Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 27.03.2018 – 2 U 2/16

Auf die Berufung der Kläger wird das am 1.12.2015 verkündete Urteil des Landgerichts Cottbus (Az. 3 O 19/11) unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen teilweise abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 24.776,96 € Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 17.01.2012 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen zu 78 % die Kläger und zu 22 % der Beklagte.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Den Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Die Kläger machen sowohl aus eigenem als auch aus abgetretenem Recht der Bundesanstalt ... (B...) Amts- bzw. Staatshaftungsansprüche gegen den Beklagten wegen einer fehlerhaft erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung betreffend das Flurstück 162/1 (nunmehr 162/3 und 162/4) geltend.

Wegen des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils, der auch von der Berufung nicht in Frage gestellt wird, Bezug genommen.

Das Landgericht Cottbus hat die Klage mit Urteil vom 01.12.2015, den Klägern zugestellt am 9.12.2015 mit der Begründung abgewiesen, sowohl eigene Ansprüche der Kläger als auch Ansprüche aus abgetretenem Recht der B... seien verjährt. Auf die Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils wird verwiesen.

Mit der am 11.01.2016 eingelegten und innerhalb der verlängerten Berufungsbegründungsfrist am 30.03.2016 begründeten Berufung verfolgen die Kläger ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiter und führen zur Begründung Folgendes aus:

Betreffend die Ansprüche aus abgetretenem Recht sei das Landgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Verjährungsfrist mit Kenntnis der B... von dem verwaltungsgerichtlichen Urteil beginne. Die Kenntnis vom Urteil allein reiche für den Verjährungsbeginn nicht aus. Denn zu diesem Zeitpunkt sei ein Schaden der B... noch gar nicht entstanden, da das Urteil mangels Beteiligung am verwaltungsgerichtlichen Verfahren ihr gegenüber keine Wirkung entfalte. Die B... sei zwingend auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu beteiligen gewesen, da die Entscheidung über die Grundstücksverkehrsgenehmigung elementar in ihre Rechte eingreife. Erst mit dem Vergleichsvertrag vom 5./14.10.2010 sei verbindlich auf die Restitution verzichtet und stattdessen Schadensersatz nach § 7 Abs. 3 GVO geltend gemacht worden.

Auch die Ansprüche aus eigenem Recht habe das Landgericht zu Unrecht als verjährt angesehen. Die Beklagte habe sich auf Verhandlungen über den Schadensersatzanspruch eingelassen. Das Schreiben des K... vom 24.01.2007, mit welchem dieser die Ansprüche zurückweist, könne nicht als Beendigung der Verhandlungen angesehen werden, da es sich nur um die Erklärung des Haftpflichtversicherers handele. Eine Erklärung des Beklagten, dass die Ansprüche zurückgewiesen werden, liege gerade nicht vor. Der Schuldner müsse aber hinreichend deutlich machen, wenn Verhandlungen beendet seien.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Cottbus vom 01.12.2015 zum Az. 3 O 19/11 zu verurteilen, an die Kläger 114.995,44 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit Rechtshängigkeit der Klage zu zahlen.

hilfsweise, den Rechtsstreit gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 4 ZPO zur erneuten Entscheidung unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts an das Landgericht Cottbus zurückzuverweisen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung seines erstinstanzlichen Vortrags. Ergänzend trägt er vor, die Grundstücksverkehrsgenehmigung wirke grundstücksbezogen, so dass ihre Aufhebung auch gegenüber der B... Wirkung entfalte. Das Landgericht sei daher zu Recht von einem Verjährungsbeginn mit Kenntnis der B... von dem verwaltungsgerichtlichen Urteil ausgegangen. Das Schreiben des K... vom 24.01.2007 beende auch hinreichend deutlich und der Beklagten zurechenbar etwaige Verhandlungen über den Schadensersatzanspruch.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. C... L... vom 30.05.2017, seine ergänzenden Ausführungen im Schriftsatz vom 6.02.2018 und die Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung am 6.03.2018 Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Kläger zu 1. und 2. gegen das am 1.12.2015 verkündete Urteil des Landgerichts Cottbus ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.

Die Berufung ist indes lediglich im Umfang von 24.776,96 € begründet.

1.

Ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Beklagten besteht unter dem Gesichtspunkt der fehlerhaft erteilten Grundstücksverkehrsgenehmigung aus § 839 Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 34 GG.

a)

Der Beklagte hat schuldhaft eine Amtspflicht verletzt, indem er am 11.09.1991 die Grundstücksverkehrsgenehmigung für den Verkauf des Flurstückes 162/1 der Flur 29 der Gemarkung S... erteilte, obwohl bereits Ansprüche der Kläger angemeldet waren.

Die Auflassung zum Vertrag der Verfügungsberechtigten B... mit dem Grundstückserwerber Herrn S... vom 16.05.1991 bedurfte gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 lit a. GVO der Genehmigung. Gemäß § 1 Abs. 2 GVO darf die Grundstücksverkehrsgenehmigung nur erteilt werden, wenn die Behörde feststellt, dass entweder kein Antrag auf Rückübertragung gestellt, ein solcher Antrag bestandskräftig abgelehnt oder zurückgenommen wurde, der Anmelder zustimmt, die Veräußerung nach § 3 c des Vermögensgesetzes erfolgte oder der Rückübertragungsantrag offensichtlich unbegründet erscheint. Der für die Erteilung der Genehmigung im Jahr 1991 zuständige Landkreis war verpflichtet, gemäß § 1 Abs. 3 GVO a. F. den Sachverhalt aufzuklären und zu prüfen, ob Anmeldungen vorliegen.

Wegen der Anmeldung der Ansprüche durch die Kläger hätte der Beklagte sodann aus den zutreffenden und nachvollziehbaren Ausführungen des Verwaltungsgerichts Cottbus mit Urteil vom 26.04.2006, auf die Bezug zu nehmen ist, richtigerweise das Verfahren über die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung aussetzen und die Entscheidung über die Erteilung der Genehmigung bis zum Vorliegen einer bestandskräftigen Entscheidung über die angemeldeten Rückübertragungsansprüche gemäß § 1 Abs. 5 Satz 1 GVO a. F. zurückstellen und nach Abschluss des Verfahrens schließlich die Genehmigung gemäß § 1 Abs. 2 Satz 1 GVO a. F. versagen müssen. Dies ist nicht erfolgt. Vielmehr hat er am 11.09.1991 rechtswidrig die Grundstücksverkehrsgenehmigung erteilt.

b)

Die Erteilung der Genehmigung entfaltet auch den für die Geltendmachung von Amtshaftungsansprüchen erforderlichen Drittschutz. Mit der Genehmigung soll in erster Linie der Schutz des nach dem Vermögensgesetz Berechtigten vor dem Verlust seiner Rechtsposition erreicht werden, da das Grundbuchamt die Eintragung einer Rechtsänderung in das Grundbuch erst vornehmen darf, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt ist. Die Amtspflicht bestand auch im vorliegenden Fall den Klägern gegenüber. Wie das Verwaltungsgericht zu Recht ausgeführt hat, dient die Ausübung des dem Beklagten im Genehmigungsverfahren zustehenden Ermessens unter Beteiligung der Grundstückseigentümer mit Blick auf die Möglichkeit anderweitiger Enteignungen außerhalb des Grundbuches ohne weiteres auch dem Schutz des Alteigentümers. Die Kläger sind damit in den Schutzbereich der Amtspflicht einbezogen. Aufgrund der fehlerhaften Genehmigung wurde das Grundstücksgeschäft vollzogen.

In den Schutzbereich ebenfalls einbezogen ist die B... als Verfügungsberechtigte. Dies folgt schon aus ihrer Rechtsstellung nach § 7 GVO (vgl. BGH Urteil vom 11. Oktober 2007 – III ZR 301/06 –, juris).

c)

Dem Schadensersatzanspruch stehen keine anderweitig möglichen Rechtsmittel oder Ersatzansprüche entgegen, § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 839 Abs. 3 BGB.

