Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 01.03.2018 – 5 WLw 17/17

Auf die Beschwerden der Antragsteller zu 1 und 2 wird unter Aufhebung des Beschlusses des Amtsgerichts Cottbus – Landwirtschaftsgericht – vom 11. Mai 2017 sowie des Bescheides des Landkreises ... vom 2. August 2016, Geschäftszeichen 83.3/ha45/16/0140, der zur Urkunden-Rolle Nr. 0283/2016 der Notarin ... in F... am 1. Juni 2016 beurkundete Kaufvertrag genehmigt.

Die Gerichtskosten beider Instanzen tragen der Antragsteller zu 1 und die Antragstellerin zu 2 je zur Hälfte.

I.

Nach Ausschreibung der Flächen durch die Antragstellerin zu 2 und dem Höchstgebot durch den Antragsteller zu 1 haben die Antragsteller am 1. Juni 2016 über folgende Grundstücke der Gemarkung G..., eingetragen im Grundbuch von G... des Amtsgerichts Cottbus, Blatt 355, einen notariellen Kaufvertrag geschlossen:

- Flur 5, Flurstück 42/1

- 0,0044 ha (Grünland)

- Flur 5, Flurstück 154

- 0,3748 ha (Grünland)

- Flur 5, Flurstück 155

- 0,0374 ha (Ackerland)

- Flur 5, Flurstück 186

- 0,1400 ha (Wald)

- Flur 5, Flurstück 187

- 2,1140 ha (1,4316 ha Ackerland, 0,6824 ha Wald).

Das Flurstück 42/1 ist im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs von G... Blatt 33 unter der laufenden Nummer 128 eingetragen, die Flurstücke 154, 155, 186 und 187 unter der laufenden Nummer 122.

Der Antragsteller zu 1 hat beim Landkreis einen Landwirtschaftsbetrieb im Nebenerwerb angemeldet. Mit Schriftsatz vom 15. November 2016 hat er vorgetragen, er besitze bereits ca. 49 ha landwirtschaftliche Flächen und ca. 1,5 ha Wald und benötige die weiteren Flächen zum Aufbau seiner Rinderzucht. Im vorangegangenen Verwaltungsverfahren hatte er gegenüber dem Landkreis erklärt, seinen Bauernhof habe er langfristig dem gemeinnützigen NABU Naturschutzverein M... e. V. zur Bewirtschaftung überlassen. Auf dem Gelände werde seit einiger Zeit das Projekt Bauernhof um 1900 errichtet. Für die Rinderhaltung innerhalb dieses Projekts habe er für das kommende Jahr jemanden gewinnen können, der noch Flächen für seine Rinder suche. Dies wäre für ihn sowie für den Verein ein beidseitiger Erfolg, zumal die beschriebene Fläche direkt an den Vereinshof des NABU arrondiere. In der Beschwerdebegründung führt der Antragsteller zu 1 in diesem Zusammenhang aus, er verfüge in diesem Bereich über ca. 62 ha Eigentumsflächen und er benötige die gekauften Flächen zur Erweiterung seines Projekts „Bauernhof um 1900“. Zur Arrondierung seien die unmittelbar angrenzenden verfahrensgegenständlichen Flächen von Bedeutung.

