BGH Versäumnisurteil vom 17.12.2008 – XII ZR 57/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VERSÄUMNISURTEIL

XII ZR 57/07

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 17. Dezember 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 17. Dezember 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den

Richter Prof. Dr. Wagenitz, die Richterin Dr. Vézina und die Richter Dose und

Dr. Klinkhammer

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 23. Zivilsenats

des Kammergerichts in Berlin vom 18. Januar 2007 im Kosten-

punkt und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Kläge-

rin entschieden worden ist, und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Berufung wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt die Übergabe eines von der Beklagten gemieteten

Hotels sowie die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin

den aus der verspäteten Übergabe entstandenen Schaden zu ersetzen.

Mit schriftlichem Vertrag vom 9. September 2004 mietete die Klägerin

von der Beklagten ab 15. Januar 2005 für die Dauer von 15 Jahren das Apart-

hotel R. in B. . Ziffer 1.1 des Mietvertrages lautet:

"Gegenstand des Mietvertrages ist das Aparthotel R. , P. Straße ..., ... B. . Vermietet wird das gesamte Objekt wie von den Parteien besichtigt (mit Ausnahme der Gewerberäume im EG/1. OG (B. B. , Bäckerei, Buchhandlung sowie T-Sendean- lagen und Büros Nr. 1.04 und 1.07 1. OG). Mitvermietet wird die gesamte Inventarisierung gemäß Anlage. Die Anlage ist Bestandteil des Mietver- trages. 18 TG-Plätze, mit Ausnahme von 6 Plätzen für die Gewerbemie- ter."

Gemäß Ziff. 15 des Mietvertrages wurde der Klägerin eine Kaufoption für

das gesamte "Objekt-Gebäude einschließlich Einrichtung" eingeräumt. Der Be-

stand des Vertrages sollte gemäß Ziff. 16.5 des Vertrages nicht durch die Un-

wirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt werden. Bestandteil des Vertra-

ges sollten gemäß Ziff. 16.6 u.a. die Anlagen Grundrissplan mit Ausstattungs-

und Einrichtungsbeschreibung, Inventar-Verzeichnis sein. Daneben ist jeweils

handschriftlich vermerkt: "folgt".

Mit Schreiben vom 3. Januar 2005 erklärte die Beklagte die Anfechtung

des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung und kündigte mit Schreiben

vom 13. Januar 2005 den Mietvertrag hilfsweise aus wichtigem Grund. Sie ver-

weigerte die Übergabe des Mietobjekts.

Das Landgericht hat der Klage bis auf die ebenfalls herausverlangten,

nicht mitvermieteten sechs Tiefgaragenplätze für die anderen Gewerberaum-

mieter stattgegeben. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklagten

das Urteil dahin abgeändert, dass es dem Feststellungsantrag für die Zeit vom

15. Januar bis 30. Juni 2005 stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewie-

sen hat. Die weitergehende Berufung des Beklagten hat es zurückgewiesen.

Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Antrag auf

Zurückweisung der Berufung weiter.

Gegen die im Verhandlungstermin nicht vertretene Beklagte ist durch

Versäumnisurteil zu entscheiden. Dieses beruht inhaltlich jedoch nicht auf der

Säumnis; es berücksichtigt den gesamten Sach- und Streitstand.

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Wiederherstellung des erstin-

stanzlichen Urteils.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Klägerin habe keinen Anspruch

mehr auf Übergabe des Hotels. Zwar sei der Mietvertrag weder durch die An-

fechtung noch durch die fristlose Kündigung der Beklagten beendet worden. Er

habe auch keiner notariellen Beurkundung wegen der vereinbarten Kaufoption

bedurft. Der Mietvertrag sei aber durch eine ordentliche Kündigung der Beklag-

ten vom Dezember 2004 mit Ablauf des 30. Juni 2005 beendet worden. Der auf

die Dauer von 15 Jahren abgeschlossene Mietvertrag genüge nämlich nicht der

Schriftform und gelte deshalb gemäß §§ 550, 578 BGB nur für unbestimmte

Zeit. Bei dem Grundrissplan und dem Inventarverzeichnis, die als Anlagen im

Mietvertrag genannt, diesem aber nicht beigefügt gewesen seien, handele es

sich um wesentliche Vertragsbedingungen, die der Beurkundungspflicht unter-

lägen.

