Rechtsprechung / Brandenburgisches Oberlandesgericht / 2011
Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 18.10.2011 – 2 U 35/09
2. Zivilsenat
Tenor§
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 11. Dezember 2009 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam (4 O 210/08) abgeändert. Der Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Stuttgart (Gz. 07-9325322-0-1N) wird insoweit aufrechterhalten, als die Beklagte verurteilt wird, an die Klägerin 40.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 36.652,23 € seit dem 14. Februar 2008 zu zahlen, dies jedoch nur Zug um Zug gegen die Abtretung der Ansprüche in Höhe eines erststelligen Betrages von 40.000,00 € aus dem mit Herrn R… S… zur Kontonummer … bestandenen Darlehensvertrages. Insoweit sowie hinsichtlich der im Vollstreckungsbescheid genannten weitergehenden Zinsforderung wird der Vollstreckungsbescheid aufgehoben und die Klage abgewiesen sowie die Berufung zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreites hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckendes Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe§
I.
Die Klägerin wendet sich gegen die Abweisung ihrer Klage auf Schadensersatz wegen vom Amt U… im Jahr 2002 erteilter Auskünfte über die Bebaubarkeit eines von ihr nachfolgend beliehenen Grundstücks. Durch die Gemeindegebietsreform im Jahre 2003 wurde die Beklagte Rechtsnachfolgerin des Amtes U….
Im Jahr 2002 waren Frau I… U…, geb. S…, sowie die Herren U… und R… S… zu je einem Drittel Eigentümer des im Grundbuch von Z… des Amtsgerichts Königs Wusterhausen Blatt 5 verzeichneten Grundbesitzes mit der Adressbezeichnung …straße. Nach dem Bestandsverzeichnis bestand der Grundbesitz aus den Flurstücken 461 der Flur 1, Gemarkung Z… (Landwirtschaftsfläche) mit 3.597 qm sowie Flurstück 462 der Flur 1, Gemarkung Z… (Verkehrsfläche) mit 109 qm.
Auf ein an den damaligen Amtsdirektor des Amtes U… gerichtetes Schreiben des Herrn U… S… teilte das Bauamt diesem mit Schreiben vom 19. Februar 2002 mit, dass die Flurstücke 461 und 462 der Flur 1 laut genehmigtem Flächennutzungsplan der Gemeinde im allgemeinen Wohngebiet lägen. Die Zulässigkeit der Bebauung richte sich nach § 34 BauGB und sei über einen Bauvorbescheid zu klären. Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche müsse sich in die nähere Umgebung einfügen. Das Flurstück 461 - gemeint war offenbar Flurstück 462 - sei als Straßenfläche ausgewiesen und könne zur Bebauung nicht mit genutzt werden.
Der Miteigentümer R… S… bemühte sich bei der Klägerin um die Gewährung eines Darlehens. Zur Absicherung des Darlehens boten die drei Miteigentümer die Beleihung des Flurstückes 461 der Flur 1 an. In diesem Zusammenhang fragte die W… AG für den Bausparer R… S… bei der Gemeinde Z… Details zur Bebaubarkeit ab. Sie verwandte hierfür ein Formular, welches mit „Erklärungen zur Beleihung eines Bauplatzes“ überschrieben war und unter Ziffer 1 Hinweise zu den Voraussetzungen der Beleihung eines unbebauten Grundstückes, unter Ziffer 2 eine Erklärung der Eigentümer und unter Ziffer 3 Erklärungen der Gemeinde umfasste. Die Erklärungen der Gemeinde wurden am 18. März 2002 insoweit ausgefüllt, dass unter lit. a) „Das oben genannte Grundstück ist baureifes Land“ angekreuzt wurde. In Abgrenzung hierzu waren die Alternativen „Rohbauland“ sowie „Bauerwartungsland“ möglich. Unter lit. b) wurde angekreuzt: Das Grundstück ist ausgewiesen „als Wohngebiet“, wobei die Ankreuzmöglichkeiten „im Flächennutzungsplan“ bzw. „im Bebauungsplan“ freigelassen wurden. Unter lit. c) wurde angekreuzt, dass ein Vorkaufsrecht der Stadt/Gemeinde nicht bestehe. Die Abfrage unter lit. d), ob das Grundstück an einer öffentlichen Straße liege, wurde freigelassen. Die Erklärung wurde von einem Mitarbeiter/einer Mitarbeiterin der Gemeinde Z… unter der Zeichnung „i. A.“ unterschrieben und mit einem Stempel der Gemeinde im Amt U… versehen.
