Verwaltungsgericht Cottbus Urteil vom 25.10.2018 – VG 3 K 1060/14

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks B...2, Gemarkung B..., Flur 24, Flurstücke 179/180/181 jetzt Flurstücke 635, 634, 181. Es handelt sich um das ehemalige Molkereigrundstück. Auf diesem befinden sich das alte Molkereigebäude sowie zahlreiche (marode) Altanlagen. Auf den östlich angrenzenden Grundstücken befinden sich zahlreiche leerstehende Gebäude. Nördlich des Grundstücks ist der Hauptarm der Spree belegen. Westlich schließen sich Grundstücke an, die im rückwärtigen Bereich im Wesentlichen unbebaut sind.

Der Kläger beantragte am 14. Juni 2013 die Erteilung eines Vorbescheides für das Vorhaben „Kur- und Vital- Zentrum B...“. Nach der beigefügten Betriebsbeschreibung ist die Errichtung eines Kur- und Vital-Zentrums mit Behandlungs- und Übernachtungskapazität in einem 24-Stunden-Betrieb geplant, wobei nach Durchführung des Vorhabens die Beschäftigung von 12 Personen vorgesehen ist. Inhalt der Planung ist im südlichen Bereich in Höhe des jetzt gegebenen Molkereigebäudes die Errichtung eines Kurhauses, nördlich davon die Errichtung eines Badehauses sowie weiter nördlich 11 Häuser als Therapiehaus, Pension wie auch Gästehaus (Haus 9), jeweils mit einer Größe von 130 m² für die Pensionen und 234 m² für Therapie- und Gästehaus. Für das Kurhaus ist eine Grundfläche von 900 m² und für das Badehaus eine Fläche von 420 m² ausgewiesen. Die vorgesehene Anzahl der Betten beläuft sich danach auf 154. Die Errichtung von dreigeschossigen Gebäuden (Kurhaus) sowie zweieinhalbgeschossigen Gebäuden (Badehäuser und sonstige Häuser) ist geplant.

Mit Schreiben vom 14. Juni 2016 formulierte der Kläger die Fragen dahingehend:

Frage 1.: Ist die Zulassung eines Kurbetriebes mit ambulanter Behandlung und mit Pensionscharakter zulässig, Baunutzungsverordnung § 15.

Frage 2.: Ist die Zulassung im ehemaligen Gewerbegebiet mit einer GRZ von 0,4, einer GFZ 0,8 und eine Höhe von maximal Dreigeschossen zulässig, Baunutzungsverordnung §§ 11, 16 und 18.

Frage 3.: Ist die Abstandsflächenregelung auf einem Grundstück mit 1/2 H zulässig? BauNVO

Frage 4.: Ist die Unterbringung von überschüssigen Stellflächen drittseitig möglich, oder durch Ablöse zu sichern, wenn durch Stellflächen die Versiegelung deutlich über 60 % anwächst?

Frage 5.: Vor dem Grundstück Flur 24, Flurstücke 179 und 180 befinden sich durch Straßen-Neubau Arrondierungsflächen als Straßen-Vorland und Zufahrt, (ehem. Milchausgabe) von 800 m², die dem oben genannten Grundstück zugeschlagen werden sollen. Hierzu stellt der Antragsteller ein Kaufgesuch. Frage: Kann diese Arrondierungs-Fläche bei der Flächenermittlung berücksichtigt werden?

Frage 6.: Ist die Bautiefe so anzusetzen, dass ein 30 m Uferstreifen als unbebaut verbleibt, ansonsten die Bautiefe bis zu 30 Meter Begrenzungslinie reicht? Baunutzungsverordnung § 23.

Mit Bescheid vom 15. Oktober 2013 beschied der Beklagte die Voranfrage dahingehend, dass die Errichtung eines Kur- und Vitalzentrums auf dem Grundstück in Burg (Gemarkung Burg, Flur 24, Flurstücke 179, 180 und 181) nicht zulässig ist. Zur Begründung führte er aus, die Grundstücke befänden sich am Rande des im Zusammenhang bebauten Ortsteils Burg und seien straßenbegleitend mit Gebäude, die der ehemaligen Molkerei dienten, bebaut. Das Grundstück befinde sich teilweise (Bestandgebäude) innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils und teilweise außerhalb des Bebauungszusammenhangs im Außenbereich (§ 35 BauGB).