Die Jahresfrist des § 550 Satz 2 BGB gelte nur für überlassenen Wohn-

raum. Sie sei auf nicht überlassene Gewerberäume nicht entsprechend an-

wendbar.

II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts scheitert die Wahrung

der Schriftform des Vertrages nicht daran, dass die in Ziff. 16.6 des Vertrages

erwähnten Anlagen (Grundrissplan, Inventarverzeichnis) diesem nicht beigefügt

waren.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats genügt ein für längere

Zeit als ein Jahr geschlossener Miet- oder Pachtvertrag über ein Grundstück

bereits dann der Schriftform der §§ 581, 550 BGB, wenn sich die wesentlichen

Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer

und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Der

Schriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die den Vertragsinhalt le-

diglich erläutern oder veranschaulichen sollen (Senatsurteile BGHZ 176, 301

und 142, 158, 162). Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass

sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertrags-

schlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben (Senats-

urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140). Insoweit

darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen wer-

den, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen ha-

ben.

b) Der Pachtgegenstand ist in Ziff. 1.1 des Pachtvertrages hinreichend

bestimmbar beschrieben. Weder der Grundrissplan noch das Inventarverzeich-

nis, die gemäß Ziff. 16.6 des Pachtvertrages noch nachgereicht werden sollten,

sind zur Bestimmung des Pachtgegenstandes erforderlich. Ihnen kommt kein

eigener rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu, der sich nicht ohnehin schon

aus dem Vertrag ergibt. Sie dienen vielmehr lediglich der Veranschaulichung

bzw. Beweiszwecken.

aa) Die Einigung der Parteien darüber, welche Räumlichkeiten verpach-

tet werden sollten, ist in Ziff. 1.1 des Pachtvertrages beurkundet worden. Dort

werden die verpachteten Räumlichkeiten in Abgrenzung zu den anderen ge-

werblichen Nutzungen, die in dem Gebäude P. Straße ... in B.

vorhanden sind, beschrieben. Diese anderen gewerblichen Nutzungen wurden

ebenso wie das Hotel bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses betrieben.

Im Rahmen einer Besichtigung war also vor Ort erkennbar, welche Räume als

zum Hotel gehörig an die Klägerin vermietet werden sollten. Auf diese tatsächli-

che Nutzung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses stellt Ziff. 1.1 des Pachtver-

trages, der an die vorangegangene Besichtigung anknüpft, auch ab. Dafür,

dass der Grundrissplan den bereits vereinbarten Pachtgegenstand lediglich

veranschaulichen sollte, spricht auch, dass die Verweisung auf den Plan erst

unter "Sonstiges" in Ziff. 16.6 des Vertrages erfolgt ist und nicht bei der Be-

schreibung des Pachtobjekts in Ziff. 1.1.

bb) Entgegen der von der Beklagten in der Revisionserwiderung vertre-

tenen Ansicht sind auch die Tiefgaragenplätze in Ziff. 1.1 des Vertrages hinrei-

chend bestimmbar beschrieben. Danach darf die Klägerin von den vorhande-

nen 18 Stellplätzen 12 Plätze nutzen; die verbleibenden 6 Plätze stehen den

anderen Gewerbemietern zur Verfügung. Da im Vertrag keine feste Platzzuwei-

sung vereinbart ist und die Parteien eine solche Vereinbarung auch nicht be-

hauptet haben, ergibt sich aus dem schriftlichen Vertrag, dass die Klägerin von

den vorhandenen freien Plätzen nach Wahl 12 Plätze nutzen kann (vgl. auch

BGH Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07 - NJW 2008, 1661).

cc) Auch das Fehlen des Inventarverzeichnisses führt nicht zum Verstoß

gegen das Schriftformgebot.