Nach dem Vortrag der Parteien haben die Kläger erst im Jahr 1994 durch ein Schreiben des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen Kenntnis von der Veräußerung des restitutionsbelasteten Grundstückes an Herrn S... erlangt. Zu diesem Zeitpunkt war der Erwerber bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Kläger waren daher nicht in der Lage, zuvor gegen den Eigentumsverlust vorzugehen. Eine vorgelagerte Nachforschungspflicht bestand nicht (BGH, Urteil vom 09. November 2006 – III ZR 111/05 –, juris).

Auch ein zeitnah eingelegter Widerspruch gegen die Grundstücksverkehrsgenehmigung hätte den Schaden nicht mehr vermeiden können. Nachdem der Eigentumsübergang vollzogen war, richteten sich die Folgen einer Aufhebung der Grundstücksverkehrsgenehmigung seit dem 22. Juli 1992 nach § 20 GVO 1992 und seit dem 25. Dezember 1993 nach § 7 GVO 1993. Vom Grundsatz her stand die Aufhebung der Genehmigung der Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts nicht entgegen, wenn in dessen Vollzug die Grundbuchumschreibung erfolgt war. Daran ändert auch die aufschiebende Wirkung eines eingelegten Widerspruchs nichts. Zwar kann der durch den Eigentumsübergang bewirkte Verlust des Restitutionsanspruchs nach diesen Bestimmungen im Zuge einer schuldrechtlichen Rückabwicklung des Rechtsgeschäfts wieder aufleben. Nach den genannten Vorschriften der Grundstücksverkehrsordnung ist aber der Erwerber lediglich verpflichtet, dem Verfügungsberechtigten das Grundstück, soweit es ihm noch gehört, in dem Zustand zurück zu übereignen, in dem es sich im Zeitpunkt der Bestandskraft der Aufhebung der Genehmigung befand. Der Verfügungsberechtigte und der Berechtigte müssen zudem dem Erwerber den ihm aus der Erfüllung der Verpflichtung zur Rückübertragung entstandenen Aufwand ersetzen, es sei denn, der Erwerber durfte aufgrund der Umstände der Erteilung der Genehmigung nicht auf deren Bestand vertrauen. Dafür ist hier nichts ersichtlich. Der Berechtigte kann sich mithin einer solchen Pflicht nur dadurch entziehen, dass er auf die Übertragung des Eigentums nach dem Vermögensgesetz verzichtet und stattdessen Zahlung des Erlöses oder des Verkehrswerts verlangt, den das Grundstück im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung hatte (§ 20 Abs. 3 S. 4 GVO 1992/§ 7 Abs. 3 S. 4 GVO 1993).

Da bereits im Jahr 1996 ein Teilstück durch den Erwerber in das Eigentum einer Dritten übertragen wurde und der Erwerber Ersatzansprüche im Umfang von 120.000 € geltend gemacht hat, liegt es auf der Hand, dass den Klägern die Grundstücke nicht mehr unverändert zurückübertragen werden konnten, sondern nur unter Inkaufnahme beträchtlicher finanzieller Aufwendungen. Es ist daher nicht ersichtlich, dass ein nach Vollzug der Grundbuchumschreibung eingelegter Widerspruch zu einer Rückübertragung des verkauften Grundbesitzes hätte führen können.

d)