Gerade bei Vorhaben, die sich wie hier am Rande von den im Zusammenhang bebauten Ortslagen befinden würden, bestehe ein beachtliches Interesse daran, deren „Ausuferung“ zu verhindern. Es sei Aufgabe, den Anfängen einer solchen städtebaulichen Fehlentwicklung zu wehren. Es bedürfe einer verbindlichen Bauleitplanung. Die Erforderlichkeit einer Planung ergebe sich vorliegend daraus, dass sich die Zulässigkeit der geplanten Bebauung nicht aus der charakteristischen Prägung der Umgebungsbebauung ableiten lasse. Aufgrund der Größe des Areals sowie der geplanten Anordnung der Bebauung bestehe ein zwingendes Planungserfordernis, um diese Fläche einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen. Andernfalls wäre zu befürchten, dass die nach dem rechtskräftigen Flächennutzungsplan vorgesehene städtebauliche Entwicklung eines Mischgebietes durch die entstehende Bebauung behindert werde und später nicht mehr, wie geplant, umsetzbar sei. Die Koordinierung der in dem Gebiet potentiell betroffenen Interessen könne nicht dem Bauherrn überlassen bleiben, sondern bedürfe einer Abwägung.

Der Kläger legte unter dem 7. November 2013 Widerspruch ein. Er verweist darauf, dass er das Grundstück durch die Treuhand mittels eines Investitions- und Vorhabenplans übernommen habe, mit dem Titel „Kur- und Vital- Zentrum B...“.

Den Widerspruch wies der Beklagte mit Bescheid vom 17. Juni 2014 zurück. Zur Begründung führte er an, aus der geplanten Großflächigkeit und Höhe der Bebauung ergäbe sich ein Planungserfordernis. Auch verlange § 4 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO), dass das Grundstück an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liege. Das sei hier nicht der Fall, da das Flurstück 171/3 aus dem Flur 24 zwischen der öffentlichen Verkehrsfläche und dem Baugrundstück im Eigentum der Beigeladenen stehe.

Der Kläger hat am 17. Juli 2014 Klage erhoben. Zur Begründung trägt er vor, er habe 1992 das Grundstück von der Treuhand AG anhand eines Investitions- und Vorhaben-Plans mit Strafregelung und Investitionszwang, auch zur Schaffung von Arbeitsplätzen erworben. Das Grundstück sei bebaut mit einer ehemaligen Molkerei, wobei der Molkereibetrieb 1994 beendet worden sei. Die Nutzung als Werkswohnung wurde im Jahr 1997 aufgegeben. Die Nutzung der Lager erfolge zum Teil bis heute. Aus einem Bauvorbescheid aus dem Jahr 2005 heraus habe es Anpassungen und Zustimmungen des Nachbarn gegeben. Ortsrecht stehe dem Vorhaben nicht entgegen. Der Vorwand des Beklagten zur Ablehnung sei der falsch platzierte Stellplatznachweis und die Benennung der vorhandenen Zuwegung. Der Stellplatznachweis sei korrigiert worden. Die Zufahrt bestehe. Auch beantworte der ablehnende Bescheid des Beklagten vom 15. Oktober 2013 nicht die gestellten Fragen zur offenen Bauweise, zum Maß der baulichen Nutzung sowie zu den Abstandsflächen. Die Nutzungsart „touristisches Kur- und Vital- Zentrum“ sei sowohl von der Beigeladenen als auch von dem Beklagten stets bestätigt worden. Dahinter stehe der Auftrag, die alte Molkerei in eine touristische Erlebnisstätte umzuwandeln. Auch liege die nachbarliche Zustimmung hier des BLB seit August 2012 vor, sodass die ursprüngliche Planung wiederverwendet werden könne. Die Erschließung sei gesichert. Sein Grundstück habe seit 1972 zwei unabhängige Zufahrten mit einer Trasse von der Straße A... für alle Hausanschlüsse.

Der Kläger beantragt,

ihm unter Aufhebung des Bescheides des Beklagten vom 15. Oktober 2013 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 17. Juni 2014, den am 14. Juni 2013 beantragten und mit Schreiben vom 18. Juli 2013 präzisierten Vorbescheid zu erlassen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er trägt vor, die betroffenen Grundstücke lägen nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, teilweise im Innenbereich. Die geplante Bebauung lasse sich nur durch eine verbindliche Bauleitplanung realisieren. Die vom Kläger gestellten Fragen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zum Stellplatzbedarf sowie zur Erschließung würden ein Planungserfordernis aufweisen. Auch würden die Antworten in dem ablehnenden Bescheid die Fragen aufnehmen. Soweit im Einzelnen auf die Fragen nicht geantwortet worden sei, sei dies mit Blick auf das Planungserfordernis entbehrlich gewesen.

Die Beigeladene merkt an, dass Vorhaben des Klägers sei nicht Teil der Planung des Bebauungsplanes der Innenentwicklung unter dem Titel „B...“. Auch nach ihrer Ansicht sei, unabhängig von der Frage der Erschließung, ein Planungserfordernis gegeben.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und dem der Verwaltungsvorgänge der übrigen Beteiligten, die jeweils zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind, Bezug genommen.

Die Klage ist ohne Erfolg. Der Bescheid des Beklagten vom 15. Oktober 2013 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 17. Juni 2014 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten. Der Kläger hat keinen Anspruch auf den von ihm am 14. Juli 2013 beantragten Vorbescheid, § 113 Abs. 5 Satz 1 BauGB.

