Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 09.08.2018 – 5 U 41/17

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 14. März 2017 verkündete Urteil des Landgerichts Cottbus - Az: 4 O 303/15 -abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, Zug um Zug gegen Zahlung von 107.002,27 € die im Bestandstandsverzeichnis des Grundbuchs von K… Blatt 9125 zu den lfd. Nrn. 8 bis 30 sowie 34 und 41 eingetragenen Grundstücke und ferner die im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs von W… Blatt 229 zu den lfd. Nrn. 15, 16, 18 bis 30 und 39 sowie 42 bis 59 eingetragenen Grundstücke an die Klägerin herauszugeben, diese Grundstücke an die Klägerin aufzulassen und die Eintragung der Klägerin im Grundbuch zu bewilligen.

Der Beklagte befindet sich mit der Annahme des Kaufpreises seit dem 26. Februar 2015 in Verzug.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 150.000 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

4. Der Gebührenstreitwert für den zweiten Rechtszug wird auf 661.443,25 € festgesetzt.

I.

Die Klägerin ist als Tochtergesellschaft der Bundesanstalt … mit der Privatisierung der ehemals volkseigenen land- und forstwirtschaftlichen Flächen in den neuen Bundesländern beauftragt. Ihr obliegt als Privatisierungsstelle insbesondere die Veräußerung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen nach Maßgabe des Ausgleichsleistungsgesetzes (AusglLeistG) und der Flächenerwerbsverordnung (FlErwV).

Mit notariell beurkundeten Kaufverträgen aus August 2002 und Dezember 2007 veräußerte die Klägerin an den Beklagten zu den Bedingungen dieser Vorschriften verschiedene landwirtschaftliche Grundstücke zu einem Preis von insgesamt 107.002,27 €. Die Grundstücke hatte die Klägerin langfristig an eine S… GmbH & Co. KG (im Folgenden auch: Gesellschaft) verpachtet, deren Kommanditist und Mitgesellschafter der Komplementärin der Beklagte war, und die mit Beschluss aus Mai 1997 auf ihr Erwerbsrecht zugunsten ihrer Gesellschafter verzichtet hatte (Anlagen K 9 und 10/121 f. GA). Mit Vertrag aus Dezember 2013 hat der Beklagte seine Gesellschaftsanteile an den Mitgesellschafter J… zu einem Kaufpreis von 430.000 € übertragen. Seit diesem Zeitpunkt ist er nicht mehr in oder für die Gesellschaft und zumindest seit Mai 2014 hauptberuflich im öffentlichen Dienst tätig.

Nachdem der Beklagte dies der Klägerin mitteilte, trat diese ihm gegenüber am 23. Januar 2015 von den Kaufverträgen unter Berufung auf § 10 Nr. 2 Buchst. a Alt. 1 der Verträge zurück. Die Regelung lautet:

„2. Die Verkäuferin ist jeweils berechtigt, von diesem Vertrag ganz oder teilweise zurückzutreten, wenn vor Ablauf von 20 Jahren nach Abschluss dieses Kaufvertrages

a) der Käufer seine Anteilswerte an der S… GmbH & Co. KG auf Dritte überträgt ...“

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit des Rücktritts mit dem im Tatbestand der angefochtenen Entscheidung dokumentierten Vorbringen.

Das Landgericht hat die auf Rückgewähr der Grundstücke gerichtete Klage abgewiesen. Es hat gemeint, dass die Rücktrittsregelung den Käufer unangemessen benachteilige, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren sei. Der Fall der Anteilsveräußerung sei nämlich in § 12 Abs. 1 FlErwV nicht geregelt.

Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Gegen das ihr am 24. März 2017 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer am 21. April 2017 eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 26. Juni 2017 am 12. Juni 2017 begründeten Berufung, mit der sie ihr Klagebegehren weiter verfolgt.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Anteilsveräußerung durch den Beklagten einen vergleichbar schwerwiegenden Rücktrittsgrund i. S. v. § 12 Abs. 1 Buchst. c Halbs. 1 FlErwV darstelle: Der Beklagte habe die Grundstücke gemäß § 3 Abs. 2 Satz 4 AusglLeistG anstelle der primär erwerbsberechtigten S… GmbH & Co. KG erworben. Vor diesem Hintergrund müsse auf die Generalklausel zurückgegriffen werden, da andernfalls der lediglich subsidiär erwerbende Gesellschafter besser stünde als die Gesellschaft, weil die Bedingungen ihres Erwerbs durch § 12 Abs. 1 Buchst. a FlErwV sanktioniert würden. Der subsidiär erwerbende Gesellschafter habe somit alle Bedingungen einzuhalten, die die primär erwerbsberechtigte Gesellschaft einzuhalten habe. Deren Selbstbewirtschaftungsverpflichtung entspreche dabei dessen Gesellschaftsbeteiligung.

