Zuschlag zu erteilen, woraus sich der Verfügungsanspruch der Antragsteller ergebe.

Soweit die Antragsgegnerin zu 1) nunmehr mit der Anlage AG 3 (Bl. 206 d.A.) eine weitere Liste vorgelegt habe, in der alle 5 Kaufinteressenten mit 29 bis 31 Punkten bewertet wurden, so sei, weil ihr diese Liste im Rahmen der beantragten Akteneinsicht nicht übermittelt wurde, zweifelhaft, ob diese nicht nachgefertigt worden sei..

II.

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist zulässig. Insbesondere ist für das Begehren der Antragssteller der Zivilrechtsweg eröffnet. Bei einem Vergabeverfahren unterhalb des Schwellenwertes der §§ 97 ff. GWB sind die Zivilgerichte zuständig. Auch die Bindung der im Vergabeverfahren vorzunehmenden Auswahl an das Gleichbehandlungsgebot führt nicht dazu, dass das Rechtsverhältnis zwischen dem öffentlichen Auftraggeber und den Bietern als öffentlich-rechtlich anzusehen ist (BVerwG, Beschluss vom 2. Mai 2007, Az. 6 B 10.07; OVG Berlin-Brandenburg, Entscheidung vom 28.07.2006, Az. 1 L 59.06).

Grundsätzlich können die Bieter eines Vergabeverfahrens unterhalb des Schwellenwerts auch Primärrechtsschutz im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens nach §§ 935 ff ZPO verlangen (vgl. auch Brandenburgisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 17.12.2007 in BauR 2008, 886 ff).

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist jedoch unbegründet, da es den Antragstellern an einem Verfügungsanspruch fehlt. Die Antragsteller haben nicht glaubhaft gemacht, dass Ihnen gemäß §§ 280, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB einen Anspruch gegen die Antragsgegnerin zu 1) auf Abschluss eines notariellen Kaufvertrages für das streitgegenständliche Grundstück zusteht.

Zwar sind die Träger der öffentlichen Verwaltung oder die von ihnen mit der der Käufersuche beauftragten Unternehmen, die freiwillig ein unterschwelliges Bieterverfahren durchführen, zur Gleichbehandlung der Teilnehmer, zu Transparenz und Rücksichtnahme verpflichtet. Die für das Vergabeverfahren für über dem Schwellenwert liegende Ausschreibungen entwickelten Grundsätze können auf das sogenannte unterschwellige Bieterverfahren aber nicht ohne weiteres übertragen werden. Vornehmlicher Zweck eines zum Verkauf eines Grundstücks eingeleiteten Bieterverfahrens ist die Feststellung der Ernsthaftigkeit eines bekundeten Erwerbsinteresses und die Begrenzung der Zahl der Verhandlungspartner des Verkäufers (vgl. BGH, Urteil vom 22.2.2008, Az VZR 56/07). Hier kamen noch die Überprüfung des baulichen Konzepts und die Übereinstimmung mit dem Sanierungszielen hinzu.

Die von den Antragstellern beanstandete Durchführung eines Losverfahrens durch die Antragsgegnerin zu 2) war jedoch nicht willkürlich und hat die Rechte der Antragsteller auf ein transparentes, die Bieter gleich behandelndes, Auswahlverfahren nicht verletzt.

Es ist bereits nicht ersichtlich, dass sich die Antragsgegnerin zu 1) intern mit der vorläufigen Bewertung in der Anlage A3 (Bl. 127 ff d.A.) verbindlich für die Antragsteller entschieden hatte. Eine Außenwirkung konnte die Punktbewertung noch nicht entfalten. Die Antragsgegnerin zu 1) hat bereits in den Ausschreibungsunterlagen darauf hingewiesen, dass sie nur eine vorläufige Bewertung vornehmen und dann einen Vorschlag an die Antragsgegnerin zu 2) erarbeiten werde. Denn in dem Exposé zur Bewerbung wurde in Ziffer 6 der Bewerbungsbedingungen ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die als Treuhänder der Stadt P. auftretende Antragsgegnerin zu 1) nur eine Vorauswahl der Kaufinteressenten durchführt, die Zuschlagsentscheidung aber die Stadt P. fällt.

Aus dem Inhalt der eingereichten Unterlagen ist auch nicht ersichtlich, dass die vorläufige Bewertung mit 45 bis 53 Punkten die Antragsgegnerin zu 1) schon so binden musste, dass sie nur die Antragsteller der Antragsgegnerin zu 2) für den Zuschlag empfehlen durfte.

Vielmehr ergibt sich aus dem Vergleich der 5 bestplazierten Kaufangebote, dass die bevorzugte Nutzung nur als (neu zu schaffender) Wohnraum nur bei den 4 Mitbewerbern der Antragsteller geplant war. Die Antragsteller wollten hingegen eine gemischte Wohn- und Gewerbenutzung unter Einbeziehung ihres benachbarten Grundstücks erreichen. Dabei sollte die Wohnnutzung im Vorderhaus durch den Auszug der studierenden Tochter aus dem Nachbarhaus erfolgen; also nur begrenzt neuer Wohnraum geschaffen werden.

Nach dem Inhalt des Expose sollte eine Wohnnutzung durch Selbstnutzung von ein bis zwei Familien aber bevorzugt werden, wenngleich auch eine Nutzung für Wohnen und Gewerbe möglich sein sollte (vgl. Exposé; Hinweise zur baulichen Nutzung; Bl. 88 d.A.)

Hinzu kam, dass die Antragsteller zwar eine ausführliche Bewerbung abgaben, sich aber, obwohl sie ausweislich ihres Konzepts eine Teilvermietung planten, nicht hinsichtlich der Mietpreisbindung und dem Umfang neu zu schaffenden Wohnraums festlegten. Soweit die Mitbewerber der Antragsteller ausschließlich eine Selbstnutzung anstrebten, kam es auf die Mietpreisbindung/Mietdauer nicht an. Auch diesbezüglich erscheint es nicht sachfremd, hinsichtlich der Bewertung der 5 bestplazierten Kaufangebote noch einmal eine inhaltliche Neubewertung durchzuführen.

Bereits aufgrund dieser Unterschiede in der konkreten Umsetzung der im Expose erwähnten Sanierungsziele war es nicht zu beanstanden, dass die hohe Punktvergabe für das Angebot der Antragsteller in der vorläufigen Bewertung in einer weiteren vergleichenden Betrachtung mit den Mitbewerbern nochmals überprüft wurde. Dabei kann es dahin gestellt werden, ob die vergleichende Neubewertung tatsächlich anhand des nachgereichten Bewertungsbogens erfolgte. Denn aus vorgenannten Gründen waren die weiteren Bewerbungen, zumindest das im Verfahren vorgelegte Konzept der Nebenintervenientin, inhaltlich durchaus als gleichwertig zu betrachten.

Die Entscheidung, den Käufer aus dem Kreis der 5 bestplazierten Kaufinteressenten mit Losentscheid zu ermitteln, ist daher nicht zu beanstanden.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 ZPO.

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