Verwaltungsgericht Cottbus Urteil vom 31.08.2017 – VG 3 K 866/13

Die Baugenehmigung des Beklagten vom 14. Mai 2013 Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 5. September 2013 wird aufgehoben.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar, für den Kläger nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.

Das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück des Klägers, wie auch das benachbarte Betriebsgrundstück des Beigeladenen liegen am ..., der im nord-westlichen Verlauf die Straße „...“ kreuzt. Am ... bis zu der genannten Kreuzung sowie im östlichen Bereich der Straße ... befinden sich mit Ausnahme einer Kindertagesstätte, die nördlich des Wohnhauses des Klägers belegen ist, eines Druck- und Kopierservices mit Copyshop, eines Kosmetiksalons, eines Frisörsalons, einer Physiotherapiepraxis sowie einer Arztpraxis, eines Restaurants mit Pension nur Wohngebäude. Westlich des ...es ist nördlich der Straße ... (Nr. 6) das Gewerbe- und Firmengelände der Firma ... Straßen und Tiefbau GmbH belegen. Auf dem sich in östlicher Richtung anschließenden Grundstück ... Nr. 4 befindet sich der Firmensitz der Firma Funk und Elektrotechnik GmbH. Das Grundstück ... Nr. 3 wird vom ... Schützenverein e. V. genutzt, wobei dort auch Schießstände vorhanden sind. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite (Grundstück ... Nr. 7) befindet sich der Baustoffhandel der Firma Bauzentrum … GmbH, Niederlassung … . An der Ecke .../... Nr. 1 ist der Standort der Firma ... Industrieservice GmbH. Es handelt sich hierbei um einen verarbeitenden Betrieb des Metall- und Elektrogewerbes. Im Bereich der ... 102 bis 106 befinden sich der Lebensmitteldiscount Markt NP, ein Shop in dem auch Postdienstleistungen angeboten werden, ein Kiosk und ein Coffeeshop der Bäckerei ... sowie eine gewerbliche Einheit für ein Versicherungsunternehmen. Neben kleineren gewerblichen Einheiten sowie Räumen eines Ingenieurbüros sind in den genannten Bereich Wohnnutzungen zu verzeichnen. In einem Abstand von ca. 500 Metern von dem bereits vorhandenen Getränkehandel sind mehrgeschossige Wohnkomplexe etwa an der ... sowie im Bereich der ... zu finden.

Dem Beigeladenen wurde am 14. Juli 1994 eine Baugenehmigung für einen Getränkevertrieb und Partyversorgung erteilt, wobei diese mit Urteil vom 19. Oktober 1999 aufgehoben wurde. Die dem Beigeladenen unter dem 10. Juni 2003 erteilte Baugenehmigung des Beklagten für das Vorhaben Errichtung einer Halle zur Nutzung als Getränkeeinzelhandel und Neubau einer Garage für private Nutzung wurde bezogen auf den Getränkeeinzelhandel mit Urteil der Kammer vom 6. Juni 2007 (Aktenzeichen 3 K 264/04) aufgehoben.

Am 25. Oktober 2012 beantragte der Beigeladene die Erteilung der Baugenehmigung für das Vorhaben Neubau einer Halle mit Getränkeverkauf. In der Betriebsbeschreibung wurde der Verkauf von Getränken ausgeführt. Ferner wurde angegeben: die Betriebszeit werktags von 8:00 bis 19:00 Uhr sowie die Zahl der Beschäftigten mit 2. Nach der vorliegenden Nettogrundflächenberechnung entsprechend DIN 277 ist für den Verkauf eine Fläche von 300 m² vorgesehen. Der zum Gegenstand des Bauantrages gemachte Grundriss Erdgeschoss vom 16. Oktober 2012 weist neben einem Bereich für den Verkauf von 300 m² eine Präsentationsfläche von 16,46 m² sowie ein Lager Wein/Sekt/Spirituosen von 102,51 m² auf.

Unter dem 14. Mai 2013 erteilte der Beklagte dem Beigeladenen die Baugenehmigung für das Vorhaben Neubau einer Halle mit Getränkeverkauf mit dem Vermerk, dass die Genehmigung erteilt werde für das Vorhaben entsprechend den beigefügten und dazugehörig gekennzeichneten Bauvorlagen. In der Textziffer I. 4. wurde die Verkaufsfläche auf 300 m² festgesetzt.

Dagegen legte der Kläger am 13. Juni 2013 Widerspruch ein, den der Beklagte mit Bescheid vom 5. September 2013 zurückwies. Darin führt er aus, die nähere Umgebung des im ungeplanten Innenbereich gelegenen Getränkemarktes entspreche einem allgemeinen Wohngebiet (WA). Der Getränkemarkt mit einer Verkaufsfläche von 300 m² diene der Versorgung des Gebietes gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO. Dies sei anhand objektiver Kriterien unter Berücksichtigung des Betriebskonzeptes zu ermitteln, wobei neben Größe und sonstigen Beschaffenheit des Betriebes auch die sich daraus ergebenen Erfordernisse einer wirtschaftlich tragfähigen Ausnutzung, die konkret örtlichen Gegebenheiten sowie die typischen Verhaltensweisen in der Bevölkerung einzubeziehen seien. Es werde davon ausgegangen, dass die Verkaufseinrichtung zumindest in einen erheblichen und hier ins Gewicht fallenden Umfang auch von den Bewohnern des umliegenden Gebietes aufgesucht werde. Ein Umsatzanteil von 60 % sei insoweit ausreichend. Für die Gebietsversorgung sei auch nicht nur das Baugebiet allein maßgeblich, vielmehr könnten auch über die Baugebietsgrenze hinaus benachbarte Wohngebiete dazu zählen, wenn diese einen einheitlich strukturierten zusammenhängenden Bereich bilden würden. Maßgeblich sei das Kriterium des verbrauchsnahen, das heißt fußläufig erreichbaren Einzugsbereichs. Dies zugrunde gelegt sei der Bereich deutlich größer als ursprünglich angenommen. Die Anzahl der im Versorgungsgebiet tatsächlich gelegenen 450 Haushalte sei demnach umsatztragend für den Getränkemarkt, sodass die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO vorlägen, auch werde das Rücksichtnahmegebot gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO nicht verletzt. Die Geräusche, die von dem Getränkemarkt ausgingen, erreichten nicht das Maß nennenswerter Störungen. Es sei nicht zu erwarten, dass die für das allgemeine Wohngebiet festgelegten Immissionsrichtwerte überschritten würden. Die Parkplätze befänden sich in mehr als 25 Meter Entfernung zur Grundstücksgrenze und würden durch die Verkaufshalle abgeschirmt. Gleiches gelte in Bezug auf die Anlieferung von Waren und den Abtransport des Leergutes. Auf dem am Grundstück des Widerspruchsführers unmittelbar entlang führenden Weg sei nicht mit zusätzlichem An- und Abfahrverkehr zu rechnen. Es sei fraglich, ob dieser für den Durchgangsverkehr geeignet bzw. befahrbar sei.