Die Klägerin beantragt,

in Abänderung des angefochtenen Urteils nach ihren im ersten Rechtszug gestellten Anträgen (6 f. LGU) zu erkennen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Er vertritt die Auffassung, dass im Streitfall an sich § 12 Abs. 1 Buchst. a Doppelbuchst. aa und bb FlErwV einschlägig seien („passten“), deren Voraussetzungen vorliegend jedoch nicht erfüllt seien. Im Übrigen werde der Rücktritt ausweislich der Berufungsgründung nur mehr auf die § 12 Abs. 1 Buchst. c Halbs. 1 FlErwV entsprechende Rücktrittsregelung in § 10 Nr. 2 Buchst. g der Kaufverträge gestützt. Insoweit hält es der Beklagte für „paradox“, wenn ein vergleichbar schwerwiegender Grund in einem Grund gesehen werde, der nach § 12 Abs. 1 Buchst. a FlErwV nicht als Rücktrittsgrund vereinbart werden dürfe. Selbst bei Anwendbarkeit von § 10 Nr. 2 Buchst. g sei aus verschiedenen Gründen ein vergleichbar schwerwiegender Grund zu verneinen: (1) in Anbetracht von § 12 Abs. 1 Buchst. c Satz 2 FlErwV, (2) weil der Anteilskäufer als Mitgesellschafter nicht einem Dritten gleichgestellt werden könne, (3) die Verpachtung der Grundstücke an die Gesellschaft bis zum Ablauf der Bindungsfrist gewährleistet sei und (4) schließlich die Anteilsveräußerung auf einem zerrütteten Gesellschafterverhältnis beruhe. Ergänzend verweist der Beklagte auf § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB (Ausnutzung der Marktstellung der Klägerin) und § 323 Abs. 3 BGB (keine Abmahnung).

II.

1. Die Zulässigkeit der Berufung, die insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden ist (§§ 517, 520 Abs. 2 ZPO), unterliegt keinen Bedenken.

2. Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Die Klage rechtfertigt sich aus § 346 Abs. 1 BGB.

a) Die Klägerin ist mit Schreiben vom 23. Januar 2015 von den Kaufverträgen zurückgetreten (§ 349 BGB).

b) Die Klägerin war aufgrund der Anteilsveräußerung auch vertraglich zum Rücktritt berechtigt.

aa) Nach Auffassung des Senats war die Klägerin bereits nach § 10 Nr. 2 Buchst. a Alt. 1 der Kaufverträge zum Rücktritt berechtigt.

Bei dem Abschluss und der Ausgestaltung der dazu nach § 10 Abs. 1 FlErwV abzuschließenden Kaufverträge ist die Klägerin allerdings nicht frei, sondern an die Vorgaben des Gesetzes gebunden. Sie hat deshalb den Bestand des Erwerbs mit den vertraglich zu vereinbarenden Rücktrittsgründen an dem AusglLeistG und der FlErwV auszurichten (BGH ZOV 2009, 300, juris Rn. 8 mwN.).

Diesen Anforderungen wird § 10 Nr. 2 Buchst. a Alt. 1 der Kaufverträge aber gerecht.

Zwar fehlt es an einer § 10 Nr. 2 Buchst. a der Kaufverträge entsprechenden Regelung in § 12 FlErwV, der sich in Gestalt einer Soll-Vorschrift an die Privatisierungsstelle richtet und die Sicherung der Zweckbindung betrifft. Daneben ist jedoch auch die – in der Normenhierarchie höherrangige – Regelung der Zweckbindung selbst zu berücksichtigen. Insoweit sieht § 3 Abs. 2 Satz 4 AusglLeistG vor, dass die erwerbsberechtigten Gesellschafter selbst ortsansässig und hauptberuflich in der Gesellschaft tätig sind.

Vor diesem Hintergrund überzeugt es den Senat, wenn die Klägerin den gemäß § 3 Abs. 2 Satz 4 AusglLeistG „auch“ (M/R/L/S/Z-Zilch EALG, § 3 AusglLeistG Rn. 70: „konsequenterweise subsidiär“) erwerbsberechtigten Gesellschafter zur Meidung eines Rücktritts für verpflichtet ansieht, diese Bedingungen deshalb einzuhalten, weil die funktionsäquivalenten Bedingungen bei Gesellschaftserwerb nach § 12 Abs. 1 Buchst. a Doppelbuchst. dd FlErwV rücktrittsbewehrt sind.