Die Parteien haben sich in Ziff. 1.1 des Pachtvertrages darüber geeinigt,

dass die "gesamte Inventarisierung" gemäß Anlage mitverpachtet wird. Bei Ab-

schluss des Vertrages lag die Anlage allerdings nicht vor. Sie sollte später er-

stellt werden. Aufgrund dieser Umstände ist davon auszugehen, dass sich die

Parteien bereits bei Vertragsunterzeichnung darüber einig waren, dass das ge-

samte am Tag des Vertragsschlusses vorhandene Inventar mitverpachtet wer-

den sollte. Dafür spricht schon, dass das Wort "gesamte" in Ziff. 1.1 des Vertra-

ges überflüssig wäre, wenn lediglich das in einer noch anzufertigen Anlage auf-

geführte Inventar hätte verpachtet werden sollen. Daneben spricht auch die auf

Miet- und Pachtverträge entsprechend anwendbare Auslegungsregel des

§ 311 c BGB dafür, dass das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandene

Zubehör des Pachtobjekts mitverpachtet ist, mithin auch das gesamte Hotelin-

ventar (vgl. Senatsurteile vom 26. Februar 2000 - XII ZR 258/97 - NZM 2000,

548, 549 und vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 357).

Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien eine davon abwei-

chende Regelung wollten und sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am

9. September 2004 noch nicht über den Umfang des mitverpachteten Inventars

geeinigt hatten, sondern erst später bei der Erstellung der Inventarliste ent-

scheiden wollten, welche Gegenstände mitverpachtet werden sollten.

Haben sich die Parteien aber über die Mitverpachtung des gesamten In-

ventars geeinigt, ist die Form des § 550 BGB gewahrt. Denn nach dieser Vor-

schrift ist nur formbedürftig, was nicht von Gesetzes wegen ohnehin gelten wür-

de. Die vereinbarte Aufnahme eines Inventarverzeichnisses dient lediglich Be-

weiszwecken (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW

2000, 354, 357).

Der Pachtvertrag genügt somit der Schriftform der §§ 581 Abs. 2, 550

Satz 1 BGB. Da er auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist, konnte er von der Be-

klagten nicht ordentlich gekündigt werden.

2. Der Pachtvertrag ist auch nicht im Hinblick auf die in Ziff. 15 des Ver-

trages vereinbarte Kaufoption nichtig (§§ 311 b, 125 BGB). Dabei kann offen

bleiben, ob die vereinbarte Kaufoption der notariellen Beurkundung gemäß

§ 311 b BGB bedurfte. Denn der Vertrag ist schon deshalb nicht insgesamt

nichtig (§§ 125 Abs. 2, 139 BGB), weil die Parteien in Ziff. 16.5 des Vertrages

eine salvatorische Klausel vereinbart haben. Diese bewirkt eine Umkehr der

Vermutung des § 139 BGB dahin, dass derjenige, der sich auf die Gesamtnich-

tigkeit des Vertrages beruft, die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass

die Parteien den Vertrag ohne den nichtigen Teil nicht abgeschlossen hätten

(Senatsurteile vom 21. November 2007 - XII ZR 149/05 - GuT 2008, 38, 39 und

vom 25. Juli 2007 - XII ZR 143/05 - NJW 2007, 3202, 3203 m.w.N.). Die Be-

klagte hat nicht dargetan, dass das Rechtsgeschäft ohne die Vereinbarung ei-

ner Kaufoption nicht vorgenommen worden wäre. Sie hat lediglich vorgetragen,

die Kaufoption sei für den Abschluss des Vertrages wesentlich gewesen. Die-

sen bestrittenen Vortrag hat sie nicht substantiiert und auch nicht unter Beweis

gestellt.

3. Schließlich ist der Pachtvertrag auch nicht durch die von der Beklagten

erklärte Anfechtung und außerordentliche Kündigung nichtig bzw. beendet wor-

den. Die hierzu getroffenen Feststellungen des Landgerichts und des Beru-

fungsgerichts sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

4. Die Klägerin hat danach, wie das Landgericht zu Recht erkannt hat,

aus dem zwischen den Parteien am 9. September 2004 abgeschlossenen

Pachtvertrag einen Anspruch auf Überlassung des gepachteten Hotels ein-

schließlich 12 Tiefgaragenplätzen. Sie hat weiter einen Anspruch auf Feststel-

lung, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihr alle Schäden zu ersetzen, die durch

die Verzögerung der Übergabe entstanden sind oder noch entstehen werden

(§§ 280, 286 BGB).

Hahne

Wagenitz

Vézina

Dose

Klinkhammer

Vorinstanzen: LG Berlin, Entscheidung vom 25.11.2005 - 100 O 7/05 - KG Berlin, Entscheidung vom 18.01.2007 - 23 U 268/05 -