BGH Urteil vom 19.07.2000 – XII ZR 176/98

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 176/98

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

Verkündet am: 19. Juli 2000 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 242 Bb, 535 ff.

Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach

Anmietung eines Ladenlokals in einem erst zu erstellenden Einkaufszentrum, wenn

dieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden ange-

nommen wird (im Anschluß an Senatsurteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97

= NJW 2000, 1714).

BGH, Urteil vom 19. Juli 2000 - XII ZR 176/98 - OLG Naumburg

LG Halle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 19. Juli 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die

Richter Dr. Krohn, Dr. Hahne, Gerber und Sprick

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 6. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Naumburg vom 27. Mai 1998 aufgeho-

ben.

Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin mietete mit Vertrag vom 20. April 1994 einen Laden in dem

damals noch zu erstellenden Büro- und Geschäftshaus C. der

Beklagten in H. . In der Folgezeit gelang es ihr nicht, eine Finanzierung des

geplanten Vorhabens zu erreichen. Mit Vertrag vom 29. August 1995 mietete

sie sodann - unter einverständlicher Aufhebung des Vertrages vom 20. April

1994 - in dem C. einen größeren Laden mit einer Grundfläche

von ca. 382 qm zum Betrieb eines Geschäfts für Spielwaren und Kindermoden.

Das Mietverhältnis sollte mit der für November 1995 in Aussicht genommenen

Übergabe des Objekts beginnen und war zunächst auf die Dauer von zehn

Jahren abgeschlossen. Der Mietzins sollte monatlich 19.100 DM zuzüglich Ne-

benkosten und Mehrwertsteuer betragen. Der Mietvertrag enthielt unter ande-

rem nähere Regelungen über die Nutzung der Mieträume, die Betriebspflicht,

die Ladenöffnungszeiten und die Verpflichtung der Klägerin, einer zu gründen-

den Werbegemeinschaft anzugehören, sowie über die Aufgaben der Beklagten

als Vermieterin, unter anderem hinsichtlich der "Organisation eines objektbe-

zogenen Center-Managements", wodurch "die Voraussetzungen und Grundla-

gen für den wirtschaftlichen Erfolg des Objekts geschaffen und gefördert wer-

den" sollten.

Die Laden- und Büroflächen des C. waren weder 1994

noch 1995 vollständig vermietet.

Am 31. August 1995 schlossen sich die Mieter der Ladengeschäfte zu

einer Interessengemeinschaft zusammen, die gegenüber der Beklagten die

unvollständige Vermietung, die unbefriedigende Parkplatzsituation und die un-

zureichende Verkehrsanbindung beanstandete und - unter anderem - eine Re-

duzierung des Mietzinses in der Anfangszeit forderte.

Am 7. September 1995 teilte die A. C. H. der Klä-

gerin mit, der Laden werde ihr am 15. September 1995 für den Eigenausbau

übergeben werden. Darauf erklärte die Klägerin mit Anwaltsschreiben vom

11. September 1995 die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täu-

schung mit der Behauptung, ihr sei zugesichert worden, daß das Objekt so gut

wie vollständig an erstklassige Anbieter vermietet sei; nur deshalb habe sie die

Verträge geschlossen. Die Klägerin lehnte die Übernahme des gemieteten La-

dens ab. Mit Schreiben vom 13. November 1995 forderte die Beklagte sie zur

Zahlung des auf 50 % reduzierten Mietzinses für November 1995 auf. Später

sah die Beklagte von einer Mietzinsforderung für November 1995 ab, da das

Mietverhältnis mangels Übergabe des Ladens noch nicht begonnen habe. Sie

forderte die Klägerin auf, die Mieträume zum 1. Dezember 1995 zu überneh-

men. Da die Klägerin zu dem Termin nicht erschien, erklärte die Beklagte mit

Schreiben vom 1. Dezember 1995, sie habe die Mieträume ohne Beisein der

Klägerin übergeben und werde ab Dezember 1995 Mietzins verlangen.