Nach § 75 Abs. 1 Satz 1 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) sind vor Einreichung des Bauantrages auf Antrag der Bauherrin oder des Bauherren einzelne der selbständigen Beurteilung zugängliche Fragen zu einem Bauvorhaben durch Vorbescheid von der Bauaufsichtsbehörde zu beantworten. Die Fragen müssen bestimmt sein, denn ein positiver Bauvorbescheid entfaltet in Bezug auf die gestellten Fragen im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren Bindungswirkung, weil er nicht nur eine vorläufige, jederzeit abänderbare Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde beinhaltet, sondern im Rahmen seines Regelungsgehalts einen Teil der nachfolgenden Baugenehmigung vorwegnimmt, über die später nicht mehr - zumindest nicht mehr abweichend – entschieden werden darf (vgl. Reimus in Reimus/Semtner/Langer, Die neue Brandenburgische Bauordnung, Kommentar, Rn. 4 zu § 75, m.w.N.).

1. Dem Kläger fehlt für sein Begehren schon das erforderliche Sachbescheidungsinteresse. Zwar kann der Bauherr den Gegenstand der Bauvoranfrage bestimmen, jedoch bleibt einer Bauvoranfrage (Vorbescheid) der Erfolg dann versagt, wenn von vornherein feststeht, dass das vom Bauherrn verfolgte Nutzungsziel unter keinen Voraussetzungen erreichbar ist, wenn er mithin gewissermaßen sehenden Auges Fragen aus dem Prüfprogramm des Bauvorbescheides herausnimmt, die als schlechthin unüberwindbares Hindernis anzusehen sind (vgl. VG Stuttgart, Urteil vom 15. Februar 2012 – 5 K 2779/09 – unter Verweis auf BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1975 – IV C 28.72 -, zitiert nach juris). Ein solches unüberwindbares Hindernis kann auch eine fehlende Erschließung sein, jedenfalls wenn sie als unausräumbar anzusehen ist. Entsprechendes gilt, wenn – wie hier - die Frage der Erschließung in bauordnungsrechtlichen Vorschriften näher konkretisiert ist. Nach § 4 Abs. 1 BbgBO dürfen Gebäude nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder wenn das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat. Dabei ist es nicht zweifelhaft, dass das Grundstück des Klägers vormals über die Straße A... erschlossen wurde. Allerdings liegt das Grundstück nicht unmittelbar an der Straße, vielmehr ist das Flurstück 171/3 (heute 640) Eigentum der Beigeladenen. Die Beigeladene hat auch unstreitig vorgetragen, dass ein angedachter Grundstückstauschvertrag nicht zu Stande gekommen sei, da das in Frage kommende Grundstück des Klägers nicht unbelastet gewesen sei und die Beigeladene nur unbelastete Grundstücke erwerben dürfe. Von daher ist weder absehbar noch erkennbar, dass dem bauordnungsrechtlichen Erfordernis genügt werden kann. Dies gilt auch deshalb, da – wie aus den Äußerungen der Beigeladenen zu dem Vorhaben des Klägers entnommen werden kann – ein Einvernehmen zu dessen Vorhaben nicht besteht. Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass – wie der Kläger vermerkt  – das Grundstück anders nicht erschlossen ist. Zum einen kann eine rechtliche Sicherung, wie sie in § 4 Abs. 1 BbgBO vorgesehen ist, nicht aus einem Notwegerecht nach § 917 BGB hergeleitet werden. Der Notweg stellt seiner Rechtsnatur nach nur eine vorübergehende Lösung „bis zur Behebung des Mangels“ dar; auch wäre die Forderung nach einer rechtlichen Sicherung überflüssig, wenn bereits ein Notwegerecht nach § 917 Abs. 1 BGB genügen würde. Es ist vielmehr beachtlich, dass dem Nachbarn ein Abwehrrecht zusteht, wenn eine rechtswidrige Baugenehmigung dadurch in sein durch Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz geschütztes Eigentumsrecht eingreift, dass sie in Folge des Fehlens der Erschließung in Richtung auf die Duldung eines Notwegerechtes nach § 917 Abs. 1 BGB eine unmittelbare Rechtsverschlechterung bewirkt (vgl. OVG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 26. Oktober 2012 – 2 M 124/12 unter Hinweis auf BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1998 – 4 B 45.98 – BRS 60 Nr. 182).

