BGH Urteil vom 20.09.2002 – V ZR 270/01

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 20. September 2002 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

V ZR 270/01

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR: ja

SachenRBerG § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2

Auch die Vermietung eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage ist eine Nutzung,

die der Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG entgegensteht.

SachenRBerG § 31 Abs. 1

Die Einrede geringer Restnutzungsdauer (§ 31 Abs. 1 SachenRBerG) braucht nicht

ausdrücklich erhoben zu werden. Es reicht vielmehr aus, daß der Wille des Grund-

stückseigentümers zum Ausdruck kommt, den Abschluß des verlangten Erbbau-

rechts- bzw. Kaufvertrages wegen der geringen Restnutzungsdauer des Gebäudes

oder der baulichen Anlage zu verweigern.

BGH, Urt. v. 20. September 2002 - V ZR 270/01 - Brandenburgisches OLG

LG Frankfurt (Oder)

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 20. September 2002 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes

Dr. Wenzel und die Richter Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und

Dr. Schmidt-Räntsch,

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 4. Zivilsenats

des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 1. Juni 2001

aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger ist Gesamtvollstreckungsverwalter über das Vermögen der

Konsumgenossenschaft F. /O. . Mit der Schuldnerin war die Konsum-

genossenschaft Fü. verschmolzen worden. Im Eigentum der be-

klagten Gemeinde steht ein in Sch. gelegenes Grundstück, auf dem die

Konsumgenossenschaft Fü. - jeweils mit Billigung staatlicher Stel-

len - 1970/72 eine Kaufhalle errichtete und 1990/91 um einen Anbau erwei-

terte. Finanziert wurde die Bebauung aus Eigenmitteln der Konsumgenossen-

schaft. Ein Nutzungsrecht wurde nicht bestellt, selbständiges Gebäudeeigen-

tum nicht begründet.

Nach Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens vermietete der

Kläger die Kaufhalle mit Vertrag vom 21. Dezember 1992 an die E. B.

Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH. Obwohl der Mietvertrag für zehn

Jahre abgeschlossen war, kündigte die Mieterin zum 31. Dezember 1997. Der

Kläger hält die Kündigung für unwirksam und nimmt die Mieterin in einem noch

anhängigen Rechtsstreit auf Zahlung von Mietzins in Anspruch. Während der

Anbau noch immer anderweitig vermietet ist und derzeit als Getränkemarkt

genutzt wird, steht das Hauptgebäude seit der Räumung durch die Mieterin

leer.

Der Kläger betreibt den Ankauf des Grundstücks. Nach Aussetzung des

notariellen Vermittlungsverfahrens gemäß § 94 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG hat

er in erster Instanz die Feststellung beantragt, daß ihm gegenüber der Be-

klagten ein Anspruch auf Ankauf des Grundstücks zum halben Bodenwert zu-

stehe. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat

der Kläger die Klage um den Hilfsantrag erweitert, festzustellen, daß die Be-

klagte verpflichtet sei, die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude für

200.000 DM zu erwerben, und weiter hilfsweise die Feststellung beantragt,

daß die Beklagte das Grundstück zum Verkauf bereitstellen müsse und ihm,

dem Kläger, insoweit ein Ankaufsrecht zum ungeteilten Bodenwert zustehe.

Das

Oberlandesgericht hat der Klage im Hauptantrag stattgegeben. Hiergegen

richtet sich die Revision der Beklagten, mit der sie ihr Ziel der Klageabweisung

weiterverfolgt. Der Kläger beantragt die Zurückweisung der Revision.

I.

Das Berufungsgericht bejaht ein Ankaufsrecht des Klägers. Ein gegen-

läufiges Ankaufsrecht der Beklagten hinsichtlich des Gebäudes nach § 81

Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG stehe dem nicht entgegen; denn die Be-

klagte könne einen Verkauf des Grundstücks nicht gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1

Nr. 1 SachenRBerG verweigern. Die Kaufhalle sei gegenwärtig noch nutzbar.

Es handele sich um ein stabiles, in der Substanz intaktes Gebäude. Vorhan-

dene Mängel, wie der Schimmelpilzbefall im Gebäudeinneren und die zerstör-

ten oder verschmierten Glasscheiben, seien einfach zu beseitigen. Außerdem

sei eine Rekonstruktion des Gebäudes durch den Kläger zu erwarten. Auch

§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG stehe einem Ankaufsrecht nicht entge-

gen. Für die Nutzung des Gebäudes reiche nämlich dessen Vermietung selbst

dann aus, wenn der Mieter - wie hier - das Objekt tatsächlich nicht gebrauche.

Nichts anderes gelte, wenn von einer Beendigung des Mietverhältnisses auf

Grund der Kündigung durch die Mieterin ausgegangen werde. Für diesen Fall

fehle es an der weiteren Voraussetzung, daß mit einem Gebrauch durch den

Kläger nicht mehr zu rechnen sei. Schließlich scheide ein Ankaufsrecht der

Beklagten nach § 81 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 SachenRBerG aus. Die Beklagte ha-

be nicht vorgetragen, daß nur das umstrittene Grundstück als Standort für ihr

neues Rathaus in Frage komme.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II.

1. Das Berufungsgericht bejaht allerdings zutreffend die Tatbestands-

voraussetzungen eines Ankaufsrechts nach § 1 Abs. 1 lit. c, § 7 Abs. 1, § 9

Abs. 1 Nr. 4, § 15 SachenRBerG (vgl. Senat, Urt. v. 21. Januar 2000,

V ZR 327/98, WM 2000, 1069, 1070). Die Gesamtvollstreckungsschuldnerin,

deren Rechte und Ansprüche der Kläger wahrnimmt (vgl. Senat, Urt. v.

21. Januar 2000, aaO, 1071), ist als Rechtsnachfolgerin der Genossenschaft,

die das Gebäude errichtet hat, auch Nutzerin im Sinne des Sachenrechtsbe-

reinigungsgesetzes (§ 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 SachenRBerG).

Soweit die Revision mit dem Hinweis auf die Nutzung nahezu der Hälfte

der Grundstücksfläche für öffentliche Parkplätze einen Ausschluß des Rechts-

verhältnisses von der Sachenrechtsbereinigung nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 Sa-

chenRBerG erreichen will, werden in der Revisionsinstanz neue Tatsachen

vorgetragen, die für die Entscheidung von materiell-rechtlicher Bedeutung sind.

Die Revision verweist nicht auf entsprechendes Vorbringen in den Tatsachen-

instanzen. Hierfür genügen insbesondere nicht die nur beiläufigen Hinweise in

dem von der Beklagten vorgelegten Privatgutachten. Obwohl grundsätzlich

auch ein im Rechtsstreit vorgelegtes Privatgutachten zu dem Parteivorbringen

zählt, waren die Tatsachengerichte hier wegen der fehlenden Aufarbeitung

durch einen Rechtsanwalt nicht gehalten, die umfangreichen Ausführungen des

Sachverständigen auf entscheidungserhebliches Vorbringen zu untersuchen

(vgl. BGH, Beschl. v. 27. April 1989, III ZR 175/88, BGHR ZPO § 130 Nr. 6

Parteischriftsatz 1). Die mithin vorgetragenen neuen Tatsachen könnten im

Revisionsverfahren allenfalls dann beachtet werden, wenn sie nach Schluß der

mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz entstanden und unstreitig

oder ohnehin von Amts wegen zu beachten wären (BGHZ 53, 128, 130 f; 83,

102; 85, 288, 290; 139, 214, 221; Senat, Urt. v. 3. April 1998, V ZR 143/97,

NJW-RR 1998, 1284). An diesen Voraussetzungen fehlt es jedoch.

