Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 19.01.2021 – 5 W 124/20

Die Beschwerde der Antragsteller vom 18. November 2020 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Fürstenwalde/Spree – Grundbuchamt - vom 8. Oktober 2020, Gz.: Grundbuch von …, wird zurückgewiesen.

Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000 € festgesetzt.

I.

Die Antragsteller wenden sich gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamts, mit dem dieses die Vorlage einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung für die Umschreibung eines Miteigentumsanteils verlangt.

Die Beteiligten zu 1 und 2, die verheiratet sind, sind als Miteigentümer zu je einem halben Anteil des im zur laufenden Nr. 2 des Bestandsverzeichnisses im Grundbuch von B…Blatt … gebuchten Grundstücks mit der katastermäßigen Bezeichnung Flur …, Flurstück … im Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 4. September 2020 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte die Umschreibung des zugunsten des Beteiligten zu 2 gebuchten Miteigentumsanteils auf die Beteiligte zu 1. Er überreichte insoweit die beglaubigte Abschrift eines notariell beurkundeten Vertrags vom 8. Januar 2020 (UR-Nr. …/2020 des Verfahrensbevollmächtigten). In diesem vereinbarte die Beteiligte zu 1 im eigenen Namen und als Vertreterin des Beteiligten zu 2 die Übertragung des Miteigentumsanteils an sich und erklärte die Auflassung. Als Grundlage für ihr Handeln für den Beteiligten zu 2 lag dem Notar eine privatschriftliche Vereinbarung vom 18. September 2006 vor, die im notariellen Vertrag als „privatschriftliche Vollmacht“ bezeichnet wurde. Die privatschriftliche Erklärung lag dem Vertrag bei, war von beiden Beteiligten unterschrieben und hatte folgenden Inhalt:

„Vereinbarung,

zwischen meiner Ehefrau D… S… geb. R… […] und E… S… […].

Ich möchte meiner Ehefrau das alleinige Wohnrecht und auch meine Hausanteile überlassen.

Wir haben uns im gegenseitigen Einvernehmen geeinigt, sie hilft mir bei der Wohnungssuche und ich habe die Zusage, das[s] sie mir bei der Pflege und bei allen Behördengängen hilft, da ich 2004 an Kehlkopfkrebs erkrankt bin, und seit dem auch nicht mehr sprechen kann.

Sie überlässt mir das komplette Pflegegeld, um mich zu unterstützen, und ich so den Ausgleich des Hauses bekomme.“

Zudem überreichte der Verfahrensbevollmächtigte eine notariell beglaubigte „Vollmachtsbestätigung“ der Betreuerin des Beteiligten zu 2 vom 28. August 2020. In dieser bestätigt sie, dass die Beteiligte zu 1 bevollmächtigt gewesen sei, alle Erklärungen abzugeben, die in der Urkunde vom 8. Januar 2020 enthalten seien. Des Weiteren lag dem Antrag eine beglaubigte Abschrift des Betreuerausweises der Betreuerin bei, wonach sie als Betreuer für den Beteiligten zu 2 unter anderem für die Aufgabenkreise Vermögenssorge und Wohnungsangelegenheiten bestellt worden sei und der Beteiligte zu 2 für den Aufgabenkreis der Vermögenssorge ihre Einwilligung bedürfe.

Mit Schreiben vom 21. September 2020 übersandte der Verfahrensbevollmächtigte die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Mit der angefochtenen Zwischenverfügung vom 8. Oktober 2020 teilte das Grundbuchamt dem Verfahrensbevollmächtigten mit, dass die Eintragung noch nicht erfolgen könne, da der Vertrag noch einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung bedürfe, um deren Herreichung binnen einer Frist von drei Monaten gebeten werde. Der Ansicht, die Vereinbarung vom 18. September 2006 stelle eine Bevollmächtigung dar, könne nicht gefolgt werden. Zwar sei der Wunsch des Ehemanns ermittelbar, dass die Ehefrau seine Grundstückshälfte erhalten solle; jedoch sei an keiner Stelle erkennbar, dass sie berechtigt sein solle, mit dieser Vollmacht vor einem Notar die Auflassung zu erklären. Da keine Vollmacht bestehe, genüge die Vollmachtbestätigung durch die Betreuerin nicht.