Dabei verkennt der Senat nicht, dass die Erwerbsbedingungen als solche nichts darüber besagen, welche Bedingungen für die Rechtsbeständigkeit des Erwerbs aufrechterhalten werden müssen. Der Gesellschaftererwerb beruht jedoch auf einer Gleichstellung mit dem Gesellschaftserwerb, was die Gleichstellung der Erwerbsbedingungen nach § 3 Abs. 2 Satz 4 AusglLeistG mit den Rücktrittsvoraussetzungen nach § 12 Abs. 1 Buchst. a Doppelbuchst. dd FlErwV rechtfertigt. Insbesondere gereichte dem Beklagten das wirtschaftliche Ergebnis der Selbstbewirtschaftung der Grundstücke durch die Gesellschaft nach der Anteilsveräußerung nicht einmal mehr mittelbar zum Vor- oder Nachteil (vgl. § 2 Abs. 1 Satz 4 FlErwV). Damit dient § 10 Nr. 2 Buchst. a der Kaufverträge letztlich der Sicherung der wirtschaftlichen Beteiligung des Erwerbers, deren Aufgabe nach der FlErwV als vertraglicher Rücktrittsgrund vereinbart werden soll und im Fall des abgeleiteten Gesellschafterwerbs nur deshalb nicht als Selbstbewirtschaftung vereinbart werden kann, weil die Gesellschaft selbst die landwirtschaftlichen Flächen bewirtschaftet.

Die Voraussetzungen der Rücktrittsregelung sind auch erfüllt, da der Mitgesellschafter J… nach allgemeinem Verständnis, die diesem Begriff in der Vertragsgestaltung zukommt, Dritter i. S. v. § 10 Nr. 2 Buchst. a Alt. 1 der Verträge ist. Dass J… als – nunmehr – alleinigem Inhaber der Gesellschaftsanteile das wirtschaftliche Ergebnis der Selbstbewirtschaftung der Grundstücke durch die Gesellschaft mittelbar zum Vor- oder Nachteil gereicht, steht diesem Verständnis hier nicht entgegen, weil die Erwerbsbedingungen in der Person eines jeden Gesellschafter-Erwerbers gewährleistet sein müssen.

bb) Der Rücktritt rechtfertigt sich darüber hinaus und jedenfalls aus § 10 Nr. 2 Buchst. g der Kaufverträge.

§ 10 Nr. 2 Buchst. g der Kaufverträge entspricht § 12 Abs. 1 Buchst. c Halbs. 1 FlErwV. Insoweit ist ein Verstoß gegen §§ 307 ff. BGB von vornherein nicht ersichtlich (§ 307 Abs. 3 Satz 1; s. a. § 308 Nr. 3 BGB). Es ist entgegen der Auffassung des Beklagen auch nicht „paradox“, wenn ein vergleichbar schwerwiegender Grund trotz Nichtvorliegens der Voraussetzungen des § 12 Abs. 1 Buchst. a FlErwV bejaht wird. Vielmehr sieht das Gesetz diese Möglichkeit mit § 12 Abs. 1 Buchst. c Halbs. 1 FlErwV ausdrücklich vor.

Ferner enthält § 12 Abs. 1 Buchst. c Satz 2 FlErwV lediglich ein Beispiel für das Vorliegen eines vergleichbar schwerwiegenden Grundes. Aus ihm lässt sich entgegen der Auffassung des Landgerichts und des Beklagten nicht folgern, dass ein den Gründen nach § 12 Abs. 1 Buchst. a und b FlErwV vergleichbar schwerwiegender Grund zudem dem in § 12 Abs. 1 Buchst. c Satz 2 FlErwV benannten Grund vergleichbar sein muss.

Einen vergleichbar schwerwiegenden Grund i. S. v. § 12 Abs. 1 Buchst. c Halbs. 1 FlErwV hat der Beklagte mit der Anteilsveräußerung geschaffen.

Ob ein den benannten Rücktrittsgründen vergleichbar schwerwiegender Grund vorliegt, beurteilt sich vorrangig nach dem Zweck der Subventionsgewährung und deren gesetzlich vorgesehener Sicherung (vgl. Heller/Quandt/Sannwald FlErwV § 12 Rn. 32; Zimmermann/Heller FlErwV S. 103). Wie zuvor ausgeführt (oben aa), ist die Anteilsveräußerung im Fall des Gesellschaftererwerbs der Aufgabe der Selbstbewirtschaftung durch die Gesellschaft funktional gleichzuachten. Vorliegend kommt hinzu, dass der Beklagte mit der Anteilsveräußerung seine Tätigkeit in und für die Gesellschaft aufgegeben hat und hauptberuflich im öffentlichen Dienst beschäftigt ist.

