BGH Urteil vom 05.07.2000 – XII ZR 70/98

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 70/98

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 5. Juli 2000 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 5. Juli 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die

Richter Dr. Hahne, Sprick, Weber-Monecke und Prof. Dr. Wagenitz

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des 12. Zi-

vilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 18. Februar 1998

aufgehoben und das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts

Dresden vom 14. Oktober 1997 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Von Rechts wegen

Der Kläger begehrt Feststellung, daß das Mietverhältnis mit der Be-

klagten durch die von ihm unter dem 19. März 1997 erklärte Kündigung zum

30. September 1997 beendet wurde. Er stützt diese Kündigung auf § 566 BGB.

Mit Vertrag vom 30. November 1993 vermietete die Beklagte dem Kläger

noch nicht errichtete Gewerberäume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis für Zeit

vom 17. Dezember 1993 bis mindestens 30. November 2008.

§ 1 Abs. 1 des Mietvertrages lautet auszugsweise:

»Der Vermieter ist/wird Eigentümer des Grundstücks ... (Grund- buchbezeichnung). Er beabsichtigt, auf diesem Grundstück ein "Stadtteilzentrum" mit Läden, Büros und Wohnungen und ein Bü- ro- und Ärztehaus mit Büros und Wohnungen und Tiefgaragen zu bauen. Ausführung und Ausstattung des Bauwerks ergeben sich aus der Vermieterbaubeschreibung (Anlage 1).

Von dem Bauwerk vermietet der Vermieter die folgenden Teilflä- chen an den Mieter: A. H., Gebäudeteil E, 1. OG Büro rechts.

Dem Mieter, seinen Mitarbeitern oder Kunden werden folgende Kfz.-Tiefgaragenplätze zur Mitbenutzung überlassen: Tiefgara- genplatz Nummer (1 Stellplatz im Doppelparker).

Die Lage der Mietgegenstände/Stellplätze ist in dem Lageplan (Anlage 2) durch rote Umrandung gekennzeichnet.

Die besonderen Anforderungen des Mieters hinsichtlich der von ihm angemieteten Bauteile und Flächen sind Gegenstand der Mieterbaubeschreibung (Anlage 3). Diese geht im Zweifel der Vermieterbaubeschreibung vor.«

Der Mietvertrag besteht aus 18 fortlaufend paginierten Einzelblättern.

Der Vertragstext ist in fortlaufend numerierte Paragraphen unterteilt, weist ein

einheitliches Schriftbild auf und ist am Ende der Seite 18 von beiden Parteien

unterzeichnet. Die übrigen Seiten sind jeweils vom Kläger unterzeichnet und

vom Abschlußvertreter der Beklagten paraphiert.

Mit diesem Vertrag nicht fest verbunden sind 22 Seiten Anlagen, die mit

den Seitenzahlen 19 bis 40 versehen, ebenfalls auf jeder Seite vom Kläger

unterzeichnet sowie vom Abschlußvertreter der Beklagten paraphiert sind. Blatt

19 und 20 sind Geschoßpläne, die als "Obergeschoß Büros 1:100 A." bzw.

"Kellergeschoß Büros 1:100 A." gekennzeichnet sind, während der Plan Blatt

21 die Bezeichnung "Garagen- sowie Kellergeschosse 1 und 2" trägt und im

Bereich "Tiefgarage mit 72 Stellplätzen" eine handschriftliche Markierung mit

dem Zusatz "22 unten" enthält. Blatt 22 bis 40 enthalten die "Baubeschreibung

Bauteil E: Büros", deren einzelne Seiten die Überschrift "Umbau und Neubau

A. H." tragen.

Eine Anlage 3 (Mieterbaubeschreibung) existiert nicht. Die Parteien ha-

ben nicht vorgetragen, daß der Kläger besondere Anforderungen hinsichtlich

der von ihm angemieteten Bauteile und Flächen gestellt habe.

