BGH Urteil vom 23.02.2000 – XII ZR 251/97

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 251/97

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 23. Februar 2000 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 23. Februar 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die

Richter Dr. Krohn, Dr. Hahne, Gerber und Prof. Dr. Wagenitz

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 12. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Köln vom 21. August 1997 aufgehoben.

Die Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte zu 1 hat durch schriftlichen Mietvertrag von Februar 1989

in einem größeren Gebäudekomplex in Köln eine Gewerbeeinheit zum Betrieb

einer Handels- und Vertriebsgesellschaft auf 10 Jahre angemietet, und zwar

von der damaligen Eigentümerin Frau P.. Der Mietvertrag wurde schriftlich ab-

geschlossen auf einem Vertragsformular. Der Gebäudekomplex besteht aus

mehreren Gewerbeeinheiten, Wohnungen und Garagen, die an unterschiedli-

che Mieter vermietet sind. Der Kläger hat das Grundstück 1993 von Frau P.

gekauft. Einen Teil der an die Beklagte zu 1 vermieteten Flächen wollte er für

sich nutzen. Deshalb ist die Beklagte zu 1 - vertreten durch ihren Geschäftsfüh-

rer - dem notariellen Kaufvertrag zwischen Frau P. und dem Kläger beigetre-

ten, der Geschäftsführer hat ihn mit unterschrieben. In dem notariellen Vertrag

heißt es, bestehende Miet- und Pachtverhältnisse seien bekannt und würden

übernommen. Auflösend bedingt durch die "Nichtdurchführung des vorstehen-

den Grundstückskaufvertrages" würden folgende Änderungen des mit der Be-

klagten zu 1 bestehenden Mietverhältnisses vereinbart: Eine in einem als An-

lage zu der notariellen Urkunde genommenen Bauplan rot umrandete und

schraffiert dargestellte Fläche von ca. 217 qm solle durch von dem Käufer

durchzuführende Baumaßnahmen abgetrennt und von dem Käufer in Zukunft

selbst genutzt werden. Der vereinbarte Mietzins solle sich entsprechend dem

neuen Aufmaß vermindern, der vereinbarte Quadratmeterpreis solle jedoch

weiter gelten. Die Mieterin sei zur - auch teilweisen - Untervermietung berech-

tigt, für untervermietete Flächen sei jedoch ein Untervermietungsaufschlag von

10 % auf den vereinbarten Mietzins zu zahlen.

Mit Schreiben vom 14. November 1995 teilte die Beklagte zu 1 dem Klä-

ger mit, sie wolle zum Jahresende ihre bisherige Geschäftstätigkeit einstellen.

Die Beklagte zu 2 werde das Geschäft fortführen und wolle an ihrer - der Be-

klagten zu 1 - Stelle in das Mietverhältnis eintreten. Es kam daraufhin zu Ver-

handlungen zwischen den Parteien, die jedoch zu keinem Ergebnis führten. Mit

Schreiben vom 28. Dezember 1995 teilte die Beklagte zu 1 dem Kläger mit, sie

habe ab dem 1. Januar 1996 einen Teil der Mietfläche an die Beklagte zu 2

untervermietet. Ob die Beklagte zu 2 seit dem 1. Januar 1996 nur einen Teil

oder die ganze Fläche nutzt, ist zwischen den Parteien streitig. Der Kläger for-

derte die Beklagte zu 1 auf, die Untervermietung sofort zu beenden. Als die

Beklagte zu 1 dieser Aufforderung nicht nachkam, kündigte er mit Schreiben

vom 23. Januar 1996 das Mietverhältnis fristlos. Mit einem weiteren Schreiben

vom 31. Januar 1996 erklärte er eine ordentliche Kündigung des Mietverhält-

nisses zum nächst zulässigen Termin.

Mit der Klage verlangt der Kläger von den Beklagten als Gesamtschuld-

nern die Räumung und Herausgabe des Mietobjektes. Die Beklagte zu 1 hat

Widerklage erhoben, mit der sie beantragt hat festzustellen, das Mietverhältnis

bestehe bis zum 28. Februar 1999 fort und sei insbesondere nicht durch die

Kündigungserklärung des Klägers vom 23. Januar 1996 beendet worden.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und die mit der Widerklage

begehrte Feststellung getroffen. In der Berufungsinstanz hat der Kläger mit

Schriftsatz vom 12. Dezember 1996 eine neue, diesmal auf Zahlungsverzug

der Beklagten zu 1 gestützte fristlose Kündigung des Mietvertrages erklärt.

