BGH Urteil vom 07.06.2000 – VIII ZR 268/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 268/99

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 7. Juni 2000 Mayer, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

ja

BGHR: ja

BGB § 570 b

Die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters nach § 570 b

BGB bedarf nicht der notariellen Beurkundung.

BGH, Urteil vom 7. Juni 2000- VIII ZR 268/99 - OLG Düsseldorf LG Duisburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 7. Juni 2000 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Ball und Dr. Leimert

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil des 14. Zivilsenats des Oberlan-

desgerichts Düsseldorf vom 27. November 1998 wird auf Kosten

des Klägers zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger schloß am 5. Juli 1996 mit dem Land Nordrhein-Westfalen

(im folgenden: Verkäufer) einen notariellen Kaufvertrag über den Erwerb von ¼

Miteigentumsanteil an dem im Wohnungsgrundbuch von Wesel Blatt 8140 be-

zeichneten Grundstück, Flur 40, Flurstück 213, verbunden mit dem Sonderei-

gentum an der Wohnung im 1. Obergeschoß mit Keller- und Abstellraum zu

einem Kaufpreis von 97.820 DM. Da die Wohnung im Zeitpunkt des Vertrags-

abschlusses vermietet war, behielt sich der Verkäufer das Recht zum Rücktritt

vom Kaufvertrag für den Fall vor, daß der Mieter von seinem gesetzlichen Vor-

kaufsrecht gemäß § 570b BGB Gebrauch machen sollte.

Für die Eigentumswohnung hatte sich auch die Beklagte, eine auf dem

Gebiet der Wohnungswirtschaft tätige gemeinnützige Gesellschaft, interessiert.

Ihr Angebot war jedoch hinter dem des Klägers zurückgeblieben.

Nachdem der Wohnungsmieter mit notariellem Schreiben vom 8. Juli

1996 auf sein gesetzliches Vorkaufsrecht hingewiesen worden war, setzte sich

die Beklagte mit dem Mieter in Verbindung und kam mit diesem überein, daß er

sein Vorkaufsrecht zunächst ausüben und die aus dem Vorkaufsrecht erworbe-

nen Ansprüche sodann an die Beklagte abtreten sollte. Im Gegenzug ver-

sprach die Beklagte dem Mieter günstigere Kündigungsfristen.

Mit schriftlicher Erklärung vom 28. August 1996 machte der Mieter von

seinem Vorkaufsrecht Gebrauch und trat noch am selben Tag die hierdurch

erworbenen Ansprüche an die Beklagte ab. Da der Verkäufer, dem die Erklä-

rung des Mieters über die Ausübung des Vorkaufsrechts am 3. September

1996 zugegangen war, Zweifel an der Wirksamkeit der Abtretung geäußert

hatte, wiederholten die Beklagte und der Mieter am 8. Oktober 1996 die Abtre-

tungserklärungen in notarieller Form.

In der Folgezeit erwirkte die Beklagte die Eintragung einer Auflassungs-

vormerkung zu ihren Gunsten. Daraufhin trat der Verkäufer vom Kaufvertrag

mit dem Kläger zurück. Die Beklagte ist zwischenzeitlich als Eigentümerin im

Grundbuch eingetragen. Der Verkäufer trat dem Kläger etwaige gegen die Be-

klagte bestehende Rückübertragungsansprüche ab.

Der Kläger sieht in dem Verhalten der Beklagen eine vorsätzlich sitten-

widrige Schädigung sowie in der Abtretung der durch die Ausübung des Vor-

kaufsrechts erworbenen Ansprüche seitens des Mieters einen Verstoß gegen

den Schutzzweck des § 570b BGB. Deshalb begehrt er von der Beklagten im

Wege des Schadensersatzes die Übertragung des Miteigentumsanteils, ver-

bunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung, Zug um Zug gegen Zah-

lung des Kaufpreises.

Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der Revisi-

on verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:

Ein Verstoß gegen die guten Sitten liege nicht vor. Zwar könne eine sit-

tenwidrige Schädigung im Sinne des § 826 BGB auch in der Verletzung von

Vertragsrechten Dritter liegen. Dies setze aber voraus, daß in der Mitwirkung

des Dritten an einem Vertragsbruch ein besonderes Maß an Rücksichtslosig-

keit gegenüber dem Betroffenen hervortrete. Daran fehle es hier, weil die Aus-

übung des Vorkaufsrechts durch den Mieter der Wohnung jedenfalls auch in

der Absicht erfolgt sei, sich vor einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung

des Mietverhältnisses zu schützen, indem er sich von der Beklagten eine län-

gere als die gesetzliche Kündigungsfrist habe einräumen lassen. Dies stehe

mit dem Zweck des § 570b BGB, den Mieter im Zusammenhang mit der Um-

wandlung einer Wohnung in Wohnungseigentum zu schützen, in Einklang. Der

Schutz lasse sich nämlich auch dadurch verwirklichen, daß der Mieter – wie

geschehen – mit der Beklagten als potentiellem Investor einen besonderen

Kündigungsschutz vereinbare und die Rechte aus dem im eigenen Namen

ausgeübten Vorkaufsrecht auf diesen übertrage. Insofern sei weder dem Mieter

noch der Beklagten eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung vorzuwerfen.

Der Kläger sei vielmehr gerade so gestellt, wie er stünde, wenn der Mieter die

Rechte aus der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht übertragen, sondern die

Wohnung alsbald nach Erwerb an einen Dritten veräußert hätte, der ihm ver-

längerte Kündungsfristen sowie den Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung

gewährt hätte. Aus den gleichen Erwägungen sei auch die Abtretung der durch

Ausübung des Vorkaufsrechts entstandenen Ansprüche nicht zu beanstanden.

Ein Rückübertragungsanspruch des Klägers aus abgetretenem Recht

des Verkäufers komme aus den bereits im landgerichtlichen Urteil genannten

Gründen nicht in Betracht. Da der Verkäufer von dem Kaufvertrag mit dem Be-

klagten zurückgetreten sei, kämen für ihn allenfalls Schadensersatzansprüche

aus § 826 BGB in Betracht. Solche Ansprüche seien jedoch – wie dargelegt –

nicht gegeben, weil das Verhalten der Beklagten nicht gegen die guten Sitten

verstoße.

II.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Revision ohne Erfolg.

1. Soweit das Berufungsgericht die Voraussetzungen für das Vorliegen

eines Schadensersatzanspruches des Klägers wegen vorsätzlich sittenwidriger

Schädigung gemäß § 826 BGB mit dem Hinweis darauf verneint hat, daß die

dem Vorgehen der Beklagten und des Mieters jedenfalls auch zugrundeliegen-

de Absicht des Mieters, sich vor einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung

des Mietverhältnisses zu schützen, mit dem Schutzzweck des § 570b BGB in

Einklang stehe, ist dies nicht zu beanstanden. Auch die Revision bringt hierge-

gen nichts vor.

2. Einen bereicherungsrechtlichen Rückübertragungsanspruch des Klä-

gers aus abgetretenem Recht des Verkäufers hat das Berufungsgericht

gleichfalls zu Recht verneint. Die Vereinbarung des Rücktrittsrechts zugunsten

des Verkäufers war dem vorkaufsberechtigten Mieter gegenüber unwirksam (§

506 BGB), so daß der Rechtsgrund für den Eigentumserwerb der Beklagten

nicht nachträglich weggefallen ist (§ 812 Abs. 1 Satz 2 1. Alt. BGB). Die Rüge

der Revision, die Vorinstanzen hätten verkannt, daß der Mieter von seinem

Vorkaufsrecht nicht wirksam Gebrauch gemacht habe, weshalb kein wirksamer

Kaufvertrag zwischen ihm und dem Verkäufer zustandegekommen und der Ei-

gentumserwerb der Beklagten demnach ohne Rechtsgrund erfolgt sei (§ 812

Abs. 1 Satz 1 BGB), greift ebenfalls nicht durch. Die Erklärung des Mieters, mit

der dieser sein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 570b BGB ausgeübt hat,

wurde zwar lediglich privatschriftlich abgegeben. Sie ist jedoch formlos wirk-

sam. Die Erklärung bedurfte nämlich - entgegen der Ansicht der Revision -

nicht der nach § 313 Satz 1 BGB für den Grundstückskaufvertrag erforderli-

chen notariellen Beurkundung.

a) Dies ergibt sich aus § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach die Ausübung

des Vorkaufsrechts nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form unterliegt.