Der Kläger hat am 27. September 2013 Klage erhoben. Er nimmt Bezug auf die zwischen den Beteiligten mittlerweile ergangenen Entscheidungen in den Verfahren 3 K 581/95, 3 L 742/02 und 3 K 264/04 und vermerkt, die Errichtung einer Halle zur Nutzung als Getränkeeinzelhandel sei bauplanungsrechtlich unzulässig. Das Vorhaben erweise sich als rücksichtslos und begründe einen Abwehranspruch. Das Vorhaben sei gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu beurteilen. Es füge sich nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die nähere Umgebung sei im Wesentlichen durch eine Wohnbebauung geprägt. Das Vorhaben halte sich nicht in dem aus seiner Umgebung hervorgehenden Rahmen und löse bewältigungsbedürftige Spannungen aus. Der Anstieg des Zu- und Abgangsverkehrs führe zu einem Anstieg der Wärme- und Abgasbelastung, so komme es insbesondere in den Sommermonaten zu einer vermehrten Aufwirbelung von Staub und Schmutz. Mit Blick auf die Verkaufsfläche seien auch die in der Baugenehmigung vorgeschriebenen 7 Kundenparkplätze nicht ausreichend, um dem Parkplatzbedarf adäquat zu decken, so dass auch weiterhin mit einem Ausweichen der Kunden des Getränkemarktes auf öffentliche Verkehrsflächen zum Abstellen der Fahrzeuge zu rechnen sei. Mit Blick auf die Typik des Getränkemarktes sei damit zu rechnen, dass in etwa 90 % der Kunden diesen mit einem Kraftfahrzeug aufsuchten. Auch werde insbesondere beim Verladen und beim Transport der Flaschen und der Leergutkästen ein erheblicher Lärm verursacht. Mit dem Ausbau des ...es und der ... sei die ursprüngliche Sackgasse entfallen und der ... für den Durchgangsverkehr geöffnet worden. Bei dem vom dem Beklagten angenommenen Werten: Bruttoumsatz von 430.000 € pro Jahr/ Umsatz pro Kunde von 13 € würde ein Verkehrsbelastung von 33.066 Bewegung pro Jahr, also 312 An- und Abfahrten je Tag einzustellen sein Eine solche Verkehrsbelastung wie auch die übrigen vorhabenbedingten Beeinträchtigungen seien in einem allgemeinen Wohngebiet nicht hinnehmbar.

Es handele sich auch nicht um einen der Versorgung des Gebietes dienenden Laden, hierfür spreche insbesondere das beschränkte Warensortiment, welches von dem Beigeladenen vertrieben werde. Mit Blick auf dieses Warenangebot würden übergebietliche, im Endeffekt sogar zentrale Versorgungsaufgaben für andere Baugebiete wahrgenommen. Auch füge sich das Vorhaben des Beigeladenen nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht in die vorhandene Umgebungsbebauung ein. Entsprechendes gelte für ein Einfügen in Bezug auf die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll.

Der Beklagte habe bei den von ihm vorgelegten Zahlen nicht berücksichtigt, dass die Stadt ... von einer erheblichen Abwanderung und einer hohen Leerstandsquote, die bei 40 % liege, betroffen sei. Von daher beruhe dessen Berechnung auf rein fiktiven Zahlen die mit der Realität nichts zu tun hätten. Ferner sei beachtlich, dass nunmehr die Straße vor dem Getränkemarkt ausgebaut und die vormalige Sackgasse von der Verkaufseinrichtung … in Richtung Innenstadt für den Durchgangsverkehr geöffnet worden sei. Mit einem übermäßigen, überortlichen Verkehr sei damit zu rechnen. Im Übrigen sei eine weitergehende Betrachtung auch unter Einbeziehung benachbarter Baugebiete nicht zulässig. Dies gelte auch mit Blick auf die im 500 Meter-Bereich gelegenen Verbrauchermärkte. Die Grundstücke ..., westlich des ...es gehörten nicht zum allgemeinen Wohngebiet, eher zu einem Mischgebiet und seien daher vorliegend außer Betracht zu lassen. Der Getränkemarkt weise auch nicht nur 300 m² sondern 450 m² auf. So seien die Lagerflächen mithinzuzurechnen. Auch sei festzustellen, dass die tatsächliche Nutzung nicht derjenigen entspreche, die in der Baugenehmigung hierfür ausgewiesen sei. Mit Blick auf die von dem Beklagten vorgelegten Zahlen (Umsatz Netto 362.000 € pro Jahr) sei ein wirtschaftlicher Betrieb nicht möglich. Bei einer 25 % Handelsspanne, einem Wareneinsatz in Höhe von 271.000 € und dem Umstand, dass fixe Kosten etwa für die im Getränkemarkt Beschäftigten sowie für den Betrieb im allgemein anfielen (Fahrzeugkosten, Versorgungskosten, Abschreibungen) reiche der Rohertrag (91.000 €) nicht, um diese Kosten aufzunehmen, vielmehr verbleibe ein negativer Gewinn (915 €). Im Übrigen sei es nicht gerechtfertigt, zur Untersetzung der Gebietsbezogenheit des Getränkemarktes auf Wohneinheiten abzustellen, vielmehr seien die Haushalte, für die tatsächlich Besorgungen vorgenommen würden, maßgeblich.