Mit "Nachtrag zum Mietvertrag vom 30.11.1993" vom 19. April 1994, der

von beiden im Nachtrag namentlich aufgeführten Parteien unterzeichnet ist,

wurde die Mietfläche des Büros mit 88,06 qm (statt der in § 6 Abs. 1 genannten

Fläche von ca. 83,20 qm) festgelegt und der Mietzins hierfür von 32,20 DM auf

28,00 DM pro qm, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, ermäßigt.

Das Feststellungsbegehren hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Dagegen

richtet sich die Revision der Beklagten, mit der sie weiterhin Abweisung der

Klage begehrt.

Das Berufungsgericht sieht die Schriftform des Mietvertrages als nicht

gewahrt an, weil es an der erforderlichen festen Verbindung der Anlagen mit

dem Hauptvertrag fehle. Allein durch die fortlaufende Paginierung auch der

Anlagen werde die Urkundeneinheit nicht gewahrt, weil sich daraus nicht erse-

hen lasse, wo der Mietvertrag ende, und weil die Paraphe der Beklagten deren

notwendige Unterschrift nicht ersetzen könne. Auch der inhaltliche Zusammen-

hang reiche nicht aus, die Urkundeneinheit zu wahren, weil die in § 1 des Miet-

vertrages erwähnten Anlagen 1, 2 und 3 weder als solche noch ausdrücklich

als Vermieterbaubeschreibung, Lageplan und Mieterbaubeschreibung be-

zeichnet worden seien.

Gegen diese Beurteilung wendet sich die Revision mit Erfolg.

Die Feststellungsklage ist unbegründet, weil die Kündigung vom

19. März 1997 das Mietverhältnis nicht beendet hat. Die Bestimmung in § 4

Abs. 2 des Mietvertrages, derzufolge das Mietverhältnis frühestens zum

30. November 2008 gekündigt werden kann, ist wirksam, weil der Mietvertrag

die nach § 566 BGB erforderliche Schriftform wahrt.

1. Auch ohne körperlich feste Verbindung der einzelnen Blätter ent-

spricht der Hauptvertrag (Seiten 1 bis 18) den Anforderungen an die Urkun-

deneinheit, die der Senat in seiner Entscheidung BGHZ 136, 357 dargelegt

hat.

2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedurfte es auch

nicht einer festen körperlichen Verbindung zwischen dem Hauptvertrag und

den Anlagen hierzu.

a) Das Fehlen der im Mietvertrag erwähnten Anlage 3 steht der Wah-

rung der Schriftform nicht entgegen, weil dem Vortrag der Parteien nicht zu

entnehmen ist, daß die Parteien sich über Sonderwünsche des Klägers geei-

nigt hätten. Nur der Inhalt der tatsächlichen Vereinbarungen der Parteien be-

darf der Beurkundung.

b) Es kann dahinstehen, ob das Mietobjekt bereits in § 1 Abs. 1 des

Mietvertrages durch die Bezeichnung "A. H., Gebäudeteil E, 1. OG Büro

rechts" hinreichend konkretisiert ist und die Anlage Blatt 19 deshalb nur als

bloßer Orientierungsbehelf und damit als nicht notwendiger Bestandteil der

Urkunde anzusehen ist (vgl. Senatsurteile vom 30. Juni 1999 - XII ZR 55/97 -

ZIP 1999, 1311, 1313 und vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW

2000, 354, 357 f).

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Urkundeneinheit

zwischen dem Hauptvertrag und den Anlagen 1 und 2 nämlich durch hinrei-

chende wechselseitige Bezugnahme gewahrt.