Der Landkreis hat mit Bescheid vom 2. August 2016 die Genehmigung des Grundstückskaufvertrages versagt. Hiergegen wenden sich die Antragsteller mit ihrem Antrag auf gerichtliche Entscheidung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landwirtschaftsgericht hat den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Der Grundstückskaufvertrag sei nicht nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG iVm § 1 AGGrdstVG Brbg genehmigungsfrei. Das Flurstück 187 der Flur 5 umfasse allein bereits 2,1140 ha und überschreite damit die maßgebliche Grenze von 2 ha. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin zu 2 habe der Vertrag auch nicht dem Siedlungsunternehmen vorgelegt werden müssen, damit dieses prüfen kann, ob das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Forstgrundstücke unterlägen nicht dem Vorkaufsrecht. Grundsätzlich bestehe nach § 3 RSG ein Vorkaufsrecht nicht, wenn in einem einheitlichen Vertrag teils landwirtschaftliche und teils forstwirtschaftliche Grundstücke verkauft werden. Die landwirtschaftliche Fläche der Grundstücke betrage ca. 1,4690 ha, die Waldfläche ca. 0,8224 ha. Der Waldflächenanteil betrage damit rd. 1/3, die Grundstücke bildeten keine wirtschaftliche Einheit. Aufgrund dessen unterlägen die Grundstücke nicht dem Vorkaufsrecht. Der Umstand, dass einzelne Flächen teils forstwirtschaftlich betrieben würden, führe dagegen nicht zur Genehmigungsfreiheit. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung sei gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG zu versagen, da der Verkauf an den Antragsteller eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden zur Folge hätte. Der Antragsteller zu 1 sei als Nichtlandwirt anzusehen. Soweit er vortrage, einen leistungsfähigen Nebenerwerbsbetrieb ausbauen zu wollen, spreche dagegen, dass ein tragfähiges Betriebskonzept für einen existenzfähigen Betrieb nicht vorgelegt worden sei. Die zum Verkauf stehende landwirtschaftliche Nutzfläche werde von der Agrargenossenschaft e. P... dringend zur Aufstockung benötigt. Sie habe mit Schreiben vom 1. Dezember 2016 mitgeteilt, sie bewirtschafte 1.001 ha und der Anteil von Eigentumsland an den bewirtschafteten Flächen betrage 232,8 ha (=23%). Auch eine geringe Vergrößerung des Eigenlandes diene der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebs. Auf den Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG komme es nicht mehr an. Das Gericht sei aber der Auffassung, dass ein grobes Missverhältnis zwischen Gegenwert und Wert des Grundstücks nach dieser Vorschrift gegeben sei. Nach dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses des Landkreises ... für das Jahr 2015 beliefen sich die Kaufpreise für die Gemarkung G... auf 3.500 €/ha für Grünland, 4.300 €/ha für Ackerflächen und 4.400 €/ha für Wald. Der geschätzte Verkehrswert der verkauften Flächen betrage danach 11.262,46 €. Das Höchstgebot des Antragstellers zu 1 liege aufgrund seines offensichtlich spekulativen Charakters deutlich über den sonstigen im Rahmen der Ausschreibung abgegebenen Gebote und über dem geschätzten Verkehrswert des Grundstücks.

Gegen diese Entscheidung wenden sich beide Antragsteller mit ihren sofortigen Beschwerden.

Der Antragsteller zu 1 macht geltend, nur eines der verkauften Grundstücke übersteige die Genehmigungsfreigrenze, sämtliche übrigen Flurstücke, die für ihn ebenfalls von Interesse seien, seien als Einzelflurstücke nicht genehmigungspflichtig. Es sei zudem ermessensfehlerhaft nicht erwogen worden, den Verkauf etwa unter einer Verpachtungsauflage zu genehmigen. Für § 4 RSG sei der wirtschaftliche Grundstücksbegriff maßgeblich. Danach hätte das Siedlungsunternehmen über die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts unterrichtet werden müssen. Es könne weiter nicht festgestellt werden, dass die Agrargenossenschaft ein aufstockungsbedürftiger und erwerbsbereiter Betrieb sei. Mit dem Schreiben vom 2. August 2016 habe die Agrargenossenschaft P... ihr Erwerbsinteresse nicht hinreichend bekundet, weil nicht erkennbar sei, wer das Schreiben unterzeichnet habe. In dem Schreiben fehlten auch Angaben zum Kaufpreis. Der Umfang der bewirtschafteten Flächen und des Eigenlandanteils hieran werde bestritten. Das alleinige Interesse an einer Vergrößerung des Betriebs sei kein hinreichender Grund für einen dringenden Aufstockungsbedarf. Der Erwerb habe keinen spekulativen Charakter. Der über den übrigen Geboten liegende Preis habe seinen Grund allein darin, dass er das gemeinnützige Projekt des Museumsdorfs erweitern solle und die Flurstücke, insbesondere das über 2 ha große Flurstück 187 unmittelbar an den Gebäudekomplex und seine weiteren Eigentumsflächen angrenze. Es fehle an jede Spekulationsabsicht, was ohne weiteres auch an der geringen Bodenqualität (18 Bodenpunkte) zu erkennen sei.

