BGH Versäumnisurteil vom 19.07.2000 – XII ZR 252/98
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VERSÄUMNISURTEIL
Verkündet am: 19. Juli 2000 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 19. Juli 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die
Richter Dr. Krohn, Dr. Hahne, Gerber und Sprick
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 9. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Naumburg vom 18. August 1998 aufge-
hoben.
Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-
fungsgericht zurückverwiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin eines Einkaufszentrums
"C. " in H. . Sie bot den Beklagten über die I.
GmbH
(I. )
Geschäftsräume
in
dem
damals erst noch zu erstellenden C. an. Durch Vertrag vom
1. August 1994 mieteten die Beklagten ein Ladengeschäft mit einer Grundflä-
che von ca. 96,38 qm im Passagenbereich des Geschäftszentrums, wobei fest-
gelegt wurde, daß sie auf einer Teilfläche von ca. 76 qm eine Boutique für Her-
renmode und Accessoires und auf der - abzutrennenden - Restfläche von
ca. 20 qm eine Boutique für Geschenkartikel, Accessoires und Wohnacces-
soires betreiben würden. Das Mietverhältnis sollte mit der für November 1995
in Aussicht genommenen Übergabe des Objekts beginnen und war zunächst
auf die Dauer von zehn Jahren abgeschlossen. Der Mietzins sollte monatlich
6.746,60 DM zuzüglich Nebenkosten und Mehrwertsteuer betragen. Der Miet-
vertrag enthielt unter anderem nähere Bestimmungen über die Nutzung der
Mieträume, die Betriebspflicht, die Ladenöffnungszeiten und die Verpflichtung
des Mieters, einer zu gründenden Werbegemeinschaft anzugehören, sowie
über die Aufgaben des Vermieters, unter anderem hinsichtlich der "Organisati-
on eines objektbezogenen Center-Managements", wodurch "die Voraussetzun-
gen und Grundlagen für den wirtschaftlichen Erfolg des Objekts geschaffen und
gefördert werden" sollten.
Im Herbst 1995 schlossen sich die damaligen Mieter des C.
zu einer Interessengemeinschaft zusammen, die gegenüber der Kläge-
rin unter anderem beanstandete, daß bislang nur rund 50 % der Mietfläche
belegt, die Parkplatzsituation extrem unbefriedigend und die Gesamtfrage der
Verkehrsanbindung und Bewältigung des Verkehrsaufkommens noch völlig
ungelöst seien. Die Interessengemeinschaft forderte die Klägerin auf, bis zur
vollständigen Belegung des C. eine Reduzierung der Miete auf
2/3 des vertraglich vereinbarten Mietzinses vorzunehmen. Daraufhin halbierte
die Klägerin den jeweils vereinbarten Mietzins. Im November 1995 bot sie den
Mietern eine weitere Absenkung des Mietzinses auf 25 % des ursprünglich
vereinbarten Betrages an. Die Beklagten nahmen dieses Angebot nicht an.
Anfang 1997 ersetzten die Beklagten die aktuelle Herrenmode durch
Altbestände und unverkäufliche Restwaren. Die Schaufenster der Herrenbou-
tique beschrifteten sie mit Hinweisen auf Sonderangebote; die Schaufenster
der Geschenkboutique verhängten sie mit Packpapier. Daraufhin forderte die
Klägerin sie mehrfach zum ordnungsgemäßen Betrieb des Ladens auf und
setzte ihnen zuletzt eine Frist zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zu-
standes bis zum 4. September 1997.
Mit Schreiben vom 30. Oktober 1997 erklärten die Beklagten die fristlose
Kündigung des Mietverhältnisses. Die Klägerin widersprach der Kündigung.
Sie nimmt die Beklagten auf Erfüllung ihrer Betriebspflicht - Offenhalten
und Betreiben der Boutiquen zu den gesetzlichen Öffnungszeiten und Be-
leuchtung der Schaufenster - unter Androhung von Zwangsmaßnahmen für den
Fall der Nichterfüllung in Anspruch. Die Beklagten haben im Wege der Wider-
klage die Feststellung begehrt, daß das Mietverhältnis aufgrund der von ihnen
erklärten Kündigung beendet sei. Sie haben behauptet, die Klägerin habe ih-
nen bei Anmietung des Objekts umfangreiche Zusicherungen gemacht über die
Vollvermietung des C. , die Beteiligung eines Lebensmittel-
marktes, das Vorhandensein einer erheblichen Anzahl (600 - 1200) von Park-
plätzen sowie die günstige Erreichbarkeit des Einkaufszentrums. Sämtliche
Zusicherungen seien nicht eingehalten worden. Die Konzeption des C.
sei aufgrund eklatanter Fehleinschätzungen der Klägerin gescheitert.
