BGH Urteil vom 08.06.2000 – III ZR 187/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 187/99

URTEIL

Verkündet am: 8. Juni 2000 Freitag Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. Juni 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter

Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr

für Recht erkannt:

Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des 19. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 9. Juni 1999

wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsrechtszuges zu tra-

gen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Klägerin, eine GmbH, war im Stadium ihrer Gründung von den Be-

rechtigten damit beauftragt worden, die Reprivatisierung des volkseigenen

Grundstücks G.-straße 20 in Leipzig herbeizuführen und dieses Grundstück

zum Verkauf zu bringen. Am 29. August 1991 schloß sie mit dem Beklagten

einen schriftlichen Maklervertrag, betreffend die Vermittlung des Ankaufs die-

ses Objekts. In diesem Vertrag heißt es unter anderem:

"Die Käufer sind am Ankauf von Immobilien in der Stadt Leipzig in- teressiert. Das gegebene Interesse bezieht sich auf Immobilien, die noch reprivatisiert werden müssen, d.h. die gegenwärtig im Grund- buch noch als staatliches Eigentum ausgewiesen sind, bei denen je- doch die Verkäufer entsprechende Ansprüche bei der Stadtverwal- tung Leipzig geltend gemacht haben. Der Immobilienmakler repriva- tisiert im Auftrag der Verkäufer Immobilien und ist von diesen beauf- tragt worden, diese Immobilien zum Verkauf zu bringen, wobei sich der Auftrag dabei sowohl auf den Verkauf des Anspruchs vor Repri- vatisierung als auch den Verkauf nach erfolgter Reprivatisierung be- zieht.

Für die erfolgreiche Vermittlung eines zum Verkauf kommenden Im- mobilienreprivatisierungsanspruches bzw. einer Immobilie erhält der Immobilienmakler nach erfolgter notarieller Beurkundung vom Käu- fer:

... Maklerprovision ..., ... die spätestens 10 Tage nach Eintragung der Auflassungsvormerkung zu zahlen" ist.

Aufgrund dieser Vermittlung erwarb der Beklagte für die Firma P.

G. mbH, F., durch notariellen Vertrag vom selben Tage von den Berechtigten

die Reprivatisierungsansprüche auf das Grundstück. Das Grundstück wurde in

der Folgezeit reprivatisiert; nach dem 1. Januar 1996 wurde zugunsten der Er-

werberin eine Auflassungsvormerkung eingetragen.

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Zahlung der vereinbarten Ver-

mittlungsprovision in rechnerisch unstreitiger Höhe von (noch) 11.970 DM

nebst Zinsen.

Der Beklagte hält seiner Zahlungspflicht im wesentlichen entgegen, der

Maklervertrag sei wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig;

außerdem sei ein etwaiger Provisionsanspruch verwirkt.

Die Vorinstanzen haben den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung ver-

urteilt; mit der zugelassenen Revision verfolgt er seinen Klageabweisungsan-

trag weiter.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist nicht begründet.

1.

Mit Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß der Maklerver-

trag zwischen der Gründungsgesellschaft und dem Beklagten nicht gegen das

Verbot unerlaubter Rechtsberatung (Art. 1 § 1 Abs. 1 RBerG) verstoßen hat.

a) Dabei kann dahingestellt bleiben, ob ein solcher Verstoß von vorn-

herein bereits tatbestandsmäßig deswegen ausschied, weil einer der Gesell-

schafter, R., im fraglichen Zeitraum als Rechtsanwalt zugelassen war.

b) Jedenfalls scheitert ein Verstoß daran, daß der Gesellschaft die Re-

privatisierung des Grundstücks G.-straße 20 als möglicher Gegenstand der

Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten im Sinne des Art. 1 § 1 Abs. 1

RBerG nicht gegenüber dem Beklagten obgelegen hat. In dem Maklervertrag

war vielmehr eindeutig klargestellt, daß die Gesellschaft bei der Reprivatisie-

rung im Auftrag der Verkäufer tätig wurde. Demnach haben beide Vorinstanzen

zutreffend festgestellt, daß die Reprivatisierung keine Leistung war, die die

Maklerin dem Beklagten versprochen hatte, auch nicht als Inhalt der Vermitt-

lung oder als Bedingung des Entstehens des Provisionsanspruchs. Auch die

Revision nimmt ausdrücklich hin, daß die Gesellschaft in dem Vertrag gegen-

über dem Beklagten keine Verpflichtung eingegangen war, das Reprivatisie-

rungsverfahren zu betreiben.

c) Entgegen der Auffassung der Revision kann auch nicht davon ausge-

gangen werden, daß der Maklervertrag in einem "unmittelbaren und untrennba-

ren Zusammenhang" mit der Rechtsbesorgung der Gesellschaft gegenüber den

Verkäuferinnen gestanden habe. Das Gelingen der Reprivatisierung war zwar

Voraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspruchs. Ein rechtlicher Zu-

sammenhang zwischen dem Zustandekommen des Maklervertrages und der

Wirksamkeit der auf die Reprivatisierung gerichteten Vereinbarung zwischen

der Maklerin und der Verkäuferseite wurde dadurch indessen nicht geschaffen.