Die Antragstellerin zu 2 macht geltend, das Landwirtschaftsgericht habe die Versagung der Genehmigung nicht auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG stützen dürfen. Halte die Behörde diesen Versagungsgrund für gegeben, müsse sie den Kaufvertrag der Siedlungsbehörde zur Prüfung der Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts vorlegen. Die Ausführungen des Gerichts zur Genehmigungsbedürftigkeit des Vertrags stünden zudem im Gegensatz zu den Ausführungen zur wirtschaftlichen Einheit der Grundstücke. Die verkauften Grundstücke lägen zudem nicht einmal 500 m voneinander entfernt. Die Angaben der Agrargenossenschaft zu der von ihr bewirtschafteten Fläche enthielten auch Flächen, die von einer GmbH bewirtschaftet werden. Die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG seien ebenfalls nicht erfüllt. Maßgeblich sei der Marktwert der Grundstücke. Allein der Abstand des Höchstgebots zu den sonstigen Geboten sei nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung kein Grund für die Annahme, der auf der Grundlage des Höchstgebots vereinbarte Kaufpreis bilde den Marktwert nicht ab. Das Verfahren, in dem das Landwirtschaftsgericht zu dem nach seiner Auffassung maßgeblichen Verkehrswert gelangt sei, sei fehlerhaft und entspreche nicht den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Selbst wenn man von einem Grundstückswert von 11.262,46 € ausgehe, sei ein sich daraus ergebendes Preismissverhältnis unerheblich, denn auch nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG dürfe die Genehmigung nur versagt werden, wenn dadurch der Schutz der Agrarstruktur in Frage gestellt werde. Dies sei nur der Fall, wenn durch einen zu hohen Kaufpreis Landwirte vom Erwerb der Flächen abgehalten würden. Diese müssten aber mindestens bereit sein, 150 % des Verkehrswertes als Kaufpreis zu bezahlen. Dies sei vorliegend nicht der Fall, weil die Agrargenossenschaft nur bereit sei, einen Kaufpreis von 13.400 € zu bezahlen (Anlage B1 zum Schriftsatz des Landkreises vom 6. Dezember 2016).

Das Landwirtschaftsgericht hat den Beschwerden der Antragsteller mit Beschluss vom 24. August 2017 nicht abgeholfen.

II.

1.

Die sofortigen Beschwerden sind zulässig, § 9 LwVG, §§ 59 ff. FamFG. Sie wurden insbesondere rechtzeitig (§ 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG) beim Landwirtschaftsgericht (§ 64 Abs. 1 FamFG) durch Einreichung einer Beschwerdeschrift (§ 64 Abs. 2 S. 1 FamFG) eingelegt. Beteiligte des Verfahrens auf gerichtliche Entscheidung (§ 22 GrdstVG, § 1 Nr. 2 LwVG) sind nur die Vertragsparteien, nicht aber der erwerbsinteressierte Dritte (v.Selle/Huth, LwVG, § 1 Rn. 81 f.).

2.

Auf die sofortigen Beschwerden der Antragsteller ist unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und des Versagungsbescheides des Landkreises die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages vom 1. Juni 2016 (Urkundenrolle Nr. 283/2016) zu erteilen.

a) Das Landwirtschaftsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Kaufvertrag nicht nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG iVm § 1 AGGrdstVG für das Land Brandenburg genehmigungsfrei ist. Gegenstand des zu genehmigenden Kaufvertrages sind insgesamt fünf rechtlich selbständige Grundstücke, von denen eines, nämlich das Flurstück 187 der Flur 5, mit 2,1140 ha die in § 1 AGGrdstVG normierte Freigrenze überschreitet.

