Verwaltungsgericht Cottbus Urteil vom 20.09.2018 – VG 3 K 1273/16

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin begehrt die Erteilung eines Vorbescheides für den Umbau und die Umnutzung eines ehemaligen Schlosserei-Gebäudes zu Büroarbeitsräumen für Pensionsgäste auf dem Grundstück der Gemarkung W..., Flur 11, Flurstück 69.

Die Gesellschafterin der Klägerin, Frau C..., ist seit November 2012 Eigentümerin des genannten Grundstückes. Das verfahrensgegenständliche Grundstück wurde zu Wohnzwecken und ausweislich einer Gewerbeauskunft von 1978 bis zum 30. Juni 2002 als Schlosserei genutzt.

Im Zeitpunkt des Kaufs durch Frau G... befanden sich – mindestens – zwei Gebäude auf dem Grundstück wovon eines, namentlich das straßenseitige Gebäude, zu Wohnzwecken genutzt wurde. Das rückwärtige Gebäude diente der Unterstellung verschiedener Gegenstände. Die Gesellschafter der Klägerin stellten im Jahr 2013 einen Bauantrag zur Errichtung eines Pensionsbetriebes mit Büronutzung in den beiden Gebäuden. Sie änderten in der Folgezeit den Bauantrag derart, dass das Vorhaben nur das straßenseitige Gebäude umfasste. Der Beklagte genehmigte die Umnutzung des nördlichen Gebäudes in einen Pensionsbetrieb. In den folgenden Jahren genehmigte der Beklagte zudem einen Anbau an das straßenseitige Gebäude mit der Zweckbestimmung Frühstücksraum. Am Nachmittag diente der Raum den Pensionsgästen als Arbeits- und Lernraum.

Derzeit betreibt die Klägerin in dem zur Straße nach Norden hin ausgerichteten Gebäude eine Pension mit sieben Apartments, welche mit je einem Doppelbett, einer Einbauküche und einem Bad ausgestattet sind. Der Kundenkreis besteht in weiten Teilen aus Mitarbeitern der Luftfahrt-, Baustoff-, Fahrzeug- und Schwerindustrie sowie der Luftwaffe und zahlreicher Fluggesellschaften sowie aus Auszubildenden oder Studenten der TH W.... Das Frühstücksangebot stellte die Klägerin im März 2018 ein. Der Frühstücksraum wird nunmehr auch als Konferenzraum verwendet und an Externe vermietet. Die Klägerin wirbt auf ihrer Internetseite mit einem Konferenzbereich für bis zu 20 Personen.

Das klägerische Flurstück liegt in einem Bebauungsquartier, welches im Norden durch die F..., im Osten durch die S..., im Süden durch die W... und im Westen durch die Straße „N...“ abgegrenzt ist. In dem derart abgegrenzten Baugebiet befinden sich, mit Ausnahme des klägerischen Pensionsbetriebes, Wohngebäude. In der Freiheitsstraße 20 wird in einigen Räumen ein Versicherungsbüro betrieben; im Übrigen dient das Gebäude dem Wohnen. In der F...8a hat ein weiterer Versicherungsvertreter seinen Sitz. Auf dem Grundstück in der F...8a befindet sich eine weitere Versicherungsvertretung. Bei den rückwärtigen, eingeschossig ausgestalteten Gebäuden auf den Flurstücken 42, 43, 44, 46, 50, 65, 60 und 74 handelt es sich um Schuppen, Gartenhäuser oder Garagen.

Im Norden der F... schließt auf dem Flurstück 958 eine Ackerfläche an. Östlich der Ackerfläche befinden sich Mehrfamilienhäuser in Form von mehrgeschossigen Wohnblöcken. In dem gegenüber des klägerischen Grundstückes liegenden Mehrfamilienhaus wird im Erdgeschoss, zur F... hin ausgerichtet das Restaurant „I...“ betrieben. Auf dem vorgelagerten Flurstück 949 befindet sich ein Parkplatz. Von der F... abgewandt befinden sich in dem Wohnblock auch ein Frisörsalon und ein Kosmetikstudio. Am westlichen Ende der F... befindet sich ein Kreisverkehr. Südöstlich desselben liegt ein Lidl-Markt, südwestlich eine Karosserie- und Lackierwerkstatt. Südlich der W..., zwischen W... befinden sich Wohnhäuser sowie eine Reihenhaussiedlung mit einem gemeinschaftlichen Garagengebäude. In der Reihenhaussiedlung bietet eine Bewohnerin einen Bügelservice an. In der W...8 wird der Heizungs- und Sanitärbetrieb „T...“ betrieben. In dem Gebäude befindet sich das Büro der Firma und ein Lagerraum. Auf dem Grundstück in der S...16 befindet sich ein Werbeschild für einen Bausachverständigen. Im Süden der Röntgenstraße erstreckt sich eine Freifläche auf dem Flurstück 1216. Im Osten der S... schließen mehrgeschossige Wohnblöcke an. In dem Wohnblock S...3c befindet sich die Verwaltung der Wohnungsbaugenossenschaft, welche die anschließenden Wohnblöcke betreibt. In der S...1 befindet sich ein Studentenwohnheim. Auf dem Grundstück in der S...16 und damit südlich der W... befindet sich ein Werbeschild für einen Bausachverständigen.

Unter dem 31. Juli 2015, Eingegangen am 3. August 2015, beantragte die Klägerin beim Beklagten für das ehemalige Schlossereigebäude den Erlass eines Bauvorbescheides für den Umbau und die Umnutzung der ehemaligen Schlosserei zu Büroarbeitsräumen für Pensionsgäste. Ausweislich der Antragsunterlagen sollen zwei Büroräume mit je knapp 20 m² Grundfläche geschaffen werden, wobei die Trennwand zwischen den Räumen beweglich sein soll. Weiter sollen ein Abstellraum für Fahrräder, eine Teeküche und zwei WCs in dem Gebäude verwirklicht werden. Der Antrag beinhaltete folgende Fragen:

1.Ist das Vorhaben Umbau und Umnutzung der ehemaligen Schlosserei zu Büroarbeitsräumen für Pensionsgäste der auf dem Flurstück befindlichen Pension bauplanungsrechtlich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung und der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig?

2.Ist das vorgenannte Bauvorhaben bauordnungsrechtlich zulässig, obwohl Grenzabstände nach § 6 der Brandenburgischen Bauordnung nicht eingehalten sind?

In der Betriebsbeschreibung führte die Klägerin aus: Die Nutzung der geplanten Büroarbeitsräume ist ausschließlich für Gäste des Pensionsbetriebes vorgesehen. Die Eigentümer der Flurstücke 44, 46 und 70 stimmten der Umnutzung des Nebengebäudes schriftlich zu.

Die Beigeladene erteilte am 23. November 2015 ihr Einvernehmen zu dem Vorhaben.

Mit Bescheid vom 8. Januar 2016, zugestellt am 13. Januar 2016, wies der Beklagte den Antrag der Klägerin zurück. Die Prüfung des Antrages auf Vorbescheid habe ergeben, dass das Vorhaben an dem konkreten Standort hinsichtlich der konkreten Fragestellung unzulässig sei. Eine Bebauung von zwei hintereinander liegenden Hauptnutzungen sei in dem für das Vorhaben maßgeblichen Quartier nicht prägend vorhanden und würde bodenrechtlich relevante Spannungen hervorrufen. Auch sei die rechtmäßige Errichtung bzw. der Bestandsschutz des gegenständlichen Nebengebäudes nicht nachgewiesen worden. Der Art nach sei die nähere Umgebung durch Wohnhäuser geprägt. Ein Bürogebäude sei in dem Wohngebiet nach der Art der baulichen Nutzung nicht zulässig.

