BGH Urteil vom 29.09.2000 – V ZR 421/99
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 29. September 2000 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
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SachenRBerG § 31 Abs. 1
Für die Bestimmung der Restnutzungsdauer von Gebäuden kommt es allein auf de-
ren Zustand im Zeitpunkt der formlos möglichen Geltendmachung von Bereini-
gungsansprüchen an. Nachträglich vorgenommene Investitionen bleiben unberück-
sichtigt, mögen diese auch schon vorher geplant und die entsprechenden Förder-
mittel dafür schon vor diesem Zeitpunkt bewilligt worden sein.
BGH, Urt. v. 29. September 2000 - V ZR 421/99 - OLG Jena
LG Gera
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 29. September 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Dr. Vogt, Schneider, Prof. Dr. Krüger und Dr. Klein
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Thürigner
Oberlandesgerichts in Jena vom 2. November 1999 wird auf
Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin betreibt eine Milchviehanlage in Gebäuden, die teilweise
auf Grundstücken stehen, die dem Beklagten gehören (Flurstücke Nr. 629/2;
103/1 und 100), zum anderen Teil auf Grundstücken errichtet sind, an denen
die Klägerin in den Jahren 1992 bis 1996 Eigentum erworben hat. Gebaut wur-
den die Gebäude von der LPG "S. " G. .
Die Klägerin unterbreitete dem Beklagten am 6. Juli 1995 ein Angebot
zum Ankauf der Grundstücksflächen und beantragte im August 1995 die
Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens, das im Oktober 1995
ausgesetzt wurde.
Nach der Geltendmachung ihrer Ankaufsberechtigung hat die Klägerin
Sanierungsmaßnahmen an den Gebäuden durchgeführt. Die hierfür benötigten
Fördermittel waren auf der Grundlage des eingereichten betrieblichen Sanie-
rungs- und Entwicklungsplanes sukzessive in den Jahren 1994 bis 1997 bewil-
ligt worden.
Die Klägerin hat mit der Behauptung, sie sei Rechtsnachfolgerin der ge-
nannten LPG, zuletzt die Feststellung ihrer Ankaufsberechtigung für die nach
Plananlagen näher bezeichneten Teilflächen aus den Flurstücken Nr. 629/2,
103/1 und 100 begehrt. Der Beklagte hat behauptet, die Restnutzungsdauer
der Gebäude betrage zum maßgeblichen Zeitpunkt weniger als 25 Jahre.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat
sie auf Berufung des Beklagten abgewiesen. Dagegen richtet sich die zugelas-
sene Revision der Klägerin, die die Wiederherstellung des landgerichtlichen
Urteils erstrebt. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hält die Klage zwar insoweit für unzulässig, als sie
sich auf konkret bezeichnete Teilflächen bezieht. Sie enthalte jedoch eine nach
§ 108 SachenRBerG zulässige Klage auf Feststellung des Bestehens der An-
spruchsberechtigung. Die Klägerin sei zwar als Rechtsnachfolgerin der LPG
"S. " und Nutzerin der streitgegenständlichen Grundstücke aktivle-
gitimiert. Sie sei jedoch nicht ankaufsberechtigt, der Beklagte könne den Ab-
schluß eines entsprechenden Kaufvertrages verweigern
(§ 31 Abs. 1
SachenRBerG), weil die Restnutzungsdauer der Gebäude weniger als 25 Jah-
re betrage. Maßgeblich für die Beurteilung der Restnutzungsdauer sei der
Zeitpunkt des Ankaufsverlangens am 6. Juli 1995. Die danach durchgeführten
Sanierungsmaßnahmen müßten außer Betracht bleiben, auch wenn sie schon
vorher geplant und die entsprechenden Fördermittel teilweise schon bewilligt
gewesen seien. Ohne Berücksichtigung der am maßgeblichen Stichtag noch
nicht durchgeführten Investitionen habe die Restnutzungsdauer der Gesamt-
anlage weniger als 25 Jahre betragen.
II.
Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung stand. Das Be-
rufungsgericht geht mit Recht davon aus, daß ein Ankaufsrecht der Klägerin
(§ 61 Abs. 1 SachenRBerG) an der vom Beklagten erhobenen Einrede nach
§ 31 Abs. 1 SachenRBerG scheitert.
1. Ohne Erfolg will die Revision für die Stichtagsermittlung in erster Linie
auf ein notariell beurkundetes Angebot abstellen, das weder behauptet noch
festgestellt sei. Sie bezieht sich dabei auf Literaturstimmen, die für den Zeit-
punkt der Bodenwertermittlung und das hierfür maßgebliche "Angebot zum
Vertragsabschluß" (§ 19 Abs. 1 SachenRBerG) ein notariell beurkundetes An-
gebot fordern (vgl. z.B. Zimmermann in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachen-
rechtsbereinigungsgesetz § 19 Rdn. 13 m.w.N.). Für § 31 Abs. 1 SachenRBerG
ist dies jedoch der falsche Ansatz, weil diese Vorschrift ihrem Wortlaut nach
allein auf den Zeitpunkt abstellt, "in dem der Nutzer Ansprüche ... geltend
macht". § 19 Abs. 1 SachenRBerG knüpft dagegen an ein konkretes "Angebot
zum Vertragsabschluß" mit bestimmtem Inhalt an (vgl. Zimmermann aaO, § 19
Rdn. 5 ff), um Manipulationen der Beteiligten durch Verzögerung des Vertrags-
schlusses in der Hoffnung auf eine günstigere Preisentwicklung entgegenzu-
wirken (Zimmermann aaO § 19 Rdn. 4 m.w.N.). Zweck der Einrede nach § 31
Abs. 1 SachenRBerG ist es aber, wegen des von der Restnutzungsdauer ab-
hängigen geringen Bodenwertanteils Ansprüche nach dem Sachenrechtsberei-
nigungsgesetz auf Ankauf oder Erbbaurechtsbestellung überhaupt auszu-
schließen. Dafür genügt es, auf die Geltendmachung entsprechender Ansprü-
che abzustellen. Für den Verlust des Wahlrechts nach § 15 Abs. 1 Sa-
chenRBerG reicht im übrigen eine schriftliche Erklärung (§ 16 Abs. 1 Sa-
chenRBerG). Mit der gesetzlichen Regelung unvereinbar ist auch, wenn die
Revision hilfsweise den Zeitpunkt des Antrags auf Einleitung des notariellen
Vermittlungsverfahrens (August 1995) für maßgeblich hält. Insoweit legt sie
allerdings nur dar, daß schon vor diesem Zeitpunkt der Klägerin wesentliche
Fördermittel bewilligt worden seien.
2. Rechtlich zutreffend läßt das Berufungsgericht die Investitionen der
Klägerin zur umfassenden Gebäudemodernisierung unberücksichtigt, die sie
nach dem 6. Juli 1995 vorgenommen hat, mögen diese auch schon vorher ge-
plant und die entsprechenden Fördermittel dafür schon vor diesem Zeitpunkt
teilweise bewilligt worden sein. Der gesetzliche Wortlaut ist insoweit eindeutig,
was die Revision - abgesehen von dem unter Ziff. 1 behandelten Gesichts-
punkt - offenbar selbst nicht bezweifelt. Dementsprechend wird der Zeitpunkt
der Anspruchstellung in der Literatur für allein maßgeblich gehalten (vgl. Er-
man/F. Ebbing, BGB, 10. Aufl., § 31 SachenRBerG Rdn. 5; Knauber, RVI,
B 410 SachenRBerG § 31 Rdn. 10; Rothe in Eickmann, § 31 SachenRBerG
Rdn. 12; nicht ausdrücklich angesprochen, aber ohne weiteres davon ausge-
hend: Soergel/Hartmann, 12. Aufl. Anh. zu § 233 EGBGB, § 31 SachenRBerG
Rdn. 1; MünchKomm-BGB/Wendtland, 3. Aufl. § 31 SachenRBerG Rdn. 1).
