BGH Urteil vom 18.12.2002 – XII ZR 253/01
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 18. Dezember 2002 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGB § 566 a.F.
Werden Essentialia des Mietvertrages in Anlagen ausgelagert, auf die im Mietvertrag
Bezug genommen wird, so muß zur Wahrung der Schriftform die Anlage im Mietver-
trag so genau bezeichnet werden, daß eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist
(Fortführung von Senatsurteilen BGHZ 136, 357; 142, 158).
BGH, Urteil vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - OLG Hamm
LG Bochum
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Dezember 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die
Richter Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 30. Zivilsenats des Oberlan-
desgerichts Hamm vom 31. August 2001 wird auf Kosten der Be-
klagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger macht gegenüber den Beklagten restliche Ansprüche aus ei-
nem Untermietvertrag für die Zeit von Januar 1998 bis einschließlich Juni 1999
geltend.
Die Eheleute Kurt und Wilma W. vermieteten mit schriftlichem Vertrag
für die Zeit vom 1. Oktober 1990 bis 30. September 2000 ein Ladenlokal an die
Firma S. GmbH & Co. KG. Diese vermietete das Objekt mit schriftli-
chem Untermietvertrag vom 28. Januar 1994 an den Kläger. Ziffer 2 dieses
Untermietvertrages lautet:
"Der Untermieter verpflichtet sich, sämtliche sich aus diesem Unter-
Mietvertrag als Anlage beigefügten Mietvertrag zwischen den Eheleuten
W. und der Firma K. S. ergebenden Verpflichtungen in ei-
gener Verantwortung als eigene Pflichten zu übernehmen und dafür zu
haften."
Der Kläger vermietete die Räumlichkeiten mit schriftlichem "Unter-
Mietvertrag" vom 28. Oktober 1995 bis zum 30. September 2000 an die Be-
klagten weiter. Ziffer 4 dieses Vertrages lautet:
"Der Untermieter verpflichtet sich, sämtliche sich aus diesem Unter-
Mietvertrag als Anlage beigefügten Mietvertrag zwischen den Eheleuten
W. und der Firma K. S. ergebenden Verpflichtungen in ei-
gener Verantwortung als eigene Pflichten zu übernehmen und dafür zu
haften.
Der vorgenannte Mietvertrag zwischen den Eheleuten W. und der
Firma K. S. wird insoweit integraler Bestandteil dieses Unter-
Mietvertrages. Dies gilt gleichfalls für den Vertrag zwischen der Firma
S. und dem Untervermieter."
Die beiden in Ziffer 4 des Vertrages vom 28. Oktober 1995 als Anlage
bezeichneten Mietverträge aus den Jahren 1990 und 1994 zwischen W. und
Fa. S. einerseits und Fa. S. und Kläger andererseits wurden mit
dem zwischen den Parteien geschlossenen Untermietvertrag nicht verbunden.
Zwischen den Parteien besteht Streit, ob und wann sie den Beklagten bekannt
gemacht und ausgehändigt worden sind.
Mit Schreiben vom 27. März 1997 kündigten die Beklagten unter Beru-
fung auf mangelnde Schriftform den Vertrag mit dem Kläger zum Ablauf des
nächsten möglichen Quartals, spätestens jedoch zum 30. September 1997. Der
Kläger widersprach der Kündigung auf Grund der vereinbarten Vertragsdauer
bis zum 30. September 2000, vermietete das Objekt jedoch mit Einverständnis
der Beklagten an einen Dritten weiter.
Die Klage auf Zahlung von Miete einschließlich Nebenkosten und Ausla-
gen in Höhe von 51.712,16 DM nebst Zinsen hat das Landgericht abgewiesen.
Das Berufungsgericht hat die Beklagten antragsgemäß zur Zahlung von
51.712,16 DM nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit
ihrer vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe
Die Revision bleibt ohne Erfolg.
1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die Beklagten schuldeten die
vom Kläger verlangte restliche Miete, da der Untermietvertrag durch ihre or-
dentliche Kündigung nicht beendet worden sei. Die Befristung bis
30. September 2000 sei wirksam vereinbart, da die Schriftform des § 566
Satz 1 BGB eingehalten sei. Deshalb komme eine Kündigung nach § 566
Satz 2 BGB nicht in Betracht. Zwar müsse die Zusammengehörigkeit der
Haupturkunde mit den beiden Anlagen zweifelsfrei kenntlich gemacht werden.
Dazu sei aber eine körperliche Verbindung nicht nötig. Vielmehr reiche es aus,
daß sich die Einheit aus anderen Umständen zweifelsfrei ergebe, etwa durch
eine wechselseitige Bezugnahme in den mehreren die Gesamtregelung ent-
haltenden Schriftstücken. Erforderlich sei eine solche Rückverweisung in der
Anlage auf die Haupturkunde jedoch nicht. Dem Schutzzweck des § 566 BGB
werde genügt, wenn ein späterer Grundstückserwerber durch den Hinweis im
Hauptvertrag auf die Existenz eines ergänzenden Schriftstückes aufmerksam
gemacht werde und aufgrund von Art und Inhalt der Verweisung eine gedankli-
che Verbindung mit der Anlage hergestellt werden könne. Dies sei hier der Fall.
Ein späterer Erwerber habe dem Vertrag sicher entnehmen können, daß sich
der Inhalt der mietvertraglichen Regelung nicht allein aus ihm, sondern auch
aus den darin in Bezug genommenen Anlagen ergebe. Daß die Anlagen nicht
von den Parteien unterzeichnet seien, schade nicht. Es reiche aus, daß sie von
den damaligen Vertragsparteien unterzeichnet seien. Für Nachtrags- und Ände-
rungsvereinbarungen und im Falle des Mieterwechsels sei anerkannt, daß die
Stammurkunde nicht von denselben Parteien unterzeichnet sein müsse wie der
Nachtrag bzw. die Auswechslungsvereinbarung. Durch die Unterzeichnung des
Hauptvertrages seien die in Bezug genommenen Verträge Vertragsbestandteil
geworden. Ob sie bei Vertragsunterzeichnung vorgelegt worden bzw. den Be-
klagten bekannt gemacht worden seien, sei ohne rechtliche Bedeutung. Ent-
scheidend sei nur, daß sie im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Hauptvertrages
existent gewesen seien, was hier zwischen den Partein außer Streit stehe.
2. Die Ausführungen des Oberlandesgerichts halten einer rechtlichen
Nachprüfung stand.
a) Nach § 566 BGB a.F. ist eine Befristung im Mietvertrag nur wirksam,
wenn die Schriftform eingehalten ist. Bei Verträgen ist diese gewahrt, wenn die-
selbe Urkunde von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird (§ 126 Abs. 2
Satz 1 BGB). Das bedeutet, daß alle wesentlichen vertraglichen Abreden in ei-
ner Urkunde enthalten sein müssen (Prinzip der Einheitlichkeit der Vertragsur-
kunde; vgl. hierzu Senatsurteil vom 24. September 1997 - XII ZR 234/95 - ZMR
1998, 12 f. = NJW 1998, 58 f.). Die Rechtsprechung hatte zunächst gefordert,
daß die Einheit der Urkunde äußerlich durch Beifügung der in Bezug genom-
menen Urkunden zur Haupturkunde in Erscheinung treten müsse und die bloße
gedankliche Verbindung, die in der Bezugnahme liege, nicht ausreiche (BGHZ
40, 255, 263). Notwendig sei in jedem Fall eine Verbindung, deren Auflösung
nur durch teilweise Substanzverletzung oder Gewaltanwendung möglich sei. Mit
Urteil vom 24. September 1997 (aaO 16) hat der Senat jedoch entschieden,
daß die feste körperliche Verbindung der einzelnen Blätter nicht erforderlich sei,
wenn sich die Einheit der Urkunde aus anderen eindeutigen Merkmalen ergebe,
zu denen insbesondere fortlaufende Paginierung, fortlaufende Numerierung der
einzelnen Textabschnitte sowie ein über das jeweilige Seitenende fortlaufender
Text gehörten. Diese "gedankliche" Verbindung mehrerer Blätter zu einer ein-
heitlichen Urkunde hat der VII. Zivilsenat dahin fortgeführt, daß die Schriftform
des § 126 BGB keine körperliche Verbindung der Urkunde mit den in Bezug
genommenen Anlagen verlange, sondern auch dann gewahrt sei, wenn sich die
Einheit von Urkunde und Anlagen aus der Verweisung sowie der Unterschrift
der Vertragsparteien auf jedem Blatt der Anlage ergebe (Urteil vom 21. Januar
1999 - VII ZR 93/97 - NJW 1999, 1104, 1105). Der erkennende Senat hat die
Einheit der Vertragsurkunde ferner in einem Fall bejaht, in dem im Hauptvertrag
auf eine Anlage Bezug genommen und alle Blätter der Anlage von den Ver-
tragsparteien paraphiert waren (Urteil vom 29. September 1999 - XII ZR
313/98 - NJW 2000, 354, 357). Er hat dabei auch ausgeführt, daß es der Ein-
deutigkeit der Verweisung nicht entgegenstehe, wenn ein als Anlage bezeich-
netes Schriftstück keine ausdrückliche Rückverweisung auf den Mietvertrag
enthalte, da es für den Schutzzweck des § 566 BGB ausreiche, daß ein späte-
rer Grundstückserwerber durch die Verweisung im Hauptvertrag auf die Exi-
stenz einer Anlage hingewiesen werde. Darüber hinaus hat der Senat die Ein-
haltung der Schriftform für einen Nachtragsvertrag bejaht, wenn eine Nach-
tragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck
kommt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was
früher formgültig niedergelegt war (Senatsurteil vom 23. Februar 2000 - XII ZR
251/97 - NJW-RR 2000, 744, 745). Diese Form der Bezugnahme hat unter dem
Stichwort "Auflockerungsrechtsprechung" Eingang in Rechtsprechung und Lite-
ratur gefunden
(Senatsurteil vom 24. September 1997 aaO 13; Pa-
landt/Weidenkaff BGB 60. Aufl. § 566 a.F. Rdn. 17).
b) Diese Grundsätze hat das Oberlandesgericht beachtet.
aa) Zu Unrecht beruft sich die Revision darauf, das Oberlandesgericht
sei von der Entscheidung vom 29. September 1999 (aaO) abgewichen, wonach
neben der Bezugnahme im Hauptvertrag auf die Anlage zumindest eine Para-
phierung der Anlagenblätter durch die Vertragsparteien erforderlich sei. In die-
sem Sinne kann die Senatsrechtsprechung nicht verstanden werden. Der Senat
hat in dieser Entscheidung keine Mindestanforderungen für die Wahrung der
Urkundeneinheit aufgestellt, insbesondere nicht zwingend eine Paraphierung
gefordert, sondern lediglich zum Ausdruck gebracht, daß die Bezugnahme im
Hauptvertrag auf eine Anlage in Verbindung mit der Paraphierung der Anlage
jedenfalls zur Wahrung der Schriftform ausreicht. Auch die Formulierung "so
etwa" (im Senatsurteil vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 133/98 - NZM 2001, 43,
44) läßt den Beispielcharakter erkennen. Bei der Vielzahl denkbarer Vertrags-
gestaltungen lassen sich Mindestanforderungen schwer formulieren. Der Senat
hat stets darauf hingewiesen, entscheidendes Kriterium müsse die zweifelsfreie
Bezugnahme der Haupturkunde auf die Anlage sein (Urteil vom 25. Oktober
2000 aaO 44). Entgegen der Auffassung der Revision ist diese im vorliegenden
Fall gegeben. Im Vertrag zwischen den Parteien (Unter-Untermietvertrag) wird
Bezug genommen auf den Vertrag zwischen dem Kläger und der Firma S.
(Untermietvertrag) und den Vertrag zwischen der Firma S. und
den Eheleuten W. (Hauptmietvertrag). Vertragsgegenstand ist stets das
gleiche Mietobjekt, das jeweils weitervermietet wird. Diese Form der Bezug-
nahme enthält eine ausreichende Identifizierung der in Bezug genommenen
Verträge. Eine Paraphierung ist - über die Bezugnahme hinaus - nicht geboten,
um eine zweifelsfreie Zuordnung sicherzustellen. Der Eindeutigkeit der Verwei-
sung steht auch nicht entgegen, daß die in Bezug genommenen Verträge keine
Rückverweisung auf den Vertrag zwischen den Parteien enthalten, aus ihnen
also nicht zu entnehmen ist, daß sie diesen Vertrag ergänzen. Für den Schutz-
zweck des § 566 BGB a.F. reicht es nämlich aus, daß ein späterer Grund-
stückserwerber durch die Verweisung im Hauptvertrag auf die Existenz einer
Anlage hingewiesen wird (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 aaO 357).
bb) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die "Auflockerungsrecht-
sprechung" könne hier deshalb nicht zur Anwendung kommen, weil die Ver-
tragsparteien nicht identisch seien mit den Parteien der in Bezug genommenen
Verträge. Entscheidend für die Frage der Einheitlichkeit der Urkunde ist nicht,
daß die Vertragsparteien den früheren Vertrag, auf den Bezug genommen wird,
geschlossen haben, sondern ob dieser in der Haupturkunde hinreichend kon-
kret bezeichnet wird. So hat es, worauf das Berufungsgericht zutreffend hin-
weist, die Rechtsprechung für die Wahrung der Schriftform ausreichen lassen,
wenn bei Eintritt eines neuen Mieters in einen Mietvertrag die Urkunde über
dessen Vertragseintritt eine ausdrückliche Bezugnahme auf den ursprünglichen
Mietvertrag enthält. Der Senat hat dabei ausdrücklich darauf hingewiesen, daß
Ausnahmen vom Erfordernis der körperlichen Verbindung mehrerer Urkunden
auch dann zuzulassen sind, wenn die Haupturkunde und der Nachtrags- oder
Änderungsvertrag nicht von denselben Parteien oder ihren Gesamtrechtsnach-
folgern unterzeichnet wurden (Senatsbeschluß vom 17. September 1997
- XII ZR 296/95 - NJW 1998, 62 m.w.N.).
c) Die Revision rügt weiter, die Beweis- und Warnfunktion der Schriftform
erfordere die Beifügung der in Bezug genommenen Anlagen. Nur so könne der
vollständige Vertragsinhalt klargestellt und den Parteien der Inhalt der von ih-
nen beabsichtigten langfristigen Bindung vor Augen geführt werden. Auch die-
ser Rüge bleibt der Erfolg versagt.
§ 566 BGB a.F. verfolgt vor allem den Zweck, es dem Grundstückser-
werber, der nach § 571 BGB a.F. in bestehende Mietverträge eintritt, zu er-
leichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unter-
richten (st.Rspr., vgl. nur Senatsurteil vom 24. September 1997 aaO 16). Soweit
§ 566 BGB a.F. durch die Schriftform daneben auch die Beweisbarkeit langfri-
stiger Abreden und eine gewisse Warnfunktion sicherstellen soll, sind diese
Zwecke nachrangig (Senatsurteil vom 24. September 1997 aaO) und stehen
der Einhaltung der Schriftform hier nicht entgegen.
Entgegen der Auffassung der Revision ist im übrigen aber auch der
Warnfunktion hinreichend Rechnung getragen. Sie ist erfüllt, wenn dem Erklä-
renden der formbedürftige Inhalt seiner Erklärung hinreichend verdeutlicht wird
(Senatsurteil vom 24. September 1997 aaO 15). Das ist hier der Fall. Im Vertrag
ist klargestellt, daß der Mieter die Verpflichtung seiner Vermieter gegenüber
deren Vermieter als eigene übernimmt. Diese Formulierung ist eindeutig.
Hahne
Gerber
Wagenitz
Fuchs
Vézina