Verwaltungsgericht Cottbus Urteil vom 13.10.2022 – 3 K 58/21

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar, für den Beklagten nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.

Die Klägerin wendet sich gegen die Festsetzung und Erhebung eines Sanierungsausgleichsbeitrages.

Sie ist Eigentümerin des Flurstücks 1...das 293 m² groß ist und als Stellplatzfläche genutzt wird. Es ist entsprechend gepflastert und unbebaut.

Mit Beschlüssen von 28. November 1990, 24. April 1991 und 21. Januar 1991 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Stadt C... den Beginn vorbereitender Untersuchungen für die Gebiete K... . Die Ergebnisse der Untersuchungen mündeten in einen Ergebnisbericht von März 1992.

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt C... beschloss in ihrer Sitzung vom 29. April 1992 die Satzung über die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes nach § 142 BauGB (Sanierungssatzung) vom 17. Dezember 1992. Die Satzung wurde im Amtsblatt vom 17. Dezember 1992 bekanntgemacht. Dort heißt es, das Sanierungsgebiet umfasse alle Grundstücke und Grundstücksteile innerhalb der in den Lageplänen im Maßstab 1:500 abgegrenzten Flächen. Die Lagepläne seien Bestandteile der Satzung und als Anlage beigefügt. Im Amtsblatt war eine Übersichtskarte beigefügt. Ein Satzungsexemplar mit Ausfertigungsvermerk findet sich in den Akten nicht.

Am 24. November 1993 beschloss die Stadtverordnetenversammlung die Rahmenplanung als Handlungsgrundlage für das Gesamtvorhaben Modellstadtsanierung. In dieser wurden die städtebaulichen Ziele und Zwecke der Sanierung konkretisiert, insbesondere die bauliche, freiräumliche und nutzungsstrukturelle Entwicklung beschrieben. Sie wurde mit Beschlüssen in den Jahren 1996, 2003, 2004, 2007, 2012, 2015 und 2017 fortgeschrieben (vgl. im Einzelnen die Beschlüsse und die Rahmenpläne in Beiakte III).

Aufgrund befürchteter Verfahrensfehler unternahm der Beklagte mehrere Heilungsversuche. Nach entsprechenden Beschlüssen durch die Stadtverordnetenversammlung wurden am 19. April 2000, 21. Juni 2003, 24. November 2012 und 21. Oktober 2017 Sanierungssatzungen bekanntgemacht, die jeweils rückwirkend zum 17. Dezember 1992 in Kraft traten (vgl. im Einzelnen zu diesen Satzungen Beiakte II).

Der Beklagte bediente sich zur Ermittlung des Ausgleichsbeitrages verschiedener Gutachten. Auf der Grundlage von Anfangs- und Endwertbeschreibungen der Bodenrichtwertzonen des Büros H... vom 26. September 2005 legte der Gutachterausschuss der Stadt C... (im Folgenden: Gutachterausschuss) jeweils die besonderen Bodenrichtwerte (Anfangs- und Endwertqualität) mit Gutachten vom 24. Oktober 2005 fest. In der Folge schrieb der Gutachterausschuss diese Werte jeweils aufgrund aktualisierter Anfangs- und Endwertbeschreibungen durch das Büro H... fort, zuletzt mit Gutachten vom 27. Februar 2017 (Nr. 02/17). Im Januar 2018 schrieb der Gutachter D... die Werte im Auftrag des Beklagten fort und nahm Anpassungen vor. So verlegte er den Qualitätsstichtag für den Anfangswert vor, ließ er den vom Gutachterausschuss berücksichtigten Regionalabschlag entfallen, setzte die Klassifikation in Komplex 2 sowohl bei den Missständen als auch bei den Maßnahmen auf 2, wandte die Wertmatrizen aus den Tabellen des Niedersachsenmodells an und kürzte die Maßnahmenbenotung auf die Höhe der Missstandsbenotung ein.

Im Einzelnen ergab sich für die hier streitgegenständliche Zone folgende gutachterliche Ermittlung des Gutachterausschusses:

/...

D...übernahm die Benotung im Einzelnen, änderte diese im Bereich der Struktur aber sowohl für die Missstände, als auch die Maßnahmen auf die Klasse 2 und ließ den Regionalabschlag entfallen. Für die Zone 14 ergibt sich nach dieser Berechnung eine Steigerung von 32 EUR/m².

Zur Berechnung und Begründung im Einzelnen wird auf die Gutachten verwiesen. Die dort errechneten Werte, wobei in der Anlage jedes Grundstück ein eigenes Ermittlungsblatt erhielt, machte der Beklagte zur Grundlage der Festsetzung der Sanierungsausgleichsbeiträge.

Mit Schreiben vom 24. Mai 2018 hörte der Beklagte die Klägerin zur beabsichtigten Festsetzung unter Beifügung des grundstücksbezogenen Ermittlungsblatts an und gab Gelegenheit zur Stellungnahme und Geltendmachung ggfs. bestehender Anrechnungsbeträge bis 20. Juni 2018.

Unter dem 28. Juni 2018 widersprach die Klägerin der geplanten Erhebung von Ausgleichsbeiträgen grundsätzlich und verwies darauf, dass die bodenwerterhöhenden Maßnahmen teilweise nicht durch den Beklagten, sondern ausschließlich durch sie selbst und nur minimal durch den Beklagten erbracht worden. Die Abrechnung sei nicht zeitnah erfolgt und die Satzungen seien fehlerhaft.

Unter dem 31. Juli 2018 teilte der Beklagte der Klägerin mit, dass im Bereich der Zone 14, in dem sich das streitgegenständliche Grundstück befinde, Städtebauförderungsmittel in Höhe von rund 2,8 Mio. Euro zum Einsatz gekommen seien. Von daher treffe es nicht zu, dass die Maßnahmen in dem Bereich fast ausschließlich durch die Klägerin durchgeführt worden seien. Ungeachtet dessen sei eine Anrechnung von durch eigene Aufwendungen bewirkte Bodenerhöhung nur unter strengen Voraussetzungen möglich, die hier nicht erfüllt seien. Bei der gutachterlichen Ermittlung sei von der Fiktion eines unbebauten Grundstücks auszugehen. Der Gutachter habe keine seitens der Klägerin bewirkte Bodenwerterhöhung ermittelt.

Mit Bescheid vom 01. November 2018 setzte der Beklagte einen Ausgleichsbeitrag für das klägerische Grundstück in Höhe von 9.376,00 Euro fest. Nach § 154 Abs. 1 BauGB habe der Eigentümer eines im förmlichen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspreche. Die Höhe des Ausgleichsbeitrages ergebe sich aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert, also dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre, und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergebe. Der Anfangswert betrage 100,00 Euro/qm, der Endwert 132,00 Euro/qm. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung wie auch der grundstücksbezogene Ausgleichsbetrag betrage 32,00 Euro/qm, so dass sich insgesamt ein Betrag von 9.376,00 Euro ergebe (293,00 qm x 32,00 Euro/qm). Grundlage für die Wertermittlung sei das Gutachten über die grundstücksbezogenen Ausgleichsbeträge für diverse im Sanierungsgebiet gelegene Grundstücke mit Bewertungsstichtag vom 21. Oktober 2017 sowie das zugehörige, dem Bescheid beigefügte, Ermittlungsblatt für den grundstücksbezogenen Ausgleichsbetrag. Anrechnungsbeträge seien nicht geltend gemacht worden. Insoweit werde auf das Antwortschreiben in Rahmen der Anhörung vom 31. Juli 2018 verwiesen. Dem Ermittlungsblatt ist zu entnehmen, dass das Grundstück in die Bodenwertzone 14 eingeordnet worden ist, keine Abzüge hinsichtlich der anrechenbaren Grundstücksfläche vorgenommen und auch der zonale Ausgleichsbetrag in Höhe von 32,00 Euro/qm nicht reduziert wurde. Weiter heißt es, das Grundstück werde gemeinsam mit angrenzenden Grundstücken, die sich im selben Eigentum befänden, als wirtschaftliche Einheit genutzt. Die Gesamtheit der Grundstücksflächen sei als vollwertiges Bauland zu beurteilen, so dass die gesamte Grundstücksfläche zur Ausgleichsbetragserhebung herangezogen werden müsse. Weitere besondere Merkmale seien nicht zu berücksichtigen.

Hiergegen legte die Klägerin unter dem 21. November 2018 Widerspruch ein. Die Sanierungssatzung sei unwirksam, weil sie keine Sanierungsfrist bestimme und nicht über eine Sanierung im vereinfachten Verfahren beschlossen worden sei. Im Jahr 2012 hätten die Grundstückswerte teilweise unter den Werten aus dem Jahr 1992 gelegen, so dass nicht grundsätzlich von einer Ausgleichspflicht habe ausgegangen werden können. Jedenfalls sei die Satzung vom 06. November 2012 nie aufgehoben worden, sondern lediglich die Satzung vom 17. Dezember 1992. Diese sei aber bereits mehrfach aufgehoben worden. Auch die Wertermittlung leidet unter Fehlern. So habe der Sachverständige U... die Werte des Gutachterausschusses „ungeprüft“ übernehmen sollen und sein Gutachten sei damit nicht brauchbar. Im Vergleich zu anderen Sanierungsgebieten würden die Höchstwerte der Bodenwertsteigerungen in C...übertroffen. Die Bodenwertsteigerungen durch private Investitionen oder aber die konjunkturelle Entwicklung sei bei der Bemessung nicht berücksichtigt worden. Kosten für durch den Eigentümer selbst zulässig bewirkte Bodenwerterhöhungen müssten nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB außer Betracht bleiben. Es handele sich vorliegend um ein Gebäudeensemble, das im Wesentlichen betreutes Wohnen, Arztpraxen und andere Praxen, angegliedertes Gewerbe und ein Bowlingcenter beherberge. Das gesamte Gebäude wie auch sämtliche Zuwegungen, Parkplätze und Grünanlagen seien von ihr auf eigene Kosten errichtet und saniert worden. Dafür seien erhebliche Kosten angefallen. Eine bodenwerterhöhende Wirkung sei auch dann anzunehmen, wenn eine Vielzahl von Baumaßnahmen den Lagewert des ganzen Gebietes verbessert hätten und sich so mittelbar über das allgemeine Bodenwertgefüge erhöhend auf den Bodenwert des einzelnen Grundstücks selbst auswirkten. Da hier vorliegend das gesamte Quartier durch sie bebaut worden sei, liege diese Wirkung hier unzweifelhaft vor. Darüber hinaus seien auch die Kosten zu ersetzen, die dem Eigentümer für die Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen entstanden seien. Dabei gehe es nicht nur um die Reduktion des Ausgleichsbeitrages auf bis zu Null, sondern um die Erstattung der vollständigen Kosten. Neben den Grünanlagen, Spielplätzen und ähnlichem sei in Übereinstimmung mit dem Stadtentwicklungskonzept ein Pflegeheim und ein Ärztehaus errichtet worden. Die Kosten der Errichtung überstiegen den geltend gemachten Ausgleichsanspruch um ein Vielfaches.

Mit Vorlagen vom 19. September 2019 schlug der Beklagte der Stadtverordnetenversammlung vor, die Satzung über die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets nach § 142 BauGB (Sanierungssatzung, Heilung rückwirkend zum 17. Dezember 1992) und die Satzung über die Teilaufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Modellstadt C...- Innenstadt“ (Heilung rückwirkend zum 21. Oktober 2017) - im Folgenden: Heilungssatzungen - zu beschließen. Den Vorlagen war eine Problembeschreibung und Satzungsentwürfe beigefügt. Der Sanierungssatzung war eine Übersichtskarte beigefügt, der die Lage der 22 einzelnen Pläne entnommen werden kann.

Am 30. Oktober 2019 beschloss die Stadtverordnetenversammlung in öffentlicher Sitzung die Satzung über die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets nach § 142 BauGB (Sanierungssatzung) und die Satzung über die Teilaufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Modellstadt C...- Innenstadt“. Nach der Niederschrift über die Sitzung erläuterte der Vorsitzende der Stadtverordnetenversammlung zu Beginn des Tagesordnungspunktes Sanierungssatzung „ausführlich“ das Mitwirkungsverbot nach § 22 BbgKVerf sowie § 1 Abs. 4 der Geschäftsordnung, woraufhin (ausschließlich) Herr Oberbürgermeister K...erklärte, er nehme unter Verweis auf § 22 BbgKVerf nicht an der Abstimmung teil. Weiter verwies der Vorsitzende auf ausführliche Unterlagen, Kommentare und Rechtsprechung, die in die Fächer der Stadtverordneten verteilt worden seien. Nachdem eine zweite Beratung im Ausschuss für Recht, Sicherheit, Ordnung und Petition abgelehnt wurde, beschloss die Stadtverordnetenversammlung mehrheitlich die Heilungssatzungen (vgl. im Einzelnen die Niederschrift über die Sitzung, Bl. 66 ff. Beiakte V).

