Verwaltungsgericht Cottbus Urteil vom 20.10.2025 – VG 3 K 339/21

Der Beklagte wird unter teilweiser Aufhebung des Bescheides vom 27. Juli 2020 (Az.: 6_____) in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 24. Februar 2021 (Az.: 6_____) verpflichtet, der Klägerin auf deren Antrag vom 10. März 2020 hinsichtlich der Fragen 1. und 3. einen positiven Vorbescheid zu erteilen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin und der Beklagte tragen jeweils die Hälfte der Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Dem jeweiligen Vollstreckungsschuldner wird nachgelassen, durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des sich aus dem jeweiligen Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Betrages die Vollstreckung abzuwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Klägerin begehrt einen positiven Bauvorbescheid für Nutzungsänderungen bzw. -erweiterungen bestehender Gebäude auf ihrem Grundstück.

Sie ist Eigentümer des Grundstücks B_____ und der darauf befindlichen Gebäude, die in Gestalt eines sog. Vierseithofs errichtet wurden.

Am 16. März 2020 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Erteilung eines Vorbescheides und stellte folgende Fragen:

Wohngebäude: Ist die Erweiterung der vorhandenen Wohnfläche im Obergeschoss planungsrechtlich zulässig?

Haus 1 + 2: Ist die geplante gewerbliche Nutzung (Verkauf und Ausstellung) planungsrechtlich zulässig?

Haus 3: Ist der Ausbau des leer stehenden Gebäudes zu Wohnzwecken planungsrechtlich zulässig?

Hinsichtlich der zweiten Voranfrage wies die Klägerin in der Betriebsbeschreibung darauf hin, dass ein Ladengeschäft („Möbel, Textilien, Accessoires – mit Ausstellungsfläche für Kunst“) vorgesehen sei. Als Betriebszeiten seien an Werktagen der Zeitraum 9:00 Uhr bis 21:00 Uhr und an Sonn- und Feiertagen 13:00 Uhr bis 19:00 Uhr vorgesehen. Die Bauvorlagen enthalten keine Angaben zu Stellplätzen. Das Grundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Die Flurstückssituation stellt sich wie folgt dar (Quelle: brandenburgviewer):

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Zum genaueren Verständnis der Vorbescheidsfragen, insbesondere der Häuserzuordnungen 1-3 und des Wohngebäudes wird zudem auf folgende Ausschnitt des Lageplans, welchen die Klägerin als Bauvorlage einreichte (vgl. Verwaltungsvorgang [VV] Bl. 13), verwiesen:

/_____

Die Beigeladene versagte am 20. Juli 2020 ihr Einvernehmen. Hierbei stützte sie sich maßgeblich auf die zu diesem Zeitpunkt noch bestehende Veränderungssperre. Ob eine Wohnnutzung oder gewerbliche Nutzung insbesondere auch in zweiter Reihe städtebaulich sinnvoll und gewünscht sei, werde unter anderem auch in dem für die Zukunft vorgesehenen Bebauungsplan geklärt werden.

Zum Zeitpunkt der gerichtliche Entscheidung konnte weiterhin kein Fortschritt im Bebauungsplanverfahren „O_____“ verzeichnet werden (vgl. h_____/ [Jahrgang 2018] zuletzt aufgerufen am 20. Oktober 2025).

Mit Vorbescheid vom 27. Juli 2020 teilte der Beklagte der Klägerin mit, dass ihre Voranfrage am geplanten Standort hinsichtlich der konkreten Fragestellung unzulässig sei. Der Antrag sei bereits aus formellen Gründen nicht bescheidungsfähig, da der erforderliche Lageplan nicht beigebracht worden sei bzw. nicht der brandenburgischen Bauvorlagenverordnung entspreche. Unabhängig davon sei der Antrag nicht genehmigungsfähig. Durch die Erteilung der Genehmigung würde das Maß der baulichen Nutzung in Bezug auf die benachbarten Grundstücke überschritten werden, da die überwiegend vorhandene Bautiefe nicht eingehalten werde. Die Art der geplanten baulichen Nutzung entspreche hinsichtlich der Bautiefe nicht der Umgebungsbebauung. Im vorliegenden Fall würde die maßgebliche Umgebung durch die Bebauung entlang der B_____ gebildet. Diese Umgebung sei durch eine straßenbegleitende Wohnbebauung und durch Nebengebäude, die sich in den hinteren Grundstücksbereichen befinden würden, geprägt. Die Errichtung eines Gewerbes im hinteren Grundstücksteil füge sich somit nicht in die vorhandene Siedlungsstruktur ein und hätte eine ungeordnete städtebauliche Entwicklung in diesem Bereich zur Folge. Hinzukomme, dass durch das geplante Vorhaben im hinteren Grundstücksbereich der Ansatz für die Entstehung einer zweiten Baureihe gefördert würde, was eine unerwünschte städtebauliche Entwicklung in die Grundstücke hinein begründen würde. Dies hätte eine negative Vorbildwirkung zur Folge.

Die Klägerin erhob mit Schreiben vom 27. August 2020 Widerspruch. Entgegen der Auffassung des Beklagten bedürfe es vorliegend keines amtlichen Lageplans, da die äußeren Abmessungen der vorhandenen Gebäude und die Abstandsflächen im Zuge der Realisierung des Vorhabens nicht geändert würden. Fehlerhaft sei bereits, dass die Begründung des Vorbescheids nicht zwischen den einzelnen Bauvoranfragen differenziere. So beschränke sich die Argumentation des Beklagten allein auf die zweite Frage nach der Umnutzung der Gebäude Nr. 1 und Nr. 2 zu gewerblichen Zwecken ohne auf die anderen Voranfragen einzugehen. Es sei nicht ersichtlich und in dem Vorbescheid nicht dargelegt, aus welchen Gründen sich die geplante Erweiterung der Wohnnutzung im Obergeschoss des Wohngebäudes nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen sollte. So würden andere Wohnhäuser in der B_____ ein höheres Maß der baulichen Nutzung aufweisen. Darüber hinaus sei auch das Baugrundstück einschließlich der vorhandenen Bauten bei der Bewertung der Eigenart der näheren Umgebung zu berücksichtigen, sodass die vorhandenen Gebäude, deren Wohnfläche und deren Nutzungszweck lediglich erweitert bzw. geändert werden sollen selbst die Eigenart der näheren Umgebung beeinflussen würden. Hinsichtlich der zweiten Frage verknüpfe die Versagung die abgefragte Art der Nutzung unzulässigerweise mit der Bebauungstiefe. Soweit der Beklagte die Bautiefe moniere, verkenne er, dass sich in der näheren Umgebung mehrere Flurstücke befinden, deren Bebauung diese Bebauungstiefe teilweise erheblich überschritten. Die Ausführungen zu einer vermeintlich negativen Vorbildwirkung seien irreführend. Denn auf die mit den Gebäuden Nr. 1 und Nr. 2 verwirklichte Bebauungstiefe könne sich auch ohne die geplante Nutzungsänderung bereits jetzt jeder andere Bauherr in der näheren Umgebung berufen. Daneben sei eine Hinterlandbebauung nicht generell städtebaulich unerwünscht. Auch hier sei zu berücksichtigen, dass die Gebäude, deren Nutzungsänderung geplant seien, bereits vorhanden seien. Insoweit sei auf dem Vorhabengrundstück lediglich die Verwirklichung einer gewerblichen Nutzung neu. Diese finde jedoch ohnehin zahlreiche Vorbilder in der näheren Umgebung. Die Formulierung im Vorbescheid bezüglich der dritten Frage lege zudem nahe, dass mit Blick auf die geplante Nutzungsänderung des Gebäudes Nr. 3 die Frage nach dem Einfügen einer Wohnnutzung nicht geprüft worden sei, sondern lediglich auf eine gewerbliche Nutzung abgestellt werde. Diese sei jedoch hinsichtlich des Gebäudes Nr. 3 nicht beabsichtigt.