Hinzutritt, dass Teil des klägerischen Vorhabens auch die Errichtung eines Gebäudes am südlichen Rand seines Grundstückes ist (Gurkenturm), wobei den Planzeichnungen nicht exakt entnommen werden kann, ob das Gebäude genau an der Grundstücksgrenze geplant und noch Raum für die erforderlichen Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück ist. Auch weist der vom Kläger eingereichte amtliche Lageplan vom 5. Mai 2013 auf dem südlich gelegenen Grundstück Stellplätze aus (Bl. 59 VV). Soweit der Kläger mit der Frage Nr. 5 (Vorland-Fläche) in diesem Zusammenhang ausführt, dass die 800 m², seinem Grundstück zugeschlagen werden sollen und anfragt, ob diese Arrondierung-Fläche bei der Flächen-Ermittlung berücksichtigt werden kann, zeigt dies das Defizit der Planungen des Klägers. Diese Frage kann in einem Vorbescheidsverfahren einer Klärung nicht zugeführt werden bzw. wäre zu verneinen. Vorrangig wäre der Frage nachzugehen, in wessen Eigentum die Flächen stehen und ob der Kläger über diese verfügen kann/darf. Da diese Flächen aber nicht im Eigentum des Beklagten stehen, kann er diese Frage weder positiv noch negativ beantworten. Auch ist es nicht Sache des Beklagten das Vorhaben in seiner räumlichen Ausdehnung zu definieren, sondern die des Klägers.

Selbst wenn ein Sachbescheidungsinteresse bezogen auf die obigen Erwägungen einmal in Hinsicht auf die Äußerung des Klägers in der mündlichen Verhandlung und wertender Betrachtung seiner Planzeichnung vom 18. September 2015 (Bl. 147 VV) mit der Folge einer Reduzierung des Vorhabens unter Verzicht der geplanten Errichtung des Gurkenturms und von Stellplätzen auf nicht dem Kläger gehörenden Grundstücksteilen und anderseits hinsichtlich Anforderungen des § 4 BbgBO, da mit Blick auf die Historie der vorgelagerte Bereich dieser bereits als öffentlicher Straßenraum anzusehen wäre oder aber in Ansehung der Planung der Beigeladenen zum Bebauungsplan „B...“ nach der eine Zufahrt zum ehemaligen Molkereigrundstück gewährleistet werden solle, zu bejahen wäre, käme der Klage kein Erfolg zu.

2. Dabei dürfte - anders als der Beklagte oder aber die Beigeladene meinen - ein Sachbescheidungsinteresse nicht schon deshalb zu verneinen sein, weil dem Vorhaben des Klägers der öffentliche Belang eines „Planungserfordernisses“ entgegensteht.

2.1. Insoweit ist zunächst beachtlich, dass das Bundesverwaltungsgericht seine Rechtsprechung dahingehend, dass auch ein Planungserfordernis für die Koordinierung der berührten öffentliche Belange „nach innen“ gegeben sein könne mit seiner Entscheidung vom 01. August 2002 – 4 C 5.01 – „Zweibrücken“ aufgegeben hat. Auch hat es in der genannten Entscheidung näher dargelegt, dass das in § 35 BauGB grundsätzlich vorgesehene Entscheidungsprogramm sich in aller Regel als ausreichend erweist, um eine städtebaulich entstehende Konfliktlage im Außenbereich angemessen beurteilen zu können und diese Beurteilung dem behördlichen Entscheidungsverfahren zuzuweisen. Das gilt zum einen für die gesetzgeberischen Wertungen, wie sie in den Privilegierungstatbeständen des § 35 Abs. 1 BauGB ihren Ausdruck finden. Zum anderen sind die in § 35 Abs. 3 BauGB angegebenen öffentlichen Belange regelmäßig hinreichend, um die vom Gesetzgeber bestimmte Interessenbewertung im Einzelfall mit der im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gebotenen Eindeutigkeit nachvollziehen zu können. Die öffentlichen Belange, die der Gesetzgeber in § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB aufzählt, haben indes nur beispielhaften Charakter. Zu den nicht benannten öffentlichen Belangen gehört auch das Erfordernis einer förmlichen Planung. Dieser öffentliche Belang hat allerdings eine andere Qualität als die in § 35 Abs. 3 BauGB genannten. Er bringt zum Ausdruck, dass die in § 35 BauGB selbst enthaltenen Vorgaben nicht ausreichen, um im Sinne des erwähnten Konditionalprogramms eine Entscheidung über die Zulässigkeit des beabsichtigten Vorhabens treffen zu können. Das im Außenbereich zu verwirklichende Vorhaben kann eine Konfliktlage mit so hoher Intensität für die berührten öffentlichen und privaten Belange auslösen, dass dies die in § 35 BauGB vorausgesetzte Entscheidungsfähigkeit des Zulassungsverfahrens übersteigt. Ein derartiges Koordinierungsbedürfnis wird vielfach dann zu bejahen sein, wenn die durch das Vorhaben berührten öffentlichen und privaten Belange einen in erster Linie planerischen Ausgleich erfordern, der seinerseits Gegenstand einer abwägenden Entscheidung zu sein hat. Eine in diesem Sinne "abwägende" Entscheidung ist nach der Gesetzeslage weder der Genehmigungsbehörde noch der Gemeinde im Rahmen des § 36 Abs. 1 BauGB zugestanden. Sie ist nach Maßgabe der §§ 1 ff. BauGB allein in einem Bauleitplanverfahren zu treffen.

