Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 10.08.2020 – 5 W 73/18

Die Beschwerde der Antragsteller gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Potsdam – Grundbuchamt – vom 16. April 2018 wird zurückgewiesen.

Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 750.000,00 € festgesetzt.

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind in Form von Wohnungs- und Teileigentum alleinige Eigentümer der am G… gelegenen Katasterparzellen (a…), (b…), (c…) und (d…) der Flur 23 der Gemarkung B... . Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 26. Oktober 2017 verkauften sie das im September 2014 gebildete Wohnungs- und Teileigentum an den Beteiligten zu 3 zu einem Kaufpreis von 7.500.000,00 €.

Mit Schreiben vom 22. März 2018 wandte sich die Beteiligte zu 4 an das Grundbuchamt und berühmte sich an Teilflächen der Katasterparzellen (b…) und (d…) eines Vorkaufsrechts gemäß § 25 BauGB zur Realisierung der bebauungsplanerischen Festsetzung „Öffentlicher Fußweg mit zugelassenem Radverkehr“. Darin äußerte sie die Vermutung, dass durch die Bildung von Wohnungs- und Teileigentum das gemeindliche Vorkaufsrecht umgangen werden sollte.

Unter dem 11. April 2018 haben die Beteiligten zu 1 bis 3 die Umschreibung des Eigentums beantragt. Mit der angefochtenen Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt den Antragsvollzug von der Vorlage eines „Negativzeugnis(es) gemäß § 28 BauGB“ abhängig gemacht, da eine „Umgehung des gemeindlichen Vorkaufsrechts“ nicht ausgeschlossen werden könne.

Dagegen wenden sich die Beteiligten zu 1 bis 3 mit ihrer beim Brandenburgischen Oberlandesgericht eingelegten Beschwerde. Sie sind der Auffassung, dass der Beteiligten zu 4 ein Vorkaufsrecht auch im Fall der Veräußerung sämtlichen Wohnungseigentums eines Grundstücks gemäß § 24 Abs. 2 BauGB nicht zustehe. Davon abgesehen sei das Grundbuchamt für das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts feststellungsbelastet und habe dieser Feststellungslast nicht genügt.

II.

Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässige Beschwerde ist unbegründet. Das Grundbuchamt hat die Umschreibung des Wohnungs- und Teileigentums zu Recht von der Vorlage eines Zeugnisses nach § 28 Abs. 1 Satz 2 bis 4 BauGB abhängig gemacht.

Diese Vorschriften tragen der Formalisierung des Grundbuchverfahrens Rechnung. Von ihnen kann das Grundbuchamt nur absehen, wenn der Gemeinde überhaupt kein Vorkaufsrecht zustehen kann. Dies hat das Grundbuchamt zwar selbstständig und eigenverantwortlich zu prüfen. Indes gilt das nur, soweit das Grundbuchamt mit den ihm zur Verfügung stehenden Mitteln die Voraussetzungen der §§ 24 ff. BauGB eigenständig prüfen kann; ist das nicht möglich, hat das Grundbuchamt vom Antragsteller die Vorlage eines Zeugnisses der Gemeinde zu verlangen (allg. Ansicht, etwa OLG Celle BeckRS 2013, 21107; OLG Hamm DNotZ 2012, 376 mwN.).

Nach diesen Grundsätzen durfte das Grundbuchamt die beantragte Eintragung nicht ohne Vorlage eines Zeugnisses nach § 28 Abs. 1 Satz 2 bis 4 BauGB vornehmen.

Es trifft zwar zu, dass nach § 24 Abs. 2, § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht zusteht beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Richtig ist auch, dass die Vorschrift ihrem Wortlaut gemäß auch beim Verkauf sämtlicher Wohnungs- und Teileigentumseinheiten eines Grundstücks zur Anwendung kommt (OLG Hamm a. a. O.; BeckOK BauGB/Grziwotz § 24 Rn. 8; EZBK/Stock BauGB § 24 Rn. 49).