Mit Bescheid vom 24. Februar 2021 wies der Beklagte den Widerspruch zurück. Er wiederholt und bekräftigt seine bisherigen Ausführungen. Der Beklagte wies darauf hin, dass die Frage Nr. 2 hinsichtlich der Art des Gewerbes unbestimmt sei. Insbesondere fehle es an einer Darstellung, welcher Art der Waren und Betriebsabläufe für den Verkauf und die Ausstellung vorgesehen sei. Der Beklagte wies klarstellend darauf hin, dass sich die planungsrechtliche Begründung für die negative Entscheidung auf die Beantwortung der zweiten Frage bezog. Die Fragen Nr. 1 und 3 hätten planungsrechtlich Aussicht auf Erfolg, wenn durch die Gemeinde für dieses Gebiet keine Veränderungssperre bestünde. Die planungsrechtliche Zulässigkeit der zweiten Frage wäre auch ohne Vorliegen einer Veränderungssperre nicht gegeben, da mit dem Vorhaben insoweit eine mehrreihige Baureihe eröffnet werde, welche zu bodenrechtlichen Spannungen führen würde. Eine rückwärtige Hauptnutzung habe indes innerhalb der näheren Umgebung des Vorhabens kein prägendes Vorbild. Mit der seitens der Klägerin beabsichtigten mehrreihigen Bebauung von Hauptnutzungen erhöhe sich der Zu- und Abgangsverkehr, womit bodenrechtlich relevante Spannungen erzeugt würden. Das Rücksichtnahmegebot werde nicht eingehalten mit Blick auf die Ruhebereiche der umliegenden Grundstücke.

Die Klägerin hat am 26. März 2021 gegen den am 26. Februar 2021 zugestellten Widerspruchsbescheid Klage erhoben. Sie wiederholt und bekräftigt ihre bisherigen Ausführungen. Insbesondere sei nicht verständlich, weshalb der Bauvorbescheid im vorliegenden Verfahren insgesamt hinsichtlich aller drei Fragen negativ beschieden wurde, obwohl sich die Einzelfragen auf unterschiedliche Gebäude bezogen und mithin trennbar gewesen seien. Hinsichtlich der zweiten Vorbescheidsfrage stelle die Umnutzung des sog. Vierseithofs bereits keine Anlage einer Bebauung in zweiter Reihe dar. Vielmehr sei dieser in seinen funktionalen baulichen Zusammenhang als einheitliche geschlossene historische Anlage zu betrachten. Zudem werde die Bebauungstiefe bereits durch Anlagen der näheren Umgebung und durch das umzunutzende Gebäude verwirklicht, weshalb sich das Vorhaben insgesamt in die nähere Umgebung einfüge. Das Scheunengebäude (Haus 2) sei vorliegend nicht als untergeordnetes Nebengebäude anzusehen. Insoweit sei der Bereich der prägenden Umgebung weiter zu fassen. Hinsichtlich des Hauses Nr. 2 sei zudem nicht von einer Außenbereichslage auszugehen. Auch insoweit sei der historische Vierseithof als Ganzes zu betrachten und von einer Innenbereichslage auszugehen. Jedenfalls handele es sich bei dem Vierseithof der Klägerin, deren unverzichtbarer Bestandteil die ehemaligen Scheune sei, um ein das Bild der Kulturlandschaft prägendes Gebäude, woraus zumindest nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB die Zulässigkeit im Außenbereich auch bei einer Nutzungsänderung folge. Soweit Gegenstand der Voranfrage lediglich die grundsätzliche planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens sei, könne es genügen, das Vorhaben in groben Umrissen nach Art und Umfang zu bestimmen und dessen Ausführungen einzelnen der Prüfungen am nachfolgenden Genehmigungsverfahren zu überlassen. Bezüglich der Bebauungstiefe verweist die Klägerin erneut auf Vorbilder in der näheren Umgebung. Insbesondere auf den Flurstücken 3_____ und 2_____ würden sich prägende bauliche Anlagen in der entsprechen Bebauungstiefe befinden. Der Beklagte könne sich nicht auf eine Fremdkörperbetrachtung zurückziehen. Der Hinweis auf ordnungsbehördliche Verfahren ändere nichts daran, dass die bestehenden Nutzungen Rahmen der vorhandenen Bebauung prägt. Nicht zu folgen sei zudem der Annahme des Beklagten, die verdichtete Bebauung zwischen der die D_____ der B_____ Nr. 3 könne nicht berücksichtigt werden, da es sich hierbei um eine Bebauung der Grundlage eines Bebauungsplans handele. Letztlich würde das Vorhaben der Klägerin auch nicht zu bodenrechtlichen Spannungen und somit zu einem Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot führen. Auf welcher Grundlage der prognostizierte Anstieg von Zu- und Abgangsverkehr beruhen soll, begründe der Beklagte nicht. Vielmehr liege der Hof der Klägerin an der Hauptstraße des Dorfes und öffne sich zudem zu dieser mit einer breiten Zufahrt.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des Vorbescheids vom 27. Juli 2020 (Az.: 6_____) in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 24. Februar 2021 (Az.: 6_____) zu verpflichten, die Einzelfragen der Bauvoranfrage der Klägerin positiv zu bescheiden.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er beruft sich auf die bisherigen Ausführungen in den angefochtenen Bescheiden und wiederholt bzw. vertieft diese. Soweit es das Haus Nr. 2 (großes Scheunengebäude) betrifft, sei von einer Außenbereichslage auszugehen. Öffentliche Belange seien beeinträchtigt.

Mit Beschluss vom 17. Dezember 2021 hat das Gericht die Gemeinde S_____ beigeladen. Diese wendet sich gegen die Darstellung der Klägerin, wonach das Vorhaben sich nicht im Bereich wirksamer planungsrechtlicher Satzungsbestimmungen der Beigeladenen befinde. Jedenfalls füge sich das Vorhaben der Klägerin nicht in die nähere Umgebung ein und erzeuge bodenrechtliche Spannungen. Die erste Voranfrage lasse sich nicht beantworten, da diese völlig offenlasse, in welcher Form eine Erweiterung der Wohnnutzung beabsichtigt sei. Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

Auf gerichtliche Nachfragen hat die Beigeladene mitgeteilt, dass mittlerweile die Veränderungssperre zum Bebauungsplan „O_____“ ausgelaufen sei.

