Landgericht Potsdam Urteil vom 07.04.2017 – 6 O 273/16

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 8.925,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 19. Dezember 2013 zu zahlen, sowie weitere 745,40 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17. Juli 2016.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf 8.125,60 € festgesetzt.

Der Kläger begehrt von der Beklagten Mäklerlohn betreffend den Kauf des Grundstücks mit Haus in K durch die Beklagte. Er hat zunächst im Wege der Stufenklage Auskunft, gegebenenfalls eidesstattliche Versicherung und sodann Zahlung geltend gemacht und begehrt nunmehr nach Erledigung der Auskunftsstufe Zahlung.

Die Immobilie stand im Eigentum des Zeugen B B . Die Immobilie wurde im Internet angeboten, etwa unter immobilienscout24.de zu 129.000 € unter der Überschrift „Provisionsfrei !!! Massives EFH bei Brandenburg im OT R “.

Der Kläger fertigte ein Exposé, in dem er darauf verwies, dass bei Erwerb des Hauses „eine ortsübliche Provision in Höhe von 7,14% des Kaufpreises inklusive der gesetzlich geltenden Mehrwertsteuer, seitens des Erwerbers fällig und zahlbar“ wird. Der Kaufpreis wird mit „VB 129.000,00 €“ angegeben. Er annoncierte die Immobilie unter anderem auf immowelt.de unter der Überschrift „EFH mit oder ohne Einlieger-WE in angenehmer Wohnlage in unmittelbarer Seenähe“ und der Angabe im Text „Käuferprovision: 7,14 % berechnet auf den Kaufpreis, inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer“.

Die Parteien vereinbarten einen Besichtigungstermin am 2. Mai 2013, zu dem sie die Immobilie auch von innen besichtigten.

Die Beklagte schrieb unter dem 5. Mai 2013, das Angebot über 139.000 € sei zu hoch. Dieses oder ein ähnliches Haus werde für 129.000 € angeboten, Neubauten im gleichen Ortsteil für weniger. Daher könne sie den Objektnachweis nicht anerkennen.

Die Beklagte erwarb die Immobilie vom Voreigentümer. Der Kläger berechnete der Beklagten, ausgehend von einem angenommenen Kaufpreis von 129.000 €, unter dem 2. Dezember 2013 einen Mäklerlohn von 9.210,60 € und mahnte die Summe am 9. Dezember 2013 an mit Frist zum 18. Dezember 2013. Die Beklagte teilte mit, die Immobilie direkt vom Eigentümer erworben zu haben, und verweigerte eine Zahlung. Der Kläger beauftragte seine jetzigen Prozessbevollmächtigten mit der außergerichtlichen Geltendmachung seiner Forderung, welche ihm für ihr entsprechendes Schreiben vom 7. Januar 2014 mit Fristsetzung zum 17. Januar 2014 am 10. Mai 2016 eine Kostennote über 745,40 € netto stellten.

Der Kläger hat am 16. Juli 2016 Klage erhoben. Er ist der Auffassung, er habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von Mäklerlohn in Höhe von 7,14 % des von ihr an den Voreigentümer gezahlten Kaufpreises und, diesen vorbereitend, auf Auskunft über dessen Höhe. Zwischen ihnen sei ein Maklervertrag geschlossen worden. Er behauptet, die Beklagte habe seine Leistungen in Kenntnis des Provisionsverlangens entgegengenommen. Die Beklagte habe ihn am 2. Mai 2013 angerufen und auf die in der Anzeige angegebene Nummer 13507 des Exposés verwiesen. Er habe ihr vor der Besichtigung des Hauses das Exposé übergeben. Seine Leistungen seien Ursache für den Vertragsschluss mit dem Eigentümer gewesen.

Er hat zunächst im Wege der Stufenklage Auskunft über den Kaufpreis des Grundstücks beantragt, die Klage aber nach Auskunftserteilung für erledigt erklärt.

Nunmehr beantragt er

1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn einen Betrag von 8.925,00 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.05.2013.

2. die Beklagte ferner zu verurteilen, an ihn einen Betrag in Höhe von 745,40 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit.

Die Beklagte schließt sich der Erledigungerklärung an und beantragt im Übrigen,

die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, sie habe das Objekt auf immobilienscout24.de gesehen und sich mit dem Voreigentümer in Verbindung gesetzt. Man sei sich sogleich einig gewesen. Erst danach habe der Kläger sich gemeldet und ihr erneut eine Besichtigung des Hauses angeboten. Diese Möglichkeit habe sie nur angenommen, weil der Kläger unzutreffend behauptet habe, im Auftrag des Voreigentümers zu handeln. Ursächlich für den Kaufentschluss sei es nicht gewesen, sie habe das Haus vielmehr bereits Ende April 2013 mit dem Voreigentümer besichtigt.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen W und B . Auf die Protokolle der Vernehmungen vom 11. November 2016 und 10. März 2017 wird Bezug genommen.

I.

Die ohne weiteres zulässige Klage ist begründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagte der geltend gemachte Anspruch auf Maklerlohn zu.