2. Ohne Erfolg wendet sich die Revision auch gegen die Verneinung der

Ausschlußtatbestände des § 29 Abs. 1 SachenRBerG durch das Berufungsge-

richt.

a) Daß das Berufungsgericht die Einrede fehlender Nutzbarkeit nicht

durchgreifen läßt, ist nicht zu beanstanden. Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1

SachenRBerG kann der Eigentümer die Durchführung der Sachenrechtsberei-

nigung verweigern, wenn das Gebäude oder die bauliche Anlage nicht mehr

nutzbar ist und deshalb kein Anlaß besteht, dem Nutzer einen Ausgleich für

seine Aufwendungen in Bauwerke zu gewähren (Senat, Urt. v. 31. Juli 1997,

V ZR 23/96, WM 1997, 2040, 2042). Die Eigenschaft der Nutzbarkeit ist Tat-

frage (vgl. Eickmann/Rothe, Sachenrechtsbereinigung, § 29 SachenRBerG

Rdn. 9). Im vorliegenden Fall sind dem Berufungsgericht bei deren Prüfung

keine Rechtsfehler unterlaufen.

aa) Die Regelung zielt auf "Ruinengrundstücke" (vgl. Begründung des

Regierungsentwurfs, BT-Drucks. 12/5992, S. 128), bei denen die weitere Nut-

zung der baulichen Investition objektiv ausgeschlossen ist (vgl. Erman/Ebbing,

BGB, 10. Aufl., § 29 SachenRBerG Rdn. 3; Knauber, RVI, § 29 SachenRBerG

Rdn. 10). Das setzt voraus, daß das Gebäude nach den objektiven Gegeben-

heiten im Rahmen seines Nutzungszwecks keiner wirtschaftlich sinnvollen

Verwendung mehr zugeführt werden kann (MünchKomm-BGB/Smid, 3. Aufl.,

§ 29 SachenRBerG Rdn. 5), es sich also um wertlose Bausubstanz handelt

(vgl. Fellhauer, in Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemali-

gen DDR, § 29 SachenRBerG Rdn. 2). An einem solchen Bauzustand fehlt es

jedoch nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach es sich um ein

zwar mittlerweile verwahrlostes, gleichwohl aber "stabiles, in der Substanz in-

taktes Gebäude" handelt.

bb) Diese Feststellungen hat das Berufungsgericht frei von Rechtsfeh-

lern getroffen und sich dabei auch - wie erforderlich (vgl. BGH, Urt. v.

13. Februar 2001, VI ZR 272/99, NJW 2001, 2796, 2797 m.w.N.) - mit dem von

der Beklagten vorgelegten Privatgutachten des Sachverständigen S.

auseinandergesetzt. Hierbei war das Berufungsgericht an den getroffenen

Feststellungen nicht gehindert; denn diese stehen nicht im Widerspruch zu

dem Inhalt des Privatgutachtens. Die Revision stellt selbst nicht in Abrede, daß

der Gutachter dem Gebäude einen insgesamt "ausreichenden Bau- und Un-

terhaltungszustand" attestiert. Soweit die Revision meint, schon die von dem

Sachverständigen ermittelte Restnutzungsdauer bis 2002 setze erhebliche In-

vestitionen voraus, trifft das nach dem Inhalt des Gutachtens nicht zu; der

Sachverständige spricht insoweit nur von "geringfügigen Reparaturarbeiten".

Die von der Revision überdies angeführten Hinweise des Privatgutachtens zur

wirtschaftlichen Überalterung und Rentabilität einer Umnutzung oder eines

Umbaus betreffen nicht die unveränderte Nutzbarkeit des vorhandenen Ge-

bäudes, sondern könnten allenfalls für die Prognose hinsichtlich einer Rekon-

struktion durch den Nutzer erheblich werden. Diese zweite, von dem Beru-

fungsgericht hilfsweise geprüfte und verneinte Voraussetzung des

Ausschlußtatbestandes nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG ist jedoch

ohne Bedeutung, nachdem schon das erste Tatbestandsmerkmal fehlender

Nutzbarkeit nicht vorliegt.

cc) Das von der Revision als übergangen gerügte Vorbringen zur Erfor-

derlichkeit von Aufwendungen betrifft keine für die Entscheidung erheblichen

Umstände. Daß das Gebäude für eine Nutzung hergerichtet werden muß, ist

zwischen den Parteien außer Streit. Dies ändert jedoch nichts an der beste-

henden Nutzbarkeit des keineswegs verfallenen Gebäudes, die es rechtfertigt,

dem Nutzer weiterhin einen Ausgleich für seine Investitionen zu geben. Ferner

beanstandet die Revision zu Unrecht, daß es das Berufungsgericht versäumt

habe, seine eigene Sachkunde darzulegen. Dessen hätte es bedurft, wenn das

Gericht von der Einholung eines erforderlichen Sachverständigengutachtens

abgesehen hätte oder von einem eingeholten Gutachten abgewichen wäre

(vgl. Senat, Urt. v. 5. Juni 1981, V ZR 11/80, NJW 1981, 2578; Urt. v.

29. Januar 1993, V ZR 227/91, NJW 1993, 1643, 1644). Beides hat das Beru-

fungsgericht nicht getan, sondern ist im Gegenteil von dem Vortrag ausgegan-

gen, den die Beklagte selbst mit dem von ihr vorgelegten Privatgutachten

gehalten hat. Schließlich konnte das Berufungsgericht seine Entscheidung oh-

ne Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit treffen. Die Beklagte hat nämlich keine

für die rechtliche Beurteilung maßgebenden Merkmale behauptet, die auf den

von ihr vorgelegten Fotografien nicht erkennbar sind oder von diesen abwei-

chen (vgl. BGH, Urt. v. 23. Juni 1987, VI ZR 296/86, NJW-RR 1987, 1237,

1238).

b) Die Voraussetzungen der Einrede nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2

SachenRBerG verneint das Berufungsgericht ebenfalls zu Recht. Trotz der

Räumung der Kaufhalle durch die Mieterin wird das Bauwerk noch immer von

der Gesamtvollstreckungsschuldnerin genutzt. Es bedarf deshalb keiner Ent-

scheidung darüber, ob die Vermietung des Anbaus an einen Getränkemarkt für

eine Nutzung genügen kann oder wegen der im Vergleich zu dem Hauptge-

bäude nur untergeordneten Bedeutung unberücksichtigt bleiben muß (vgl.

Eickmann/Rothe, aaO, § 29 Rdn. 10; MünchKomm-BGB/Smid, aaO, § 29

SachenRBerG Rdn. 9).

aa) Entgegen der Ansicht der Revision stellt bereits die Vermietung als

solche eine Nutzung des Gebäudes im Sinne des § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2

SachenRBerG dar (vgl. Eickmann/Rothe, § 29 SachenRBerG Rdn. 10;

MünchKomm-BGB/Smid, aaO, § 29 SachenRBerG Rdn. 9). Da mangels ab-

weichender Regelung § 100 BGB heranzuziehen ist, umfaßt die Nutzung auch

eine Ziehung von Sachfrüchten durch Vermietung. Dies hat der Senat im übri-

gen für das Sachenrechtsmoratorium in gleicher Weise entschieden (vgl. Se-

nat, Urt. v. 2. Juni 1995, V ZR 304/93, WM 1995, 1589, 1590 f; Urt. v. 7. Juli

1995, V ZR 46/94, WM 1995, 1848, 1854; Urt. v. 13. Oktober 1995,

V ZR 254/94, WM 1996, 91). In Anbetracht des (nunmehrigen) Zwecks des

Moratoriums, das Besitzrecht des Nutzers, dem ein Anspruch auf Bereinigung

durch Erwerb oder Belastung des Grundstücks zusteht, bis zu dessen Erfül-

lung zu sichern (Senat, BGHZ 136, 212, 215), gibt es für einen engeren, die

Vermietung ausschließenden Nutzungsbegriff im Rahmen der Sachenrechts-

bereinigung keine Grundlage. Nachdem bereits mit der Vermietung die erfor-

derliche Nutzung vorliegt, kommt es nicht darauf an, ob die Mieterin das Ge-

bäude auch tatsächlich gebraucht. Für die Sachenrechtsbereinigung maßgeb-

licher Nutzer ist hier nicht die Mieterin, sondern die Gesamtvollstreckungs-

schuldnerin.

bb) An einer Nutzung der Kaufhalle durch Vermietung fehlte es jedoch,

wenn das Mietverhältnis mit der E. B. Grundstücksverwaltungsgesell-

schaft mbH beendet sein sollte, sich die Mieterin also auf einen wichtigen

Grund für die vorzeitige Beendigung des bis Ende 2002 befristeten Mietver-

hältnisses berufen könnte. Einen solchen Grund hat die Mieterin offenbar mit

ihrer Kündigung zum 31. Dezember 1997 geltend machen wollen; ob er tat-

sächlich vorliegt, läßt sich jedoch dem Vorbringen der Parteien im vorliegen-

den Rechtsstreit nicht entnehmen. Das geht zu Lasten der Beklagten. Sie trifft

die Darlegungslast für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses, weil

es sich um eine Voraussetzung für die Einrede nach § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2

SachenRBerG handelt (vgl. Fellhauer, in Rädler/Raupach/Bezzenberger, aaO,

§ 29 SachenRBerG Rdn. 7; Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 29 Rdn. 22).

3. Dagegen beanstandet die Revision zu Recht, daß das Berufungsge-

richt die Einrede geringer Restnutzungsdauer (§ 31 SachenRBerG) nicht be-

rücksichtigt hat.

a) Trotz der Beschränkung des Tatsachenstoffs durch den hier

- weiterhin anwendbaren (§ 26 Nr. 7 EGZPO) - § 561 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F.

(= § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO n.F.) hat der Senat das Leistungsverweigerungs-

recht der Beklagten zu beachten, auch wenn die Erhebung der Einrede aus

§ 31 SachenRBerG unmittelbar weder im Tatbestand des Berufungsurteils

noch in einem Sitzungsprotokoll Erwähnung findet. Hierbei bedarf es keiner

Entscheidung darüber, ob bei der gegebenen Unvollständigkeit des Tatbe-

stands über eine entsprechende Verfahrensrüge (Nichtberücksichtigungsrüge)

der Beklagten der übergangene Vortrag nach § 561 Abs. 1 Satz 2, § 554

Abs. 3 Nr. 3 lit. b ZPO a.F. (= § 559 Abs. 1 Satz 1, § 551 Abs. 3 Nr. 2 lit. b ZPO

n.F.) zur Grundlage der Überprüfung durch das Revisionsgericht gemacht

werden kann (vgl. hierzu MünchKomm-ZPO/Wenzel, 2. Aufl., § 561 Rdn. 7;

Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 559 Rdn. 17; Ball, Festschrift für Geiß, 2000,

S. 3, 18 ff). Der Tatbestand des Berufungsurteils reicht nämlich aus, um aus

den Umständen die Erhebung der Einrede aus § 31 SachenRBerG entnehmen

zu können.

b) Für Fälle geringer Restnutzungsdauer ist durch § 31 SachenRBerG

zugunsten des Grundstückseigentümers eine echte Einrede eröffnet (vgl. Vos-

sius, aaO, § 31 Rdn. 1; auch Senat, Urt. v. 29. September 2000, V ZR 421/99,

WM 2000, 2513, 2514). Das bloße Bestehen dieses Leistungsverweigerungs-

rechts reicht daher für dessen Wirksamkeit nicht aus, vielmehr muß der

Grundstückseigentümer das Recht auch ausüben (vgl. BGH, Urt. v. 7. Oktober

1998, VIII ZR 100/97, NJW 1999, 53, für § 320 Abs. 1 BGB).

Die mithin erforderliche Erhebung der Einrede braucht nicht ausdrück-

lich zu geschehen. Es reicht aus, daß der Wille des Grundstückseigentümers

zum Ausdruck kommt, den Abschluß des verlangten Kaufvertrages wegen der

geringen Restnutzungsdauer des Gebäudes oder der baulichen Anlage zu

verweigern (vgl. BGH, Urt. v. 7. Oktober 1998, aaO, 54 für § 320 Abs. 1 BGB;

RG WarnR 1934 Nr. 34, für die Verjährungseinrede). Das ist vorliegend der

Fall. Nach dem Tatbestand des Berufungsurteils stützt die Beklagte ihren An-

trag auf Klageabweisung auch auf eine angeblich völlig marode Bausubstanz,

weshalb sie für den Fall, daß überhaupt noch eine Nutzbarkeit gegeben sein

und damit die vorrangig verfolgte Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Sa-

chenRBerG scheitern sollte, erkennbar auf die - ohnehin subsidiäre (vgl. Wil-

helms, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 31 Rdn. 3; Eick-

mann/Rothe, aaO, § 31 Rdn. 5) - Einrede aus § 31 SachenRBerG zurückgrei-

fen will.

c) Die Einrede aus § 31 SachenRBerG ist auf der Grundlage des Vor-

bringens der Beklagten, von dessen Richtigkeit für das Revisionsverfahren

auszugehen ist, auch begründet. Das Berufungsgericht nimmt selbst an, daß

die Beklagte entsprechend dem von ihr eingeholten Privatgutachten des Sach-

verständigen S. eine - insoweit zutreffend nach betriebswirtschaftlichen

Maßstäben (vgl. Wilhelms, in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 31 Rdn. 8;

Knauber, RVI, § 31 SachenRBerG Rdn. 8; Eickmann/Rothe, aaO, § 31

Rdn. 10; Senat, Urt. v. 29. September 2000, aaO, 2515) ermittelte - verblei-

bende Nutzungsdauer bis 2002 vorgetragen hat. Hieraus folgt eine Restnut-

zungsdauer des Gebäudes von weniger als 25 Jahren, obwohl zu dem nach

§ 31 Abs. 1 SachenRBerG maßgeblichen Zeitpunkt der Geltendmachung des

Ankaufsrechts (vgl. Senat, Urt. v. 29. September 2000, aaO, 2514) am 28. Mai

1995 das Gebäude noch von der Mieterin genutzt und daher in einem besse-

ren Unterhaltungszustand gewesen sein dürfte. Wesentlich für die Einschät-

zung des Sachverständigen ist nämlich die durch die unmoderne Bauart be-

dingte Gesamtnutzungsdauer der 1972 errichteten Kaufhalle von lediglich

30 Jahren, nicht dagegen die durch den Leerstand eingetretene Verwahrlo-

sung des Gebäudes.

4. Ob der Beklagten - wegen ihrer Pläne für den Rathausneubau - ein

Ablösungsrecht hinsichtlich der baulichen Investitionen nach § 81 Abs. 1 Nr. 3

SachenRBerG zusteht, womit nach § 15 Abs. 4 Satz 2 SachenRBerG auch ein

Ankaufsrecht hinsichtlich des Grundstücks ausgeschlossen wäre, bedarf kei-

ner Entscheidung. Ein solches Recht der Beklagten setzt nämlich eine erfolg-

reiche Einrede nach § 31 SachenRBerG voraus und hat weitergehend lediglich

die Bedeutung, daß das Gegenrecht des Nutzers auf Abschluß eines Mietver-

trages nach § 31 Abs. 2 SachenRBerG verdrängt wird (vgl. Eickmann/Rothe,

aaO, § 81 SachenRBerG Rdn. 5). Ein Ablösungsrecht der Beklagten hinsicht-

lich der baulichen Investitionen nach § 81 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG scheitert

hingegen bereits am Fehlen der Einredevoraussetzungen nach § 29

SachenRBerG

(vgl. Tropf,

in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 81

Rdn. 10).

5. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand. Es ist aufzu-

heben (§ 564 Abs. 1 ZPO a.F.) und die Sache wegen fehlender Entschei-

dungsreife an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1

ZPO a.F.). Die Feststellungen des Berufungsgerichts beschränken sich darauf,

daß das Gebäude "gegenwärtig nutzbar" ist, zu der für § 31 SachenRBerG

maßgeblichen Frage der Restnutzungsdauer sind dagegen Feststellungen

nicht getroffen. Das Berufungsgericht wird, sollte es ein Ankaufsrecht hinsicht-

lich des Grundstücks verneinen, sich auch mit den Hilfsanträgen des Klägers

zu befassen und hierbei insbesondere zu prüfen haben, ob diese nicht von ei-

nem Scheitern der Klage nur auf Grund einer erfolgreichen Einrede nach § 29

SachenRBerG abhängig sein sollen.

Wenzel

Krüger

Klein

Gaier

Schmidt-Räntsch