Mit Beschluss vom 22. Oktober 2024 hat die Kammer dem Berichterstatter nach Anhörung der Beteiligten den Rechtsstreit zur Einzelrichterentscheidung übertragen. Auf gerichtliche Nachfrage erklärten die Klägerin und der Beklagte, dass sie mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren einverstanden sind.

Das Gericht hat eine Ortsbegehung durchgeführt. Auf die Sitzungsniederschrift und die gefertigten Lichtbildaufnahmen wird verwiesen. Diese waren wie auch der Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Gegenstand der Entscheidungsfindung.

Über die Klage konnte vorliegend der Berichterstatter als Einzelrichter ohne mündliche Verhandlung entscheiden, nachdem ihm die Kammer nach Anhörung der Beteiligten den Rechtsstreit mit Beschluss vom 22. Oktober 2024 übertragen hat, § 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) und die Beteiligten ihr Einverständnis zu einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren erklärt haben, § 101 Abs. 2 VwGO.

I. Die Klage hat in dem im Tenor beschriebenen Umfang Erfolg.

Rechtsgrundlage für die Beurteilung des Klagebegehrens ist § 75 Abs. 1 Satz 1 der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO). Danach sind vor Einreichung des Bauantrages auf Antrag des Bauherrn einzelne der selbstständigen Beurteilung zugängliche Fragen zu einem Bauvorhaben durch schriftlichen Vorbescheid von der Bauaufsichtsbehörde zu beantworten. Mit dem Vorbescheid soll das Vorliegen bestimmter rechtlicher Voraussetzungen für die baurechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens festgestellt werden. Er regelt als vorweggenommener Teil der Baugenehmigung einzelne, das Baugenehmigungsverfahren betreffende Fragen verbindlich und abschließend. Er ist ein mitwirkungsbedürftiger Verwaltungsakt, dessen Inhalt durch den auf Erteilung gerichteten Antrag vorgegeben wird. Dabei müssen sich in diesem Zusammenhang gestellte Fragen auf ein bestimmtes Bauvorhaben beziehen. Es ist Sache des Bauherrn festzulegen, was das „Vorhaben“ und damit der zu beurteilende Verfahrensgegenstand sowie die der selbstständigen Beurteilung zugängliche Frage sein soll. Der Vorbescheid setzt deshalb einen Antrag des Bauherrn voraus. Aus diesem müssen sich die einzelnen Fragen und das Vorhaben hinreichend bestimmt ergeben (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. Oktober 2020 - OVG 10 B 8.18 -juris Rn. 25; Beschluss vom 23. Juni 2020 - OVG 10 N 34.19 - juris Rn. 16 m.w.N.).

1. Das Gericht geht zugunsten der Klägerin davon aus, dass es sich bei den Voranfragen um zulässige, jedenfalls auslegungsfähige Voranfragen handelt, die einer Bescheidung zugänglich sind. So ist Gegenstand jeweils die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben. Hierbei handelt es sich um zulässige Voranfragen (vgl. Semtner/Langer/Frey, Die neue Brandenburgische Bauordnung, 5. Auflage 2024, § 75 Rn. 5ff.).

Soweit die Beigeladene hinsichtlich der Voranfrage Nr. 1 Zweifel geäußert hat, wonach diese offenlassen würden, in welcher Form die Erweiterung der vorhandenen Wohnfläche beabsichtigt sei, folgt das Gericht dem nicht. Zwar müssen sich aus dem Vorbescheidsantrag die einzelnen Fragen und das Vorhaben hinreichend bestimmt ergeben (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. Januar 2019 - OVG 10 N 74.18 -, juris Rn. 7; Beschluss vom 15. Oktober 2012 - OVG 10 N 43.09 -, juris Rn. 5 m.w.N.). Neben der hinreichend konkreten Bestimmung des Bauvorhabens können weitere Angaben erforderlich sein, um die rechtliche Beurteilung des Bauvorhabens zu ermöglichen. Dies hat zur Folge, dass ein Vorbescheidsantrag insbesondere dann nicht bescheidungsfähig ist, wenn die zur Entscheidung gestellte Frage nicht ohne Kenntnis des Gesamtvorhabens beurteilt werden kann oder die Bauvorlagen eine Beurteilung des Vorhabens nicht zulassen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. Oktober 2012 - OVG 10 N 43.09 -, juris Rn. 6 m.w.N.; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 23. Juni 2020 - OVG 10 N 34.19 -, juris Rn. 16). Vorliegend hat die Klägerin im Rahmen des behördlichen Verfahrens darauf hingewiesen, dass durch die Verwirklichung des Vorhabens weder die Bauweise noch die überbaubare Grundstücksfläche des bereits vorhandenen Wohngebäudes verändert werden sollen. Jedenfalls vor diesem Hintergrund bestehen keine Bedenken an der Bescheidungsfähigkeit der Voranfrage Nr. 1. Dem entspricht es im Übrigen, dass der Beklagte im Fortgang des Verfahrens nach Auslaufen der Veränderungssperre zum Bebauungsplan „O_____“ selbst von der positiven Beantwortung der 1. und 3. Vorbescheidsanfrage - auch inhaltlich - ausgegangen ist (vgl. Sitzungsprotokoll S. 5).

Insoweit stellen sich die seitens der Klägerin in der Klagebegründung formulierten Rechtmäßigkeitsbedenken bzgl. der Veränderungssperre im entscheidungserheblichen Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidungsfindung nicht mehr. Im Übrigen weist das Gericht darauf hin, dass planungsrechtliche Bedenken gegen die anvisierte (erweiterte) Wohnnutzung im bestehenden Wohnhaus B_____ Nr. 7 und des ehemaligen Stalls (Haus 3) im Sinne der Voranfragen Nr. 1 und Nr. 3 nicht bestehen. So konnte auf Grundlage der Erkenntnisse des gerichtlichen Ortstermins und des zur Verfügung stehenden Karten- und Bildmaterials festgestellt werden, dass keine planungsrechtlichen Bedenken gegen eine (erweiterte) Wohnnutzung in den genannten Gebäuden bestehen. Dies ergibt sich hinsichtlich der bereits bestehenden Wohnnutzung im Gebäude B_____ Nr. 7 unzweifelhaft aus der in insoweit nach § 34 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) anzunehmenden näheren Umgebung der B_____ bis zur Kreuzung D_____ vorzufindenden straßenseitigen, teilweise zweigeschossigen Wohnbebauung (vgl. etwa Lichtbildaufnahmen 7, 16, 18f.), worauf auch der Beklagte bereits im Bescheid vom 27. Juli 2020 (vgl. Seite 3) und im Widerspruchsbescheid vom 24. Februar 2021 (Seite 2) hinwies. Soweit zuvor hinsichtlich des Hauses Nr. 3 Zweifel an einem Einfügen einer Wohnnutzung seitens des Beklagten und der Beigeladenen mit Blick auf die Bautiefe und die drohende Schaffung einer zweiten Wohnbaureihe bestanden, sind diese im Laufe des Verfahrens nach Auslaufen der Veränderungssperre nicht mehr aufrechterhalten worden. Auch aus Sicht des Gerichts erscheint dies sachgerecht, da gerade südlich des Vorhabengrundstücks (vgl. etwa die Flurstücke 4_____ und 4_____) durchaus auch Wohnnutzung in vergleichbarer Bautiefe vorzufinden ist. Anderweitige Einwände bezüglich des Einfügens einer (erweiterten) Wohnnutzung in den bestehenden Wohnhaus B_____ Nr. 7 und dem Haus Nr. 3 (ehemaliger Stall) sind weder ersichtlich nicht vorgetragen.