Nach dem Stand der Rechtsprechung hängt es im Wesentlichen vom Umfang des Vorhabens ab, ob eine Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB ohne eine verbindliche Bauleitplanung öffentliche Belange beeinträchtigt. Dabei kommt es darauf an, in welcher Weise sich ein beabsichtigtes Vorhaben in seiner Substanz und in seinen Auswirkungen in die vorhandene Umgebung einfügt. Das Erfordernis der Planbedürftigkeit muss im Einzelfall nach Lage der Dinge konkretisiert werden. Mehrere Gesichtspunkte können dafür ausschlaggebend sein. Ob ein Vorhaben planerischer Steuerung bedarf, wird zunächst davon abhängen, welche Probleme die Einordnung des Vorhabens in seine Umgebung aufwirft. Dafür geben die in § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB benannten öffentlichen Belange bereits wichtige Merkmale. Auch der in § 35 Abs. 3 Satz 2 BauGB betonte Gesichtspunkt der Raumbedeutsamkeit verweist mittelbar auf eine erforderliche planerische Koordinierungsnotwendigkeit. Lässt sich die Koordination der Belange sachgerecht letztlich nur im Wege einer Abwägung sicherstellen, so ist dies auch ein hinreichendes Anzeichen für bodenrechtlich relevante Auswirkungen, die geeignet sind, ein Planungsbedürfnis auszulösen.

Beachtlich hierbei ist freilich, dass bei der Anwendung des § 35 Abs. 2 und 3 BauGB eine Kompensation der öffentlichen Belange nicht in der Weise möglich ist, dass Nachteile gegen Vorteile aufgerechnet werden. Jeder der dort bezeichneten öffentlichen Belange unabhängig davon, ob er durch andere noch verstärkt wird, ist für sich genommen geeignet, eine Zulassung zu verhindern. Auch eine Saldierung der für die Verwirklichung eines Vorhabens im Außenbereich sprechenden öffentlichen Interessen mit der Beeinträchtigung öffentlicher Belange kann nicht vorgenommen werden. Dies ist der Bauleitplanung vorbehalten (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar Stand 1. Mai 2018 – Rn 77 zu § 35). Das bedeutet zwar, dass dann wenn das Vorhaben – wie hier noch darzustellen ist - nach dem sich aus § 34 Abs. 1, § 35 Abs. 2, Abs. 3 BauGB ergebenden Entscheidungsprogramm nicht zulässig ist, dieses letztlich nur auf der Grundlage einer planerischen Steuerung realisiert werden kann (Planungserfordernis im engeren Sinne), jedoch nicht schon, dass das Vorhaben wegen seiner Größe oder aber der Raumbezogenheit für sich einer planerischen Abwägung bedarf (Planungserfordernis im weiteren Sinne).

2.2. Vorliegend ist das Vorhaben des Klägers planungsrechtlich unzulässig. Dabei ist dann, wenn in einem Vorbescheidsverfahren mehrere Fragen zu einem Vorhaben gestellt werden, die Beantwortung weitere Fragen dann nicht mehr geboten, wenn schon die Beantwortung einer Frage die Unzulässigkeit des Gesamtvorhabens sicher zur Folge hat. Anders mag es dann sein, wenn sich aus dem Antrag ergibt, dass der Kläger eine gesonderte Bescheidung ausdrücklich wünscht, oder aber er mehrere Varianten eines Vorhabens zur Entscheidung stellt.

3. Hinsichtlich der von dem Kläger gestellten einzelnen Fragen zu seinem Vorhaben gilt Folgendes:

3.1. Gegenstand der Bauvoranfrage ist das mit dem Antrag unterbreitete Vorhaben, also das Vorhaben, das bis zum Erlass des Ausgangsbescheides dem Beklagten vorgelegt wurde. Da das Vorhaben nicht teilbar ist, auch insoweit keine gesonderten Fragen gestellt wurden, kommt es vorliegend nicht darauf an, ob etwa bei einer geringeren baulichen Beanspruchung des Grundstücks oder aber einer anderen Strukturierung die eine oder andere Frage positiv beantwortet werden könnte.

3.2 Die Frage Nr. 6 in Bezug auf die Bautiefe ist sinngemäß darauf gerichtet zu erfragen, ob das Vorhaben gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche sich einfügt und damit bauplanungsrechtlich zulässig ist. Dies ist zu verneinen. Ein Teil des Grundstücks ist dem Innenbereich zuzuordnen und nimmt auch am Bebauungszusammenhang teil. Dieser reicht aber nicht so weit, dass die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit insgesamt nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen wäre.

