BGH Urteil vom 16.02.2000 – XII ZR 258/97

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 258/97

in dem Rechtsstreit

Verkündet am 16. Februar 2000 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. Februar 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die

Richter Dr. Krohn, Gerber, Sprick und Weber-Monecke

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 25. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts München vom 22. Juli 1997 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin nimmt die Beklagten zu 1 und 2 aus eigenem und abgetre-

tenem Recht auf rückständigen "Miet"zins, Nebenkosten und Zahlung von Ab-

lösesummen in Anspruch.

Die Klägerin und die Zedentin sind Hauptmieterinnen je eines Teilbe-

reichs einer Sporthalle in M. . Mit gesonderten Verträgen vom 6. August

1993 verpachteten die Klägerin den sogenannten Squash-Bereich und die Ze-

dentin den sogenannten Fitness-Bereich jeweils einschließlich des Inventars

für die Zeit vom 1. Januar 1994 bis zum 30. September 1999 an den Beklagten

zu 2.

Beiden Verträgen waren jeweils als Anlagen 1 a, 1 b und 2 bezeichnete

Grundrißzeichnungen sowie eine als Anlage 4 bezeichnete Aufstellung der

vom Pächter zu übernehmenden Verträge mit Dritten mittels Heftklammern bei-

geheftet.

In § 1 beider Verträge heißt es unter anderem:

Gegenstand des Mietvertrages sind ferner sämtliche in den Mieträumen befindliche Einrichtungsgegenstände und Inventarstücke gemäß Ver- zeichnis (Anlage 3)...

Die Parteien sind sich weiter darüber einig, daß sämtliches Inventar, wel- ches nicht in der Anlage 3 aufgeführt ist, ebenfalls als vermietet gilt.

§ 1 des Vertrages der Zedentin enthält den weiteren Zusatz:

Die Übernahme des Inventars und die Erstellung der Inventarliste (Anlage 3) erfolgt zum 31.12.1993.

§ 18 beider Verträge regelt die Rückgabe des Inventars bei Vertragsen-

de und enthält den Hinweis:

Zur Dokumentation des Zustandes bei Vertragsbeginn wird eine Bildserie angefertigt, die Bestandteil dieses Vertrages ist (Anlage 5).

In § 22 beider Verträge war vereinbart, daß Änderungen und Ergänzun-

gen der Schriftform bedürfen.

Ein als Anlage 3 bezeichneter "Zusatz zum Mietvertrag ... vom

06.08.1993" zwischen der Zedentin und dem Beklagten zu 2 ist von diesen

beiden Vertragsparteien unterschrieben und auf den 1. Januar 1994 datiert. Er

enthält eine Aufstellung von neun Einzelpositionen, der folgender Text voran-

gestellt ist:

Im gegenseitigen Einvernehmen wird noch einmal gesondert festgehalten:

In der Anlage 5 zu diesem Vertrag ist nur das bewegliche Inventar aufgeli- stet.

Sämtliche Einbauten, wie sie auch im Videofilm, der Bestandteil der Anla- ge 5 ist, gelten auch als vermietet.

Die folgende Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit:

Eine von der Klägerin, der Zedentin und dem Beklagten zu 2 unter-

schriebene, undatierte Anlage 5 lautet:

Statt der vorgesehenen Bilddokumentation ist ein Videofilm von 30 min. Länge erstellt worden. Dieser Videofilm befindet sich im Tresor des Squash- und Fitness-Centers M. im Kellergeschoß.

Beide Verträge wurden durch im wesentlichen gleichlautende Zusatz-

verträge vom 7. März 1995 geändert, die jeweils auf den "Mietvertrag vom

06.08.93" zwischen den mit Namen und Anschrift bezeichneten Vertragspartei-

en Bezug nehmen und von diesen sowie vom Beklagten zu 1 unterschrieben

sind. Sie enthalten u.a. folgende Regelung:

Falls der Untermieter erklärt, aus persönlichen Gründen den im § 1 be- zeichneten Betrieb ... nicht mehr weiterführen zu können, verpflichtet sich Herr F. I... (= Beklagter zu 1) durch seine nachfolgende Unterschrift über- gangslos, spätestens mit Zugang einer entsprechenden Erklärung des Untermieters an den Hauptmieter in den Mietvertrag vom 6.8.1993 und diesen Zusatzvertrag mit all deren Rechten und Pflichten einzutreten. Das gleiche gilt, wenn der Hauptmieter Herrn F. I... gegenüber nachweist, daß der Untermieter mit seinen Zahlungsverpflichtungen aus § 4 oder einem Teil derselben, länger als einen Monat in Verzug geraten ist...

In der Folgezeit kam der Beklagte zu 2 seinen Verpflichtungen, Pacht-

zins zu zahlen, nicht vollständig nach und erfüllte auch zwei im September

1995 und Januar 1996 mit der Klägerin und der Zedentin getroffene Vereinba-

rungen über die Tilgung des Rückstandes nicht. Mit Schreiben vom 9. März

1996 forderten die Klägerin und die Zedentin den Beklagten zu 1 auf, seinen

Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, weil der Beklagte zu 2 die verein-

barten Zahlungen nicht erbracht habe.