Damit sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages weggefallen. Maßgeblich
für den Abschluß des Vertrages sei für sie, die Beklagten, neben den Zusiche-
rungen der Klägerin die Erwartung gewesen, in einem funktionsfähigen Ein-
kaufszentrum mit attraktivem Branchenmix bestimmte Umsätze erzielen zu
können. Statt dessen seien aufgrund der fehlenden Funktionsfähigkeit des
Objekts steigende Verluste zu verzeichnen.
Die Klägerin hat bestritten, die behaupteten Zusicherungen erteilt zu ha-
ben. Im übrigen hat sie die Beklagten für ein etwaiges Scheitern des Konzepts
des C. mit verantwortlich gemacht.
Das Landgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Es hat
die fristlose Kündigung der Beklagten nach den Grundsätzen über den Wegfall
der Geschäftsgrundlage für berechtigt erklärt mit der Folge, daß das Mietver-
hältnis zum 31. Oktober 1997 beendet worden sei. Die Widerklage hat das Ge-
richt mangels Vorliegens eines Feststellungsinteresses für unzulässig gehal-
ten, da über die Verpflichtung der Beklagten zur Mietzinszahlung bereits ein
anderer Prozeß anhängig sei.
Gegen das Urteil haben die Klägerin Berufung und die Beklagten
- unselbständige - Anschlußberufung eingelegt. Das Oberlandesgericht hat die
Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Auf die Anschlußberufung der Beklag-
ten hat es das landgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und auf die Wider-
klage festgestellt, daß das Mietverhältnis der Parteien aufgrund der Kündigung
der Beklagten vom 30. Oktober 1997 zum 31. Oktober 1997 beendet worden
sei.
Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit der Revision, mit der
sie ihr Klagebegehren weiterverfolgt.
Entscheidungsgründe
A: Da die Beklagten und Revisionsbeklagten in der mündlichen Ver-
handlung trotz rechtzeitiger Bekanntmachung des Termins nicht vertreten wa-
ren, ist über die Revision antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entschei-
haltlich nicht auf einer Säumnisfolge, sondern auf einer Sachprüfung.
B: Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur
Zurückverweisung an das Berufungsgericht.
I. Die Revision erhebt zunächst eine Verfahrensrüge, mit der sie eine
nicht vorschriftsmäßige Besetzung des Berufungsgerichts geltend macht, § 551
Nr. 1 ZPO. Sie führt dazu aus, das Berufungsgericht habe in der nur bis zum
28. Februar 1998 zulässigen Besetzung mit zwei abgeordneten Richtern (§ 29
Satz 1 DRiG) auf die mündliche Verhandlung vom 7. Juli 1998 am 18. August
1998 das Berufungsurteil verkündet. Damit sei das Berufungsgericht im ent-
scheidenden Zeitpunkt falsch besetzt gewesen.
Diese Rüge greift nicht durch. Zwar darf nach § 29 Satz 1 DRiG bei ei-
ner gerichtlichen Entscheidung nicht mehr als ein Richter auf Probe oder ein
Richter kraft Auftrags oder ein abgeordneter Richter mitwirken. Diese Vorschrift
fand aber im Jahre 1998 im Beitrittsgebiet keine Anwendung. Durch § 3 Abs. 1
Satz 1 des Gesetzes zur Änderung des Rechtspflege-Anpassungsgesetzes
vom 7. Dezember 1995 (BGBl. I 1590) wurde (zuletzt) bestimmt, daß die Be-
schränkung nach § 29 Satz 1 DRiG bis zum Ablauf des 31. Dezember 1999 in
den neuen Ländern nicht anzuwenden sei. Danach konnte das Oberlandesge-
richt Naumburg im vorliegenden Verfahren im Jahre 1998 noch in der Beset-
zung mit einem Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht und zwei Richtern
am Landgericht entscheiden.
II. Die Revision greift auch die materiell-rechtlichen Ausführungen des
Berufungsgerichts als fehlerhaft an.
1. Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, die Beklagten
seien nicht nach Maßgabe des Mietvertrages zum Betreiben des gemieteten
Geschäftslokals verpflichtet; denn das Mietverhältnis sei durch die wirksame
Kündigung der Beklagten vom 30. Oktober 1997 zum 31. Oktober 1997 been-
det worden. Die Beklagten seien berechtigt gewesen, sich nach den Grundsät-
zen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage von dem Mietvertrag zu lösen.
Zur näheren Begründung dieser Auffassung hat das Oberlandesgericht auf die
Entscheidung des Landgerichts verwiesen und - unter anderem - ergänzend
ausgeführt: Während die Vollvermietung und -funktion des Einkaufszentrums
Geschäftsgrundlage des Mietvertrages der Parteien gewesen sei, sei tatsäch-
lich nur von einer Auslastung des C. von 40 % der Ladenflächen
auszugehen. Aufgrund dieser geringen Auslastung und der daraus folgenden
unzureichenden Frequentierung des Zentrums hätten die Beklagten erhebliche
Umsatzverluste erlitten. Ob die Beklagten ihrerseits durch das Beschriften der
Schaufenster mit Hinweisen auf Sonderangebote und das Verhängen mit
Packpapier gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen hätten, könne demge-
genüber dahingestellt bleiben. Ein vertragswidriges Verhalten der Beklagten
hätte nämlich jedenfalls an dem Mißerfolg des C. und dem
Fehlen der Geschäftsgrundlage nichts geändert, da der Laden der Beklagten
nach seiner Größe im Vergleich zu der Gesamtmietfläche des Einkaufszen-
trums und der Vielzahl der darin befindlichen Läden von geringer Bedeutung
sei und deshalb auf die Frequentierung des Zentrums keinen erheblichen Ein-
fluß hätte haben können.
2. Diese Ausführungen halten, wie die Revision zu Recht geltend macht,
rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Zur Begründung wird insoweit zunächst auf das Senatsurteil vom
16. Februar 2000 (XII ZR 279/97 = WM 2000, 1012 ff. = NJW 2000, 1714 ff.
m. Anm. Eckert, EWiR 2000, 469 f.) verwiesen, das ebenfalls ein Ladenge-
schäft in dem C. in H. betrifft, und dem ein inhaltsgleicher
Mietvertrag wie im vorliegenden Fall zugrunde liegt. Auch in dem damaligen
Fall handelte es sich - worauf das Landgericht, dessen Entscheidung sich das
Berufungsgericht insoweit zu eigen gemacht hat, wesentlich abgestellt hat -
"nicht um den üblichen Fall einer Ladenanmietung, bei der die gesamte Lage
von vornherein überschaubar und das Risiko einer Betreibenspflicht im großen
und ganzen vorstellbar war. Vielmehr ging es um die Übernahme eines Ein-
zelladens in einem in der Fertigstellung befindlichen Objekt, von dessen noch
nicht erwiesener Funktionsfähigkeit als Einkaufszentrum die kaufmännische
Betreibbarkeit des Ladens wesentlich abhing" (LG-Urteil, Entscheidungsgründe
unter 1). Auch in dem der Entscheidung vom 16. Februar 2000 zugrundelie-
genden Mietvertrag hatte der Mieter Pflichten übernommen, die - nach der
Auffassung des Landgerichts im vorliegenden Verfahren - "vom Normalfall ei-
ner Ladenmiete" abwichen und mit denen die Mieter "in den Gesamtbetrieb des
C. eingebunden" wurden, und zwar
insbesondere durch die
Reglementierung bezüglich Vorhaltung und Angebot des Warensortiments, der
Ladenöffnungszeiten und der Pflichtmitgliedschaft in einer Werbegemeinschaft.
Wie der Senat in dem Urteil vom 16. Februar 2000 näher dargelegt hat, be-
rechtigen die genannten mietvertraglichen Vereinbarungen über die Ladenge-
schäfte in dem C. die Mieter - entgegen der Auffassung des
Landgerichts und des Oberlandesgerichts - grundsätzlich nicht, sich unter Be-
rufung auf die Grundsätze über das Fehlen oder den Wegfall der Geschäfts-
grundlage von ihren vertraglich eingegangenen Verpflichtungen zu lösen. Das
gilt auch für die Beklagten, deren vertragliche und unternehmerische Situation
sich nicht wesentlich von derjenigen der übrigen Ladenmieter unterscheidet.
a) Für die Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage
- hier etwa der beiderseitigen Vorstellung von einer zu erwartenden Vollver-
mietung und positiven Entwicklung des Einkaufszentrums - ist grundsätzlich
insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den
vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen
sollen. Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme
schließt für den Betroffenen regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirkli-
chung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen. Das gilt
insbesondere für die Fälle, in denen sich, wie hier, die Anfangsschwierigkeiten,
die typischerweise mit der Existenzgründung oder der Eröffnung eines neuen
Ladenlokals verbunden sind, für den Mieter wirtschaftlich negativ auswirken.