Ausgangspunkt ist zwar, dass das klägerische Grundstück ursprünglich gewerblich genutzt wurde. Die gewerbliche Nutzung wurde allerdings bereits im Jahr 1992 aufgegeben. Auch nach der Verkehrsauffassung kann mit einer Wiederaufnahme dieser Nutzung nach so langer Zeit und in Ansehung der vom Kläger verfolgten Pläne nicht mehr gerechnet werden. Das bedeutet aber auch, dass der Altbestand nicht mehr berücksichtigungsfähig ist. Dies gilt insbesondere in Bezug auf die vom Kläger angesprochenen unterirdischen Anlagen, die letztlich Teil der gewerblichen Nutzung waren. Von daher kann allenfalls die vorhandene bauliche Struktur, die freilich einen ruinösen Eindruck aufweist, noch als Maßstab für den Bebauungszusammenhang herangezogen werden, wobei diese Bebauung ca. die Hälfte des klägerischen Grundstückes erfasst. Eine tiefere – also nach Norden hin ausgerichtete - Bebauung würde sich auch unter Beachtung der Umgebungssituation nicht einfügen. Westlich des klägerischen Grundstücks ist auf dem Flurstück 624 eine Bebauung gegeben, die auf der nördlichen Seite bis zu dem vom Kläger bezeichneten „Abfüllhaus“ reicht. Weitere maßstabsbildende Bebauung ist im Bereich zur Spree hin nicht vorhanden. Allenfalls finden sich Nebengebäude oder aber solche Gebäude, die nicht maßstabsbildend sind, da sie nicht für den ständigen Aufenthalt von Menschen vorgesehen sind (Wochenendhaus). Ein Bebauungszusammenhang ist weiter westlich im Bereich der H...Straße gegeben, der aber nicht die hier erforderliche Tiefe erreicht, vielmehr hinter der Bebauung auf dem Flurstück 624 zurückbleibt. Soweit östlich des klägerischen Grundstücks bauliche Anlagen zu finden sind, die bis an das Spreeufer reichen, kann der Kläger daraus für sich nichts herleiten. Insoweit ist anerkannt, dass für die Abgrenzung des Innen- von dem Außenbereichs die letzte Bebauung maßgebend ist (vgl. Rieger in Schrödter, BauGB, Kommentar, Rn, 17, m.w.N.). Dies rechtfertigt es, gerade unter Beachtung der westlich des Grundstücks der Kläger gegebenen Bebauungsstruktur eine Außenbereichsinsel anzunehmen bzw. einen Übergang von Innen- in den Außenbereich zu sehen, da sich nordwestlich des Grundstücks des Klägers eine Freifläche anschließt, die wegen ihre Größe und Lage an einem Gewässer 1. Ordnung nicht für eine weitere Bebauung offen ist.

Auch die zweite Frage des Klägers, ob eine GRZ von 0,4 oder aber eine GFZ von 0,8 bei einer Höhe von maximal 3 Geschossen zulässig ist, ist zu verneinen. Eine deutliche Verdichtung des vorhandenen Altbestandes wäre die Folge. Bei einer GRZ von 0,4 könnten ca. 3.115 m² mit baulichen Anlagen überdeckt werden, wobei nach § 19 Abs. 4 BauNVO für Nebenanlagen erleichterte Zulassungsvoraussetzungen gegeben sind. Der Bestand auf dem klägerischen Grundstück (alte Molkerei/Abfüllhaus/Wiegehaus/Garage und Trafohaus) weist eine mit baulichen Anlagen bedeckte Grundstücksfläche von ca. 1.700 m² auf. Das geplante Vorhaben würde mithin fast zu einer Verdopplung der mit baulichen Anlagen bedeckten Grundstücksfläche führen. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass für das Garagenbauwerk von 300 m² Sonderregelungen greifen. Zudem findet sich in der näheren Umgebung keine derartige Verdichtung der Bebauung, insbesondere auf den östlich belegenen Grundstücken. Das Flurstück 616 mit einer Größe ca. 3.980 m² ist mit Gebäuden mit einer Grundfläche von ca. 600 m² bebaut. Das Flurstück 617 mit einer Größe von ca. 6.600 m² weist eine Bebauung mit ca. 800 m² auf. Eine dreigeschossige 12 m hohe Bebauung ist auf keinem der Grundstücke nördlich der Straße A... zu finden.

Die Reste einer vormals unterirdisch betriebenen Kläranlage bleiben hier wegen des Verlustes des Bestandsschutzes außer Betracht. Sofern sie nach § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauNVO gleichwohl beachtlich wären, würde die Frage jedenfalls hinsichtlich der zulässigen Geschossfläche (§ 20 BauNVO) mit der obigen Argumentation zu verneinen sein.