Die Ausfertigungsexemplare der Heilungssatzungen sind vom Oberbürgermeister unterzeichnet. Der Sanierungssatzung sind 22 Lagepläne im Maßstab 1:500 beigefügt, die ebenso einen vom Oberbürgermeister unterzeichneten Ausfertigungsvermerk tragen. Der Teilaufhebungssatzung ist ein Lageplan als Anlage 1 und eine Auflistung der Flurstücke als Anlage 2 beigefügt, die jeweils einen vom Oberbürgermeister unterzeichneten Ausfertigungsvermerk tragen und mittels Heftstreifen mit der ausgefertigten Satzung verbunden sind (Bl. 22 bis 65 Beiakte V).

Die Heilungssatzungen wurden im Amtsblatt der Stadt C...Nr. 14/2019 vom 23. November 2019 bekanntgemacht. Die jeweiligen Anlagen (zur Sanierungssatzung: Lagepläne als Anlage; zur Aufhebungssatzung: Lageplan als Anlage 1 sowie Aufstellung der Flurstücke im räumlichen Geltungsbereich der Teilaufhebung als Anlage 2) wurden im Wege der Ersatzbekanntmachung bekannt gemacht, wobei insoweit darauf verwiesen wurde, dass diese zur kostenlosen Einsicht durch jedermann von der Stadtverwaltung bereitgehalten werden. Im Amtsblatt war zu beiden Satzungen eine Übersichtskarte beigefügt, die ausdrücklich nur zur Orientierung dienen sollte (vgl. im Einzelnen Bl. 7-9 Beiakte V).

Nach der Bekanntmachung der Heilungssatzungen führte die Klägerin im Vorverfahren diesbezüglich ergänzend unter dem 29. Mai 2020 aus, auch die Heilungssatzungen seien rechtswidrig. Für die Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 30. Oktober 2019 fehlen eine Anwesenheitsliste und die Nachweise der ordnungsgemäßen Ladung sowie der öffentlichen Bekanntmachung in den Akten. Es sei daher davon auszugehen, dass die Stadtverordnetenversammlung nicht ordnungsgemäß einberufen worden sei. Zudem sei zu befürchten, dass Stadtverordnete abgestimmt hätten, die selbst betroffen seien. Es werde erneut keine Sanierungsfrist angegeben und die Satzung aus dem Jahr 1992 aufgehoben, die bereits vor Jahren außer Kraft getreten sei. Es bestünden Bedenken, ob die Beschlussvorlage eine ausreichende Grundlage für eine bewusste und abwägende Entscheidung der Stadtverordneten darstelle. Insbesondere sei die Fortschreibung der Rahmenplanung unzureichend behandelt worden. Der Verfahrensgang werde nur in groben Zügen dargestellt. Die Klägerin habe insgesamt Eigenleistungen in Höhe von 2.937.330,23 Euro im Quartier erbracht, die anzurechnen seien. Diese seien im Einzelnen einer Tabelle und einem Anlagenordner zu entnehmen (Beiakte VI). Weiter habe sie Ordnungsmaßnahmen durchgeführt bzw. Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen errichtet. Es sei im Laufe der Sanierung zu einer Vielzahl von städtebaulichen Verträgen gekommen. Beachtung müsse der Vertrag über die „Errichtung einer Arkade durch das Fabrikgebäude F...“ samt 1. und 2. Nachtrag finden. Die Kosten für Bauleistungen seien dort mit 417.000,00 Euro ausgewiesen, wovon die Klägerin 110.224,85 Euro getragen habe. Für den Vertrag „Errichtung eines Gehweges einschließlich einer Arkade durch das Fabrikgebäude W...mit östlichen Anbau“ habe die Klägerin Eigenmittel in Höhe von mindestens 16.978,11 Euro getragen. Auch der Gehweg auf der M... entlang der S... sei von ihr selbst errichtet worden, entsprechende Dokumente seien als Anlage B3 beigefügt. Weiter zu beachten sei der Vertrag über die Instandsetzung der Gebäudehülle für die F... samt Anlagen (Anlage B5). Von den dort ausgewiesenen Baukosten in Höhe von 409.674,53 Euro habe sie 254.223,53 Euro selbst getragen. Allein die nun vorgelegten Unterlagen belegten einen zu erstattenden Betrag in Höhe von 1.051.536,15 Euro. Zudem habe sie diverse Gebäude errichtet, die dem Gemeinbedarf dienten. Auf diese Gemeinbedarf- bzw. Folgeeinrichtungen entfielen Investitionskosten in Höhe von 18.678.585,09 Euro, wobei auf das C...Haus Kosten in Höhe von 8.106.000,00 Euro entfielen. Diesbezüglich könnten umfangreiche Unterlagen zur Verfügung gestellt werden, sofern der Beklagte mitteile, welche Unterlagen benötigt würden.

Den Widerspruch wies der Beklagte mit Bescheid vom 10. Dezember 2020 zurück. Der Bestimmung einer Sanierungsfrist habe es nicht bedurft. Auch der absolute Zeitablauf von nunmehr 28 Jahren führe nicht zur Rechtswidrigkeit des Bescheides. Dies sei in der Rechtsprechung erst bei einer Sanierung, die rund 44 Jahre in Anspruch genommen habe, angenommen worden. Zudem sei zu Recht die Durchführung des Normalverfahrens beschlossen worden. Die Satzung über die Teilaufhebung sei auch nicht unbestimmt. Eine genaue Bezeichnung der einzelnen Grundstücke sei nur dann erforderlich, wenn Lageplan und schlagwortartige Bezeichnung des Teilgebiets für eine genaue Abgrenzung nicht ausreichten. Dies sei hier nicht der Fall. Die von der Teilaufhebung betroffenen Grundstücke könnten bereits zweifelsfrei aus dem Lageplan ersehen werden. Zwecks ergänzender Klarstellung seien sämtliche Grundstücke ausdrücklich in einer Grundstücksliste, welche als Anlage 2 Bestandteil der Satzung sei, aufgeführt. Das Heilungsverfahren sei ordnungsgemäß abgelaufen, insbesondere sei die Ladung der Stadtverordnetenversammlung ordnungsgemäß erfolgt. Die Anwesenheit der Stadtverordneten sei dokumentiert, der Vorwurf der Verstöße gegen Mitwirkungsverbote nicht begründet worden und liege auch nicht vor. Die Grundlage der Stadtverordneten sei ausreichend gewesen. Diesen habe die Beschlussvorlage als Informationsquelle zur Verfügung gestanden. Zudem habe es eine mehrstündige Informationsveranstaltung gegeben, in der Fragen möglich gewesen seien und auch sämtliche relevanten Unterlagen vorgelegen hätten. Die Präsentation zur Informationsveranstaltung sei online gestellt und damit neben den Stadtverordneten auch der allgemeinen Öffentlichkeit zur Kenntnis gegeben worden. Auch das Bewertungsverfahren und die Bewertung im Einzelfall seien rechtmäßig. Es werde von der Klägerin nicht dargelegt, aus welchen Gründen die Bewertungsmethode ungeeignet sein solle. Es sei zutreffend das sogenannte Modell Niedersachsen verwendet und die danach ermittelten Ergebnisse den konkreten Besonderheiten angepasst worden. Es existierten auch keine Unplausibilitäten zwischen dem Gutachten des Gutachterausschusses und dem nachfolgenden Gutachten des Sachverständigen D.... Dieser habe auch keine Werte „ungeprüft“ übernommen. Mit dieser Vorbemerkung in seinem Gutachten habe der Sachverständige lediglich zutreffend festgestellt, dass er nicht die Aufgabe gehabt habe, die Arbeit des Gutachterausschusses gleichsam zu wiederholen und ein „neues“ Gutachten anstelle des Zonengutachtens zu erstellen. Seine Aufgabe sei gewesen, die in dem Zonengutachten ermittelten Ergebnisse zu plausibilisieren und, soweit erforderlich, Anpassungen vorzunehmen. Dies habe er getan. Die eingereichten Unterlagen zu der geltend gemachten Bodenwerterhöhung durch eigene Maßnahmen bzw. den entstandenen Kosten für Gemeinbedarfseinrichtungen seien nur eingeschränkt überprüfbar und hätten zu keinen neuen Erkenntnissen geführt. Es könnten nicht jegliche Kosten, die dem Eigentümer durch Baumaßnahmen entstanden seien, angerechnet werden, sondern nur selbst zulässig bewirkte Bodenwerterhöhungen, die vorrangig für die Kategorien Erschließung und auf dem Grundstück liegende Rechte und Lasten in Ansatz zu bringen seien. Die eingereichten Unterlagen ergäben lediglich einen groben Überblick über die zu einzelnen Teilvorhaben mutmaßlich entstandenen Baukosten. Die Zahlen basierten zum Teil auf ungeprüften Rechnungen und Auftragssummen. Wieder andere Rechnungen ließen sich inhaltlich keinem der geförderten Einzelvorhaben zuordnen. Über tatsächlich geleistete Zahlungen fehlten Unterlagen. Auch sei nicht auf die zu den Teilvorhaben gewährten, erheblichen öffentlichen Förderungen eingegangen worden. Für alle ausgleichsbetragspflichtigen Grundstücke der Klägerin seien den zu zahlenden Ausgleichsbeträgen in Höhe von insgesamt circa 619.000,00 Euro an den Eigentümer ausgereichte Städtebaufördermittel in Höhe von 1.320.000,00 Euro gegenüberzustellen. Zusätzlich sei durch die Finanzierung kommunaler Maßnahmen in diesen Bereichen in Höhe von 2.800.000,00 Euro eine beträchtliche Bodenwertsteigerung bewirkt worden. Auch die geltend gemachte „Quartierswirkung“ der Summe der Einzelvorhaben der Klägerin verfange nicht. Dafür sei zwingende Voraussetzung, dass es sich um Baumaßnahmen handele, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen vornehme. Die genannten Erschließungsmaßnahmen seien nicht geeignet, sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen zu bewirken, da diese ausschließlich der bauordnungsrechtlichen Sicherstellung der Funktionalität des eigenen Grundstücks dienten und nicht an Stelle der Kommune durchgeführt worden seien. In den beigebrachten Unterlagen würden diverse Kosten aufgeführt, die den baulichen Außenanlagen oder der versorgungstechnischen Erschließung des eigenen Grundstücks zuzuordnen seien und bereits deshalb keinen Einfluss auf den sanierungsbedingten Bodenwert hätten. Die gemeindliche, öffentliche Erschließung ende an der Grundstücksgrenze. Auch eine Anrechnung von Kosten für durchgeführte Ordnungsmaßnahmen oder für die Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen nach § 155 Abs. 6 BauGB komme nicht in Betracht. Bei dem streitgegenständlichen Grundstück handele es sich um durch den Eigentümer hergestellte Stellplatzflächen, die als wirtschaftliche Einheit zur Selbstnutzung für den Gebäudekomplex A... und dem Nachweis der bauordnungsrechtlich notwendigen Stellplätze dienten. Eine Anrechnung der Kosten etwaiger Abbruchmaßnahmen komme nicht in Betracht, da kein entsprechender Ordnungsmaßnahmevertrag geschlossen worden sei. Zudem sei die konkrete Stellplatznutzung des Grundstücks allein privat. Eine dauerhafte (Gemeinbedarfs-)Zweckbindung sei nicht zu erkennen. Die Behauptung, allgemeine Wertentwicklungen am Grundstücksmarkt seien nicht berücksichtigt worden, sei nicht begründet worden. Konjunkturelle Bodenwertsteigerungen seien durch die Definition eines Bewertungsstichtages Rechnung getragen worden. Straßenausbaubeiträge seien letztlich Kostenumlagen und müssten nicht zwangsläufig der Bodenwerterhöhung entsprechen. Es sei immer wieder vor allem in strukturschwachen Regionen zu beobachten, dass die Bodenwerte nicht automatisch um die gezahlten Straßenausbaubeiträge stiegen, sondern häufig hinter dieser Betrachtung zurückblieben.