Die Klägerin, die mit Schreiben vom 14. November 1995 das Mietver-

hältnis zusätzlich gekündigt hatte, weil in dem ihr vermieteten Laden die Ein-

weihungsfeier für das C. stattgefunden habe, hat unter Beru-

fung auf die von ihr erklärte Anfechtung des Vertrages und die ausgesproche-

ne Kündigung die Feststellung begehrt, daß das Mietverhältnis zwischen ihr

und der Beklagten über den - näher bezeichneten - Laden Nr. 16 in dem

C.

nicht mehr bestehe. Die Beklagte hält sowohl die Anfechtung des Ver-

trages als auch die fristlose Kündigung für unwirksam und bestreitet, daß die

behaupteten Zusagen hinsichtlich des Vermietungsstandes in dem C.

gemacht worden seien.

Das Landgericht hat nach Beweiserhebung die Klage abgewiesen mit

der Begründung: Die Klägerin habe Zusicherungen der Vermieterin, daß die

Gewerbeflächen des C. vollständig vermietet seien, nicht

nachzuweisen vermocht. Die kurzfristige Benutzung der Mieträume durch die

Beklagte anläßlich der Einweihungsfeier stelle keine die fristlose Kündigung

des Mietvertrages rechtfertigende schwerwiegende Vertragsverletzung dar.

Schließlich seien auch die Voraussetzungen für eine Vertragsauflösung wegen

Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht gegeben.

Gegen das Urteil hat die Klägerin Berufung eingelegt. Nachdem der

4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg in einer Parallelsache, die

ebenfalls einen Laden

in dem C. betraf (4 U 189/96 OLG

Naumburg = BGH XII ZR 279/97), die auf nicht eingehaltene Zusagen hinsicht-

lich der Auslastung, der Anzahl der zur Verfügung stehenden Parkplätze und

der Verkehrsanbindung gestützte fristlose Kündigung eines anderen Mieters für

berechtigt erklärt hatte, hat die Klägerin behauptet, auch ihr gegenüber seien

die in jenem Urteil behandelten Zusagen gemacht worden.

Das Oberlandesgericht hat seinerseits eine Beweisaufnahme durchge-

führt und sodann unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils die von der

Klägerin begehrte Feststellung getroffen, daß das streitige Mietverhältnis zwi-

schen den Parteien nicht mehr bestehe.

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Revision, mit der sie die

Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-

rückverweisung an das Berufungsgericht.

1. Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, das Mietverhältnis

zwischen den Parteien sei nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäfts-

grundlage aufgelöst. Dazu hat das Gericht im einzelnen ausgeführt:

Ob die Klägerin bei Abschluß des Vertrages arglistig getäuscht worden

sei, lasse sich nicht abschließend beurteilen, weil der von der Beklagten ge-

genbeweislich benannte Zeuge A. C. nicht vernommen worden sei. Im Er-

gebnis komme es aber auf die Frage einer arglistigen Täuschung oder eines

Verschuldens bei Vertragsschluß nicht an, weil jedenfalls die Voraussetzungen

des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gegeben seien.

Geschäftsgrundlage des am 29. August 1995 geschlossenen Vertrages

sei gewesen, daß das von der Klägerin zu betreibende Einzelhandelsgeschäft

Teil eines "Branchenmixes" in einem Einkaufszentrum sein würde. Die Klägerin

habe nicht irgendein Ladengeschäft, sondern eine Ladenfläche im C.

angemietet. Beide Parteien seien davon ausgegangen, daß sich im

C. eine Vielzahl von Einzelhändlern, Läden und gastronomi-

schen Einrichtungen befinden würden, die in ihrer Gesamtheit mehr Kunden

anlocken würden als dies einem Spielwarenladen allein möglich gewesen wä-

re. Dementsprechend habe der Mietvertrag vom 29. August 1995 zahlreiche

Bestimmungen enthalten, die - wie die Festlegung des Sortiments, die Be-

triebspflicht mit Verpflichtung zur Ausschöpfung der Ladenöffnungszeiten und

die Verpflichtung zur Beteiligung an der Werbegemeinschaft mit deren Aktivi-

täten - dieser besonderen Situation Rechnung getragen hätten.