Der Kläger beantragt,

die Baugenehmigung des Beklagten vom 14. Mai 2013 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 5. September 2013 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er trägt vor, die angegriffene Baugenehmigung sei rechtmäßig. Die nähere Umgebung des Getränkemarktes entspreche einem faktischen allgemeinen Wohngebiet. Freilich fänden sich in der weiter zu ziehenden Umgebung auch gewerbliche Anlagen, so das Gelände der Firma ... Straßen- und Tiefbau GmbH, der Baustoffhandel oder aber das Betriebsgelände der Firma ... Industrieservice GmbH, deren Zulässigkeit im allgemeinen Wohngebiet zweifelhaft sein dürfte. Aber auch bei einer Beurteilung des Vorhabens am Maßstab des § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO könne der Kläger mit seiner Klage keinen Erfolg haben, da das Vorhaben ihn nicht in seinen Gebietserhaltungsanspruch verletze. Der Getränkemarkt mit einer Verkaufsfläche von 300 m² diene zur Versorgung des Gebietes. Die Verkaufsfläche sei auf 300 m² zutreffend festgesetzt worden. So sei etwa die vom Kläger angeführte Lagerfläche nicht mit zu berücksichtigen. Auch wären andere Flächen durch Kunden nicht zu betreten. Für die Frage der Versorgung der Bewohner des umliegenden Gebietes sei beachtlich, ob der Verkaufsbetrieb objektiv geeignet sei, seinen Umsatz zu einem ins Gewicht fallenden, mehr als nur unerheblichen Umfang aus dem Gebiet zu beziehen. Ein Umsatzanteil von 60 % werde als ausreichend angesehen. Mit Blick auf die Erwägungen der Kammer in den vorhergehenden Entscheidungen sei es gerechtfertigt von einem Wochenbedarf pro Haushalt im Einzugsgebiet von ca. 18 € auszugehen. Bei den durchschnittlichen Umsatzzahlen des Marktes in den Jahren 2009 bis 2011 (362.000 €) und der Anwendung der 60 %-Grenze, müssten 250 Haushalte zum Einzugsbereich des Getränkemarktes gehören, um diesen wirtschaftlich betreiben zu können. Beim Radius von 500 Meter um das Objekt des Beigeladenen seien 1100 Wohneinheiten/Haushalte einzustellen, wobei der fußläufig erreichbare Einzugsbereich maßgeblich sei. Auch der Umstand, dass Besucher typischerweise mit den Fahrzeugen den Getränkemarkt aufsuchen würden, führe nicht dazu, dass in dem Betrieb des Beigeladenen der Gebietsbezug fehle. Auf die objektiv, fußläufige Erreichbarkeit komme es an. Im Ergebnis nichts anderes würde sich ergeben, wenn geringere Verkaufszahlen je Kunde zugrunde gelegt würden oder aber bei einem fiktiven Ansatz nach der maßgeblichen Flächenleistung. Beim Ansatz einer durchschnittlichen Normleistung für Getränkefachmärkte von ca. 600 m², maximal 1600 € pro Quadratmeter pro Jahr, müsste mit Blick auf die Lage des Getränkemarktes ein geringerer Durchschnittswert eingestellt werden (geringere Fläche als die üblichen 600 m²/keine Innenstadtlage). Mithin wäre bestenfalls einen Flächenleistung von 1400 € pro Quadratmeter ansatzfähig. Auch dann käme es zu einem jährlichen Bruttoumsatz von maximal 420.000 € um wirtschaftlich rentabel arbeiten zu können. Bei der angenommenen 60 %-Grenze (250.000 € pro Jahr) könnte auch dann dieser Umsatz aus dem Gebiet befriedigt werden. Das Vorhaben des Beigeladenen sei auch nicht aus anderen Gründen rechtswidrig, insbesondere verstoße es nicht gegen das Rücksichtnahmegebot gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO. Zumutbarer Lärm und Immissionen seien weder vorgetragen noch ersichtlich. Eine Störung zur Nachtzeit sei mit Blick auf die Öffnungszeiten auszuschließen, auch im Tagbetrieb würden die Immissionsrichtwerte nicht überschritten. Die maßgeblichen Stellplätze seien erheblich von Grundstück des Klägers entfernt und zudem sei die räumliche Abschirmung durch das Gebäude beachtlich. Der Lieferverkehr finde lediglich einmal die Woche statt. Auch der Abfahrtsverkehr führe nicht zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung. Der Kläger habe hierzu spezifiziert nicht vorgetragen. Zudem bestehe eine Vermutung dafür, dass ein planungsrechtlich nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO zulässiges Vorhaben dem Rücksichtnahmegebot nicht widerspreche. Derartige Nutzungen bewirkten eine zumindest eingeschränkte Schutzwürdigkeit der Wohnruhe. Schließlich müssten Straßenanlieger mit einer höheren Verkehrsbelastung aufgrund von Änderungen in der Umgebung rechnen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf Inhalt der Gerichtsakten und den der beigezogenen Verwaltungsvorgängen des Beklagten, die jeweils zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind, Bezug genommen.

Die Klage hat Erfolg.

Die Baugenehmigung des Beklagten vom 14. Mai 2013, mit der dem Beigeladenen die Genehmigung für den Neubau einer Halle mit Getränkeverkauf erteilt wurde in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 12. Juni 2013 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Der Kläger kann sich mit Erfolg auf den Gebietserhaltungsanspruch berufen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts hat die Festsetzung von Baugebieten durch Bebauungspläne kraft Bundesrechts grundsätzlich nachbarschützende Funktion. Auch besteht derselbe Nachbarschutz im unbeplanten Innenbereich, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspricht, wobei der Nachbar einen Anspruch auf Bewahrung der Gebietsart hat, der über das Rücksichtnahmegebot hinausgeht (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. September 1993 – 4 C 28.91 – DVBl. 1994, 284).

