BGH Urteil vom 20.10.2000 – V ZR 207/99

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 20. Oktober 2000 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

V ZR 207/99

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

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BGB § 459 Abs. 2

Fehlt der gekauften Sache bei Gefahrübergang eine zugesicherte Eigenschaft, ent-

fällt der Anspruch des Käufers auf Minderung nicht dadurch, daß der Sache bis zum

Vollzug der Minderung die zugesicherte Eigenschaft zuwächst.

BGH, Urt. v. 20. Oktober 2000 - V ZR 207/99 - OLG München

LG Kempten (Allgäu)

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung

vom 20. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die

Richter Schneider, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein und Dr. Gaier

für Recht erkannt:

Die Revison der Klägerin gegen das Urteil des 14. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts München, Zivilsenate

in Augsburg, vom

25. März 1999 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien streiten um die Minderung des Kaufpreises für ein Grund-

stück.

Durch notariell beurkundeten Vertrag vom 23. Juli 1993 verkaufte die

Klägerin der Beklagten eine Teilfläche von 4.250 qm ihres Grundstücks Flur-

stück Nr. 187 in W. -S. (im folgenden: Kaufgrundstück) zur Er-

richtung eines SB-Marktes. Die Gewährleistung für Mängel wurde im Vertrag

ausgeschlossen. Der vereinbarte Kaufpreis betrug 637.500 DM (150 DM/qm).

Die Kaufpreisfälligkeit war u.a. von der Eintragung einer Vormerkung zugun-

sten der Beklagten und der für die Teilung des Grundstücks notwendigen Ge-

nehmigung abhängig. Der Besitz sollte mit der Zahlung des Kaufpreises auf die

Beklagte übergehen. Die Klägerin versicherte im Vertrag, das Kaufgrundstück

sei in dem von der Gemeinde beschlossenen Flächennutzungsplan als Misch-

gebiet ausgewiesen.

Tatsächlich war das Kaufgrundstück im Flächennutzungsplan als Wohn-

gebiet ausgewiesen. Die Gemeinde versagte ihr Einverständnis zur Teilung.

Mit Bescheid vom 28. Februar 1994 lehnte der zuständige Landkreis die bean-

tragte Genehmigung ab. Diesen Bescheid focht die Klägerin an. Durch Vertrag

vom 30. März 1994 verkaufte sie die Restfläche ihres Grundstücks für

80 DM/qm an die Gemeinde. Daraufhin erklärte der Landkreis, daß es der zur

Teilung des Grundstücks notwendigen Genehmigung nicht mehr bedürfe, und

erteilte einen Negativbescheid.

Im Juli 1994 stellte die Gemeinde einen Bebauungsplan auf, nach wel-

chem das Kaufgrundstück in einem Mischgebiet liegt, beschloß im Juli 1996

jedoch, daß der SB-Markt auf dem Flurstück 195 zu errichten sei, das sich im

Eigentum der Gemeinde befand.

Hierauf forderte die Klägerin die Beklagte auf, entweder der Löschung

der zwischenzeitlich eingetragenen Vormerkung zuzustimmen oder den verein-

barten Kaufpreis zu zahlen. Die Beklagte hielt am Vertrag fest und überwies

der Klägerin 382.500 DM mit dem Vermerk "Quadratmeter à 90 DM". Die Klä-

gerin widersprach der Minderung. Im Dezember 1996 vertauschte die Beklagte

das Kaufgrundstück der Gemeinde gegen das Grundstück Flurstück 195, um

auf diesem den Markt zu errichten. Im August 1997 trat der 1994 von der Ge-

meinde beschlossene Bebauungsplan in Kraft.

Mit der Klage verlangt die Klägerin die Bezahlung der Differenz zwi-

schen dem für das Kaufgrundstück vereinbarten Preis und dem von der Be-

klagten auf diesen gezahlten Betrag. Das Landgericht hat die Klage abgewie-

sen. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Mit der Revision

verfolgt sie ihr Klageziel weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht bejaht einen Anspruch der Beklagten auf Minde-

rung des für das Kaufgrundstück vereinbarten Preises. Es führt aus, die Versi-

cherung im Kaufvertrag, das Grundstück sei im Flächennutzungsplan als

Mischgebiet ausgewiesen, bedeute die Zusicherung einer Eigenschaft, an der

es bei Gefahrübergang gefehlt habe. Die Gefahr sei mit der Zahlung des Be-

trages von 382.500 DM übergegangen. Auf diesen Betrag sei der vereinbarte

Kaufpreis nach dem berechtigten Minderungsverlangen der Beklagten zurück-

zuführen. Daß mit dem späteren Inkrafttreten des Bebauungsplans dem Kauf-

grundstück die zugesicherte Eigenschaft, in einem als Mischgebiet ausgewie-

senen Baugebiet belegen zu sein, zugewachsen sei, lasse den Minderungsan-

spruch der Beklagten unberührt.

II.

Die Revision der Klägerin ist nicht begründet.

1. Die Auslegung der Versicherung der Klägerin im Kaufvertrag durch

das Berufungsgericht, das Grundstück sei im Flächennutzungsplan als Misch-

gebiet ausgewiesen, als Zusicherung einer Eigenschaft im Sinne von § 459

Abs. 2 BGB, die von dem vereinbarten Gewährleistungsausschluß nicht berührt

wird, stellt die Revision nicht in Frage. Ebensowenig wendet sie sich gegen die

weitere Auslegung des Vertrages durch das Berufungsgericht, daß die Gefahr

auch dann übergehe, wenn die Zahlung auf den Kaufpreis zwar hinter dem

vereinbarten Betrag zurückbleibe, der Zahlungsbetrag jedoch einem berech-

tigten Minderungsverlangen entspreche. Die Höhe des wegen dieses Verlan-

gens von der Beklagten zu zahlenden Preises zieht die Revision ebenfalls

nicht in Zweifel. Revisionsrechtlich beachtliche Fehler liegen auch nicht vor.

2. Die Revision wendet sich gegen die Meinung des Berufungsgerichts,

der Anspruch der Beklagten auf Minderung des Kaufpreises sei nicht dadurch

entfallen, daß dem Kaufgrundstück bis zum Vollzug der Minderung die zugesi-

cherte Eigenschaft zugewachsen sei. Damit kann sie nicht durchdringen.

Seit Inkrafttreten des Bebauungsplans, in dem das Kaufgrundstück als

Mischgebiet ausgewiesen ist, hat die Frage seiner Ausweisung im Flächennut-

zungsplan für die Beklagte an Bedeutung verloren. Planungsrechtlich ist die

Situation des Grundstücks seither besser, als die Klägerin zugesichert hat.

Entscheidend für die Frage, ob die Beklagte von der Klägerin das Einverständ-

nis zur Minderung des Kaufpreises verlangen kann, ist jedoch nicht der Zeit-

punkt des Vollzugs der Minderung, im vorliegenden Fall der Eintritt der Rechts-

kraft der Entscheidung über die Klage (vgl. BGH, Urt. v. 11. Juli 1990,

VIII ZR 219/89, NJW 1990, 2680, 2681 m.w.N., und Urt. v. 19. Juni 1996,

VIII ZR 252/95, NJW 1996, 2647, 2648), sondern der Zeitpunkt des Übergangs

der Gefahr.

Allerdings wird in Rechtsprechung und Literatur teilweise die Meinung

vertreten, der die Minderung rechtfertigende Mangel müsse noch im Zeitpunkt

der mündlichen Verhandlung vorliegen, auf die das Urteil ergeht, in welchem

über das Minderungsverlangen entschieden wird (OLG Düsseldorf, NJW-RR

1998, 265 und 1587, 1588; Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 462 Rdn. 9). Das

Berufungsgericht und die überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Lite-

ratur sind jedoch der Auffassung, maßgebend sei nach den gesetzlichen Ge-

währleistungsvorschriften lediglich, daß der Kaufgegenstand im Zeitpunkt des

Gefahrübergangs einen Mangel aufweise (RGZ 55, 201, 206; OLG Karlsruhe,

NJW-RR 1999, 279, 280; Erman/Grunewald, BGB, 10. Aufl., § 459 Rdn. 31;

Jauernig/Vollkommer, BGB, 9. Aufl., § 462 Rdn. 7; MünchKomm-BGB/Wester-

mann, 3. Aufl., § 459 Rdn. 31; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 459 Rdn. 90;

Reinicke/Tiedtke, Kaufrecht, 6. Aufl., Rdn. 282; Vollkommer/Teske, JZ 1984,

844, 845; Peters, JR 1997, 102, 103). Der Bundesgerichtshof hat die Frage

bisher offengelassen (BGHZ 90, 198, 204; BGH, Urt. v. 19. Juni 1996,

VIII ZR 252/95, NJW 1996, 2647, 2648)

Zumindest für die vorliegende Fallkonstellation, in welcher der Mangel

weggefallen ist, ohne daß eine der Kaufvertragsparteien dazu beigetragen hat,

ist der letztgenannten Auffassung zu folgen. Hierfür spricht zunächst der

Wortlaut von § 459 BGB. Sowohl nach Absatz 1 als auch nach Absatz 2 der

Vorschrift hat der Verkäufer Gewähr dafür zu leisten, daß die Sache im Zeit-

punkt des Gefahrübergangs mangelfrei ist bzw. die zugesicherte Eigenschaft

hat und nicht erst bis zum Vollzug der Wandlung oder Minderung fehlerfrei

wird. Weiterhin kann es dem Verkäufer nicht zugute kommen, daß er sein Ein-

verständnis zur Vollziehung der Wandlung oder Minderung hinauszögert, ob-

wohl der Käufer wegen des Mangels oder des Fehlens der zugesicherten Ei-

genschaft berechtigt Wandlung oder Minderung verlangt (Soergel/Huber, aaO).

Die gegenteilige Auffassung schränkt zudem den Käufer bis zum Vollzug der

Wandlung oder Minderung in seiner Dispositionsbefugnis ein. Tätigt der Käufer

vor dem Vollzug der Wandlung oder Minderung ein Deckungsgeschäft, wie es

wirtschaftlich im vorliegenden Fall durch den Tausch zwischen der Beklagten

und der Gemeinde geschehen ist, liefe der Käufer bei einem Wegfall des Man-

gels bis zum Vollzug der Wandlung oder Minderung Gefahr, trotz des Fehlers

der Kaufsache das Deckungsgeschäft auf eigenes Risiko zu schließen (Reinik-

ke/Tiedtke, aaO; Vollkommer/Teske, aaO).

3. Die Revision hat auch insoweit keinen Erfolg, als sie geltend macht,

das Minderungsverlangen der Beklagten bedeute einen Verstoß gegen Treu

und Glauben und sei als unzulässige Rechtsausübung zurückzuweisen (§ 242

BGB). Eine solche Ausnahme kommt nach der Rechtsprechung in Betracht,

wenn der Mangel der Kaufsache für den Käufer tatsächlich keine nachteiligen

Auswirkungen hat und er die Sache zunächst in Betrieb genommen sowie eini-

ge Zeit genutzt hat (BGHZ 90, 198, 204; BGH, Urt. v. 8. Februar 1984,

VIII ZR 295/82, NJW 1984, 1525, 1526).

So liegt der Fall hier nicht. Aufgrund der Ausweisung des Grundstücks

im Flächennutzungsplan als Wohngebiet war die Beklagte bis zum Inkrafttreten

des, wenn auch schon in Rede stehenden, Bebauungsplans an der vertraglich

vorgesehenen Nutzung des Grundstücks gehindert. Für die Beklagte war nicht

nur der Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans unsicher, sondern

auch, ob angesichts der im Flächennutzungsplan vorgesehenen andersartigen

Nutzung der Bebauungsplan überhaupt rechtswirksam werden würde. Denn ein

Bebauungsplan, der nicht aus einem entsprechenden Flächennutzungsplan

entwickelt ist, kann ungültig sein, sofern durch ihn die aus dem Flächennut-

zungsplan folgende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt wird

(BVerwGE 48, 70, 72; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 7. Aufl., § 8 Rdn. 6).

Angesichts dessen entsprach das Minderungsverlangen der Beklagten jeden-

falls nach der Aufforderung der Klägerin, sich zwischen der Löschung der Auf-

lassungsvormerkung und der Zahlung des Kaufpreises zu entscheiden, einer

sachgerechten Interessenwahrnehmung. Etwas anderes ergibt sich auch nicht

aus dem zwischen der Gemeinde und der Beklagten vorgenommenen Grund-

stückstausch. Dieser diente letztlich nur dazu, den Markt auf einem Grundstück

errichten zu können, das planungsrechtlich die Qualität hatte, die von der Klä-

gerin für das Kaufgrundstück zugesichert war.

Wenzel

Schneider

Krüger

Klein

Gaier