Hiergegen legte die Klägerin mit Schreiben vom 11. Februar 2016, beim Beklagten eingegangen am Montag, 15. Februar 2016, Widerspruch ein. Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung könne schon nicht von einer derart homogenen Umgebungsbebauung ausgegangen werden, als dass sie einem Baugebiet zugeordnet werden könne. Würde man dennoch eine Einordnung vornehmen, so könne es sich bei dem vorliegenden Gebiet – unter Berücksichtigung des bereits vorhandenen Beherbergungsbetriebes der Klägerin allenfalls um ein allgemeines Wohngebiet handeln. Auch würden sich in der näheren Umgebung Versicherungsagenturen, Fahrschulen, ein Handwerksbetrieb sowie ein Restaurant befinden. In einem allgemeinen Wohngebiet sei die Büronutzung als Betriebsteil des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulässig. Mit Blick auf die geringe Größe des Baukörpers von nur 95 m² würden bodenrechtliche Spannungen nicht hervorgerufen werden können. Auch habe der Beklagte bei seiner Prüfung die Regelung des § 34 Abs. 3a BauGB außer Acht gelassen wonach bei einer Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Gewerbebetriebes von dem Erfordernis des Einfügens abgesehen werden könne. Weiter sei unbeachtlich ob und wann die Nutzungsaufgabe der Schlosserei erfolgt sei, da der Bestandsschutz für das Gebäude jedenfalls weiterhin bestehe.

Der Beklagte wies den Widerspruch mit Bescheid vom 28. Juni 2016, zugestellt am 30. Juni 2016 zurück. Das für die Beurteilung der Art der baulichen Nutzung und der überbauten Grundstücksfläche maßgebende Quartier werde durch die F..., S..., W... und die Straße „N...“ begrenzt. Die nördlich der F... und östlich der S... befindlichen Bebauungen mit mehrgeschossigen Wohnungsbauten wiesen eine deutlich andere städtebauliche Struktur auf und könnten nicht als prägend für das verfahrensgegenständliche Quartier herangezogen werden. Das Gebiet mit zwei Gewerbenutzungen sei als allgemeines Wohngebiet mit Tendenz zum reinen Wohngebiet einzuordnen. Das Bürogebäude stelle gerade keine Nebenanlage zur nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauGB ausnahmsweise zulässigen Pension dar, sondern eine weitere Hauptnutzung. Die nähere Umgebung sei außerdem durch straßenbegleitende Wohnhäuser mit anschließendem Ruhebereich geprägt. Die Eröffnung einer zweiten Baureihe würde sich somit nicht in die vorhandene Siedlungsstruktur einfügen und bodenrechtlich beachtliche Spannungen hervorrufen. § 34 Abs. 3a BauGB finde hier keine Anwendung, da ein neues Bürogebäude errichtet werden würde. Infolge der planungsrechtlichen Unzulässigkeit sei keine formelle und materielle Überprüfung der weiteren Fragestellungen erforderlich.

Die Klägerin hat am 1. August 2016 Klage erhoben. Der Beklagte grenze die maßgebliche „nähere Umgebung“ schematisch unter Heranziehung des untechnischen Begriffes „Quartier“ ab, ohne die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort zu berücksichtigen. Würde man von einer derartigen Abgrenzung ausgehen so seien dort Grundstücke zu finden die ohne erkennbares System privat und gewerblich genutzt und teilweise Hinterlandbebauung aufweisen würden. Tatsächlich sei die maßgebliche nähere Umgebung im Norden und Osten durch die F..., im Süden durch die B... und im Westen durch die D... abzugrenzen. Hiernach sei von einem allgemeinen Wohngebiet auszugehen. Mit Blick auf die gewerbebegleitende, ergänzende Funktion könne das Vorhaben als Nebenanlage angesehen werden, das auch kein weiteres Verkehrsaufkommen hervorrufen würde. Weiter würde durch den Umbau des Gebäudes keine Eröffnung einer zweiten Baureihe erfolgen, da der Gebäudekomplex bereits dort stehe und Bestandsschutz genieße. Die reine Umnutzung des vorhandenen Bestandes gehe auch nicht mit Einschränkungen für die Nachbarn einher.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des negativen Vorbescheides vom 8. Januar 2016 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 28. Juni 2016 zu verpflichten, der Klägerin den unter dem 3. August 2015 beantragten Vorbescheid für den Umbau und die Umnutzung der ehemaligen Schlosserei zu Büroarbeitsräumen für Pensionsgäste auf dem Grundstück der Gemarkung W..., Flur 11, Flurstück 69, zu erteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er nimmt Bezug auf den Inhalt seiner Bescheide.

Die Beigeladene hält an ihrer positiven Stellungnahme fest. Sie stimme der Nutzungsänderung in ein Bürogebäude für Pensionsgäste zu, wobei die erforderlichen Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück grundbuchrechtlich zu sichern seien. Es werde auch davon ausgegangen, dass die zulässige Grundflächenzahl von 0,4 eingehalten werde.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der örtlichen Begebenheiten. Für weitere Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Inhalte der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen, welche jeweils zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind.

Die Entscheidung ergeht gem. § 87a Abs. 2, 3 VwGO durch die Berichterstatterin.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Bescheid vom 8. Januar 2016 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 28. Juni 2016 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf den begehrten, positiven Vorbescheid (§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO).

Das Begehren der Klägerin ist auf die Erteilung eines Vorbescheides gemäß § 59 Abs. 1 S. 1 der Brandenburgischen Bauordnung in der Fassung vom 17. September 2008 (GVBl.I/08, [Nr. 14]), diese zuletzt geändert durch Gesetz vom 29. November 2010 (GVBl.I/10, [Nr. 39]; im Folgenden: BbgBO a.F.), in Verbindung mit §§ 89 Abs. 4, 75 Abs. 1 S. 1 der Brandenburgischen Bauordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Mai 2016 (GVBl.I/16, [Nr. 14]; im Folgenden: BbgBO; in Kraft getreten am 1. Juli 2016), gerichtet. Danach kann die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag des Bauherren vor Einreichung des Bauantrags einzelne der selbstständigen Beurteilung zugängliche Fragen zu einem Bauvorhaben durch schriftlichen Vorbescheid beantworten. Mit dem Vorbescheid soll das Vorliegen bestimmter rechtlicher Voraussetzungen für die baurechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens festgestellt werden. Er regelt als vorweggenommener Teil der Baugenehmigung einzelne, das Baugenehmigungsverfahren betreffende Fragen verbindlich und abschließend. Bei Erteilung der Baugenehmigung ist die Bauaufsichtsbehörde gegenüber dem Bauherrn an den Inhalt des Vorbescheides gebunden, auch wenn sich die Sach- oder Rechtslage inzwischen geändert haben sollte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. Oktober 2012 - OVG 10 N 43.09 -, juris Rn. 5; OVG Berlin, Beschluss vom 11. März 1991 - OVG 2 S 1.91 -, BRS 52 Nr. 167, juris Rn. 13). Es obliegt dem Bauherren bzw. der Bauherrin, die einzelnen Fragen zu benennen. Vorliegend wurde zum einen die planungsrechtliche Zulässigkeit des klägerischen Vorhabens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung sowie der überbaubaren Grundstücksfläche zum Gegenstand des Antrags gemacht und zum anderen die Frage gestellt, ob das vorgenannte Bauvorhaben bauordnungsrechtlich zulässig ist, obwohl Grenzabstände nach § 6 der Brandenburgischen Bauordnung nicht eingehalten sind.