Die nähere Umgebung entspricht einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO. Das ergibt sich aus Folgendem:

Die nähere Umgebung des Vorhabens reicht so weit, wie sich – erstens – die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und – zweitens – wie die Umgebung ihrerseits die bodenrechtliche Situation das Baugrundstück prägt (st. Rspr., vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 BVerwG 4 C 15.84 -, BVerwGE 75, 34, juris Rn. 28; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 5. Juni 2015 - OVG 10 S 11.15 -, juris Rn. 4). Dabei mag bei einem stärker emittierenden Betrieb die nähere Umgebung weiter zu bestimmen sein, als bei einem Wohngebäude, gleichwohl besteht der Grundsatz der wechselseitigen Prägung von Umgebung und beabsichtigten Vorhaben (VG Cottbus, Urteil vom 02. Februar 2017 – 3 K 165/14 –, juris Rn. 21 m.w.N.). Dies hat jedenfalls dahingehend Bedeutung, als eine Wechselbeziehung insoweit gegeben ist, dass umso weniger Auswirkungen des beabsichtigten Vorhabens vorhanden sind, je weniger der Bebauung selbst noch eine prägende Wirkung für das Vorhabengrundstück zukommen kann. Bei der Prüfung ist grundsätzlich alles an Bebauung in den Blick zu nehmen, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Jedoch sind bestimmte Baulichkeiten bei der Betrachtung außer Acht zu lassen, wenn diese keine prägende Wirkung auf das Gebiet haben – etwa weil sie von ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft hat, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt - oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint. Als unwesentlich müssen danach zum einen diejenigen baulichen Anlagen ausgeschieden werden, die nach ihrem Erscheinungsbild, insbesondere ihre Ausdehnung, Höhe oder Zahl nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nur am Rande wahrnimmt. Auszusondern sind zum anderen solche Anlagen, die zwar die Erheblichkeitsschwelle überschreiten, aber nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen und daher einen Fremdkörper bilden (Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 15. Februar 1990, 4 C 23/85, BVerwGE 84, 322, juris Rn. 12 ff.; BVerwG, Beschluss vom 16. Juni 2009 - BVerwG 4 B 50.08 -, BRS 74 Nr. 95, juris Rn. 6; BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - BVerwG 4 B 38.13 -, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 217, juris Rn. 16).

Dabei umfasst die hier maßgebliche Umgebung die Bebauung am ... und ... Ferner ist die Bebauung an der ... und der ... einzustellen, da in Ansehung des Zu- und Abfahrtverkehrs eine Auswirkung des Vorhabens auf diese Bereiche anzunehmen ist. Hinsichtlich der Ausdehnung der maßgeblichen Umgebung ... ist beachtlich, dass auch die Bebauung westlich des ...es von den Auswirkungen des Getränkemarktes betroffen sein kann. Dabei stellt sich die Situation jetzt insoweit anders dar als im Zeitpunkt der Genehmigungserteilung, da nunmehr mit dem Ausbau des ...es und damit einhergehend dem Wegfall der ursprünglich am klägerischen Grundstück vorbeiführenden Sackgasse eine befahrbare Zuwegung zur ... erreicht wird.

Die maßgebliche Umgebung ist überwiegend durch Wohnbebauung gekennzeichnet. Es finden sich neben der Wohnbebauung eine Kindertagesstätte, ein Eiscafe sowie ein Restaurant und eine Pension. Ferner sind in der näheren Umgebung zwei gewerbliche Nutzungen vorhanden (Kosmetik/Kunst sowie Druckerei, Kopiererei und Werbung). Es handelt sich dabei um Nutzungen, die nach § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässig sind und hinsichtlich der Gewerbebetriebe wegen des erkennbar nicht störenden Betriebes jedenfalls nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise im allgemeinen Wohngebiet zugelassen werden können. An dieser Einschätzung ändert auch nichts der Umstand, dass sich auf dem Grundstück des Beigeladenen bereits seit 1990 ein Getränkehandel befunden hatte. Maßgebliche Sach- und Rechtslage ist der Zeitpunkt der Baugenehmigung und sofern sich nachfolgend günstigeres für den Bauherrn ergeben haben sollte, die Situation, wie sie sich zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung darstellt. Von daher ist zunächst die Bebauung zum Zeitpunkt des Erlasses der hier in Rede stehenden Baugenehmigung in den Blick zu nehmen. Zu diesem Zeitpunkt fand auf dem Grundstück des Beigeladenen lediglich ein Getränkeeinzelhandel und nicht – wie möglicherweise noch bis zum Jahr 1999 – ein Getränkegroßhandel statt. Der Beigeladene hat im Laufe des Verfahrens 3 K 581/95 auch infolge einer darauf gerichteten Nutzungsuntersagungsverfügung des Beklagten vom 07. Juli 1995 unmissverständlich auf die Ausübung des Getränkegroßhandels von diesem Grundstück aus verzichtet. Insoweit kann diese Nutzung auch mit Blick auf den Zeitablauf nicht mehr als prägend in die Betrachtung eingestellt werden. Gleichermaßen ist der Umstand außer Acht zu lassen, dass zum Zeitpunkt des Erlasses der hier in Rede stehenden Baugenehmigung die Lagerhalle bzw. die Verkaufshalle bereits errichtet gewesen und insoweit vor Ort sichtbar war. Zum Zeitpunkt des Erlasses der Baugenehmigung vom 14. Mai 2013 war mit Blick darauf, dass die vorhergehenden Baugenehmigungen aufgehoben wurden, das Vorhaben des Beigeladenen formell und ausweislich der Gründe der Entscheidungen auch materiell illegal. Von daher kann bei der Beurteilung der näheren Umgebung allenfalls die bestandsgeschützte Nutzung des Beigeladenen in den ursprünglich gegebenen Räumlichkeiten herangezogen werden, wie sie durch die Baugenehmigung aus dem Jahr 1991 gestattet wurde. Nach dieser erfasste der Getränkeeinzelhandel des Beigeladenen eine Grundfläche von maximal 156 m² (Gegenstand der Genehmigung vom 28. Februar 1991 ist sogar nur einen Verkaufsraum mit einer Fläche von 104,04 qm). Auch mit Blick auf die nähere Umgebung und die vorzufindende Wohnbebauung ist bei dieser Größenordnung die Annahme gerechtfertigt, dass es sich insoweit (noch) um einen der Versorgung des Gebietes dienenden Laden gehandelt hat.

Die Veränderung der Straßenführung führt nicht dazu, die hier maßgebliche Umgebung anders zu bewerten, insbesondere, dass eine Gemengelage anzunehmen wäre. Auch die Bebauung südlich und westlich des Vorhabens des Beigeladenen insbesondere im Bereich der Ober- und ... ist von Wohnbebauung geprägt. Eine solche Wohnbebauung setzt sich auf der südlichen Seite der Straße ... fort.

Freilich ist nicht zu verkennen, dass für die Grundstücke ... Nr. 4, 6 und 7 eine nicht unbeachtliche gewerbliche Nutzung vorliegt. Selbst wenn die Auswirkungen des Vorhabens diesen gewerblich genutzten Bereich erfassen sollten, ist dieser hier außer Betracht zu lassen. Die Bebauung nördlich der Straße ... und westlich des ...es hebt sich deutlich von der übrigen Bebauung ab mit der Folge, dass den genannten Straßen insoweit eine trennende Wirkung zukommt. In diesem Karree ist eine Wohnnutzung nicht vorhanden, auch stellt sich der Grundstückszuschnitt ganz anders dar, als der durch eine Bebauung durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägte Bereich auf der östlichen Seite des ...es.