2. Dagegen ist die Klage unbegründet, soweit es die Voranfrage Nr. 2 betrifft. Der Vorbescheid vom 27. Juli 2020 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 24. Februar 2021 ist insoweit rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Sie hat keinen Anspruch auf Erteilung eines positiven Vorbescheides bezüglich der Voranfrage Nr. 2, § 113 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Unabhängig von der zweifelhaften Bescheidungsfähigkeit der Voranfrage insbesondere mit Blick auf die Anforderungen des Rücksichtnahmegebots (vgl. a.), wäre eine beabsichtigte gewerbliche Nutzung des Hauses Nr. 1 (ehemaliger Stall) und Haus 2 (ehemalige Scheune) planungsrechtlich mit Blick auf diese nicht privilegierte Nutzungsform, angesichts der Beeinträchtigung öffentlicher Belange im vorliegenden Außenbereich unzulässig (b.). Selbst bei Annahme einer Innenbereichslage würde sich das Vorhaben jedenfalls mit Blick auf die Überschreitung der überbaubaren Grundstücksfläche nicht einfügen und bodenrechtliche Spannungen erzeugen (c.). Hilfsweise müsste selbst im Falle des Einfügens ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot angenommen werden (d.).

a. Soweit die Klägerin in ihrer Voranfrage Nr. 2 die Klärung erstrebt, ob eine „gewerbliche Nutzung (Verkauf/Ausstellung)“ der Häuser Nr. 1 und Nr. 2 planungsrechtlich zulässig sei, ist diesem Antrag schon mit Blick auf die fehlende Bescheidungsfähigkeit der Erfolg versagt. Da kein Bebauungsplan vorliegt, sind mithin solche Bauvorlagen für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrages erforderlich, die - neben der Bestimmung der Identität des Vorhabens - der Feststellung dienen, ob das geplante Vorhaben sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils befindet, sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Auf der Grundlage der mit der Bauvoranfrage sowie während des erstinstanzlichen Verfahrens eingereichten Unterlagen lässt sich nicht feststellen, ob die Voraussetzungen des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorliegen. Denn die Beantwortung der hier maßgeblichen Frage, ob das geplante Vorhaben sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist, setzt regelmäßig auch die Prüfung der Einhaltung des Rücksichtnahmegebots voraus. Ein Vorhaben, das den von der Umgebungsbebauung vorgegebenen Rahmen einhält, fügt sich gleichwohl nicht ein, wenn es die gebotene Rücksichtnahme auf die sonstige – insbesondere in seiner unmittelbaren Nähe vorhandene – Bebauung vermissen lässt (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1986, BRS 46 Nr. 176 = BauR 1986, 542). Ebenso gehört in Fällen, in denen ein Vorhaben den für die Zulässigkeitsprüfung nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgeblichen Rahmen überschreitet, auch die Frage zum Prüfprogramm, ob insoweit den Anforderungen des Rücksichtnahmegebots genügt ist oder das Vorhaben die gegebene Situation verschlechtert, stört, belastet oder sonst nachteilig in Bewegung bringt, bewältigungsbedürftige Spannungen auslöst oder bereits vorhandene Spannungen erhöht. Diese Frage kann nur unter Berücksichtigung der konkreten Lage des Vorhabens beurteilt worden. Ist die Einhaltung des Gebotes der Rücksichtnahme mangels hinreichender Angaben zum Bauvorhaben nicht überprüfbar, kann nicht bindend festgestellt werden, ob sich das Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Bei einem Einzelhandelsbetrieb sind in diesem Zusammenhang insbesondere die durch den An- und Abfahrtsverkehr ausgelösten Immissionen in den Blick zu nehmen. Für die Prüfung der Frage, ob negative Auswirkungen des Zu- und Abgangsverkehrs konkret zu erwarten sind, kommt es auch wesentlich darauf an, an welcher Stelle etwa die Warenanlieferung erfolgt, wo die Kraftfahrzeugstellplätze für Kunden und Mitarbeiter angelegt werden, wie der Kunden- und Anlieferungsverkehr auf dem Grundstück geführt wird und wo die Zu- und Abfahrten liegen (vgl. zum Ganzen: OVG Münster, Urteil vom 11. Juli 2002, BRS 65 Nr. 173). Zu diesen für die Beurteilung der Gebiets- und Umgebungsverträglichkeit des Vorhabens wesentlichen Gesichtspunkten enthält der vorliegende Bauvorbescheidsantrag keine verbindlichen Angaben (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 15. Oktober 2012 - OVG 10 N 43.09 -, Rn. 6ff., juris m.w.N.; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 25. April 2007 - OVG 2 B 16.05 -, juris Rn. 19 - 20). Auch hatte der Beklagte bereits auf die Frage mangelnder Bescheidungsfähigkeit hingewiesen und dies sowie die Frage des möglicherweise beeinträchtigten Rücksichtnahmegebots problematisiert. Diese sich nach Lage der Dinge – insbesondere mit Blick auf die Lage und Ausrichtung der Wohnbebauung auf dem Vorhabengrundstück – auch aufdrängende Frage war auch Gegenstand des behördlichen wie gerichtlichen Verfahrens.

Dies gilt insbesondere für die Lage und Anzahl der für die gewerbliche Nutzung erforderlichen Stellplätze, wozu die Bauvorlagen keine Angaben enthalten. Auf eine genaue Festlegung der Lage der Zufahrt würde es unter diesen Umständen nur dann ausnahmsweise nicht ankommen, wenn unterstellt werden könnte, dass das Vorhaben unabhängig davon seiner Art nach umgebungsverträglich ist. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Vielmehr steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das Vorhaben der Klägerin die gebotene Rücksichtnahme nur unter der Voraussetzung einhält, dass der Kunden- und Lieferverkehr so geführt wird, dass bestimmte Mindestabstände zu der auf dem Vorhabengrundstück selbst bereits vorhandenen Wohnbebauung gewahrt werden oder die von ihm ausgehenden Immissionen nach Möglichkeit durch die Anordnung begrenzte Anzahl der Stellplätze vermindert werden. Nach den Feststellungen im Ortstermin ist die nähere Umgebung, insbesondere auf der Straßenseite des Vorhabens, von überwiegender Wohnbebauung geprägt. Dass das Vorhaben der Klägerin unabhängig von einer verbindlichen Ortsangabe und Begrenzung der Stellplätze die gebotene Rücksichtnahme auf diese in seiner unmittelbaren Nähe vorhandene Bebauung einhält, ist angesichts der zu erwartenden Verkehrsimmissionen nicht anzunehmen. Die zum Gegenstand der zweiten Voranfrage gemachten Häuser Nr. 1 und Nr. 2 haben eine beträchtliche potenzielle Verkaufsfläche. Auch die laut Vorbescheidsantrag geplanten Betriebszeiten an Werktagen (9:00 Uhr bis 21:00 Uhr) und an Sonn- und Feiertagen (13:00 Uhr bis 19:00 Uhr) dürften nach allgemeiner Lebenserfahrung zu einem nicht unerheblichen Zu- und Abgangsverkehr mit Kraftfahrzeugen und damit zu einer höheren Belastung der umliegenden Wohnbebauung mit Verkehrslärm führen (vgl. OVG Frankfurt (Oder), Urteil vom 3. November 2004, NJOZ 2005, 1308, 1321).