1. Zunächst ist die Frage zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des geplanten Bürogebäudes negativ zu beantworten. Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich an § 34 BauGB zu messen. Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Ein Vorhaben fügt sich in diesem Sinne ein, wenn es bezogen auf die in der Vorschrift genannten Kriterien den seiner Umgebung ableitbaren Rahmen einhält, indem es dort ein „Vorbild“ oder eine „Entsprechung“ findet (Kammerbeschluss vom 25. September 2015, - 3 K 273/13 -, juris, Rn. 35, 36). Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich im Bereich des § 34 Abs. 1 BauGB somit nach dem sich aus der vorhandenen Bebauung ergebenden Maßstab. Diese vorhandene Bebauung bildet im Rahmen der Planersatzfunktion des § 34 Abs. 1 BauGB den die Zulässigkeit von weiteren Bauvorhaben bestimmenden Rahmen. Entspricht diese Bebauung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung geregelt sind, beurteilt sich die Zulässigkeit seiner Art nach indes alleine danach, ob es nach er Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB.

Bei der Ermittlung der maßgeblichen Bebauungsstruktur ist nach dem Wortlaut des § 34 BauGB auf die "nähere Umgebung" abzustellen. Diese reicht so weit, wie sich die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt; es darf also nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als auch sie noch "prägend" auf dasselbe einwirkt (st. Rspr., vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 BVerwG 4 C 15.84 -, BVerwGE 75, 34, juris Rn. 28; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 5. Juni 2015 - OVG 10 S 11.15 -, juris Rn. 4). Bei der Ermittlung des für das Einfügen relevanten Maßstabs ist grundsätzlich alles an Bebauung in den Blick zu nehmen, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Eine Beschränkung auf das, was von der vorhandenen Bebauung städtebaulich wünschenswert oder auch nur vertretbar ist, darf insoweit nicht vorgenommen werden. Nicht jegliche vorhandene Bebauung in der näheren Umgebung bestimmt jedoch ihren Charakter. Vielmehr muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt - weil sie von ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft hat, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt - oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint (BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - BVerwG 4 C 23.86 -, BVerwGE 84, 322, juris Rn. 12 ff.; BVerwG, Beschluss vom 16. Juni 2009 - BVerwG 4 B 50.08 -, BRS 74 Nr. 95, juris Rn. 6; BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - BVerwG 4 B 38.13 -, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 217, juris Rn. 16). Für die Beurteilung der Frage, ob nicht genehmigte und nicht genehmigungsfähige bauliche Anlagen zu berücksichtigen sind, ist wesentlich, ob sie von den zuständigen Behörden in einer Weise geduldet werden, die keinen Zweifel daran lässt, dass sie sich mit dem Vorhandensein der Gebäude abgefunden haben (BVerwG, Urteil vom 06. November 1968 – IV C 31.66 –, juris Rn. 22). Auszuscheiden sind danach nicht genehmigte und auch nicht genehmigungsfähige Gebäude, deren Beseitigung jederzeit verlangt werden kann und dies nach Lage der Dinge auch zu erwarten ist (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 122. EL 2016, § 34 Rn. 35). Die nähere Umgebung ist für die in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen, weil diese jeweils eine Prägung mit ganz unterschiedlicher Reichweite und Gewichtung entfalten können (BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - BVerwG 4 B 38.13 -, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 217, juris Rn. 7; OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 9. September 2010 - 2 A 508/09 -, juris Rn. 37; vgl. zu allem Kammerbeschluss vom 25. September 2015, - 3 K 273/13 -, juris, Rn. 35, 36).

Für das Kriterium der Art der baulichen Nutzung ist das Gebiet grundsätzlich weiter zu fassen, als die nähere, prägende Umgebung betreffend das Maß der baulichen Nutzung. Dies ist nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass die nach außen tretende, spürbare Wirkung der Nutzungsart mit den von ihr ausgehenden Emissionen grundsätzlich weiter reicht als die Wirkung, die von dem Maß der baulichen Nutzung ausgeht. Vorliegend beschränkt sich die Frage der Klägerin auf die Kriterien der überbaubaren Grundstücksfläche sowie der Art der baulichen Nutzung.

1.1 Dies zugrunde gelegt, ist die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks für die überbaubare Grundstücksfläche auf die Bebauung in dem Straßengeviert F..., S..., W... und N... zu begrenzen. Eine weitergehende Einbeziehung der umliegenden Bebauung erscheint nach tatrichterlicher Würdigung der Begebenheiten vor Ort nicht sachgerecht. Im Norden kommt der Freiheitsstraße eine begrenzende Wirkung zu, was sich nicht nur aus der erheblichen Verkehrsbedeutung der Straße ergibt, sondern auch dem Umstand geschuldet ist, dass die im Norden anschließenden Flächen sich in ihrer Struktur erheblich von der Bebauung in dem hier maßgeblichen Straßengeviert unterscheiden. So erstreckt sich auf dem Flurstück 958 eine große Frei- bzw. Ackerfläche. Der Umstand, dass das Gebiet überplant ist kann (noch) keine Berücksichtigung finden, würde an der Gebietsabgrenzung wohl aber nichts ändern. Im Osten an die Freifläche schließt mehrgeschossige Wohnblockbebauung an, welche sich in ihrer baulichen Struktur erheblich von der hier maßgeblichen Quartiersbebauung abhebt. Vorliegend ist das Quartier geprägt durch straßenseitig ausgerichtete Einfamilienhäuser und einen großzügigen Gartenbereich im Quartiersinneren. Aus diesem Grunde kommt auch der S... hinsichtlich der Kriteriums der überbaubaren Grundstücksfläche eine trennende Wirkung zu. Der Eindruck wird verstärkt von den östlich der S... liegenden Frei- bzw. Parkflächen, welche dem Studentenwohnheim und den Wohnblocks in der S...3 a bis c vorgelagert sind. Demgegenüber sind die Quartiersbegrenzenden Wohnhäuser westliche der S... straßenseitig ausgerichtet. Eine Einbeziehung der südlich der W... liegenden Bebauung scheidet schon mit Blick auf die Distanz zum Vorhabengrundstück und die hinsichtlich des Kriteriums der überbaubaren Grundstücksfläche abschottende Wirkung der Blockrandbebauung aus. Hinzu kommt der Strukturunterschied zu der im Südwesten anschließenden Reihenhausbebauung. Die Bebauung westlich des N... im Norden und Süden eines Teilbereiches der W..., ist geprägt durch deren besondere räumliche Lage. Die Grundstücke in diesem Bereich wirken erheblich dichter angeordnet, als die Bebauung in dem hier maßgeblichen Straßengeviert. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass die F..., die W... und die R... aufeinander zulaufen und sich die Grundstückssituation damit verengt. Der kleine Platz um das Flurstück 969 verstärkt optisch die baustrukturelle Trennung der Gebiete.