Der Berufung auf die Fehlerhaftigkeit der Grundstücksverkehrsgenehmigung steht mit Blick auf die späte Geltendmachung der Rechtswidrigkeit der Grundstücksverkehrsgenehmigung sowie die spätere Beschränkung auf Schadensersatzansprüche unter Verzicht auf die Restitution auch der Grundsatz von Treu und Glauben nicht entgegen. Die zeitlichen Verzögerungen sowie das Übersehen der Restitutionsanträge der Kläger sind dem Beklagten anzulasten, der auch im Verlauf der Verhandlungen die erteilte Genehmigung nicht bekannt gegeben hat. Nach Vollzug der Grundbuchumschreibung war eine schuldrechtliche Rückübertragung nur noch möglich, wenn der Verfügungsberechtigte oder - letztlich - die Kläger die Erwerber für ihre Aufwendungen entschädigten. Wenn den Berechtigten unter solchen Umständen in § 20 Abs. 3 Satz 4 GVO 1992 und § 7 Abs. 3 Satz 4 GVO 1993 ein Wahlrecht überlassen wird, ob sie auf die Übertragung des Eigentums nach dem Vermögensgesetz verzichten und stattdessen Zahlung des Erlöses oder des Verkehrswertes verlangen, den das Grundstück im Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung hatte, kann ihnen diese Berechtigung nicht unter Hinweis auf Treu und Glauben genommen werden. Auch nach allgemeinen schadensersatzrechtlichen Grundsätzen kann die Entscheidung der Kläger hierfür nicht als Eingriff in den Geschehensablauf angesehen werden, der die fehlerhaft erteilte Grundstücksverkehrsgenehmigung unerheblich werden ließ oder den Zurechnungszusammenhang zu ihr in Frage stellte. Ein anwaltlich erteilter Rat in dieser Richtung vermag daher auch keine anderweitige Ersatzmöglichkeit nach § 839 Abs. 1 S. 2 BGB zu begründen (vgl. BGH a.a.O.).

e)

Soweit der Beklagte auf ein rechtmäßiges Alternativverhalten mit Blick auf die Möglichkeit des Investitionsvorrangverfahrens, § 11 Abs. 2 Investitionsvorranggesetz, verweist, greift der Einwand nicht. Es fehlt jeglicher Vortrag dazu, ob die tatbestandlichen Voraussetzungen insbesondere zum besonderen Investitionszweck vorliegen als auch zu der Frage, inwieweit die aus dem Gesetz folgenden Ersatzansprüche geringer wären.

f)

Den Klägern ist auch ein Schaden entstanden.

Durch die rechtswidrige Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung hat die Verfügungsberechtigte dem Erwerber das Eigentum an dem Grundstück übertragen, in dessen Folge die Kläger der Restitution praktisch verlustig gingen. Dass die Kläger i.S.d. § 3 VermG Restitutionsberechtigte waren, ergibt sich aus dem Bescheid des Beklagten vom 25.08.1998 (Bl. 246) mit dem der Beklagte selbst festgestellt hat, dass die Kläger grundsätzlich restitutionsberechtigt seien, sich jedoch aufgrund der zwischenzeitlichen Veräußerung der Grundstücke der Anspruch auf Erlösauskehr beschränke. Vor dem Hintergrund dieses Bescheides und der nachfolgenden Verpflichtung auf Neubescheidung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren kann sich der Beklagte nicht auf bloßes Bestreiten der Voraussetzungen zurückziehen. Auch aus Sicht des Senates besteht hier kein Anlass, an der Berechtigung der Kläger zu zweifeln.

Gleiches gilt für die B.... Auch ihr ist ein Schaden entstanden. Dieser folgt aus ihrer Ersatzpflicht gemäß § 7 Abs. 3 S. 4, 5 GVO.

2.

a)

Der Schaden beziffert sich auf 73.700 €. Abzüglich des bereits ausgereichten, durch den Grundstücksverkauf erzielten Erlös (Kaufpreis) in Höhe von 48.923,04 € verbleibt eine begründete Klageforderung von 24.776,96 €.

Die Kläger machen unter Hinweis auf die Regelung des § 7 Abs. 3 S. 4 GVO als Schaden den Verkehrswert des Grundstückes zum Zeitpunkt des Erlasses der Grundstücksverkehrsgenehmigung abzüglich des bereits ausgezahlten Verkaufserlöses geltend. Dabei orientieren sie sich an einem Ersatzanspruch, der ihnen gegen die B... im Ergebnis der Vereinbarung vom 05./14.10.2010 als Ausfluss des Wahlrechtes nach dieser Vorschrift zur Seite steht.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme, dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. C... L... vom 30.05.2017, seine ergänzenden Ausführungen im Schriftsatz vom 6.02.2018 und die Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung am 6.03.2018 geht der Senat von einem Grundstücksverkehrswert von insgesamt 73.700 € aus.