Die Vorschrift gilt zwar unmittelbar nur für das rechtsgeschäftliche Vorkaufs-

recht im Sinne der §§ 504 ff. BGB, ist aber auf das gesetzliche Vorkaufsrecht

des Mieters nach § 570b BGB entsprechend anwendbar (so überwiegende

Meinung s. OLG Düsseldorf WuM 1998, 668 = MDR 1998, 1404; AG Charlot-

tenburg NZM 1999, 22; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender,

Wohnungsbaurecht, Band 6, Stand: 11/1993, § 570 BGB Anm. 7 mit Verweis

auf Band 3.1, Bearb. Bellinger, Stand: 11/1993, § 2b WoBindG Anm. 4 Nr. 3;

Jauernig/Teichmann, BGB, 9. Auflage, § 570b Rdnr. 1; MünchKomm/Voelskow,

BGB, 3. Auflage, § 570b Rdnr. 5; Blank in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 7. Auf-

lage, § 570b BGB Rdnr. 42; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Auflage, § 570b

Rdnr. 15; Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Bearb., § 570b Rdnr. 46; Sar-

nighausen, NJW 1998, 37; Wirth, DNotZ 1999, 495, 497).

b) Daß die §§ 504 ff. BGB auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters

ebenfalls Anwendung finden, ist bereits den Gesetzesmaterialien zu § 570b

BGB (BT-Drs. 12/5110 S. 19) zu entnehmen und wird auch von der Gegenauf-

fassung, auf die sich die Revision für ihre abweichende Beurteilung beruft,

nicht ernstlich in Frage gestellt. Die Gegenansicht hält jedoch die historischen

Beweggründe, die für die in § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Regelung

ausschlaggebend waren, für nicht mehr zutreffend. Sie meint daher, die Vor-

schrift sei entgegen ihrem Wortlaut einzuschränken, so daß die Ausübung des

gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters ebenso wie der zugrundeliegende

Grundstückskaufvertrag nach § 313 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung

bedürfe, um wirksam zu sein (Hammen, DNotZ 1997, 543 f.; Heintz, Vorkaufs-

recht des Mieters, 1998, 126 f.; W. Lüke, ZfIR 1997, 245 f.; Schmidt, DWW

1994, 65 f.; Beuermann, Das Grundeigentum 1993, 951 f.; Palandt/Putzo, BGB,

59. Auflage, § 570b Rdnr. 6; Reinstorf in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-

und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 896c; nach Staudinger/Wufka aaO § 313

Rdnr. 77 f. und Staudinger/Mader aaO § 505 Rdnr. 4 soll dies schlechthin für

alle – rechtsgeschäftliche wie auch gesetzliche – Vorkaufsrechte gelten). Dem

vermag sich der Senat nicht anzuschließen.

aa) Der Gegenansicht ist allerdings zuzugeben, daß das Motiv des hi-

storischen Gesetzgebers für die in § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Rege-

lung insofern teilweise überholt ist, als sich der Schutzzweck des § 313 Satz 1

BGB geändert hat. Bei Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches war nach

dieser Vorschrift lediglich die Übertragungsverpflichtung des Veräußerers be-

urkundungsbedürftig. Dieser sollte vor einer übereilten Entscheidung über die

Weggabe von Grundeigentum als ”natürlicher Grundlage für die Seßhaftigkeit

der Bevölkerung” bewahrt werden (Mugdan, Die gesammten Materialien zum

Bürgerlichen Gesetzbuch, II. Bd., 1899, S. 104); der Erwerber eines Grund-

stückes erschien hingegen nicht schutzbedürftig. Für die Verfasser des Bür-

gerlichen Gesetzbuches bestand daher insoweit keine Notwendigkeit, die Aus-

übungserklärung des Vorkaufsberechtigten, mit der dieser ein Grundstück er-

werben wollte, dem Formerfordernis des § 313 Satz 1 BGB zu unterstellen (vgl.

Wufka, DNotZ 1990, 339, 351/352 und Hammen aaO S. 547). Seit der Ände-

rung dieser Vorschrift mit Wirkung zum 1. Juli 1973 (BGBl. I 1973, S. 501) be-

darf indes auch die Erwerbsverpflichtung des Grundstückskäufers der notari-

ellen Beurkundung. Nachdem der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB erweitert

worden ist, trifft daher dieser Beweggrund des historischen Gesetzgebers nicht

mehr uneingeschränkt zu.

bb) Richtig ist auch, daß die Bestimmung des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB

ursprünglich auf vertragliche Vorkaufsrechte zugeschnitten war, während we-

gen der gesetzlichen Vorkaufsrechte, die der Gesetzentwurf zum Bürgerlichen

Gesetzbuch während der maßgeblichen Beratungen noch “nicht kannte”, zu-

nächst auf die Landesrechte verwiesen wurde (eingehend dazu: Hammen aaO

S. 545 f.). In den Beratungen zum Bürgerlichen Gesetzbuch wurde es auch

deshalb für entbehrlich gehalten, den Beurkundungszwang auf die Ausübung

des Vorkaufsrechtes zu erstrecken, weil der Hauptzweck dieses Formerforder-

nisses, unerfahrene Personen bei der Veräußerung von Liegenschaften zu

schützen, schon dadurch erfüllt sei, daß der Vertrag, mit dem das rechtsge-

schäftliche Vorkaufsrecht begründet werde, der notariellen Beurkundung be-

dürfe (vgl. die Nachweise bei Hammen aaO S. 546; Heintz aaO Rdnr. 411; vgl.

auch Senatsurteil vom 2. Dezember 1970 – VIII ZR 77/69, NJW 1971, 422 un-

ter 3 b). Diese Erwägung, die gleichermaßen für die Formfreiheit der Ausübung

des Wiederkaufsrechts nach § 497 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt (BGH, Urteil vom 14.

Januar 2000 – V ZR 386/98, WM 2000, 584 unter II 1 b), trifft auf das gesetzli-

che Vorkaufsrecht indessen nicht zu, weil zu dessen Bestellung gerade kein

dem Beurkundungszwang unterliegendes Rechtsgeschäft erforderlich ist.

cc) Gleichwohl gebietet es der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB

nicht, die Ausübung des (gesetzlichen) Vorkaufsrechts entgegen dem Wortlaut

des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Formerfordernis der notariellen Beurkun-

dung zu unterstellen.

Der Gesetzgeber hat weder bei der entsprechenden Novellierung des

§ 313 Satz 1 BGB noch bei der Einfügung des § 570b BGB durch das Vierte

Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257) - gleiches gilt

für die 1980 geschaffene Regelung des § 2b Wohnungsbindungsgesetz, der

§ 570b BGB nachgebildet ist - Veranlassung gesehen, die insoweit eindeutige

Vorschrift des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB für unanwendbar zu erklären oder dem

erweiterten Schutzzweck von § 313 Satz 1 BGB in anderer Weise anzupassen.

Er hat vielmehr - wie dargetan (vgl. oben zu II 2b) - ausdrücklich auf die An-

wendbarkeit der §§ 504 ff. BGB bei dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mie-

ters hingewiesen, ohne daß Anlaß für ihn bestanden hat, von einem einge-

schränkten Verständnis des § 505 Abs. 1 BGB auszugehen. Der Entscheidung

über die Formbedürftigkeit bestimmter Erklärungen kommt jedoch nicht uner-

hebliche rechtspolitische Bedeutung zu; sie ist daher grundsätzlich dem Ge-

setzgeber vorbehalten (vgl. BGHZ 125, 218, 223). Aus diesem Grunde wäre

eine gesetzliche Regelung, die ein vom bisherigen Gesetzeswortlaut des § 505

Abs. 1 Satz 2 BGB abweichendes Formerfordernis für die Ausübung des ge-

setzlichen Mietervorkaufsrechts aufgestellt hätte, erforderlich, zumindest aber

zu erwarten gewesen (vgl. auch OLG Düsseldorf aaO; OLG Frankfurt NJW-RR

1999, 16, 17).

