Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 09.07.2015 – 5 U (Lw) 14/15

Auf die Berufung des Klägers wird das am 4. Dezember 2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Cottbus, Az.: 34 Lw 20/12, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, die Grundstücke der Gemarkung E… Flur 13, Flurstück 101 mit Ausnahme der Getreidehalle, sowie Flurstücke 104 und 108, bebaut mit einem Mehrzweckstall, einem Rinderstall, einer Dungplatte und einer Siloanlage an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagte wird ferner verurteilt, an den Kläger 984,60 € zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz trägt der Kläger 37 %, die Beklagte 63 %.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger zu 10 %, die Beklagte zu 90 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Der Kläger darf die Vollstreckung der Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Der Streitwert für das erstinstanzliche Verfahren wird

bis zum 2. Mai 2013 auf 18.000 €,

ab dem 3. Mai 2013 auf 10.000 €,

der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 10.000 € festgesetzt.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Der Kläger begehrt nach einer außerordentlichen Kündigung der mit der Beklagten geschlossenen Pachtverträge die Räumung und Herausgabe der im Grundbuch von E… Blatt eingetragenen Grundstücke Flurstücke 101, 104 und 108 der Flur 13, die landwirtschaftlich genutzt werden und mit einem Mehrzweckstall, einem Rinderstall, einer Siloanlage und einer Getreidehalle bebaut sind. Er begehrt ferner den Ersatz der durch die außergerichtliche Tätigkeit seines Prozessbevollmächtigten entstandenen Kosten. Die Beklagte beruft sich hinsichtlich der Flurstücke 101, 104 und 108 auf ein Recht zum Besitz; hinsichtlich der Getreidehalle auf dem Flurstück 101 hat sie den Anspruch in der Verteidigungsanzeige vom 22. Mai 2012 anerkannt.

Hinsichtlich des Sachverhalts im Einzelnen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil verwiesen. Zu ergänzen ist:

Den ab dem 6. November 2009 vereinbarten Pachtzins entrichtete die Beklagte auch nach Dezember 2010.

Der Kläger hat die Ansicht vertreten, er sei als Einzelperson aktivlegitimiert, da das Vermögen der früheren GbR nach den Regelungen des Gesellschaftsvertrages nach Ausscheiden der Gesellschafterin K… und nach dem Tod des Gesellschafters T… sowie der Erbausschlagung durch dessen Abkömmlinge ihm angewachsen sei. Die außerordentliche Kündigung sei ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt, zumal die Beklagte – insoweit unstreitig – bereits im September 2009 mit dem Pachtzins für vier Monate in Rückstand geraten war und der Kläger sich nach einer außerordentlichen Kündigung außergerichtlich mit der Beklagten auf die Fortsetzung des Pachtverhältnisses bei Erhöhung des Pachtzinses geeinigt habe.

Die Beklagte hat den mit der Klage geltend gemachten Anspruch hinsichtlich des Flurstücks 101 (Getreidehalle) anerkannt und die Halle geräumt. Der Kläger hat insoweit die Klage für erledigt erklärt.

Das Amtsgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass der Kläger zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht berechtigt gewesen sei, weil in Ausnahme zur Regelung in den §§ 594 e Abs. 1, 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB eine Verpflichtung zur vorherigen Abmahnung bestünde, wenn keine Anhaltspunkte für eine Zahlungsunfähigkeit des Pächters vorlägen. Im Hinblick auf die Dauer des Pachtverhältnisses seit der im Jahr 2009 erklärten außerordentlichen Kündigung hätte der Kläger eine Abmahnung erteilen müssen. Die Fortsetzung des Pachtverhältnisses sei im Hinblick auf die im Mediationsverfahren geschlossene Teilvereinbarung und die einvernehmliche Fortsetzung des Vertrags dem Kläger auch zumutbar.

Gegen das am 21. Januar 2015 zugestellte Urteil wendet sich der Kläger mit seiner am 13. Februar 2015 eingelegten Berufung, die er mit Schriftsatz vom 18. März 2015, eingegangen am 19. März 2015, begründet hat. Er macht geltend, das Landwirtschaftsgericht sei entgegen des Gesetzeswortlauts zu Unrecht davon ausgegangen, dass auch bei einem Verzug mit dem Pachtzins für zwei aufeinander folgende Monate eine Abmahnung erforderlich sei. Richtig sei vielmehr, dass allenfalls ein treuwidriges Verhalten der Kündigung entgegenstehen könne. Dies sei hier nicht gegeben.