Grundstück im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes und der zu ihm auf der Grundlage von § 2 Abs. 3 GrdstVG ergangenen Ausführungsgesetze der Länder ist das Grundstück im Rechtssinn (BGH AgrarR 1986, 211). Werden in einem Vertrag mehrere Grundstücke im Rechtssinn übertragen, deren Größe teilweise die Genehmigungsfreigrenze über- bzw. unterschreitet, löst das die Freigrenze übersteigende Grundstück das Genehmigungserfordernis für das gesamte Rechtsgeschäft nach § 2 Abs. 1 GrdstVG aus (OLGR Schleswig 2009, 342 f.; OLG Naumburg NJW-RR 2011, 884 ff.; i. E. ebenso, aber auf das Grundstück im wirtschaftlichen Sinn abstellend OLG Brandenburg RdL 2009, 185 ff.; a. A., nämlich Genehmigungsfreiheit soweit die Grundstücke die Freigrenze unterschreiten, OLG Frankfurt, Beschluss vom 24. Oktober 2012 – 15 W 17/12 –, juris; wohl auch Netz, Grundstücksverkehrsrecht, 7. Aufl. 2015, Rn. 1453). Die Genehmigungsbedürftigkeit des gesamten Vertrages ergibt sich in solchen Fällen schon aus Systematik und Wortlaut des Gesetzes. Ist ein Grundstück im Sinne von § 1 GrdstVG Gegenstand des Vertrages, ist nach § 2 Abs. 1 S. 1 GrdstVG die rechtsgeschäftliche Veräußerung und der schuldrechtliche Vertrag hierüber genehmigungsbedürftig. Eine sich auf einen Teil des Rechtsgeschäfts beziehende Genehmigung, m. a. W. die teilweise Genehmigungsbedürftigkeit des Vertrages ist nach dem Gesetz nicht vorgesehen. Die Genehmigungsbehörde und dementsprechend auch das an deren Stelle tretende Landwirtschaftsgericht hat nur die Möglichkeit, die Genehmigung zu erteilen oder sie zu versagen. Davon zu unterscheiden, und dies übersieht die Gegenauffassung, ist die Frage, aus welchen Gründen die Genehmigung für den gesamten Vertrag versagt werden kann. Zudem bringen die Vertragsparteien durch die Aufnahme der Veräußerung mehrerer Grundstücke in eine einheitliche Vertragsurkunde zum Ausdruck, das Rechtsgeschäft als ein einheitliches anzusehen.

Die unter einer Nummer im Bestandsverzeichnis eingetragenen und damit ein Grundstück im Rechtssinn bildende Flurstücke 154, 155, 186 und 187 überschreiten mit einer Größe von insgesamt 2,6662 ha die im Land Brandenburg geltende Genehmigungsfreigrenze und führen dazu, dass der Vertrag damit insgesamt der Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz unterliegt.

b) Entgegen der Auffassung des Landwirtschaftsgerichts liegt der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG nicht vor.

aa) Das Landwirtschaftsgericht hat ausgehend von einem von ihm auf der Grundlage des Grundstücksmarktberichts des Gutachterausschusses des Landkreises ... für das Jahr 2015 ermittelten Verkehrswertes der Grundstücke von insgesamt 11.262,46 € und dem von dem Antragsteller zu 1 gebotenen und dann auch im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis von 40.000 € einen offensichtlich spekulativen Charakter des Gebots angenommen, weil es deutlich über den beiden weiteren im Bieterverfahren abgegebenen Geboten von 13.200 € und 13.400 € gelegen habe und den Verkehrswert fast um das vierfache überschreitet.

