Brandenburgisches Oberlandesgericht Beschluss vom 12.08.2025 – 5 W 33/24

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts ... (Ort 02) - Grundbuchamt - vom 18. März 2024, Az. MLBK- 522-11, wird zurückgewiesen.

Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 750.000,00 €.

I.

Die Antragstellerin begehrt im Wege der Grundbuchberichtigung eine Eintragung als Eigentümerin sowie zugleich Löschung des zu ihren Gunsten in Abteilung II eingetragenen Nießbrauchsrechts sowie der Vormerkung zur Sicherung der Rückauflassung.

Die Antragstellerin übertrug mit notariell beurkundetem Übertragungsvertrag vom 18. November 2014 (UR-Nr. 1468/2014 der Notarin ... (Name 01) in ... (Ort 02)) das Alleineigentum an dem auf Blatt … zur lfd. Nr. 4 verzeichneten Grundstück (Flur …, Flurstück …) auf ihre Tochter ... (Name 02). Die Beteiligten erklärten die Auflassung, die Tochter wurde am 27. Mai 2015 als Eigentümerin eingetragen. In Ziffer III enthielt der Vertrag ein unentgeltliches Nießbrauchsrecht zugunsten der Veräußerin. Unter Ziffer IV regelten die Parteien die Voraussetzungen für ein Rückübertragungsrecht. Auszugsweise war dort geregelt:

„Die Veräußerin behält sich das nicht übertragbare, persönliche Recht vor, die Rückübertragung des gesamten Vertragsgrundstücks zu verlangen, wenn auch nur eine der nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sein sollte:

a) der Erwerber vor der Veräußerin verstirbt,...“

Ausweislich der von der Antragstellerin vorgelegten Sterbeurkunde verstarb Frau ... (Name 02) am 13. Oktober 2023.

Mit notarieller Urkunde vom 27. Februar 2024 (UVZ-Nr. 0121/2024 des Notars ... (Name 03) in ... (Ort 03)) bewilligte und beantragte die Antragstellerin die Berichtigung des Grundbuchs in Abteilung I des Grundbuchs, d.h. die Eigentumsumschreibung auf sich als Rückauflassungsberechtigte (ausdrücklich nicht als potentielle Miterbin). Zudem beantragte sie die Löschung des in Abteilung II lfd. Nr. 4 und 5 zu ihren Gunsten eingetragenen Nießbrauchs und der Rückauflassungsvormerkung. Zur Begründung führte sie an, dass in der Bezugsurkunde versäumt worden sei, für sie als Anspruchsberechtigte eine Rückauflassungsvollmacht zu bestellen. Mangels Testaments sei gesetzliche Erbfolge eingetreten, so dass sie zusammen mit ihrem geschiedenen Ehemann erbberechtigt sei. Mit dem Ableben ihrer Tochter sei für die Bezugsurkunde und der damit erfolgten Übertragung des Grundstücks die Geschäftsgrundlage entzogen. Wenn der Fall des Vorversterbens absehbar gewesen wäre, hätte sie das Grundstück nicht im Wege der vorweggenommenen Erbfolge zu Eigentum übertragen. Der Notar hat die Antragstellerin darüber belehrt, dass das Grundbuchamt nicht nur einen Erbnachweis, sondern auch eine vom Erben abzugebende Auflassungserklärung verlangen könnte.

Mit Beschluss vom 18. März 2024 hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung eines Eigentumswechsels sowie die Löschung der Rechte in Abteilung II Nr. 4 und 5 zurückgewiesen. Für den Eigentumswechsel fehle es an der erforderlichen Auflassung nebst Bewilligung (§§ 19, 20 GBO). Der gegenüber dem Grundbuchamt erklärte Wegfall oder die Störung der Geschäftsgrundlage sei nicht Grundlage für eine vom Grundbuchamt vorzunehmende Eigentumsumschreibung. Der Anspruch auf Anpassung des Vertrages bestehe vielmehr gegenüber dem Vertragspartner bzw. dessen Rechtsnachfolger. Es sei nicht Aufgabe des Grundbuchamtes zu prüfen, ob das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht absehbare Vorversterben der Eigentümerin tatsächlich zum Wegfall der Geschäftsgrundlage geführt habe. Selbst wenn dies der Fall sei, sei dies keine grundbuchrelevante Grundlage für eine Eigentumsänderung. Die Löschung der Rechte in Abteilung II sei von der Eigentumsumschreibung abhängig.