Mit Schreiben vom 15. April 2014 kündigte der Kläger das Pachtverhältnis vorsorglich erneut. Zur Begründung führt er aus, die Beklagte zahle seit Juni 2014 lediglich eine monatliche Nutzungsentschädigung von 450 €, während 750 € angemessen seien.

Der Kläger beantragt,

1.

in Abänderung des am 4. Dezember 2014 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Cottbus die Beklagte zu verurteilen, die Grundstücke der Gemarkung E… Flur 13, Flurstück 101 mit Ausnahme der Getreidehalle, sowie Flurstücke 104 und 108 bebaut mit einem Mehrzweckstall, einem Rinderstall, einer Dungplatte und einer Siloanlage an ihn herauszugeben und

1049 € außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten zu zahlen.

2.

festzustellen, dass der Rechtsstreit hinsichtlich der auf dem Grundstück Flur 13, Flurstück 101 stehenden Getreidehalle erledigt ist.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dem Kläger fehle das Rechtsschutzbedürfnis für den Antrag auf Feststellung der Erledigung. Sie sei mit den Zahlungen des Pachtzinses nicht für zwei Monate im Rückstand gewesen. Rückständig sei vielmehr eine Abschlagsforderung für Wassergeld, die einen vor Dezember 2011 liegenden Zeitraum betraf. Da das Wassergeld zum 31. Dezember 2011 hätte abgerechnet werden müssen, könne ein Zahlungsrückstand im Februar 2012 nicht mehr auf die Abschlagszahlungen gestützt werden. Es hätte allenfalls ein nach der Wassergeldabrechnung zu ermittelnder Saldo geltend gemacht werden können. Ein Rückstand mit der Zahlung von Wassergeld könne ohnehin nicht zur Kündigung berechtigen, da es sich insoweit nicht um „Pachtzins“, sondern um einen Anspruch auf Kostenerstattung handele.

Die Berechtigung des Klägers zur Geltendmachung des Räumungsanspruchs sei auch fraglich, weil die Pacht von ihr an einen Grundpfandrechtsgläubiger gezahlt werde. Sie ist der Auffassung, dass damit auch die Befugnis des Klägers zur Kündigung des Pachtverhältnisses auf den Gläubiger übergegangen sei.

Schließlich sei das Pachtverhältnis auch fortgesetzt worden, weswegen ein Räumungsanspruch nicht bestehe. Soweit der Kläger sich auf eine weitere Kündigung beziehe, ist sie der Auffassung, dass diese Kündigung im hier geführten Verfahren nicht berücksichtigt werden könne. Sie sei im Übrigen zur Minderung berechtigt, weil der Stall wegen des nicht vorhandenen Starkstromanschlusses entgegen der im Mediationsverfahren geschlossenen Vereinbarung nicht gekalkt werden könne und die landwirtschaftliche Nutzung eingeschränkt sei.

II.

Die zulässige Berufung ist überwiegend begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch aus § 596 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der an die Beklagte verpachteten landwirtschaftlichen Flächen, nachdem er das Pachtverhältnis mit der Beklagten mit Schreiben vom 3. Februar 2012 wirksam gekündigt hat.

1.

Der Kläger war als Verpächter berechtigt, die Kündigung auszusprechen, da er als verbleibender von ursprünglich drei Gesellschaftern der K… und T… Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Vermögen der Gesellschaft übernommen hat. Übernimmt ein Gesellschafter das Vermögen, wird er unmittelbar Vertragspartei der bisher der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zugeordneten Rechtsverhältnisse (BGH WM 1961, 1076 f.; Palandt/Sprau, BGB, 74. Aufl., § 736 Rn. 4)

Die Gesellschafterin A… K… ist aufgrund der in Kopie vorgelegten Vereinbarung vom 30. Juni 1999 unstreitig mit Wirkung zum 1. Juli 1999 aus der Gesellschaft ausgeschieden. Der Gesellschafter H… T… ist am 29. Juli 2009 verstorben.

Scheiden alle Gesellschafter aus, kann die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht fortgesetzt werden. Die Gesellschafter können für diesen Fall vereinbaren, dass der letzte Gesellschafter das Gesellschaftsvermögen als Gesamtrechtsnachfolger übernimmt (Palandt/Sprau, BGB, 74. Aufl,. § 736 Rn. 4; BGH NJW 1994, 796).