Nachdem die Zedentin ihre Forderung gegen die Beklagten auf Zahlung

von "Miet"zinsen, Nebenkosten und einer Ablösesumme an die Klägerin abge-

treten hatte, begehrte diese von den Beklagten als Gesamtschuldnern Zahlung

von insgesamt 264.654,84 DM.

Das Landgericht gab der Klage statt. Auf die Berufung des Beklagten zu

1 hob das Berufungsgericht das Urteil auf, soweit dieser verurteilt wurde, und

wies die gegen ihn gerichtete Klage ab. Dagegen richtet sich die Revision der

Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils er-

strebt.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-

rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht hat die Zusatzvereinbarungen vom 7. März 1995

dahin ausgelegt, daß der Beklagte zu 1 bei Zahlungsverzug des Beklagten zu

2 neben diesem oder an dessen Stelle in die mit der Klägerin und der Zedentin

bestehenden Vertragsverhältnisse eintreten und zur Zahlung auch rückständi-

ger "Miet"zinsen, Nebenkosten und Ablösesummen verpflichtet werden sollte.

Das hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand und wird von der Revision als

ihr günstig auch nicht in Frage gestellt.

Mit Erfolg greift die Revision aber die Ansicht des Berufungsgerichts an,

die Zusatzvereinbarungen vom 7. März 1995 seien nicht wirksam geworden,

weil die vereinbarte Schriftform nicht gewahrt sei.

1. Es erscheint fragwürdig, ob der Ausgangspunkt des Berufungsge-

richts zutrifft, die Vertragsparteien hätten die Wahrung der gesetzlichen

Schriftform als konstitutiv vereinbart, mit der Folge, daß die Nichterfüllung ihrer

Anforderungen entsprechend der Vermutung des § 125 Satz 2 BGB zur Nich-

tigkeit des Vertrages führe.

Hiergegen spricht bereits der Umstand, daß die Vertragsparteien zwar

der gemäß § 581 Abs. 2 BGB erforderlichen gesetzlichen Schriftform des § 566

BGB genügen wollten, aber ersichtlich davon ausgingen, diese Form mit Un-

terzeichnung des Vertrages zu wahren, so daß aus ihrer Sicht kein Anlaß be-

stand, die Einhaltung der gesetzlichen Form als Wirksamkeitsvoraussetzung zu

vereinbaren.

Aber auch wenn gesetzliche und gewillkürte Form zusammentreffen, weil

die Parteien die Schriftform eines ohnehin nach § 566 BGB formbedürftigen

Vertrages als konstitutiv vereinbart haben, kommt der Vertrag mit Unterzeich-

nung der Vertragsurkunde regelmäßig zustande, und zwar selbst dann, wenn

diese die Form des § 566 BGB nicht wahrt. Sofern keine gegenteiligen An-

haltspunkte ersichtlich sind, ist dem nachträglichen Verhalten der Vertrags-

parteien nämlich zu entnehmen, daß sie unter der als konstitutiv vereinbarten

Schriftform nur diejenige Form verstanden, die sie anschließend durch die

Vertragsunterzeichnung und die später unterzeichneten Zusatzverträge ver-

wirklicht haben. Somit bleibt die Anwendung der §§ 125 Satz 2, 154 Abs. 2

BGB regelmäßig auf Fälle nur mündlicher Einigung beschränkt, während nach

Vertragsunterzeichnung allein § 566 BGB gilt (vgl. Senatsurteil vom

29. September 1999 – XII ZR 313/98 – NJW 2000, 354, 356 unter 2 a m.N.).

2. Inwieweit diese Grundsätze hier eingreifen, kann jedoch offen bleiben,

weil die gesetzliche Schriftform gewahrt ist. Entgegen der Auffassung des Be-

rufungsgerichts brauchten die Zusatzvereinbarungen vom 7. März 1995 mit

den jeweiligen Ursprungsverträgen vom 6. August 1993 nämlich nicht körper-

lich fest verbunden zu werden. Wie inzwischen auch die Revisionserwiderung

nicht mehr in Zweifel zieht, reicht es hier zur Wahrung der Urkundeneinheit

zwischen Ursprungsvertrag und Nachtragsvertrag nämlich aus, daß der in sich

formgültige, von den ursprünglichen Vertragsparteien und dem sich zum Ver-

tragseintritt verpflichtenden Beklagten zu 1 unterzeichnete Nachtrag hinrei-

chend auf den Ursprungsvertrag Bezug nimmt (vgl. Senatsbeschluß vom

17. September 1997 – XII ZR 296/95 – NJW 1998, 62 m.N.). Er führt nämlich

die Parteien des Vertrages und sogar dessen Abschlußdatum auf, ist als Zu-

satzvertrag hierzu bezeichnet und stellt klar, er diene der "Aktualisierung" des

bestehenden Vertrages.