Auch der Baustoffhandel auf dem Grundstück ... 7 rechtfertigt eine andere Betrachtung nicht. Maßstab des § 34 Abs. 2 BauGB ist die Eigenart der näheren Umgebung ist. Dies macht es erforderlich, die Betrachtung auf das Wesentliche zurückzuführen. Das was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint, hat unberücksichtigt zu bleiben. Eine Fremdkörperbetrachtung ist vorliegend anzustellen. Sie ist dann geboten, wenn singuläre Anlagen in einem auffälligen Kontrast zu der sie umgebenden im wesentlichen homogenen Bebauung stehen und wegen ihr mehr oder weniger ausgeprägten, vom übrigen Charakter der Umgebung abweichende Struktur gewissermaßen isoliert dastehen (vgl. Rieger in Schrödter, Baugesetzbuch, Kommentar, 7. Auflage, Rdnr. 30 zu § 34). So verhält es sich hier. Der Baustoffhandel auf dem Grundstück ... 7 steht in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Wohnbebauung. Nicht nur vom Flächenverbrauch, auch von dem damit verbundenen Störungen insbesondere mit Blick auf die typischerweise gegebenen Umschlagsprozessen auf dem Gelände und dem überörtlichen Einzugsbereich und den damit verbundenen Emissionen, handelt es sich um einen störenden Gewerbebetrieb, der im allgemeinen Wohngebiet auch nicht ausnahmsweise zulässig ist.

Es kann danach offen bleiben, ob dieser Baustoffhandel in Ansehung der von ihm selbst ausgehenden Emissionen und der Abschirmung durch das auf dem Grundstück ... 9-11 belegene, mehrgeschossige Wohnhaus noch als nähere Umgebung des genehmigten Vorhabens anzusehen ist, da es allenfalls unbedeutend von den Wirkungen des zugelassenen Vorhabens betroffen sein kann.

Der Gebietserhaltungsanspruch ist vorliegend zu bejahen. Er greift zwar erst dann, wenn ein auch nicht ausnahmsweise zulässiges Vorhaben genehmigt wurde oder aber das Vorhaben mit dem Gebietszweck selbst nicht in Übereinstimmung steht. Jedoch ist das Vorhaben nach § 34 Abs. 2 i.V.m.§ 4 BauNVO seiner Art nach weder regelmäßig noch ausnahmsweise zulässig.

Zunächst handelt es sich bei dem von der angegriffenen Baugenehmigung erfassten Vorhaben nicht um einen der Versorgung des Gebiets dienenden Laden. Zwar braucht sich der Einzugsbereich des Ladengeschäftes – wie ausgeführt - nicht auf das Wohngebiet zu beschränken, in dem es liegt, vielmehr kann sich dieser auf angrenzende Wohngebiete erstrecken. Jedoch fehlt es an dem Merkmal der Gebietsversorgung, wenn vom verbraucherbezogenen Einzugsbereich aus gesehen der Laden darauf ausgerichtet ist, nicht durch die Bewohner des Gebiets in einem ins Gewicht fallenden Umfang ausgelastet zu werden, bzw. durch die Bewohner des “Gebiets“ der maßgebliche Umsatz des Ladens bzw. Geschäfts herbeigeführt wird (vgl. insoweit zu Gaststätten: BVerwG, Beschluss vom 3. September 1998 – 4 B 85.98 -, BRS 60 Nr. 67). Dem Getränkefachmarkt des Beigeladenen kommt ein solcher gebietsversorgender Charakter bei der hier erforderlichen objektiven Betrachtung (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. Oktober 1998 – 4 C 9/97 -, BRS 60 Nr. 68) nicht zu. Der Laden geht von seiner Dimensionierung immer noch über das Kundenpotential hinaus, das sich im maßgeblichen Gebiet mobilisieren lässt.

Dabei ist bereits beachtlich, dass in der Textziffer I.4. der Baugenehmigung vom 14. Mai 2013 die Verkaufsfläche auf 300 m² in festgesetzt wurde, diese insoweit allerdings nicht hinreichend bestimmt ist, da in der Textziffer I.1 dem Beigeladenen die Genehmigung dahingehend erteilt wurde, das Vorhaben entsprechend den beigefügten und als zugehörig gekennzeichneten Bauvorlagen auszuführen. In dem mit einem Genehmigungsvermerk (Grünstempel) versehenen Grundriss Erdgeschoss ist neben dem Verkauf (300 m²) auch einen Präsentationsfläche von 16,46 qm ausgewiesen, die nicht außer Betracht gelassen werden kann. Nach Rechtsprechung und Literatur (vgl. etwa Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21. Dezember 2011 – 10 S 29.10 -, zitiert nach juris; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Stand 1. Oktober 2016, Rn 53 d zu § 11 BauNVO) ist für den Begriff der Verkaufsfläche maßgeblich die Fläche, auf der der Verkauf stattfindet. Das sind die Flächen, die für den Verkauf von Waren bestimmt sind, also alle zum Zweck des Verkaufes den Kunden zugänglichen Flächen. Dazu gehören auch die dazugehörigen Gänge, Treppen, Kassenzonen, Eingangsbereiche, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, wie Tresen, Kassen, Regale und Schränke, sowie Freiflächen, mithin all die Flächen, die den Verkaufsvorgängen dienen und noch nicht zum Lager gehören. Danach ist es nicht zweifelhaft, dass auch Präsentationsflächen Verkaufsflächen sind, da deren Zweck nur darin bestehen kann, Waren für die Kunden zu präsentieren, um deren Auswahlentscheidung anzuregen oder aber zu erleichtern.