Eine solche Vereinbarung ist hier zwar nicht für jeden Grund des Ausscheidens eines Gesellschafters vereinbart worden. Sie ist insbesondere in der Regelung über den Tod eines Gesellschafters in § 18 des Gesellschaftsvertrages nicht explizit enthalten. Aus der Regelung in § 14 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages, wonach bei Kündigung der Gesellschaft durch einen Gesellschafter die Fortsetzung der Gesellschaft auch durch einen Gesellschafter allein erfolgt und aus der Regelung in § 14 Abs. 3 des Vertrages, wonach bei Gläubigerkündigung, Insolvenzeröffnung oder Ausschluss eines Gesellschafters ein „alleinig verbleibender Gesellschafter“ ein „Übernahmerecht“ hat, ergibt sich aber die Vereinbarung der Gesellschafter, dass bei einer Reduzierung des Gesellschafterbestandes auf eine Person eine Berechtigung zur Vermögensübernahme des Einzelnen bestehen und eine Abfindung des jeweils Ausscheidenden nach § 16 des Vertrages erfolgen soll.

Damit in Übereinstimmung ist für den Tod eines Gesellschafters geregelt, dass Erben, die nicht zugleich Abkömmlinge eines Gesellschafters sind, nach § 18 Abs. 1 nicht Gesellschafter werden und nach § 18 Abs. 2 abgefunden werden müssen. Daraus ergibt sich, dass auch für den Fall, dass keine Abkömmlinge unter den Erben sind, nicht die Auflösung, sondern der Fortbestand der Gesellschaft und die Abfindung der Erben bestimmt worden ist. Auch wenn die Abkömmlinge sich hinsichtlich des Eintritts in die Gesellschaft nicht einigen können oder kein Eintrittsverlangen formulieren, ist nach § 18 Abs. 5 eine Abfindung zu zahlen.

Der Gesellschaftsvertrag bringt damit in § 14 zum Ausdruck, dass das Gesellschaftsvermögen bei Ausscheiden der anderen Gesellschafter in einer Hand bleiben und Abfindungen gezahlt werden sollen. Das Ausscheiden aller Gesellschafter mit Ausnahme einer Person hat danach nicht zwangsläufig die Auflösung der Gesellschaft zu Folge. Auch wenn in § 18 des Gesellschaftsvertrages das Recht zur Übernahme des Gesellschaftsvermögens bei Tod eines Gesellschafters durch den verbleibenden Gesellschafter allein nicht ausdrücklich aufgenommen worden ist, lassen die dargestellten Regelungen über die Zahlung von Abfindungen bei Nichteintritt der Abkömmlinge des Erblasser doch den Schluss zu, dass auch in diesem Fall die Fortsetzung des Betriebes durch die verbleibenden Gesellschafter und gegebenenfalls die Übernahme des Vermögens durch einen Gesellschafter allein von den Gesellschaftern gewollt war.

Aus den vom Kläger in Kopie vorgelegten Erklärungen über die Erbausschlagung der Abkömmlinge von H… T…, dies sind P… T…, geboren am …. September 1978, und E… D…, geb. T…, geboren am …. Januar 1980, folgt, dass ihnen die Erbschaft nicht angefallen ist, sie damit in die Gesellschaft nicht eingetreten sind.

Der Kläger hat das Gesellschaftsvermögen übernommen, indem er den Betrieb der Gesellschaft nach dem Tod von H… T… fortgeführt hat.

2.

Die vom Beklagten in der Berufungsinstanz erhobene Behauptung, der Kläger könne infolge einer Pfändung die Rechte aus dem Pachtvertrag nicht mehr ausüben, hat der Beklagte, dem ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluss hätte zugestellt werden müssen (§ 829 Abs. 3 ZPO) auch im Rahmen der Erörterung in der mündlichen Verhandlung nicht konkret dargelegt und keinen Beweis für seine Behauptung angeboten.

3.

Der Pachtvertrag bezüglich der Flurstücke 101, soweit nicht die Getreidehalle betroffen ist, sowie 104 und 108 ist durch die Kündigungserklärung vom 3. Februar 2012 wirksam beendet worden. Die Kündigung ist formell wirksam, da sie schriftlich, § 594 f BGB, und ausweislich des Textes der Kündigung unter Vorlage der Originalvollmacht (vgl. BGH AgrarR 2002, 296) erklärt wurde. Auch die in § 8 Abs. 2 des Vertrages vorgesehene Form der Übermittlung der Kündigung durch eingeschriebenen Brief wurde eingehalten.