Zwar ist dem Berufungsgericht darin zuzustimmen, daß sich die Zusam-

mengehörigkeit von Anlagen und einer Haupturkunde besonders leicht und

zuverlässig dann ergibt, wenn die Anlagen ebenso bezeichnet sind wie in der

Haupturkunde, die auf sie Bezug nimmt. Unabdingbare Voraussetzung ist dies

allerdings nicht. Eine eindeutige Zusammengehörigkeit kann sich außer durch

übereinstimmende Bezeichnung auch aus anderen Umständen ergeben. Das

ist hier der Fall.

aa) Der Hauptvertrag verweist auf eine "Vermieterbaubeschreibung (An-

lage 1)". Dem Vertragstext ist ferner zu entnehmen, daß der Vermieter Bauherr

eines größeren Bauvorhabens ist, in dessen Gebäudeteil E sich das nach

Maßgabe der Vermieterbaubeschreibung zu errichtende Mietobjekt befindet.

Aus dem Inhalt der als "Baubeschreibung - Bauteil E" bezeichneten Anlage

(Blatt 22 ff.) ergibt sich, daß darin nicht spezielle Ausstattungswünsche eines

einzelnen Mieters niedergelegt sind, sondern daß es sich um eine Beschrei-

bung des gesamten Baukomplexes E nebst Außenanlagen der Bauteile A bis F

und somit um eine "Vermieterbaubeschreibung" handelt.

Abgesehen von diesem Zusammenhang, der sich zwischen der im

Hauptvertrag verwendeten Bezeichnung "Vermieterbaubeschreibung" und dem

Inhalt dieser Anlage ergibt, haben die Vertragsparteien die Blätter der Anlage,

beginnend bei den Lageplänen, im Anschluß an die Blätter des Hauptvertrages

fortlaufend paginiert und jedes einzelne Blatt der Anlage - in gleicher Weise

wie die Blätter des Hauptvertrages - mit einer Paraphe abgezeichnet bzw. un-

terschrieben. Dies reicht aus, um Zweifel an der Einheit zwischen Haupturkun-

de und Anlagen nahezu ebenso zuverlässig auszuschließen wie eine Unter-

zeichnung jeder Seite mit den vollständigen Namensunterschriften beider Par-

teien (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 aaO S. 357). Letzteres ist

- entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - auch nicht im Hinblick auf

die mit der Schriftform bezweckte Warnfunktion notwendig, denn diesem Erfor-

dernis genügt bereits die Unterzeichnung des Hauptvertrages, der die Anlagen

durch Verweisung zum Vertragsbestandteil macht (vgl. Senatsurteil vom

29. September 1999 aaO S. 357).

bb) Daß die Lagepläne nicht mit der in der Haupturkunde verwendeten

Bezeichnung "Anlage 2" versehen sind, ist ebenfalls ohne Bedeutung. Auch

insoweit wird deren Zusammengehörigkeit mit der Haupturkunde zum einen

dadurch verbürgt, daß sie die Unterschrift des Klägers und die Paraphe der

Beklagten tragen, und zum anderen durch ihre Kennzeichnung als "Oberge-

schoß Büros 1:100 A." (Bl. 19), "Kellergeschoß Büros 1:100 A." (Bl. 20), beide

mit dem das Bauteil kennzeichnenden Zusatz "E", sowie "Garagen- sowie Kel-

lergeschosse 1 und 2" (Bl. 21) mit eingezeichneter Tiefgarage, innerhalb derer

der dem Kläger vermietete Stellplatz - wie in § 1 Abs. 1 des Mietvertrages er-

wähnt - durch eine Umrandung markiert ist.

3. Auch der "Nachtrag zum Mietvertrag vom 30.11.1993" vom 19. April

1994 wahrt die Urkundeneinheit mit dem Hauptvertrag, weil er auf diesen Be-

zug nimmt, von beiden Parteien unterzeichnet wurde und im übrigen erkennen

läßt, bis auf die vereinbarte Änderung solle es bei dem verbleiben, was ur-

sprünglich beurkundet worden sei (vgl. Gerber/Eckert, Gewerbliches Miet- und

Pachtrecht, 3. Aufl. Rdn. 49 m.w.N.).

Blumenröhr Hahne Sprick

Weber-Monecke Wagenitz