Mit ihrer am 14. Januar 2021 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Unter Wiederholung ihrer Einwände im Vorverfahren macht sie darüber hinaus geltend: Die Teilaufhebungssatzung sei weiter nicht bestimmt genug, insbesondere der Maßstab des Lageplans zu klein. Die Teilaufhebung erfolge nicht flurstücksgerecht, sondern willkürlich durch bestehende Flurstücke hindurch. Anhand des großen Maßstabes sei nicht erkennbar, welche exakten Teilflächen der geteilten Flurstücke zum aufgehobenen Gebiet gehörten und welche nicht. Dies betreffe eine Vielzahl von Flurstücken, beispielsweise die Flurstücke 3.... Ihr Vorbringen hinsichtlich der geltend gemachten Satzungsfehler sei auch beachtlich. Sie habe diese bereits mit Schreiben vom 29. Mai 2020 geltend gemacht und habe damit eventuell bestehende Fristen gewahrt. Dem Beklagten sei es damit verwehrt, sich auf verspätete Geltendmachung zu berufen. Auch sei die Sanierungsaufgabe nicht den Vorschriften des § 157 BauGB entsprechend auf den Sanierungsträger übertragen worden. Die Bewertung leide unter schwerwiegenden Fehlern. Das Vergleichswertverfahren sei vorrangig. Die pauschale Begründung, es habe keine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen gegeben, reiche nicht. Es hätten eine Vielzahl von Grundstückstransaktionen im Sanierungsgebiet stattgefunden. Entsprechend müsse es auch eine ausreichende Anzahl an Vergleichspreisen geben. Ohnehin seien auch bei Fehlen von Vergleichspreisen entsprechende Werte aus vergleichbaren Gebieten heranzuziehen. Bereits die Zonierung sei unpassend und willkürlich vorgenommen worden. Sie sei nicht anhand von Straßenzügen erfolgt. Auch die Zonenbeschreibung sei zu beanstanden. Bei städtebaulichen Missständen sei als Mangel unter anderem „fehlende Wegeverbindungen an den Ufern“ aufgeführt. Dies sei unzutreffend. Die Wegeverbindungen seien bereits im Zusammenhang mit der Bezirksgartenschau 1954 errichtet worden. Es habe ein einziges Teilstück gefehlt. Soweit als Maßnahmen in der Endwertbeschreibung ausgeführt werde, es seien Wegeverbindungen an M... und S... errichtet worden, sei diese Beschreibung ungenau und unzutreffend. Die Maßnahme „Erneuerungen der Brückenverbindung“ liege nicht in der gegenständlichen Zone und sei entsprechend falsch zugeordnet. Die in der Endwertbeschreibung genannten Maßnahmen „Aufwertung der Freianlagen“, „Anlage von Wegeverbindungen“, „Umfassende Abbruchmaßnahmen“, „Neubau eines Wohn- und Pflegezentrums“, „Neubau einer wasserseitigen Wohnanlage und eines Ärztehauses“, „Sanierung der Gewerbegebäude“ – also alle Maßnahmen außer der Brückenverbindung und der Anlage eines Bowlingzentrums – habe sie selbst durchgeführt. Abgesehen davon sei das Niedersachsenverfahren hier grundlegend nicht anwendbar und führe zwangsläufig zu falschen Werten. Bereits der Name lasse vermuten, dass es lediglich für entsprechende Städte in Niedersachsen repräsentativ sei. Es lasse sich nicht ohne Weiteres auf C...anwenden. Die im Niedersachsenverfahren verwendeten Werte seien bezogen auf den Wertermittlungsstichtag 11 bis 16 Jahre alt. Zudem sei das gegenständliche Sanierungsgebiet nicht vergleichbar mit den durchschnittlichen Modellwerten. Die Gutachten seien zudem unplausibel, da die Steigerungen sehr hoch ausfielen. Es sei bekannt, dass mit dem Niedersachsenmodell statistische Aussagen nur bis zu den Klassenmittelwerten 6/6 für Missstände und Maßnahmen möglich seien. Für Ergebnisse über dem Mittelwert 6 sei eine Plausibilisierung der Ergebnisse über ein weiteres Verfahren angebracht. Allgemein sei die Klassifizierung überdurchschnittlich erfolgt. Das Gutachten des D...von Januar 2018 zeige Mängel und Unplausibilitäten des Gutachtens des Gutachterausschusses auf, die nicht unbeachtet bleiben könnten. Die Gutachten seien widersprüchlich. Dem Gutachten von D... lägen zudem Rechenfehler zu Grunde. Es sei falsch gerundet worden. Es sei nicht nachvollziehbar, aus welchen Gründen im Gutachten von D... der Regionalabschlag von 20 % entfallen sei. Er selbst lasse dies unkommentiert. Zudem habe D... den Qualitätsstichtag für den Anfangswert pauschal um 2 Jahre vorverlegt, nämlich auf den Tag des Beschlusses zur Aufnahme vorbereitende Untersuchungen. Die Richtigkeit der Annahme, dass sich dadurch keine Änderung ergebe, werde bestritten. Es gebe keine Anfangsbeschreibung der einzelnen Grundstücke, sondern lediglich der Zonen. Ohne jede weitere Betrachtung werde der Zonenwert dann mit der Grundstücksgröße multipliziert. Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen aus Abteilung II des Grundbuchs seien nicht recherchiert worden. Die Veröffentlichung zu den Bodenrichtwerten ergäben einen Bodenrichtwert zum 21. Oktober 2017 in Höhe von 155 Euro, das Gutachten komme aber zu einem Ergebnis von 134 Euro. Auch seien wendebedingte Effekte und konjunkturelle Effekte nicht berücksichtigt worden. Die werterhöhenden eigenen Maßnahmen seien nicht berücksichtigt worden. Dies habe sie bereits im Widerspruchsverfahren ausführlich geltend gemacht, sei dem Beklagten im Übrigen aber auch bekannt. Der Bescheid sei auch rechtswidrig, weil zum Zeitpunkt des Erlasses allen Verantwortlichen bekannt und bewusst gewesen sei, dass keine Rechtsgrundlage für den Bescheid bestanden habe. Es sei bekannt gewesen, dass keine wirksame Sanierungssatzung vorgelegen habe und eine Heilung erfolgen müsse. Auch aus diesem Grund sei der streitgegenständliche Bescheid aufzuheben und die entsprechende Ermittlungsakte der Staatsanwaltschaft beizuziehen.

Die Klägerin beantragt

den Bescheid des Beklagten vom 01. November 2018 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. Dezember 2020 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Rügen der Klägerin griffen allesamt nicht durch. Sie führt ergänzend aus, es bestehe keine Pflicht zur Angabe einer Sanierungsfrist. Es handele sich um eine Ordnungsvorschrift ohne materielle Ausprägung. Auch im Zuge des Heilungsverfahrens habe nachträglich keine Frist bestimmt werden müssen. Die Vorschrift sei erst mit Wirkung vom 01. Januar 2007 eingeführt worden und gelte daher nicht für die zum damaligen Zeitpunkt bereits bekannt gemachten Sanierungssatzungen. Die rückwirkende Inkraftsetzung der Sanierungssatzung sei ebenso wenig zu beanstanden. Ein ergänzendes Verfahren zur Heilung von Verstößen sei grundsätzlich möglich. Dies gelte selbst, wenn die Sanierung bereits abgeschlossen und die förmliche Festlegung bereits aufgehoben sei. Es sei auch unzutreffend, dass der Beklagte zu prüfen gehabt hätte, ob das vereinfachte Sanierungsverfahren zur Anwendung kommen solle. Da nach zutreffender Prognose mit sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen zu rechnen gewesen sei und die Schutzfunktion der Ausgleichsbeiträge anstelle möglicher späterer Erhebung von Erschließungsbeiträgen wirksam werden sollte, sei zu Recht die Durchführung des Normalverfahrens beschlossen worden. Der Lageplan der Teilaufhebungssatzung sei eindeutig und lasse die Grenzen der einzelnen Flurstücke ebenso erkennen wie die Grenzen des Bereichs der Teilaufhebung bzw. des verbleibenden Sanierungsgebiets. Soweit die Klägerin den Ablauf der Beschlussfassung der Stadtverordneten kritisiere, bleibe dies zu unbestimmt und unsubstantiiert. Es bestehe kommunalrechtlich kein Anspruch auf Zurverfügungstellung von Beschlussvorlagen mit einer bestimmten Informationsdichte und -tiefe. Die Übersendung umfangreicher Unterlagen sei nicht nötig. Unabhängig davon wäre ein derartiger Fehler unbeachtlich. Einen ausdrücklichen Beschluss zur Übertragung nach § 157 Abs. 1 BauGB durch die Gemeindevertretung sei nicht vorgesehen. Ohnehin könne ein Fehler sich lediglich auf das Vertragsverhältnis zum Sanierungsträger auswirken, nicht aber auf die Rechtmäßigkeit der durchgeführten Sanierung. Die Zonierung sei nicht fehlerhaft. Soweit die Grenzziehung der Zonierung in den Straßenzügen erfolge, betreffe dies Fließgewässer, großflächige Grünanlagen oder andere Sondersituationen, etwa eine Zäsur im städtebaulichen Charakter. Einige Beispiele seien die Abgrenzungen der Zonen 13, 14, 16 und 17 oder zwischen den Zonen 1,2 und 3 oder 30 (Plattenbauriegel) und 32 (historisch kleinteilige Bebauungsstruktur). Dies zeige auch nochmals, dass es eine bewusste Auseinandersetzung mit den tatsächlichen Gegebenheiten bei der Zonierung gegeben habe. Die Einteilung der Zone sei kleinteiliger erfolgt, als der veröffentlichte Bodenrichtwert (155,00 Euro bei WGFZ 1,0). Die Bodenrichtwertzone 4036 sei in insgesamt 6 Anfangs- und Endwertzonen unterteilt und für die Zone 14 von einer WGFZ von 0,6 ausgegangen worden. Der Missstand der „fehlenden Wegeverbindung“ habe bestanden. Die Klägerin trage selbst vor, es habe „ein einziges Teilstück“ gefehlt. Auch könne eine infrastrukturelle Maßnahme wie die Erneuerung der Brückenverbindung genannt werden, auch wenn das S...außerhalb der Zone liege. Es sei denkbar, dass infrastrukturelle Maßnahmen Wirkungen im Wesentlichen innerhalb einer Zone entfallen könnten, in der sie selbst nicht lägen.

Die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte sei methodisch einwandfrei in einem mehrstufigen Verfahren vollzogen worden. Die demgegenüber von der Klägerin geäußerte Kritik an der Bewertung überzeuge nicht. Es liege in der Natur der Sache, dass der Sachverständige U...nicht die Arbeit des Gutachterausschusses wiederhole und ein „neues“ Gutachten erstellt habe. Auch wenn er teilweise Schwachpunkte festgestellt habe, komme er zu der Bewertung, dass die auf Grundlage der Ausarbeitungen von H... durch den Gutachterausschuss vorgenommene Zonenbildung geeignet sei, um die relevanten Bodenwertveränderungen darzustellen. Nach der Plausibilisierung und Feststellung des Anpassungsbedarfs erfolgte sodann in einem ersten Schritt die Anpassung der zonalen Bodenwerte und in einem zweiten Schritt die grundstücksbezogene Ermittlung der Ausgleichsbeiträge. Soweit die Klägerin die Anpassungen durch D...kritisiere, verfange dies nur hinsichtlich des Entfallens des Regionalabschlags von 20 %. Diese sei nicht im Detail erläutert worden. D...habe dies im Rahmen einer ergänzenden Stellungnahme nachgeholt, auf die verwiesen werde. Soweit auf Abweichungen bei der Anwendung der Kreuzinterpolation abgestellt werde, sei es nicht zu beanstanden, dass der Gutachterschuss allein auf die Matrizen des Niedersachsenmodells abgestellt habe. Für eine genaue Ableitung hätte die Regressionsformel des Niedersachsenmodells herangezogen werden müssen. Die Matrizen würden aber gerade zum Zwecke der entsprechenden Orientierung veröffentlicht. Die mittleren Werte für Missstände und Maßnahmen seien lediglich in einer Zone (Zone 27) und dort auch nur geringfügig (Missstände: 6,38, Maßnahmen: 6,25) überschritten worden. Soweit die Klägerin darauf abstelle, die festgestellten Werte der Bodenwertsteigerungen seien zu hoch und überträfen selbst die ansonsten im Land Brandenburg festgestellten Höchstwerte, sei dies ebenso plakativ wie falsch. So übersehe sie, dass von den festgestellten Werten Korrekturabschläge vorgenommen worden seien. Zudem seien die für C...festgestellten Werte zwar in der Gegenüberstellung der prozentualen Steigerungswerte hoch, aber in absoluten Zahlen wiederum vollständig plausibel. Die verglichenen Sanierungsgebiete seien sämtlich in kleineren Kommunen angesiedelt, die sich vor allem durch sehr große Grundstücke mit in der Regel keiner sonderlich hohen baulichen Ausnutzung auszeichneten. Demgegenüber sei im Innenstadtbereich der Stadt C...vom vergleichsweise kleinen Grundstücken mit einer hohen baulichen Ausnutzung auszugehen. Auch der Vorwurf, die Grundstücke in einer Zone seien einheitlich behandelt worden, treffe nicht zu. D... habe zu jedem Grundstück ein Wertermittlungsblatt mit hinterlegten Fallunterscheidungen erstellt. In dem Ermittlungsblatt hätten Abzüge hinsichtlich der Fläche vorgenommen werden können und auch andere Besonderheiten berücksichtigt werden können. Es sei unschädlich, dass das Baulastenverzeichnis und die Abteilung II der Grundbuchblätter nicht recherchiert worden seien. Jeder Beitragspflichtige habe Gelegenheit gehabt, diese im Anhörungsverfahren geltend zu machen. Die Klägerin habe angesichts der erheblichen öffentlichen Förderung die Lagewertverbesserungen nicht selbst erwirkt. Der Sanierungsträger habe angegeben, in welchem Umfang die Maßnahmen der Klägerin auf der M...gefördert worden seien. Die Fördermittel und die durch den Beklagten selbst durchgeführten Maßnahmen betrügen danach im Bereich der M... 4.164.571,18 Euro. Der Aufwand liege bei 182,19 Euro/m² (71,22 Euro/m² Fördermittel und 110,97 Euro/m² Sanierungsaufwand). Dem stehe die Geltendmachung von 31 Euro/m² sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung gegenüber. Soweit die Klägerin geltend mache, sie habe für Sanierungsmaßnahmen knapp 3 Mio. Euro selbst bewirkt und für die weitere Quartiersbebauung 10 Mio. Euro aufgewendet, bleibe sie zu pauschal. Es sei weder Sache des Beklagten noch des Gerichts, aus solchen pauschalen Angaben der Klägerin oder aus den vielfach nicht prüffähigen Unterlagen, die im Widerspruchsverfahren vorgelegt wurden, mögliche anrechenbare Positionen ausfindig zu machen. Ordnungsmaßnahmen seien nicht anzurechnen. Soweit solche auf Grundlage der dafür zwingend erforderlichen Ordnungsmaßnahmenverträge erfolgt seien, seien diese zu 100 % gefördert worden. Die vorgelegten Verträge gäben auch keine Anrechnung her. Die Verträge für die Errichtung des Gehwegs und der Arkade bestimmten neben der ohnehin wesentlichen Kostentragung durch den Beklagten jeweils in § 5 eine durch den Beklagten für die dauerhafte öffentliche Inanspruchnahme an die Kläger zu zahlende Entschädigung. Weitergehende Ansprüche seien in § 7 ausgeschlossen. Eine Doppelanrechnung im Rahmen der Ausgleichsbeträge verbiete sich. Die übrigen Verträge beträfen Maßnahmen an der Gebäudehülle bzw. seien (hinsichtlich der Verbesserung des Oberflächenbelags) bereits in einem anderen Verfahren angerechnet worden. Ein historischer Sonderfall liege nicht vor. Die Klägerin behaupte lediglich, sie hätte das Quartier auch ohne Sanierung errichtet. Der Beklagte habe sie dabei mit Städtebaufördermitteln in Höhe von 1,3 Mio. Euro unterstützt. Hinzu kämen kommunale Aufwertungsmaßnahmen in einem Volumen von 2,7 Mio. Euro sowie die Möglichkeit steuerlicher Vergünstigungen. Die weiter angeführten Aspekte (Tagebau, Universität, C...-Klinikum, Altstadtarchitektur) hätten nach der Wende keinesfalls den Effekt einer Sanierung gehabt. Die Tagebaue führten eher zu Strukturproblemen, die bis heute nicht vollständig überwunden seien. Die Zahl der Erwerbstätigen sei von 88.900 im Jahr 1991 auf 61.200 im Jahr 2020 zurückgegangen. Der Auf- und Ausbau der Universität und des Klinikums habe erst später stattgefunden. Der Vorwurf des Vorliegens strafbaren Verhaltens sei fernliegend und irrelevant. Der Beklagte habe keine Bescheide in der Hoffnung erlassen, sie würden bestandskräftig. Es sei vielfach dokumentiert, dass der Beklagte erhebliche Anstrengungen unternommen habe, um die bereits erlassenen Bescheide auf eine sichere Rechtsgrundlage zu stellen. Diese Verfahrensweise sei anerkannt und nicht zu beanstanden.