Seine Grundlage ist § 652 Absatz 1 Satz 1 BGB. Nach dieser Vorschrift ist, wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, zur Entrichtung des Lohnes verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises zustande kommt. Diese Voraussetzungen liegen hier zur Überzeugung des Gerichts vor. Die Beklagte hat zum einem dem Kläger für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags einen Mäklerlohn versprochen. Und zum anderen ist der entsprechende Vertrag – der Kaufvertrag betreffend das in Rede stehende Grundstück in R – infolge des Nachweises zustande gekommen.

1.

Die Beklagte hat dem Kläger konkludent die Zahlung einer Maklercourtage versprochen.

a)

Das ist zulässig. Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB kann stillschweigend auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Zwar erklärt derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit „Angeboten“ werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zu Stande kommt. Denn er darf, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, zunächst davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Kommt der Kontakt aber aufgrund einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers zustande so kann dies zum Abschluss eines Maklervertrags dann führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Weist er in einem Zeitungs- oder im Internetinserat eindeutig auf die fällig werdende Maklerprovision hin, so dass der Interessent von einer eigenen Provisionspflicht ausgehen kann, und erhält dieser auf seine daraufhin erfolgte Anfrage Namen und Anschrift des Verkäufers, löst dies den Anspruch auf Zahlung der Provision aus. Hier bestimmt die Bezugnahme des Interessenten auf diese Anzeige den Inhalt des Nachweis- oder Vermittlungsersuchens, so dass der Makler von einem Angebot auf Abschluss eines solchen Maklervertrags ausgehen kann, nachdem er sein Provisionsverlangen zunächst ohne Preisgabe der Vertragsgelegenheit in seinem Inserat hinreichend deutlich geäußert hatte (vgl. BGH NJW 2012, 2268 m. w. N.).

b)

Nach diesen Maßstäben ist hier von einem konkludenten Angebot der Klägerin auf Abschluss eines Maklervertrages nicht aufgrund des Exposés, wohl aber aufgrund der Kontaktierung des Klägers durch die Beklagte infolge seiner Anzeige auf immowelt.de auszugehen. Denn nur so kann der unstreitige Kontakt der Parteien nach Überzeugung des Gerichts zustande gekommen sein.

aa)

Das Exposé genügt für sich nicht, um dem Verhalten der Beklagten die konkludente Erklärung zuschreiben zu können, dem Kläger Mäklerlohn zu versprechen. Es stellt schon für sich das Provisionsverlangen des Klägers zu wenig ausdrücklich heraus. Die entsprechende Passage findet sich vergleichsweise versteckt im kleinen Text unter „sonstige Hinweise“ des ansonsten im wesentlichen von ansprechenden Fotos und aussagekräftigen Grundrissen geprägten Dokuments. Auch hat die Beklagte das Exposé nicht vor dem Besichtigungstermin erhalten, sondern nach den Angaben des Zeugen W erst unmittelbar vor Ort. Es erscheint nicht nachvollziehbar, dass die Klägerin das Exposé vor der Besichtigung nicht nur bis zum Ende gelesen sondern fast schon studiert haben soll, und sich erst dann zur Besichtigung entschlossen. Näher liegt eine Übergabe des Exposés nur gelegentlich der Besichtigung. Der Kläger hat seine dahingehende Behauptung jedenfalls nicht beweisen können. Der Zeuge W hat die Übergabe nicht beobachtet.

bb)

Allerdings hat der Zeuge bekundet, dass es die Beklagte war, die den Zeugen telefonisch kontaktiert hat. Das ist nach dem gesamten Vortrag der Parteien nur aufgrund der Angaben in der Anzeige des Klägers bei immowelt.de möglich gewesen. Die weitere Anzeige des Eigentümers nennt allein seine Kontaktdaten. Er gab nachvollziehbar an, die Beklagte nie an den Kläger verwiesen zu haben. Denn mit ihm habe er keinen Vertrag gehabt. Es ist auch nicht recht nachvollziehbar, warum er dies hätte tun sollen. Ebenso wenig ist die Angabe der Beklagten nachvollziehbar, der Kläger habe sich bei ihr gemeldet. Denn woher der Kläger die Telefonnummer der Beklagten hätte haben sollen ist ebenso wenig dargetan oder sonst ersichtlich wie seine Kenntnis von der Kaufabsicht der Beklagten. Auch hier ist nichts dafür ersichtlich, dass der Zeuge B als Eigentümer Interesse daran hätte haben sollen, die Kontaktdaten der Kaufinteressentin dem Kläger zu überlassen.

2.

Der Kaufvertrag über das Grundstück ist „infolge“ der Leistungen des Klägers zustande gekommen.