Diesen Grundsatz haben das Landgericht und das Oberlandesgericht,
das sich dem Landgericht insoweit angeschlossen hat, als solchen nicht ver-
kannt. Sie halten ihn allerdings im vorliegenden Fall nicht für anwendbar. Darin
kann ihnen jedoch nicht gefolgt werden.
b) Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der
Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei der
gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen
zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht
sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht auf
den Vermieter verlagern kann.
Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich
nicht dadurch, daß das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt
und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, die notwendige
geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht werden
können. Wie auch in anderen Geschäftslagen fällt es in den Verantwortungs-
bereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäftes
in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfaßt bei einem erst geplanten
Einkaufszentrum neben der Chance, in einem später florierenden Zentrum er-
höhte Gewinne zu erzielen, auch das Risiko eines Scheiterns des Gesamtob-
jekts mit entsprechenden negativen Folgen für das gemietete Einzelgeschäft.
Allein der Umstand, daß auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg
des Projekts ausgeht, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko
für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht von dem
Mieter auf den Vermieter. Dieser trägt seinerseits ohnehin das gesamte Ver-
mietungsrisiko und damit die Gefahr, bei einem Scheitern des Projekts seine
Investitionen zu verlieren.
c) Die Parteien können allerdings die Risikoverteilung ändern und ver-
einbaren, daß der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters - ganz oder zum
Teil - übernimmt.
Das haben das Landgericht und ihm folgend das Oberlandesgericht hier
angenommen. Die für diese Auffassung angeführten Umstände tragen das Er-
gebnis jedoch nicht.
Der Inhalt des Mietvertrages vom 1. August 1994 rechtfertigt nicht die
Annahme, die Parteien hätten eine Verlagerung des unternehmerischen Ge-
schäftsrisikos von dem Mieter auf den Vermieter vereinbart. Dafür reicht es
nicht aus, daß die Mieter in einem projektierten Einkaufszentrum einzelne zu-
sätzliche Vertragspflichten "im Gesamtinteresse" aller Mieter des Zentrums
übernommen haben. Der Vertrag muß vielmehr konkrete Anhaltspunkte für ei-
ne Risikoübernahme durch den Vermieter enthalten. Dabei kann es sich um
Vereinbarungen handeln, die den Mieter in seinen unternehmerischen Ent-
scheidungen über das übliche Maß hinaus einschränken, sein Geschäft nach
dem äußeren Erscheinungsbild zu einem eingefügten Teil einer Anlage werden
lassen oder etwa dem Vermieter das Risiko einer Betriebsunterbrechung auch
dann auferlegen, wenn nicht das vermietete Geschäft, sondern nur ein anderer
Teil der Anlage dem Publikumsverkehr nicht mehr zugänglich ist. Solche Ver-
einbarungen sind dem hier streitigen Vertrag indessen nicht zu entnehmen. Die
in den einzelnen Vertragsvorschriften enthaltenen für ein Einkaufszentren nicht
ungewöhnlichen Regelungen - wie etwa Beschränkung des Sortiments, Be-
triebspflicht während der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten, Pflichtmitglied-
schaft in der Werbegemeinschaft und Verpflichtung zur Zahlung von Nebenko-
sten für die Gesamtanlage - führen nicht zu einer Verlagerung des unterneh-
merischen Risikos auf den Vermieter. Die Festlegung des Mietzwecks, hier
zum Betrieb einer Herrenboutique und einer Geschenkboutique (§ 1 Nr. 4), ist
in einem Mietvertrag über Gewerberäume üblich. Soweit nach § 2 Nr. 1 des
Vertrages jede Änderung des Betriebszwecks und die Übernahme branchen-
fremder Artikel der Zustimmung des Vermieters bedürfen und die Gestaltung
des Sortiments und des Geschäftsbetriebes so erfolgen muß, daß keine Über-
schneidung mit dem Sortiment eines anderen Geschäfts besteht (§ 2 Nr. 3),
handelt es sich zwar um einen Eingriff in die unternehmerische Freiheit des
Mieters; dieser korrespondiert jedoch mit dem festgelegten Vertragszweck und
schützt umgekehrt - bei entsprechender Planung und Gestaltung des Einkaufs-
zentrums - auch den Mieter vor der Konkurrenz durch andere Geschäfte in dem
Zentrum. Hingegen betrifft die Pflicht, die Ladenöffnungszeiten "maximal aus-
zuschöpfen" und für Beleuchtung zu sorgen (§ 2 Nr. 2) in erster Linie das Ge-
samtinteresse. Ähnliches gilt für die Nebenkosten, die für die Gesamtanlage zu
zahlen sind (§ 7). Derartige Kosten, die ein Mieter eines Geschäfts in Einzella-
ge nicht zu zahlen hat, hat der Mieter des C. zu dem Zweck
übernommen, auf diese Weise für den erhofften wirtschaftlichen Erfolg seines
Geschäfts von der Gesamtattraktivität des Einkaufszentrums zu profitieren.