Die W… AG maß daraufhin dem zur Beleihung angebotenen Grundstück mit der Flurstücksnummer 461 einen Grundstückswert von 106.900,00 € zu. Eine Besichtigung der Örtlichkeit erfolgte nicht.
Mit Schreiben vom 4. April 2002 bot die W… AG dem Miteigentümer R… S… ein Darlehen in Höhe von 75.000,00 € an. Bedingung war die Absicherung des Darlehens durch eine Briefgrundschuld auf dem Flurstück 461 sowie eine Mitunterzeichnung des Darlehensvertrages durch die damalige Lebensgefährtin von R… S…, Frau J… So…. Am 8. April 2002 unterzeichneten R… S… und J… So… den Darlehensvertrag, wegen dessen weiteren Inhalts auf die Anlage zur Klageschrift, Bl. 41-53 d. A., Bezug genommen wird. Am 11. April bestellten die drei Grundstückseigentümer zu Protokoll des Notars … zu Gunsten der Klägerin eine Briefgrundschuld über 75.000,00 €.
In den Jahren 2002 bis 2004 zahlten die Darlehensnehmer die vereinbarte Zins- und Tilgungsrate von monatlich 462,50 € überwiegend regelmäßig zurück. Per 31. Dezember 2004 schuldeten die Darlehensnehmer an Kapital 73.055,87 €, es bestand lediglich ein Leistungsrückstand von 393,47 €. Im Jahr 2005 stellten sie jedoch weitgehend ihre Zahlungen ein. Die Grundstückseigentümer R… S… und U… S…, über dessen Vermögen am 29. Juni 2005 das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, bemühten sich um den Verkauf des Grundbesitzes. Zu Protokoll des Notars K…, B…, schlossen sie am 10. Mai 2005 mit Herrn B… H… einen Kaufvertrag über 87.000,00 €. Der Käufer H… hatte das Grundstück vorab besichtigt und dabei wahrgenommen, dass die …straße von Einfamilienhäusern gesäumt wurde. Unter der Auflage, dass bis zum 31. August 2005 ein Betrag von 87.000,00 € an sie gezahlt würde, erteilte die Klägerin daraufhin gegenüber dem Notar eine Löschungsbewilligung und übersandte die Grundschuldbriefe.
Die erteilte Löschungsbewilligung kam jedoch nicht zum Einsatz. Vielmehr wandte sich der Grundstückserwerber mit Schreiben vom 16. September 2005 an die Klägerin und teilte ihr mit, dass ihm vom Verkäufer U… S… ein Schreiben der Beklagten vom 16. Juni 2005 zugeleitet worden sei. Ausweislich dieses an U… S… als Antwort auf eine erneute Baurechtsauskunft vom 24. Mai 2005 gerichteten Schreibens handele es sich bei dem Flurstück461 um eine Außenbereichsfläche als Bestandteil einer Kleingartenanlage. Die Bebaubarkeit des Grundstücks könne, da der Bereich im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen sei, nur mit Hilfe einer verbindlichen Bauleitplanung hergestellt werden. Von Seiten der Beklagten sei die Aufstellung eines Bebauungsplanes nicht beabsichtigt.
Der Erwerber H… bat bei der Klägerin um Mitteilung, welchen Mindesterlös sie sich aus dem Verkauf vorstellte, um dann mit den drei Eigentümern nachzuverhandeln. Im Ergebnis dieser Verhandlungen einigten sich die Kaufvertragsparteien auf einen Kaufpreis in Höhe von 45.000,00 €. Gegen Zahlung dieses Betrages erteilte die Klägerin mit Schreiben vom 28. April 2006 nunmehr eine geänderte Löschungsbewilligung. Die Klägerin erhielt mit Wertstellung vom 16. November 2006 eine Gutschrift über 45.211,74 €. Hiervon verbuchte sie lediglich einen Betrag von 36.403,64 € auf die Tilgung des bereits am 10. August 2005 gegenüber den Darlehensnehmern gekündigten Darlehens, den Restbetrag von 8.808,10 € verbuchte sie auf Zinsen- und Gebührenforderungen. Seit dem Zeitpunkt der Kündigung beanspruchte die Klägerin die Darlehenszinsen bis zum Ablauf der gesicherten Zinserwartung am 1. April 2012 als Verzugsschaden.