bb) Der Bundesgerichtshof hat nach Anrufung des EuGH seine bisherige Rechtsprechung zu den Voraussetzungen eines groben Missverhältnisses im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG mit seiner Entscheidung vom 12. April 2016 (BLw 2/12, BGHZ 210, 134 ff.) aufgegeben. Bis zu der genannten Entscheidung sollte Maßstab für die Bestimmung eines solchen Missverhältnisses der sog. innerlandwirtschaftliche Grundstücksverkehr sein. Der Wert des Grundstücks im Sinne dieser Vorschrift war danach nach dem Preis zu bestimmen, der bei dem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen erzielt wird (BGHZ 50, 297, 300; BGH NJW-RR 2001, 1021, 1022;NJW-RR 2014, 1168Rn. 17). Diese Auslegung beruhte auf dem Zweck des Gesetzes, Erschwerungen des zur Verbesserung der Agrarstruktur erforderlichen Landerwerbs infolge überhöhter Preise zu verhindern (BVerfGE 21, 87, 90;BGHZ 50, 297, 299; BGHWM 1976, 849, 850). Die auf den Betriebsertrag angewiesenen Berufslandwirte sollten nicht mit so hohen Anschaffungskosten für den Erwerb ihrer Grundstücke belastet werden, dass die Wirtschaftlichkeit ihrer Betriebe bedroht wäre (BGH RdL 1964, 69; BGHZ 50, 297, 299; BGH WM 1976, 849, 850;NJW-RR 2014, 1168Rn. 18). An dieser Rechtsprechung hält der Bundesgerichtshof nunmehr nach Anrufung des EuGH nicht mehr fest. Unter dem Wert des Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG sei nicht mehr dessen innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert, sondern sein Marktwert zu verstehen. Dieser Wert bestimme sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten - auch Nichtlandwirte - für das Grundstück zu zahlen bereit sind. Eine andere Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG stelle sich bei den Verkäufen als eine staatliche Beihilfe zugunsten der landwirtschaftlichen Unternehmen dar (BGHZ 210, 134 ff. Rn. 19). Als staatliche Beihilfe könnten allerdings nur Verkäufe durch eine staatliche Einrichtung, jedoch nicht Verkäufe durch Private qualifiziert werden. Die Bestimmung des Grundstückswerts nach dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert nur bei den Verkäufen Privater würde indes zu einer Ungleichbehandlung gleichartiger Sachverhalte bei der Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG führen. Private Eigentümer könnten ihre land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke dann nämlich nicht zu den am Markt erzielbaren Preisen verkaufen. Um sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlungen zu vermeiden (Art. 3 Abs. 1 GG), sei die Bestimmung des Grundstückswerts allgemein nicht mehr nach dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert, sondern nach dem Marktwert vorzunehmen (BGHZ 210, 134 ff. Rn. 23).

Auf ein grobes Missverhältnis zwischen dem Preis und dem Wert des Grundstücks gestützte Versagungen von Verkäufen an den Meistbietenden in einem offenen, transparenten und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren seien danach nur dann rechtmäßig, wenn das Höchstgebot nicht den Marktwert des Grundstücks widerspiegelt, sondern spekulativ überhöht ist. Das sei in dem Genehmigungsverfahren nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zu prüfen. Maßgebendes Kriterium dafür seien in erster Linie die in dem jeweiligen Verfahren abgegebenen Gebote (BGHZ 210, 134 ff. Rn. 27).

Das Oberlandesgericht Celle hat in seiner Entscheidung vom 12. Januar 2017 diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aufgegriffen und hinsichtlich der maßgeblichen Kriterien für einen spekulativen Erwerb ausgeführt, dass allein die deutliche Überhöhung des Angebotspreises hierfür nicht genüge. Der Umstand, dass das Angebot der Käuferin relativ deutlich über den anderen Geboten liege, mache es ohne weitere Anhaltspunkte noch nicht zu einem spekulativen Gebot. Gerade der Umstand, dass die Käuferin ihr Angebot von 4,00 €/qm noch einmal auf 4,60 €/qm erhöht habe, weil der Verkäufer vorher nicht verkaufen wollte, zeige, dass primär der Verkäufer den Kaufpreis „getrieben“ habe, nicht die Käuferin. Das aber sei zunächst das Recht eines jeden Flächeneigentümers und entspreche dem üblichen Marktgeschehen (OLG Celle, Beschl. v. 12. Januar 2017 – 7 W 48/16, Rn. 30 – zitiert nach juris).

cc) Danach kann ein spekulativ überhöhter Kaufpreis im zu entscheidenden Fall nicht festgestellt und die Genehmigung deswegen nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG versagt werden.

Einziger, aber durchaus eine spekulative Überhöhung des Kaufpreises indizierender Umstand, auf den das Landwirtschaftsgericht seine Entscheidung gestützt hat, ist, dass der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert und die beiden übrigen Gebote nahezu um das Vierfache übersteigt. Ein „Treiben“ des Kaufpreises durch die Antragstellerin zu 2 liegt offensichtlich nicht vor, diese hat lediglich die im Bieterverfahren eingegangenen drei Gebote ausgewertet und die Grundstücke an den Meistbietenden verkauft. Läge ein solches vor, spräche dies, anders als in der vom Oberlandesgericht Celle entschiedenen Konstellation vorliegend eher für einen spekulativ überhöhten Kaufpreis, der darüber hinaus dessen Sittenwidrigkeit indizieren würde.

Es kann aber bei dieser Ausgangslage im konkreten Fall aus anderen Gründen ein spekulativ überhöhter Kaufpreis nicht festgestellt werden. Hierbei kommt zunächst der Lage der verkauften Grundstücke, die unmittelbar an diejenigen des Klägers angrenzen, eine zentrale Bedeutung zu. Wegen dieser Lage hat sich der Antragsteller zu 1 nicht nur auf die Abgabe eines Kaufpreisgebots beschränkt, sondern dieses auch noch begründet (Bl. 33 der Verwaltungsakte). Er hat nämlich im Bieterverfahren und nachfolgend auch im Genehmigungsverfahren angegeben, das von ihm abgegebene Angebot beruhe auf dem Umstand, dass die angebotenen Flächen direkt rechts und links an sein Gehöft angrenzten, das er dem Naturschutzverein M... e. V. zur langfristigen Nutzung überlassen habe. Um das geplante Projekt „Bauernhof um 1900“ auf diesem Gelände zu realisieren, benötige er die Flächen unbedingt. Der Antragsteller hat damit ein besonderes Erwerbsinteresse vorgetragen, das ihn zur Abgabe des Gebots veranlasst hat. Dass dies und nicht spekulative Zwecke den Antragsteller zu 1 zu seinem Gebot veranlasst haben, wird durch die Größe der erworbenen Flächen und die Bodenqualität des Ackerlandes gestützt. Die geringe Größe der erworbenen Flächen, die nur knapp über der Genehmigungsfreigrenze liegen und der Umstand, dass der Ackerlandanteil des Flurstücks 187, das im Wesentlichen das verkaufte Ackerland ausmacht, mit 18 Bodenpunkten (GA 35) nur über eine geringe Bodenqualität verfügt, lassen einen Erwerb zu spekulativen Zwecken als ausgeschlossen erscheinen.

b) Auch die Voraussetzungen des Versagungsgrundes des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG liegen nicht vor.

aa) Der Versagung der Genehmigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG steht bereits entgegen, dass mit der Agrargenossenschaft P... zwar ein aufstockungsbedürftiges und grundsätzlich erwerbsbereites landwirtschaftliches Unternehmen vorhanden sein kann, dieses aber nicht bereit ist, die Grundstücke zu den Bedingungen des geschlossenen Kaufvertrages zu erwerben. Die Agrargenossenschaft P... hat im gerichtlichen Verfahren, an dem sie in I. Instanz fehlerhaft beteiligt worden war, lediglich ihr Angebot aus dem von der Antragstellerin zu 2 durchgeführten Bieterverfahren wiederholt und sich bereit erklärt, die Flächen zu einem Preis von 13.400 € zu erwerben. Da, wie ausgeführt, der vereinbarte Kaufpreis im konkreten Fall noch dem Marktwert entspricht, ist die Agrargenossenschaft P... damit kein erwerbsbereiter Landwirt im Sinne dieser Vorschrift. Es kommt damit auch nicht auf die Landwirteigenschaft des Antragstellers zu 1 an, bei dem es sich indes schon deswegen nicht um einen Landwirt handelt, weil er die gekauften Flächen dem Trägerverein des Projekts „Bauernhof um 1900“ zur Nutzung überlassen und nicht selbst bewirtschaften will.

bb) Es kann damit dahinstehen ob, die Versagung der Genehmigung auch deswegen nicht auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG gestützt werden kann, weil der Kaufvertrag dem zuständigen Siedlungsunternehmen zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts hätte vorgelegt werden müssen.

Nach § 9 Abs. 5 GrdstVG kann die Versagung der Genehmigung indes nicht auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG gestützt werden, wenn die Voraussetzungen, unter denen das Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann, vorliegen, das Vorkaufsrecht aber nicht ausgeübt wird. Die Behörde darf die Genehmigung des Vertrags auch dann nicht aus diesem Grund versagen, wenn der Vertrag dem Siedlungsunternehmen nicht vorgelegt worden ist, das Siedlungsunternehmen also keine Gelegenheit hatte das Vorkaufsrecht auszuüben. Die Behörde kann durch eine – gesetzeswidrige – Nichtvorlage des Kaufvertrages an das Siedlungsunternehmen weder dem Antragsteller die Vorteile entziehen, die sich für ihn nach § 9 Abs. 5 GrdstVG bei Nichtausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ergeben, noch den ihr zustehenden Prüfungsrahmen auf den in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG bezeichneten Versagungsgrund erweitern (BGH NJW-RR 2014, 1168 Rn. 14).