Hinzukommt, daß der materiell-rechtliche Schutz des § 313 Satz 1 BGB

vom Gesetzgeber auch an anderen Stellen nur unvollständig ausgestaltet wor-

den ist (vgl. im einzelnen: BGHZ 125, 218, 223/224). So bedarf insbesondere

die Erklärung, mit der ein dem Beurkundungszwang unterliegender Vertrag,

den ein vollmachtloser Vertreter unter Einhaltung der gesetzlichen Form abge-

schlossen hat, genehmigt wird, nicht der für das zugrundeliegende Rechtsge-

schäft bestimmten Form (§ 182 Abs. 2 BGB). Hier erreicht die Warn- und

Schutzfunktion des § 313 Satz 1 BGB lediglich den am Vertragsschluß betei-

ligten vollmachtlosen Vertreter, während der Schutz des Vertretenen bewußt

nicht so ausgestaltet ist, als habe er selbst an der Beurkundung teilgenommen

(BGHZ aaO S. 225). Ähnlich ist die Lage des vorkaufsberechtigten Mieters.

Durch Ausübung seines Vorkaufsrechtes kommt zwischen ihm und dem Ver-

käufer ein Kaufvertrag zu den Bedingungen zustande, die dieser mit dem Drit-

ten vereinbart hat (§ 505 Abs. 2 BGB). Der Mieter ”zieht” damit – ähnlich wie

ein Genehmigender – einen bereits beurkundeten Vertrag “an sich”, dessen

Inhalt er kennt oder jedenfalls kennen kann. Es gibt keinen Grund, den Mieter

in diesem Fall anders zu behandeln als denjenigen, der einen abgeschlosse-

nen Vertrag genehmigt. Auch die Verfasser des Bürgerlichen Gesetzbuches

haben die Formfreiheit der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts in

eine Reihe mit derjenigen über die Genehmigung vollmachtlosen Vertreterhan-

delns gestellt und hierfür als Grundsatz herangezogen, “bei derartigen nach-

träglich abgegebenen Erklärungen zustimmenden Inhalts, durch welche die

Wirksamkeit einer ohne den Zustimmenden erfolgten Umgestaltung von

Rechtsverhältnissen herbeigeführt werden solle, die Beobachtung einer Form

nicht zu verlangen, selbst wenn dieser Rechtsakt an eine Form gebunden ge-

wesen” ist (Mugdan aaO S. 793; vgl. auch Hammen aaO S. 547).

Die Einbeziehung der Erklärung über die Ausübung des Mietervorkaufs-

rechts in das Formerfordernis des § 313 Satz 1 BGB ist schließlich auch des-

halb nicht geboten, weil der nach § 570b BGB berechtigte Mieter bei der Aus-

übung seines Vorkaufsrechtes nicht in gleichem Maße schutzbedürftig ist wie

ein rechtsgeschäftlicher Erwerber von Grund- und Wohnungseigentum (OLG

Düsseldorf aaO). Der Mieter kennt nämlich in aller Regel aufgrund der miet-

vertraglichen Nutzung der Wohnung die Vor- und Nachteile des Kaufgegen-

standes und wird daher auch die Angemessenheit des vereinbarten Kaufprei-

ses beurteilen können. Zudem ist er durch die ihm in entsprechender Anwen-

dung des § 510 Abs. 2 BGB zustehende Ausübungsfrist von zwei Monaten vor

einer übereilten Entscheidung geschützt. Er erhält dadurch die Gelegenheit,

die Vertragsbedingungen im einzelnen – gegebenenfalls unter Zuhilfenahme

von Rechtsrat – zu prüfen und die Finanzierung des Erwerbs sicherzustellen.

III.

Da der geltend gemachte Anspruch des Klägers nach alledem aus kei-

nem rechtlichen Gesichtspunkt begründet ist, war die Revision des Klägers

zurückzuweisen.

Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer

Ball Leimert