Das Vorhaben hält den Rahmen der überbaubaren Grundstücksflächen in dem genannten Gebiet nicht ein.

Mit dem in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB verwendeten Begriff der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, ist die konkrete Größe der Grundfläche der baulichen Anlage und ihre räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung gemeint (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. September 1985 - BVerwG 4 B 167.85 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 107, juris Rn. 3; BVerwG, Beschluss vom 15. April 1987 - BVerwG 4 B 60.87 -, BRS 47 Nr. 68, juris Rn. 6). Es geht mithin um den Standort im Sinne des § 23 BauNVO (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. September 1988 - BVerwG 4 B 175.88 -, BRS 48 Nr. 50, juris Rn. 4; BVerwG, Beschluss vom 6. November 1997 - BVerwG 4 B 172.97 -, BRS 59 Nr. 79, juris Rn. 7; BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - BVerwG 4 B 38.13 -, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 217, juris Rn. 8). Zur Konkretisierung dieser Anforderungen wird auf die in den Begriffsbestimmungen von § 23 BauNVO bezeichneten Instrumente Baulinie, Baugrenze und Bebauungstiefe zurückgegriffen (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 6. November 2009 - 2 CS 09.2222 -, juris Rn. 6; Bayerischer VGH, Urteil vom 18. Juli 2013 - 14 B 11.1238 -, juris Rn. 20).

Die Maßstäbe der überbaubaren Grundstücksfläche sind für das klägerische Vorhaben indes nur von Bedeutung, wenn es sich hierbei nicht um eine Nebenanlage im Sinne des § 14 BauNVO handelt, da diese nach § 23 Abs. 5 Satz 1 BauNVO auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 1. Dezember 2004 - OVG 2 B 14.03 -, BRS 67 Nr. 69, juris Rn. 16; OVG Berlin, Beschluss vom 30. Juli 2004 - OVG 2 N 222.04 -, BRS 67 Nr. 146, juris Rn. 7 f.). Dies beruht darauf, dass letztgenannten die maßstabsbildende Kraft fehlt, weil sie nach ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht geeignet sind, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, und sie der Betrachter nicht oder nur am Rande wahrnimmt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. August 2014 - OVG 2 S 65.13 -). Nebenanlagen sind dadurch gekennzeichnet, dass sie der Hauptanlage funktionell zugeordnet und ihr räumlich-gegenständlich ("optisch") untergeordnet sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. September 1985 - BVerwG 4 B 167.85 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 107, juris Rn. 4). Die geforderte funktionelle Unterordnung der Nebenanlage setzt einen Funktionszusammenhang zwischen Haupt- und Nebenanlage auf dem Baugrundstück voraus. Des Weiteren muss die Nebenanlage eine von dem Hauptvorhaben „ausgelagerte“ Nutzungsweise bleiben und lediglich eine Hilfsfunktion erfüllen (BVerwG, Beschluss vom 05. Juli 2011 – 4 B 20/11 –, juris Rn. 6; BVerwG, Urteil vom 18. Februar 1983 – 4 C 18/81 –, juris Rn. 18). Der Nebenanlage muss es an einem eigenen, selbstständigen Nutzungszweck fehlen.

Auf dieser Grundlage sind die rückwärtigen Gebäude auf den Flurstücken 42, 43, 44, 46, 50, 65, 66 und 74 außer Betracht zu lassen. Ausweislich der Erkenntnisse der gerichtlich durchgeführten Inaugenscheinnahme der rückwärtigen Quartiersbebauung ordnen sich die dort befindlichen Gebäude räumlich und optisch den straßenseitig ausgerichteten Hauptgebäuden unter. Wie aus den Auskünften des Beklagten hervorgeht, befindet sich dort auch keine genehmigte Hauptnutzung.

Auch das Bestandsgebäude auf dem klägerischen Grundstück selbst stellt ein Nebengebäude im Sinne der Vorschrift dar. Jedenfalls nach endgültiger Nutzungsaufgabe als Schlosserei-Gebäude fügte sich das Gebäude, welches sich räumlich dem zur Straße hin ausgerichteten Pensionsgebäude unfraglich unterordnet, auch funktional der Hauptnutzung des Grundstückes unter.

Nach den genannten Maßstäben sind die Grenzen der überbaubaren Grundstücksfläche jedoch für das klägerische Vorhaben – namentlich die Umnutzung der Scheune in Büroarbeitsräume – von Bedeutung. Nach der geplanten Umnutzung handelt es sich bei dem rückwärtigen Gebäude gerade nicht mehr um eine Nebenanlage im Sinne des § 14 BauNVO. Dem verfahrensgegenständlichen Vorhaben fehlt es vielmehr an dem Merkmal der qualitativen und quantitativen Unterordnung. Zur Hauptnutzung gehören grundsätzlich alle Teile der Anlage, die den Kern der Hauptnutzung ausmachen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 122. EL 2016, § 14 BauNVO Rn. 33). Vorliegend nimmt das Gebäude mit der Unterbringung von Sanitäreinrichtungen, der Küche und zweier Aufenthaltsräume wesentliche Bestandteile der Hauptnutzung „Pensionsbetrieb“ auf, zumal die Pension ausweislich der Internetseite schon jetzt über einen Konferenzraum verfügt. Es soll also eine eigene abgeschlossene Funktionseinheit errichtet werden, welche Gegenstand der Hauptnutzung ist. Eine funktionale Unterordnung scheidet demnach aus.

Unabhängig davon, ob die Frage nach einem Anspruch auf Zulassung einer Abweichung nach § 34 Abs. 3a BauGB überhaupt von dem Antrag auf Vorbescheid umfasst war, hatte ein solcher Antrag jedenfalls in der Sache keinen Erfolg.

§ 34 Abs. 3a BauNVO ermöglicht eine erleichterte Genehmigung der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung von zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebe im unbeplanten Innenbereich.

Entgegen dem Vorbringen der Klägerin ist insoweit nicht an den ehemaligen Schlossereibetrieb anzuknüpfen, da dieser endgültig aufgegeben wurde.

Vorliegend ist vielmehr an den derzeitigen Beherbergungsbetrieb im straßenseitig ausgerichteten Gebäude anzuknüpfen. Mit dem Vorhaben ist die Erweiterung des zulässigerweise errichteten Beherbergungsbetriebes bezweckt.

Die Anwendung des § 34 Abs. 3a BauGB scheitert – anders als der Beklagte wohl annimmt – nicht bereits daran, dass es sich nicht um eine Erweiterung im Sinne der Vorschrift handelt. Das Bundesverwaltungsgericht führte zu der insoweit gleichlautenden Vorschrift des § 34 Abs. 3 BauGB a.F. mit Beschluss vom 16. März 1993 aus:

Die Erweiterung, wie sie sowohl nach § 34 Abs. 3 Satz 1 BauGB als auch in Art. 2 § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBauErlG zugelassen werden kann, soll dagegen eine Ergänzung des vorhandenen Bestandes ermöglichen, um dessen Nutzung durch bauliche Maßnahmen intensivieren zu können. Sie schafft - ähnlich der Erneuerung - zusätzliche Bausubstanz und begründet damit ebenfalls eine Verfestigung der vorhandenen Situation. Eine Erweiterung setzt allerdings einen funktionalen und baulichen Zusammenhang zwischen dem vorhandenen Gebäude und der beabsichtigten baulichen Erweiterung voraus (vgl. BVerwG, Beschluß vom 17. September 1991 - BVerwG 4 B 161.91 - Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 275 *= NVwZ 1992, 477 zu § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 6 BauGB). Sie findet ihre Grenze zum einen dort, wo die Erweiterung der vorhandenen Bausubstanz der Sache nach ein neues Bauvorhaben darstellt.