Im Schriftum wird hiervon jedoch eine Ausnahme für „Umgehungsfälle“ gemacht ( BeckOK BauGB/Grziwotz a. a. O.; Schrödter BauGB § 24 Rn. 42). Diese Auffassung kann sich auf die Gesetzesgenese stützen. Die Einschränkung des gemeindlichen Vorkaufsrechts durch § 24 Abs. 2 BauGB hat der Gesetzgeber nämlich im Wesentlichen mit öffentlichen Interessen begründet. Durch die Neuregelung solle das Vorkaufsrecht künftig auf die Fälle wirklichen städtebaulichen Bedürfnisses beschränkt werden (BR-Drs. 575/85, 56). Gemeinden übten ihr Vorkaufsrecht nahezu ausschließlich zum Erwerb von öffentlichen Flächen aus. Als besonders verwaltungsaufwendig und als Erschwernis des Grundstücksverkehrs habe sich das Vorkaufsrecht gegenüber Rechten nach dem WEG erwiesen. In der Praxis seien jedoch kaum Fälle denkbar, in denen hier das Vorkaufsrecht ausgeübt werden könne (BR-Drs. 575/85, 56). § 24 Abs. 2 BauGB solle daher wesentlich zur Entlastung der Gemeinden beim Prüfungsvorgang und zur Beschleunigung im Rechtsverkehr beitragen (vgl. OLG Nürnberg FGPrax 2015, 119, 120; OLG Jena RPfleger 2018, 210, juris Rn. 5).

Auch in der Rechtsprechung ist anerkannt, dass „eine einfallsreiche Kautelarpraxis … seit jeher Versuche unternommen (habe), Vorkaufsrechte zu unterlaufen” (BGHZ 115, 335 = NJW 1992, 236). Dem tritt der Bundesgerichtshof dadurch entgegen, dass bei der Frage, ob ein Vorkaufsfall gegeben sei, rein formale Kriterien zurücktreten müssten gegenüber einer materiellen Betrachtungsweise und einem interessengerechten Verständnis; es gebe Vertragsgestaltungen, die einem Kauf im Sinne des Vorkaufsrechts so nahe kämen, dass sie ihm unter Berücksichtigung der Interessen des Vorkaufsberechtigten und des Vorkaufsverpflichteten gleichgestellt werden könnten, und in die der Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seines Abwehr- und Erwerbsinteresses „eintreten” könne, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen der Veräußerung zu beeinträchtigen (BGHZ 115, 335 = NJW 1992, 236; NJW 1998, 2136, 2137; OLG Düsseldorf NJW-RR 2011, 307, 308).

Kann das Grundbuchamt hiernach das Bestehen eines Vorkaufsrecht nicht mit Sicherheit ausschließen, muss es ein Zeugnis der Gemeinde anfordern (BeckOK GBO/Hügel GBO § 20 Rn. 75 mwN.). Dies gilt insbesondere auch hinsichtlich des Vorliegens eines Umgehungsgeschäftes (BeckOK BauGB/Grziwotz BauGB § 28 Rn. 7) und umso mehr, wenn die Gemeinde – wie hier – die Zeugniserteilung gerade auch mit der Begründung verweigert, es liege ein solches Geschäft vor. In einem solchen Fall hat das Grundbuchamt davon auszugehen, dass ein Vorkaufsrecht besteht, zumal es sich anhand der Eintragungsunterlagen und offenkundigen Tatsachen (§ 29 Abs. 1 GBO) nicht vom Gegenteil überzeugen kann (vgl. Demharter GBO § 19 Rn. 17). Unter diesen Voraussetzungen ist es nicht Sache des Grundbuchamts, zu überprüfen, ob unter öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten ein Vorkaufsrecht der Gemeinde nach den §§ 24 ff. BauGB ausgeschlossen ist, zumal es insoweit an geeigneten Abgrenzungskriterien fehlt, die in dem auf Klarheit und Einfachheit zielenden Grundbuchverfahren Bestand haben und in der nötigen Form nachgewiesen werden können (vgl. OLG Frankfurt/M. DNotZ 1996, 41, 44).

III.

Die Kostenfolge ergibt sich hinsichtlich der Gerichtskosten aus dem Gesetz (Nr. 14510 Unterabschnitt 1, Abschnitt 5, Hauptabschnitt 4 der Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG); eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 61 Abs. 1 Satz 1, § 36 Abs. 1 GNotKG. Da die Beteiligte zu 4 angekündigt hat, nicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichten zu wollen (vgl. § 28 Abs. 1 Satz 4 BauGB), bildet das wirtschaftliche Interesse der Beteiligten zu 1 bis 3 an dem Nichtbestand des Vorkaufsrechts den Bezugspunkt der Ermessensausübung, das der Senat auf 1/10 des Kaufpreises einschätzt.