Dem Kläger stand nach den §§ 594 e Abs. 1 und 2, 543 BGB auch das Recht zur Kündigung zu. Der Zahlungsverzug berechtigt zur Kündigung, wenn Verzug mit der Entrichtung der jährlich zu entrichtenden Pacht oder einem nicht unwesentlichen Teil davon für mehr als drei Monate eingetreten ist oder wenn bei einem Pachtvertrag, der die Pachtzinszahlung für kürzere Zeitabschnitte als ein Jahr vorsieht, Verzug für zwei aufeinander folgende Monate oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht eingetreten ist, § 594 e Abs. 2 BGB. Als nicht unerheblicher Teil der für zwei aufeinander folgenden Monate geschuldeten Pacht gilt jedenfalls die Hälfte der Pacht (Staudinger/Ulrich von Jeinsen, BGB (2013), § 594 e Rn. 23; BeckOK-BGB/Wagner, Edition 35, § 594 e Rn. 3; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 594 e Rn. 38: 1/3 bis ½ der Pacht).

Der Beklagte ist hinsichtlich zwei aufeinander folgender Monate mit einem erheblichen Teil der Pacht in Verzug geraten. Als „Pacht“ im Sinn der Vorschrift ist dabei der Pachtzins einschließlich der nach dem Vertrag zu zahlenden Nebenkosten zu verstehen (vgl. zur Miete BGH NZM 2002, 20; NJW 2008, 3210). Dem steht nicht entgegen, dass der hier geschlossene Vertrag in § 4 ausdrücklich nur den Pachtzins als „Pachtpreis“ bezeichnet, während die Nebenkosten nach § 5 Absatz 1 vom Pächter zu tragen sind, ohne dass die Höhe und die Fälligkeit näher bestimmt wird. Auch die laufenden Nebenkosten - hier das Wassergeld - stellen ein Entgelt für die Gebrauchsüberlassung dar. Daher sind sie als Teil des Pachtzinses anzusehen (Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 587 Rn. 6; vgl. BGH NZM 2002, 20).

Nach dem erstinstanzlich unstreitigen Vortrag bezog sich der Zahlungsrückstand auf den Pachtzins für Dezember 2011 und Januar 2012 sowie auf das Wassergeld von 442,15 € für November und Dezember 2011. Damit bestand ein Zahlungsrückstand für die Monate Dezember 2011 und Januar 2012 von 3.442,15 € (= 2 x 1.500 € + 442,15 €), der die Hälfte des insgesamt geschuldeten Pachtzinses von 3.884,30 € (= 2 x 1.500 € + 2 x 442,15 €) wesentlich übersteigt.

Die Beklagte war mit der Pachtzinszahlung jeweils am 18. eines Monates in Verzug geraten, weil die Fälligkeit des Pachtzinses in § 4 Abs. 1 des Vertrages nach dem Kalender, nämlich auf den 17. eines Monats bestimmt ist, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Für das Wassergeld ist die Fälligkeit im schriftlichen Vertrag nicht bestimmt. Da das Wassergeld nach der Auskunft der Parteien in der mündlichen Verhandlung seit Beginn des Vertrages als monatlich in Abschlägen zu entrichtendes Entgelt gezahlt wird, tritt Fälligkeit nach § 587 Abs. 1 Satz 2 BGB nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte, für die es entrichtet wird, jeweils am ersten Werktag des darauffolgenden Zeitabschnitts ein, hier also am ersten Werktag des folgenden Monats. Dieser Zeitpunkt war für die Monate Dezember 2011 und Januar 2012 bei der Kündigung am Freitag, dem 3. Februar 2012 ebenfalls verstrichen, so dass Verzug eingetreten ist.

Soweit sich die Beklagte darauf beruft, der Rückstand für Wassergeld hätte zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr berücksichtigt werden dürfen, da mit Ablauf des Kalenderjahres ein Anspruch auf Abrechnung der Abschläge bestanden habe, steht dies der Berücksichtigung des Zahlungsrückstandes bei der Beurteilung des Kündigungsrechts nicht entgegen. Nach Ablauf von einem Monat nach Beendigung des Vorauszahlungszeitraums tritt die Abrechnungsreife, die einer Geltendmachung von Abschlagszahlungen entgegenstehen kann, jedenfalls noch nicht ein. Dem Verpächter muss insoweit ein angemessener Zeitraum verbleiben, um die Abrechnung zu erstellen (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Miete: 12 Monate). Überdies rechtfertigte aber auch der unstreitige Rückstand mit der Zahlung des für die Nutzung der Flächen zu zahlenden Pachtzinses von insgesamt 3.000 € für sich betrachtet die Kündigung.

Das Erfordernis einer Abmahnung sehen die §§ 594 e, 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht vor. Sie ist im Fall des Zahlungsverzugs grundsätzlich nicht erforderlich (BGH NZM 2009, 314; OLG Stuttgart, MDR 2014, 1071). Besondere Umstände, die hier unter Berücksichtigung der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses eine andere Einschätzung gebieten könnten, sind nicht dargelegt. Es lagen weder bei Erklärung der Kündigung am 3. Februar 2012 Umstände vor, die gegen Zahlungsunfähigkeit oder fehlende Zahlungsbereitschaft sprachen, noch sind solche Umstände vom Beklagten vorgetragen worden.

Ihr Verlangen nach Fortsetzung des Pachtverhältnisses gemäß § 595 BGB hat die Beklagte nicht begründet und konkrete Anordnungen über die Abwicklung des Pachtverhältnisses nach § 595 a Abs. 2 BGB nicht beantragt.

Die im Mediationsverfahren getroffene Einigung steht dem Herausgabeanspruch des Klägers nicht entgegen. Da die Parteien in Ziffer 8. der Vereinbarung vom 30. September 2013 ausdrücklich erklärt haben, dass sie sich innerhalb von drei Wochen zum weiteren Verfahrensgang erklären werden, kann der Einigung nicht entnommen werden, dass der Kläger von seiner Kündigung Abstand nehmen wollte.

4.

Der Kläger hat schließlich Anspruch auf Ersatz der für die außergerichtliche Rechtsverfolgung entstandenen Kosten aus den §§ 280 Abs. 2, 286 BGB. Erstattungsfähig ist eine Geschäftsgebühr (Nr. 2300 VV RVG) von 1,3. Die Überschreitung der Toleranzgrenze von 20 % ist einer gerichtlichen Überprüfung nicht entzogen (BGH NJW-RR 2013, 1020). Dass es sich hier um einen besonders umfangreiche oder schwierige Angelegenheit handelt, die eine Erhöhung des Durchschnittssatzes rechtfertigt, hat der Kläger nicht dargelegt.

Der für die Gebührenforderung angesetzte Streitwert bemisst sich nach dem Wert der für die Aufforderung zur Räumung maßgeblichen Jahrespacht, § 23 Abs. 1 RVG, § 41 Abs. 2 GKG von 18.000 € und den rückständigen Pachtzinsraten von 3.884,40 € auf insgesamt 21.884,40 €. Danach ergeben sich zu erstattende Kosten von 964,60 € (Nr. 2300 VV RVG) + 20 € Auslagenpauschale, insgesamt 984,60 €. Die Umsatzsteuer auf die zu entrichtenden Gebühren hat der Kläger nicht geltend gemacht.

5.

Die Berufung bleibt ohne Erfolg, soweit der Kläger die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits nach Rechtshängigkeit hinsichtlich der Getreidehalle mit der Folge der Kostentragung der Beklagten begehrt. Denn nach den Ausführungen des Klägers im Senatstermin am 25. Juni 2015 ist die Räumung der Halle bereits zum Ende des Jahres 2011 vollständig geräumt worden. Die Klage war damit schon bei Anhängigkeit der Klage am 2. April 2012 unbegründet.

6.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 92 Abs. 1 Satz 1, § 708 Nr. 10, § 711 Satz 1 und 2, 709 Satz 2 ZPO.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz ergibt sich aus den §§ 41 Abs. 2 GKG zuzüglich der Kosten, die durch den erstinstanzlich für erledigt erklärten Antrag auf Herausgabe der Getreidehalle bis zur Erledigungserklärung verursacht wurden. Ausgehend von dem für den Herausgabeantrag ursprünglich anzusetzenden Gebührenstreitwert der Jahrespacht von 18.000 € sind bis zum Eingang der Erledigungserklärung am 3. Mai 2013 die Verfahrensgebühren für die Prozessbevollmächtigten sowie die Gerichtsgebühren nach diesem Wert zu berechnen. Es ergeben sich im Verhältnis zum Streitwert der Jahrespacht für die übrigen Flächen von 9.000 € zusätzliche Kosten von bis zu 1.000 €. Entsprechend ist auch der erstinstanzlich festgesetzte Streitwert abzuändern, § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen für ihre Zulassung nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).