Die durch das Vorhaben der Klägerin möglicherweise ausgelösten Immissionskonflikte können auch nicht wegen einer vermeintlichen Vorbelastung durch anderweitige gewerbliche Nutzung von vornherein außer Betracht bleiben. Eine solche Betrachtung würde bereits verkennen, dass der Zu- und Abfahrtsverkehr anderer auf demselben Grundstück bereits vorhandenen bzw. ergänzend geplanten Wohnnutzung vorbeiführen würde, da die geplante gewerbliche Nutzung im hinteren Grundstücksbereich beabsichtigt ist. Ohne Kenntnis von der konkreten Lage der Stellplätze und der hiervon abhängigen Verkehrsführung auf dem Vorhabengrundstück kann all dies auf der Grundlage des vorliegenden Bauvorbescheidsantrages letztlich nicht geprüft und die Frage der Umgebungsverträglichkeit des Vorhabens daher nicht mit Bindungswirkung für ein sich anschließendes Baugenehmigungsverfahren entschieden werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 25. April 2007 - OVG 2 B 16.05 -, juris Rn. 23).

b. Unabhängig davon wäre eine gewerbliche Nutzung des Hauses Nr. 1 (ehemaliger Stall) und Haus Nr. 2 (ehemalige Scheune) nach bauplanungsrechtlichen Maßstäben unzulässig. So geht das Gericht unter Zugrundelegung des zur Verfügung stehenden Kartenmaterials und der Erkenntnisse der gerichtlichen Ortsbegehung davon aus, dass das Stall- und Scheunenhaus (Häuser Nr. 1 und Nr. 2) dem Außenbereich angehört und als nicht privilegiertes Vorhaben öffentliche Belang beeinträchtigt.

Maßgeblich für die zu prüfende bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens „gewerbliche Nutzung“ entsprechend der zweiten Fragestellung der Bauvoranfrage ist vorliegend § 35 BauGB, da das Vorhaben insoweit - hinsichtlich der Gebäude Nr. 1 und Nr. 2 - nicht im Geltungsbereich eines (qualifizierten oder vorhabenbezogenen) Bebauungsplans i.S.d. § 30 Abs. 1 und 2 BauGB und auch nicht im (unbeplanten) Innenbereich i.S.d. § 34 BauGB, sondern im Außenbereich realisiert werden soll.

Ausschlaggebend für das Vorliegen eines Bebauungszusammenhangs ist, ob und inwieweit eine tatsächlich aufeinander folgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche (noch) diesem Zusammenhang angehört. „Geschlossenheit“ und „Zusammengehörigkeit“ sollen eine gewisse - trotz Lücken - bestehende räumliche Verklammerung kennzeichnen. Es soll damit zum Ausdruck gebracht werden, dass das unbebaute Grundstück - gedanklich - übersprungen werden kann, weil es ein verbindendes Element gibt, nämlich die Verkehrsanschauung, die das unbebaute Grundstück als eine sich zur Bebauung anbietende Lücke erscheinen lässt. Wie eng die Aufeinanderfolge von Baulichkeiten sein muss, um sich als zusammenhängende Bebauung darzustellen, ist nicht nach geografisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten einzelfallbezogen zu entscheiden. Eine unbebaute Fläche ist – als Baulücke – Teil des Bebauungszusammenhangs, wenn sie von der angrenzenden zusammenhängenden Bebauung so stark geprägt wird, dass die Errichtung eines Gebäudes auf dieser Fläche als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung erscheint; diese Voraussetzung muss auch bei einer auf mehreren oder allen Seiten von zusammenhängender Bebauung umgebenen unbebauten Freifläche erfüllt sein (vgl. VGH Bayern, Urteil vom 16. Februar 2009 - 1 B 08.340 -, juris Rn. 15). Eine Baulücke setzt dabei nicht voraus, dass auf dem Baugrundstück nur ein Bauvorhaben ausgeführt werden kann. Je größer die unbebaute Fläche ist, desto weniger spricht aber dafür, dass es sich noch um eine Baulücke handelt (vgl. VGH Bayern, Beschluss vom 04. Februar 2008 - 1 ZB 07.316 -, juris Rn. 8).

Bei der Frage, welche Bebauung einen Bebauungszusammenhang darstellen kann, ist nicht auf jede beliebige bauliche Anlage abzustellen. Gemeint sind vielmehr Bauwerke, die für die angemessene Fortentwicklung der vorhandenen Bebauung maßstabsbildend sind. Dies trifft ausschließlich für Anlagen zu, die optisch wahrnehmbar und nach Art und Gewicht geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten städtebaulichen Charakter zu prägen. Hierzu zählen grundsätzlich nur Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen. Baulichkeiten, die nur vorübergehend genutzt werden sind in aller Regel keine Bauten, die für sich genommen ein für die Siedlungsstruktur prägendes Element darstellen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. März 2000 - 4 B 15.00 -, juris Rn. 3; Beschluss vom 2. August 2001 - 4 B 26.01 -, juris Rn. 5, unter Erwähnung von Scheunen u. Ställen). Dabei kommt es im Regelfall auf die – bei Erhebung einer Verpflichtungsklage im Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts – vorhandene Bebauung an.