Für weitere Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Inhalte der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (Beiakten I bis VII) Bezug genommen, welche jeweils zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind.

Die Klage bleibt ohne Erfolg.

Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

In formeller Hinsicht begegnet der Bescheid keinen rechtlichen Bedenken. Insbesondere ist der Klägerin vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages hinreichend Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung nach Maßgabe des § 154 Abs. 4 BauGB gegeben worden.

Materiell rechtlich erweist sich der Bescheid ebenso als rechtmäßig. Die Voraussetzungen zur Erhebung eines Ausgleichsbetrages gemäß § 154 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1 BauGB durch den Beklagten liegen dem Grunde nach vor. Die Beitragserhebung beruht auf einer ordnungsgemäß festgelegten, durchgeführten und abgeschlossenen Sanierung (dazu 1.). Die Wertermittlung im Rahmen der angegriffenen Bescheiden ist nicht zu beanstanden (dazu 2.), der Bescheid erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als rechtswidrig (dazu 3.) und die Klägerin hat keinen Anspruch auf Berücksichtigung von Anrechnungsbeträgen (dazu 4.).

1. Das Grundstück der Klägerin ist mit der Sanierungssatzung vom 08. November 2019 zum 17. Dezember 1992 wirksam in das Sanierungsgebiet einbezogen und diese durch Teilaufhebungssatzung vom 08. November 2019 wirksam aufgehoben worden.

Die vorgenannten Satzungen erweisen sich als wirksam.

a. Die Sanierungssatzung begegnet keinen rechtlichen Bedenken.

Durchgreifende Defizite der Sanierungssatzung sind weder vom Amts wegen erkennbar, noch vom Kläger substanziell vorgetragen worden (vgl. zum Absehen von einer „ungefragten Fehlersuche“ trotz Amtsermittlungsgrundsatzes: BVerwG, Beschl. v. 11. Januar 2008 – 9 B 54/07 –, juris, Rn. 7; Urt. v. 17. April 2002 – 9 CN 1/01 –, juris, Rn. 43; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 16. November 2017 – OVG 10 B 1.17 –, juris, Rn. 51).

Der Erlass einer rückwirkenden Satzung (aa.), der nicht erfolgte Wechsel in das vereinfachte Verfahren (bb.), die fehlende Sanierungsfrist (cc.) der Ablauf der Beschlussfassung in der Stadtverordnetenversammlung (dd.), die Festlegung des Sanierungsgebiets (ee.), die Ausfertigung (ff.) und die Bekanntmachung (gg.) sowie die Abwägung (hh) begegnen keinen rechtlichen Bedenken.

aa. Es begegnet keinen Bedenken, dass die Satzungen rückwirkend in Kraft getreten sind.

§ 214 Abs. 4 BauGB lässt das rückwirkende Inkraftsetzen auch einer verfahrensfehlerhaft zustande gekommenen Satzung zu. Daran kann angesichts des insoweit eindeutigen Wortlauts des Gesetzes sowie des Sinns und Zwecks der Vorschrift kein Zweifel bestehen. Städtebauliche Satzungen sollen nicht daran scheitern, dass sie verfahrensfehlerhaft zustande gekommen sind. Das Gesetz will der Gemeinde gerade auch ein rückwirkendes Inkraftsetzen ermöglichen, um aufgrund der nicht wirksamen Satzung ergangenen anderweitigen Entscheidungen und Maßnahmen nachträglich eine einwandfreie rechtliche Grundlage zu verschaffen. Ein rückwirkendes Inkraftsetzen ist auch dann noch möglich, wenn die städtebauliche Satzung schon vollzogen ist oder – wie hier – die Sanierungsmaßnahmen schon durchgeführt worden sind (vgl. so bereits: BVerwG, Beschl. v. 16. Juni 2010 – 4 BN 67/09 –, juris, Rn. 8; Urt. v. 03. Dezember 1998 – 4 C 14/97 –, juris, Rn. 11, m.w.N.; Sächsisches OVG, Urt. v. 16. November 2015 – 1 C 15/14 –, juris, Rn. 35; Bayerischer VGH, Urt. v. 6. Februar 2014 – 2 B 13.2570 –, juris, Rn. 14; jew. m.W.N).

bb. Die Klägerin dringt nicht damit durch, dass bei einem der Beschlüsse zur Heilung der Sanierungssatzung die Voraussetzungen für das vereinfachte Sanierungsverfahren vorgelegen hätten. Unabhängig davon, ob die Voraussetzungen hierfür nach § 142 Abs. 4 BauGB tatsächlich vorgelegen haben, besteht bei bereits laufenden Sanierungsverfahren jedenfalls keine Verpflichtung zur Umstellung auf das vereinfachte Verfahren (vgl. Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 15. Aufl. 2017, § 142, Rn. 44; Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/u.a., Baugesetzbuch, Werkstand: 145. EL Februar 2022, § 142. Rn. 108).

cc. Der Bestimmung einer Sanierungsfrist hat es aufgrund der bereits vor dem 01. Januar 2007 eingeleiteten Sanierungsmaßnahmen nicht bedurft.

Nach § 235 Abs. 4 BauGB sind solche Satzungen spätestens bis zum 31. Dezember 2021 aufzuheben, was vorliegend erfüllt ist. Selbst wenn die Überleitungsvorschrift aufgrund der Heilung im Jahr 2019 (die allerdings rückwirkend erfolgte) nicht einschlägig sein sollte, führt jedenfalls das Fehlen des Beschlusses zur Bestimmung einer Sanierungsfrist nicht zur Ungültigkeit der Sanierungssatzung (vgl. zu alldem: Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 145. EL Februar 2022, § 142, Rn. 75d f.).

dd. Soweit die Klägerin einwendet, die Einberufungsvorschriften der Stadtverordnetenversammlung seien nicht eingehalten worden, die Stadtverordneten seien nicht hinreichend unterrichtet sowie es hätten befangene Stadtverordnete abgestimmt, liegen mangels hinreichender Rüge im Sinne von § 3 Abs. 4 S. 1 BbgKVerf keine beachtlichen Fehler vor.

Nach dieser Normerhaltungsvorschrift ist, wenn eine Satzung unter Verletzung von landesrechtlichen Verfahrens- oder Formvorschriften zustande gekommen ist, die Verletzung unbeachtlich, wenn sie nicht schriftlich innerhalb eines Jahres seit der öffentlichen Bekanntmachung der Satzung gegenüber der Gemeinde unter der Bezeichnung der verletzten Vorschrift und der Tatsache, die den Mangel ergibt, geltend gemacht worden ist. Die von der Klägerin erhobene Rüge bezieht sich der Sache nach auf die Einhaltung der Einberufungsvorschriften nach § 34 BbgKVerf. Dabei handelt es sich um eine landesrechtliche Verfahrens- und Formvorschrift im Sinne des § 3 Abs. 4 S. 1 BbgKVerf. Ein Verstoß gegen diese Bestimmungen wäre grundsätzlich geeignet, die Unwirksamkeit der Satzung zu begründen, denn eine Verletzung der gebotenen Form und Frist der Einberufung der Gemeindevertretung hat, sofern nicht die spezielle Unbeachtlichkeitsregelung des § 34 Abs. 6 BbgKVerf eingreift, zur Folge, dass in der Sitzung keine wirksamen Beschlüsse gefasst werden können (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 30. Januar 2019 – OVG 2 A 27.17 –, juris, Rn. 24). Ob § 34 Abs. 6 BbgKVerf greift, kann vorliegend nicht beurteilt werden, da die hierfür erforderlichen Unterlagen fehlen. Danach ist eine Verletzung von Form und Frist der Einberufung unbeachtlich, wenn alle fehlerhaft geladenen mitwirkungsberechtigten Mitglieder zu dem jeweiligen Tagesordnungspunkt erscheinen und den Einberufungsfehler nicht rügen. Dies kann aber dahinstehen, denn jedenfalls § 3 Abs. 4 S. 1 BbgKVerf ist erfüllt.

Die Klägerin hat diese möglichen Fehler zwar bereits unter dem 29. Mai 2020 im Vorverfahren und damit binnen einen Jahres nach Bekanntmachung der Heilungssatzungen im November 2019, also innerhalb der Rügefrist des § 3 Abs. 4 S. 1 BbgKVerf, geltend gemacht (zur Anwendbarkeit der Heilungsvorschrift auf die Befangenheits- und Einberufungsvorschriften: Jänicke, in: Muth, Potsdamer Kommentar, BbgKVerf, 60. AL Oktober 2016, § 3, Rn. 40). Die Rügen waren jedoch nicht substantiiert genug. So müssen zwar nicht ausdrücklich die Paragrafen genannt werden, die verletzt sein sollen. Es muss sich aber aus dem Vortrag für eine rechtskundige Person ergeben, gegen welche Vorschriften verstoßen worden sein soll. Zudem sind die Tatsachen anzugeben, aus denen sich der Verstoß ergibt (vgl.: OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 30. Januar 2019 – OVG 2 A 27.17 –, Rn. 25, juris; Schumacher, in: ders./u.a., Kommunalverfassungsrecht Brandenburg, Stand Juli 2018, BbkKVerf, § 3, Rn. 9.5.3).