BVerwG, Beschluss vom 16. März 1993 – 4 B 253/92 –, juris Rn. 22

Letztere Eingrenzung ist nicht ganz eindeutig. Würde sie rein bautechnisch verstanden, schieden damit alle Vorhaben aus, die konstruktiv im Wesentlichen selbständig sind. Das ist aber ersichtlich nicht gemeint, sondern nur der Fall, dass die Summe von Altbau und Erweiterung im Verhältnis zum Altbau ein Vorhaben ergibt, in dem das Neue so dominiert, dass sich der gesamte Komplex praktisch als neues Vorhaben darstellt (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 08. Februar 2011 – 1 LA 109/08 –, juris Rn. 27 ff.). Diese Schwelle wird hier nicht erreicht.

Die begehrte Abweichung muss darüber hinaus indes auch städtebaulich vertretbar und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Im Rahmen der städtebaulichen Vertretbarkeit kann auch die Frage der möglichen Einleitung einer Umstrukturierung des betreffenden Gebietes Bedeutung haben, wenn die Zulassung von Vorhaben, die über den Zulässigkeitsrahmen des § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB hinausgehen, gegebenenfalls dazu führt, dass diese sodann die Eigenart der näheren Umgebung mitprägen und auf diese Weise den Zulässigkeitsrahmen des § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB verändern. Das Hamburgische Oberverwaltungsgericht führte in seinem Urteil vom 25. Februar 2015 (2 Bf 213/11, juris Rn. 57) diesbezüglich überzeugend aus:

Liegen die Voraussetzungen für eine Abweichung bei mehr als nur einzelnen Vorhaben vor, weil die der Abweichung zugrunde liegenden bodenrechtlichen Verhältnisse auf weitere Grundstücke in der näheren Umgebung übertragbar sind, so kann aber die geforderte Begrenzung auf den Einzelfall gleichwohl überschritten und die Erteilung einer Abweichung daher unzulässig sein. Das räumt auch die Kommentierung von Söfker (a.a.O.; vgl. weiter Hofherr/Roesner in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. Stand: Mai 2015, § 34 Rn. 72h) ein. Eine Heranziehung des § 34 Abs. 3a BauGB zur Genehmigung eines nach Absatz 1 Satz 1 dieser Vorschrift unzulässigen Vorhabens scheidet daher aus, wenn erkennbar ist, dass eine vergleichbare Abweichungslage noch wiederholt auftreten könnte (vgl. Dürr, a.a.O., § 34 Rn. 107a a.E.; ähnlich Spannowsky in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2. Aufl. 2014, § 34 Rn. 69). Das gilt jedenfalls dann, wenn das Vorhaben angesichts seiner Vorbildwirkung die planungsrechtlich relevante Umstrukturierung eines Gebiets einleiten würde (vgl. zum früheren § 4 Abs. 2 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG: BVerwG, Beschl. v. 16.3.1993, BRS 55 Nr. 67; VGH München, Urt. v. 14.8.1992, BayVBl. 1993, 307; OVG Schleswig, Urt. v. 27.3.1996, 1 L 279/95, juris, Rn. 88 ff.). Aufgrund seines Ausnahmecharakters, der durch die ausdrückliche Normierung des Einzelfallerfordernisses noch zusätzlich unterstrichen wird, ist § 34 Abs. 3a BauGB kein Mittel dafür, die städtebauliche Situation in einem nicht beplanten Baugebiet umzustrukturieren (vgl. Dürr, a.a.O., § 34 Rn. 107a a.E.; Spannowsky, a.a.O., § 34 Rn. 69).

Gemessen hieran kommt eine Abweichung von dem Erfordernis des Einfügens hinsichtlich der räumlichen Lage des Vorhabens der Klägerin nicht in Betracht. Die Überbauung bzw. bauliche Erweiterung der vorhandenen Hauptnutzung in den hinteren, alleine durch Nebengebäude geprägten Quartiersbereich hinein, hätte zur Folge, dass sich auch andere Bauwillige mit vorhandenen, bestandsgeschützten oder geduldeten rückwärtigen Nebengebäuden auf die räumliche Lage dieser Bebauung berufen könnten. Dies betrifft insbesondere die vergleichsweise großen Baulichkeiten auf den Flurstücken 42, 43, 44, 46, 66 und 74. Damit würde einer Veränderung der Bebauungsstruktur in den betreffenden Bereich Vorschub geleistet werden. Der Umstand, dass in dem maßgeblichen Gebiet keine weitere gewerbliche Nutzung vorhanden ist, lässt keinen anderen Schluss zu, da es für die Frage nach der überbaubaren Grundstücksfläche alleine auf die Abgrenzung von Hauptgebäuden und Nebenanlagen nach § 14 BauNVO ankommt und nach § 34 Abs. 3a S. 1 Nr. 1 b) auch die Erweiterung zulässiger Weise errichteter Wohngebäude privilegiert ist.

Jedenfalls kann mit Blick auf die obigen Ausführungen eine Ermessensreduzierung auf Null – wie sie für die Begründung eines Anspruches auf Abweichung erforderlich wäre – hier nicht angenommen werden.

1.2 Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung stellt sich bereits die Frage nach einem Sachbescheidungsinteresse (vgl. Ausführungen unter 2.). Jedenfalls aber ist das Vorhaben auch seiner Art nach planungsrechtlich unzulässig. Die nähere Umgebung des Vorhabengrundstückes ist für das Kriterium der Art der baulichen Nutzung etwas weiter zu fassen als für das Kriterium der überbaubaren Grundstücksfläche. Über das oben genannte Straßengeviert hinaus ist die im Süden der W... befindliche Bebauung bis zur R... sowie die im Westen der Straße „N...“ befindliche, von der abknickenden F... begrenzte Bebauung als nähere Umgebung des Vorhabengrundstückes zu verstehen. Dies ergibt sich schon aus der Einheitlichkeit der dort vorherrschenden Wohnnutzung. Dem Kreuzungsbereich mit dem Kreisverkehr kommt im Westen eine trennende Wirkung zu. Dies ist nicht zuletzt dem klaren Wandel der Nutzungsstruktur im Gebiet südlich des Kreisverkehrs geschuldet. Dort befindet sich ein vergleichsweise großer Lidl-Markt sowie eine Karosserie- und Lackwerkstatt. Die Freifläche im Süden der R... grenzt das Gebiet nach Süden hin ab. Die hieran anschließenden Nutzungen wirken schon aufgrund der erheblichen Distanz zum Vorhabengrundstück nicht mehr prägend aus dasselbe. Im Norden und Osten verbleibt es auch hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung bei der Begrenzung der maßgeblichen näheren Umgebung durch die F... und die S... . Die anschließende Nutzung ist zwar auch in weiten Teilen durch das Wohnen geprägt, jedoch ist diese von einem Gastronomiebetrieb, einem Friseursalon, ein Kosmetik-Studio, dem Büro der Wohnungsbaugenossenschaft, von Einrichtungen für soziale Zwecke („F...“, Familientreff Kleeblatt) sowie von einer Physiotherapeutischen Praxis durchsetzt. Diese Nutzungen sind zumeist im Erdgeschoss der Wohnblöcke zu finden während die oberen Stockwerke rein dem Wohnen dienen. Von dieser baulichen und funktionellen Struktur hebt sich das hier maßgebliche Quartier, welches in weiten Teilen durch Einfamilienhäuser geprägt wird, deutlich ab. Gerade der Betrieb des Restaurants im Norden der F... wirkt der auf der gegenüberliegenden Seite befindliche Quartiersstruktur wesensfremd, was die trennende Wirkung der F... verstärkt.