Zu Unrecht beanstanden die Kläger den vom Sachverständigen gewählten Ansatz der Wertermittlungsmethoden. Der Sachverständige hat seiner Bewertung die unterschiedliche Nutzung des Grundstückes zugrunde gelegt und den auf die Wohnnutzung entfallenden Teil mit der Sachwertmethode und den auf die gewerbliche Nutzung entfallenden Teil mit der Ertragswertmethode bewertet. Diese Betrachtung ist nicht zu beanstanden.

Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode steht nach der Rechtsprechung, wenn das Gesetz nicht die Anwendung eines bestimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters. Der Bundesgerichtshof hat allerdings mehrfach entschieden, dass für die Bemessung des Verkehrswerts eines bebauten Grundstücks "in der Regel und im wesentlichen" dessen Ertragsfähigkeit maßgebend ist. Es ist aber nicht nur der Ertragswert in Betracht zu ziehen. Auch der Sachwert ist zu berücksichtigen; beide Werte können sogar nebeneinander – je nach Lage des Falles auch das Mittel zwischen ihnen – herangezogen werden. Aus der Rechtsprechung ist zu ersehen, dass es für die Bestimmung des Verkehrswerts eines bebauten Grundstücks auf die Besonderheiten des Einzelfalles ankommt und ankommen muss. Dabei können die aufgestellten Grundsätze nur für Regelfälle Geltung beanspruchen, lassen aber Ausnahmen durchaus zu. (BGH, Urteil vom 13. Juli 1970 – VII ZR 189/68 –, Rn. 26, juris). So bietet sich das Sachwertverfahren zur Wertermittlung von eigengenutzten bebauten Grundstücken an. Das Ertragswertverfahren ist demgegenüber bei der Bewertung von bebauten Grundstücken, die auf laufende Erträge ausgerichtet sind, angebracht (BGH, Urteil vom 12. Januar 2001 – V ZR 420/99 –, Rn. 14, juris). In Fällen, in denen die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren wie hier erheblich voneinander abweichen, ist kein arithmetisches Mittel zugrunde zu legen. Vielmehr lässt sich der Verkehrswert nur entweder nach dem Ertragswert oder nach dem Sachwert bestimmen, zumindest muss eine dieser Größen den Vorrang haben, während die andere nur zur Wertkorrektur in beschränktem Rahmen herangezogen werden darf (BGH, Urteil vom 13. Juli 1970 a.a.O.).

Diese Grundsätze hat der Sachverständige beachtet. Wenn auch ein einheitliches Grundstück zu bewerten ist, ist eine Differenzierung in einen eigengenutzten Wohnteil und in einen gewerblichen Teil möglich. Während im Bereich des Teilgrundstücks Am ... 2 die Eigen(Wohnraum)nutzung im Vordergrund steht, ist, was der Sachverständige in seiner Anhörung noch einmal klar herausgearbeitet hat, für den gewerblichen Teil auf dem Grundstücksteil ... Straße 16 der Ertragswert heranzuziehen. So ist das letztgenannte Grundstück tatsächlich auch mit einem Werkstattgebäude nebst Büro bebaut. Auch die Außenanlagen sind auf eine solche Nutzung ausgerichtet. Im Falle der Veräußerung ist zu erwarten, dass hier die Erzielung laufender Erträge im Vordergrund stehen wird. Anderes lässt sich auch dem Vortrag der Kläger nicht entnehmen. Soweit die Kläger in der mündlichen Verhandlung weit zurückliegende Erinnerungen vortrugen, die eine Wohnnutzung vermuten ließen, finden diese Ausführungen keinen Anhalt mehr zum maßgebenden Bewertungsstichtag.

Die Wertermittlung im Einzelnen ist nicht zu beanstanden. Zu Recht verweist der Sachverständige auch noch einmal in seiner ergänzenden Stellungnahme auf die Randlage des Grundstückes. Die Bahnlinie stellt nach den vorliegenden Beschreibungen und dem Kartenauszug ein Abgrenzungsmerkmal zwischen der überwiegenden Wohnnutzung mit Zentrumsnähe und der überwiegenden gewerblichen Nutzung auf der östlichen Seite der Bahnlinie dar. Zwar schließt das eine Wohnnutzung nicht aus. Dafür sprechen auch die von den Klägern vorgetragen Nutzungen der Nachbargrundstücke. Gleichwohl unterstützen die tatsächliche Bebauung des Grundstückes, die Randlage und die spätere nicht ungewöhnliche gewerbliche Nutzung in der Nachbarschaft die Bewertung und den Ansatz gewerblicher Preise.