Daran fehlt es hier, insbesondere hat die Klägerin nicht die verletzten Vorschriften bezeichnet und nähere Angaben zu ihren Einwänden gemacht. Ihr Vorbringen erschöpft sich in der Spekulation, aufgrund Nichtvorhandenseins im Verwaltungsvorgang zu den Heilungssatzungen könne nicht von einer wirksamen Einberufung ausgegangen werden, statt die allgemein zugänglichen Amtsblätter auf einen Fehler zu untersuchen und einen solchen ggfs. konkret zu benennen. Auch die Rüge hinsichtlich der Tiefe der Vorlagen bzw. der Information der Stadtverordneten bleibt letztlich zu pauschal. Es bleibt schon unklar, aus welcher Vorschrift die Klägerin eine Pflicht zur umfassenderen Unterrichtung herleiten möchte. Hinsichtlich der Befürchtung, es müssten mehrere Personen einem Mitwirkungsverbot unterlegen haben, bleibt die Klägerin eine konkrete Nennung von ihrer Ansicht nach befangenen Stadtverordneten schuldig. Im Übrigen sei hinsichtlich der Rügen auf die Niederschrift zur Sitzung der Stadtverordneten am 30. Oktober 2019 verwiesen (dort S. 26, Bl. 91 Beiakte V), wonach der Vorsitzende zu Beginn des Tagesordnungspunktes „ausführlich“ das Mitwirkungsverbot unter Verweis auf § 22 BbgKVerf und § 1 Abs. 4 der Geschäftsordnung erläutert und gebeten habe, dies ernst zu nehmen und auf die vorab verteilten Unterlagen, Kommentare und Entscheidungen in den Fächern der Stadtverordneten verwiesen habe. Daraufhin habe der Oberbürgermeister nicht an der Abstimmung teilgenommen. Auch ergibt sich aus dem Beginn der Niederschrift, dass 45 Stadtverordnete teilgenommen hätten – was gegen eine fehlerhafte Ladung sprechen dürfte – und fünf nicht anwesend gewesen seien.

ee. Das Sanierungsgebiet ist hinreichend bestimmt.

Nach § 142 Abs. 3 S. 2 BauGB ist das Sanierungsgebiet in der Sanierungssatzung genau (vgl. BVerwG, Beschl. v. 25. Februar 1993 – 4 NB 18/92 –, juris) zu bezeichnen. Das Sanierungsgebiet muss als Einheit eindeutig beschrieben werden (Grenzbeschreibung), z.B. durch eindeutige Linien, Straßen oder auch durch Grundstücksgrenzen. Auch eine Karte mit den Darstellungen der Gebietsgrenzen und mit ausreichendem Maßstab kann zur Bestimmung des Gebiets geeignet sein. Soll eine Karte das Gebiet bestimmen, muss sie zum Bestandteil der Satzung erklärt und als Bestandteil der Satzung von der Gemeindevertretung beschlossen werden (vgl. VG Frankfurt (Oder), Beschl. v. 23. Januar 2020 – VG 7 L 417/19 –, juris, Rn. 10; Krautzberger in: Ernst/Zinkahn/u.a., Baugesetzbuch, 145. EL Februar 2022, § 142, Rn. 66).

Diesen Vorgaben wird die Sanierungssatzung gerecht. Dort wird in § 1 der Sanierungssatzung zwar lediglich auf die Lagepläne im Anhang verwiesen. Auch wenn die dem Beschluss der Stadtverordneten und der Bekanntmachung beigefügte Übersichtskarte nicht Bestandteil der ausgefertigten Satzung ist, kann das Satzungsgebiet anhand der 22 Lagepläne hinreichend genau bestimmt werden. Diese sind mittels nummerierter Trennblätter abgelegt und tragen im unteren linken Bereich die Flurnummern. Das Sanierungsgebiet ist mittels roter Linie getrennt. Auf den einzelnen Karten lässt sich zwar nicht entnehmen, auf welcher Seite der Linie das Sanierungsgebiet liegt. Sofern aber alle 22 Lagepläne geöffnet und aneinander gelegt werden, ergibt die rote Linie einen Kreis (bzw. mehrere Kreise), so dass erkannt werden kann, welche Grundstücke innerhalb und außerhalb des Sanierungsgebiets liegen. Dies ist zwar mit einigem Aufwand verbunden, letztlich aber eindeutig.

ff. Fehler in der Ausfertigung sind nicht ersichtlich, insbesondere sind alle Satzungsteile, auch die 22 Lagepläne, im Einzelnen ausgefertigt worden. Auf die Voraussetzung einer hinreichend bestehenden körperlichen oder gedanklichen Schnur zwischen ausgefertigter Satzung und nicht-ausgefertigter Pläne (vgl. vgl. zu Bebauungsplänen: OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 09. Juni 2016 – OVG 2 S 3.16 –, juris, Rn. 12; Urt. v. 25. Oktober 2007– OVG 10 A 2.06 –, juris Rn. 24; Bayerischer VGH, Urt. v. 28. April 2017 – 15 N 15.967 –, juris, Rn. 36; zu einer Sanierungssatzung: VG Frankfurt (Oder), Beschluss vom 23. Januar 2020 – 7 L 417/19 –, juris, Rn. 14) kommt es hier nicht an.

gg. Es bestehen keine durchreifenden Bedenken an der Rechtmäßigkeit der Bekanntmachung.

Der Satzungstext ist bekanntgemacht worden, die in der Anlage befindlichen 22 ausgefertigten Lagepläne sind ersatzbekanntgemacht worden. Ob die Ersatzbekanntmachung vorliegend den einschlägigen Vorschriften (insbesondere § 2 Abs. 1 S. 1 BekanntmV) genügt, wenn der Inhalt der ersatzbekanntgemachten Lagepläne in der Satzung nicht in groben Zügen umschrieben ist, kann dahinstehen. Denn ein Fehler wäre jedenfalls unbeachtlich. Nach § 3 Abs. 4 S. 1 BbgKVerf sind Verletzungen von landesrechtlichen Verfahrens- oder Formvorschriften unbeachtlich, wenn sie nicht schriftlich innerhalb eines Jahres seit der öffentlichen Bekanntmachung der Satzung gegenüber der Gemeinde unter der Bezeichnung der verletzten Vorschrift und der Tatsache, die den Mangel ergibt, geltend gemacht worden sind. Dies gilt nach § 3 Abs. 4 S. 3 BbgKVerf auch für die Verletzung von landesrechtlichen Verfahrens- oder Formvorschriften über die öffentliche Bekanntmachung, jedoch nur dann, wenn sich die Betroffenen aufgrund der tatsächlich bewirkten Bekanntmachung in zumutbarer Weise verlässlich Kenntnis von dem Satzungsinhalt verschaffen konnten. Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit der Kenntnisnahme ist ein objektiver Maßstab anzulegen (vgl. Schumacher, in: ders./u.a., Kommunalverfassungsrecht Brandenburg, Stand Juli 2018, BbkKVerf, § 3, Rn. 9.6). Vorliegend erweist sich die tatsächliche Kenntnisnahme als zumutbar. In tatsächlicher Hinsicht waren – auch wenn nicht Bestandteil der Satzung – jedenfalls auf der in der Veröffentlichung im Amtsblatt enthaltenen Übersichtskarte Anhaltspunkte dafür ersichtlich, welche Grundstücke von der Sanierungssatzung betroffen sein könnten. Aus dieser Karte ergibt sich auch, in welchen Lageplan Einsicht genommen werden müsste, um die genaue Abgrenzung zu erfahren. Es ist auch zumutbar anzusehen, dass betroffene Personen sich anhand der ausgelegten einzelnen Lagepläne Gewissheit dazu verschaffen, ob ihr Grundstück im Sanierungsgebiet liegt oder nicht.

hh. Durchgreifende Mängel an dem nach § 136 Abs. 4 S. 3 BauGB erforderlichen Abwägungsvorgang sind nicht erkennbar.

Die Klägerin hat solche materiellen Mängel der Abwägung nicht geltend gemacht. Die Rügefristen sind insoweit auch abgelaufen. Nach dem BauGB 1987 galt eine 7-Jahres-Frist zur Geltendmachung von Abwägungsfehlern (§ 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB 1987). Diese Rügefrist wird nach einer erneuten Bekanntmachung zur Behebung eines Ausfertigungsmangels nicht erneut in Gang gesetzt (BVerwG, Beschl. v. 25. Februar 1997 – 4 NB 40/96 –, juris, Rn. 8; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 3. Februar 2022 – OVG 2 A 24.18 –, juris, Rn. 86; Rieger, in: Schrödter, Baugesetzbuch, 9. Aufl. 2019, § 233, Rn. 12).

Selbst wenn die Heilung der Satzung einen „neuen“ Plan darstellen würde, der die zu diesem Zeitpunkt geltenden Rügemöglichkeiten neu eröffnet, würde allenfalls die Jahresfrist des § 215 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB in der aktuellen Fassung mit der neuerlichen Bekanntmachung gelten. Danach ist ein nach § 214 Abs. 3 S. 2 BauGB beachtlicher Mangel unbeachtlich, wenn er nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden ist. Hierauf ist nach § 215 Abs. 2 BauGB auch bei der Bekanntmachung der Satzung im Amtsblatt der Stadt C...Nr. 14/2019 vom 23. November 2019 hingewiesen worden. Einen beachtlichen Fehler im Abwägungsvorgang hat die Klägerin nicht binnen der Jahresfrist geltend gemacht. Sie hat in dem Schreiben vom 29. Mai 2020 lediglich ausgeführt, die den Stadtverordneten vorgelegten Unterlagen seien nicht ausreichend für eine bewusste Entscheidung gewesen.

b. Auch die Teilaufhebungssatzung begegnet keinen rechtlichen Bedenken.

Hinsichtlich der von der Klägerin vorgebrachten Einwendungen zur Ordnungsmäßigkeit der Sitzung der Stadtverordnetenversammlung sowie der Ausfertigung wird auf obige Ausführungen verwiesen.

Soweit die Klägerin einwendet, die Teilaufhebungssatzung sei unwirksam, weil sie in § 1 eine Satzung vom 17. Dezember 1992 aufhebe, die schon mehrfach aufgehoben worden sei, verfängt dies nicht. Es ist nicht zu beanstanden, dass die mehrfach beschlossene, ausgefertigte und bekanntgemachte Sanierungssatzung mit dem Datum ihres (rückwirkenden) Inkrafttretens bezeichnet wird. Entgegen der Auffassung der Klägerin existieren daher keine Sanierungssatzungen, die nicht aufgehoben worden wären (etwa aus den Jahren 2012, 2017 und 2019). All diese Satzungen traten rückwirkend in Kraft und firmieren unter dem Begriff „Satzung vom 17. Dezember 1992“. Dies ergibt sich im Rahmen der Auslegung hinreichend daraus, dass diese jeweils rückwirkend zum 17. Dezember 1992 in Kraft gesetzt wurden, auch wenn sie nicht an diesem Tage beschlossen wurden.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist der Geltungsbereich nicht zu unbestimmt. Die Abgrenzung ist auf der ausgefertigten Karte eindeutig zu erkennen. Ein Grundsatz, dass eine einer Sanierungssatzung beigefügten Karte einen Mindestmaßstab einhalten muss, ist nicht bekannt. Hinzu kommt, dass als Anlage 2 eine Auflistung der Flurstücke, die im Teilaufhebungsbereich liegen, beigefügt ist. Bestimmtheitsbedenken bestehen daher nicht. Jedenfalls das streitgegenständliche Grundstück liegt eindeutig im Aufhebungsbereich.

Auch diesbezüglich wurden die Anlagen ersatzbekanntgemacht, wobei ebenso auf die obigen Ausführungen verwiesen wird.

c. Soweit die Klägerin die Rechtswidrigkeit der Satzung bzw. der Ausgleichsbetragsfestsetzung auf die Unwirksamkeit der Übertragung der Sanierung auf den Sanierungsträger stützen möchte, verfängt dies nicht.

Eine fehlende Prüfung nach § 158 BauGB bzw. ein fehlender Beschluss der Stadtverordnetenversammlung hierzu hätte allenfalls Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Vertrages zwischen dem Beklagten und dem Sanierungsträger, ist jedoch keine Voraussetzung für die Festsetzung von Sanierungsausgleichsbeträgen. Hierfür ist nach § 154 Abs. 1 S.1 BauGB nur relevant, dass das Grundstück des Eigentümers in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt.

2. Auch die Wertermittlung in dem angegriffenen Bescheid ist nicht zu beanstanden.

Der Gemeinde steht bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung ein Wertermittlungsspielraum zu, der nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle erlaubt. So machen die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. BVerwG, Urt. v. 27. November 2014 – 4 C 31/13 –, juris, Rn. 10; Urt. v. 17. Mai 2002 – 4 C 6.01 –, juris, Rn. 29). Maßgeblich ist ferner, dass der Bewertung von Grundstücken in besonderem Umfang wertende Elemente anhaften und sie deshalb nicht richtig oder falsch, sondern nur vertretbar oder nicht vertretbar vorgenommen werden kann. Der Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 11. Oktober 2018 – OVG 2 B 2.16 –, juris, Rn. 69, juris; Beschl. v. 25. Januar 2018 – OVG 2 B 18.16 –, juris, Rn. 24, m.w.N.; Urt. v. 05. November 2009 – OVG 2 B 7.07 –, juris, Rn. 15).