Die geschilderte Geschäftsgrundlage sei dadurch entfallen, daß nur ein

verhältnismäßig geringer Teil der Ladenflächen tatsächlich bewirtschaftet wor-

den sei. Während ein Konzept wie das des C. als Erfolgsbe-

dingung voraussetze, daß die Ladenflächen vollständig oder zumindest nahezu

vollständig mit attraktiven Geschäften, Lokalen oder ähnlichem belegt seien,

hätten tatsächlich viele Ladenlokale leergestanden, und es habe wenige Tage

nach der Eröffnung kaum noch Kundschaft gegeben. Der Umstand, daß das

C. keine Kunden anziehe, falle nicht in den Risikobereich der

Klägerin, nachdem das Einkaufszentrum von Anfang an nicht gelaufen sei. Das

Risiko eines völligen Fehlschlagens des gesamten Einkaufszentrums treffe die

Beklagte als Vermieterin. Denn sie bzw. ihre Rechtsvorgängerin habe das

Konzept entwickelt, die Mieter ausgesucht und die Läden vermietet. Nur sie

wäre demgemäß in der Lage gewesen dafür zu sorgen, daß alle Mieter ihre

vertraglichen Verpflichtungen erfüllten, wobei sie beispielsweise die Betriebs-

pflicht der Mieter gerichtlich hätte durchsetzen können. So habe auch nur die

Beklagte die Maßnahmen treffen können, die das Zentrum insgesamt betrafen,

zumal ihr nach dem Mietvertrag die "Organisation eines objektbezogenen

Center-Mana-gements" oblegen habe.

Wenn auch der Wegfall der Geschäftsgrundlage grundsätzlich nicht zur

Aufhebung, sondern nur zur Anpassung des Vertrages an die veränderten Um-

stände führe, sei es für die Klägerin hier schlechthin unzumutbar, an den ver-

traglichen Pflichten festgehalten zu werden. Ihr könne bei der gegebenen Si-

tuation selbst im Falle der Vereinbarung eines geringeren Mietzinses nicht zu-

gemutet werden, in die Einrichtung eines Geschäfts im C. zu

investieren, weil das investierte Geld dann verloren wäre.

Der Klägerin sei es auch nicht verwehrt, sich auf den Wegfall der Ge-

schäftsgrundlage zu berufen, obwohl sie sich selbst nicht vertragstreu verhal-

ten habe und ihrer Betriebspflicht nicht nachgekommen sei. Angesichts der

völlig unzureichenden Belegung der Ladenflächen des Einkaufszentrums hätte

von keinem Mieter verlangt werden können, ein Geschäft zu eröffnen, bevor

nicht die Vermieterin ihrerseits die vertraglichen Voraussetzungen für ein Ein-

kaufszentrum, das diesen Namen verdiente, geschaffen hätte.

2. Diese Ausführungen halten, wie die Revision zu Recht geltend macht,

rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Zur Begründung wird insoweit zunächst auf das Senatsurteil vom

16. Februar 2000 in dem bereits erwähnten Verfahren XII ZR 279/97 (= WM

2000 S. 1012 ff. = NJW 2000, 1714 ff. m. Anm. Eckert in EWiR 2000, 469 f.)

verwiesen, das ebenfalls ein Ladengeschäft in dem C. in H.

betrifft, und dem ein inhaltsgleicher Mietvertrag wie im vorliegenden Fall zu-

grunde liegt.

Wie der Senat in diesem Urteil näher dargelegt hat, berechtigen die

mietvertraglichen Vereinbarungen über die Ladengeschäfte in dem C.

die Mieter grundsätzlich nicht, sich unter Berufung auf die Grundsätze

über das Fehlen oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage von ihren vertrag-

lich eingegangenen Verpflichtungen zu lösen. Das gilt auch für die Klägerin,

deren vertragliche und unternehmerische Situation sich, wie sie selbst betont

und auch das Berufungsgericht angenommen hat, nicht wesentlich von derjeni-

gen der übrigen Ladenmieter unterscheidet.

a) Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage

- hier etwa der beiderseitigen Vorstellung von einer positiven Entwicklung des

Einkaufszentrums aufgrund des darin vorgesehenen Branchenmixes - ist

grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht,

die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der

Parteien fallen sollen. Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risiko-

übernahme schließt für den Betroffenen regelmäßig die Möglichkeit aus, sich

bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen.