Es bewendete vielmehr bei der jedem gewöhnlichen Maklervertrag zugrunde-

liegenden Konstellation, daß das Zustandekommen des Hauptvertrages Vor-

aussetzung für das Entstehen des Anspruchs auf Maklerlohn ist, wobei hier

lediglich als zusätzliche tatsächliche Voraussetzung die Reprivatisierung hin-

zukommen sollte.

2.

Der Maklervertrag ist auch nicht mit sonstigen Nichtigkeitsgründen be-

haftet. Der Umstand, daß der Gesellschafter R. seinerzeit Rechtsanwalt gewe-

sen war, hinderte das wirksame Zustandekommen des Vertrages nicht. Anders

als für Notare gibt es keine gesetzliche Vorschrift, die eine makelnde Tätigkeit

von Rechtsanwälten allgemein im Sinne von § 134 BGB verbietet (BGH, Urteil

vom 31. Oktober 1991 - IX ZR 303/90 = NJW 1992, 681, 682). Die ständige

Ausübung des Berufs eines Maklers ist allerdings für einen Rechtsanwalt un-

zulässig (BGH aaO m.w.N.). Selbst wenn R. indessen damals durch eine sol-

che ständige Ausübung des Maklerberufs gegen anwaltliches Standesrecht

verstoßen haben sollte, bewirkte dies nicht automatisch die Sittenwidrigkeit

(§ 138 BGB) aller von der Gesellschaft abgeschlossenen Maklerverträge. Denn

nicht schon jeder Standesverstoß eines an eine Standesordnung gebundenen

Vertragsteils macht das Rechtsgeschäft sittenwidrig; vielmehr kommt es stets

auf alle Umstände des Einzelfalls an (Senatsurteil vom 18. März 1999

- III ZR 93/98 = NJW 1999, 2360 = BGHR BGB § 138 Abs. 1 Architektenver-

trag 2). Zwar hat der IX. Zivilsenat in seinem Urteil vom 31. Oktober 1991

(aaO) die Sittenwidrigkeit des damals in Rede stehenden Maklervertrages mit

der Erwägung verneint, der betroffene Rechtsanwalt sei lediglich in einem

durch besondere Umstände geprägten Einzelfall als Makler tätig geworden.

Daraus kann indessen nicht die Folgerung gezogen werden, daß sämtliche

Maklerverträge einer auf diesem Gebiet gewerblich tätigen Gesellschaft schon

deswegen sittenwidrig sind, weil an dieser ein Rechtsanwalt als Mitglied betei-

ligt ist. Eine so weitreichende Sanktion stünde zu dem Ziel, die Wahrung des

anwaltlichen Standesrechtes sicherzustellen, jedenfalls dann außer Verhältnis,

wenn - wie hier - der Rechtsanwalt gegenüber dem Kunden (dem Beklagten)

allein in seiner Eigenschaft als Makler tätig wird (vgl. Staudinger/Sack, BGB

13. Bearb. 1996 § 138 Rn. 425); vielmehr stellt insoweit bereits die Bundes-

rechtsanwaltsordnung ein geeignetes und ausreichendes Instrumentarium zur

Verfügung (vgl. BGH, Beschluß vom 10. November 1975 - AnwZ (B) 12/75 =

LM BRAO § 7 Ziffer 8 Nr. 31 m.w.N.). Der mögliche Standesverstoß wog daher

nicht so schwer, als daß er die zivilrechtliche Gültigkeit des hier in Rede ste-

henden Maklergeschäfts hätte beeinträchtigen können. Ebensowenig verstieß

die Vereinbarung einer Maklerprovision gegen das für Rechtsanwälte geltende

Verbot der Vereinbarung eines Erfolgshonorars, da der Gesellschafter R. für

den Beklagten gerade nicht als Anwalt, sondern ausschließlich als Makler tätig

geworden war (vgl. BGH, Urteil vom 31. Oktober 1991 aaO).

3.