Einwendungen eines Beteiligten gegen ein bestimmtes, auf ein Sachverständigengutachten gestütztes Ergebnis führen allerdings nur dann zur Unverwertbarkeit dieses Gutachtens, wenn der Vortrag hinreichend substantiiert ist und das Ergebnis ernsthaft erschüttert. Das ist nicht schon dann der Fall, wenn ein Verfahrensbeteiligter das Gutachten, auf das die behördliche Entscheidung gestützt ist, für unzutreffend hält und die Zweifel durch den Hinweis auf abweichende Gutachten fallbezogen konkretisiert sind. Vielmehr muss das Tatsachengericht zu der Überzeugung gelangen, dass die Grundvoraussetzungen für die Verwertbarkeit eines vorliegenden Gutachtens nicht gegeben sind. Das ist insbesondere dann anzunehmen, wenn ein Gutachten offen erkennbare Mängel enthält, insbesondere von unzutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen ausgeht oder unlösbare Widersprüche aufweist, Anlass zu Zweifeln an der Sachkunde oder Unparteilichkeit des Sachverständigen besteht oder es um besonders schwierige Fachfragen geht, die ein spezielles Fachwissen erfordern, das bei dem bisherigen Gutachter nicht vorhanden ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10. Oktober 2017 – 7 B 4.17 –, juris, Rn. 12).

Gemessen daran greifen die gegen die Höhe der durch die Gutachten bestimmten sanierungsbedingten Werterhöhung, auf deren Grundlage der Beklagte den angefochtenen Ausgleichsbetrag festgesetzt hat, erhobenen Rügen nicht durch.

Weder die Zoneneinteilung (dazu a.), noch die Wahl des Niedersachsenmodell (dazu b.), die Berechnung der Anfangswerte (dazu c.) und des Endwertes sowie der Grundstücksbewertung (dazu d.) sind zu beanstanden. Auch erweist sich die Berechnung nicht als fehlerhaft, weil wendebedingte Effekte nicht berücksichtigt worden wären (dazu e.).

a. Die Zoneneinteilung ist nicht zu beanstanden.

Das Büro H... wurde vom Beklagten und vom Sanierungsträger beauftragt, das Sanierungsgebiet in Zonen einzuteilen und zu diesen eine Anfangs- und Endwertbeschreibung zu erstellen. Mit zuletzt fortgeschriebenen Gutachten vom November 2015 (im Folgenden: Gutachten H...) stellte es die 32 Zonen dar, ordnete diese Zonenwerten zu und beschrieb den Zustand zum Anfangs- und Endwert. Die Beschreibung hat es den Bilanzplänen sowie dem Sanierungsplan und dem Rahmenplan entnommen worden. Die Kammer kann einen Fehler insoweit nicht erkennen.

Soweit die Klägerin die Zonierung als willkürlich erachtet, weil diese teilweise auf Straßen verlaufe, hat D...mit Stellungnahme vom 29. August 2022 (S. 1 f.) nachvollziehbar dargelegt, dass diese sich an natürlichen Grenzen (etwa Fließgewässer, großflächige Grünanlagen) orientiert habe oder aber auf beiden Straßenseiten sich der städtebauliche Charakter bzw. die Lage als derart unterschiedlich dargestellt habe, dass eine Abgrenzung sinnvoll und nachvollziehbar sei. Ihm ist auch darin zuzustimmen, dass die Zonierung insoweit auch zeigte, dass hier eine bewusste Auseinandersetzung mit den Grundstücks- und Liegenschaftseigenschaften vorgenommen worden sei.

Soweit die Klägerin angibt, sie habe den Großteil der dort angegebenen Sanierungsmaßnahmen selbst bewirkt, wird auf die Ausführungen zu den Anrechnungstatbeständen verwiesen. Zudem sind auch Abbruchmaßnahmen, Aufwertung der Freianlagen, Anlagen von Wegeverbindungen und Erneuerung der Brückenverbindung sowie die Anlage eines Bowlingzentrums genannt, die die Klägerin nicht durchgeführt hat.

b. Weiter ist nicht zu beanstanden, dass sich die Gutachter bei der Berechnung des Sanierungsausgleichsbetrags für die Verwendung des sogenannten Niedersachsenmodell entschieden haben.

§ 154 BauGB verhält sich nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind. Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Danach ist der Bodenwert gem. § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Die ImmoWertV ist hinsichtlich ihrer Methoden aber nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung erfüllt werden kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 27. November 2014 – 4 C 31.13 –, juris, Rn. 7, m. w. N.; Beschl. v. 18. Februar 2014 – 4 B 46.13 –, juris, Rn. 6).

Nach dem „Niedersachsenmodell", bei dem es sich um eine allgemein anerkannte, mathematisch-statistische Wertermittlungsmethode handelt (vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. v. 21. Mai 2014 – 1 L 7/14 –, juris, Rn. 59, m.W.N; OVG Schleswig-Holstein, Beschl. v. 09. Juli 2001 – 1 M 22/00 –, juris; VG Greifswald, Urt. v. 18. Oktober 2019 – 3 A 1056/17 –, juris, Rn. 34; VG Köln, Urt. v. 28. November 2019 – 8 K 5686/16 –, juris, Rn. 32 ff.; VG Göttingen, Urt. v. 14. Dezember 2010 – 2 A 54/09 –, juris, Rn. 24; VG Stuttgart, Urt. v. 26. Juli 2005 – 6 K 4005/03 –, juris, Rn. 31; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 9. Aufl. Rn. 644 ff., m.w.N.; andere Ansicht: VG Minden, Urt. v. 14. März 2002 – 9 K 1440/98 –, juris, Rn 66 ff.) wird der Endwert aus dem Anfangswert hergeleitet, indem unter Berücksichtigung der Intensität der vorgefundenen Missstände und der zu deren Beseitigung durchgeführten Maßnahmen nach dem von Kanngieser/Bodenstein entwickelten Klassifikationsmodell die prozentuale Bodenwertsteigerung berechnet oder mittels einer von der konkreten Höhe des Anfangswerts abhängigen Matrix bestimmt wird (vgl. im Einzelnen dazu die Darstellungen in den Gutachten sowie: Kanngieser, Integrale Wertermittlung in Sanierungsgebieten, GuG 2019, 15). Dieses Verfahren beruht auf den empirisch gewonnenen Erkenntnissen zum mathematisch-statistischen Zusammenhang zwischen der Höhe der Anfangswerte und dem Ausmaß der städtebaulichen Missstände in Relation zu den Sanierungsmaßnahmen auf der einen Seite und der prozentualen Bodenwertsteigerung auf der anderen Seite.

Ausgehend davon begegnet es keinen Bedenken, dass der Gutachterausschuss ausweislich der Ausführungen ab Seite 8 seines Gutachtens zur Aktualisierung der besonderen Bodenrichtwerte gemäß § 196 Abs. 1 S. 7 BauGB, Anfangs- und Endwertqualität im Sanierungsgebiet „Modellstadt C...– Innenstadt“ zur Geschäftsnummer 02/17 (im Folgenden: Gutachten des Gutachterausschusses) die Anfangswerte nach Maßgabe der ImmoWertV ermittelt, für die Endwerte mangels geeigneter Datenbasis hingegen das "Niedersachsenmodell" als geeignet angesehen hat. Hinsichtlich der Wahl des Verfahrens „Modell Niedersachsen“ führt der Gutachterausschuss aus, dies sei aufgrund der überregionalen Vergleichbarkeit und des raumstrukturellen Verhältnisses von Brandenburg mit Niedersachsen trotz vorhandener Entwicklungsunterschiede als bestgeeignet erachtet worden. Es sei stetig weiterentwickelt worden. Die eingeflossenen Ausgangsdaten seien mit der Grundstücksmarktsituation in C...vergleichbar. Jedoch seien die in C...zu Beginn der Sanierung bestehenden Missstände im Vergleich zu denen in Niedersachsen offenbar überdurchschnittlich hoch. Entsprechend den bisher gemachten Erfahrungen am C...Grundstücksmarkt steige der Wert einer Immobilie nicht in demselben Maße wie die zur Wertsteigerung aufgewendeten Investitionen. Eine überdurchschnittliche sanierungsbedingte Investition führe somit nur zu einer gedämpften Bodenwertsteigerung. Aus diesem Grund sei ein Abschlag von 20 % angemessen.

Auch soweit der Gutachter D... diesen Regionalabschlag wieder entfallen ließ, führt dies zu keiner anderen Bewertung. Er hat schlüssig und nachvollziehbar dargelegt, dass das Modell bei richtiger Anwendung ohne Abschläge auskomme und auch nichts dagegen spräche, dieses in Gebieten der ehemaligen DDR anzuwenden. Ein Widerspruch zu den Ausführungen des Gutachterausschusses ist auch deswegen nicht erkennbar, weil D...bei seiner Überprüfung einstellte, dass die vom Gutachterausschuss errechneten, möglicherweise überhöhten Bodenwertsteigerungen nach seinen Berechnungen – auch ohne Regionalabschlag – geringer ausfielen. Auch dies hat er nachvollziehbar im Rahmen der mündlichen Verhandlung erläutert.

Soweit die Klägerin der Anwendung des Niedersachsenmodells entgegenhält, die ermittelten Werte seien vergleichsweise hoch, dringt sie damit nicht durch. Allein die absoluten Zahlen können noch keinen Anhalt dafür geben, ob das Modell plausibel ist. Hierfür kommt es allein auf die Plausibilität der Wertermittlung an. Auch hat D... mehrfach darauf verwiesen, dass trotz hoher ermittelter Werte diese noch im Rahmen seiner Erfahrungen lägen. Zu berücksichtigen sei hier auch, dass in der Innenstadt C... eine kompakte Bebauung vorzufinden sei, für die quadratmeterbezogen (also absolut) ein hoher Wert nachvollziehbar sei.

c. Die Ermittlung der Anfangswerte ist nicht zu beanstanden.

Den ursprünglich genutzten Qualitätsstichtag für den Anfangswert, den der Gutachterausschuss auf den 30. November 1992 datierte, verlegte D...im Rahmen auf den 28. November 1990, das Datum des ersten Beschlusses zur Durchführung vorbereitender Untersuchung vor. Er hat plausibel dargelegt, dass dies einerseits nötig sei, um einen sanierungsunbeeinflussten Anfangswert zu sichern. Denn § 154 Abs. 2 S. 1 BauGB sieht vor, dass der Anfangswert der Bodenwert sein soll, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Andererseits führte er plausibel aus, dass dies nicht zu einer Veränderung des Wertes geführt habe. Er hat dies im Rahmen der mündlichen Verhandlung untersetzt, indem er seine Recherchen diesbezüglich beim Planungsamt und beim Sanierungsträger erläutert hat.

Auch die Fortschreibung des Anfangswertes erweist sich als nachvollziehbar. Die letztmalig festgestellten allgemeinen Bodenrichtwerte zur Anfangswertqualität zum Stichtag 30. Juni 2012 wurden zum 31. Dezember 2016 durch den Gutachterausschuss fortgeschrieben. Die allgemeinen Bodenrichtwerte zur Anfangswertqualität hat der Gutachterausschuss zum Stichtag 31. Dezember 2016 für die Bodenrichtwertzonen beschlossen (S. 9 des Gutachtens des Gutachterausschusses) und sodann mittels bestimmter Faktoren für die einzelnen Zonen umgerechnet (siehe Tabelle auf S. 11 des Gutachtens des Gutachterausschusses). Für die Wertzone 14 ergibt sich bei einer durchschnittlichen GFZ von 0,6 ein Anfangswert von 100,00 EUR/m². Dieser Feststellung ist die Klägerin nicht entgegengetreten.

Auch haben D...und Herr K...im Rahmen der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar dargelegt, dass durch die Fortschreibung des Anfangswerts konjunkturell bedingte Wertsteigerungen gerade nicht in den Ausgleichsbetrag eingehen

d. Der Ermittlung der Endwerte ist die Klägerin nicht im Einzelnen entgegengetreten.

Soweit die Klägerin einwendet, es habe keine grundstücksbezogene Anfangsbeschreibung gegeben, trifft dies zu. Der Beklagte dürfte aber zu Recht darauf hingewiesen haben, dass das Sanierungsgebiet mit 33 Zonen, die im Einzelnen beschrieben worden sind, hinreichend kleinteilig erfasst wurde. Die Grundstücksbesonderheiten sind dann bei der Erstellung der einzelnen Ermittlungsblätter berücksichtigt worden (etwa Eckgrundstück etc.). Dies ist mit Blick auf den Wertungsspielraum des Beklagten bzw. der Gutachter ausreichend.

Hinsichtlich der von der Klägerin geltend gemachten Rundungsungenauigkeiten verwies D... darauf, er habe die vier veröffentlichten Matrizen zum Niedersachsenverfahren genutzt, womit zwangsläufig Ungenauigkeiten verbunden seien. Zwar führe die Anwendung der Regressionsformel zu rechnerisch genaueren Ergebnissen, letztlich wohne aber jeder Bewertungsmethode Ungenauigkeiten inne. Dies erscheint dem Gericht plausibel. Letztlich liegt es im Entscheidungsspielraum des Gutachters, ob er auf die pauschalierenden Tabellen des Niedersachsenmodells abstellt oder die Regressionsformel nutzt. Plausibel dargelegt wurde zudem, dass die Anwendung der Matrizen auch angezeigt ist, wenn sich der ermittelte Anfangswert am Ende einer Matrix bewegt. Insbesondere vorliegend zeigt sich, dass bei einem Anfangswert von 101 Euro (also lediglich 1 Euro mehr) eine andere Matrix genutzt worden wäre, die zu einem niedrigeren Endwert geführt hätte. Denn die Matrizen bilden ab, dass bei einem höheren Anfangswert die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung erfahrungsgemäß niedriger ausfällt. Hierzu hat D...im Rahmen der mündlichen Verhandlung plausibel erläutert, dass das gesamte Modell ohnehin eine Schätzung darstellt und es sich um eine Annäherung handelt. Insbesondere aus Gleichbehandlungsgesichtspunkten scheint lediglich erforderlich, dass – wie hier – die Berechnung einheitlich entweder nach der Regressionsformel oder den Matrizen erfolgt.