Dies vorangestellt ist hinsichtlich des Standorts der Häuser Nr. 1 und Nr. 2 von einer Außenbereichslage auszugehen (vgl. insoweit die Fotoaufnahme Nr. 2 und Nr. 3 (Vorderansicht) sowie insbesondere Nr. 20-23 (Rückansicht). Das Haus Nr. Nr. 2 (ehemalige Scheune) grenzt mit seinen Seitenwänden sowie seiner Rückwand an die sodann (weiter) erstreckende offene Landschaft an. Von dieser werden die Häuser Nr. 1 und Nr. 2 insgesamt weitaus mehr geprägt, als von der benachbarten Wohnbebauung, welche sich überdies nicht vergleichsweise prägend in den hinteren Grundstücksbereichen befindet. Vor diesem Hintergrund kann vorliegend nicht von einer zwangslosen Fortsetzung der vorhandenen Bebauung mit Blick auf das die Genehmigungsfrage neu aufwerfende Umnutzungsbegehren der Klägerin im Sinne der zweiten Vorbescheidsfrage ausgegangen werden. Zu einer anderen Wertung können vorliegend auch nicht die Einwände der Klägerin führen. Soweit sie darauf hinweist, dass die Gebäude bereits existieren, ist dies mit Blick darauf, dass sie diesen eine gänzlich neue Nutzung zuführen möchte, nicht von Bedeutung. Denn eine ehemalige – und zudem seit vielen Jahren aufgegebene – landwirtschaftliche Nutzung unterscheidet sich von der nunmehr begehrten gewerblichen Nutzung als Verkaufs- und Ausstellungsräume für Möbel, Textilien, Accessoires, Kunst, Kleidung erheblich und wirft bereits mit Blick auf die intendierte Nutzung jedenfalls die Genehmigungsfrage neu auf. In diesem Sinne greift auch nicht die Überlegung der Klägerin, wonach vorliegend von einem „historischen Vierseithof“ auszugehen sei, welcher vorliegend als Einheit auch mit Blick auf seine vermeintlich einheitliche Nutzung als Hof anzusehen sei. Sofern die Klägerin mit diesem Vortrag auf eine Verklammerungswirkung der vorderen Gebäude des Hofs abstellen sollte mit der Folge, dass die Häuser Nr. 1 und Nr. 2 von diesen in den Innenbereich „gezogen“ würden, dringt die Klägerin damit nicht durch. Vielmehr muss sie sich vorhalten lassen, dass sie mit ihrer nunmehr beabsichtigten gewerblichen Nutzung der Häuser Nr. 1 und Nr. 2 und der Wohnnutzung der davor befindlichen Gebäude selbst die von ihr angeführte schützenswerte Einheit des sog. Vierseithofs mit Blick auf dessen Nutzung beseitigt. Zwar beabsichtigt die Klägerin keine Änderung der Kubaturen der streitgegenständlichen Gebäude und keine weitergehenden baulichen Maßnahmen. Allerdings wird die Genehmigungsfrage auch dann neu aufgeworfen, wenn bauliche Anlagen - wie vorliegend - einer anderen Nutzung als zuvor zugeführt werden sollen (vgl. etwa OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. Oktober 2012 - OVG 10 S 35.12 -, juris Rn. 7ff., 11, m.w.N.).

Vor diesem Hintergrund bedarf es keiner weiteren Auseinandersetzung mit der seitens der Klägerin aufgeworfenen Frage, inwieweit den umzunutzenden Scheunen- und Stallgebäuden (Haus Nr. 1 und Nr. 2) überhaupt als Nebengebäude, die nicht dem ständigen Aufenthalt dienen, eine für die Abgrenzung des Innen- vom Außenbereich maßstabsbildende Wirkung zukommt. Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang auf das Urteil des Verwaltungsgerichts Cottbus vom 25. September 2015 verweist (Az.: VG 3 K 273/13), lag dieser vom damaligen Einzelrichter getroffene Entscheidung jedenfalls mit Blick auf die dort „sich über die gesamte Breite des Flurstücks erstreckende Scheunengebäude, deren Umnutzung erstrebt wird“ (vgl. S. 2f. der Entscheidung) ein gänzlich anderer Sachverhalt zugrunde, wie sich auch aus den zum Inhalt der Entscheidung gemachten Flurstückskarte und der darauf ersichtlichen Bebauung ergibt.

Gemessen an den Voraussetzungen des § 35 BauGB ist das Vorhaben planungsrechtlich unzulässig.

Bei der begehrten gewerblichen Nutzung der Häuser Nr. 1 und Nr. 2 als Verkaufs- und Ausstellungsräume für Möbel, Textilien, Accessoires, Kunst, Kleidung handelt es sich um kein privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB. Dies liegt auf der Hand. Als nicht-privilegiertes, sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB beeinträchtigt es öffentliche Belange i.S.d. § 35 Abs. 3 BauGB.

Dabei steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass mit der Umsetzung des Vorhabens eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange unter dem Gesichtspunkt einer zu befürchtenden Ausuferung der Bebauung in den Außenbereich hinein einhergehen würde. Auch eine - durch verbindliche Bauleitplanung nicht geordnete - Ausweitung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils in den Außenbereich hinein ist ein Vorgang der städtebaulich unerwünschten, unorganischen Siedlungsweise, die zu vermeiden ein öffentlicher Belang im Sinne des § 35 Abs. 2 und 3 BauGB ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1985 - 4 C 29.81 -, juris Rn. 9). Eine Ausweitung der Bebauung außerhalb des jeweiligen im Zusammenhang bebauten Ortsteils in den Außenbereich hinein soll jedenfalls planungsrechtlich auch unter dem Gesichtspunkt der Verhinderung einer Zersiedelung grundsätzlich nur auf der Grundlage eines Bebauungsplans bzw. ggf. einer Satzung nach § 34 Abs. 4 BauGB erfolgen (vgl. VGH Bayern, Beschluss vom 18. Februar 2019 - 15 ZB 18.2509 -, juris Rn. 14; Beschluss vom 12. Mai 2017 - 15 ZB 16.1567 -, juris Rn. 39 m.w.N.). Die Anschlussbebauung von der bebauten Ortslage aus in den Außenbereich hinein ist in der Regel (dann) ein Vorgang der – siedlungsstrukturell unerwünschten – Zersiedlung, wenn das Vorhaben konkret geeignet ist, Nachfolgebebauung nach sich zu ziehen, die Gefahr einer Zersiedlung mithin konkret zu befürchten ist. In einem solchen Fall erfordern es die öffentlichen Belange, den ersten Ansätzen entgegenzutreten (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1985 - 4 C 29.81 -, juris Rn. 11; Urteil vom 13. Februar 1976 - IV C 72.74 -, juris Rn. 21). Vorliegend wäre das Vorhaben im Falle seiner Verwirklichung grundsätzlich geeignet, einen Bezugsfall für weitere Vorhaben bzw. Nachahmungsbebauungen zu schaffen. Insbesondere ist das Vorhabengrundstück umgeben von Freiflächen, welche – auch angesichts ihrer Größe und Beschaffenheit – einer dem Vorhaben entsprechenden Bebauung und (Um-)Nutzung zugänglich sind. Insoweit kommt es bei der Frage einer Vorbildwirkung grundsätzlich nicht auf eine abschließende bebauungsrechtliche Prüfung zu befürchtender Folgevorhaben, insbesondere nicht auf die Prüfung einer etwaigen Beeinträchtigung anderer Belange durch ein Folgevorhaben an (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. April 2014 - 4 B 5.14 -, juris Rn. 8; Beschluss vom 2. September 1999 - 4 B 27.99 -, juris Rn. 8). Mit der Voraussetzung des Befürchtens wird nicht verlangt, dass – als Folge der Zulassung des insoweit öffentliche Belange beeinträchtigenden Vorhabens – ein uneingeschränkter Rechtsanspruch auf Zulassung weiterer Vorhaben entsteht (vgl. Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 152. EL Oktober 2023, § 35 Rn. 105; BVerwG, Urteil vom 19. April 2012 - 4 C 10.11 -, juris Rn. 22).