Mithin ist von einer genehmigten Verkaufsfläche von insgesamt 316,46 m² auszugehen. Ein Getränkemarkt mit dieser Flächengröße dient nicht (mehr) der Versorgung des hier relevanten Gebiets. Ob ein Laden oder Verkaufsbetrieb im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO der Versorgung des Gebiets dient, ist anhand objektiver Kriterien unter Berücksichtigung des Betriebskonzepts typisierend zu ermitteln, wobei neben der Größe und sonstigen Beschaffenheit des Betriebs auch die sich daraus ergebenden Erfordernisse einer wirtschaftlich tragfähigen Ausnutzung, die örtlichen Gegebenheiten, insbesondere die demografischen und sozialen Verhältnisse im Gebiet und die typischen Verhaltensweisen in der Bevölkerung einbezogen werden können. Danach ist zu beurteilen, ob die Anlage zumindest in einem erheblichen, ins Gewicht fallenden Umfang auch von den Bewohnern des Gebiets aufgesucht wird, wobei es nicht nur auf den Bedarf der Wohnbevölkerung, sondern auch den der sonstigen allgemein zulässigen oder ausnahmsweise zugelassenen Nutzungen ankommt. Der funktionale Zusammenhang zum Gebiet ist gegeben, wenn der Verkaufsbetrieb objektiv geeignet ist, seinen Umsatz zu einem ins Gewicht fallenden, mehr als nur unerheblichen Umfang aus dem Gebiet zu beziehen, wobei jedenfalls ein Umsatzanteil von 60 % ausreichen dürfte (vgl. zu allem OVG Berlin-Brandenburg Beschluss vom vom 21. Dezember 2011 – a. a. O. m. w. N.; Stock, in Ernst/Zinkalen/Bielenberg, a. a. O., § 4 BauNVO, Rn. 40, 41 m.w.N.).

Insoweit sind zunächst die von dem Beigeladenen in vorherigen Verfahren selbst beigebrachten Zahlen für die Bewertung heranzuziehen. Aktuelle Zahlen sind nicht verfügbar. Der Beigeladene hat trotz mehrfacher Aufforderung konkrete Aussagen zur Geschäftslage nicht getätigt, wobei es insoweit ohne Bedeutung ist, ob er dies nicht leisten wolle, oder aber mit Blick auf den mittlerweile erfolgten Verkauf des Getränkehandels an einen überregionalen Anbieter nicht leisten konnte. Jedenfalls in dem Verfahren 3 K 264/04 vermerkte er, dass 120 – 100 Kunden täglich das Geschäft besuchen würden, dies eine Frequentierung des Ladens an 6 Tagen von 720 Personen zur Folge hätte. Dabei ist davon auszugehen, dass bei einer typisierenden Betrachtung bei einem Getränkefachmarkt größere Einheiten erworben werden. Dafür spricht auch die beispielhafte Berechnung nach den vom Beigeladenen vorgelegten Umsatzzahlen, wobei unter Ansatz von 120 Kunden pro Tag und einer Öffnung des Ladens über das gesamte Jahr bei einem Umsatz von 634.882,24 Euro und einer sich danach ergebenden Kundenzahl von 37.440 ein Umsatz pro Kunde von 17,- Euro getätigt wird. Dies erfasst etwa eine Kiste alkoholischer Getränke (Bier) und darüber hinaus noch ca. 10 Flaschen alkoholfreier Getränke. Dies rechtfertigt die Annahme, das Geschäft diene der Deckung des Bedarfs einer Familie an Getränken für eine Woche, was auch für einen Getränkemarkt typisch ist, der regelmäßig mit Kraftfahrzeugen angefahren wird. Damit kann ein Einzugsbereich des Getränkemarktes abgeleitet werden, der auf ca. 700 Wohneinheiten ausgerichtet ist.

Eine solche Anzahl von Wohneinheiten findet sich in der näheren Umgebung des Vorhabens des Beigeladenen aber nicht. Insoweit ist beachtlich, dass am ... und ... eine lockere Bebauung mit Einfamilienhäusern bzw. Doppelhäusern zu finden ist.

Zutreffend verweist der Beklagte zwar darauf, dass sich die Grenze des maßgeblichen Gebietes nicht abstrakt ziehen lässt, etwa durch die Festlegung eines Radius` um das Vorhabengrundstück, vielmehr die konkreten städtebaulichen Verhältnisse maßgeblich sind. Bildet etwa das Bebauungsplangebiet mit angrenzenden Gebieten, die rechtlich oder tatsächlich ebenfalls als Wohngebiet zu qualifizieren sind, einem einheitlich strukturierten und zusammenhängenden Bereich, so kann dies ein Grund dafür sein, den räumlichen Bezugsrahmen für die nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO gebotene Beurteilung zu erweitern (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 29. Oktober 1998, BRS 60, Nr. 67; Sächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 30. August 2004 -1 BS 297/04 zitiert nach juris; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg Beschluss vom 17. Februar 2010 - 10 N 45.07 -).

Insoweit ist freilich einzustellen, dass die Beschränkung auf die Gebietsversorgung als Mittel dazu dient, den zusätzlichen Beeinträchtigungen nach Möglichkeit vorzubeugen, die bei einem Verzicht auf eine Eingrenzung des Einzugsgebietes absehbar wären. Durch die Ausrichtung auf die Gebietsversorgung soll sichergestellt werden, dass die in § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO genannten Nutzungen (Gaststätte/Laden) nur in einem ins Gewicht fallenden Umfang von einem Personenkreis aufgesucht bzw. in Anspruch genommen werden, der die mit dem entsprechenden Nutzungen ohnehin verknüpften nachteiligen Folgen für die Anwohner in der Umgebung der Betriebsstätte nicht noch dadurch erhöht, dass er durch An- und Abfahrtsverkehr Unruhe erzeugt, die vom Wohngebiet ferngehalten werden soll. So ist für eine Schank- und Speisewirtschaft anerkannt, dass Besucher, die unter Berücksichtigung der topografischen Verhältnisse oder sonstigen örtlichen Gegebenheiten realistischerweise auf die Benutzung eines Kraftfahrzeuges angewiesen sind, wenn sie diese Gaststätte in Anspruch nehmen wollen, nicht zu der Zielgruppe gehören, deren Versorgung entsprechend § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO vornehmlich ermöglichen will (vgl. BVerwG, Beschluss vom 03. September 1998, a.a.O.).

Unter Beachtung dieses Aspekts ist jedenfalls dann, wenn aus der Typik des in Rede stehenden Gewerbes (hier Getränkemarkt) abzuleiten ist, dass der Vorhabenstandort schon wegen der Größe oder des Gewichtes des zu erwerbenden Gutes regelmäßig nur mit einem Kraftfahrzeug angefahren wird, eine Eingrenzung des in Rede stehenden Gebietes vorzunehmen, da andernfalls der gerade vom Verordnungsgeber herangezogene Gesichtspunkt, durch An- und Abverkehr erzeugte Unruhe von einem Wohngebiet fernzuhalten, nicht erreicht werden kann.

