Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 11.08.2016 – 5 U 94/15

Die Berufung des Beklagten gegen das am 5. August 2015 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) – 14 O 24/14 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Dieses Urteil und das erstinstanzliche Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der aus den Urteilen zu vollstreckenden Beträge abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz wird auf 75.735 € festgesetzt.

I.

Der Kläger begehrt die Feststellung von Ansprüchen nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz und die Erstattung vorprozessual aufgewandter Rechtsanwaltsgebühren. Der Beklagte begehrt widerklagend die Löschung eines zugunsten des Klägers im Grundbuch eingetragenen Besitzrechtsvermerks nach Art. 233 Abs. § 2a EGBGB.

Der Kläger schloss hinsichtlich des heute von ihm bewohnten Grundstücks, belegen in der …. Straße 25 in N…., eingetragen im Grundbuch von N…., Blatt 8979, Flur 9, Flurstück 297 im Jahr 1982 mit dem Rat der Gemeinde N…. einen Nutzungsvertrag über die Nutzung als Erholungsgrundstück. Er bebaute das Grundstück mit einem Wochenendhaus und erhielt am 4. Dezember 1989 vom Rat der Gemeinde N…. die „Erfassung“ des Grundstücks als „Dauerwohnraum“ bestätigt. Ob der Kläger am 2. Oktober 1990 das Grundstück bewohnte, ist streitig.

Das Grundstück wurde durch Bescheid des Bundesamtes für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen vom 8. Januar 2013 (Anlage K 7, Bl. 27 ff. d. A.) an den Beklagten zurück übertragen. Der Bescheid ist bestandskräftig.

Der Kläger ist der Ansicht gewesen, er sei aufgrund der Nutzung des Gebäudes als Wohnraum nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz anspruchsberechtigt. Seine Ansprüche seien auch nicht verjährt, weil die Gemeinde N… als Verfügungsbefugte nicht berechtigt gewesen sei, mit ihm einen Erbbaurechts- oder Kaufvertrag abzuschließen, bevor nicht über Rückübertragungsansprüche einer Erbengemeinschaft und des Beklagten entschieden sei. Daher sei konkludent mit der Gemeinde ein „Stillhalteabkommen“ geschlossen worden, das verjährungshemmend gewirkt hätte. Zudem hätte er mit der Gemeinde in Verhandlungen über den Ankauf gestanden.

Der Beklagte hat bestritten, dass die Wohnnutzung des Klägers am 2. Oktober 1990 tatsächlich gegeben war und hat die Einrede der Verjährung erhoben. Widerklagend hat er die Löschung des in Abteilung II des Grundbuchs von N… Blatt 6009, lfd. Nr. 2 eingetragenen Vermerks über ein Besitzrecht des Klägers nach Art. 233 § 2a EGBGB (Bl. 78 d. A.) beantragt.

Hinsichtlich des Sachverhaltes im Einzelnen wird auf die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Berechtigung des Klägers wie beantragt festgestellt, den Beklagten zur Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in der beantragten Höhe verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass sich aus den vorgelegten Unterlagen die Wohnnutzung des Klägers, die auch von der Gemeinde N… nicht in Frage gestellt worden sei, ergebe. Der Anspruch sei wegen der mit der Gemeinde geführten Verhandlungen auch nicht verjährt.

Gegen das am 10. August 2015 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 10. September 2015 Berufung eingelegt, die er nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 10. November 2015 mit einem an diesem Tag eingegangenen Schriftsatz begründet hat. Er begehrt die Abänderung der angefochtenen Entscheidung.

Zur Begründung vertieft er sein erstinstanzliches Vorbringen, wonach die Wohnnutzung durch den Kläger am 2. Oktober 1990 nicht bewiesen sei. Das Schreiben des damaligen Bevollmächtigten des Klägers vom 10. November 1995 und ein Schreiben vom 10. Januar 1995 stellten nur deshalb die Behauptung einer Wohnnutzung auf, weil der Kläger sich daraus rechtliche Vorteile erhofft habe.

Auch sei Verjährung eingetreten. Der Kläger habe zunächst den Ankauf des Grundstücks mit Schreiben vom 10. November 1995 gegenüber der Gemeinde und dem Kläger begehrt. Zuletzt habe er die Bestellung eines Erbbaurechts geltend gemacht. Der ursprüngliche Anspruch auf Geltendmachung eines Ankaufsrechts sei nicht mehr weiterverfolgt worden. Die Verhandlungen über den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages hätten keine Hemmung in Bezug auf den geltend gemachten Anspruch auf Ankauf mehr bewirken können. Weiter ist er der Ansicht, dass ihm als Rechtsnachfolger Verhandlungen mit der Gemeinde nicht mehr zugerechnet werden könnten.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 5. August 2015 abzuändern und

1. die Klage abzuweisen;