Das derart umgrenzte Gebiet entspricht dem Gebietstyp „Reines Wohngebiet“ nach der Baunutzungsverordnung, § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 3 BauNVO, sodass die Anwendung des § 34 Abs. 1 BauGB bei der Bestimmung der Zulässigkeit nach der Art des Vorhabens kein Raum mehr bleibt.

In dem Gebiet befinden sich überwiegend Wohngebäude in Form von Einfamilienhäusern. Soweit sich in dem Gebiet darüber hinaus der Beherbergungsbetrieb der Klägerin, zwei Büros von Versicherungsvertretern, ein Bügel-Service, das Büro eines Bausachverständigen sowie der Heizungs- und Sanitärbetrieb „T...“ befinden stehen diese der Gebietseinschätzung als reines Wohngebiet nicht entgegen.

Zunächst handelt es sich bei dem bisher genehmigten Beherbergungsbetrieb der Klägerin mit 7 Apartments und maximal 14 Betten um einen kleinen Beherbergungsbetrieb im Sinne des § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO, welcher ausnahmsweise auch in reinen Wohngebieten zulässig ist. Zur Beurteilung der Zulässigkeit eines Betriebes ist die Anzahl der Betten zwar ein wichtiger, aber keineswegs der allein bestimmende Aspekt. Entscheidend ist vielmehr das Gesamtbild des Betriebs in seiner konkreten Erscheinung unter Einbeziehung des Angebots, der Betriebsform, der Art und Weise der Betriebsführung und der baulichen bzw. räumlichen Ausgestaltung (vgl. Stock, in: König, Roeser/Stock, Baunutzungsverordnung, 3. Aufl. 2014, § 4 Rn. 68). In Einzelfallentscheidungen haben Gerichte Pensionen mit bis zu 20 Betten noch als kleine Beherbergungsbetriebe eingestuft, die in reinen Wohngebieten zulässig wären (Stock, in: König, Roeser/Stock, Baunutzungsverordnung, 3. Aufl. 2014, § 3 Rn. 41 m.w.N.). Nicht mehr als „kleiner“ Betrieb des Beherbergungsgewerbes wurde ein Betrieb angesehen mit zehn Ferienwohnungen und 30 Betten, der sich in einem Gebiet befand, in dem Wohngebäude mit maximal zwei Wohnungen zulässig waren (BVerwG, Beschluss vom 27. November 1987 – 4 B 230.231/87 -, juris).

Ausgehend von dem Indiz der Bettenzahl bewegt sich der genehmigte klägerische Pensionsbetrieb noch im Bereich eines kleinen Beherbergungsbetriebes.

Der vorhandene Bügelservice ist gem. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ebenfalls ausnahmsweise in einem reinen Wohngebiet zulässig. Er dient schon bei Berücksichtigung seiner geringen Größe sowie nach den Auskünften des Herrn G... im Rahmen der Inaugenscheinnahme der Versorgung der Bewohner des Gebietes.

Die Versicherungsmakler in der F... 20 und 8a führen ihre Tätigkeit in einem Raum bzw. einer untergeordneten Anzahl an Räumen in Wohnhäusern aus. Gem. § 13 BauNVO sind in den Baugebieten nach §§ 2 bis 4 BauNVO Räume für die Berufsausübung freiberuflicher Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, zulässig. Zu den gleichgestellten Gewerbetreibenden gehören auch Versicherungsvertreter (Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 13 Rn. 18; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 129. EL. 2018, § 13 Rn. 26; je unter Hinweis auf die Gesetzesbegründung in BR-Drs. 53/62). Gleiches gilt für den Sitz des „beratenden Ingenieurs“, Herrn S... in der S...16. Es handelt sich insofern um einen freien technischen Beruf (Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 13 Rn. 13).

Zuletzt ist darauf hinzuweisen, dass die Büro- und Lagernutzung des Heizungs- und Sanitärbetriebes in einem reinen Wohngebiet nicht zulässig ist. Jedoch kann der Betrieb nicht als maßstabsbildend herangezogen werden. Wie oben bereits ausgeführt bestimmt nicht jegliche vorhandene Bebauung bzw. Nutzungsart in einem Gebiet deren Charakter. Vielmehr muss die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt und alles außer Betracht gelassen werden, was die Umgebung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint. Dementsprechend können bauliche Anlagen bzw. Nutzungen als Fremdkörper auszusondern sein, wenn sie nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung fallen, etwa weil sie als singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung stehen. Solche Anlagen erlangen die Stellung eines „Unikats“ umso eher, je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen genutzt wird (BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 – 4 C 23/86 -, juris Rn. 14 ff.; vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Juni 1969 – IV C 81.68 -, juris Rn. 18; BVerwG, Urteil vom 7. Dezember 2006 – 4 C 11/05 -, juris Rn. 9). Dies trifft auf den vorhandenen Heizungs- und Sanitärbetrieb zu. Es wirkt, nach tatrichterlicher Würdigung unter Berücksichtigung der Eindrücke der durchgeführten Inaugenscheinnahme außerdem nicht tonangebend für das hier zu beurteilende Gebiet.

Die beantragte Erweiterung des vorhandenen Beherbergungsbetriebes um ein weiteres Gebäude in welchem zwei Büroräume, zwei Toiletten und eine Teeküche untergebracht werden sollen, ist nach der Art der baulichen Nutzung nicht (mehr) zulässig. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der vorhandene Pensionsbetrieb durch die Erweiterung eine andere Qualität bekommen würde, als der von der derzeitigen Baugenehmigung umfasste Betrieb. In dem vorhandenen Gebäude existiert bereits ein Anbau, welcher als Frühstücksraum genehmigt wurde und den Pensionsgästen als Aufenthaltsraum bzw. Gruppenarbeitsraum außerhalb der Frühstückszeiten nach dem genehmigten Nutzungskonzept zur Verfügung steht. Der Bedarf weiterer Räumlichkeiten für die Pensionsgäste entsteht alleine dadurch, dass die Klägerin den Frühstücksraum nunmehr an externe Nutzer vermietet und für die Ausrichtung von Konferenzen nutzt. Letztlich wird der Bedarf der Pensionsgäste für Arbeitsräume vorgeschoben, um den Betrieb von Konferenzräumen – wenn auch im straßenseitigen Gebäude – zu ermöglichen. Mit dem Angebot eines Konferenzbereiches für 20 Personen wird der Kundenverkehr erheblich erhöht. Selbst bei Zugrundelegung der Annahme, die meisten Konferenzen seien von Pensionsgästen initiiert, so überschreitet die maximale Anzahl der Konferenzteilnehmer die maximale Kundenzahl an Pensionsgästen, jedenfalls aber die Anzahl an vorhandenen Zimmern und Betten. Der Konferenzbetrieb ist als gewerbliche Nutzung einzuordnen, welche in einem reinen Wohngebiet nicht zulässig ist.