Entgegen der Auffassung der Genehmigungsbehörde, die von einer Vorlage des Vertrags an das Siedlungsunternehmen abgesehen hat, und des Landwirtschaftsgerichts, dürften die Voraussetzungen, unter denen nach § 4 RSG das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, vorgelegen haben. Im Anwendungsbereich des Reichssiedlungsgesetzes ist der wirtschaftliche Grundstücksbegriff maßgeblich. Werden mehrere Grundstücke im Rechtssinn veräußert, können diese, auch wenn sie jeweils für sich die in § 4 RSG festgelegte Mindestgröße von 2 ha unterschreiten, wirtschaftlich ein einheitliches Grundstück bilden, das dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegt. Bei gemischt genutzten Grundstücken ist ebenfalls eine wirtschaftliche Betrachtungsweise anzustellen. Sie hat danach zu fragen, ob bei einem überwiegend landwirtschaftlich genutzten Grundstück der forstwirtschaftlich genutzte Teil deshalb auch dem Vorkaufsrecht unterfällt, weil das Gesamtgrundstück eine wirtschaftliche Einheit bildet und beide Flächen sinnvollerweise nicht voneinander getrennt werden können. Kriterien sind in diesem Zusammenhang etwa die überwiegende Nutzungsart des Grundstücks oder etwa die Frage, ob eine wirtschaftliche Einheit deswegen besteht, weil beide Nutzungsarten sinnvollerweise nicht voneinander getrennt werden können (BGHZ 134, 166 Rn. 9).

Betrachtet man unter diesem Aspekt das Flurstück 187, dass mit seiner Größe von 2,1440 ha die Genehmigungsbedürftigkeit des Vertrags begründet, so ist es so, dass mit 1,4316 ha ca. 68 % und damit der überwiegende Teil auf die landwirtschaftliche Nutzung entfällt. Dem von der Antragstellerin zu 2 vorgelegten Luftbild (GA 185) lässt sich weiter entnehmen, dass die Waldfläche das Grundstück an den beiden Längsseiten und der kürzeren der beiden Querseiten in Form eines mehr oder weniger stark ausgeprägten Streifens einrahmt. Auch unter Berücksichtigung der geringen Gesamtgröße dieses Streifens von 6.824 qm ist damit eine getrennte wirtschaftliche Nutzung von Waldstreifen und Ackerfläche nicht möglich. Dies gilt auch dann, wenn man das an der Stirnseite angrenzende Flurstück 186, bei dem es sich um eine reine Waldfläche handelt, in die Betrachtung einbezieht, weil angesichts der geringen Größe dieses Grundstücks von 1.400 qm eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung zusammen mit der Waldfläche des Flurstücks 187 ebenfalls nicht zu erwarten wäre.

Stellt man auf die Gesamtsituation der ein einheitliches Grundstück bildenden Flurstücke 154, 155, 186 und 187 ab, die Gegenstand des Kaufvertrags sind – das ein eigenes Grundstück bildende Flurstück 42/ mit einer Größe von 44 qm kann in diesem Zusammenhang außer Betracht bleiben –, so sind die Flurstücke 186 und 187 einerseits sowie die Flurstücke 154 (Grünland) und 155 (Ackerland) andererseits unter Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse des Antragstellers zu 1 ebenfalls eine wirtschaftliche Einheit. Die Flächen grenzen zwar nicht unmittelbar aneinander, sind aber nur ca. 250 m voneinander entfernt und durch einen gerade verlaufenden Weg miteinander verbunden, können also ohne weiteres einheitlich durch einen Betrieb bewirtschaftet werden. Es kommt hinzu, dass die Flurstücke 186 und 187 unmittelbar an das bebaute Flurstück 77 des Antragstellers zu 1 angrenzen und alle verkauften Grundstücke an weitere, im Rahmen des Projekts „Bauernhof um 1900“ landwirtschaftlich genutzte Grundstücke des Antragstellers zu 1 unmittelbar angrenzen, das von ihm geförderte Projekt also arrondieren.

3.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 44 Abs. 1 LwVG; eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 9 LwVG i. v. m. § 70 Abs. 2 FamFG) liegen nicht vor.