Hiergegen wendet sich der Verfahrensbevollmächtigte im Namen der Beteiligten mit seiner Beschwerde vom 18. November 2020 mit der er ausführt, das Grundbuchamt habe es unterlassen, die Vereinbarung vom 18. September 2006 auszulegen. Dabei hätte das Grundbuchamt auch solche Äußerungen auslegen müssen, die nicht der Form des § 29 GBO entsprochen hätten. Die Vollmacht könne dahin ausgelegt werden, dass sie zum Abschluss des vorliegenden Überlassungsvertrags und der Auflassungserklärung ausreiche, da diese von der Überlassung des Miteigentumsanteils und von einer verbindlichen Einigung spreche. Auch sei die Rede von der Erkrankung des Veräußerers, die ihm das Sprechen unmöglich mache, und der Hilfe bei Pflege und Behördengängen. Zudem würden durch die vorgelegte Vollmachtsbestätigung des Betreuers etwaige Zweifel an der erforderlichen Vertretungsmacht ausgeräumt. Es sei anerkannt, dass auch durch eine in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegebenen Vollmachtsgeständniserklärung der Nachweis einer vor Auflassungserklärung erteilten Vollmacht geführt werden könne. Wenn auch ein in der Form des § 29 GBO abgegebenes Vollmachtsgeständnis nur beweise, dass die Erklärung abgegeben, nicht aber, dass auch ihr Inhalt richtig sei, so dürfe doch das Grundbuchamt davon ausgehen, dass auch der Inhalt einer solchen Erklärung richtig sei, wenn und soweit der Erklärende den erstrebten Erfolg auch durch eine Genehmigung des von dem Vertreter vorgenommenen Rechtsgeschäft erreichen könnte.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Brandenburgischen Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung hat es ausgeführt, es ergebe sich auch für den unbefangenen Betrachter bei der Auslegung von Wortlaut und Sinn der Erklärung keine Vollmacht zur Auflassung. Aus der Tatsache, dass der Beteiligte zu 2 nicht mehr sprechen könne, ergebe sich nicht, dass er nicht mehr lesen oder hören könne und seinen Willen nicht auch durch ein Kopfnicken kundtun könne. Da die Vereinbarung auch nicht der Form des § 29 GBO entsprochen habe, hätte allen Beteiligten klar sein müssen, dass der Veräußerer dennoch einen Notartermin zur Vollmachtbestätigung habe wahrnehmen müssen.

Da die Vereinbarung vom 18. September 2006 keine Vollmacht darstelle, habe die Beteiligte zu 1 ohne Vertretungsmacht gehandelt, so dass die Erklärungen der Genehmigung des Vertretenden bedürften. Da der Beteiligte zu 2 allein nicht mehr in der Lage sei, die Erklärung abzugeben, müsse dies durch die Betreuerin erfolgen. Diese Erklärung bedürfe nach §§ 1908; 1821 BGB die Genehmigung des Betreuungsgerichts.

Selbst wenn man eine Vollmacht unterstellen würde, so habe die Betreuerin die Grundstücksübertragung lediglich wirksam genehmigen, nicht aber die privatschriftliche Vollmacht in der Form des § 29 GBO bestätigen können. Eine derartige Vollmachtbestätigung könne nicht durch einen weiteren Vertreter desjenigen erklärt werden, der die ursprüngliche Vollmacht erteilt habe. Denn trotz Vertretungsmacht könne die Betreuerin gerade nicht erklären, dass sie dem ursprünglich Bevollmächtigten zeitlich bereits vor Abgabe der rechtsgeschäftlichen Erklärung Vollmacht erteilt habe. Die Betreuerin als Vertreterin gebe immer eine eigene Willenserklärung ab. Solange die Vertretungsmacht eines handelnden Vertreters nicht nachgewiesen sei, hänge die Wirksamkeit der Erklärung für und gegen den Vertretenen aus Sicht des Grundbuchamtes von dessen Genehmigung ab. Die Übertragung des Grundstücks eines Betreuten sei grundsätzlich genehmigungspflichtig, nichts anderes gelte für die Genehmigung eines entsprechenden Handelns eines Vertreters ohne Vertretungsmacht durch einen Betreuer.

II.

Das gegen die Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO gerichtete Rechtsmittel ist als unbeschränkte Beschwerde (§ 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO) statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Beschwerde hat in der Sache aber keinen Erfolg. Das Grundbuchamt hat die beantragte Eintragung zu Recht von dem Vorliegen einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung abhängig gemacht

1. Die Antragsteller haben die Bevollmächtigung der Beteiligten zu 1 unabhängig von der Frage, ob in der Vereinbarung vom 18. September 2006 materiellrechtlich eine solche zu sehen ist, nicht in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nachgewiesen.