Eine andere Wertung folgt entgegen der Auffassung der Klägerin vorliegend auch nicht aus § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB. Danach kann die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind und das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient, nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB sind. Insoweit weist das Gericht darauf hin, dass es ausweislich der Erkenntnisse der Ortsbegehung jedenfalls nicht zu der Überzeugung gelangt ist, dass es sich bei den Häusern Nr. 1 und Nr. 2, als gewöhnliche Stall- bzw. Scheunengebäude ohne besonders prägende Wirk- bzw. Gestaltungselemente, um die Kulturlandschaft prägende Gebäude im Sinne der Vorschrift handelt. Konkrete Anhaltspunkte, weshalb dies anders zu bewerten sein soll, zeigt die Klägerin auch nicht auf. Vielmehr gründet sie ihre Auffassung auch insoweit darauf, dass die ehemalige Scheune einen „unverzichtbaren Bestandteil des historischen und landschafts-, wie ortstypischen Vierseithofs bildet“. Die Klägerin muss sich daher auch hier den Einwand gefallen lassen, dass sie selbst diese Einheit als „Vierseithof“ durch ihre unterschiedlichen, die Genehmigungsfrage neu aufwerfenden, Nutzungsänderungsabsichten aufspaltet. Nicht überzeugend ist in diesem Zusammenhang auch der Vortrag, wonach die Versagung der Nutzungsänderung der Scheune, welche den Erhalt der Bausubstanz gefährde, „zwangsläufig“ zu einem Verfall der Scheune führen würde. Entsprechend dem Zweck der Vorschrift, die Kulturlandschaft prägende Gebäude zu erhalten, ist Voraussetzung, dass das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung ihres Gestaltwerts dient. Dies schränkt Nutzungsänderungen des Gebäudes ein. Dabei ist allerdings mit der Umschreibung „zweckmäßige Verwendung“ ein vergleichsweise weiter Spielraum gegeben. Nicht verlangt wird, dass die Änderung oder Nutzungsänderung erforderlich ist, um das Gebäude zu erhalten. Wirtschaftliche und andere Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte reichen zwar aus, insbesondere auch solche, die dazu dienen, dass die neue Nutzung in dem erhaltenswerten Gebäude die Maßnahme wirtschaftlich trägt. Allerdings obliegt es vorliegend allein der Klägerin, dem ehemaligen Stall- und Scheunengebäude im Falle des Erhaltungsinteresses einer Nutzung zuzuführen, welche außenbereichsverträglich ist. Denn im Rahmen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB kommt weiterhin unter dem Gesichtspunkt den Außenbereich zu schonen, Bedeutung zu (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Söfker /Kment, 158. EL Februar 2025, BauGB § 35 Rn. 957, beck-online; BVerwG, Beschluss vom 17. Januar 1991 - 4 B 186.90 -, juris Rn. 3; BeckOK BauGB/Söfker, 67. Ed. 1.8.2025, BauGB § 35 Rn. 144, beck-online).

c. Selbst im Falle der Lage des Vorhabens innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 BauGB wäre von einer bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit auszugehen, da sich das Vorhaben jedenfalls nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Mit der überbaubaren Grundstücksfläche im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gemeint ist neben der konkreten Größe der Grundfläche der baulichen Anlage die räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung. Entscheidend ist der Standort i.S.d. § 23 BauNVO (BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - 4 B 38.13 -, juris Rn. 8; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. Oktober 2020 - OVG 10 B 8.18 -, juris Rn. 31, m.w.N.). Zur Konkretisierung des der Umgebungsbebauung zu entnehmenden Maßstabs kann dabei auf die in der Vorschrift enthaltenen Begriffsbestimmungen zur Baulinie, Baugrenze und Bebauungstiefe zurückgegriffen werden (BVerwG, Beschluss vom 12. August 2019 - 4 B 1.19 -, juris Rn. 6, m.w.N.; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. Oktober 2020 - OVG 10 B 8.18 -, juris Rn. 40). Die Prüfung richtet sich unter anderem darauf, ob der maßgebenden Umgebungsbebauung eine faktische Baugrenze oder Baulinie zu entnehmen ist oder ob die Bebauungstiefe, die mit dem Vorhaben verwirklicht wird, dort ein Vorbild hat. Maßgeblich ist dabei die als Erschließungsanlage gewählte öffentliche Straße (BVerwG, Beschluss vom 12. August 2019 - 4 B 1.19 -, juris Rn. 6). Dies gilt auch für die Zulässigkeit einer sogenannten Hinterlandbebauung. Es gibt keinen allgemein geltenden Grundsatz, dass diese baulich unerwünscht wäre; vielmehr ist im Einzelfall zu prüfen, ob sich eine solche Bebauung einfügt oder bauliche Spannungen hervorruft (vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 6. November 1997 - 4 B 172.97 -, juris Rn. 9). Hinsichtlich des Merkmals der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, ist die nähere Umgebung im Regelfall enger zu bemessen als bei der Art der baulichen Nutzung, da die von den überbaubaren Grundstücksflächen ausgehende Prägung in ihrer Reichweite im Allgemeinen hinter den von der Art der Nutzung ausgehenden Wirkungen zurückbleibt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg Urteil vom 26. Oktober 2020 - OVG 10 B 8.18 -, juris Rn. 30; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 24. Mai 2018 - OVG 2 B 3.17 -, juris Rn. 24). Dies entbindet allerdings nicht von einer Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - 4 B 38.13 -, juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. Oktober 2020 - OVG 10 B 8.18 -, juris Rn. 33). Hierbei ist es sachgerecht, nur einen eng begrenzten räumlichen Bereich für die Rahmenbestimmung heranzuziehen. Wegen der Bedeutung der näheren Umgebung für die Feststellung faktischer Baugrenzen gilt dies auch für faktische rückwärtige Baugrenzen. Für die Frage, ob die vorhandene Bebauung eine faktische rückwärtige Baugrenze aufweist, ist die Situation im rückwärtigen Bereich der gegenüberliegenden Straßenseite, vorliegend der östlichen Seite der B_____, regelmäßig nicht maßstabsbildend (OVG Lüneburg, Beschluss vom 26. August 2019 - 1 LA 41.19 -, juris Rn. 8). Dies zugrunde gelegt und unter Berücksichtigung der Karten des Informationsportals Brandenburgviewer sowie der Erkenntnisse aus der gerichtlichen Ortsbegehung umfasst die vorliegend relevante nähere Umgebung für das Merkmal der überbaubaren Grundstücksfläche den westlichen Bereich der B_____ ausgehend im Norden von der kreuzenden A_____ bis südlich zur D_____. Die südlich des Vorhabengrundstücks gelegene Reihenhausbebauung „A_____“ muss hierbei aufgrund der völlig andersartigen Baustruktur und der damit verbundenen abweichenden städtebaulichen Gestalt außen vorgelassen werden (vgl. Fotoaufnahmen 18 und 19), unabhängig davon, dass sie nicht von der B_____ aus erschlossen wird, sondern von der Straße „A_____“. Eine weitere Fassung des hier maßgeblichen Gebiets ist – entgegen dem Vorbringen der Klägerin – nicht geboten. Insbesondere verbietet sich nach den konkreten örtlichen in Augenschein genommenen Gegebenheiten eine Ausweitung auf die bauliche Situation im rückwärtigen Bereich entlang der gegenüberliegenden westlichen Seite der B_____ unter Berücksichtigung des bezüglich der überbaubaren Grundstücksfläche aus den genannten Gründen anzunehmenden engeren Betrachtungsrahmens.