Darüber hinaus widerspricht die konkrete Nutzung nach Lage, Umfang und Zweckbestimmung – selbst bei Zugrundelegung der Annahme das Vorhabengrundstück liege in einem Allgemeinen Wohngebiet – der Eigenart des Baugebietes gem. § 15 Abs. 1 S. 1 BauNVO. Die Regelung geht über die Sicherung dieser generellen Gebietsverträglichkeit hinaus und ermöglicht die Vermeidung gebietsunverträglicher Auswirkungen nach Anzahl, Lage, Umfang und Zweckbestimmung im Einzelfall (BVerwG, Urteil vom 21. März 2002 – 4 C 1/02 -, juris Rn. 13; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 27. Juli 2005 – 25 BV 03.73 –, juris Rn. 17). Zur Eigenart eines konkreten Baugebiets gehören in diesem Sinne auch seine örtliche Situation und damit zusammenhängende, charakteristische Besonderheiten und Prägungen (BVerwG, Urteil vom 03. Februar 1984 – 4 C 17/82 –, juris Rn. 19). Im vorliegenden Fall ist das Baugebiet charakteristisch davon geprägt, dass die dem Wohnen zuzuordnenden Nutzungen – insbesondere die störanfälligen Teile dieser Nutzung – in das Innere der jeweiligen Quartiersbebauung gerichtet sind. Die derzeit vorhandene gewerbliche Nutzung in Form des Beherbergungsbetriebes der Klägerin ist hingegen zur Straße hin ausgerichtet. Die dem Wohnen dienenden Freiflächen sind aufgrund der straßenseitig ausgerichteten Bebauung zwangsläufig im Quartiersinneren untergebracht. Es würde einen städtebaulichen Missgriff darstellen, wenn der dem ruhigen Wohnen vorbehaltene Block-Innenbereich einer verstärkten gewerblichen bzw. gewerbeähnlichen Nutzung geöffnet würde. Dabei kommt es nicht auf die Überschreitung von Immissionsrichtwerten an. Vielmehr reicht das Eindringen der die Privatheit der Wohnnutzung störenden, gewerbeähnlichen Nutzung aus. Diesen Wertungen trägt die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes Rechnung, wonach sich auch die Zulässigkeit eines Bauvorhabens im Falle des § 34 Abs. 1 BauGB - hier also bei Annahme einer Gemengelage – nicht nur danach bestimmen soll, ob und in welcher Tiefe Gebäude im Blockinneren bereits vorhanden sind und ob es sich dabei um Haupt- oder Nebengebäude handelt, sondern auch – vorrangig – danach, welche Art der baulichen Nutzung die im Blockinnern vorhandene Bebauung aufweist (BVerwG, Beschluss vom 4. Februar 1986 – 4 B 7-9/86 –, juris; Rn. 19).

Hinsichtlich eines Abweichens von der zulässigen Art der baulichen Nutzung ist die Regelung des § 34 Abs. 3a BauGB in Gebieten nach § 34 Abs. 2 BauGB nicht anwendbar (Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14. März 2012 – OVG 10 N 34.10 –, juris).

Offen bleiben kann in der Folge, ob in der beantragten Nutzungsart des Vorhabens ein sog. „Etikettenschwindel“ liegt, in welchem Falle auf das „wirklich gewollte“ zurückzugreifen wäre. Bei einem sogenannten Etikettenschwindel ist das zur Genehmigung gestellte bzw. schon genehmigte Bauvorhaben nur vorgeschoben, um der eigentlich beabsichtigten - unzulässigen - Nutzung einen genehmigungsfähigen Anschein zu verleihen. Zwar richtet sich die Frage der Rechtmäßigkeit eines Bauvorhabens in aller Regel allein nach der Baugenehmigung und den zugehörigen Bauvorlagen. Das gilt auch für den Fall, dass Umstände, die in den Genehmigungsvorgängen keinen Niederschlag gefunden haben, die Vermutung nahelegen, die betreffende bauliche Anlage solle tatsächlich anders als genehmigt genutzt werden. Anderes gilt jedoch, wenn bereits den Bauvorlagen zu entnehmen ist, dass die genehmigte Nutzung in Wahrheit gar nicht beabsichtigt ist, sondern lediglich deklariert wird, um das Vorhaben genehmigungsfähig erscheinen zu lassen. In diesem Fall ist ausnahmsweise ein "Durchgriff auf das wirklich Gewollte" anerkannt, weil die Bauaufsichtsbehörde sich in einem solchen Fall nicht – zu Lasten betroffener Nachbarn – auf den formalen Standpunkt stellen darf, sie habe lediglich eine nach dem Gesetz zulässige Nutzung antragsgemäß genehmigt (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 23. September 2015 - 2 B 909/15 -, juris Rn. 16; OVG, Urteil vom 25. August 2011 - 2 A 38/10 -, juris Rn. 49; OVG NRW, Beschluss vom 25. März 2009 - 7 A 975/08 -, juris Rn. 6; OVG Lüneburg, Beschluss vom 12. Dezember 2013 - 1 LA 123/13 -, juris Rn. 18; OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 4. Mai 2006 - 2 M 132/06 -, juris Rn. 4; OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 24. Juli 2008 - 1 MB 11/08 -, juris Rn. 31). Vorliegend wäre wohl zu berücksichtigen, dass die bauliche Ausgestaltung der geplanten Räumlichkeiten nicht den angegebenen Zweck des Gebäudes, namentlich als Lern- und Arbeitsraum für Pensionsgäste zu dienen, widerspiegelt. Die Gesellschafter der Klägerin führten insofern aus, die Pensionsgäste würden in Gruppen lernen und arbeiten, weshalb die bauliche Ausgestaltung mit einer beweglichen Wand gewählt worden sei. Zwar mag dies zutreffen, jedoch ist nicht nachvollziehbar, weshalb zusätzlich zwei WCs und eine Teeküche in dem Gebäude untergebracht werden sollen. Sämtliche Apartments verfügen über eine Einbauküche und ein Duschbad mit WC. Mit der hier gewählten baulichen Ausgestaltung stellt das Bauvorhaben eine selbstständige Nutzungseinheit dar, die zum Aufenthalt einer Vielzahl externer Gäste, etwa für Veranstaltungen und Konferenzen geeignet ist. Weiter dürfte zu berücksichtigen sein, dass die Gesellschafter der Klägerin, entgegen der vorhandenen Baugenehmigung, einen Konferenzbetrieb in dem vorhandenen Anbau aufgenommen haben und im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor Ort selbst davon sprachen, dass die gewählte bauliche Ausgestaltung mit einer beweglichen Wand auch dazu dienen soll ein „Mehrzweckgebäude“ zu errichten.

2. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Erteilung eines positiven bzw. hinreichend bestimmten Vorbescheides betreffend ihre zweite Frage. Dem Antrag fehlt es mit Blick auf die obigen Ausführungen zur bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit des Vorhabens im Übrigen an einem entsprechenden Sachbescheidungsinteresse. Die Baugenehmigungsbehörden sind nicht verpflichtet in die Prüfung eines Genehmigungsantrages – bzw. hier eines Feststellungsantrages – einzutreten, wenn der Antragsteller die Genehmigung bzw. Feststellung zwar (möglicherweise) formal beanspruchen kann, jedoch klar ist, dass er aus Gründen, die jenseits des Verfahrensgegenstandes liegen, an einer Verwertung der begehrten Feststellung gehindert und deshalb die Feststellung ersichtlich nutzlos wäre. Ein entsprechender Hinderungsgrund muss sich außerdem „schlechthin nicht ausräumen“ lassen (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. Oktober 1980 – 4 C 3/78 -, juris Rn. 16; OVG Lüneburg, Urteil vom 29. April 2008 – 12 LC 20/07 -, juris Rn. 44; Reimus/Semtner/Langer, Die neue Brandenburgische Bauordnung, 4. Aufl. 2017, § 75 Rn. 20 bzw. 3. Aufl. 2009 § 59 Rn. 19). Vorliegend ergibt sich die bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit aus § 34 Abs. 1 BauGB. Das Überschreiten der überbaubaren Grundstücksfläche sowie Unzulässigkeit der geplanten Art der baulichen Nutzung lässt sich schlechthin nicht ausräumen.

Höchst vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass die Klägerin auch der Sache nach wohl keinen Anspruch auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheides bezüglich der abstandsflächenrechtlichen Frage hat. Nach § 6 Abs. 1 BbgBO (a.F. sowie n.F.) sind vor den Außenwänden von Gebäuden Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich gem. § 6 Abs. 4, Abs. 5 nach der Wandhöhe und beträgt mindestens 3 m. Die Abstandsflächen müssen auf demselben Grundstück wie das Gebäude liegen. Das hier zur Prüfung gestellte Vorhaben befindet sich nicht in einem 3-Meter-Abstand zur Östlichen Grundstücksgrenze und widerspricht damit den abstandsflächenrechtlichen Regelungen. Entgegen der Ansicht der Klägerin kommt die Regelung des § 6 Abs. 10 BbgBO n.F. bzw. § 6 Abs. 12 BbgBO a.F. hier nicht zur Anwendung. Die Regelungen setzen ein rechtmäßig errichtetes Gebäude voraus. Durch die Regelung sollen bauliche Änderungen bestandsgeschützter Gebäude erleichtert werden, wenn diese schon bisher die erforderlichen Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück nicht einhielten, sich aber durch die baulichen Änderungen des Bestandsgebäudes keine neuen nachteiligen Auswirkungen auf das Nachbargebäude ergeben (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29. Dezember 2009 – OVG 10 L 21.09 – juris Rn. 9; Gesetzesbegründung bei Einführung der Vorschrift 2005, Landtag Drs. 4/1318 sowie Gesetzesbegründung zur Änderung der Vorschrift 2008, Landtag Drs. 4/5691). Der Wortlaut setzt das Bestehen eines rechtmäßigen, das heißt auf Grund einer Baugenehmigung oder im Einklang mit formellem und materiellem Recht errichteten Gebäudes voraus (VG Cottbus, Beschluss vom 21. November 2005 – 3 L 211/05 – juris Rn. 6). Keine rechtmäßige Errichtung liegt dagegen bei Gebäuden vor, deren Schutz allein durch § 11 Abs. 3 Bevölkerungsbauwerkeverordnung vermittelt wird, weil durch diese Vorschrift – anders als etwa durch Erteilung einer Baugenehmigung – dem Bauwerk keine (nachträgliche) Legalität vermittelt wird (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 11. Oktober 2016 – OVG 10 N 24.13 – juris Rn. 10). Der Nachweis, dass der Gebäudebestand rechtmäßig errichtet wurde, obliegt der Klägerin. Mittels der vorhandenen Unterlagen ist ihr dies nicht möglich. Aus keiner der vorgelegten Unterlagen ergeben sich die Maße und die Art der baulichen Nutzung des verfahrensgegenständlichen Gebäudes. Darüber hinaus gibt der Bau-Erlaubnisschein vom 17. Mai 1962 schon keinen Aufschluss darüber, dass er sich auf das klägerische Grundstück bezieht. Der angegebene Straßenname sowie die Hausnummer 2 entsprechen nicht der klägerischen Adresse. Zudem bezieht sich die Genehmigung auf einen Situationsplan und eine Zeichnung, welche mit dem Erlaubnisschein verbunden sein müssten, heute jedoch nicht mehr vorliegen. Die Zustimmung Nr. 25/75 betrifft den Bau einer Veranda und gerade nicht das rückwärtige Gebäude. Zwar mag die Zustimmung Nr. 77/99 betreffend das Bauvorhaben „Anbau Werkstatt“ den Schluss zu rechtfertigen, dass sich zu dem Zeitpunkt ein Werkstattgebäude auf dem klägerischen Grundstück befand, jedoch sind Maße und Ausgestaltung nicht nachvollziehbar. Erschwerend kommt hinzu, dass sich auf dem Grundstück nach den Auskünften des Herrn G. in der mündlichen Verhandlung eine Vielzahl weiterer Gebäude auf dem Grundstück befunden haben, welche zwischenzeitlich abgerissen wurden und ebenfalls mit dem „Werkstattgebäude“ hätten gemeint sein können. Gleiches gilt für die Mängelanzeige vom 13. September 1989, welche ohnehin nicht geeignet ist den Nachweis über die rechtmäßige Errichtung des Gebäudes zu erbringen. Aus den vorgelegten Unterlagen über ein Treffen beim Vorsitzenden des Rates am 9. Januar 1990 geht zwar hervor, dass eine Bauschlosserei in der F... 24 in W... betrieben wurde, jedoch kann hierdurch nicht der rechtmäßige bzw. genehmigte Bestand des rückwärtigen Gebäudes nachgewiesen werden. Es handelt sich vielmehr um eine nachbarliche Mediation hinsichtlich der von dem Betrieb ausgehenden Emissionen. Aus den Briefen vom 12. und 15. Januar sowie vom 8. Februar 1990 ergibt sich allenfalls das Bestreben, den Handwerksbetrieb aus dem Wohngebiet auszulagern. Die Baugenehmigung vom 4. Mai 2000 betrifft den Umbau des vorhandenen Einfamilienhauses, namentlich des straßenseitig ausgerichteten Gebäudes.

Den mangelnden Nachweis der rechtmäßigen Errichtung des ehemaligen Schlossereigebäudes vermögen auch die durchaus schlüssigen und glaubhaften Schilderungen der Gesellschafterin der Klägerin nicht auszuräumen. Zwar mag in dem rückwärtigen Gebäude in seinen heutigen baulichen Ausmaßen schon seit DDR-Zeiten eine Werkstatt betrieben worden sein, jedoch sagt dies nichts über die Genehmigungssituation aus. Insbesondere ist hierdurch keine Aussage darüber getroffen, ob der Gebäudebestand mit seiner Grundfläche, Firsthöhe und Dachform baurechtlich genehmigt, oder lediglich von den Behörden geduldet wurde.

Die Kostenfolge ergibt sich aus § 154 Abs. 1, Abs. 3 i.V.m. § 162 Abs. 3 VwGO. Da sich die Beigeladene einem Kostenrisiko mangels Antragstellung nicht ausgesetzt hat, entspricht es billigem Ermessen, dass sie ihre Kosten selbst trägt.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.