Obwohl die Auflassungsvollmacht materiellrechtlich zu ihrer Wirksamkeit grundsätzlich keiner Form bedarf (§ 167 Abs. 2 BGB), muss sie dem Grundbuchamt gegenüber in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nachgewiesen werden. Dabei muss sich der Nachweis auch darauf zu erstrecken, dass die Vollmacht schon beim Abschluss des Vertrags am 8. Januar 2020 bestanden hat (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschluss vom 6. März 1959 - V ZB 3/59 -, NJW 1959, 883). Dabei kommt der Vereinbarung vom 18. September 2006, wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, keine entscheidende Bedeutung zu, da es sich um eine privatschriftliche Erklärung handelt, die den Nachweis der Vollmacht nicht in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO erbringt.

Auch die Vollmachtsbestätigung der bestellten Betreuerin vermag den Nachweis der Bevollmächtigung der Antragstellerin zu 1 im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht zu erbringen. Zwar reicht es aus, wenn der Vollmachtgeber in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO erklärt, er habe dem Vertreter bereits Vollmacht erteilt (BGH, Beschluss vom 6. März 1959 - V ZB 3/59 -, NJW 1959, 883; vgl. auch OLG Nürnberg, Beschluss vom 30. Juli 2020 – 15 W 2126/20 –, Rn. 13, juris mit umfassenden Nachweisen). Hierbei handelt es sich um ein Mittel zum Nachweis einer in der Vergangenheit erteilten Vollmacht (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 07. Juni 2017 – 4 U 90/16 –, Rn. 30, juris). Eine in der Form des § 29 GBO abgegebene Vollmachtsbestätigung beweist zwar nur, dass die Erklärung abgegeben wurde. Das Grundbuchamt darf dennoch auch von der inhaltlichen Richtigkeit der Erklärung ausgehen, wenn und soweit der Erklärende den erstrebten Erfolg auch durch eine Genehmigung des von dem Vertreter vorgenommenen Rechtsgeschäfts erreichen könnte (BGH, Beschluss vom 6. März 1959 - V ZB 3/59 -, NJW 1959, 883). Nach diesen Grundsätzen kann eine den Anforderungen des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO genügende Vollmachtsbestätigung nicht durch einen weiteren Vertreter desjenigen erklärt werden, der die ursprüngliche Vollmacht erteilt hat. Bei einer Vollmachtsbestätigung ist es die Personenidentität, die es rechtfertigt, von der inhaltlichen Richtigkeit einer (öffentlich beglaubigten) Vollmachtsbestätigung auszugehen. So ist der Vollmachtgeber selbst derjenige, der es am besten wissen muss, wann er wen bevollmächtigt hat. Ein weiterer Bevollmächtigter kann gerade nicht erklären, dass er dem (ursprünglichen) Bevollmächtigten zeitlich bereits vor Abgabe der rechtsgeschäftlichen Erklärung Vollmacht erteilt hat (OLG Nürnberg, Beschluss vom 30. Juli 2020 – 15 W 2126/20 –, Rn. 13 ff., juris).

2. Zwar kann, wie das Grundbuchamt ebenfalls zutreffend ausgeführt hat, in der Vollmachtsbestätigung der Betreuerin eine Genehmigung der von der Beteiligten zu 1 am 8. Januar 2020 für den Beteiligten zu 2 abgegebenen Erklärungen liegen, die auch die Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO erfüllen würde. Allerdings fehlt es an der gemäß § 1821 Abs. 1 Nr. 1, § 1908i Abs. 1 BGB erforderlichen betreuungsgerichtlichen Genehmigung. Nach den vorgenannten Vorschriften sind Verfügungen über Grundstücke oder Rechte an Grundstücken grundsätzlich genehmigungspflichtig. Nichts anderes gilt für die Genehmigung eines entsprechenden Handelns eines Vertreters ohne Vertretungsmacht durch einen Betreuer gemäß § 177 Abs. 1 BGB (Schulte-Bunert in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 1821 BGB, Rn. 4a; Staudinger/Veit (2020) BGB § 1821, Rn. 35 und OLG Nürnberg, Beschluss vom 30. Juli 2020 – 15 W 2126/20 –, Rn. 18 ff., juris, mit umfassenden Nachweisen).

3. Die Folge hinsichtlich der Gerichtskosten ergibt sich aus dem Gesetz (§§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG, Nr. 14510 Unterabschnitt 1, Abschnitt 5, Hauptabschnitt 4 der Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG); eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

4. Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 79 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. §§ 61 Abs. 1, 36 Abs. 1, Abs. 3 GNotKG. Bei einer Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung ist maßgebend, welche Schwierigkeiten die Behebung des Eintragungshindernisses macht, das Gegenstand der Zwischenverfügung und damit des Beschwerdeverfahrens ist (BGH, Beschluss vom 26. September 2013 – V ZB 152/12 –, Rn. 27, juris). Mangels konkreter Anhaltspunkte ist hier auf § 36 Abs. 3 GNotKG zurückgegriffen worden.