Das gilt insbesondere für die Fälle, in denen sich, wie hier, die Anfangsschwie-

rigkeiten, die typischerweise mit der Existenzgründung oder der Eröffnung ei-

nes neuen Ladenlokals verbunden sind, für den Mieter wirtschaftlich negativ

auswirken.

Diesen Grundsatz hat das Berufungsgericht als solchen nicht verkannt.

Es hält ihn allerdings im vorliegenden Fall nicht für anwendbar. Darin kann ihm

jedoch nicht gefolgt werden.

b) Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der

Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei der

gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen

zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht

sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht auf

den Vermieter verlagern kann.

Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich

nicht dadurch, daß das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt

und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, die notwendige

geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht werden

können. Wie auch in anderen Geschäftslagen fällt es in den Verantwortungs-

bereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäftes

in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfaßt bei einem erst geplanten

Einkaufszentrum neben der Chance, in einem später florierenden Zentrum er-

höhte Gewinne zu erzielen, auch das Risiko eines Scheiterns des Gesamtob-

jekts mit entsprechenden negativen Folgen für das gemietete Einzelgeschäft.

Allein der Umstand, daß auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg

des Projekts ausgeht, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko

für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht von dem

Mieter auf den Vermieter. Dieser trägt seinerseits ohnehin das gesamte Ver-

mietungsrisiko und damit die Gefahr, bei einem Scheitern des Projekts seine

Investitionen zu verlieren.

c) Die Parteien können allerdings die Risikoverteilung ändern und ver-

einbaren, daß der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters - ganz oder zum

Teil - übernimmt.

Das hat das Berufungsgericht hier angenommen. Die von ihm als Be-

gründung für seine Auffassung angeführten Umstände tragen dieses Ergebnis

jedoch nicht.

Der Inhalt des Mietvertrages vom 29. August 1995 rechtfertigt nicht die

Annahme, die Parteien hätten eine Verlagerung des unternehmerischen Ge-

schäftsrisikos von dem Mieter auf den Vermieter vereinbart. Dafür reicht es

nicht aus, daß die Beklagte (bzw. ihre Rechtsvorgängerin) das Konzept für das

Einkaufszentrum entwickelt, die Mieter ausgesucht und die Läden vermietet

hat, sowie daß nur sie die Maßnahmen treffen konnte, die das C.

insgesamt betrafen. Diese Umstände sind für den Betreiber eines Ein-

kaufszentrums allgemein üblich. Sie lassen nicht auf eine vertragliche Risiko-

übernahme schließen. Hierzu bedürfte es vielmehr konkreter Anhaltspunkte,

etwa in der Form von Vereinbarungen, die den Mieter in seinen unternehmeri-

schen Entscheidungen über das übliche Maß hinaus einschränken, sein Ge-

schäft nach dem äußeren Erscheinungsbild zu einem eingefügten Teil einer

Anlage werden lassen oder etwa dem Vermieter das Risiko einer Betriebsun-

terbrechung auch dann auferlegen, wenn nicht das vermietete Geschäft, son-

dern nur ein anderer Teil der Anlage dem Publikumsverkehr nicht mehr zu-

gänglich ist. Solche Vereinbarungen sind dem hier streitigen Vertrag jedoch

nicht zu entnehmen. Die in den einzelnen Vertragsvorschriften enthaltenen, für

Einkaufszentren nicht ungewöhnlichen Regelungen - wie etwa: Beschränkung

des Sortiments, Betriebspflicht während der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten,