3. Entgegen der Auffassung der Revision ist eine davon abweichende
Auslegung nicht geboten. Der Sinn der Einredemöglichkeit nach § 31 Abs. 1
SachenRBerG besteht darin, den Bereinigungsanspruch auf diejenigen An-
spruchssteller zu beschränken, deren Gebäude mit längerer Restnutzungsdau-
er eine dingliche Absicherung rechtfertigt. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür,
daß der Nutzer die Möglichkeit erhalten sollte, sich durch erst nach Anspruch-
stellung vorgenommene Investitionen in die Vorteile der Sachenrechtsbereini-
gung (vgl. z.B. das Halbwertprinzip § 43 Abs. 1 und § 68 Abs. 1 SachenRBerG)
quasi "einzukaufen".
a) Eine Gesetzeslücke besteht nicht. Der Gesetzgeber hat nicht überse-
hen, daß in den neuen Bundesländern gerade landwirtschaftlich und gewerb-
lich genutzte Gebäude an einem Reparaturstau litten und die Betriebe nicht
rechtzeitig
in der Lage sein würden, bis zu dem nach § 31 Abs. 1
SachenRBerG maßgeblichen Zeitpunkt bauliche Investitionen durchzuführen.
Bei Erlaß des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes im September 1994 war die-
se Ausgangslage hinreichend bekannt.
§ 31 SachenRBerG zielt auf einen Interessenausgleich. Für die Vorteile
der Sachenrechtsbereinigung (auf Kosten der Grundeigentümer) wird an den
bei Anspruchstellung vorhandenen Gebäudezustand angeknüpft, der allein
eine dingliche Absicherung sinnvoll erscheinen läßt. Unterhalb einer Restnut-
zungsdauer von 25 Jahren bleibt der Gebäudenutzer nicht schutzlos, sondern
hat grundsätzlich Anspruch auf Abschluß eines Mietvertrages mit einer der
Nutzungsdauer angepaßten Laufzeit (§ 31 Abs. 2 SachenRBerG). Die nach
Anspruchstellung getätigten Investitionen werden nicht bedeutungslos, sondern
spielen nach Beendigung des Mietverhältnisses noch eine Rolle, soweit sie
den Ankaufswert erhöht haben oder den nicht ankaufsbereiten Grundeigentü-
mer zum Angebot einer Vertragsverlängerung für die "restliche Standdauer des
Gebäudes" zwingen (§ 31 Abs. 5 SachenRBerG).
b) Vor dem Hintergrund dieser Interessenabwägung ist nicht ohne Be-
deutung, daß die durch das Moratorium (Art. 233 § 2 a EGBGB) geschützten
Nutzer ohnehin einen Zeitraum von rund vier Jahren ab Wiedervereinigung bis
zum Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes für Investitionen zur
Verfügung hatten und ihnen danach über die Bestimmung des Zeitpunkts der
Anspruchstellung jedenfalls noch ein gewisser Spielraum verblieb. Der Senat
muß deshalb im vorliegenden Zusammenhang nicht entscheiden, ob und wie
die Grundstückseigentümer dieser Tatsache Rechnung tragen können, etwa in
dem sie schon vor Anspruchstellung die Einrede erheben (vgl. Rothe aaO, § 31
SachenRBerG Rdn. 12; Wilhelm aaO, § 31 SachenRBerG Rdn. 10 a) oder
analog § 16 Abs. 2 SachenRBerG den Eigentümer unter gleichzeitiger Erhe-
bung der Einrede zu einer Erklärung zwingen (vgl. Knauber aaO, § 31
SachenRBerG Rdn. 9).
c) Zutreffend ist auch die Überlegung des Berufungsgerichts, daß der
Nutzer vor entsprechenden Planungen und Investitionen sich über die Restnut-
zungsdauer der Gebäude informieren und durch möglichst frühzeitige Gel-
tendmachung eines Bereinigungsanspruchs (die in Grenzfällen der maßgebli-
chen Restnutzungsdauer ohnehin in seinem Interesse liegt) feststellen kann,
ob der Grundstückseigentümer die Einrede nach § 31 Abs. 1 SachenRBerG
erhebt. Die Klägerin hat hier investiert in Kenntnis der Tatsache, daß der
Grundstückseigentümer das Ankaufsrecht bestreitet, und damit bewußt das
Risiko übernommen, die Grundstücke nicht erwerben zu können.