Danach überschreitet das Vorhaben des Klägers den sie aus der Umgebung ergebenden Rahmen. Freilich hinderte das Gebot des Einfügens nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht schlecht hin etwas zu verwirklichen, was es bisher in der Umgebung von nicht gegeben hat. Auch ein dem vorgegebenen Rahmen überschreitendes Vorhaben kann ausnahmsweise zulässig sein, nämlich, wenn es in einer harmonischen Beziehung zu der vorhandenen Bebauung tritt. Dies setzt voraus, dass durch das Überschreiten des Rahmens weder bodenrechtlich beachtliche, ausgleichsbedürftige Spannungen entstehen noch bereits vorhandene Spannungen dieser Art erhöht werden (Rieger, a.a.O., Rn 46 zu § 34). Ein solcher Fall ist gegeben, wenn das Vorhaben die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet. Stiftet es in diesem Sinne Unruhe, so lassen sich die Voraussetzungen für seine Zulassung nur unter Einsatz der Mittel der Bauleitplanung schaffen. Ein Planungsbedürfnis besteht, wenn durch das Vorhaben schutzwürdige Belange Dritter mehr als geringfügig beeinträchtigt werden. Eine nur im Wege der Planung auffangbare Beeinträchtigung kommt auch in Betracht, wenn bei einer Hinterlandbebauung eine vorhandene Ruhelage gestört wird. Wann insoweit die bauplanungsrechtliche Relevanzschwelle im Einzelnen erreicht ist, lässt sich nicht anhand von verallgemeinerungsfähigen Maßstäben feststellen, sondern hängt von den jeweiligen konkreten Gegebenheiten ab (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 199 – 4 B 15/99 – zitiert nach juris).

Das Vorhaben des Klägers lässt es an der erforderlichen Harmonie mit der Umgebungsbebauung vermissen. Mit ihm werden beachtliche ausgleichsbedürftige Spannungen hervorrufen. Dies gilt mit Blick darauf, dass der Kläger ein komplexes Vorhaben in Angriff nehmen möchte, das im großen Umfange auch gewerbliche Leistungen beinhaltet (Gaststättenbetrieb/Übernachtung/Sport/Vergnügungsstätte). Damit einhergehen nicht unerhebliche verkehrliche Belastungen. Ferner können in der durch vorrangiges Wohnen geprägten Umgebung Lärmemissionen entstehen, die ausgleichsbedürftig sind. Hinzu tritt ein erheblicher Flächenverbrauch, der auch den Schutzzielen der Biosphärenreservatsverordnung entgegensteht. Schließlich wird mit dem Vorhaben eine vorhandene Ruhelage im rückwärtigen Bereich gestört. Insbesondere dienen die westlich des klägerischen Grundstücks belegenen Grundstücke der Erholung und Freizeitnutzung. Dem steht die seitens des Klägers geplante Bebauung mit dem auch von ihm skizzierten erheblichen Stellplatzbedarf erkennbar entgegen.

Dass das Vorhaben teilweise dem Außenbereich zuzurechnende Flächen in Anspruch nimmt, führt im Ergebnis nicht zu einer anderen Betrachtung. Dem nicht privilegierten Vorhaben stehen insofern öffentliche Belange nach § 35 Abs. 2, Abs. 3 BauGB entgegen; hier, die natürliche Eigenart der Landschaft aber auch der Belang der nicht geordneten Erweiterung der Bebauung in den Außenbereich hinein. Unorganische Siedlungsstrukturen können auch dadurch entstehen, dass mittels eines Vorhabens ein Ortsteil über den Bebauungszusammenhang hinaus in den Außenbereich ausgeweitet wird. Insbesondere, wenn das Vorhaben als Vorbild für andere gleichartige Vorhaben dient und sich damit eine band– oder breiartige Ausuferung der Bebauung anbahnt (vgl. Rieger in Schrödter, BauGB, Kommentar, 8. Auflage, Rn 135 zu § 35, m.w.N.; zum Belang der Erhaltung der natürlichen Eigenart der Landschaft bei einer absehbaren Vorbildwirkung: Mitschang/Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Kommentar, 13. Auflage, Rn. 86 zu § 35, m.w.N). So liegt der Fall hier, da gerade in Ansehung der Ausdehnung des klägerischen Vorhabens sowie der noch weitestgehend unverbauten Flächen westlich des klägerischen Grundstücks in dem weiten aber letztlich durch die Spree auch abgegrenzten Bereich Bauwünsche in erheblichem Maße die Folge sein können. Auch die naturschutzrechtlichen Vorschriften würden der beantragten Bebauung entgegenstehen (vgl. § 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB). Die Voraussetzungen für eine positive Entscheidung nach anderen Rechtsvorschriften hier der „Verordnung über die Festsetzung von Naturschutzgebieten und einem Landschaftsschutzgebiet von zentraler Bedeutung mit der Gesamtbezeichnung „Biosphärenreservat Spreewald vom 12. September 1990“ geändert durch die Verordnung vom 19. Mai 2014, GVBl.II, Nr. 28 können nicht bejaht werden. Nach § 6 Abs. 1 Biosphärenreservatsverordnung sind alle Handlungen verboten, die den Charakter der Landschaft verändern oder dem Schutzzweck des § 3 zuwiderlaufen. Das Vorhaben des Klägers erfüllt keinen der im § 3 der Verordnung genannten Schutzzwecke. Auch greifen Befreiungsvoraussetzungen nicht, da der Kläger eine nicht beabsichtigte Härte hier nicht für sich geltend machen könnte insbesondere unter dem Gesichtspunkt, dass die bauliche Nutzung des in Rede stehenden Grundstückes durchaus möglich erscheint, jedoch nicht in dem hier vorgesehen Maß. Zudem war die Unterschutzstellung schon zu einem Zeitpunkt gegeben, als der Kläger das Grundstück erwarb. Soweit er darauf verweist, dass ihm für dieses Vorhaben eine naturschutzrechtliche Befreiung schon erteilt worden sei, kann er damit nicht durchdringen. Die von ihm vorgelegte Entscheidung der unteren Naturschutzbehörde vom 23. Juli 1999 bezieht sich auf die Errichtung von 6 Doppelhäusern unter Einbeziehung der beiden Bestandsobjekte. Dabei ist es offensichtlich, dass diese Bebauung mit der nun vorgesehenen - auch was die Inanspruchnahme von Grund und Boden anbelangt - nicht vergleichbar ist. Zudem hat die untere Naturschutzbehörde bei der genannten Entscheidung hervorgehoben, dass die Erteilung der beantragten naturschutzrechtlichen Genehmigung mit den Schutzzielen deshalb vereinbar ist, da mit einer ausreichenden Freihaltung des Raumes zum Spreeufer eine geringe und damit vertretbare Beeinträchtigung des Raumes zu erwarten ist.