Das setzt die Kausalität der klägerischen Leistung für den Abschluss des Hauptvertrages voraus, wobei schon ein wesentlicher, mitursächlicher Beitrag genügt. Ein solcher wird allgemein angenommen, wenn sich der Abschluss des Hauptvertrages als Arbeitserfolg der Maklerleistung erweist (vgl. Kotzian-Marggraf, in: Beck'scher Online-Kommentar zum BGB, § 652 BGB Rdnr. 41 m. u. N.). Daran fehlt es insbesondere, wenn der Auftraggeber bereits Kenntnis von dem Inhalt eines ihm erbrachten Nachweises hat. Allerdings können zusätzliche Informationen trotz Vorkenntnis noch als Nachweis gewertet werden. Zwar ist es grundsätzlich Sache des Maklers, im Streitfall diese Nützlichkeit seiner Tätigkeit trotz bestehender Vorkenntnis zu belegen. Allerdings genügt es zunächst einmal, wenn der Makler den zeitlichen Zusammenhang zwischen dem Zugang seines Nachweises und dem Abschluss des Hauptvertrages belegt. Denn dies lässt jedenfalls dann den Schluss zu, dass das Angebot ursächlich für den Vertragsschluss war, wenn ein angemessener zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Tätigwerden des Maklers und dem Vertragsschluss besteht. Ist dies der Fall, dann trägt der Auftraggeber die Darlegungs- und Beweislast für seine Vorkenntnis, obliegt ihm also die Widerlegung dieses Schlusses (vgl. Kotzian-Marggraf ebd. Rdnr. 42 m. u. N.)

Nach diesen Maßstäben ist zunächst die Ursächlichkeit des Tätigwerdens des Klägers für den Abschluss des Kaufvertrages zwischen der Beklagten und dem Zeugen B zu vermuten. Denn unstreitig wurde der Kläger unmittelbar vor dem Kaufvertragsschluss für die Beklagte tätig und ermöglichte ihr unter anderem die nähere Besichtigung des Kaufobjektes.

Die Beklagte hat diese Vermutung nicht zu widerlegen vermocht. Sie hat zwar angegeben, sie sei sich schon vor der Besichtigung mit dem Verkäufer des Objektes handelseinig gewesen und habe damit letztlich der Leistungen des Klägers schon nicht bedurft. Das ist aber schon für sich wenig glaubhaft. Es erschließt sich nicht, warum ein zum Kauf schon fest Entschlossener noch einmal auf das Angebot eines Maklers eingehen sollte, das Objekt ein weiteres Mal zu besichtigen, und dies in Abwesenheit des dem Interessenten ja bereits bekannten Eigentümers. Das wäre nur sinnvoll, wenn der Entschluss noch nicht feststeht oder noch Umstände des zu schließenden Vertrages offen sind, etwa der Preis wegen bestimmter Nachlässe infolge des näher zu untersuchenden Zustandes des Objektes. Hierzu konnte die Beklagte kaum Substantiiertes vortragen. Vor allem aber wurde ihr Vortrag nicht zur Überzeugung des Gerichts bewiesen. Der Zeuge B, Verkäufer des Objektes, bestätigte zwar den übereinstimmenden Parteivortrag insoweit, als er wiederholt beteuerte, den Kläger nicht mit dem Verkauf des Objektes beauftragt zu haben. Auch gab er an, das Haus mit der Beklagten besichtigt zu haben. Er bestätigte aber nicht ihren Vortrag, dass dies vor einem gewissen Datum geschehen sei, insbesondere vor dem Besichtigungstermin der Beklagten mit dem Kläger. Hieran hatte er keine konkrete Erinnerung mehr. Er wusste allerdings noch, dass die Beklagte ihn bei der Besichtigung befragt habe, warum das Haus doppelt im Internet auftaucht. Das weist darauf hin, dass der Beklagten das Tätigwerden des Klägers gerade in Bezug auf dieses Objekt bei der Besichtigung bekannt war. Das spricht wiederum eher für die von dem Kläger behauptete Reihenfolge, das heißt dass zunächst er ihr das Haus gezeigt und die Beklagte sich sodann bei dem Zeugen B wegen eines weiteren Termins gemeldet habe.

3.

In der Folge hat die Beklagte dem Kläger die versprochene Courtage von 7,14 % des Kaufpreises von unstreitigen 125.000 € zu zahlen, das heißt den ausgeurteilten Betrag von 8.925,00 €. Der Betrag ist gemäß §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB zu verzinsen ab dem 19. Dezember 2013, nachdem der Kläger die Beklagte mit Frist bis zum 18. Dezember 2013 gemahnt hatte. Der darüber hinausgehende Zinsantrag ist unschlüssig.

Die dem Kläger entstandenen Rechtsanwaltskosten von 745,40 € sind als Verzugsschaden zu ersetzen, §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 Satz 1 BGB.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91a und 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Soweit die Parteien die Auskunftsstufe übereinstimmend für erledigt erklärt haben, entspricht es billigem Ermessen, der Beklagten die Kosten aufzuerlegen. Sie schuldete die begehrte Auskunft aus dem zwischen den Parteien bestehenden Maklervertrag.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt § 709 Satz 1 und 2 ZPO, die Streitwertbemessung § 44 GKG.