Dies gebietet vorliegend, einerseits die mehrgeschossige Wohnbebauung an der ... und an der ... aus dem maßgeblichen Gebiet herauszunehmen (anders noch in dem Urteil vom 06. Juni 2007 – 3 K 264/06 - angedeutet), da insoweit zwar noch eine Wohnnutzung wie in der näheren Umgebung des Vorhabens zu finden, aber die weiterhin erforderliche einheitlich Struktur nicht gegeben ist. Hier ist ein deutlicher Gegensatz zu der von Ein- und Zwei-Familien-Häusern geprägten Bebauung ... und am ... zu verzeichnen, etwa hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung sowie der überbaubaren Grundstücksfläche. Beachtlich ist hierbei auch, dass eine mehrgeschossige Wohnbebauung von der Infrastruktur regelmäßig anders ausgerichtet ist, als eine solche, die durch die Bebauung durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt ist, etwa durch das Vorliegen von zentralisierten Versorgungseinheiten und breiteren Zuwegungen. Auch ist die Bebauung südlich der ... (einer Landesstraße) außer Betracht zu lassen, da bei Zulassung eines so weitergehenden Einzugsbereichs dem - oben beschriebenen – Schutzzweck nicht mehr entsprochen werden könnte.

Unter Aufnahme des so umrissenen Versorgungsbereichs und der dort befindlichen Bebauung kann allenfalls von einem Gebiet ausgegangen werden, welches 260 Wohneinheiten aufweist mit der Folge, dass der Getränkemarkt jedenfalls nicht nur der Versorgung dieses Gebietes dient, sondern vielmehr einen übergebietlichen Einzugsbereich haben muss, um wirtschaftlich existieren zu können. Dafür spricht auch der Umstand, dass umso spezieller das Angebot ist – jedenfalls im Regelfall – sich auch der Einzugsbereich vergrößert. So hat auch der Beigeladene nicht in Abrede gestellt, dass sein Geschäft von Kunden aus ganz ... und darüber hinaus aufgesucht wird.

Im Ergebnis nichts anderes folgt bei Einstellung des auch vom Beklagten angesprochenen flächenbezogenen Ansatzes. Dabei ist mit ihm davon auszugehen, dass nach den verfügbaren statistischen Angaben eine durchschnittliche Raumleistung bei einem 600 m² großen Getränkemarkt von 1600 € je Quadratmeter Fläche pro Jahr bei Getränkemärkten gegeben ist (EHI Handesldaten.de). Bei den hier einzustellenden 314 m² folgt daraus eine zu erwartende Leistung von 502.400 Euro. Mangels anderweitiger Angaben sind auch die von dem Beklagten nach wie vor als zutreffend angesehenen Werte pro Kunde einzustellen, so dass ein Verbrauchswert von 884 € pro Jahr pro Kunde also ca. 17 € pro Woche gegeben ist. Auch dies verlangt eine Kundenfrequentierung von zumindest 568 Kunden = Haushalte die Woche, die aus dem oben skizzierten Gebiet nicht erbracht werden kann.

Selbst wenn der südliche Bereich der ... mit Blick auf die auch dort vorhandene Bebauung mit ein-, zwei– und drei geschossigen Wohnhäusern sowie der nördlich der ... belegene Bereich in dem hier gegebenen Zusammenhang beachtlich wären, ergäbe sich daraus nicht, dass die von dem Beklagten angenommene Gebietsversorgung bejaht werden könnte. Zwar wären dann in einem Radius von 500 Metern ca. 450 Wohneinheiten in die Betrachtung einzustellen, wobei mit Blick auf den von der Rechtsprechung gebilligten Ansatz eines Umsatzanteils von 60 % (vergl. Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21. Dezember 2011, a.a.O.) eine rein numerische Gebietsversorgung angenommen werden könnte.

Eine derartige Betrachtungsweise ist aber vorliegend deshalb nicht gerechtfertigt, da kein Anhalt dafür besteht, dass auch jeder Haushalt seinem Bedarf an alkoholischen bzw. nicht alkoholischen Getränken bei dem Beigeladenen befriedigt. Auch wenn nicht zu übersehen ist, dass die Versorgungsstruktur in der näheren Umgebung des Vorhabens eine geringe Anzahl von Discountern und sonstigen Märkten aufweist, ist beachtlich, dass mögliche Kunden, die in Ansehung des oben beschriebenen Kaufverhaltens ohnehin mit Fahrzeugen unterwegs sind, auch weiter belegene Anbieter (Discounter) aufsuchen, um dort - gegebenenfalls preiswerter - Getränke zu erwerben. Dies bedingt in der Sache, dass regelmäßig eine deutliche „Überdeckung“ der erforderlichen Anzahl von im zu versorgenden Gebiet vorhandenen Haushalten gegeben sein muss, um den gebotenen Umsatzanteil zu erreichen. Dies gilt erst recht in einer an sich mit Lebensmittelgeschäften ausreichend ausgestatteten Kreisstadt. Insoweit bedarf es keiner genauen Quantifizierung, da jedenfalls eine Überschreiten von ca. 10 % bei Ansatz der vom Beigeladenen ursprünglich genannten Umsatzzahl und bei ca 30 % unter Ansatz der Raumleistung nicht genügt, wobei davon auszugehen ist, dass sich bei einer geringeren Fläche die Raumleistung erhöht bzw. für ein wirtschaftliches Ergebnis erhöhen muss, wie etwa die vom Beklagten nicht angegriffene Berechnung des Klägers in seinem Schriftsatz vom 28. November 2016 (Seite 9) sowie die BMVBS-Online-Publikation Nr. 2/2013, nach der der Mindestumsatz für einen Getränkemarkt bei 540.000 Euro liegt, belegen.

Für eine gebietsübergreifende Versorgung spricht schließlich der Umstand, dass im gesamten Gebiet der Stadt ... mit einer Einwohnerzahl von knapp 19.000 lediglich noch vier weitere Getränkemärkte (Getränke …, Getränkestützpunkt …, Getränke …, … Getränkemarkt) vorhanden sind.