Demgegenüber fallen die vom Beklagten eingewendeten Gesichtspunkte nicht entscheidend ins Gewicht. So steht der Annahme eines vergleichbar schwerwiegenden Grundes nicht entgegen, dass weiterhin die Verpachtung der Grundstücke an die Gesellschaft bis zum Ablauf der Bindungsfrist gewährleistet ist; denn damit wird nur eine von mehreren Bedingungen für Gesellschaftererwerb nach § 3 Abs. 2 Satz 4 AusglLeistG gewährleistet. Entsprechendes gilt für den Umstand, dass hier in der Person J…s weiterhin ein ortsansässiger Gesellschafter sämtliche Gesellschaftsanteile hält und insofern der mit § 12 Abs. 1 Buchst. a Doppelbuchst. aa FlErwV sanktionierte Zweck im Ergebnis gewahrt bleibt, weil damit nur einer von mehreren alternativ vorzusehenden Rücktrittsgründen ausgeräumt wird. Eine andere Beurteilung ist des Weiteren nicht deshalb veranlasst, weil J… die vom Beklagten erworbenen Grundstücke nach der gesetzlichen Regelung ggf. selbst begünstigt hätte erwerben können; ein hypothetischer Erwerb der Flächen durch J… ist nämlich nicht geeignet, den Bestand des begünstigten Flächenerwerbs durch den Beklagten zu rechtfertigen. Schließlich ist auch das Innenverhältnis der Gesellschafter im Verhältnis eines Gesellschafters zur Privatisierungsstelle ohne Belang, zumal im Hinblick auf die Sicherung der Zweckbindung für den vergünstigten Flächenerwerb in dessen Person.

c) Eine Abmahnung nach § 323 Abs. 3 BGB erübrigte sich, nachdem die Klägerin mit der Anteilsveräußerung vor vollendete Tatsachen gestellt wurde.

d) Ermessensfehlgebrauch bei Ausübung des Rücktrittsrechts durch die Klägerin lässt sich nach dem Vorgesagten ebenfalls nicht feststellen (vgl. zur Ermessensbindung nach der FlErwV Senat ZOV 2012, 196, juris Rn. 45 ff.).

e) Die Klägerin hat schließlich mit der Rücktrittserklärung Zug um Zug gegen die Rückübertragung der Grundstücke die Rückzahlung der Kaufpreise angeboten, so dass sich der Beklagte gemäß §§ 294, 295, 298 BGB mit der Entgegennahme der Kaufpreise im Verzug der Annahme befindet. Hat nämlich der Zug um Zug leistungspflichtige Gläubiger (§ 298 BGB) erklärt, er werde die Gegenleistung nicht erbringen, genügt ein wörtliches Angebot (BGH NJW 1997, 581, juris Rn. 9).

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1, § 708 Nr. 10 Satz 1, § 711 Satz 1 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen für ihre Zulassung nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Entgegen der von dem Beklagten im Verhandlungstermin unter Verweis auf die Entscheidung des Kammergerichts vom 21. Dezember 2016 – 28 U 7/15 - geäußerten Ansicht hat die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung. Sie betrifft auslaufendes Recht. Es ist nicht ersichtlich, dass eine höchstrichterliche Entscheidung gleichwohl für die Zukunft richtungsweisend sein kann, weil entweder noch über eine erhebliche Anzahl von Fällen nach altem Recht zu entscheiden oder die Frage für das neue Recht weiterhin von Bedeutung ist. Die Annahme eines vergleichbar schwerwiegenden Grundes i. S. v. § 12 Abs. 1 Buchst. c Halbs. 1 FlErwV hängt zudem wesentlich von den Umständen des jeweiligen Einzelfalles ab. Schließlich sind die Rechtsfragen, die das Kammergericht mit besagtem Urteil (juris Rn. 78) bewogen haben, die Revision zuzulassen, hier nicht entscheidungserheblich. Denn jedenfalls bezüglich § 10 Nr. 2 Buchst. g der Kaufverträge scheidet ein Verstoß gegen §§ 307 ff. BGB offensichtlich aus.

Die Festsetzung des Gebührenstreitwerts für den zweiten Rechtszug folgt aus § 47 Abs. 1 Satz 1, § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 3 ZPO.