Kann danach die Zulässigkeit des Vorhabens unter Beachtung der Fragen zur überbaubaren Grundstücksfläche (Frage Nr. 6 Bautiefe) und zum Maß der baulichen Nutzung (Frage Nr. 2) nicht bejaht werden, bedarf es nicht mehr der Beantwortung der weiteren Fragen.

Gleichwohl ist noch Folgendes anzumerken: Hinsichtlich der Frage Nr. 3 zu den Abstandsflächen fehlt es dem Kläger hierfür schon an einem Rechtsschutzinteresse, da sich die Beantwortung der Frage aus § 6 BbgBO ergibt. Soweit er wissen möchte, ob eine Abstandsfläche ½ H nach den Vorschriften der BauNVO zulässig sei, ist die Frage unverständlich, da dies in der Baunutzungsverordnung nicht geregelt ist; eine Abweichung von den landesrechtlichen Vorschriften kann durch örtliche Bauvorschriften erfolgen (vgl. § 86 Abs. 2 Satz 1 BbgBO) oder aber durch Festsetzungen im Bebauungsplan (§ 22 Abs. 4 BauNVO). Ein Bebauungsplan der das klägerische Grundstück erfasst, liegt nicht vor. Dass eine hier beachtliche örtliche Bauvorschrift gegeben wäre, wurde weder vorgetragen, noch ist dies anderweitig ersichtlich. Die Frage ist auch nicht auf die Zulässigkeit des Vorhabens unter Beachtung abstandsflächenrechtlicher Vorschriften gerichtet. Diese wäre hier nach der vorgesehenen Gebäudehöhe von 12 m und der geplanten Bebauung mit einem Abstand von 3m zur westlichen Grundstücksgrenze nach § 6 Abs. 5 Satz 3 BbgBO zu beantworten, wobei die vorgelegten Plane keine Vermaßungen dergestalt beinhalten, dass geprüft werden könnte, ob die Baulichkeiten noch den Gebäudeklassen 1 und 2 zugeordnet werden könnten.

Hinsichtlich der Frage 1 in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung ist festzuhalten, dass sich schon die Frage stellen würde, ob das vom Kläger geplante Vorhaben als ein Komplex von Anlagen für soziale, gesundheitliche, sportliche Zwecke und als Beherbergungsbetrieb sich in die nähere Umgebung, die vorrangig durch Wohnen geprägt ist, nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bzw. bei Annahme eines allgemeinen Wohngebiets nach § 34 Abs. 2 i.V.m. § 4 BauNVO zulässig ist oder aber mit dem Gebietscharakter nicht vereinbar wäre. Maßgeblich ist vorliegend freilich, dass es auch Teile des Außenbereichs in Anspruch nimmt und nach den obigen Erwägungen mit den entgegenstehenden öffentlichen Belangen nach § 35 Abs. 2, Abs. 3 BauGB so nicht vereinbar ist.

Die Kostenentscheidung ergeht nach § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO. Von einer Überbürdung der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen auf den Kläger ist abzusehen, da die Beigeladene einen Antrag nicht gestellt und sich somit auch einem Kostenrisiko nicht ausgesetzt hat.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. den §§ 708 ff. ZPO.