2. den Kläger auf die Widerklage zu verurteilen, die Löschung des im Grundbuch von N…bei …des Amtsgerichts Strausberg, Blatt 6009, in Abteilung II lfd. Nr. 2 eingetragenen Rechts zu bewilligen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt die angefochtene Entscheidung und ist der Ansicht, dass die Meldebescheinigung hinreichendes Indiz dafür sei, dass er tatsächlich seinen Wohnsitz auf dem Grundstück hatte. Soweit sein damaliger Bevollmächtigter in einem Schreiben vom 18. März 1993 erklärt habe, dass er das Grundstück nur zu Erholungszwecken nutze, sei Hintergrund gewesen, dass er offenbar Nachteile aus einer möglicherweise vertragswidrigen Nutzung gefürchtet habe. Der Bevollmächtigte habe diese Darstellung später aber korrigiert.

Er ist der Ansicht, dass das mit Schreiben vom 10. November 1995 formulierte Ankaufsverlangen gegenüber der Gemeinde N… einer verjährungshemmenden Verhandlung über Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht entgegenstehe, weil im hier geführten Verfahren allgemein Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz erhoben würden. Die Änderung des Begehrens vom Ankaufsinteresse auf den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages stelle keinen Abbruch von Verhandlungen dar. Die Verjährungshemmung der Verhandlungen mit der Gemeinde N… bis zur Rückübertragung des Grundstücks auf den Beklagten wirkte auch im Verhältnis zum Beklagten. Lediglich nach dem Rechtsübergang auf den Beklagten müsse der verjährungshemmende Tatbestand dem Beklagten gegenüber verwirklicht werden.

Ferner ist er der Auffassung, dass Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz überhaupt erst mit Rückübertragung geltend gemacht werden konnten, die Verjährung zuvor also nicht begonnen habe. Gegenüber der Gemeinde hätte eine Feststellungsklage nach § 108 Abs. 2 SachenRBerG nicht erhoben werden können. Für ein notarielles Vermittlungsverfahren hätte kein Bedarf bestanden, da dieses nicht zum Vertragsschluss hätte führen können. Über den Inhalt des abzuschließenden Erbbaurechtsvertrages habe zwischen ihm und der Gemeinde auch Einigkeit bestanden, so dass kein Rechtsschutzbedürfnis für Klage oder Vermittlungsverfahren bestanden habe.

Ferner sei zu berücksichtigen, dass ein Stillhalteabkommen mit der Gemeinde vereinbart worden sei, da man die Rückübertragungsentscheidung habe abwarten wollen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

1.

Die Klage ist zulässig. Das Feststellungsinteresse des Klägers ergibt sich aus § 108 Abs. 1 SachenRBerG. Es besteht auch, wenn der Anspruch verjährt ist (BGH NJW-RR 2015, 338 Tz. 31), da für den Kläger die Klärung der Frage von Interesse ist, ob der Beklagte die Erfüllung des Anspruchs verweigern darf.

Es bedarf im Antrag nach § 108 Abs. 1 SachenRBerG keiner konkreten Bezeichnung der Funktionsfläche, auf die sich das Anspruchsbegehren richtet (BGH VIZ 2001, 505; Tropf in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 108 Rz. 8).

2.

Die Klage ist nach den §§ 1 Abs. 1 Nr. 1 lit. b), 3 Abs. 1, 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e), 15 Abs. 1 SachenRBerG begründet. Dem Kläger und seiner Frau ist die Nutzung des Grundstücks unstreitig zu Erholungszwecken mit Vertrag vom 6. Juli 1982 eingeräumt worden. Aufgrund eines Vertrages vom 25. November 1986 hat der Kläger mit Wirkung ab dem 1. Januar 1987 als alleiniger Nutzungsberechtigter den Vertrag zum Zwecke der Gartennutzung und Erholung übernommen (Anlage K 3, Bl. 20 ff. d. A.). Der bei Übernahme des Vertrages durch den Kläger am 25. November 1986 aufgrund einer ihm am 13. November 1984 erteilten Baugenehmigung (Anlage K 4, Bl. 24 d. A.) bereits errichtete Bungalow mit 35 qm Grundfläche wird im Vertrag ausdrücklich als „Eigentum des Nutzers“ (Bl. 20, § 1 Nr. 2; Bl. 21, § 3 Nr. 4) erwähnt, das nach § 296 Abs. 1 ZGB entstanden war.

Der Kläger war danach bis zum 2. Oktober 1990 aufgrund des vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts Nutzer i. S. d. § 9 Abs. 1 Nr. 4 SachenRBerG geworden. Das von ihm genutzte Grundstück ist unstreitig auch mit einer Gartenlaube des Typs „GL 14“ nach dem 8. Mai 1945 (§ 8 SachenRBerG) bebaut worden, § 12 Abs. 1 SachenRBerG.

3.