3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung steht der Wahrung

der Form des § 566 BGB auch nicht entgegen, daß

(a) Anlage 4 die vom Pächter zu übernehmenden Verträge nur der Art

nach bezeichnet, ohne die jeweiligen Vertragspartner und Ab-

schlußdaten aufzuführen,

(b) die Hauptmietverträge, mit deren Beendigung gemäß § 2 der Pacht-

verträge vom 6. August 1993 auch die Pachtverhältnisse erlöschen

sollten, nicht beigeheftet und auch nicht konkret bezeichnet wurden,

(c) weder die in § 1 der Verträge als Anlage 3 vorgesehene Inventarliste

noch die in § 18 als Anlage 5 vorgesehene Bildserie (bzw. der statt

dessen aufgenommene Videofilm) mit den Vertragsurkunden fest

verbunden wurden.

a) Zum Formerfordernis des § 313 BGB hat der Bundesgerichtshof ent-

schieden, daß der Inhalt einer vom Käufer im Grundstückskaufvertrag gemäß

§ 415 BGB übernommenen Verbindlichkeit des Verkäufers aus einem anderen

Schuldverhältnis nicht mitbeurkundet zu werden braucht, weil die Vereinbarung

der Kaufvertragsparteien sich insoweit auf die Übernahme schon rechtsge-

schäftlich begründeter Verpflichtungen beschränkt und diese nicht erst festlegt

(BGHZ 125, 235, 238; vgl. auch BGH, Urteil vom 17. Juli 1998 – V ZR 191/97 –

BB 1998, 1866 f). Die Bezeichnung der zu übernehmenden Schuld hat daher

nur die Bedeutung eines Identifizierungsmittels für den Gegenstand der

Schuldübernahme. Da an die Schriftform des § 566 BGB keine strengeren An-

forderungen gestellt werden können, als § 313 BGB sie an die notarielle Beur-

kundung von Grundstücksgeschäften stellt, reicht es daher aus, wenn die

Schuldübernahme als solche beurkundet und ihr Gegenstand zumindest be-

stimmbar ist. In dem der Entscheidung BGHZ 125 aaO zugrunde liegenden Fall

ist die Bezeichnung des zu übernehmenden Vertrages als "der bestehende

Wärmelieferungsvertrag" für ausreichend angesehen worden. Der Senat hat

keine Bedenken, auch die nach Vertragsarten und Vertragsgegenständen auf-

geschlüsselte Aufzählung der vom Pächter zu übernehmenden Verträge in der

Anlage 4 zu den Pachtverträgen als bestimmbar anzusehen.

b) Soweit § 2 der Pachtverträge den Fortbestand der Pachtverhältnisse

vom Fortbestand der Hauptmietverhältnisse abhängig macht, handelt es sich

um die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung, deren Inhalt hinreichend

konkret beurkundet ist. Die Voraussetzungen, von denen der Eintritt dieser Be-

dingung abhängig ist, sind aber nicht Gegenstand der vertraglichen Vereinba-

rungen der Parteien des Pachtvertrages. Deshalb ist es zur Wahrung der

Schriftform insbesondere nicht erforderlich, Vereinbarungen eines Vertrags-

partners mit Dritten, die für den Eintritt dieser Bedingung von Bedeutung sein

können, in den Pachtvertrag aufzunehmen oder diesem beizufügen.

c) Die Einigung der Vertragsparteien darüber, daß das bei Übergabe

vorhandene Inventar mitverpachtet ist, und zwar auch insoweit, als es in der

noch zu erstellenden Inventarliste nicht verzeichnet sein würde, ist in § 1 bei-

der Pachtverträge beurkundet. Diese Einigung entspricht der gesetzlichen Re-

gelung des § 314 BGB, die auf Pachtverträge entsprechend anwendbar ist. Die

Pachtsache ist daher auch dann hinreichend genau im Vertrag selbst bezeich-

net, wenn die im Vertrag vorgesehene Aufstellung einer Inventarliste unter-

bleibt (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 S. 356 f unter 2 b).

Der in den ursprünglichen Pachtverträgen erst beabsichtigten Doku-

mentation des Inventars durch Auflistung und Bildserien (bzw. an deren Stelle

gemäß späterer Abrede durch eine Videoaufzeichnung) kommt daher lediglich

Beweisfunktion zu.

II.

Das angefochtene Urteil kann somit keinen Bestand haben. Der Senat

ist nicht in der Lage, in der Sache selbst zu entscheiden. Es fehlen insbeson-

dere Feststellungen zu der vom Beklagten zu 2 unter Beweisantritt geltend

gemachten sittenwidrigen Überhöhung des Pachtzinses und Ausnutzung seiner

geschäftlichen Unerfahrenheit.

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es die-

se Feststellungen nachholen kann.

Blumenröhr Krohn Gerber

Sprick Weber-Monecke