Zum 31. Dezember 2006 belief sich der Anspruch der Klägerin auf Rückführung des Kapitals nach dieser Berechnung auf 36.652,23 € (73.055,87 € abzgl. 36.403,64 €). Die Darlehensnehmer zahlten ab 2007 regelmäßig 150,00 € monatlich, zu diesem Zeitpunkt betrugen die Zinsen bei einem unveränderten Zinssatz von 6,4 % 195,48 € monatlich. Bis zum 3. Juli 2008 beansprucht die Klägerin von den Darlehensnehmern neben der unverändert bestehenden Forderung in Höhe von 36.652,23 € rückständige Zinsen in Höhe von 6.542,06 €, zusammen also 43.194,29 €.
Die Klägerin hat von der Beklagten die Zahlung eines erststelligen Teilbetrages von 40.000,00 € als Schadensersatz gemäß § 839 BGB in Verbindung mit Art. 34 GG begehrt. Im Mahnverfahren hat das Amtsgericht Stuttgart hierzu am 5. Mai 2008 einen Vollstreckungsbescheid über 40.000,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz für den Zeitraum 1. Dezember 2007 bis 11. Februar 2008 erlassen. Gegen diesen ihr am 17. Mai 2008 zugestellten Vollstreckungsbescheid hat die Beklagte am 20. Mai 2008 Einspruch eingelegt.
Die Klägerin hat erstinstanzlich behauptet, sie habe im Vertrauen auf die Richtigkeit der ihr erteilten Auskunft vom 18. März 2002 über die Bebaubarkeit des Grundstücks einen zum Schaden führenden Willensentschluss gefasst, indem sie ein grundpfandrechtsgesichertes Darlehen gewährt habe, das sie bei richtig erteilten Auskünften nicht gewährt hätte. Den Darlehensschuldnern stünden aufgrund verschlechterter Einkommensverhältnisse nach Abzug der Ausgaben lediglich monatliche Einkünfte von 575,00 € zur Verfügung, sodass sie nicht mehr als 150,00 € im Monat auf die Darlehensschuld zahlen könnten.
Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, den Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Stuttgart vom 5. Mai 2008 aufrecht zu erhalten.
Die Beklagte hat erstinstanzlich beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie hat die Richtigkeit des von der Klägerin behaupteten ermittelten Verkehrswertes vor Darlehensgewährung bestritten. Ferner hat sie bestritten, dass der realisierte Kaufpreis von 45.000,00 € im Jahr 2006 dem tatsächlichen Grundstückswert entsprach, vielmehr hätte ein deutlich höherer Kaufpreis realisiert werden können.
Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 15. Oktober 2009 hat die Klägerin Einzelheiten zu den aktuellen Einkommensverhältnissen der Schuldner vorgetragen. Ferner hatte sie sie zu der Verkehrswertermittlung des Jahres 2002 unter Vorlage handschriftlicher Mitarbeiternotizen vorgetragen. Der Verkehrswert von 106.900,00 € habe sich danach aus 800 qm Vorderland mit 55,00 €/qm und 2.797 qm Hinterland mit 22,50 € zusammengesetzt. Grundlage hierfür sei ein in der Zeitschrift „Grundeigentum“ im Jahr 2001 veröffentlichter Grundstückswert für Z… von 125,00 DM/qm sowie eine intern erlangte Information über Grundstückswerte in Höhe von 55,00 € je qm für Bauland in Z… gewesen. Die Beklagte hat der Verwertung dieses Schriftsatzes erstinstanzlich widersprochen, die vorgetragenen Tatsachenbehauptungen jedoch nicht bestritten.
Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass eine Amtspflichtverletzung nicht vorliege. Eine für den behaupteten Schaden der Klägerin kausale Pflichtverletzung der Beklagten sei im Ergebnis nicht ersichtlich. Die erteilte Auskunft vom 18. März 2002 habe keine ausreichende Vertrauensgrundlage für finanzielle Dispositionen der Klägerin dargestellt, sie sei aufgrund der fehlenden Angabe zu Flächennutzungsplan bzw. Bebauungsplan offensichtlich unvollständig gewesen und hätte Anlass für die Klägerin sein müssen, eine ergänzende Auskunft einzuholen. Vielmehr hätte die Klägerin die Pflicht gehabt, sich selbst vor Ort über die Verhältnisse zu informieren. Zudem fehle die Kausalität einer eventuellen Amtspflichtverletzung, da die Einkommensverhältnisse der Kreditnehmer über die Jahre annähernd identisch geblieben seien. Ein Anlass für die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung aufgrund des Vortrages im nicht nachgelassenen Schriftsatz der Klägerin habe nicht bestanden, da die Beklagte auf das Fehlen jedweder Berechnungsgrundlagen der der Kreditentscheidung zu Grunde liegenden Einkommensverhältnisse der Schuldner und die fehlende Nachvollziehbarkeit der Verkehrswertermittlung aus dem Jahr 2002 frühzeitig schriftsätzlich hingewiesen habe.