Pflichtmitgliedschaft in der Werbegemeinschaft und Verpflichtung zur Zahlung

von Nebenkosten für die Gesamtanlage - führen nicht zu einer Verlagerung

des unternehmerischen Risikos auf den Vermieter. Die Festlegung des

Mietzweckes, hier zum Betrieb eines Geschäftes für Spielwaren und Kinder-

moden (§ 1 Nr. 4), ist in einem Mietvertrag über Gewerberäume üblich. Soweit

nach § 2 Nr. 1 des Vertrages jede Änderung des Betriebszwecks und die Über-

nahme branchenfremder Artikel der Zustimmung des Vermieters bedürfen und

die Gestaltung des Sortiments und des Geschäftsbetriebes so erfolgen muß,

daß keine Überschneidung mit dem Sortiment eines anderen Geschäfts be-

steht (§ 2 Nr. 3), handelt es sich zwar um einen Eingriff in die unternehmeri-

sche Freiheit des Mieters; dieser korrespondiert jedoch mit dem festgelegten

Vertragszweck und schützt umgekehrt - bei entsprechender Planung und Ge-

staltung des Einkaufszentrums - auch den Mieter vor der Konkurrenz durch

andere Geschäfte in dem Zentrum. Hingegen betrifft die Pflicht, die Ladenöff-

nungszeiten "maximal auszuschöpfen" und für Beleuchtung zu sorgen (§ 2

Nr. 2) in erster Linie das Gesamtinteresse. Ähnliches gilt für die Nebenkosten,

die für die Gesamtanlage zu zahlen sind (§ 7). Derartige Kosten, die ein Mieter

eines Geschäfts in Einzellage nicht zu zahlen hat, hat der Mieter des

C.

zu

dem

Zweck übernommen, auf diese Weise für den erhofften wirtschaftlichen Erfolg

seines Geschäfts von der Gesamtattraktivität des Einkaufszentrums zu profitie-

ren. Damit läßt sich keine Verlagerung des Risikos des einzelnen Unterneh-

mers auf den Vermieter begründen. Ebenso wie ein Unternehmer in einer Ein-

zelgeschäftslage möglicherweise, ohne dazu verpflichtet zu sein, in Außenan-

lagen in der Umgebung seines Geschäfts investiert, um die Lage attraktiver zu

gestalten, steigert ein Mieter in einem Einkaufszentrum seine Umsatzchancen,

indem er sich an den Kosten der Gesamtgestaltung des Zentrums beteiligt. Der

Mieter erwirbt damit einen (durchsetzbaren) Anspruch gegen den Vermieter auf

Verwendung der gezahlten Nebenkosten für die vorgesehene Gestaltung des

Umfeldes innerhalb und außerhalb des Einkaufszentrums. Auf die Risikover-

teilung für den Fall, daß das Zentrum vom Publikum dennoch nicht angenom-

men wird und die Kunden ausbleiben, hat dies jedoch keinen Einfluß.