Auch die Preisermittlung begegnet keinen Bedenken. Der Sachverständige hat seine Bewertung nachvollziehbar dargelegt und versucht, durch Vergleichsobjekte zu unterlegen. Mit den wenigen zur Verfügung stehenden Werten setzt er sich sachverständig auseinander. Der Senat hat im Ergebnis des Parteivortrages oder eigener Sachkunde keine besseren Erkenntnisse. Mit den von den Klägern ermittelten Wertvorstellungen für andere Grundstücke setzt sich der Sachverständige bereits auseinander. Soweit die Kläger nunmehr auf die von der Stadt als Ausgleichsflächen angebotenen Grundstücke abstellen, handelt es sich lediglich um Angebote der Beklagten für eine gütliche Streitbeilegung. Sie lassen keinen Schluss auf die tatsächliche Vergleichbarkeit zu. Zudem hat die Beklagte die dort ausgewiesenen Grundstückspreise bestritten.

Soweit die Kläger das Baujahr der Gebäude mit 1953 statt 1916 annehmen, hat dies keinen Einfluss auf die Wertermittlung. Der Sachverständige hat in seiner ergänzenden Stellungnahme nachvollziehbar ausgeführt, dass das hier genannte Baujahr keinen Einfluss auf die Annahme der Restnutzungsdauer von 30 Jahren und seine Bewertungen hat.

Schließlich hat sich der Sachverständige ausführlich mit den Besonderheiten des Grundstücksmarkts im Großraum S... wie auch der besonderen Situation des Grundstücksmarktes zum Bewertungszeitpunkt auseinandergesetzt. Wie seinen Ausführungen zu entnehmen ist, hat er die Möglichkeit, den ermittelten Wert nach der allgemeinen Immobilienlage und aufgrund des Auseinanderfallens von Sach- und Ertragswert nach oben oder unten zu korrigieren, erkannt und im Einzelnen geprüft. Der Senat sieht nach der Ergänzung des Sachverständigengutachtens auch mit Blick auf die Ausführungen der Kläger keinen Anlass, von den Bewertungen abzuweichen.

Dass der Klägervertreter nicht zum Ortstermin geladen wurde, ist unschädlich. Die Anwesenheit des Prozessbevollmächtigten dient der Wahrung des rechtlichen Gehörs vor Erlass einer Entscheidung. Demgegenüber besteht im förmlichen Beweisverfahren nach § 411 Abs. 3 und 4 ZPO die Möglichkeit der Beteiligten, sich zu dem Gutachten zu äußern und eine Ergänzung oder Erläuterung zu beantragen. Es ist demnach weder gesetzlich vorgeschrieben noch aus übergeordneten Erwägungen der Wahrung des rechtlichen Gehörs nach Art. 103 Abs. 1 GG geboten, dass der Sachverständige von sich aus den Prozessbevollmächtigten der Kläger von einem Ortstermin benachrichtigt oder ihn zu einer Teilnahme einlädt (vgl. zum Anhörungstermin im Betreuungsverfahren BGH, Beschluss vom 8. März 2017 – XII ZB 507/16 –, Rn. 10, juris). Jedenfalls ist eine möglicherweise bestehende Verletzung rechtlichen Gehörs durch die Möglichkeit der Stellungnahme und der mündlichen Befragung des Sachverständigen geheilt. I.Ü. ist auch nicht vorgetragen, zu welchen besseren Erkenntnissen die vorherige Mitwirkung geführt hätte, nachdem die Kläger nunmehr ausführlich vortragen und den Sachverständigen befragen konnten.

b)