Der Bungalow unterlag auch einer bereinigungsfähigen Nutzung nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) SachenRBerG. Der Kläger hat den von ihm errichteten Bungalow zu einem als Wohnhaus geeigneten Gebäude mit Billigung staatlicher Stellen bis zum 2. Oktober 1990 umgebaut. Die nach § 5 Abs. 1 SachenRBerG erforderliche Eignung als Wohnhaus liegt vor, wenn das Gebäude bautechnische Mindestanforderungen aufwies, nämlich eine Heizung, sanitäre Einrichtungen, Strom- und Wasserversorgung, Entsorgung und eine Zufahrt (Czub in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 5 Rz. 120).

Dem Kläger ist die Eignung des Gebäudes als Wohnraum mit einem Bescheid des Rates der Gemeinde N…. vom 4. Dezember 1989 (Bl. 25 d. A.) nach Besichtigung durch einen Beauftragten der Staatlichen Bauaufsicht bestätigt worden. In diesem Schriftstück ist unter dem Betreff „Erfassung des Wochenendgrundstücks … N…., G… 25, als Dauerwohnraum“ bestätigt, dass das Gebäude besichtigt worden und als Dauerwohnraum nutzbar sei, da es über zwei Zimmer, Küche und Bad mit „sehr gutem Ausstattungsgrad“ verfüge. Es bestehe eine Hauswasserversorgungsanlage und eine für die Dauernutzung ausreichend bemessene Fäkaliengrube. Der Schornstein lasse den Einbau einer Forsterheizung zu. Maßnahmen zu Wärmedämmung seien möglich. Das Grundstück wurde auf Antrag des Klägers in dem zitierten Bescheid als Dauerwohnraum erfasst. Zwar enthält der Bescheid keine Ausführungen zur Stromversorgung. Der Senat geht aber davon aus, dass die Stromversorgung jedenfalls vorhanden war, da dem Kläger der „gute Ausstattungsgrad“ seines Gebäudes bestätigt wurde und im Vertrag vom 25. November 1986 die Erschließung des Grundstücks mit „Energie“ (§ 1 Nr. 2, Bl. 20 d. A.) bereits erwähnt ist. Auch eine Möglichkeit zur Heizung war vorhanden, wie die Erwähnung des Schornsteins belegt. Dass es sich, wie der Beklagte in seinem Schriftsatz vom 4. August 2016 meint, tatsächlich um ein nur 17,1 qm großes Gebäude der Bauart „Gartenlaube Typ GL 14“ (Bl. 24) handelt, der ohne staatliche Genehmigung verändert worden sei, wird durch die vorgelegten Unterlagen ebenfalls widerlegt: Danach hatte der Kläger nicht nur am 13. November 1984 die Zustimmung zur „Errichtung oder Veränderung eines Bauwerkes“ des Typs GL 14 erhalten (Anlage K 4, Bl. 24 d. A.) und bis zur Übernahme des Nutzungsvertrages durch ihn allein mit Vertrag vom 25. November 1986 jedenfalls bis zu einer Grundfläche von 35 qm ausgebaut (§ 3 Nr. 4 des Vertrages, Bl. 21 d. A.). Vielmehr ergibt auch die Bestätigung des Rates der Gemeinde vom 4. Dezember 1989, dass staatliche Stellen Einwände gegen die Bauart des Bungalows nicht erhoben haben. Dafür spricht auch, dass der Bescheid – wie sich aus der Rechtsmittelbelehrung ergibt – auf der Grundlage der Verordnung über die Lenkung des Wohnraumes (WLVO) vom 16. Oktober 1985 (GBl. DDR Teil 1 S. 301 ff.) beruhte, die dem Ziel diente, die Instandsetzung und Instandhaltung, Modernisierung, den Um- und Ausbau sowie die Erweiterung des Wohnungsbestandes auf der Grundlage des Volkswirtschaftsplanes zu sichern (§ 2 Abs. 2 WLVO). Dem entsprechend hatten Bürger, die Baumaßnahmen durchführten, um Wohnraum aus zweckentfremdeten oder bisher für Wohnzwecke ungeeigneten Räumen zu schaffen, Anspruch auf diesen Wohnraum und erhielten ihn im Rahmen der erstmaligen Vergabe zugewiesen (§ 23 Abs. 2 WLVO).

4.

Die Anspruchsberechtigung des Klägers ist auch nicht nach § 5 Abs. 3 SachenRBerG ausgeschlossen. Danach findet das Gesetz keine Anwendung, wenn das Gebäude bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 vom Nutzer zu Erholungszwecken genutzt wurde. Eine spätere Nutzungsänderung begründet nicht die Nutzung als Eigenheim. Eine Nutzung zu Erholungszwecken liegt auch dann vor, wenn der Nutzer in dem Gebäude zwar zeitweise gewohnt, dort jedoch nicht seinen Lebensmittelpunkt hatte.

Im Ergebnis der Beweisaufnahme und unter Würdigung der vom Kläger vorgelegten Unterlagen ist der Senat davon überzeugt, dass der Kläger den auch heute noch von ihm bewohnten Bungalow bis zum 2. Oktober 1990 zu Wohnzwecken bezogen hatte.