Das Vorhaben des Beigeladenen kann auch nicht als ausnahmsweise zulässiger nicht störender Gewerbebetrieb i.S.d. § 4 Abs. 3 BauNVO angesehen werden. Die Baunutzungsverordnung konkretisiert in ihrer Baugebietstypologie u.a. die an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu stellenden Anforderungen sowie das Interesse an einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung. Von maßgeblicher Bedeutung für die Bestimmung des jeweiligen Gebietscharakters sind die Anforderungen des Vorhabens an ein Gebiet, die Auswirkungen des Vorhabens auf ein Gebiet und die Erfüllung des spezifischen Gebietsbedarfs. Der Verordnungsgeber will durch Zuordnung von Nutzungen zu Baugebieten die so oft gegenläufigen Ziele zu einem schonenden Ausgleich i.S. überlegter Städtebaupolitik bringen. Dieses Ziel kann nur erreicht werden, wenn die vom Verordnungsgeber dem jeweiligen Baugebiet zugewiesene allgemeine Zweckbestimmung den Charakter des Gebiets eingrenzend bestimmt. Da mag es durchaus naheliegend sein, die regelhafte Zulässigkeit von Vorhaben i.S.d. § 4 Abs. 2 BauNVO mitzubedenken, jedoch bleibt die Zweckbestimmung des jeweiligen Baugebiets maßgebend. Das Erfordernis der Gebietsverträglichkeit bestimmt nicht nur die regelhafte Zulässigkeit, sondern erst recht den vom Verordnungsgeber vorgesehenen Ausnahmebereich. Zwischen der jeweiligen spezifischen Zweckbestimmung des Baugebietstypus und dem jeweils zugeordneten Ausnahmekatalog besteht ein gewollter funktionaler Zusammenhang. Das bedeutet, dass die normierte allgemeine Zweckbestimmung auch für die Auslegung und Anwendung der tatbestandlich normierten Ausnahmen bestimmend ist. Die Gebietsunverträglichkeit beurteilt sich für § 4 BauNVO in erster Linie nach dem Kriterium der gebiets-unüblichen Störung. Der “störende“ Gewerbebetrieb erzeugt eine Gebietsunverträglichkeit, es sei denn, die Störung sei im Rahmen einer gebietsbezogenen Versorgung nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO hinzunehmen (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. März 2002 – 4 C 1/02, BVerwGE 116, 155). Vorliegend ist eine die Gebietsunverträglichkeit maßgebend beeinflussende Störung des bauplanungsrechtlich zu beurteilenden Vorhabens anzunehmen, so dass auch die ausnahmsweise Zulässigkeit des Vorhabens ausscheidet. Gerade die Typik des Getränkemarktes bringt es mit sich, dass die Kunden – weit überwiegend – mit Kraftfahrzeugen das Geschäft aufsuchen. Insoweit hat der Beigeladene auch in dem Verfahren 3 K 581/95 ausgeführt, 4/5tel seiner Kunden kämen mit dem Kraftfahrzeug. Insoweit spricht auch viel dafür, dass sich die Zahl mit Blick auf die ansteigende Motorisierung auch der jugendlichen Bevölkerung weiter erhöht hat. Der Beigeladene führte selbst aus, dass nun ca. alle 8 Minuten ein Kunde sein Geschäft besuche, wobei dies jeweils eine An- und Abfahrt mithin ca. 16 Fahrzeugbewegungen pro Stunde mit sich bringt. Dies führt zu einem letztlich regelmäßigen Fahrzeugverkehr innerhalb der als allgemeines Wohngebiet zu qualifizierenden näheren Umgebung. Zu berücksichtigen ist dabei auch, dass die Anfahrt zu dem Getränkemarkt des Beigeladenen unmittelbar durch das Wohngebiet führt. Insoweit sind die Fahrzeugbewegungen auch wahrnehmbar. Ferner ist beachtlich, dass neben dem Fahrzeugaufkommen durch den Kundenverkehr auch noch eine Belieferung und Leergutentsorgung des Geschäftes erfolgen muss, wobei insoweit regelmäßig der Getränkemarkt durch Lastkraftwagen angefahren wird. Schließlich sind die mit dem Getränkemarkt einhergehende typischen Störungen insbesondere beim Verladen und beim Transport von Waren und Leergut durch Kunden beachtlich (vgl. insoweit auch BVerwG Beschluss vom 20. Januar 1989 – 4 B 116/88 -, BRS 49 Nr. 201). Damit wird aber die allgemeine Zweckbestimmung des Gebietes, nämlich vorwiegend dem Wohnen zu dienen, gefährdet. Dieses “Ruhebedürfnis“ soll – mit Ausnahme zu Gunsten der verbrauchernahen Versorgung (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) - grundsätzlich nicht in Frage gestellt werden. Von daher kann ein nicht der Versorgung des Gebietes dienender Laden auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden, wenn er – wie hier – nicht aus dem Wohngebiet selbst stammenden Verkehr in das Wohngebiet hineinverlagert und damit eine erhöhte Verkehrsbelastung durch einen vermehrten Quellverkehr mit übergebietlichem Bezug hervorruft (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. März 2002 4 C 1/02 -, a.a.O; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 18. Januar 1995 – 3 S 3153/94 –, BRS 57 Nr. 215).

Schließlich rechtfertigt der Umstand, dass bereits seit 1989 auf dem Grundstück des Beigeladenen ein Getränkehandel betrieben wurde, eine andere Entscheidung nicht. Dies kann nicht etwa als Vorbelastung anspruchsvernichtend in die Betrachtung eingestellt werden, weil das Vorhaben durch die nun zugelassene Vergrößerung der Verkaufsfläche eine andere Qualität erlangt hat und die Belastungen für das Wohngebiet nicht etwa nur aus einem geänderten Kundenverhalten herrühren.

Es bedarf danach keiner Entscheidung, ob – wie der Kläger anmerkt und von dem Beklagten mit beachtlichen Argumenten bestritten wird - die Baugenehmigung vom 14. Mai 2013 auch deshalb den Kläger in seinen Rechten verletzen kann, da es mit dem sich aus § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 15 Abs. 1 BauNVO ergebenen Rücksichtnahmegebot nicht vereinbar ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO. Von einer Überbürdung der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen auf den Beklagten ist abzusehen, da der Beigeladene einen Antrag nicht gestellt und sich somit auch einem Kostenrisiko nicht ausgesetzt hat.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.