Mit der Berufung rügt die Klägerin eine Rechtsverletzung. Das Landgericht habe sich nicht mit dem objektiven Erklärungswert der Auskunft vom 18. März 2002 befasst, der Grundlage der Bewertung hätte sein müssen. Zudem hätte das Landgericht den von ihr angebotenen Zeugenbeweis zu den Ausgaben und Belastungen der Kreditnehmer erheben müssen.
Die Klägerin als Berufungsklägerin beantragt,
das am 11.12.2009 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam (4 O 210/08) abzuändern und den Vollstreckungsbescheid vom 05.05.2008 des Amtsgerichts Stuttgart - Mahnabteilung - (Gz: 07-9325322-01-N) aufrecht zu erhalten,
hilfsweise, die Beklagte (unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam) zu verurteilen, an sie 40.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz aus 40.000,00 € seit dem 1. Dezember 2007 Zug um Zug gegen die Abtretung der Ansprüche in Höhe eines erststelligen Betrages von 40.000,00 € aus dem mit Herrn R… S… zur Kontonummer … bestandenem Darlehensvertrag zu zahlen,
weiter hilfsweise das vorgenannte Urteil des Landgerichts Potsdam aufzuheben und das Verfahren an das Gericht des ersten Rechtszuges zurück zu verweisen.
Die Beklagte als Berufungsbeklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil mit dessen Argumenten.
In der mündlichen Verhandlung vom 7. Juni 2011 hat der Senat eine Mitarbeiterin der Beklagten, Frau Ko…, persönlich angehört.
Auf Hinweis des Senats hat die Klägerin im Berufungsverfahren dargelegt, dass sich ihre Hauptforderung wie folgt zusammensetze:
Hauptforderung:
36.652,23 €
Zinsen 17.11.-31.12.2006
494,51 €
Zinsen 01.01.-31.12.2007
2.345,67 €
Zinsen Januar 2008
195,48 €
Zinsen Februar 2008
195,48 €
Zinsen 1. -18. März 2008
116,63 €
Gesamt
40.000,00 €
II.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz wegen schuldhafter Verletzung einer Amtspflicht aus § 839 Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 34 GG Zug um Zug gegen Abtretung der der Klägerin aus dem Darlehensvertrag mit dem Darlehensnehmer R… S… zustehenden Ansprüche.
a) Durch die seitens der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der Gemeinde Z… im Amt U…, unter dem 18. März 2002 auf einem Formular der Klägerin erteilte Auskunft, das streitgegenständliche Flurstück 461 der Flur 1 in Z… sei baureifes Land, hat sie eine Amtspflicht im Sinne von § 839 Abs. 1 BGB, Art. 34 GG verletzt.
Der Amtsträger hat die Pflicht zu gesetzmäßigem Verhalten, d. h., er hat die ihm übertragenen Aufgaben und Befugnisse im Einklang mit dem objektiven Recht wahrzunehmen (Palandt/ Sprau, BGB-Komm., 70. Aufl. 2011, Rdnr. 32 zu § 839 m. w. N.). Zutreffend führt das Landgericht aus, dass jeder Amtsträger verpflichtet ist, Auskünfte richtig, klar, vollständig und unmissverständlich zu erteilen. Die Auskunft war jedoch nicht nur hinsichtlich des weggelassenen Kreuzes bei den Alternativen „Flächennutzungsplan“ bzw. „Bebauungsplan“ unvollständig, sondern vor allem hinsichtlich der Angabe, es handele sich um baureifes Land, objektiv unrichtig.
Die drei im Formular der W… AG voneinander abgegrenzten Begriffe baureifes Land, Rohbauland und Bauerwartungsland sind in § 4 der Wertermittlungsverordnung (WertV) definiert. Bauerwartungsland sind danach Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen, wobei sich diese Erwartung insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen kann. Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Baureifes Land hingegen sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.