Ein Anspruch auf Ersatz der Rechtsverfolgungskosten besteht nicht. Der Vortrag ist - worauf die Kläger bereits in der mündlichen Verhandlung vom 29.11.2016 hingewiesen wurden - unsubstantiiert. Die Kläger nehmen mit Bl. 71, 120 eine Saldierung verschiedener Schadenspositionen vor. Diese beziehen sich allerdings nicht nur auf das Verfahren nach der Grundstücksverkehrsgenehmigung, sondern auch auf das Restitutionsverfahren. Eine Begründung der Positionen, die teilweise Bestandteil von Kostenfestsetzungsbeschlüssen und der Erstattung durch den Beklagten sind, fehlt.

3.

a)

Der Anspruch der Kläger aus eigenem Recht ist auch nicht verjährt.

Die Verjährung des Anspruchs richtet sich gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB nach dem vom 1.01.2002 an geltenden Recht, weil er vor diesem Tag entstanden, aber noch nicht verjährt war.

Der Anspruch unterlag zunächst der Verjährung von 3 Jahren, § 852 BGB a.F. Vor dem 1.01.2002 war Verjährung schon deshalb nicht eingetreten, weil über den Restitutionsanspruch der Kläger nicht rechtskräftig entschieden war. Über den Widerspruch gegen die Grundstücksverkehrsgenehmigung ist erst im April 2006 durch das Verwaltungsgericht Cottbus entschieden worden.

Ab dem 1.1.2002 richtet sich die Verjährungsfrist nach § 195 BGB und beträgt ebenfalls 3 Jahre. Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste. Das war hier am 14.10.2010 der Fall.

Zwar mag es sein, dass die Kläger bereits am 8.4.1994 in einem Gespräch mit dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen und dem Herrn S... vom Grundstücksverkauf und dem Vorhandensein einer Grundstücksverkehrsgenehmigung erfahren hatten. Auch der Schaden war objektiv mit der Veräußerung an Herrn S... bzw. die Weiterveräußerung einer Teilfläche an Frau Ko... (Eigentumserwerb am 11.01.1996) bereits eingetreten.

Ob die Kläger jedoch hinreichende Kenntnis vom Schaden hatten, hing davon ab, ob die Grundstücke restitutionsbefangen waren. Die Kläger durften daher die Entscheidung über ihren Restitutionsantrag abwarten (BGH, Urteil vom 09. November 2006 – III ZR 111/05 –, Rn. 25, juris). Dies geschah bzgl. des streitbefangenen Grundstücks durch Bescheid des Beklagten vom 25.08.1998 mit dem der Beklagte festgestellt hat, dass die Kläger grundsätzlich restitutionsberechtigt seien, sich jedoch aufgrund der zwischenzeitlichen Veräußerung der Grundstücke der Anspruch auf einen auf Erlösauskehr beschränke. Gegen diesen Bescheid in Form des Widerspruchsbescheides vom 14.07.2000 erhoben die Kläger Klage vor dem Verwaltungsgericht. Das Klageverfahren wurde mit Beschluss vom 20.07.2006 eingestellt, nachdem sich das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen verpflichtet hatte, über den Restitutionsanspruch neu zu entscheiden. Vor der abschließenden Entscheidung war es den Klägern nicht zuzumuten, Schadensersatzklage zu erheben.

Eine Entscheidung über den Restitutionsanspruch erfolgte im Weiteren nicht. Vielmehr einigten sich die Kläger und die B... im Vertrag vom 05./14.10.2010 auf einen Verzicht auf die Restitution unter Auszahlung des erzielten Erlöses und unter Abtretung der Ansprüche der B... gegen den Beklagten auf Ersatz des Verkehrswertes. In der Folge nahmen die Kläger den Restitutionsantrag zurück. Zwar war damit ebenfalls keine Rechtssicherheit bzgl. des Restitutionsanspruches gegeben. Jedoch konnten die Kläger nun nicht mehr mit einer Entscheidung über den Restitutionsanspruch rechnen. Erst mit dieser Rücknahme bestand zudem die notwendige Gewissheit über den Schaden.