d) Soweit die Revision geltend macht, Art. 233 § 2 b EGBGB spreche für
eine verstärkte Berücksichtigung der unternehmerischen Belange des Nutzers
und der durch diese Vorschrift geschaffene "Investitionsschutz" kollidiere mit
der Sachenrechtsbereinigung, ist dies nicht nachvollziehbar. Das durch Bauten
einer LPG in Ausübung ihres früheren Nutzungsrechts entstandene selbständi-
ge Gebäudeeigentum (vgl. § 27 LPGG 1982) ist unbestreitbar. Es gewährt aber
keinen "Investitionsschutz" und "zwingt" die Nachfolgeunternehmen auch nicht
zu Investitionen. Das Gebäudeeigentum kollidiert auch nicht mit Sinn und
Zweck der Sachenrechtsbereinigung. Gerade mit § 31 Abs. 1 SachenRBerG
wurde klargestellt, daß auch bei Vorliegen der grundsätzlichen Voraussetzun-
dem zwar selbständiges Gebäudeeigentum besteht, gleichwohl aber ein Berei-
nigungsanspruch an zu geringer Restnutzungsdauer scheitert.
e) An dieser Beurteilung ändert sich schließlich nichts dadurch, daß die
Betriebsgebäude der Klägerin nunmehr teilweise auch auf Grundstücksflächen
stehen, die sie in den Jahren 1992 bis 1996 erst erwerben konnte. Damit wird
die Sachenrechtsbereinigung im Verhältnis zum Beklagten nicht tangiert. § 31
Abs. 1 SachenRBerG hebt allein und ohne Unterschied auf die Restnutzungs-
dauer des Gebäudes ab. Zutreffend hat das Berufungsgericht ausgeführt, daß
auch insoweit eine Gesetzeslücke nicht feststellbar ist, weil - insbesondere im
Bereich landwirtschaftlicher Produktionsgenossenschaften - es bekannterma-
ßen häufig vorkam, daß Gebäude auf Grundstücken errichtet wurden, die ver-
schiedenen Eigentümern gehörten. Daß die Klägerin trotz zu geringer Restnut-
zungsdauer der Gebäude einen Bereinigungsanspruch gegenüber dem Be-
klagten dadurch erwerben soll, daß sie mit anderen Grundstückseigentümern
zu einer Vereinbarung gelangt, läßt sich nicht rechtfertigen. Durch den Erwerb
anderer Grundstücke, auf den der Beklagte zudem keinen Einfluß hatte, ändert
sich am zu geringen Bodenwertanteil im Verhältnis zum Beklagten nichts.
4. Das Berufungsgericht hat ausgehend von § 16 Abs. 4 WertV - von der
Revision unangegriffen - festgestellt (§ 561 Abs. 2 ZPO), daß ohne Berück-
sichtigung der nachträglichen Investitionen die Restnutzungsdauer des Rinder-
stalles mit Melkhaus, des Bergeraums mit Rübenbunker und Verbindungsbau
sowie des Durchfahrtssilos jeweils nur 15 Jahre und die eines weiteren Berge-
raumes 25 Jahre beträgt. Es hat daraus in betriebswirtschaftlicher Gesamtwür-
digung die Restnutzungsdauer der Gesamtanlage auf weniger als 25 Jahre
bestimmt, was die Revision ebenfalls nicht angreift. Soweit sie für den Rinder-
stall
mit Melkhaus (Hauptgebäude) zu einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren ge-
langt, beruht dies auf ihrem falschen rechtlichen Ansatz, mit dem sie die nach-
träglichen Investitionen berücksichtigt wissen will.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel
Vogt
Schneider
Krüger
Klein