Entscheidend ist insoweit vielmehr, ob der Vermieter durch die Begrün-

dung eines Gesamtkonzeptes, in das die einzelnen Mieter finanziell und mit

Betriebspflichten vertraglich eingebunden werden, eine Gesamtverkaufsstrate-

gie entwickelt, mit welcher er über die übliche Verwaltung und Koordinierung

eines Einkaufszentrums hinaus ein eigenes unternehmerisches Risiko für alle

Einzelgeschäfte übernimmt. Das kann äußerlich etwa durch einheitliche Ge-

staltung der Geschäfte und unternehmerisch durch ein Gesamtmanagement

der Anlage geschehen. Hierfür bieten sich jedoch im vorliegenden Fall nach

dem Inhalt des Mietvertrages vom 29. August 1995 - entgegen der Auffassung

des Berufungsgerichts - keine hinreichenden Anhaltspunkte. Die Regelung des

§ 10 des Vertrages über das Center-Management und die Werbegemeinschaft

rechtfertigt nicht die Annahme eines "Gesamtmanagements" mit Risikoüber-

nahme durch die Beklagte in dem vorbeschriebenen Sinn. Zwar ist der Be-

klagten nach § 10 die Organisation eines objektbezogenen Center-Manage-

ments als Vermieteraufgabe zugewiesen. Insoweit sollte jedoch ersichtlich die

- in erster Linie verwaltungstechnische - Organisation angesprochen sein und

nicht zugleich die umfassende unternehmerische Verantwortung für die Ver-

marktungsstrategie übernommen werden, zumal die Werbung durch eine Wer-

begemeinschaft gestaltet werden sollte, der alle Mieter als Mitglieder angehö-

ren sollten. Insoweit ist nach § 10 des Mietvertrages allenfalls die Aufgabe ei-

ner Koordinierung zwischen den einzelnen Mietern im Bereich der Werbung

auf die Beklagte übertragen worden. Das begründet jedoch ebenfalls keine

Verlagerung des Geschäftsrisikos auf den Vermieter.

d) Die in dem Mietvertrag vom 29. August 1995 getroffenen Vereinba-

rungen halten sich nach alledem, sowohl einzeln betrachtet als auch bei einer

Gesamtwürdigung, insgesamt in dem üblichen Rahmen einer Regelung über

die allgemeinen organisatorischen Grundlagen für ein Einkaufszentrum. Eine

Verlagerung des typischerweise dem gewerblichen Mieter obliegenden Unter-

nehmerrisikos auf den Vermieter ist ihnen nicht zu entnehmen.

Damit scheidet eine Kündigung nach den Grundsätzen über den Wegfall

der Geschäftsgrundlage aus Rechtsgründen aus. Das angefochtene Urteil, das

den Mietvertrag zwischen den Parteien unter Anwendung dieser Grundsätze

für beendet erklärt hat, kann daher nicht bestehenbleiben.

Das Berufungsurteil kann auch nicht aus anderen Gründen gehalten

werden (§ 563 ZPO).

3. Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob der Mietvertrag vom

29. August 1995 wirksam wegen arglistiger Täuschung von der Klägerin ange-

fochten worden ist (§§ 123, 142 BGB). Diese Frage kann auf der Grundlage

der bisher getroffenen Feststellungen nicht entschieden werden. Insoweit be-

darf es vielmehr der Durchführung einer weiteren Beweisaufnahme, die das

Oberlandesgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bisher nicht für

erforderlich gehalten hat.

Sollten sich die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung nach er-

neuter Prüfung nicht bestätigen, dann kann der Klägerin unter Umständen ein

Anspruch wegen Verschuldens der Beklagten beim Vertragsschluß zustehen,

der eine fristlose Kündigung - unter Heranziehung des § 554 a BGB - rechtfer-

tigen könnte (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2000 aaO WM S. 1017 = NJW

S. 1718). Der Anspruch setzt voraus, daß die Beklagte der Klägerin unter Ver-

letzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht schuldhaft unzutreffende In-

formationen über das Mietobjekt hinsichtlich solcher Umstände erteilt hat, die

für die Beklagte erkennbar von besonderer Bedeutung für den Entschluß der

Klägerin zur Eingehung des Vertrages waren. Auch hierzu hat das Berufungs-

gericht keine Feststellungen getroffen. Diese sind gegebenenfalls nachzuho-

len. Dabei wird zu prüfen sein, ob und gegebenenfalls in welcher Weise die

Mitarbeiter und/oder Vertreter der Beklagten über die allgemeine Anpreisung

der erwarteten Attraktivität des C. hinaus der Klägerin konkrete

Angaben über bestimmte tatsächliche Umstände, insbesondere etwa die an-

geblich bereits erfolgte "Vollvermietung" des Einkaufszentrums, gemacht und

hierdurch, für sie erkennbar, ihren Entschluß zur Eingehung des Mietvertrages

maßgeblich beeinflußt haben. Außerdem muß ein etwaiges der Beklagten zu-

zurechnendes Verschulden ihrer Mitarbeiter tatrichterlich festgestellt werden.

Zu diesem Zweck ist die Sache unter Aufhebung des angefochtenen

Urteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Blumenröhr Krohn Hahne

Gerber Sprick