Dies war hinsichtlich des hier streitgegenständlichen Flurstückes 461 der Flur 1 in Z… zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung am 18. März 2002 jedenfalls für die dort angegebene Wohnbebauung nicht der Fall. Denn das Grundstück war bereits zu diesem Zeitpunkt eine Außenbereichsfläche im Sinne von § 35 BauGB, in der eine Wohnbebauung unzulässig ist. Anders als es die Gemeinde Z… eingeschätzt hatte, lag das Grundstück gerade nicht im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Für die Abgrenzung ist entscheidend, ob das Grundstück in einem Bebauungszusammenhang liegt, der einem Ortsteil angehört (Battis u. a. /Krautzberger, BauGB Komm., 11. Aufl. 2009, Rdnr. 1 zu § 34). Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (BVerwG, Urteil vom 17.02.1984 - 4 C 55/81 -, NJW 1984, 1576 - 1577). Unter den Begriff Bebauung fällt dabei nicht jede beliebige bauliche Anlage. Gemeint sind vielmehr Bauwerke, die für die angemessene Fortentwicklung der vorhandenen Bebauung maßstabbildend sind. Hierzu zählen grundsätzlich nur Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen (BVerwG, Beschluss vom 2. August 2001 - 4 B 26/01 -, BauR 2002, 277 - 278 m. w. N.). Baulichkeiten, die nur vorübergehend z. B. zu Freizeitzwecken (wie kleine Wochenendhäuser oder Gartenhäuser) genutzt zu werden pflegen, sind in aller Regel keine Bauten, die für sich genommen als ein für die Siedlungsstruktur prägendes Element zu Buche schlagen. Zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil können allerdings auch Grundstücke gehören, auf denen sich nur bauliche Anlagen ohne maßstabbildende Kraft befinden; denn selbst unbebaute Flächen können einem Bebauungszusammenhang zuzurechnen sein (BVerwG, Beschluss v. 2. August 2001, a. a. O.; OLG München, Urteil v. 27. Mai 1999 - 1 U 5929/97, zitiert nach juris). Maßgeblich ist, wie weit eine aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die selbst zur Bebauung vorgesehene Fläche selbst diesem Zusammenhang angehört (st. Rspr. BVerwG, vgl. Urteil v. 6. November 1968 - 4 C 2.66, BVerwGE 31, 20; Beschluss vom 2. August 2011, a. a. O., m. w. N.). Das ist nicht nach geografisch-mathematischen Maßstäben zu entscheiden, vielmehr bedarf es einer umfassenden Wertung und Bewertung der konkreten Gegebenheiten.
Aus der von der Klägerin eingereichten Flurkarte ergibt sich, dass das Flurstück 461 ebenso wie das benachbarte Flurstück 1117 erheblich größer und vor allem straßenseitig breiter ist als die übrigen Nachbargrundstücke. Diese beiden Flurstücke, die seit vielen Jahren den Charakter einer Kleingartenanlage haben, die sich südlich bis zu den angrenzenden Feldern erstreckt, bilden deshalb eine Außenbereichsinsel zwischen der Wohnbebauung der …straße im Übrigen, die einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil darstellt. Der aktuelle Zustand hierzu lässt sich der unter www.maps.google.de eingestellten Luftbildaufnahme entnehmen (Koordinaten 52.277145,13….), die mit den Parteien zusammen im Termin am 7. Juni 2011 in Augenschein genommen und erörtert wurde. Hierauf ist ersichtlich, dass das gesamte Areal der beiden Flurstücke 461 und 1117 sehr kleinteilig mit Lauben oder Hütten bebaut ist, während entlang der …straße im Übrigen eine Einfamilienhausbebauung zu erkennen ist. Der Eindruck nur einer Baulücke kommt dadurch nicht zustande, vielmehr sprechen die Größe und die tatsächliche Nutzung des Gesamtgeländes dafür, dieses eigenständig zu bewerten. Der Senat ist nach Anhörung der Mitarbeiterin des Planungsamtes der Beklagten davon überzeugt, dass dieser Zustand nicht erst im Jahr 2005, sondern bereits im Jahr 2002 bestand. Die vom Senat im Termin am 7. Juni 2011 nach § 141 ZPO angehörte derzeit zuständige Mitarbeiterin, Frau Ko… konnte sich aus Begehungen der …straße erinnern, dass die Gebäude dort überwiegend bereits vor dem Jahr 2003 errichtet worden sind. Dies ergebe sich aus dem äußeren Erscheinungsbild, insbesondere aus dem typischen „DDR-Putz“ und der Dachdeckung.