Das Berufungsgericht hat unter Abänderung des erstinstanzlichen Ur-

teils der Räumungsklage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit

ihrer Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzli-

chen Urteils.

Die Revision ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Sie führt zur

Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das

Berufungsgericht.

1. Das Berufungsgericht führt aus, die von dem Kläger mit Schreiben

vom 23. Januar 1996 erklärte fristlose Kündigung habe das Mietverhältnis nicht

beendet, weil der Kläger zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt gewesen sei.

Ein Fall unerlaubter Untervermietung liege nicht vor, weil der Beklagten zu 1 in

dem notariellen Vertrag das Recht zur Untervermietung eingeräumt worden sei.

Die von dem Kläger mit Schreiben vom 31. Januar 1996 ausgesprochene or-

dentliche Kündigung habe jedoch zur Beendigung des Mietverhältnisses zum

30. September 1996 geführt. Zwar hätten die Beklagte zu 1 und die ursprüngli-

che Vermieterin, Frau P., in dem Ausgangsmietvertrag vereinbart, daß das

Mietverhältnis zum 1. März 1989 beginnen und am 28. Februar 1999 enden

solle. Der notarielle Vertrag enthalte jedoch Änderungen des Mietvertrages und

entspreche nicht dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB, weil er weder alle

Essentialia eines Mietvertrages enthalte noch in ausreichender Weise auf den

Ausgangsmietvertrag Bezug nehme. Der Formzwang des § 566 BGB ergreife

grundsätzlich jede Änderung des Mietvertrages. Werde bei einer Änderungs-

vereinbarung die Schriftform nicht eingehalten, habe das zur Folge, daß nach

§ 566 BGB der gesamte, ursprünglich formgerechte Vertrag von nun an als auf

unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen sei. Er könne dann unabhängig von

der vereinbarten Laufzeit des Mietvertrages unter Einhaltung der gesetzlichen

Kündigungsfrist gekündigt werden.

Aus dem notariellen Vertrag allein könne z.B. nicht entnommen werden,

welcher Mietzins in Zukunft zu zahlen sei. Eine ausreichende Bezugnahme auf

den Ausgangsmietvertrag liege schon deshalb nicht vor, weil dieser Aus-

gangsmietvertrag in der notariellen Vereinbarung nicht hinreichend deutlich

gekennzeichnet werde. Das sei um so gravierender, weil bezüglich des ge-

samten Gebäudekomplexes mehrere unterschiedliche Mietverhältnisse be-

standen hätten.

Die von dem Kläger unter dem 31. Januar 1996 erklärte ordentliche

Kündigung sei nach § 565 Abs. 1 a BGB zum 30. September 1996 wirksam

geworden. Da das Mietverhältnis seither beendet sei, seien die Beklagten nach

§ 556 Abs. 1 bzw. Abs. 3 BGB zur Räumung und Herausgabe des Mietobjektes

verpflichtet. Daraus ergebe sich, daß die Widerklage der Beklagten zu 1 unbe-

gründet sei.

Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten, wie die Revision zu

Recht geltend macht, einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

2. Das Berufungsgericht führt zutreffend und von den Parteien in der

Revisionsinstanz nicht angezweifelt aus, daß bei dem Abschluß des Aus-

gangsvertrages im Jahre 1989 die Schriftform eingehalten worden ist. Nach der

sogenannten Auflockerungsrechtsprechung des Senats ist die gesetzliche

Schriftform des gesamten Vertragswerks gewahrt, wenn eine Nachtragsurkun-

de auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es

solle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was früher form-

gültig niedergelegt worden sei (grundlegend Senatsurteile vom 29. Januar

1992 - XII ZR 175/90 - NJW-RR 1992, 654 = WM 1992, 798 und vom

26. Februar 1992 - XII ZR 129/90 - NJW 1992, 2283 = WM 1992, 1160). Das

Berufungsgericht hat diese Rechtsprechung des Senates zwar gesehen, hat

sie aber auf den konkreten Fall nicht richtig angewandt. Die Änderungsverein-

barung zum Mietvertrag ist notariell beurkundet, und dies ersetzt die Schrift-

form (§ 126 Abs. 3 BGB). In dem notariellen Vertrag haben die Parteien unmiß-

verständlich vereinbart, der bestehende, mit dem Eigentumswechsel auf den

Kläger übergehende Mietvertrag solle in bestimmten Punkten - etwa hinsicht-

lich der Höhe des Mietzinses - geändert werden und im übrigen solle es bei

den bisherigen Regelungen bleiben. Damit ist nach der sogenannten Auflocke-

rungsrechtsprechung die Schriftform des gesamten Vertragswerkes gewahrt.

Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, die Bezugnahme in dem notari-

ellen Vertrag auf den Ausgangsmietvertrag sei nicht hinreichend deutlich, zu-

mal es bezüglich des gesamten Gebäudekomplexes mehrere Mietverhältnisse

mit unterschiedlichen Mietern gegeben habe. In dem notariellen Vertrag wird

das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 geregelt; mit ihr gab es nur ein Miet-

verhältnis. Daß nur dieses eine Mietverhältnis von den Änderungen betroffen

sein sollte, ergibt sich ohne die Möglichkeit eines Irrtums aus den Formulierun-

gen des notariellen Vertrages.

Eine weitergehende Kennzeichnung des Ausgangsvertrages ist entge-

gen den Ausführungen des Berufungsgerichts nicht erforderlich.

3. Die sogenannte Auflockerungsrechtsprechung ist anwendbar, obwohl

der Kläger und jetzige Vermieter an dem Ausgangsmietvertrag nicht beteiligt

gewesen ist. Es ist schon nicht zutreffend, daß ein Wechsel auf Mieter- oder

Vermieterseite zwischen Ausgangsvertrag und Abänderungsvereinbarung der

Anwendung der Auflockerungsrechtsprechung entgegensteht (vgl. hierzu Se-

natsbeschluß vom 17. September 1997 - XII ZR 296/95 - NJW 1998, 62). Im

übrigen war bei Abschluß des notariellen Vertrages, der die Änderungen des

Mietvertrages enthält, nach wie vor Frau P. Vermieterin, nicht der Kläger. Der

Kläger ist erst mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch in die Ver-

mieterstellung eingetreten. Der Nachtrag zu dem Mietvertrag ist somit nicht

zwischen der Beklagten zu 1 und dem Kläger, sondern zwischen der Beklagten

zu 1 und Frau P. vereinbart worden, die den notariellen Vertrag mit unter-

schrieben hat. Der Kläger ist später - bei seiner Eintragung ins Grundbuch -

gemäß § 571 BGB auf Vermieterseite in das Mietverhältnis einschließlich des

Nachtrags eingetreten.

4. Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben. Das Miet-

verhältnis ist nicht aus den vom Berufungsgericht angenommenen Gründen

durch die von dem Kläger mit Schriftsatz vom 31. Januar 1996 erklärte ordent-

liche Kündigung beendet worden. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst in der

Sache abschließend zu entscheiden (§ 565 Abs. 3 ZPO). Die getroffenen Fest-

stellungen reichen nicht aus, um beurteilen zu können, ob das Mietverhältnis

beendet worden ist und - wenn ja - wann.

a) Der Ausgangsmietvertrag war

fest abgeschlossen bis zum

28. Februar 1999. Das Berufungsgericht hat aber festgestellt, daß er in seinem

§ 2 eine Verlängerungsklausel enthält. Es ist offen, ob sich das Mietverhältnis

aufgrund dieser Verlängerungsklausel über den 28. Februar 1999 hinaus ver-

längert hat.

b) Außerdem hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus zu

Recht - keine Feststellungen dazu getroffen, ob die von dem Kläger in der Be-

rufungsinstanz erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Miet-

verhältnis beendet hat.

Die Sache muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, damit

es die notwendigen Feststellungen nachholen kann. Die Zurückverweisung gibt

dem Beklagten Gelegenheit, gegenüber dem Berufungsgericht ihren in der

mündlichen Verhandlung über die Revision angedeuteten Vortrag näher zu

erläutern und unter Beweis zu stellen, die vom Berufungsgericht erwähnten

Änderungen des Ausgangsmietvertrages im Jahre 1989 seien möglicherweise

nur mündlich vereinbart worden und ihrer Art nach geeignet gewesen, die in

dem Ausgangsmietvertrag enthaltene Befristung mangels Einhaltung der

Schriftform schon damals entfallen zu lassen.

Blumenröhr Krohn Hahne

Gerber Wagenitz