Der Provisionsanspruch ist im vorliegenden Fall auch nicht nach § 654

BGB verwirkt.

a) Es kann dahinstehen, ob die Gesellschaft wegen ihrer Beziehungen

zur Verkäuferseite, insbesondere wegen der anwaltlichen Tätigkeit des Gesell-

schafters R. für diese bei der Reprivatisierung der Grundstücke, dieser gegen-

über die Stellung eines "Vertrauensmaklers" gehabt hat. Selbst wenn man dies

- abweichend von dem Berufungsgericht - bejahen würde, würde dieser Um-

stand für sich allein genommen noch keinen Fall verbotener Doppeltätigkeit im

Sinne des § 654 BGB begründen. Denn nicht mit jeder vermittelnden Tätigkeit

nach beiden Seiten verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch gewisser-

maßen "automatisch". Entscheidend hierfür ist vielmehr, ob der Makler mit sei-

ner Tätigkeit das Vertrauen und die Interessen seiner Auftraggeber verletzt.

Dies ist etwa dann nicht der Fall, wenn er ihnen seine Tätigkeit für die jeweils

andere Seite offenlegt und sich darauf beschränkt, als "ehrlicher Makler" zwi-

schen ihren Interessen zu vermitteln (st. Rspr.; vgl. zuletzt Senatsurteil vom 11.

November 1999 - III ZR 160/98 = VersR 2000, 182, 183 m.zahlr.w.N.).

b) In dem hier zu beurteilenden Fall hatte die Gesellschaft in dem

schriftlichen Maklervertrag eindeutig und unmißverständlich klargestellt, daß

sie im Auftrag der Verkäufer Immobilien reprivatisiere und von diesen beauf-

tragt worden sei, diese Immobilien zum Verkauf zu bringen. Damit hatte die

Gesellschaft dem Beklagten insbesondere den wesentlichen Umstand offen-

gelegt, daß sie beim Zustandekommen des Kaufs auch die Interessen der Ver-

käuferseite wahrnahm. Hierdurch war sie ihrer Informationspflicht im vorbe-

zeichneten Sinne hinreichend nachgekommen. Die weitere Feststellung des

Berufungsgerichts, daß die Immobiliengesellschaft ihre Neutralitätspflicht als

Doppelvermittlungsmaklerin nicht konkret verletzt habe, wird von der Revision

ausdrücklich hingenommen.

c) Auch eine sonstige schwere Treuepflichtverletzung, die eine Verwir-

kung des Provisionsanspruchs in analoger Anwendung des § 654 BGB recht-

fertigen könnte, ist nicht ersichtlich. Die Revision erblickt eine solche insbe-

sondere darin, daß die Gesellschaft - unstreitig - nicht offengelegt habe, daß

eines ihrer Mitglieder Rechtsanwalt gewesen und als solcher für die Verkäufer-

seite tätig geworden sei. Der Senat hat bereits Zweifel, ob insoweit überhaupt

eine Offenbarungspflicht gegenüber dem Beklagten bestanden hat. Dagegen

spricht nämlich die Erwägung, daß die anwaltlichen Reprivatisierungsbemü-

hungen des Gesellschafters R. eine sachgerechte Vermittlungstätigkeit der

Gesellschaft für beide Seiten keineswegs von vornherein ausschlossen. Diese

Frage braucht indessen nicht abschließend geklärt zu werden. Dem Beru-

fungsgericht ist jedenfalls darin beizupflichten, daß ein Verstoß der Gesell-

schaft gegen eine etwaige Offenbarungspflicht nicht ein solches Gewicht hatte,

daß er den Wegfall des Provisionsanspruchs (oder eine Anfechtbarkeit des

Vertrages wegen arglistiger Täuschung) hätte begründen können. Zwar mag

die Pflicht des Rechtsanwalts, die Interessen seines Mandanten wahrzuneh-

men, gegenüber der Interessenwahrnehmungspflicht eines Maklers eine grö-

ßere Intensität haben. Andererseits beschränkte sich die anwaltliche Tätigkeit

des Gesellschafters R. auf die Reprivatisierungsbemühungen und diente inso-

weit auch dem wohlverstandenen Interesse des Beklagten, indem sie die Vor-

aussetzungen für den Erwerb des Grundstücks schaffen sollte. Außerdem war

der Umstand, daß und mit welcher Zielrichtung die Gesellschaft auch für die

Verkäuferseite tätig wurde, in dem Vertrag offengelegt worden; das mögliche

Informationsdefizit betraf dementsprechend nicht die Bindung als solche, son-

dern lediglich deren Intensität. Die Unvollständigkeit in diesem einen Punkt

vermag vor dem Hintergrund

der weiteren Feststellung, daß der Gesellschaft eine konkrete Verletzung der

Neutralitätspflicht nicht vorgeworfen werden kann, den Bestand des Provisi-

onsanspruchs nicht in Frage zu stellen.

Rinne Wurm Streck

Schlick Dörr