Der Kläger hatte gegenüber dem Senat im Termin am 19. Mai 2016 glaubhaft erklärt, dass er nach der Trennung von seiner Ehefrau den Bungalow in N…. als Wohnung genutzt und zu diesem Zweck auch hergerichtet habe. Ihm sei die Auflage gemacht worden, eine Wärmedämmung einzubringen. Diese Arbeiten habe er im September 1989 ausgeführt. Ihm sei daraufhin die Anerkennung als Wohnraum vom 4. Dezember 1989 erteilt worden. Er habe auch nach seinem dauerhaften Einzug häufig die Fensterläden geschlossen gehalten, da in der Siedlung häufiger eingebrochen worden sei. Er sei damals beruflich häufig unterwegs gewesen.

Seine Angaben werden durch den Bescheid über die Anerkennung als Wohnraum vom 4. Dezember 1989 gestützt, in dem für den Kläger bereits die Wohnanschrift in der G…Straße in N…. angegeben wurde, während für die Ehefrau des Klägers die Anschrift …Straße 25 in B… aufgeführt wurde (Anlage K 5, Bl. 25 d. A.). Dass dort noch die Möglichkeit, eine Wärmedämmung anzubringen, erwähnt ist, steht der Glaubhaftigkeit der Angaben des Klägers nicht entgegen, da die nach seiner Erinnerung bereits im September 1989 eingebaute möglicherweise nur unzureichende Wärmedämmung jedenfalls der Anerkennung als Wohnraum nicht entgegenstand.

Darüber hinaus hat der Kläger vorgetragen und durch Vorlage des Scheidungsurteils (Anlage Nr. 40, Bl. 338 d. A.) belegt, dass er durch Urteil des Stadtbezirksgerichts B…-…vom 22. August 1989 geschieden wurde und dass die Ehewohnung in B…seiner geschiedenen Frau zugewiesen und er zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt wurde. Bei der Meldebehörde ist sein Einzug in der G… Straße 25 in N…am 29. September 1989 vermerkt (Anlage K 6, Bl. 26 d. A. und Anlage Nr. 41, Bl. 343 d. A.). Die am 29. Mai 1990 ausgestellte Zulassungsurkunde für den Kläger als privater Fachingenieur für lufttechnische Anlagen ist von der Zulassungskommission des Bezirks Frankfurt (Oder) ausgestellt, die für den Wohnort N…. zuständig gewesen ist (Anlage Nr. 42, Bl. 344 d. A.). Der am 20. November 1989 ausgestellte Reisepass des Klägers führt den Wohnort „N…“ auf (Anlage Nr. 43, Bl. 345 f. d. A.).

Schließlich hat auch die Zeugenvernehmung die Angaben des Klägers bestätigt. Der Zeuge L… M… gab an, dass er selbst seit Ende der 70er Jahre in der P… Straße in N…wohne, die nicht weit von der G… Straße entfernt liege. Er erinnerte sich, dass der Kläger im Zusammenhang mit dessen Scheidungsverfahren einmal darum gebeten habe, dass der Zeuge ihm sein zeitliches und materielles Engagement bei der Errichtung des Bungalows bestätige. Der Zeuge selbst sei bereit gewesen, dies zu tun, seine Frau habe ihm aber abgeraten, weil sie sich nicht in die Ehescheidungsangelegenheiten zum Nachteil der damaligen Ehefrau des Klägers habe einmischen wollen. Der Zeuge M…erinnerte sich weiter, dass der Kläger ihm kurze Zeit später berichtet habe, dass eine „Zwangsräumung“ angeordnet worden sei, er also zum Auszug aus der ehelichen Wohnung verpflichtet worden und jetzt auf das Grundstück in N… gezogen sei. Er könne sich auch daran erinnern, dass seine eigene Wahrnehmung zur Anwesenheit des Klägers am Grundstück für die ständige Nutzung sprach. So habe abends das Licht gebrannt und der hellblaue VW Golf des Beklagten habe auch im Winter an dem massiv errichteten Gebäude gestanden; das Gebäude habe sich von denjenigen, die nur im Sommer genutzt worden sei, deutlich unterschieden, es habe nicht dauerhaft verschlossen gewirkt. Der Kläger sei bereits vor der politischen Wende Fahrer eines VW Golf gewesen.

Der Zeuge M… war glaubwürdig. Er beantwortete erkennbar aus der tatsächlichen Erinnerung heraus die Fragen des Senats. Er nahm sich kurze Bedenkzeiten, wenn er auf Einzelheiten angesprochen wurde und schränkte seine Angaben auch insoweit ein, als er nicht täglich am Gebäude des Klägers vorbeigefahren sei, weil ihn sein Weg zur Arbeit jeweils in die andere Richtung geführt habe. Seine Schilderungen wiesen individuell gewählte Begriffe („Zwangsräumung“, Erinnerung an den „hellblauen VW Golf“) auf, die für die Authentizität seiner Angaben sprechen. Auch war sein Verhältnis zum Kläger nicht eng, wie sich aus der Reaktion der Ehefrau des Zeugen auf die Bitte des Klägers, ihn durch eine privat ausgestellte Bestätigung im Scheidungsverfahren zu unterstützen, ergibt. Der Zeuge war nämlich dem Rat seiner Ehefrau auch nachgekommen.

Plausibel sind die Schilderungen des Zeugen auch zeitlich dem Zeitraum bis zum 2. Oktober 1990 zuzuordnen. Denn der Zeuge konnte sich nicht nur an die erwähnte Bitte des Klägers im Zusammenhang mit dem Scheidungsverfahren erinnern, sondern auch daran, dass der Kläger einige Zeit später bei einer zufälligen Begegnung berichtet habe, dass er die Ehewohnung habe verlassen müssen und in den Bungalow in N… eingezogen sei.

Die Angaben des Klägers wurden zudem auch durch die Aussage des Zeugen A... N…bestätigt, der angab, dass er zwar im Jahr 1990 nicht mehr in N… gewohnt habe, aber bei häufigen Besuchen in den Wochenendhäusern seiner Eltern und der Eltern seiner damaligen Partnerin und heutigen Ehefrau bemerkt habe, dass der Kläger stets, auch an den Wochentagen, in N… gewesen sei. Dabei hätten sich die eigenen Besuche des Zeugen auf den Zeitraum von April bis Oktober erstreckt, in dem seine Familie ihr Wochenendhaus genutzt habe.

Der Senat hält auch den Zeugen N… für glaubwürdig, hat allerdings Zweifel, inwiefern der Zeuge sich noch so genau erinnern kann, dass er den regelmäßigen Aufenthalt des Klägers in N… noch zeitlich korrekt einzuordnen vermag. Denn der Zeuge gab an, schon als Jugendlicher häufig im Garten des Klägers Tischtennis gespielt zu haben. Mit 18 Jahren, etwa 1988, sei er aus der Wohnung seiner Eltern ausgezogen und habe mit seiner Lebensgefährtin, die er 1990 geheiratet habe, eine Wohnung in B…genommen. Diese Umstände sprechen dafür, dass der Zeuge die Häufigkeit seines eigenen Aufenthaltes in N… im Jahr 1990 und seine Wahrnehmungen zum Bungalow des Klägers nicht mehr in allen Einzelheiten zuverlässig zeitlich einordnen konnte.

Schließlich sprechen das Datum des Scheidungsurteils vom 22. August 1989 und das Datum der Anerkennung des Wohnraums vom 4. Dezember 1989 für den Umzug des Klägers in den Bungalow im Herbst 1989. Dass er von seiner geschiedenen Frau in der früheren Ehewohnung auch nach der Scheidung noch geduldet worden sein könnte, ist angesichts des im Scheidungsurteil (S. 3 oben, Bl. 340 d. A.) geschilderten konfliktreichen Verhältnisses der früheren Ehegatten nicht anzunehmen.

Das vom Beklagten vorgelegte Schreiben des Rechtsanwaltes L… K…vom 18. März 1993 (Anlage B 1, Bl. 171 d. A.) entkräftet die Überzeugung des Senats nicht. Zwar führt Herr Rechtsanwalt K… aus, dass entgegen der Feststellungen der Rechtsanwälte S… & Partner, an die das Schreiben gerichtet ist, der Kläger das Grundstück nur zu Erholungszwecken am Wochenende nutze. Diese Erklärung kann aber ersichtlich verhandlungstaktisch motiviert gewesen sein, da in Reaktion auf Ausführungen der gegnerischen Rechtsanwälte wohl die „Nutzung entsprechend dem Vertrag“ hervorgehoben werden sollte. In den späteren Schreiben vom 10. Januar 1995 (Anlage K 10, Bl., 45 d. A.) und vom 10. November 1995 (Anlage K 12, Blatt 48 d. A.) bestätigt Rechtsanwalt K… die Wohnnutzung. Schließlich lassen die Ausführungen im Schreiben vom 18. März 1993 ohnehin nicht den sicheren Schluss zu, dass keine Wohnnutzung bis zum 2. Oktober 1990 vorhanden war, da Ausführungen zu diesem Zeitraum fehlen.

5.

Die Ansprüche des Klägers nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz sind auch nicht verjährt. Zwar unterliegen Ansprüche aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz grundsätzlich der Verjährung, § 902 BGB ist weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar (BGH NJW-RR 2015, 338 Tz. 18). Das Wahlrecht nach § 15 Abs. 1 SachenRBerG macht die Ansprüche auch nicht zu verhaltenen Ansprüchen, da der Nutzer den Bereinigungsanspruch sofort geltend machen kann, wenn er sich entschieden hat, welches Recht nach § 15 Abs. 1 SachenRBerG er wählt (BGH, a. a. O., Tz. 27, 28). Er muss weder eine besondere Form, bestimmte Fristen noch ein besonderes Verfahren einhalten. Er kann die Feststellung des Anspruchs auch gerichtlich verfolgen.

Die Ansprüche sind auch nicht erst mit Erlass des Restitutionsbescheids, sondern bereits mit Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes am 1. Oktober 1994 entstanden. Der Beklagte war zu diesem Zeitpunkt zwar noch nicht Grundstückseigentümer, so dass ihm gegenüber Ansprüche noch nicht gemäß § 14 Abs. 1 SachenRBerG erhoben werden konnten. Allerdings konnte die Anspruchsberechtigung auch gegenüber einem Verfügungsbefugten geltend gemacht werden (Vossius, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, Einl. Rz. 138; Hügel in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, a.a.O, § 14 Rz. 8a; Eickmann, Sachenrechtsbereinigung, § 14 Rz. 5; Hammel in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehmaligen DDR (RVI), § 3 SachenRBerG Rz 7).

Die Gemeinde N… war bis zur Rückübertragung an den Beklagten Verfügungsbefugte gemäß § 8 Abs. 1 lit a. VZOG. Das Grundstück stand zunächst in treuhänderischer Verwaltung der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung N…(Bl. 30 d. A.), nachdem der vormalige Eigentümer W…P… am 1. September 1958 die DDR verlassen hatte. Es wurde mit Vertrag vom 29. April 1971 an den Rat des Kreises St… veräußert und im Jahr 1985 die Überführung in Eigentum des Volkes im Grundbuch eingetragen. Rechtsträger war die Gemeinde N…. Aufgrund Vermögenszuordnungsbescheides und Ersuchens der Oberfinanzdirektion C…ist die Gemeinde N… am 30. Mai 2001 als Eigentümerin eingetragen worden, wie sich aus dem Restitutionsbescheid vom 8. Januar 2013 ergibt (Bl. 32 d. A.).

Dass nach Anmeldung von Restitutionsansprüchen wegen des Verfügungsverbotes nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG die Einigung über den Ankauf oder den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages nicht ohne Zustimmung des Restitutionsberechtigten zulässig war, steht dem Lauf der Verjährungsfrist nicht entgegen. Der Anspruchsberechtigte konnte seine Ansprüche durch ein notarielles Vermittlungsverfahren verjährungsunterbrechend geltend machen. Das Verfahren wäre auf den Antrag nach § 94 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG ausgesetzt worden.

Ausgehend von der Entstehung des Anspruchs am 1. Oktober 1994 betrug die Verjährungsfrist nach § 195 BGB a.F. 30 Jahre. Die nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes anwendbare kürzere Verjährungsfrist von 10 Jahren entsprechend § 196 BGB (BGH NJW-RR 2015, 338, Tz. 22) ist ab dem 1. Januar 2002 zu berechnen, Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB, die ohne Unterbrechung mit Ablauf des 31. Dezember 2011 geendet hätte.

a.

Die Verjährungsfrist ist allerdings nicht schon seit dem Jahr 1995 durch ein vom Kläger angenommenes „Stillhalteabkommen“ gehemmt worden.

Ein sogenanntes, die Hemmung eines Anspruchs auslösende „Stillhalteabkommen“ nach § 205 BGB (§ 202 BGB a.F.), liegt vor, wenn die Parteien – auch stillschweigend – die Vereinbarung treffen, dass der Schuldner ein Leistungsverweigerungsrecht haben soll (BGH NJW 1983, 2497) oder die Klagbarkeit der Forderung vorübergehend ausschließen (BGH NJW-RR 1989, 1049). Ein solches Abkommen wird aufgrund rechtsverbindlicher Erklärungen geschlossen und ist bis zu dem vereinbarten Termin nicht kündbar (BGH NJW-RR 1989, 1049).

Eine solche rechtsverbindliche Vereinbarung ist nach der hier vorgelegten Korrespondenz zwischen dem Kläger und der Gemeinde N… nicht getroffen worden. Der Kläger hatte mit Schreiben vom 10. November 1995 einen Kaufantrag an die Gemeinde versandt (Bl. 48 d. A.). Daraufhin hat ihm die Gemeinde mitgeteilt, dass sie mit ihm Verhandlungen führen werde, wenn ein bestandskräftiger Bescheid über die geltend gemachten Restitutionsansprüche vorliege. Auf eine Sachstandsanfrage des Klägers vom 11. März 1998 (Bl. 24 a. A.) schlug die Gemeinde dem Kläger vor, die Zustimmung des Beklagten zum Verkauf einzuholen (Schreiben vom 3. April 1998, Bl. 128 d. A.). Wiederum erkundigte sich der Kläger am 21. Juli nach dem Sachstand (Bl. 129 d. A.) und erhielt die Antwort, dass über die anhängigen Ansprüche noch nicht entschieden sei (Bl. 130). Ein weiteres Schreiben ist erst am 9. Juni 2011 an die Gemeinde gerichtet worden (Bl. 131 d. A.). Darin erkundigte sich Herr Rechtsanwalt K… für den Kläger wiederum nach dem Sachstand, zumal in der Zwischenzeit die Verhandlungen der Gemeinde mit dem Kläger über den Erbbaurechtsvertrag begonnen hatten. An keiner Stelle der Korrespondenz erklärt eine Partei, dass eine verbindliche Vereinbarung, bis zum rechtskräftigen Bescheid im Restitutionsverfahren abzuwarten, gelten solle.

b.

Auch die Hemmung der Verjährung durch Verhandlungen der Parteien, § 203 BGB, steht hier dem Eintritt der Verjährung nicht entgegen. Die Hemmung nach § 203 BGB setzt Verhandlungen über den Anspruch voraus, wobei der Begriff weit zu verstehen ist. Es genügen bereits Erklärungen, die den Gläubiger berechtigterweise annehmen lassen, dass der Schuldner sich auf eine Erörterung über die Berechtigung des Anspruchs einlässt (BGH WM 2014, 1107).

Es kann hier dahingestellt bleiben, ob der Kläger nach Formulierung des Ankaufsverlangens, das er an die Gemeinde N… am 10. November 1995 (Bl. 48 d. A.) gestellt hat, sich später wegen der erfolgten Ausübung seines Wahlrechts (§§ 15, 16 SachenRBerG) überhaupt noch auf verjährungshemmende Verhandlungen über ein Erbbaurecht berufen kann. Dafür spricht allerdings, dass sich die Gemeinde auf die Änderung der Wahl eingelassen hat und ein Abrücken von der getroffenen Wahl mit Zustimmung des Verpflichteten möglich ist (Vossius, a.a.O.,§ 16 Rz. 9; Hügel in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, a.a.O, § 16 Rz. 11). Auch unter Berücksichtigung der Verhandlungen über das Erbbaurecht wäre der Anspruch nämlich verjährt. Die Verhandlungen mit der Gemeinde haben hier am 22. Juli 2010 begonnen. Die Gemeinde erinnert den Kläger anlässlich der Übersendung eines Abwassergebührenbescheids mit Schreiben vom 20. Juli 2010 daran, dass er einen Antrag zum Kauf oder zum Abschluss eines Erbbaurechts stellen wollte (Bl. 227 d. A.). In der Folgezeit holte die Gemeinde ein Gutachten ein, das sie dem Kläger mit Schreiben vom 5. Oktober 2010 übersandte (Bl. 50 d. A.). Mit E-Mail vom 21. Oktober 2010 hat der Kläger den Wunsch zum Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages wiederholt, ebenso handschriftlich am 8. November 2010 auf dem Ausdruck dieser E-Mail (Bl. 228 d. A.). Die Gemeinde hat dem Kläger mit Schreiben vom 29. November 2010 einen Entwurf übersandt (Bl. 68 d. A.), mit Schreiben vom 4. März 2011 stellte die Gemeinde fest, dass ein Termin zur Unterzeichnung des Vertrages nicht eingehalten werden konnte. Der Kläger wurde aufgefordert, einen anderen Termin zu benennen, wenn alle Voraussetzungen zur Unterzeichnung vorlägen. Weitere Korrespondenz ist nicht vorgelegt.

Die Verhandlungen enden nicht nur bei einer Weigerung der Fortsetzung, sondern auch wenn sie „einschlafen“, also nicht fortgesetzt werden. Sie enden dann in dem Zeitpunkt, in dem nach Treu und Glauben der nächste Schritt zu erwarten war (BGH NJW 2009, 1806 Tz. 11). Geht man von einer Antwort etwa binnen eines Monats aus, endeten die Verhandlungen nach Absendung des Schreibens am 4. März 2011 etwa am 6. April 2011. Damit wäre für einen Zeitraum vom 22. Juli 2010 bis zum 6. April 2011 die Hemmung eingetreten, mithin für 8 Monate und 15 Tage. Die Verjährung endete damit nicht am 31. Dezember 2011, sondern am 16. September 2012.

Weitere Verhandlungen wurden erst nach Restitution geführt. Sie begannen am 27. Juni 2013 mit der Geltendmachung von Ansprüchen des Klägers gegenüber dem vom Beklagten beauftragten Immobilienmakler (Bl. 86 d. A.). Sie endeten mit dem Schreiben des Beklagtenvertreters vom 29. November 2013, das am 1. Dezember 2013 (Bl. 95 d. A.) zuging.

Bereits bei Beginn dieser Verhandlungen war die Verjährungsfrist auch unter Berücksichtigung der zuvor geführten Verhandlungen am 16. September 2012 abgelaufen. Gleiches gilt für den Zeitpunkt, in dem im hier geführten Verfahren erstinstanzlich das Prozesskostenhilfegesuch eingereicht worden ist. Der Antrag auf Prozesskostenhilfe wurde am 27. Januar 2014 eingereicht. Da die Übersendung an den Beklagten unmittelbar nach Eingang des Antrages veranlasst werden konnte, ist für eine etwa eingetretene weitere Hemmungswirkung auf den Zeitpunkt der Einreichung abzustellen, § 204 Abs. 1 Nr. 14, 2. Hs. BGB.

c.

Die Verjährung hat indes mit der Übersendung des Erbbaurechtsvertrages (Bl. 68 ff. d. A.) am 29. November 2010 an den Kläger neu begonnen. In der Übersendung des Vertrages ist ein Anerkenntnis der Ansprüche des Klägers durch die Gemeinde zu sehen, § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Anerkenntnis im Sinn der Vorschrift ist ein Verhalten des Schuldners, aus dem sich das Bewusstsein des Bestehens des Anspruchs unzweideutig ergibt und das deswegen das Vertrauen des Gläubigers begründet, dass sich der Schuldner nicht nach Ablauf der Verjährungsfrist alsbald auf Verjährung berufen wird (BGH NJW 2005, 1044, MDR 2015, 707). Aus dem Vertragsentwurf ergibt sich, dass die Gemeinde den Kläger als Berechtigten nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz ansieht, da dort ausgeführt ist, dass „Der Nutzer vom Grundstückseigentümer gemäß §§ 32 ff. Sachenrechtsbereinigungsgesetz die Bestellung eines Erbbaurechts verlangt hat.“ und dass die folgenden Vereinbarungen „der Einigung im Sinne von § 98 Abs. 2 SachenRBerG entsprechen“ sowie „die ausgeübten gesetzlichen Gestaltungsrechte der Beteiligten“ darin enthalten seien (Ziffer 3. des Entwurfs, Bl. 72 d. A.).

Die im Vertrag vorgesehenen Regelungen des von der Gemeinde vorbereiteten Entwurfs sind auch auf der Grundlage des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gestaltet worden, wie sich aus etwa aus Ziffer II § 7 des Vertrages, in dem ein Ankaufsrecht des Erbbauberechtigten vereinbart werden soll (§ 57 Abs. 1 SachenRBerG, Bl. 73 d. A.) sowie aus der Bemessung des Erbbauzinses nach §§ 43 ff. SachenRBerG in Ziffer III. des Vertrages (Bl. 74 ff. d. A.) ergibt.

Die Übersendung des Vertragsentwurfs ist zudem auch vor dem Hintergrund der zuvor geführten, oben dargestellten Korrespondenz als Anerkenntnis auszulegen, aus der sich ergibt, dass die Gemeinde N… zu keinem Zeitpunkt die Anspruchsberechtigung des Klägers in Zweifel gestellt hatte, sondern vielmehr abschließende Regelungen wegen des schwebenden Restitutionsverfahrens nicht treffen wollte und ihm gegenüber mit Schreiben vom 20. Juli 2010 (Bl. 227 d. A.) sogar an die Antragstellung zum Kauf oder Abschluss eines Erbbaurechts erinnert.

6.

Der Kläger hat auch Anspruch auf Freistellung von dem ihm vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren. Die Höhe der angesetzten Gebühren (Bl. 10 d. A.) ist auf der Grundlage des zwischen den Parteien unstreitigen Grundstückswertes von 33.600 € für die auf die Führung von Vertragsverhandlungen zum Ankauf bzw. Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages gerichtete Tätigkeit des Rechtsanwaltes nicht zu beanstanden. Der Anspruch des Klägers ist aus den §§ 286 Abs. 2 Nr. 3, 281 Abs. 2 BGB begründet, nachdem der Beklagte die Anspruchsberechtigung des Klägers insgesamt in Abrede gestellt hat.

7.

Der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Löschung des Vermerks gemäß § 233 § 2c Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG im Grundbuch nach § 886 BGB ist nicht begründet, da der Kläger, wie dargestellt, anspruchsberechtigt nach den Vorschriften des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ist und dem Beklagten eine Einrede, aufgrund derer er die Erfüllung des Anspruchs dauerhaft verweigern kann, nicht zusteht.

8.

Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Gebührenstreitwertes folgt aus den §§ 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO. Da die Klage auf Feststellung von Ansprüchen gerichtet ist, ist ein Abzug von 20 % des von den Parteien unstreitig zugrunde gelegten Grundstückswertes von 84.150 € für die Gesamtfläche und 42.075 € für die Hälfte der Fläche für die Bewertung des Grundstücks ohne Aufbauten gerechtfertigt (BGH MDR 2001, 292), damit ergibt sich der Wert von 33.660 € (= 42.075 € - 20 %) und für die Widerklage von 42.075 € (vgl. Senat, Urteil vom 16. Januar 2014, 5 U 4/13).