Soweit die Klägerin meint, es sei anerkannt, dass das Niedersachsenmodell nur bei Einstufungen der Missstände und der Maßnahmen bis höchstens 6/6 plausibel anwendbar wäre, ist dies nur in der Zone 27 (Missstände 6,36, Maßnahmen 6,25) überschritten (siehe Gutachterliche Stellungnahme von Herrn K...vom 08. Mai 2021, Übersicht S. A3/13 die hier nicht Streitgegenstand ist).

Die Klassifikation der Missstände und Maßnahmen erfolgte durch den Gutachterausschuss, der nach den Angaben des Herrn K... in der mündlichen Verhandlung die verfügbaren Unterlagen auswertete und sich die Begebenheiten vor Ort angesehen habe. Dem ist der Kläger nicht entgegengetreten. Auch das Gericht kann insoweit Unplausibilitäten nicht feststellen. Diese Einstufung übernahm D...ins seinem Gutachten weitgehend. Ausschließlich im Bereich der Struktur nahm er Anpassungen vor, die zwar nicht durch seine Begründung plausibel getragen werden, sich aber im Ergebnis nicht als fehlerhaft darstellen. So führte D...im Rahmen der mündlichen Verhandlung aus, er habe die Klassifikation im Komplex 2 als zu hoch erachtet, hier sei auch zu berücksichtigen, dass nicht eine rein grundstücksbezogene Betrachtung angestellt werden sollte. Es müsse die gesamte infrastrukturelle Entwicklung betrachtet werden. In Anbetracht dessen, dass es sich bei Komplex 2 „Struktur – Eigentumsverhältnisse, innere Erschließung“ um einen grundstücks- und nicht gebietsbezogenen Komplex handelt, scheint diese Begründung nicht nachvollziehbar. Es ist davon auszugehen, dass die von D...benannten gesamten Infrastrukturmaßnahmen im Sanierungsgebiet in Komplex 4 „Umfeld – Verkehr, Infrastruktur“ zu berücksichtigen wären. Angesichts der Beschreibung der Zone 14, die als wesentliche Mängel etwa „fehlende Wegeverbindungen an den Ufern“ und als wesentliche Sanierungsmaßnahmen etwa die Anlage von Wege und die Erneuerung einer Brückenverbindung angibt, ist aber jedenfalls die Einstufung in Klasse 2 im Ergebnis nicht zu beanstanden. Nach dem Klassifikationsrahmen heißt dies, dass die Missstände mit „vorhandene Erschließung in Teilen ergänzungsbedürftig“ und die Maßnahmen mit „gezielte Ergänzung vorhandener Erschließungsanlagen“ bewertet sind. Die Zonenbeschreibung der Zone 14 gibt eine solche Einstufung ohne weiteres her.

Aber auch sonst bestehen keine durchgreifenden Zweifel hinsichtlich des ermittelten Betrages. Im Anschluss an die Überarbeitung der Endwerte erläutert D...die Durchführung der grundstücksbezogenen Ermittlung, wobei vor allem – hier nicht streitgegenständliche – Anpassungen für fehlenden Straßenausbau, der Grundstücksgröße, für Eckgrundstücke, für abweichende oder untypische Nutzung und für besondere Bausubstanz (Denkmalschutz, Bestandsschutz) erörtert wurden. Dass solche Anpassungen hier nötig gewesen wären, macht die Klägerin nicht geltend. Zutreffend weist sie zwar darauf hin, dass Eintragungen im Grundbuch und sonstige Belastungen nicht seitens des Beklagten recherchiert worden sind. Es war aber möglich, diese im Rahmen der Anhörungsverfahren geltend zu machen, worauf der Beklagte zu Recht hinweist. Hingegen kann die Klägerin mit ihrem Einwand, die fehlende Recherche des Beklagten führe schon zur Rechtswidrigkeit der Festsetzung, nicht durchdringen. Das Vorgehen des Beklagten ist nicht zu beanstanden. Im Übrigen hat die Klägerin auch nicht geltend gemacht, dass bei ihr fehlerhaft eine Belastung nicht berücksichtigt worden wäre.

e. Der Erhebung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages auf der Grundlage des Niedersachsenmodells kann nicht mit Erfolg entgegen gehalten werden, die Verbesserung der Gebietsqualität beruhe im Wesentlichen auf externen Effekten bzw. die Sanierung sei nicht erforderlich gewesen.

Der Einwand einer fehlenden Kausalität zwischen der Gebietsentwicklung und der Festsetzung des Sanierungsgebietes (vgl. § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB) greift nicht durch. Vielmehr ist davon auszugehen, dass sämtliche in einem Sanierungsgebiet entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung durchgeführten Maßnahmen erst durch die städtebauliche Veranstaltung ausgelöst worden sind. Die Kausalität ist bereits deshalb zu bejahen, weil mit der Festlegung des Sanierungsgebietes der rechtliche Rahmen und die Investitionssicherheit für private Maßnahmen geschaffen werden. Die Sanierung und der Sanierungserfolg beruhen zudem wesentlich auch auf den von der Stadt durchgeführten Maßnahmen und dem Einsatz öffentlicher Mittel. Die Ausweisung als Sanierungsgebiet kann für den konkret nach der Sanierung bestehenden Zustand nicht hinweg gedacht werden. Der Einordnung der Verbesserungen des Stadtbildes und der Wohnquartiere als sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung steht nicht entgegen, dass Private durch Investitionen zum Sanierungserfolg beigetragen haben. Es ist gerade (auch) Ziel jeder Sanierung, die Rahmenbedingungen für private Investitionen zu schaffen. Selbst wenn einzelne Maßnahmen auch ohne eine Sanierungsgebietsausweisung erfolgt wären, stünde dies einer Wertabschöpfung im Wege des Ausgleichsbetrages grundsätzlich nicht entgegen. Es steht in der planerischen Verantwortung einer Gemeinde, ob sie ein Gebiet als Sanierungsgebiet festlegt und damit entsprechende Maßnahmen unter meist erheblichem Kosteneinsatz bündelt und damit effizient durchführt. Hinsichtlich der privaten Investitionen ist auch zu berücksichtigen, dass die Ausweisung als Sanierungsgebiet steuerliche Vorteile bietet, die in dieser Form sonst (mit Ausnahme städtebaulicher Entwicklungsgebiete) für Anleger nicht zu erzielen wären (vgl. § 7h EStG). Zudem ist es nicht erforderlich, dass der Beklagte im Rahmen von Berechnungsmodellen die Kausalität zwischen Sanierungsmaßnahme und Bodenwertsteigerung im Einzelnen belegt, wenn die Verbesserungen der im Rahmen der Berechnung einzustellenden Faktoren Verbesserungen der Gebietsqualität bewirken (vgl. zur Multifaktorenanalyse: OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 21. Juni 2010 – OVG 2 S 23.10 –, juris, Rn. 6; VG Berlin, Urt. v. 08. Dezember 2015 – 19 K 242.10 –, juris, Rn. 40).

Im Hinblick darauf, dass allein die Erhöhung des Bodenwerts abzuschöpfen ist, die kausal auf die Sanierung zurückzuführen ist, wurde allerdings in einem außergewöhnlichem Einzelfall der rechtliche Ansatz abgeleitet, dass der Ausgleichsbeitrag um diejenigen Bodenwertsteigerungen zu reduzieren sei, die mit Gewissheit (und nicht nur spekulativ) auch ohne Sanierungsmaßnahmen zu erwarten gewesen wären (vgl. zum Sanierungsgebiet „Mitte-Spandauer Vorstadt“ in Berlin: OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 10. Juli 2017 – OVG 2 B 7.16 –, juris, Rn. 47- 60). Für die zentrale Lage in der Mitte von Berlin im Bezirk Mitte stehe fest, dass sich das Sanierungsgebiet wegen wendebedingter Effekte sowie seiner zentralen Lage und seiner besonderen städtebaulichen Qualität auch ohne die förmliche Satzung mit Hilfe privater Investoren qualitativ fortentwickelt hätte. Es liege gegenüber der typischen Ausgangslage von Sanierungsgebieten dort ein vor allem historisch begründeter sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets geprägter Sonderfall vor. Insgesamt liege eine „Sondersituation“ vor, mit der Folge, dass nicht die gesamte Qualitätsveränderung, die das Sanierungsgebiet seit Beginn des Sanierungseinflusses hinsichtlich des Bodenwert (mit-)bestimmenden Lagewertkriterien erfahren hat, als sanierungsbedingt gewertet werden dürfte, sondern dass der dortige Bezirk näher hätte bestimmen müssen, in welchem Umfang es ohne die Sanierung – aufgrund der ohnehin zu erwartenden Fortentwicklung des Gebiets – zu einer Bodenwerterhöhung gekommen wäre (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 10. Juli 2017, a.a.O., Rn.54-59).

Eine solche Sondersituation liegt hier – wie der Beklagte richtig ausführt – nicht vor. Hierbei ist insbesondere die besonders ausgeprägte Lage des als Sonderfall erachteten Sanierungsgebiets „M... Vorstadt“ (rund um den H... und F..., unmittelbar an das Regierungsviertel angrenzend) zu beachten, die nicht ohne Weiteres auf andere Sanierungsgebiete in Innenstadtlage übertragen werden kann (vgl. so auch für das Sanierungsgebiet „Helmholtzplatz“ in Berlin: OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 29. Januar 2019 – OVG 10 S 44.18 –, juris. Rn. 8 ff.). Eine besondere – dieser Situation vergleichbare – Situation ist für die C...Innenstadt erkennbar nicht gegeben. Auch die Klägerin verweist diesbezüglich lediglich pauschal auf die Tagebauvergangenheit, das C...-Klinikum und die Universität. Hingegen dürfte bekannt sein, dass der Braunkohletagebau (und vor allem der seit Jahren geplante Ausstieg) zu Strukturproblemen in der Region führt. Zudem hat der Beklagte zu Recht darauf hingewiesen, dass das C...-Klinikum und die Universität sich erst nach Beginn der Sanierung in C...in dem Umfang angesiedelt haben, dass es Effekte auf die Nachfrage nach Grundstücken bzw. Wohnraum hatte. Hier könnte im Gegenteil sogar davon ausgegangen werden, dass die Sanierung dies bewirkt haben könnte.

3. Der angegriffene Bescheid ist auch nicht wegen etwaiger strafrechtlicher Relevanz des Erlasses rechtswidrig.

Klagegegenstand ist vorliegend der Bescheid in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. Dezember 2020. Bei einer Anfechtungsklage ist grundsätzlich die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung maßgeblich. Der Widerspruchsbescheid ist hier erlassen worden, nachdem die Heilung der Satzung bereits erfolgte. Schon aus diesem Grund würde sich eine etwaige strafrechtliche Relevanz bei Erlass des Ausgangsbescheids nicht auf die Rechtswidrigkeit des Widerspruchsbescheids erstrecken.

Es ist aber auch um Übrigen nicht erkennbar, dass der Beklagte einen Beitragsbescheid in Kenntnis seiner Rechtswidrigkeit erlassen hätte. Angesichts der Bindung der Behörden an Recht und Gesetz (Art. 20 Abs. 3 GG) verstößt es zwar gegen Treu und Glauben, wenn die Behörde bewusst einen rechtswidrigen Verwaltungsakt allein in der Hoffnung erlässt, er werde mangels Anfechtung bestandskräftig und könne dann durchgesetzt werden (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 9. September 2009 - 15 A 1881/09 -, juris, Rn. 6; OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 1. Februar 2011 - 4 L 158/10 -, juris, Rn. 4). Der Vorwurf, allein in der Hoffnung gehandelt zu haben, dass der Verwaltungsakt bestandskräftig werde, kann jedoch nur erhoben werden, wenn in dem Sinne Kenntnis von der Rechtswidrigkeit gegeben war, dass diese in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht völlig außer Zweifel stand (OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 12. November 2019 – OVG 9 B 40.18 –, juris, Rn. 36). Für das Erfüllen dieser strengen Voraussetzungen ist vorliegend nichts ersichtlich. Der Beklagte hat ausgeführt, im Rahmen der Bearbeitung der Widersprüche gegen die Festsetzung von Sanierungsausgleichsbeträgen auf die mögliche Fehlerhaftigkeit der vorigen Heilung der Sanierungssatzung bzw. der Teilaufhebungssatzung aufmerksam geworden zu sein und diese dann in einem ergänzenden Verfahren beheben zu wollen. Zudem verweist der Beklagte auch zu Recht darauf, dass allgemein nicht beanstandet wird, wenn bereits ergangene Beitragsbescheide durch rückwirkenden Erlass einer wirksamen Satzung nachträglich mit einer Rechtsgrundlage unterlegt werden (vgl. etwa BVerwG, Urt. v. 03. März 1998 – 4 C 14/97 –, juris). Von einer Beiziehung der Akten der Staatsanwaltschaft – wie von der Klägerin zuletzt angeregt – hat das Gericht daher abgesehen.

4. Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg auf die Anrechnung eigener Aufwendungen auf den Ausgleichsbetrag berufen.

Nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat (1. Alternative, dazu a.) sowie die ihm entstandenen Kosten, soweit er gemäß § 146 Abs. 3 BauGB Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 S: 1 Nr. 3 BauGB errichtet oder geändert hat (2. Alternative, dazu b.). Beide Alternativen sind hier nicht erfüllt.

a. Die Klägerin kann die Anrechnung von Bodenwerterhöhungen, die sie durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, nicht verlangen.

Auch wenn sie – dies dürfte unstreitig sein - selbst erhebliche Aufwendungen für die Sanierung zahlreicher Gebäude und letztlich im gesamten Bereich der hier streitgegenständlichen Zone getätigt hat, und nicht ausgeschlossen werden kann, dass auch dies zu einer Bodenwerterhöhung geführt hat, sind die Voraussetzungen des § 115 Abs. 1 Nr. 2 1. Hs. BauGB nicht erfüllt. Danach sind auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Nach der Norm kommt es auf die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks an, die nicht mit den Aufwendungen des Eigentümers für die Maßnahme gleichzusetzen ist. Anzurechnen sind nach dem Wortlaut der Vorschrift nicht die tatsächlichen eigenen Aufwendungen der Eigentümer, sondern unter bestimmten Voraussetzungen hierauf basierende Bodenwerterhöhungen. Ob und in welchem Umfang eine Anrechnung von Bodenwerterhöhungen des Grundstücks vorzunehmen ist, beurteilt sich nach den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung. Da der Wert des Bodens eines bebauten Grundstücks grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu bestimmen ist, ist zunächst davon auszugehen, dass private Baumaßnahmen des Eigentümers an baulichen Anlagen im Sanierungsgebiet für sich genommen in der Regel nicht zu sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Grundstücks selbst führen. Aufwendungen zur Instandsetzung eines Gebäudes kommen in der Regel unmittelbar nur dem nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 1. Hs. BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute. Entscheidend für die Anrechnung ist allein die mit den Aufwendungen bewirkte Bodenwerterhöhung.

Deren Ermittlung kann mit technischen Schwierigkeiten verbunden sein. Baumaßnahmen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen vornimmt, können insbesondere dann Bodenwerterhöhungen des Grundstücks bewirkt haben, wenn eine Vielzahl von Baumaßnahmen (z.B. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wie die äußere Gestaltung der Fassaden der Gebäude) den Lagewert des ganzen Gebietes verbessert haben. Sie können sich mittelbar über das allgemeine Bodenwertgefüge erhöhend auf den Bodenwert des einzelnen Grundstücks selbst auswirken. Ob und wann eine solche durch eigene Aufwendungen bewirkte Bodenwerterhöhung des Grundstücks anzunehmen ist, hängt von der Würdigung und Bewertung der tatsächlichen Umstände des konkreten Einzelfalls ab (vgl. zu alldem: OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 29. Januar 2019 – OVG 10 N 67.16 –, juris, Rn. 13, m.w.N.). Hierfür reicht nicht jegliche Baumaßnahme aus. Es muss sich um aufeinander abgestimmte Baumaßnahmen handeln, die zu einer Veränderung der Lagequalität führen können; so können etwa umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen in der äußeren Gestaltung (z.B. Fassaden) an einer Vielzahl von Gebäuden eine Lage aufwerten oder aber die Errichtung von Tiefgaragen die Verkehrslage beruhigen und damit das allgemeine Bodenwertgefüge aufwerten (vgl. VG Berlin, Urt. v. 17. Mai 2018 – 13 K 271.14 –, juris, Rn. 69 ff.).

Nach dem Vorstehenden kann die Klägerin keine Anrechnung verlangen. Sie hat diese schon nicht konkret und nachvollziehbar dargelegt. So hat sie im Widerspruchsverfahren einen Ordner mit Anlagen vorgelegt, der Rechnungen, teilweise aber auch nur Angebote, zu diversen Baumaßnahmen beinhaltet. Welche Aufwendungen aber konkret zu einer beachtlichen Lagewertverbesserung geführt haben sollen, legt sie nicht dar. So beginnt die Aufstellung einer Übersicht über die Kosten von Elektro- und Fernwärmeanschlüssen (Beiakte VI). Es ist nicht Sache des Gerichts, anhand der Vorlage zahlreicher Unterlagen ohne jegliche Erläuterung herauszusuchen, welche Aufwendungen zu einer Anrechnung führen könnten.

Konkrete Maßnahmen an Gebäudehüllen hat sie lediglich hinsichtlich zweier Grundstücke vorgelegt (Vertrag vom 01. Juli 2002 zum Grundstück F..., Anlage K19; Vertrag vom 13. September bzw. 01. Oktober 2002 zum Grundstück F..., Anlage K20). Die Modernisierung zweier Fassaden reicht nicht aus, um von einer ausnahmsweise anzunehmenden Bodenwerterhöhung auszugehen. Hinzu kommt, dass nach den Verträgen 40 % der Kosten durch Fördermittel gedeckt waren, wobei von den Baumaßnahmen etwa auch Arbeiten an den Fenstern, am Keller und am Hauseingang gedeckt waren. Weiter ist die Klägerin dort jeweils in § 14 Abs. 1 darauf hingewiesen worden, dass noch ein Ausgleichsbetrag für die Sanierung erhoben werden wird. § 14 Abs. 2 macht die Klägerin darauf aufmerksam, dass die Bebauung im Rahmen der Erhebung von Ausgleichsbeträgen nicht zu bewerten ist. Die Klägerin dürfte hinsichtlich dieser Positionen schon aus diesem Grunde daran gehindert sein, sie als Anrechnungsbeträge geltend zu machen.

Eine anrechenbare Bodenwerterhöhung kann auch dann nicht angenommen werden, wenn die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in ihrer Gesamtheit angesichts der Veranlassung der Sanierung durch den Beklagten sowie die Förderung der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durch öffentliche Mittel nicht den einzelnen Eigentümern, sondern dem Beklagten zuzurechnen sind. Dabei ist der Sinn und Zweck der Anrechnungsvorschrift zu berücksichtigen, die durch den Ausgleichsbetrag neben seiner Finanzierungsfunktion (vgl. § 154 Abs. 1 S. 1 und § 156a BauGB) beabsichtigte Abschöpfung ungerechtfertigter sanierungsbedingter Vermögensvorteile der Grundstückseigentümer zu begrenzen. Die Abschöpfungsfunktion beruht auf der Erwägung, dass bei den Eigentümern keine ungerechtfertigten Vorteile auf Kosten der Allgemeinheit – aufgrund von Leistungen, die die Gemeinde als Sanierungsträger im öffentlichen Interesse erbracht hat – entstehen sollen (vgl. BVerwG, Urt. v. 17. Dezember 1992 – 4 C 30.90 –, juris, Rn. 20). Die Anrechnungsvorschrift dient vor diesem Hintergrund dazu, die Abschöpfung zu begrenzen, soweit die Bodenwerterhöhung nicht auf öffentlichen Leistungen, sondern auf eigenen Aufwendungen des Eigentümers beruht.

Der Beklagte hat im Einzelnen ausgeführt, an welchen Modernisierungsmaßnahmen er in welcher Höhe mit Fördermitteln beteiligt war. So sind die Vorhaben der Gebäude auf den Grundstücken A... mit einer Förderquote von 40 bis 100 Prozent gefördert worden und insgesamt Fördermittel an die Klägerin (und die Voreigentümerin) in Höhe von 1.377.062,05 Euro gezahlt worden (siehe im Einzelnen Schriftsatz des Beklagten vom 15. September 2022, S. 15 ff., Aufstellung des Sanierungsträgers als Anlage B5), was nach den Berechnungen des Beklagten Fördermittel in Höhe von 71,22 EUR/m² bedeutet. Dies übersteigt den von der Klägerin auszugleichende Bodenwerterhöhung von 32,00 EUR/m² um ein Vielfaches.

b. Auch § 155 Abs. 1 Nr. 2. Alt. 2 BauGB ist nicht erfüllt. Die von der Klägerin vorgelegten Verträge belegen keine selbst bewirkten Ordnungsmaßnahmen bzw. die Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen, die anzurechnen wären.

Dem unter dem 24. September 2004 geschlossenen öffentlich-rechtliche Vertrag (Anlage K 17) zur „Errichtung eines Gehweges einschließlich einer Arkade (…)“ ist zu entnehmen, dass die Kosten für die Errichtung des Gehweges nahezu vollständig von dem Beklagten übernommen worden sind. Lediglich 20 % der Kosten für die Herstellung der Trennwände (2. Bauabschnitt – Errichtung einer neuen Außenwand) hatte die Klägerin zu tragen (§ 3 Abs. 3 des Vertrages). Insgesamt trug der Beklagte 216.301,93 Euro Baukosten und 57.400,00 Euro Planungskosten. Dem steht ein Eigenmittelanteil der Klägerin in Höhe von 16.978,11 Euro gegenüber, die gerade nicht auf die Errichtung des Gehweges, sondern die Errichtung einer neuen Außenwand entfielen. Es spricht danach nichts dafür, dass die Klägerin mit Erfolg die Errichtung des Gehwegs als anzurechnenden Betrag geltend machen kann. Hinzu kommt, dass die Klägerin nach § 5 des Vertrages eine Entschädigung für die dauerhafte öffentliche Nutzung in Höhe von 104.250,00 Euro erhielt und nach § 7 weitergehende Ansprüche der Klägerin ausgeschlossen worden sind. Auch dies dürfte die Klägerin an der Geltendmachung eines Anrechnungsanspruchs hindern.

Gleiches gilt für den öffentlich-rechtlichen Vertrag vom 12. bzw. 13. Dezember 2001 zur „Errichtung einer Arkade durch das Fabrikgebäude F...“ (Anlage K18). Die Herstellungskosten übernahm nach § 3 Abs. 1 des Vertrages die Stadt. Nach § 3 Abs. 4 des Vertrages soll die Klägerin die Bauleistungen übernehmen, die einen Betrag von 306.775,15 Euro überschreiten; nach § 3 Abs. 3 waren Bauleistungen in Höhe von 417.000,00 Euro vorläufig veranschlagt. Auch hier regelt § 5 Abs. 1 des Vertrages eine Entschädigung für die Inanspruchnahme in Höhe von 204.515,75 Euro und nach § 7 sind weitergehende Ansprüche ausgeschlossen. Hinsichtlich entstandener Mehrkosten wurde unter dem 10. März 2002 und dem 20. August 2003 Nachträge zu dem Vertrag geschlossen, wonach der Beklagte einen Großteil dieser Kosten übernahm. Es ist damit schon nicht hinreichend klar, in welche Höhe die Klägerin Kosten entstanden sind und worauf diese entfallen sind, da die Errichtung der Arkade nach den vorliegenden Unterlagen zeitgleich mit dem Umbau des Fabrikgebäudes realisiert wurde. Auch die Nachträge sprechen dafür, dass hier streng zwischen Kosten für den öffentlich nutzbaren Weg und Maßnahmen an dem Gebäude getrennt worden ist. Hinzu kommt die Entschädigung von über 200.000,00 Euro, die die Klägerin erhalten hat. Die Klägerin dürfte zudem an der Geltendmachung eines Anrechnungsanspruchs aufgrund der Regelung in § 7 des Vertrages gehindert sein.

Einzig der Vertrag zur „Verbesserung des Oberflächenbelages Geh- und Radweg an der F... Ecke W...“ (Vertrag vom 07. Bzw. 14. Dezember 2009, Anlage K 21) dürfte Kosten für die Errichtung eines öffentlichen Weges, die die Klägerin getragen hat, belegen. Unklar ist aber, in welcher Höhe, da dieser nur die vorläufigen Kosten in Höhe von 18.000,00 Euro (brutto) angibt, von denen der Beklagte 8.000,00 Euro übernommen hat. Mehrkosten sollten zu Lasten der Klägerin gehen. Diese sind jedoch nach übereinstimmenden Angaben der Beteiligten bereits im Rahmen der Ausgleichsbetragsfestsetzung im Verfahren VG 3 K 179/21 in einer Höhe von 10.074,70 Euro berücksichtigt worden, was dem im Vertrag vorgesehenen Beitrag der Klägerin entspricht. Dass die ihr entstandenen Kosten höher gewesen sein sollen, macht sie nicht geltend. Ein mehrfacher Abzug in verschiedenen Ausgleichsbetragsverfahren verbietet sich im Übrigen, so dass diese Kosten im vorliegenden Verfahren unberücksichtigt bleiben.

5. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i. V. m. § 709 S. 1 ZPO.