Gemessen daran fügt sich die geplante rückwärtige Umnutzung des Hauses Nr. 1 und Nr. 2 im Sinne der zweiten Vorbescheidsfrage, welche die Genehmigungsfrage nach obigen Ausführungen neu aufwerfen würde, hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Diese überschreitet jedenfalls in der beantragten Form eine faktische Baugrenze und ist damit in einer nicht überbaubaren Grundstücksfläche geplant. Nach den Feststellungen im Ortstermin und dem zur Verfügung stehenden Kartenmaterial besteht nördlich und südlich in der maßgeblichen Umgebung keine vergleichbare rückwärtige Bebauung. Eine andere Wertung folgt vorliegend auch nicht aus dem länglichen Bau auf dem Flurstück 6_____. Unabhängig davon, dass es sich hierbei um einen vereinzelten Bau handelt, welchem keine prägende Wirkung zukommt, hat der Beklagte insoweit im Rahmen des Ortstermins ausgeführt, dass die dort vormals betriebene Hundepension mittlerweile aufgegeben worden sei. Zudem sei nach Aussage des Beklagtenvertreters insoweit noch ein Verfahren anhängig. Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 11. März 2025 ergänzend darauf hinwies, dass auf dem Nachbargrundstück B_____ Nr. 11 nunmehr eine neue Hauptnutzung in Gestalt einer gewerblichen Stellplatzanlage mit Fahrservice zum F_____ betrieben werde, welche eine erheblich größere Bebauungstiefe als die hintere Außenwand der klägerischen Scheune aufweise, folgt hieraus keine andere Wertung. Denn bei der Stellplatzanlage handelt es sich jedenfalls nicht um eine bauliche Anlage, welche die Frage der Überschreitung der überbaubaren Grundstücksfläche qualitativ in annähernd vergleichbarer Weise aufwirft wie das Vorhaben der Klägerin, wie sie es mit ihrer zweiten Vorbescheidsfrage begehrt. So handelt es sich bei den Häusern Nr. 1 und Nr. 2 um massive Scheunengebäude, welchen insbesondere mit Blick auf die von ihnen ausgehende negative Nachahmungsgefahr für die Ausweitung der Bebauung in den hinteren Grundstücksbereichen innerhalb der näheren Umgebung mit anderen massiven Gebäuden eine gesteigerte Qualität zukommt.

Soweit die Klägerin darauf verweist, dass mit Blick auf den funktionalen baulichen Zusammenhang der sog. Vierseithof als einheitliche geschlossene historische Anlage zu betrachten sei, mit der Folge, dass nicht von einer „zweiten Reihe“ ausgegangen werden könne, folgt das Gericht diesen Ausführungen nicht. Die Klägerin muss sich auch insoweit vorwerfen lassen, dass sie selbst jedenfalls diese vermeintliche Einheit des Vierseithofs „aufbricht“, indem sie zum Vierseithofs gehörende Gebäude einerseits einer Wohnnutzung, andererseits einer gewerblichen Nutzung zuführen möchte. Dass die streitgegenständlichen Gebäude bereits bestehen und keine Änderungen der Kubatur beabsichtigt sind, kann zu keinem anderen Ergebnis führen, da auch die beabsichtigte Nutzung der Gebäude ein bodenrechtlicher Belang ist, welcher geeignet ist, die Genehmigungsfrage neu aufzuwerfen (vgl. etwa OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. Oktober 2012 - OVG 10 S 35.12 -, Rn. 7ff., 11 juris, m.w.N.).

Würde die Zulassung des Vorhabens im Sinne der zweiten Vorbescheidsfrage dazu führen, dass sich die maßgebliche überbaubare Grundstücksfläche nach Westen verschieben würde, kann eine solche bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit nicht mit dem Einwand begegnet werden, dass sich das Vorhaben gleichwohl einfüge. Zwar ist im Falle der Feststellung einer bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit auf der „zweiten Stufe“ zu prüfen, ob das Vorhaben trotz Vorbildlosigkeit zulässig ist, weil es im Verhältnis zu seiner Umgebung nicht geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche, bewältigungsbedürftige Spannungen zu begründen oder zu erhöhen. Ein solcher Fall ist gegeben, wenn das Vorhaben die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet. Stiftet es in diesem Sinne Unruhe, so lassen sich die Voraussetzungen für seine Zulassung nur unter Einsatz der Mittel der Bauleitplanung schaffen. Das sind Spannungen, die potentiell ein Bedürfnis für eine ausgleichende städtebauliche Planung nach sich ziehen können (vgl. mit weiteren Nachweisen: Urteil der Kammer vom 6. März 2019 - 3 K 413/17 -, juris Rn. 30).

Bei den gegebenen Umständen kann im Falle der Realisierung des Vorhabens im Sinne der zweiten Vorbescheidsfrage insbesondere mit Blick auf die weitreichenden Freiflächen die das Vorhabengrundstück umgeben und auch auf den Nachbargrundstücken eine Umnutzung bzw. erstmalige bauliche Nutzung in den hinteren Grundstücksbereichen provozieren könnte, das Hervorrufen städtebaulicher Spannungen nicht negiert werden.

d. Selbst wenn zugunsten der Klägerin davon ausgegangen werden würde, dass sich die beabsichtigte Umnutzung der Häuser Nr. 1 und Nr. 2 innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche halten und insoweit ein Einfügen angenommen würde, wäre – unabhängig von den übrigen zwischen den Beteiligten in Streit stehenden Einfügensmerkmalen der Art und des Maßes der baulichen Nutzung – jedenfalls ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot zu besorgen. Dies folgt zur Überzeugung des Gerichts daraus, dass im vorderen Bereich des Vorhabengrundstücks Wohnnutzung vorhanden ist und die Klägerin zudem beabsichtigt, diese gemäß ihrer ersten und dritten Vorbescheidsfrage zu erweitern bzw. erstmalig zu realisieren. Der Zufahrtsverkehr (Anlieferungen, Kunden) müssten zwangsläufig an den Wohngebäuden vorbei, um zu den Häusern Nr. 1 und Nr. 2 zu gelangen, in welchen die Klägerin eine gewerbliche Nutzung („Verkauf – Handel“) ausweislich ihrer Betriebsbeschreibung plant.

II. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1, § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Hierbei hat das Gericht berücksichtigt, dass das Auslaufen der Veränderungssperre nicht im Einflussbereich des Beklagten lag und deshalb davon abgesehen, trotz Teilerfolgs der Klägerin in zwei der drei Vorbescheidsfragen eine Kostenquote zu treffen, welche den Beklagten noch mehr belastet hätte.

Da die Beigeladene keinen eigenen Antrag gestellt hat, entspricht es nach § 162 Abs. 3 VwGO der Billigkeit, dass ihre außergerichtlichen Kosten nicht erstattungsfähig sind. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung: