BGH Urteil vom 06.07.2000 – III ZR 340/98

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 340/98

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 6. Juli 2000 P r e u ß Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

ja

ja

ja

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BGB § 839 Fe

Die Amtspflicht der Bauaufsichtsbehörde, eine Baugenehmigung nur dann zu

erteilen, wenn die Zuwegung zu dem Baugrundstück öffentlich-rechtlich (durch

Baulast) gesichert ist, nimmt dem Bauherrn nicht das privatrechtliche Risiko ab,

daß die Nachbarn die Bewilligung dieser Baulast deswegen verweigern, weil

die bestehende Grunddienstbarkeit die beabsichtigte Erweiterung der Nutzung

nicht abdeckt.

BGH, Urteil vom 6. Juli 2000 - III ZR 340/98 - OLG Frankfurt am Main

LG Frankfurt am Main

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 18. Mai 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Rinne und die Richter

Dr. Wurm, Streck, Schlick und Dörr

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird - unter Zurückweisung der

Anschlußrevision der Klägerin - das Urteil des 1. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 3. Dezember 1998 im

Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Be-

klagten erkannt worden ist.

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer

des Landgerichts Frankfurt am Main vom 11. Oktober 1995 weiter

abgeändert.

Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Der beklagte Kreis erteilte als Bauaufsichtsbehörde am 19. November

1990 der D. GmbH die Baugenehmigung, auf einem in ihrem Eigentum stehen-

den, mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück unter Abbruch der vor-

handenen Gebäude vier Einfamilienwohnhäuser nebst Stellplätzen zu errich-

ten. Das Grundstück wurde durch eine den Nachbarn gehörende private We-

geparzelle erschlossen, auf der zu seinen Gunsten eine Grunddienstbarkeit

(Geh- und Fahrrecht) lastete; hingegen bestand keine Baulast.

Am 21. Dezember 1990 verkaufte die D. GmbH das Grundstück mit Bau-

genehmigung an die Klägerin. Diese begann im Februar 1991 mit der Ausfüh-

rung des Bauvorhabens gemäß dem Bauschein des Beklagten. Am 21. März

1991 erwirkten die Grundstücksnachbarn gegen die Klägerin eine einstweilige

Verfügung, durch die ihr untersagt wurde, die auf dem privaten Wegegrund-

stück errichtete und den Weg sichernde Stützmauer zu entfernen. Um den Ab-

riß der Stützmauer entbehrlich zu machen, reichte die Klägerin bei dem Be-

klagten eine Bauvoranfrage für eine geänderte Planung zur Errichtung von vier

Wohneinheiten nebst Tiefgaragen ein. Der Beklagte lehnte diese Voranfrage

durch Bescheid vom 3. Dezember 1991 mit der Begründung ab, zur Sicherung

der Erschließung und Zuwegung sei eine Baulast erforderlich. Nach weiteren

Verhandlungen mit den Grundstücksnachbarn und Eigentümern der privaten

Wegeparzelle erreichte die Klägerin am 3. Juni 1993 den Abschluß einer Ver-

einbarung, durch die ihr eine Baulast für die Erschließung des Grundstücks bei

Bebauung mit drei Wohneinheiten und einer verminderten Wohn- und Nutzflä-

che bewilligt wurde. Nachdem die Baulast eingetragen und eine neue Planung

erstellt worden war, erteilte der Beklagte der Klägerin am 26. November 1993

eine entsprechende Baugenehmigung.

Die Klägerin ist der Auffassung, der Beklagte habe durch die Erteilung

der ursprünglichen Baugenehmigung vom 19. November 1990 eine Amts-

pflichtverletzung zu ihren Lasten begangen. Im Vertrauen auf die durch diese

Baugenehmigung ausgewiesene Bebaubarkeit mit vier Wohneinheiten habe

sie das Grundstück zu einem überhöhten Preis erworben. Außerdem habe sie

überhöhte Maklercourtage und Grunderwerbsteuer gezahlt sowie nutzlose Pla-

nungskosten aufgewendet. Ferner seien ihr durch die verzögerte Fertigstellung

des Vorhabens in erheblichem Umfang Zinsschäden entstanden.

Das Landgericht hat der Amtshaftungsklage

in Höhe

von

1.071.858,15 DM nebst Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten

hat das Berufungsgericht die Verurteilung des Beklagten auf 356.230,82 DM

nebst Zinsen herabgesetzt. Gegen das Berufungsurteil haben der Beklagte

Revision und die Klägerin selbständige Anschlußrevision eingelegt. Der Be-

klagte erstrebt volle Klageabweisung, die Klägerin eine Erhöhung der ihr zuge-

sprochenen Forderung. Der Senat hat durch Beschluß vom 16. Dezember

1999 die Revision des Beklagten in vollem Umfang und die Anschlußrevision

der Klägerin insoweit angenommen, als die Klage in Höhe eines Betrages von

183.405,63 DM nebst Zinsen abgewiesen worden ist.

Die Revision des Beklagten ist begründet, die Anschlußrevision der Klä-

gerin hingegen unbegründet.

I.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Amtshaftungsanspruch (§ 839

BGB i.V.m. Art. 34 GG) gegen den Beklagten nicht zu.

1.

Allerdings war, wie die Revision selbst einräumt, die Baugenehmigung

vom 19. November 1990 rechtswidrig gewesen. Es fehlte an der Vorausset-

zung des § 4 Abs. 1 Nr. 2 HBO (in der damals geltenden Fassung vom 20. Juli

1990 GVBl. I S. 475), wonach das Grundstück eine solche öffentlich-rechtlich

gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche haben

mußte, daß der Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten ohne Schwierig-

keiten möglich war. Diese öffentlich-rechtliche Sicherung hätte eine Baulast

nach § 109 HBO erfordert, die aber nicht bestand und von den Grundstücks-

nachbarn verweigert wurde. Außer Streit steht ferner, daß die handelnden

Amtsträger des Beklagten insoweit ein Fahrlässigkeitsvorwurf trifft.

2.

Die Erteilung der solchermaßen rechtswidrigen Ursprungsgenehmigung

war amtspflichtwidrig. Die verletzte Amtspflicht bestand auch zu Gunsten der

Klägerin als der Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Antragstellerin; die

Klägerin war insoweit geschützter "Dritter" i.S. des § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB

(st. Rspr.; vgl. z.B. Senatsurteil BGHZ 122, 317, 321; Senatsurteil vom 23.

September 1993 - III ZR 139/92 = NJW 1994, 130).

3.

War die Baugenehmigung vom 19. November 1990 rechts- und amts-

pflichtwidrig, so kann doch die Klägerin den Ersatz nur solcher Schäden ver-

langen, deren Ausgleich vom Schutzzweck der verletzten Amtspflicht gedeckt

ist. In solchen Fällen richtet sich, soweit es um öffentlich-rechtliche Genehmi-

gungen wie die Baugenehmigung geht, die inhaltliche Bestimmung und sachli-

che Begrenzung der Haftung unter dem Gesichtspunkt des Schutzzwecks nach

dem Vertrauen, das die Maßnahme begründen soll (st. Rspr. vgl. z. B. Senats-

urteil BGHZ 123, 191, 198 m.zahlr.w.N.; ferner Senatsurteil vom 27. Januar

1994 - III ZR 97/92 = BGHR BGB § 839 Abs. 1 Satz 1 Schutzzweck 11).

a) Die Baugenehmigung sollte klären, ob das Bauvorhaben den öffent-

lich-rechtlichen Vorschriften entsprach bzw. ob dem Vorhaben öffentlich-

rechtliche Hindernisse entgegenstanden. Der Bauherr durfte nicht in die Gefahr

gebracht werden, einen vorschriftswidrigen Bau auszuführen, der keinen Be-

stand haben konnte und unter Umständen wieder beseitigt werden mußte; in-

soweit sollte ihm eine verläßliche Grundlage für seine wirtschaftlichen Disposi-

tionen verschafft werden (Senatsurteil BGHZ 109, 380, 394 m.w.N.).

b) Dementsprechend wurden von dem Schutzzweck der bei der Ertei-

lung der Baugenehmigung wahrzunehmenden Pflichten von vornherein solche

Nachteile nicht erfaßt, die sich daraus ergaben, daß das Bauvorhaben private

Rechte der Nachbarn beeinträchtigte und deshalb nicht verwirklicht werden

konnte. Dies folgt aus der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung des § 96

Abs. 7 Satz 1 HBO, wonach die Baugenehmigung unbeschadet der Rechte

Dritter erteilt wird. Die zivilrechtliche Realisierbarkeit des Vorhabens fiel daher

ausschließlich in den eigenen Risikobereich der Klägerin und nicht in denjeni-

gen der Baugenehmigungsbehörde.

c) Im vorliegenden Fall war die Baugenehmigung trotz ihrer Rechtswid-

rigkeit bestandskräftig geworden und geblieben, da der Beklagte sie nicht zu-

rückgenommen hatte. Ebenso trifft der Hinweis der Revision zu, daß der Magi-

strat der Stadt K. nicht berechtigt gewesen war, die sofortige Einstellung der

Bauarbeiten zu verfügen. Der diesbezügliche Bescheid vom 5. April 1991 ent-

behrte einer Rechtsgrundlage. Die Gemeinde selbst war nicht Bauaufsichtsbe-

hörde. Eine Einstellungsanordnung wäre daher nur unter den Voraussetzungen

des § 102 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Abs. 1 Nr. 1 HBO zulässig gewesen, die aber

nicht erfüllt waren. Das Scheitern des genehmigten Ursprungsprojektes be-

ruhte darauf, daß die im Eigentum der Nachbarn stehende Stützmauer nicht

beseitigt werden durfte. Dieses rein privatrechtliche Hindernis ist der Bauauf-

sichtsbehörde nicht anzulasten.

d) Die Klägerin hatte dies jedoch zum Anlaß genommen, das Vorhaben

so umzuplanen, daß die Mauer nicht beseitigt zu werden brauchte und das Ei-

gentum der Nachbarn insoweit nicht tangiert wurde. Der entsprechend geän-

derte Bauantrag der Klägerin wurde vom Beklagten ausschließlich mit der Be-

gründung abgelehnt, daß die wegemäßige Erschließung des Grundstücks nicht

durch Baulast gesichert sei. Dies bedeutete, daß der Genehmigungsfähigkeit

des geänderten Vorhabens ein rechtlicher Gesichtspunkt entgegengesetzt wur-

de, der bereits die Rechtswidrigkeit der Ursprungsgenehmigung begründet

hatte und schon zu deren Versagung hätte führen müssen. Es kann indessen

offenbleiben, ob die Ursprungsgenehmigung - unbeschadet der privaten Rech-

te Dritter - bei der Klägerin ein schutzwürdiges Vertrauen dahin begründet

hatte, daß dem angestrebten Maß der baulichen Nutzbarkeit auch bei einer

solchermaßen geänderten Planung keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse

entgegenstanden. Ebensowenig bedarf es einer Klärung, ob die Klägerin sich

darauf hatte verlassen dürfen, daß einer Umplanung des Vorhabens, die ledig-

lich den berechtigten privaten Belangen der Nachbarn Rechnung tragen wollte,

aber die öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen unberührt ließ, mit der

Baugenehmigung jedenfalls keine solchen Hindernisse entgegengesetzt wür-

den, die schon bei der Ursprungsgenehmigung erkennbar und berücksichti-

gungsfähig gewesen waren.

e) Denn selbst wenn diese Fragen in einem der Klägerin günstigen Sin-

ne zu beantworten sein sollten, so wäre damit noch nicht gesagt, daß das ge-

änderte Vorhaben tatsächlich realisierbar gewesen wäre. Nach den rechtsfeh-

lerfreien tatrichterlichen Feststellungen des Berufungsgerichts war nämlich die

Zuwegung zu dem Grundstück der Klägerin privatrechtlich nicht gesichert. Die

Grunddienstbarkeit bezog sich zwar nach dem Inhalt der Grundbucheintragung

auf ein Geh- und Fahrrecht, ohne daß die Nutzung des herrschenden Grund-

stücks auf die Bebauung mit einem Einfamilienhaus beschränkt gewesen wäre.

Mochte die Dienstbarkeit somit nach ihrem Wortlaut auch Geh- und Fahrrechte

zugunsten mehrerer Wohneinheiten auf dem Grundstück abdecken, so war

nach den örtlichen Verhältnissen nicht zu verkennen, daß sie ursprünglich le-

diglich ein Wegerecht zugunsten eines Einfamilienhausgrundstücks gewährlei-

stet hatte und gewährleisten sollte. Deswegen waren die Nachbarn zumindest

nicht von vornherein verpflichtet, einer Baulast für das von der Klägerin ange-

strebte Projekt mit mehreren Wohneinheiten zuzustimmen (vgl. BGH, Urteil

vom 30. September 1994 - V ZR 1/94 = WM 1995, 165; Urteil vom 3. Juli 1992

- V ZR 203/91 = WM 1992, 1784). Dies bedeutete, daß das Fehlen der Baulast

auf einem Mangel der privatrechtlichen Nutzbarkeit des Grundstücks beruhte.

Dieser Mangel fällt jedoch, wie bereits dargelegt, in den Risikobereich der Klä-

gerin und nicht in denjenigen der Bauaufsichtsbehörde. Die Amtspflicht der

Bauaufsichtsbehörde, eine Baugenehmigung nur dann zu erteilen, wenn die

Zuwegung zu dem Baugrundstück öffentlich-rechtlich (durch Baulast) gesichert

ist, nimmt dem Bauherrn nicht das privatrechtliche Risiko ab, daß die Nachbarn

die Bewilligung dieser Baulast deswegen verweigern, weil die bestehende

Grunddienstbarkeit die beabsichtigte Erweiterung der Nutzung nicht abdeckt.

Es wäre Sache der Klägerin gewesen, sich insoweit durch den Vorbehalt von

kaufrechtlichen Mängelgewährleistungsansprüchen gegenüber der Verkäuferin

abzusichern.

f) Deswegen genügt es im vorliegenden Fall für die Haftungsbegründung

nicht, daß zwischen der rechtswidrigen Erteilung der Baugenehmigung und den

von der Klägerin getätigten Aufwendungen ein ursächlicher Zusammenhang

besteht. Da das Scheitern des ursprünglich geplanten Projektes auf Gründen

beruht, die in den Risikobereich der Klägerin fallen, kann diese sich nicht mit

Erfolg darauf berufen, sie hätte ohne die rechtswidrige Ursprungsgenehmigung

vom 19. November 1990 den Erwerb des Grundstücks unterlassen (vgl. Se-

natsurteil vom 27. Januar 1994 aaO).

II.

1.

Da nach alledem ein Amtshaftungsanspruch bereits dem Grunde nach

nicht besteht, kann die auf die Anspruchshöhe beschränkte Anschlußrevision

der Klägerin keinen Erfolg haben, ohne daß es auf eine Einzelprüfung der gel-

tend gemachten Schadenspositionen noch ankommt.

2.

Weiterer tatrichterlicher Sachverhaltsaufklärung - und damit einer Zu-

rückverweisung an die Vorinstanz - bedarf es nicht; die Sache ist vielmehr im

Sinne einer Klageabweisung entscheidungsreif.

Rinne

Wurm

Streck

Schlick

Dörr