Gegen diesen Beschluss hat die Antragstellerin mit Schreiben vom 12. April 2024 Beschwerde erhoben. Aufgrund der Tatsache, dass der Anspruch des Veräußerers auf Rückauflassung zwar grundbuchlich gesichert, aber nunmehr wegen der fehlenden Rückauflassungsvollmacht nicht ohne weiteres durchführbar sei, dürfte von einer Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB ausgegangen werden können. Mit dem Eintritt des Todesfalls ihrer Tochter hätten sich die Umstände, die die Parteien zur Grundlage gemacht hätten, schwerwiegend verändert. Beide Vertragsparteien hätten sich im Irrtum darüber befunden, was die Durchführung der Rückübertragung betraf. Es gebe jedenfalls keinen plausiblen Grund, warum ihre Tochter nicht auch eine entsprechende Rückauflassungsvollmacht erteilt hätte. Im Übrigen wird auf die Beschwerdebegründung Bezug genommen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 16. April 2024 nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die gemäß §§ 71 Abs. 1, 73 GBO zulässige Beschwerde, mit der sich die Antragstellerin gegen die Zurückweisung ihres Berichtigungsantrages wendet, hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Grundbuchamt hat die Eigentumsumschreibung zu Recht abgelehnt.

Es fehlt, wie die Antragstellerin selbst erkennt, an der Rückauflassungserklärung (§ 925 BGB, § 20 GBO) nebst Bewilligung (§ 19 GBO) der Eigentümerin bzw. ihrer Rechtsnachfolger.

Es liegt kein Fall der Grundbuchberichtigung vor. Nach § 22 Abs. 2 GBO darf die Eintragung eines Eigentümers nur mit Zustimmung des Eigentümers erfolgen, sofern nicht ein Fall des § 14 GBO (Betreiben durch einen Vollstreckungsgläubiger) vorliegt, oder die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Hierzu zählt die Grundbuchberichtigung aufgrund Erbfolgenachweises (vgl. Demharter, GBO, 33. Aufl. § 22 Rn. 59). Soweit die Erbfolge nachgewiesen werden muss, ist der Nachweis grundsätzlich durch einen Erbschein zu führen (§ 35 GBO), den die Antragstellerin nicht vorgelegt hat. Schon aus ihrem eigenen Vortrag ergibt sich, dass sie nicht alleinige Rechtsnachfolgerin ihrer verstorbenen Tochter ... (Name 02) ist.

Das Grundbuch wäre dann unrichtig, wenn nach der wirklichen Rechtslage nicht die im Grundbuch als Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks eingetragene - ... (Name 02) - bzw. deren Rechtsnachfolger-, sondern die zuvor eingetragene Antragstellerin Eigentümerin des Grundbesitzes ist. Das wiederum wäre dann der Fall, wenn die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche (§§ 873, 925 BGB), in Ziffer VI des notariellen Übertragungsvertrages vom 18. November 2014 erklärte Auflassung nicht wirksam zu Stande gekommen ist.

Solche Nichtigkeitsgründe oder eine unwirksame Auflassung oder eine Bedingung oder Zeitbestimmung (§ 925 Abs. 2 BGB) macht die Antragstellerin schon nicht geltend. Sie meint vielmehr, der notarielle Übertragungsvertrag vom 18. November 2014 leide an einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) und hätte bei richtiger Betrachtung auch eine über den Tod hinausgehende auf sie lautende Vollmacht für die Rückauflassung im Falle des Vorversterbens ihrer Tochter umfasst. Damit liegt kein Fall der Grundbuchberichtigung vor.

Für eine von der Antragstellerin eigentlich begehrte Eintragung als Eigentümerin aufgrund einer Rückauflassung nach § 20 GBO fehlt es hingegen sowohl an dem Nachweis der Rückauflassungserklärung in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) als auch an der Bewilligung (§ 19 GBO) durch die Eigentümerin bzw. deren Rechtsnachfolger. Nach dem Wortlaut des § 20 GBO muss die Einigung „erklärt“ sein. Eintragungsvoraussetzung ist damit, dass die Einigung – und im Falle einer postmortalen Vollmacht auch diese - in der grundbuchmäßigen Form des § 29 so nachgewiesen ist, wie sie sachlichrechtlich nach § 925 BGB zur Herbeiführung der Rechtsänderung notwendig ist (vgl. Demharter, GBO, 33. Aufl., § 20 Rn. 38).

Zutreffend verweist das Grundbuchamt deshalb darauf, dass ein Anspruch auf Vertragsanpassung ebenso wie der vertragliche Anspruch auf Rückübertragung gegenüber dem Vertragspartner geltend zu machen ist.

Die Kostenfolge ergibt sich hinsichtlich der Gerichtskosten aus dem Gesetz (Nr. 14510 Unterabschnitt 1, Abschnitt 5 Hauptabschnitt 4 der Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG); eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

Die Festsetzung des Gegenstandswertes beruht auf §§ 36 Abs. 1, 46 GNotKG und richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie.