BGH Urteil vom 25.10.2000 – XII ZR 133/98

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 133/98

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 25. Oktober 2000 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 25. Oktober 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die

Richter Dr. Krohn, Gerber, Sprick und Weber-Monecke

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des 11. Zivil-

senats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 21. April 1998

aufgehoben und das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts

Dessau vom 2. Oktober 1997 abgeändert.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klä-

gerin 69.000 DM nebst 8,75 % Zinsen aus 23.000 DM seit dem

7. April 1997, 8,75 % Zinsen aus weiteren 23.000 DM seit dem

9. Mai 1997 und 4 % aus weiteren 23.000 DM seit dem 9. Juni

1997 zu zahlen.

Die weitergehende Klage bleibt abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz trägt die Klägerin

3/4. Die weiteren Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten

als Gesamtschuldner.

Von Rechts wegen

Mit Vertrag vom 11. Februar 1994 vermietete die Klägerin der aus den

Beklagten bestehenden Verwaltungs-, Service- und Betreuungsgesellschaft

GbR für die Zeit vom 1. März 1994 bis 28. Februar 1999 eine "Lagerhalle mit

Nebenflächen zur Nutzung als Möbellagerfläche, Büro- und Sozialräume sowie

Rangierflächen" im Objekt Merziener Straße 69 in Köthen zu einem Mietzins

von 20.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer, im voraus zahlbar bis zum fünften

Werktag eines jeden Monats.

Mit Schreiben vom 1. Oktober 1996 erklärten die Beklagten die Kündi-

gung des Mietverhältnisses mit der Begründung, die Schriftform des Vertrages

sei nicht gewahrt, zum 31. März 1997 und gaben das Grundstück zu diesem

Termin geräumt zurück.

Die Klägerin hält diese Kündigung für nicht wirksam und verlangt Zah-

lung rückständigen Mietzinses nebst Verzugszinsen für die Monate April bis

Juni 1997 in Höhe von insgesamt 69.000 DM nebst Zinsen.

Der am Ende der letzten Seite von beiden Vertragsparteien unterzeich-

nete Mietvertrag besteht aus acht nicht fest miteinander verbundenen, durch-

gehend paginierten Einzelblättern mit einheitlichem Schriftbild und fortlaufen-

der Paragraphenzählung.

§ 1 Abs. 2 des Vertrages gestattet dem Mieter die Mitbenutzung von

"Freiflächen, Ein- und Ausfahrt des Gesamtgeländes (auf dem Lageplan blau

gekennzeichnet)" in Abstimmung mit den übrigen Nutzern des Grundstücks.

§ 1 Abs. 3 des Vertrages gibt die Mietraumfläche mit "ca. 4000 qm" an

und lautet im übrigen: "Es wird ein Aufmaß der Mietfläche genommen, nach

dem die Mietraumfläche präzisiert wird. Maßgeblich für die Miethöhe und das

Mietobjekt ist die auf dem als Anlage 1 dieses Mietvertrages beigefügten Lage-

plan mit rot gekennzeichnete Fläche."

Nach § 25 des Vertrages sind die "zusätzlich beigefügten Anlagen 1 und

2 ... wesentliche Bestandteile dieses Mietvertrages"; sie sind in § 26 als "Anla-

ge 1 - Lageplan" und "Anlage 2 - Wertsicherungsvereinbarung" aufgeführt. Mit

der Vertragsurkunde waren sie nicht fest verbunden.

Der zu den Akten gereichte Lageplan, bei dem es sich unstreitig um das

Original der Anlage 1 handelt, trägt den Vermerk "Anlage 1" und weist rot um-

randete Gebäudeflächen sowie blau schraffierte Verkehrsflächen auf, enthält

jedoch keinen Hinweis auf die Anschrift des Grundstücks oder den Mietvertrag

und seine Parteien.

Ein weiteres Schriftstück ist mit "Wertsicherungsvereinbarung II" über-

schrieben, als "Anlage" gekennzeichnet und von den als "Vermieter" bzw.

"Mieter" bezeichneten Parteien unterzeichnet. Über der Unterschrift der Ver-

mieterin befindet sich deren Firmenstempel mit Anschrift. Absatz 1 lautet: "Die

in § 3 dargestellte Miethöhe bleibt fest vereinbart für die ersten 3 Mietjahre bis

28.02.1996".

Das Landgericht wies die Klage, mit der die Klägerin erstinstanzlich

auch die Feststellung des Fortbestehens des Mietvertrages begehrt hatte, ins-

gesamt ab. Die gegen die Abweisung des Zahlungsanspruchs gerichtete Be-

rufung blieb ohne Erfolg. Mit der Revision verfolgt die Klägerin ihren Zahlungs-

anspruch weiter.

Die Revision hat - bis auf einen Teil der geltend gemachten Zinsen -

Erfolg.

1. Der Ansicht des Berufungsgerichts, die Kündigungserklärung der Be-

klagten habe das Mietverhältnis der Parteien zum 31. März 1997 beendet,

vermag der Senat nicht zu folgen.

Die Abweisung des Antrags, mit dem die Klägerin die Feststellung des

Fortbestandes des Mietverhältnisses über den 31. März 1997 hinaus begehrt

hatte, steht dem nicht entgegen. Denn soweit die Klägerin die Abweisung ihres

den Mietzins für April bis Juni 1997 betreffenden Zahlungsantrages mit der Be-

rufung angegriffen hat, umfaßt dieser Angriff auch die Entscheidung, das Miet-

verhältnis habe in diesem Zeitraum nicht mehr bestanden. Eines ausdrückli-

chen, erneut auf Feststellung gerichteten Berufungsantrages bedurfte es nicht,

da dieser in dem Leistungsantrag enthalten ist.

2. Die Kündigung konnte das Mietverhältnis nicht vorzeitig beenden, weil

die Parteien eine Festmietzeit von fünf Jahren formwirksam vereinbart haben.

Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Haupturkunde

des Mietvertrages, für sich allein genommen, den Anforderungen an die

Schriftform genügt, die der Senat in seiner Entscheidung BGHZ 136, 357 dar-

gelegt hat.

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts steht aber auch der Um-

stand, daß die beiden Anlagen mit dem Hauptvertrag nicht fest verbunden wa-

ren, der Wahrung der Schriftform nicht entgegen.

a) Die Urkundeneinheit zwischen der Haupturkunde und einer Anlage

hierzu ist auch ohne körperliche Verbindung gewahrt, wenn sich die Zugehö-

rigkeit der Anlage zur Haupturkunde aus anderen Gründen zweifelsfrei ergibt,

so etwa bei wechselseitiger Verweisung und Unterzeichnung der Anlage durch

die Parteien des Hauptvertrages (vgl. BGH, Urteil vom 21. Januar 1999

- VII ZR 93/97 - MDR 1999, 473).

Die Wertsicherungsvereinbarung wird diesen Voraussetzungen gerecht.

Sie ist von beiden Parteien unterschrieben, und die §§ 25 und 26 des Mietver-

trages nehmen auf sie Bezug, indem sie auf eine Anlage verweisen, die als

Wertsicherungsvereinbarung bezeichnet wird. Unschädlich ist, daß die Anlage

nicht - wie im Vertrag vorgesehen - als "Anlage 2", sondern lediglich als "Anla-

ge" gekennzeichnet ist und ihrerseits nicht ausdrücklich auf den Mietvertrag

vom 11. Februar 1994 zurückverweist. Ihre Zugehörigkeit zu diesem Vertrag

ergibt sich nämlich aus den Unterschriften der Parteien - nebst deren Bezeich-

nung als Vermieter und Mieter - in Verbindung mit Abs. 1 der Wertsicherungs-

vereinbarung, aus dem hervorgeht, daß diese einen Mietvertrag der Parteien

ergänzt, der einen Mietbeginn zum 1. März 1994 vorsieht und dessen § 3 die

Höhe des Mietzinses regelt. Beides trifft auf den Mietvertrag vom 11. Februar

1994 zu.

b) Hinsichtlich des als "Anlage 1" bezeichneten Lageplans bestehen al-

lerdings erhebliche Bedenken, ob die Zugehörigkeit dieser Anlage zum Miet-

vertrag schon hinreichend zweifelsfrei dem Umstand zu entnehmen ist, daß sie,

der Verweisung in §§ 1, 25 und 26 des Mietvertrages entsprechend, als "Anla-

ge 1" bezeichnet ist und einen Lageplan darstellt, der die in § 1 Abs. 2 und 3

erwähnten Markierungen in roter und blauer Farbe enthält, oder ob es zur

Wahrung der Urkundeneinheit erforderlich gewesen wäre, in der Anlage selbst

auf den Mietvertrag vom 11. Februar 1994 oder zumindest auf dessen Parteien

oder die Anschrift des dargestellten Grundstücks hinzuweisen oder aber die

Zusammengehörigkeit der Anlage und des Mietvertrages auf andere Weise

deutlich zu machen.

Darauf kommt es indessen nicht an, weil die Anlage 1 keine rechtsge-

schäftlichen Erklärungen der Parteien enthält, sondern ein bloßes Anschau-

ungsobjekt ist, das als solches keiner Unterzeichnung bedarf. Die Anlage 1 mit

den darin farblich gekennzeichneten Teilflächen erweist sich hier nämlich als

bloßer Orientierungsbehelf, weil die vermieteten Flächen bereits in § 1 des

Mietvertrages hinlänglich beschrieben sind, so daß sich etwa verbleibende

Zweifel an der exakten Lage des Mietgegenstandes innerhalb des Ge-

samtgrundstücks im Wege der Auslegung beseitigen lassen (vgl. Senatsurteil

BGHZ 142, 158, 163 ff.).

Die Klägerin hat nämlich unwidersprochen vorgetragen, jeder Dritte kön-

ne anhand der Anschrift und der Bezeichnung des Mietobjekts als Lagerhalle

nebst Büro- und Sozialräumen sowie Rangierfläche an Ort und Stelle feststel-

len, welche Gebäude und Flächen vermietet seien. Darin liegt zugleich der

Vortrag, auf dem Grundstück befänden sich keine Gebäude oder Flächen, de-

ren Größe, räumliche Zuordnung und Funktion Zweifel daran aufkommen las-

sen können, ob sie unter die im Mietvertrag gewählte Kennzeichnung fallen

oder nicht.

Unstreitig gibt der Lageplan die Örtlichkeit zutreffend wieder. Den darin

enthaltenen Maßangaben ist zu entnehmen, daß auf dem Grundstück nur ein

Gebäude vorhanden ist, dessen Grundfläche an die Größenordnung der im

Mietvertrag genannten 4000 qm heranreicht, während die übrigen, nur teilwei-

se zusammenhängenden Gebäude jeweils deutlich kleiner sind, so daß keines

von ihnen mit der vermieteten Lagerhalle verwechselt werden kann. Auch die

weiteren, im Lageplan rot umrandeten Nebenräume sind aufgrund ihrer räumli-

chen Anordnung zweifelsfrei der großen Lagerhalle und keinem der deutlich

weiter von ihnen entfernten anderen Gebäude zuzuordnen. Die aus dem Lage-

plan ersichtliche Anordnung der Gebäude in Bezug auf den ebenfalls einge-

zeichneten Verlauf der am Grundstück vorbeiführenden Straße läßt ferner kei-

ne Zweifel daran aufkommen, was unter "Ein- und Ausfahrt des Gesamtgelän-

des" zu verstehen ist.

Lediglich die exakte Ausdehnung der in § 1 des Vertrages als "Rangier-

flächen" bezeichneten weiteren Freiflächen ist - ohne die Anlage 1 mit der

darin eingezeichneten blauen Schraffur - auch an Ort und Stelle möglicherwei-

se nicht zweifelsfrei festzustellen. Da der Mieterin aber nach § 1 Abs. 2 des

Vertrages ohnehin nur ein Recht zur Mitbenutzung der Rangierflächen in Ab-

stimmung mit den übrigen Grundstücksnutzern eingeräumt wurde, handelt es

sich insoweit um eine Regelung von nur unwesentlicher Bedeutung, die der

Schriftform nicht bedarf (vgl. Senatsurteil BGHZ 142 aaO 161). Denn aus der

Lage der Ein- und Ausfahrt einerseits und der Lagerhalle andererseits ergeben

sich jedenfalls bestimmte Mindestfreiflächen, deren Mitbenutzung die Klägerin,

den Beklagten zu gestatten hatte, weil sie zum Rangieren mit Möbelwagen und

damit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Halle als Möbellager erforderlich

waren.

3. Da die Schriftform somit noch als gewahrt angesehen werden kann,

bedarf es keiner Entscheidung, ob die Ansicht des Berufungsgerichts zutrifft,

die Geltendmachung eines Mangels der Schriftform sei hier mit Treu und Glau-

ben vereinbar, oder ob die Klägerin wegen der Vereinbarung in § 1 Abs. 3 des

Vertrages, zur Präzisierung der Mietraumfläche ein Aufmaß zu nehmen, An-

spruch auf ein gemeinsam unterzeichnetes, als zum Mietvertrag vom 11. Fe-

bruar 1994 gehörend gekennzeichnetes Aufmaß gehabt hätte, welches sodann

als formgerechter Nachtrag etwaige Mängel bei der Individualisierung des

Mietobjekts in § 1 des Vertrages geheilt hätte.

4. Mangels wirksamer Kündigung des Mietvertrages ist die Klage auf

rückständigen Mietzins für die Monate April bis Juni 1997 nebst den aus dem

Tenor ersichtlichen Verzugszinsen begründet. Darüber hinausgehende Zinsen

kann die Klägerin nicht verlangen, weil sie die Inanspruchnahme von Bankkre-

dit lediglich in Höhe der ersten beiden Monatsraten und zu einem Zinssatz von

nur 8,75 % nachgewiesen hat, nicht aber die von den Beklagten bestrittene

darüber hinausgehende Kreditaufnahme.

Blumenröhr Krohn Gerber

Sprick Weber-Monecke