b) Die Klägerin war auch in den Schutzbereich der erteilten Auskunft einbezogen und damit „Dritte“ im Sinne von § 839 BGB. Dritter im Sinne des § 839 BGB ist jeder, dessen Interessen die Amtspflicht dient und in dessen Rechtskreis durch die Pflichtverletzung eingegriffen wird (Palandt/Sprau, a. a. O., Rdnr. 45 zu § 839 m. w. N.). Maßgebend ist dabei der Schutzzweck der Auskunft, dem die Amtspflicht nach den diese begründenden und umreißenden Bestimmungen und nach der besonderen Natur des Amtsgeschäfts dienen soll (BGHZ 106, 323, 331). Es ist erforderlich, dass die Amtspflicht gerade das verletzte Rechtsgut und auch gerade dessen Inhaber schützen soll (Palandt/Sprau, a. a. O., Rdnr. 44 zu § 839; vgl. auch Urteil des BGH vom 16. Januar 1992, - III ZR 18/90 -, BGHZ 117, 83). Bei einer Auskunft besteht die Amtspflicht gegenüber jedem, auf dessen Antrag oder in dessen Interesse die Auskunft erteilt wird (BGH, NJW 85, 1338; VersR 04, 604). Sie begründet für diesen einen Vertrauenstatbestand für Dispositionen, bietet Schutz aber nur, soweit sie hierfür so, wie sie der Empfänger nach subjektiven Erkenntnissen und Möglichkeiten und der Behörde bekannten Vorstellungen verstehen darf, eine verlässliche Grundlage bildet (BGH, NJW 91, 3027; DVBl 02, 1114). Insoweit sind eventuell Prüfungsmöglichkeit und -pflicht des Empfängers zur Richtigkeit der Auskunft zu berücksichtigen (vgl. OLG Koblenz, MDR 08, 746).
Die Klägerin ist in den Schutzbereich der erteilten Auskunft einbezogen, diese bildet entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts auch eine hinreichende Verlässlichkeitsgrundlage für die daraufhin vorgenommenen Vermögensdispositionen. Die Auskünfte zur Bebaubarkeit des Flurstücks 461 wurden der W… AG auf deren Antrag hin und auf ihrem eigenen Formular erteilt. In subjektiver Hinsicht sollte sie also gerade die Klägerin als Rechtsnachfolgerin der W… AG durch die Auskunft der Gemeinde Z… geschützt werden. Auch inhaltlich sollte die Erklärung der Gemeinde zur Bebaubarkeit des Flurstücks 461 gerade das Vermögen der W… AG schützen. Es ist bereits durch die Überschrift des Formulars ersichtlich, dass die Erklärung im Zusammenhang mit der Beleihung des streitgegenständlichen Grundstücks stand. Den Begriffen aus der Wertermittlungsverordnung (baureifes Land, Rohbauland und Bauerwartungsland) konnte die Gemeinde zusätzlich entnehmen, dass die Angaben der Wertermittlung dienten. Einen Verkehrswert hat regelmäßig ein solches Grundstück, das nach seiner Lage wahrscheinlich in absehbarer Zeit bebaut werden kann (BayVGH, Urteil vom 20. April 2009, - 13 A 08.1394 -, RdL 2010, 12 - 14), wobei die Höhe des Bodenwertes maßgeblich vom Entwicklungszustand abhängt (vgl. auch § 196 BauGB). Für die Klägerin als potentielle Darlehensgeberin war im Frühjahr 2002 also maßgeblich, welchen Wert das zu beleihende Grundstück hat. Dass sie auf Grundlage der Auskünfte der Gemeinde Z… nur ein eigenes „Tischgutachten“ angefertigt und von einer Besichtigung abgesehen hat, kann ihr nicht angelastet werden. Denn die im Formular freigelassene Möglichkeit „im Flächennutzungsplan/im Bebauungsplan“ war für die Klägerin nicht relevant, weil sie aus der dem Miteigentümer U… S… gegenüber erteilten vorherigen Auskunft vom 19. Februar 2002 schon wusste, dass es ohnehin nur einen Flächennutzungsplan für das Gebiet gab. Es gab daher gar keinen Anlass zur weiteren Rückfrage.
c) Der Mitarbeiter/die Mitarbeiterin der Rechtsvorgängerin der Beklagten handelte bei Erteilung der Auskunft auch schuldhaft. Bei Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte die zuständige Mitarbeiterin/der zuständige Mitarbeiter des Planungsamtes merken müssen, dass das Flurstück 461 angesichts des bestehenden Kleingartengeländes nicht in den Zusammenhang der Bebauung fiel. Zumindest aber hätte die Mitarbeiterin/der Mitarbeiter, sofern sie/er sich unsicher gewesen wäre, eine explizite Auskunft zur Baureife und zur Bebaubarkeit nach § 34 BauGB vermeiden müssen, zumal die Gemeinde keine Satzung beschlossen hatte, wonach das Gebiet als unbeplanter Innenbereich gelten solle.
Der Klägerin kann hierbei kein Mitverschulden nach § 254 BGB angelastet werden. Wie bereits ausgeführt, bestand für die Klägerin nach Erhalt der Auskunft kein Anlass, nähere Erkundigungen einzuholen. Die Vergabe von Darlehen stellt in diesem Segment für die Bausparkassen ein Massengeschäft dar, sodass eine Bewertung des Grundstücks nur anhand von schriftlichen Unterlagen und Vergleichszahlen aus anderen Verkäufen nicht grundsätzlich zu beanstanden ist.
d) Durch die Amtspflichtverletzung ist der Klägerin auch ein kausaler Schaden in der geltend gemachten Höhe von 40.000,00 € entstanden. Zu ersetzen ist, insbesondere unter dem Gesichtspunkt des Schutzzwecks der Norm, nur der Schaden, dessen Verhinderung die verletzte Amtspflicht dienen sollte, und zwar nur das negative Interesse (Palandt/Sprau, a. a. O., Rdnr. 77 zu § 839 m. w. N.). Der Betroffene ist also so zu stellen, als hätte sich der Amtsträger pflichtgemäß verhalten. Maßgeblich ist also, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Handeln genommen hätten und wie sich in diesem Fall die Vermögenslage des Betroffenen entwickelt hätte.
Unstreitig hätte die Klägerin eine Grundschuld zu Lasten des streitgegenständlichen Grundstücks mit der Flurstücksbezeichnung 461 dann nicht als Sicherungsmittel für das beantragte Darlehen akzeptiert, wenn sie Kenntnis davon gehabt hätte, dass es sich nicht um baureifes Land handelt. Dies ergibt sich auch bereits aus den Hinweisen auf ihrem Formular selbst. Da den Darlehensnehmern kein anders Sicherungsmittel und -objekt zur Verfügung stand, hätte die Klägerin mit R… S… und J… So… (spätere S…) keinen Darlehensvertrag über 75.000,00 € geschlossen und diesen Betrag nicht an sie ausgezahlt. Die Auskunft sollte also letztlich gerade verhindern, dass ein Darlehen ausgezahlt wird, das nicht hinreichend dinglich besichert ist. Die Sicherung bestand in der zu Gunsten der Klägerin im Grundbuch eingetragenen Briefgrundschuld über 75.000,00 €.
Der Schaden besteht darin, dass der Klägerin gegenüber den Eheleuten R… und J… S… aus dem Darlehensvertrag noch eine Forderung von 36.652,23 € nebst rückständigen Zinsen von mindestens 3.347,77 € zusteht, die dinglich nicht mehr besichert und schuldrechtlich wegen schlechter Einkommens- und Vermögensverhältnisse nicht durchsetzbar ist. Die Klägerin hat anhand der Kontoauszugsunterlagen nunmehr auch nachvollziehbar dargelegt, wie sie die geltend gemachte Teilforderung von 40.000,00 € berechnet:
Hauptforderung:
36.652,23 €
Zinsen 17.11.-31.12.2006
494,51 €
Zinsen 01.01.-31.12.2007
2.345,67 €
Zinsen Januar 2008
195,48 €
Zinsen Februar 2008
195,48 €
Zinsen 1. -18. März 2008
116,63 €
Gesamt
40.000,00 €
Einwände hiergegen hat die Beklagte nicht erhoben.
e) Die Beklagte hat nicht dargelegt und bewiesen, dass die Klägerin dadurch, dass sie am 21. März 2006 gegen Zahlung von „nur“ 45.000,00 € eine Löschungsbewilligung für die Briefgrundschuld erteilt hat, eine ihr obliegende Schadensminderungspflicht verletzt hat. Zwar bestanden zu diesem Zeitpunkt offene Forderungen der Klägerin in Höhe von 73.055,87 € an Kapital und 5.637,86 € an Zinsen und Gebühren aus dem mit Herrn R… S… abgeschlossenen und inzwischen wegen Zahlungsrückständen gekündigten Darlehensvertrag. Nachdem sich nunmehr aber herausgestellt hatte, dass das hier maßgebliche Flurstück 461 eine Außenbereichsfläche ist und - jedenfalls ohne die Aufstellung eines Bebauungsplans - keine Wohnbebauung zulässig ist, musste auch die Klägerin davon ausgehen, dass das besicherte Grundstück nicht den Wert von Bauland, sondern lediglich von Gartenland hat. Der Klägerin blieb damit nur, die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld zu betreiben oder aber, die angebotenen 45.000,00 € gegen Freigabe der Sicherheit anzunehmen.
Soweit ihre Sicherungsinteressen nicht entgegenstehen, hat eine Bank, die die Verwertung eines zu ihren Gunsten belasteten Grundstücks betreibt, die berechtigten Belange des Sicherungsgebers in angemessener und zumutbarer Weise zu berücksichtigen (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1996, - XI ZR 178/96 -, NJW 1997, 2672 m. w. N.).
Die Interessen des Sicherungsgebers und Darlehensnehmers gingen vorliegend dahin, das Grundstück freihändig gegen Zahlung von 45.000,00 € zu verkaufen. Die Klägerin hat behauptet, dass der Grundstückspreis für Gartenland in Z… in den Jahren 2003 bis 2006 zwischen 10,00 € und 12,60 € je qm gelegen habe. Dies hätte einen Verkehrswert zwischen 37.000,00 € und 46.695,00 € bedeutet. Angesichts der Unwägbarkeiten einer Zwangsversteigerung und der hiermit verbundenen Verfahrenskosten war es jedenfalls nicht offensichtlich, dass Sicherungsinteressen der Klägerin dem vorgenommenen freihändigen Verkauf entgegenstanden. Soweit die Beklagte im Prozess behauptet hat, das Grundstück sei mehr als die erzielten 45.211,74 € wert gewesen, so hat sie dies auch nach Hinweis des Senats nicht weiter substantiiert, sodass hierzu nicht in eine Beweisaufnahme einzutreten war.
f) Der Klägerin steht auch eine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne von § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zu. Insbesondere besteht keine anderweitige Ersatzmöglichkeit gegenüber den Darlehensnehmern R… und J… S…. Vielmehr besteht in dem Abschluss dieses nicht hinreichend besicherten Darlehensvertrages ja gerade der Schaden. Auf die konkreten Vermögensverhältnisse der Darlehensnehmer kommt es deshalb nicht an.
g) Allerdings besteht der dargelegte Schadensersatzanspruch der Klägerin nur insoweit, als dass diese ihrerseits ihre Forderungen aus dem Darlehensvertrag mit R… S… an die Beklagte abzutreten hat, § 255 BGB analog. Nach § 255 BGB ist derjenige, der für den Verlust eines Rechts Schadensersatz zu leisten hat, zum Ersatz nur gegen Abtretung der Ansprüche verpflichtet, die dem Ersatzberechtigten aufgrund des Rechts gegen Dritte zustehen. Nicht erforderlich ist dabei nach anerkannter Rechtsprechung der völlige Verlust des Rechts, es genügt eine Entwertung (vgl. OLG Köln, NJW-RR 2004, 1391). Die Beklagte hat nach § 839 BGB, Art 34 GG nach den obigen Ausführungen Schadensersatz dafür zu leisten, dass die zu Gunsten der Klägerin bestellte Briefgrundschuld wegen der fehlerhaften Beurteilung des Grundstückswertes nur einen Bruchteil dessen wert war, was die Klägerin hierfür bei Abschluss des Darlehensvertrages zu Grunde gelegt hatte. Deshalb hat die Klägerin alles abzutreten, was sie aufgrund des Rechts erlangt hat. Nach dem § 255 BGB zu Grunde liegenden Rechtsgedanken ist hiervon auch die Darlehensforderung umfasst.
h) Der geltend gemachte Zinsschadensanspruch ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Er folgt aus den §§ 286, 288 Abs. 1, 247 BGB, kann aber erst seit Zustellung des Mahnbescheides verlangt werden. Zudem ist in der geltend gemachten Hauptforderung bereits eine Zinsforderung in Höhe von 3.347,77 € enthalten. Prozesszinsen kann die Klägerin hinsichtlich dieses Teils der Hauptforderung nicht beanspruchen. Dem steht das Zinseszinsverbot gemäß §§ 289 Satz 1, 291 Satz 2 BGB entgegen. Die Voraussetzungen eines insoweit entstandenen Verzugsschadens gemäß § 289 Satz 2 BGB hat die Klägerin nicht dargetan.
i) Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2, 97 ZPO. Obwohl die Klage nur unter den genannten Einschränkungen Erfolg hat, hat die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits in vollem Umfang zu tragen. Denn die Zuvielforderung der Klägerin war verhältnismäßig geringfügig und hat keine besonderen Kosten veranlasst (§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die Zug um Zug-Einschränkung bei der Verurteilung bedeutet bei wirtschaftlicher Betrachtung eine nur unwesentliche Einbuße der Klägerin, da sie selbst vorgetragen hat, dass der Darlehensnehmer R… S… zahlungsunfähig und die Darlehensforderung damit nicht beizutreiben sei.
k) Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor, weil die Entscheidung dieses Einzelfalls keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO.
l) Der Streitwert wird auf 40.000,00 € festgesetzt.