Damit läßt sich keine Verlagerung des Risikos des einzelnen Unternehmers auf
den Vermieter begründen. Ebenso wie ein Unternehmer in einer Einzelge-
schäftslage möglicherweise, ohne dazu verpflichtet zu sein, in Außenanlagen
in der Umgebung seines Geschäfts investiert, um die Lage attraktiver zu ge-
stalten, steigert ein Mieter in einem Einkaufszentrum seine Umsatzchancen,
indem er sich an den Kosten der Gesamtgestaltung des Zentrums beteiligt. Der
Mieter erwirbt damit einen (durchsetzbaren) Anspruch gegen den Vermieter auf
Verwendung der gezahlten Nebenkosten für die vorgesehene Gestaltung des
Umfeldes innerhalb und außerhalb des Einkaufszentrums. Auf die Risikover-
teilung für den Fall, daß das Zentrum von Publikum dennoch nicht angenom-
men wird und die Kunden ausbleiben, hat dies jedoch keinen Einfluß.
Entscheidend ist insoweit vielmehr, ob der Vermieter durch die Begrün-
dung eines Gesamtkonzeptes, in das die einzelnen Mieter finanziell und mit
Betriebspflichten vertraglich eingebunden werden, eine Gesamtverkaufsstrate-
gie entwickelt, mit welcher er über die übliche Verwaltung und Koordinierung
eines Einkaufszentrums hinaus ein eigenes unternehmerisches Risiko für alle
Einzelgeschäfte übernimmt. Das kann äußerlich etwa durch einheitliche Ge-
staltung der Geschäfte und unternehmerisch durch ein Gesamtmanagement
der Anlage geschehen. Hierfür bieten sich jedoch im vorliegenden Fall nach
dem Inhalt des Mietvertrages vom 1. August 1994 - entgegen der Auffassung
der Vorinstanzen - keine hinreichenden Anhaltspunkte. Die Regelung des § 10
des Vertrages über das Center-Management und die Werbegemeinschaft
rechtfertigt nicht die Annahme eines "Gesamt-Managements" mit Risikoüber-
nahme durch die Klägerin in dem vorbeschriebenen Sinn. Zwar ist der Klägerin
nach § 10 die Organisation eines objektbezogenen Center-Managements als
Vermieteraufgabe zugewiesen. Insoweit sollte jedoch ersichtlich die - in erster
Linie verwaltungstechnische - Organisation angesprochen sein und nicht zu-
gleich die umfassende unternehmerische Verantwortung für die Vermarktungs-
strategie übernommen werden, zumal die Werbung durch eine Werbegemein-
schaft gestaltet werden sollte, der alle Mieter als Mitglieder angehören sollten.
Insoweit ist nach § 10 des Mietvertrages allenfalls die Aufgabe einer Koordinie-
rung zwischen den einzelnen Mietern im Bereich der Werbung auf die Klägerin
übertragen worden. Das begründet jedoch ebenfalls keine Verlagerung des
Geschäftsrisikos auf den Vermieter.
d) Die in dem Mietvertrag vom 1. August 1994 getroffenen Vereinbarun-
gen halten sich nach alledem, sowohl einzeln betrachtet als auch bei einer Ge-
samtwürdigung, insgesamt in dem üblichen Rahmen einer Regelung über die
allgemeinen organisatorischen Grundlagen für ein Einkaufszentrum. Eine Ver-
lagerung des typischerweise dem gewerblichen Mieter obliegenden Unterneh-
merrisikos auf den Vermieter ist ihnen nicht zu entnehmen.
Damit scheidet eine Kündigung nach den Grundsätzen über den Wegfall
der Geschäftsgrundlage ohne Rücksicht auf die angeblich nur 40 %-ige Ausla-
stung des C. und auf die behaupteten Umsatzverluste der Be-
klagten, die in deren eigene Risikosphäre fallen, aus Rechtsgründen aus.
Unter diesen Umständen bedarf es keiner näheren Auseinandersetzung
mit den Ausführungen des Berufungsgerichts zu der Frage, ob ein etwaiges
vertragswidriges Verhalten der Beklagten an dem Mißerfolg des C.
und dem Fehlen der Geschäftsgrundlage ohnehin "nichts geändert"
hätte. Allerdings ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, daß gerade
in einem Einkaufszentrum der geschäftliche Erfolg jedes einzelnen Mieters
- mit - von der Einhaltung der Vertragspflichten durch die übrigen Mieter ab-
hängen kann. Falls der einzelne Mieter seine Vertragspflichten verletzt, kann
es daher dem Gesamtinteresse aller übrigen Beteiligten widersprechen, wenn
es dem vertragsbrüchigen Mieter gestattet wäre, sich zu seiner "Entlastung"
darauf zu berufen, sein Ladenlokal sei im Verhältnis zu dem Gesamtobjekt nur
von geringer Bedeutung.
Nachdem die Grundsätze über das Fehlen oder den Wegfall der Ge-
schäftsgrundlage hier jedoch, wie ausgeführt, die von den Beklagten erklärte
fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohnehin nicht rechtfertigen können,
kann dahingestellt bleiben, ob den Beklagten auch ein vertragswidriges Ver-
halten zur Last fällt. Das angefochtene Urteil kann jedenfalls mit der gegebe-
nen Begründung nicht bestehenbleiben.
Es kann auch nicht aus anderen Gründen gehalten werden (§ 563 ZPO).
3. Das Berufungsgericht ist, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, der
Behauptung der Beklagten nicht nachgegangen, daß die Klägerin ihnen bei der
Anmietung ihres Geschäftslokals umfangreiche Zusicherungen, insbesondere
über die Vollvermietung des C. unter Beteiligung eines Le-
bensmittelmarktes und über das Vorhandensein von 600 bis 1200 Parkplätzen,
gemacht habe, die nicht den Tatsachen entsprochen hätten. Sollte diese Be-
hauptung zutreffen, dann kann den Beklagten unter Umständen ein Anspruch
wegen Verschuldens der Klägerin beim Vertragsschluß zustehen, der - je nach
den tatsächlichen Verhältnissen trotz des Zeitablaufs - eine fristlose Kündigung
unter Heranziehung des § 554a BGB rechtfertigen könnte (vgl. Senatsurteil
vom 16. Februar 2000 aaO WM S. 1017 = NJW S. 1718). Der Anspruch setzt
voraus, daß die Klägerin den Beklagten unter Verletzung einer vorvertraglichen
Aufklärungspflicht schuldhaft unzutreffende Informationen über das Mietobjekt
hinsichtlich solcher Umstände erteilt hat, die für die Klägerin erkennbar von
besonderer Bedeutung für den Entschluß der Beklagten zur Eingehung des
Vertrages waren. Hierzu hat das Berufungsgericht bisher keine Feststellungen
getroffen. Diese sind nachzuholen. Dabei wird zu prüfen sein, ob und gegebe-
nenfalls in welcher Weise die Mitarbeiter und/oder Vertreter der Klägerin über
die allgemeine Anpreisung der erwarteten Attraktivität des C.
hinaus den Beklagten konkrete Angaben über bestimmte tatsächliche Umstän-
de, insbesondere etwa die angeblich bereits erfolgte "Vollvermietung" des Ein-
kaufszentrums gemacht und hierdurch, für sie erkennbar, ihren Entschluß zur
Eingehung des Mietvertrages maßgeblich beeinflußt haben. Außerdem muß
ein etwaiges der Klägerin zuzurechnendes Verschulden ihrer Mitarbeiter
tatrichterlich festgestellt werden.
Zu diesem Zweck ist die Sache unter Aufhebung des angefochtenen
Urteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Blumenröhr Krohn Hahne
Gerber Sprick