Ferner kam als - einen Amtshaftungsanspruch ausschließende - anderweitige Ersatzmöglichkeit der Anspruch auf Erlösauskehr gegen den Verkäufer in Betracht, über den ebenfalls erst abschließend in der Vereinbarung aus dem Jahr 2010 entschieden wurde (vgl. BGH a.a.O.). Der Bescheid vom 25.08.1998 bildete mangels Bestandskraft keine geeignete andere Rechtsgrundlage.

Damit wurde die Klage vom 31.12.2010 in unverjährter Zeit erhoben.

Die Kläger müssen sich auch nicht die Einigung vor dem Verwaltungsgericht vom 14.07.2000 entgegen halten lassen. Zwar mag es aus Sicht des Beklagten sinnvoller gewesen sein, das Klageverfahren über den Restitutionsanspruch vor dem Verwaltungsgericht weiterzuführen und so eine Entscheidung herbeizuführen, die nicht mehr von einer Bescheidung durch das Landesamt abhängig war. Die Entscheidung der Kläger stellt sich jedoch nicht als eine unzulässige Rechtsausübung dar und diente – jedenfalls wird solches nicht vorgetragen – nicht dazu, die eigene Rechtsposition gegenüber dem Beklagten positiv zu beeinflussen.

b)

Vor dem Hintergrund des Bestehens eigener Schadensersatzansprüche, die nicht über die abgetretenen der B... hinausgehen, bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob auch die an die Kläger abgetretenen Ansprüche der B... unverjährt vorliegen. Hierfür spricht einiges, da anders als bei den Ansprüchen der Kläger auf Ersatz des Schadens im Zusammenhang mit ihrem Restitutionsanspruch der Schaden der B... bereits mit der Bestandskraft der Entscheidung über die Grundstücksverkehrsordnung entsteht. Von dem Zeitpunkt an, in dem die Aufhebung der Genehmigung bestands(rechts)kräftig wird, ist der Erwerber verpflichtet, dem Verfügungsberechtigten das Grundstück, soweit es ihm noch gehört, in dem Zustand zurück zu übereignen, in dem es sich in dem genannten Zeitpunkt befindet. Der Verfügungsberechtigte ist vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen der Parteien verpflichtet, dem Erwerber den ihm aus der Erfüllung der Verpflichtung zur Rückübertragung entstandenen Schaden zu ersetzen, es sei denn, der Erwerber dürfte aufgrund der Umstände der Erteilung der Genehmigung nicht auf deren Bestand vertrauen (§ 7 Abs. 2 GVO). Die B... war jedoch an dem Rechtsstreit vor dem Verwaltungsgericht Cottbus (1 K 85/01) mangels wohl notwendiger Beiladung nicht beteiligt. Wenn auch die Grundstücksverkehrsgenehmigung – wohl – allein dem Erwerber gegenüber erklärt wurde, hat sie gleichwohl Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Veräußerungsgeschäftes zwischen der B... und Herrn S.... Zugleich ist die B... gemäß § 3 Abs. 5 VermG verpflichtet, sich über das Nichtbestehen von Restitutionsanmeldungen zu vergewissern. Dieser Verpflichtung dient auch die Grundstücksverkehrsgenehmigung (vgl. BGH Urteil vom 11.10.2007, a.a.O.). Damit wird mit der Aufhebung der Genehmigung zugleich unmittelbar und zwangsläufig die (Eigentums- und Verfügungs-)Rechte der B... gestaltet, bestätigt oder festgestellt, verändert oder aufgehoben. Damit wäre das Urteil des Verwaltungsgerichts Cottbus „unwirksam“, mithin jedenfalls anfechtbar. Unter Berücksichtigung der Jahresfrist des § 58 Abs. 2 VwGO hätte Rechtskraft des Urteils bei Kenntniserlangung der B... vom Urteil am 25.10.2006 frühestens in 2007 eintreten können. Die Klage vom 31.12.2010 wäre auch in diesem Fall verjährungsunterbrechend.

4.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 BGB.

5.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht vorlagen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es war keine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und die deshalb das Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt. Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichts.

6.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

7.

Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 114.995,44 € festgesetzt.